房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策范文

【關鍵詞】 房地產(chǎn) 融資風險 防范措施

隨著我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要還是銀行信貸，其他融資渠道由于受各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形，造成我國地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風險。

1. 我國房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

1.1以銀行信貸為主

1.1.1對于開發(fā)商而言，貸款受政策影響比較大，且貸款的門檻越來越高，無疑會牽制企業(yè)法的發(fā)展。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾十年間，房地產(chǎn)市場與信貸政策之間相互配合、相互制約。調(diào)控房地產(chǎn)的背后，基本上都有銀行的身影。隨著2007年底從緊的貨幣政策的實施和央行有關從緊政策文件的出臺，使得房地產(chǎn)開發(fā)商想從銀行獲得貸款已經(jīng)不像以前那樣容易了。

1.1.2對于銀行而言此類貸款風險加大，至少存在著以下兩種風險：一是呆壞賬的風險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由于存在著開發(fā)周期較長、前期投資較大等因素，屬于高風險行業(yè)。尤其是其中的商品房，因具有使用和投資的雙重屬性，決定了其存在投機的行為。以上因素的存在，使得銀行貸款出現(xiàn)違約，甚至出現(xiàn)壞賬的情況的幾率相應的增加了。由于我國目前證劵社場并不發(fā)達和完善，產(chǎn)品亦單一，使得銀行無法使用證劵化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上。二是成本增加的風險。在中國幾萬家房地產(chǎn)企業(yè)中，開發(fā)水平也有很大的差別，企業(yè)資信良莠不齊，在我國還沒有發(fā)達的評估市場和評級市場的時候，如何對這些企業(yè)的信用水平進行評估，對于銀行來說是一個很大的難題?，F(xiàn)階段只能由銀行根據(jù)自己的實際情況和以往經(jīng)驗來進行評判，這勢必會增加銀行的經(jīng)營成本。

1.1.3對于政府而言，如果大量的房地產(chǎn)融資都來源于銀行系統(tǒng)，必然會增加對房地產(chǎn)調(diào)控的難度，把握不好甚至影響穩(wěn)定。尤其是在個人住房按揭貸款已經(jīng)形成很大規(guī)模的情況下，會使得政府在調(diào)控的時候左右為難，也會使調(diào)控政策加大成本，并遲延政策的效用時間。如果大量的房地產(chǎn)融資來源于銀行系統(tǒng)，會增加整個銀行系統(tǒng)的風險。銀行系統(tǒng)是一個國家經(jīng)濟、金融中最重要的組成部分，如果銀行系統(tǒng)出現(xiàn)了問題，那么整個國家的經(jīng)濟將有很大的風險?？偠灾?，房地產(chǎn)由于其特殊性，如果融資過度依賴于銀行系統(tǒng)，風險是客觀存在的。

1.2企業(yè)上市融資為輔

我國的資本市場發(fā)展的較晚，到現(xiàn)在不過近20年的時間。在此期間房地產(chǎn)企業(yè)上市融資可謂是一波三折，經(jīng)歷了發(fā)展、停滯、再發(fā)展3個階段。在我國A股市場剛剛起步的幾年里，一些比較有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼上市融資。之后，隨著房地產(chǎn)泡沫風險的增加，證監(jiān)會等監(jiān)管部門出于對投資者的保護，曾一度停止了對房地產(chǎn)企業(yè)上市申請的審批工作。最近幾年，由于資本市場的不斷升溫，國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市融資。這種“上市融資——用融來的錢買地——再用買來的地融資”的方式，已經(jīng)被許多業(yè)內(nèi)人士看做是推高土地價格的一種重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)上市融資如火如茶進行的同時，一些房地產(chǎn)商也積極尋求境外融資途徑。無論在哪個市場上市融資，能夠成功融資的企業(yè)從數(shù)量到規(guī)模，都無法與銀行貸款相比較。

1.3中小企業(yè)融資困難

除了銀行貸款和上市融資兩種方式外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠使用的其他方式可謂是少之又少。僅有個別企業(yè)使用過如債券、房地產(chǎn)信托投資基金、典當融資、金融租憑、過橋貸款以及信托融資等方式。隨著全球金融危機對我國國內(nèi)經(jīng)濟的沖擊，中小企業(yè)的日子非常難過，特別對于資金需求量較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，融資難更成為企業(yè)迫切需要解決的一個問題。今年來，國家為扶持中小企業(yè)的發(fā)展，特別出臺了一系列針對融資問題的政策，這些政策雖然解決了一部分問題，但對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，沒有從根本上解決問題。

1.4相關政策、法規(guī)不完善

有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。在我國，從已運作的房地產(chǎn)投資基金的形式來看，多采用公司式、信托式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產(chǎn)的資產(chǎn)權(quán)益進行房地產(chǎn)資產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)式投資。

2. 我國房地產(chǎn)融資風險的防范

2.1拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風險的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級市場以外，存在發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買， 二級市場把集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

2.2加強國家的宏觀調(diào)控和引導， 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產(chǎn)金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強房地產(chǎn)金融市場的宏觀控制，根據(jù)國內(nèi)國際實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的法律、法規(guī)， 保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風險，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。

2.3加強房地產(chǎn)金融風險防范的制度環(huán)境建設

房地產(chǎn)金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監(jiān)管部門對其實行風險監(jiān)管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應現(xiàn)時金融監(jiān)管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會、審計、房管、行業(yè)協(xié)會在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

2.4建立個人及企業(yè)信用制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經(jīng)濟利益和法律責任約束。在發(fā)達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產(chǎn)，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評估制度等個人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風險”。在我國可以通過建立個人信用制度，以經(jīng)濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款， 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。

結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場的起伏與房地產(chǎn)金融及相關政策變動密不可分，我國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。我國房地產(chǎn)金融存在的問題主要集中表現(xiàn)在融資渠道不合理、房地產(chǎn)金融法制建設滯后、金融創(chuàng)新緩慢。所以，我們應加強國家宏觀調(diào)控，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，培育和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，建立個人及企業(yè)信用制度，促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1] 潘石屹.房地產(chǎn)市場中存在的風險[J].金融研究，2005.

第2篇：房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策范文

如果想很好地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)金融起著非常重要的作用。若想使房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)步發(fā)展，并且能給國民經(jīng)濟帶來推動作用，那么就必須增強對房地產(chǎn)金融風險的防范意識。目前我國商業(yè)銀行和金融市場尚處于發(fā)展階段，所以一旦房地產(chǎn)信貸變成了不良資產(chǎn)，整個金融界將面臨著很大的危險。

一、我國房地產(chǎn)金融風險的成因分析

(一)房地產(chǎn)金融風險形成的內(nèi)部原因

自籌資金、銀行貸款、其他資金是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源渠道，其中銀行貸款約占資金來源的百分之七十、其他資金占百分之三十。(1)貸款依賴性是目前我國融資結(jié)構(gòu)的主要特征。銀行貸款成為了由于開發(fā)商的自有資金無法滿足投資所需之后最主要的資金來源方式，不過銀行在房地產(chǎn)的投資過程當中也擔當了一定的風險。(2)現(xiàn)在有些銀行無法了解貸款人的真實情況，無法對其經(jīng)濟實力有一個準確的評估，究其原因就是貸款人常常為了個人利益而對信息進行隱瞞，甚至出現(xiàn)了挪用貸款資金的現(xiàn)象，這就直接導致了金融風險的加大。(3)由于我國房地產(chǎn)價格評估起步晚而使品牌的信譽度受到不好的影響，而銀行又不能為了處置抵押物而將欠款人趕出所居住的房子，所以處置抵押物的不規(guī)范給銀行造成了一定的風險。(4)近些年來由于房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤而產(chǎn)生了惡性競爭的氣氛，違規(guī)操作時有發(fā)生，這是造成金融腐敗的主要原因。其結(jié)果導致了房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降。

(二)房地產(chǎn)金融風險形成的外部原因

(1)房地產(chǎn)金融市場的環(huán)境、未來的發(fā)展情況會隨著國家經(jīng)濟方面政策的變化而變化，從而對我國的房地產(chǎn)事業(yè)帶來影響。(2)開發(fā)商會隨著國際匯率的下跌而對房地產(chǎn)的投資失去動力，從而加大了房地產(chǎn)金融風險的不確定性。

二、防范措施

(一)金融機構(gòu)完善內(nèi)控制度

現(xiàn)在房地產(chǎn)金融業(yè)務和風險控制流程設計跟不上房地產(chǎn)市場的變化速度，使得金融機構(gòu)很難察覺到風險的存在，而即便金融機構(gòu)察覺到了，往往已經(jīng)到了束手無策的地步。面對這樣的狀況，銀行應該采取下列措施：首先對房地產(chǎn)市場的研究工作要進一步增強，并對內(nèi)控制度進行改進。第二是根據(jù)市場變化及時改正風險控制體系。

(二)提高防范意識與能力

為了不浪費社會資源，必須要掌握好房地產(chǎn)市場的周期性變化規(guī)律，這樣做對于準確的掌握房地產(chǎn)金融的經(jīng)營策略很有幫助，而且還可以降低金融風險。同時對于如何開展綜合性市場、房地產(chǎn)市場的調(diào)研活動，房地產(chǎn)部門要有一個詳盡的計劃。因為這樣做可以對房地產(chǎn)市場有一個全面的了解，以便對市場的健康發(fā)展做出貢獻。同時為了對市場的運行狀況做出正確的判斷，政府有必要提高房地產(chǎn)預警系統(tǒng)。

(三)建立社會信用體系

只有社會群體的共同努力才能解決開發(fā)商或個人沒有誠信的問題。一是利用法律來懲治那些不講誠信的開發(fā)商或個人。二是有關部門要創(chuàng)建信息共享平臺對開發(fā)商和個人進行監(jiān)督，而且評價要公平公正。對違反誠信的開發(fā)商或住房貸款用戶進行懲罰，比如不讓其得到開立信用卡、借款等信用支持。這樣就能極大地改善房地產(chǎn)貸款的安全性。

(四)法律法規(guī)體系要完善

金融機構(gòu)只要通過了中央銀行的審查都可以經(jīng)營，而且中央銀行要對其實行嚴密監(jiān)控，防止他們出現(xiàn)違反競爭規(guī)則的行為。與此同時為了避免產(chǎn)生消極外部效應，不能讓沒有通過審查或者有違規(guī)記錄的金融機構(gòu)從事房地產(chǎn)生意，并且同意讓外資銀行在被我國批準經(jīng)營人民幣業(yè)務的情況下發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務。

三、我國房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新建議

(一)推動房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新

我們應吸取國際上的一些經(jīng)驗教訓來發(fā)展我國的房地產(chǎn)金融管理。在管理的目標、理念上要不斷創(chuàng)新，為創(chuàng)建高效、統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融管理體制做好準備，同時為了能夠穩(wěn)妥地運行房地產(chǎn)金融體系，我國應該在房地產(chǎn)金融監(jiān)管方面不斷地進行完善，而且良好的聯(lián)系機制能夠使監(jiān)管政策、結(jié)構(gòu)與實際經(jīng)營運行狀況具有統(tǒng)一性。因此創(chuàng)建聯(lián)系機制對于確保房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性是非常重要的。

(二)完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風險防范體系

為了能夠給我國的國家金融帶來安全，房地產(chǎn)金融機構(gòu)還需要對人事機構(gòu)、責任分攤機制等進行逐步的完善。工作人員的專業(yè)素質(zhì)要提高，并且要培養(yǎng)他們的創(chuàng)新意識，多培養(yǎng)和鍛煉一些金融機構(gòu)的人才。

(三)加強住房抵押貸款證券化

由于銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款抵押時間長、現(xiàn)金數(shù)額龐大，所以風險系數(shù)相當高，而加強住房抵押貸款證券化則能很好地解決這一問題，因為它對于改變我國眼下證券產(chǎn)品比較少的狀況非常有利。

(四)繼續(xù)推進房地產(chǎn)金融業(yè)務創(chuàng)新

經(jīng)濟實力不斷攀升的中國不應該在面對房地產(chǎn)價格調(diào)整的壓力時停止房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，應順應時代潮流，通過不斷創(chuàng)新來發(fā)展我國的房地產(chǎn)金融業(yè)。

第3篇：房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策范文

關鍵詞：金融危機；房地產(chǎn)；金融支持

在經(jīng)濟全球化的當今世界，這次金融危機必然會直接或間接對中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融產(chǎn)生深遠的影響。在金融危機背景下如何防止區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)大起大落，防范房地產(chǎn)金融業(yè)受

到過度沖擊是我們面臨的一個重大課題。

一、衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展狀況

存量開發(fā)投資大增。2008年，衡陽市房地產(chǎn)企業(yè)完成投資31.3億元，較之2007年同期增長33.1%；其中，商品住宅完成投資24.77億元。土地購置面積為23.35萬平方米，同比減少84.10%，投資集中在存量土地的開發(fā)建設上，土地增量投資大幅減少。市場供需不平衡。2008年，衡陽市累計銷售房屋面積110.26萬平方米，同比下降了17.5%，其中住宅銷售面積99.72萬平方米，同比下降了18.3%。商品房累計供銷比為2.27：1，同比增長35%，房地產(chǎn)供給增長速度遠遠高于銷售量增長速度。市場價格回落。2008年，衡陽市商品房平均價格為2222元/平方米，漲幅同比回落了11.1個百分點。其中一至四季度的均價分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米和2200元/平方米，全年呈小幅下降趨勢。資金缺口加大。2008年，在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，需要企業(yè)自有資金不斷提高。據(jù)統(tǒng)計，截止12月底，開發(fā)企業(yè)的自有資金達到了12.42億元，較之2007年同期增加了52.77%，開發(fā)企業(yè)自有資金比例提高說明企業(yè)籌資難度增大。另外，據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，衡陽市空置商品房38.88萬平方米，同比增長74.27%，沉淀了8.64億元企業(yè)資金，空置房積壓占用了大量的企業(yè)資金，加劇了企業(yè)資金緊張程度。

基于上述數(shù)據(jù)顯示，在金融危機背景下，衡陽市房地產(chǎn)市場不景氣狀況仍在繼續(xù)。隨著金融危機的影響更加深入，特別是國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展不確定因素的逐步顯現(xiàn)，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的放貸將更為謹慎，衡陽市房地產(chǎn)業(yè)將在較長一段時期內(nèi)艱難前行。

二、金融危機背景下衡陽市房地產(chǎn)業(yè)存在的幾個問題的剖析

（一）理性“經(jīng)濟人”行為與區(qū)域房地產(chǎn)市場信心

西方經(jīng)濟學中理性“經(jīng)濟人”假設認為，在利己主義的推動下，具備“完全理性”的人能夠自覺地實現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場消費者的市場行為符合經(jīng)濟人假定。消費者在房價上漲時由于擔心房價再漲，爭相購買，而在房價下跌時產(chǎn)生房價還會下跌的預期。當前房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，給居民一個房價下跌的預期，為了自身利益的最大化，市場交易主體不會輕易進入市場，造成市場信心不足。

隨著金融危機影響的逐步顯現(xiàn)，許多大中城市出現(xiàn)了“價量齊跌”的局面，居民觀望情緒非常嚴重，房地產(chǎn)市場進行深度調(diào)整，衡陽房地產(chǎn)市場信心也受到嚴重打擊，商品房成交量急劇萎縮，2008年以來各房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)市場一下子冷清了許多。但是從目前衡陽房價來看，泡沫成分應該不大，而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，從各方面看，當前的房地產(chǎn)價格應該比較合理。其一，目前衡陽大多數(shù)已完工商品房的成本大約為1700元／m2，尤其是擁有較高品質(zhì)的主流樓盤來說，成本價則更高，再加上一些開發(fā)商大力度的促銷優(yōu)惠，衡陽房價的水分應該不是很多。其二，衡陽市目前房價收入比大約為6左右，即使有泡沫也很輕微，在居民收入可以承受的范圍內(nèi)。市場長期信心不足，必然會損害本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟，給區(qū)域經(jīng)濟金融體系帶來難以估量的損失。

（二）結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽市房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展

根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求, 也能抑制需求。能創(chuàng)造需求適應需求的供給是有效供給,背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給的過剩其根本原因與表現(xiàn)是結(jié)構(gòu)性過剩，也就是說無效供給量較大。一是戶型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求，近年來衡陽市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢，90～120平方米以下，總價較少的小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟適用房建設滯后，一部分經(jīng)濟困難家庭的住房需求沒有得到改善。

據(jù)有關部門統(tǒng)計，2008年上半年，衡陽市144m2以上大戶型住宅供銷比達到了8.7∶1，大戶型供過于求的狀況非常嚴重。而據(jù)相關民意調(diào)查顯示，有意向購買144 m2以上大戶型住宅的市民僅占15%。而144m2以下的中小戶型商品住宅供銷比為1.2∶1，供求關系比較健康。一般說來，90平方米以下住房和經(jīng)濟適用房屬于自住性需求，需求價格彈性小，即使市場價格較高也不會減少多少需求，而144平方米以上住房則是居民改善性或享受性需求占較大比重，需求價格彈性較大，當價格上升較多時，需求量就會大幅減少，因而房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不合理是市場需求不旺的一個重要原因。

（三）金融機構(gòu)人“非理性”行為放大了房地產(chǎn)市場風險

金融機構(gòu)作為集體“經(jīng)濟人”有尋求自身利益最大化的沖動，但是由于其經(jīng)理人是股東（或國家和政府）的委托人，不可避免在經(jīng)濟活動中出現(xiàn)“拿別人的錢替別人辦事”,因而效率低下，甚至因為房地產(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機構(gòu)因為利益沖動而對房地產(chǎn)支持過度，“人”在房地產(chǎn)貸款活動中違規(guī)放貸，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展，可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫損害自身利益。

在房地產(chǎn)行情處于上升通道時，金融的過度支持會產(chǎn)生更大泡沫，繁榮的房市掩蓋了金融機構(gòu)的風險，而房地產(chǎn)融資中更多的是利用土地與房產(chǎn)作為抵押，當房地產(chǎn)市場整體不景氣時，土地與房產(chǎn)貶值風險加大了房地產(chǎn)金融風險。2008年9月，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量減少1.51%的條件下，衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)貸款損失類不良貸款數(shù)量同比增長84.48%，關注類貸款同比增長50.54%（如表2）。隨著宏觀經(jīng)濟形勢的進一步變化，房地產(chǎn)貸款的潛在風險可能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的信貸風險，關注類房地產(chǎn)貸款亦有可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。

（四）房地產(chǎn)民間融資引起的社會問題值得關注

資金作為稀缺資源，在房地產(chǎn)行情低迷形勢下，金融機構(gòu)貸款會更加謹慎，民間融資作為正規(guī)金融的補充，也因為供過于求而產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象，由于信息不完全對稱，逆向選擇的結(jié)果是利率高的借款人獲得貸款，但是高利率必然要求高回報，在房地產(chǎn)行情看好時，這種回報可能得到滿足，但是在行情低迷時就可能出現(xiàn)虧損，不可避免出現(xiàn)道德風險，如果大面積道德風險發(fā)生就可能引發(fā)社會風險。

在目前房地產(chǎn)業(yè)普遍資金緊缺情況下，各種不規(guī)范的民間融資大行其道，嚴重影響金融安全，甚至危及社會安定。一是“高利貸”。如某縣房地產(chǎn)公司，以月利率達5-8%借入民間資金，后因公司債務包袱過沉被迫外出逃債。二是非法集資。中間人通過非法集資轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤。這種方式由于環(huán)節(jié)多，利息更高，風險更大。三是跨區(qū)域民間融資。房地

產(chǎn)公司從外地跨區(qū)域融資，民間融資區(qū)域擴大化，出現(xiàn)融資糾紛影響的區(qū)域就是大范圍的。

三、金融危機背景下金融機構(gòu)如何促進區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展

（一）把握好房地產(chǎn)金融支持的方向

房地產(chǎn)金融支持應放在以下幾個方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機構(gòu)在加強商業(yè)性信貸風險管理的同時，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設，優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求；另一方面，還要求金融機構(gòu)積極配合國家住房保障體系建設，在風險可控的前提下，切實改進對經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設的金融服務。二是把握好增量控制。在對存量土地開發(fā)和在建工程項目實施金融調(diào)控的同時，更要加強對新增土地開發(fā)和新開工項目的調(diào)控，防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)金融風險防控狀況，對金融支持的重點應放在關注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項目適銷對路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時的房地產(chǎn)企業(yè)。四是把握好市場失靈的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場本身不可能實現(xiàn)居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇В黾娱_發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應該發(fā)揮作用。

（二）把握住房地產(chǎn)金融支持的力度

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應在三方面把握好力度：首先是重點支持個人自住性消費需求；其次是有條件支持投資性需求，在嚴格執(zhí)行信貸政策，詳細了解貸款申請人的資料真實性的基礎上，對于具有投資價值的項目積極參與；第三是嚴格控制炒作性房地產(chǎn)投機性需求。二是把握住金融支持與經(jīng)濟發(fā)展水平的平衡。在全國經(jīng)濟增長放緩的大趨勢下，經(jīng)濟基礎相對薄弱的區(qū)域金融機構(gòu)應采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準利率的政策，而對開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進了區(qū)域經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

（三）加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設

一是建立房地產(chǎn)金融長效監(jiān)測機制。首先要建立適應區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風險指標體系，根據(jù)這些指標進行長期跟蹤監(jiān)測并及時向金融主管部門和銀行反饋，各金融機構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動，在房地產(chǎn)民間融資活動、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷售狀況等要重點監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)問題及時報告和解決。二是切實加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管。房地產(chǎn)金融監(jiān)管要與金融調(diào)控相互配合，同步進行。重點監(jiān)管房地產(chǎn)項目是否符合貸款條件、是否降低首付款比例、是否是假按揭貸款、是否以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款以及以個人名義貸款變相開發(fā)等。對房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)工作人員違規(guī)操作必須嚴懲不怠，減少房地產(chǎn)金融領域的“尋租”行為，確保房地產(chǎn)金融安全運行。三是建立房地產(chǎn)金融調(diào)控政策效應評價制度。對于政府金融調(diào)控政策產(chǎn)生的效應，及時給予分析和評價，為實施房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供科學的指導依據(jù)，并根據(jù)政策效應狀況適時做出政策調(diào)整。

參考文獻：

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第4篇：房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；金融；信貸；多元化；信用評價

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-02

隨著房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，其繁榮與發(fā)展對帶動我國經(jīng)濟進步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，大大小小的房企猶如雨后春筍般迅速出現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一定程度的泡沫，尤其是今年來，一線城市的房價出現(xiàn)增長停滯，二三線城市房價崩盤現(xiàn)象隱現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)金融市場面臨著巨大的風險與壓力，如何解決這些問題，成為當前我們業(yè)內(nèi)人士十分關注的話題。

一、當前我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題

目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟效益增長已到了一個瓶頸，從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)面臨著銷售停滯、產(chǎn)能過剩、利潤下降的不利局面。在這一過程中，房地產(chǎn)金融市場所面臨的風險不斷加劇，出現(xiàn)了許多急需解決的問題，這些問題總結(jié)起來主要有以下三個方面：

（一）融資結(jié)構(gòu)不合理，過度依賴銀行信貸

由于資本的逐利性，近年來，許多企業(yè)都爭先恐后的進入高利潤率的房地產(chǎn)業(yè)，在一個缺乏規(guī)范與創(chuàng)新的市場中，銀行信貸幾乎成為各房企融資的全部來源，據(jù)統(tǒng)計，目前我國的房企對銀行信貸的依賴程度已上升至百分之五十左右，一些一線城市房企對銀行貸款的依賴度甚至超過百分之八十，這表明，支撐著我國房地產(chǎn)金融業(yè)的是單一的銀行體系。因此房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)的風險實際上都轉(zhuǎn)嫁為銀行的風險。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，勢必將造成銀行大量的貸款逾期、甚至是壞賬的出現(xiàn)，嚴重影響我國的經(jīng)濟平穩(wěn)運行。因此為了防止房地產(chǎn)業(yè)過熱、防止房企的投機熱潮，我國央行近年來采取了加息和穩(wěn)健的貨幣政策，在這種情況下，融資結(jié)構(gòu)過于單一的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商就面臨著資金鏈緊張甚至是斷裂的風險，這也將影響銀行信貸資產(chǎn)的效益與質(zhì)量，增加信貸的風險。造成這種銀行“放也不是、收也不是”的局面的正是我國房地產(chǎn)金融融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（二）行業(yè)政策不健全導致缺乏法律有效保障

當前，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)存在著許多法律政策方面的問題，這些問題的存在也為我國房地產(chǎn)金融的整體運行增加的風險隱患，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.缺乏明確的立法。近年來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展繁榮，但有關房地產(chǎn)業(yè)明確的法律依據(jù)卻不夠完善，目前我國只有《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款，但比起房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷變化與創(chuàng)新速度來說這些法律法規(guī)還遠遠跟不上時代。2.缺乏系統(tǒng)科學的監(jiān)管體系。目前我國還沒有一個專門的政府性金融監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)金融進行監(jiān)管，這使得部分房企運用不正當?shù)氖侄芜M行非法融資，造成金融風險。3.土地出讓制度不完善。一些地方由于土地出讓制度不完善導致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風險的問題層出不窮，部分地方政府對土地出讓有暗箱操作的行為，部分房企不通過公開招標而直接與政府簽訂相應的合同，然后以此向銀行貸款，在這其中就存在著巨大的法律風險。

（三）過于依賴市場與擔保導致信用風險加劇

當前，我國房地產(chǎn)金融所面臨的最大風險便是信用風險，這種風險隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展還在不斷加劇之中，具體體現(xiàn)在以下三個方面：1.市場需求減少導致信用風險。由于我國房企的投資力度不斷提高，加之土地成本不斷增長，使得目前房價超過了普通人的承受范圍，而中產(chǎn)階級是房產(chǎn)消費的市場主體，由于房價過高導致這一階層的房產(chǎn)消費需求降低，這使得我國房屋的空置面積迅速增大，資金難以回收而出現(xiàn)信用危機。2.抵押擔保過于依賴房產(chǎn)，缺乏信用體系。當前無論是個人還是企業(yè)都以房屋抵押貸款作為主要籌資渠道，一旦房屋的市場價格預期跌破至抵押額以下，那么抵押品將很難短期變現(xiàn)，蘊含著巨大的風險，造成這個問題的原因之一便是我國地產(chǎn)金融還未有健全的信用體系來替代實體抵押。3.個人住房貸款信用機制不健全。當前我國央行對個人信用的評價機制尚不健全，銀行在給個人進行貸款時，難以對個人資金與信用情況作準確的判斷，導致風險的產(chǎn)生。

二、防范我國房地產(chǎn)金融風險的對策分析

我國的房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定關系到房地產(chǎn)市場乃至整個國家經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，因此對房地產(chǎn)金融市場的風險防范尤為關鍵。筆者認為，要解決當前房地產(chǎn)金融所存在的問題，應該從以下四個方面著手：

（一）建立多元化的房地產(chǎn)融資體系

改變當前融資結(jié)構(gòu)單一的困境，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系時解決房企融資困難問題的關鍵，多遠化的融資體系應從以下幾個方面著手建構(gòu)：1.建立住房抵押二級市場。通過建立住房抵押二級市場，探索房屋抵押的證券化交易，證券化交易能夠擴大銀行與房企的房地產(chǎn)融資范圍，并且加強銀行資金的流動性。2.建立健全房地產(chǎn)信托基金體系。房地產(chǎn)信托基金能夠穩(wěn)定房屋公積金貸款，并且在引入國外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的同時，降低風險，這也拓寬了房企融資渠道。3.創(chuàng)新房企上市融資思路。當前房企想要在股票證券市場上市融資門檻非常高，這使得大部分房企通過股票市場融資的可能性非常之小，但股票證券市場畢竟是企業(yè)融資的主要方向，因此，采取“借殼上市”的方式上市對房企是一個不錯的方案，同時“借殼上市”也可以隱藏起被銀行“冷落”的標簽，對房企融資是一個非常大的幫助。

（二）努力提高房企自身資金利用率

在注重構(gòu)建多元化融資渠道的同時，房企也應該通過加強自身的管理，提高自身的資金利用率，以此來減少融資的壓力。面對當前的房地產(chǎn)市場企業(yè)資金流轉(zhuǎn)速度緩慢的現(xiàn)狀，房企應該不斷的提升自身的管理能力，加大對于其資金的管理力度。將資金管理的方式進行制度化規(guī)范化設計，確保資金的每一個環(huán)節(jié)都在企業(yè)的掌控之中。同時，要加強對于房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的培訓力度，提高其財務管理水平，確保能夠及時發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題，減少預支透支現(xiàn)象的出現(xiàn)。最后要努力的控制企業(yè)的運營成本，防止企業(yè)的資金出現(xiàn)浪費的現(xiàn)象，將每一分錢都用在創(chuàng)造企業(yè)的價值上。另一方面，房企資金利用率的提高也依賴于銀行系統(tǒng)的內(nèi)部控制。銀行通過建立一整套房地產(chǎn)市場的預測及監(jiān)控體系，對每一個房企在經(jīng)營中的實際情況作及時的匯總分析，并對企業(yè)提出運營要求與目標，以此來提高房企的資金利用率，盤活資金。

（三）強化國家的宏觀政策指導

在國家的層面上考量，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定對于國家經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的促進作用，因此政府要不斷的加強對房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融的宏觀調(diào)控，這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)市場信息系統(tǒng)。通過對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的完善，加強對房地產(chǎn)金融與市場的統(tǒng)計工作，全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)的相關真實數(shù)據(jù)，以此作為加強宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。2.加強房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設。通過加強房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設，為房地產(chǎn)金融業(yè)的各方提供法律依據(jù)，明確融資各方的權(quán)責，并建立問責追查機制，確保房地產(chǎn)金融行業(yè)透明運營。3.通過措施減少對土地的過分投資。要減少對土地的過分投資，首先要轉(zhuǎn)變當前地方政府的土地財政收入模式，這樣可以由于行政手段而導致的土地過分升值。其次要引導土地所有人努力提高土地的綜合利用效率，可以通過對閑置土地進行征稅等方式刺激人們積極開發(fā)土地。最后可以建立科學的房產(chǎn)稅機制，減少城市中的空置住房。

（四）建立完善的房地產(chǎn)信用評價體系

我國房地產(chǎn)金融業(yè)要創(chuàng)新，首先要建立完善的房地產(chǎn)信用評價體系，這主要體現(xiàn)在以下兩個方面：1.建立統(tǒng)一的國家銀行征信系統(tǒng)。在目前雖然我國已經(jīng)初步建立了關于個人的征信系統(tǒng)，但是總體而言不夠完善，在實際操作中，銀行中存在著通過變通甚至違規(guī)的手段來減少審查的步驟進行放貸，這對信貸安全形成了嚴重的隱患，因此我國央行應該根據(jù)實際情況，建立全國統(tǒng)一的征信系統(tǒng)，并對個人及房企的信貸行為進行約束，防范我國房地產(chǎn)的信貸風險。2.建立信用分級制度。信用分級制度可以將不同的借款人進行等級區(qū)分，同時，通過對于個人或者企業(yè)的就業(yè)、運營、收入情況作實際的考察對其信用等級做一個科學的評定，通過信用等級評定，可以對信貸的風險類型進行科學的預測，防止違規(guī)行為的發(fā)生，將違約行為從審查階段杜絕。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融對我國的經(jīng)濟發(fā)展起了至關重要的作用，但隨著我國房價的不斷提升，以及房屋空置率的不斷增大，我國房地產(chǎn)金融所面臨的風險不斷加劇，因此房地產(chǎn)市場的各部門要增強溝通，創(chuàng)新融資思路，完善相應的法律法規(guī)，同時政府部門要加強對于房地產(chǎn)市場的引導與調(diào)控，各方協(xié)同，共同促進我國房地產(chǎn)金融市場科學健康發(fā)展。

參考文獻：

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第5篇：房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；金融風險；防范措施

自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進作用，也正是因為房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對國民經(jīng)濟的積極發(fā)展起到了至關重要的作用，從目前的情況看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國國民經(jīng)濟的核心部分。通過金融危機的沖擊后，中國房地產(chǎn)價格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊含的風險，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關注的熱點問題，對其研究具有極大的理論和現(xiàn)實意義。

一、我國房地產(chǎn)泡沫成因分析

1.土地資源稀缺

房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補給的情況。然而，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。

目前，我國城市化的發(fā)展進程已經(jīng)來到了至關重要的時刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟發(fā)展帶來一定的助益，同時房地產(chǎn)開發(fā)商還可以通過土地投機獲利一定的利益?；诖耍康禺a(chǎn)開發(fā)商都會通過各種途徑進行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當整個經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)展到一個節(jié)點，房地產(chǎn)開發(fā)商就會將土地以高價轉(zhuǎn)讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進行瘋狂的炒作。也正是因為這一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價格不斷上漲，最終土地的價值遠遠高于其實際價值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。

2.房地產(chǎn)投機

出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機是與預期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場主體對未知的房地產(chǎn)價格上升趨勢進行過高的預期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現(xiàn)“羊群效應”，這一效應是由于房地產(chǎn)市場的不確定性以及不對稱信息所導致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費者在預期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關注我國房地產(chǎn)市場的相關新聞報道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現(xiàn)“羊群效應”的現(xiàn)象，例如排著長隊去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價格便會慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場價格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機交易來直接決定。

二、房地產(chǎn)金融風險的防范

1.加強個人住房貸款的管理

房地產(chǎn)金融風險中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關注。目前，我國個人住房消費貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關系。因此，加強個人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風險的重要手段之一，其主要內(nèi)容有：

第一，明確個人住房貸款的審查程序和標準，然后以此為基礎建立相應的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進行嚴格的控制，與此同時要加強擔保執(zhí)業(yè)機構(gòu)的業(yè)務監(jiān)管工作，對貸款風險進行有效的防范；第三，要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴格評估貸款抵押物實值，在此過程中要嚴格執(zhí)行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的規(guī)定，對于“零首付”貸款購房現(xiàn)象應該盡量規(guī)避。

2.建立健全的法律制度

對房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風險的最有利的保障手段。對于目前我國房地產(chǎn)金融領域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實踐性和科學性。筆者認為，應該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強行業(yè)的風險防范：第一，出臺專門的金融機構(gòu)資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔保法》、《保險法》，進一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個人信用制度以及擔保體制，希望能夠?qū)π庞梅矫娴牧⒎ㄍ晟朴兴?；第三，進一步完善和明確我國的《證券法》的內(nèi)容，并進一步明確房地產(chǎn)相應部門所對應的法律制度，對房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進行完善和補充；第四，對于現(xiàn)有的財產(chǎn)保險制度也需要進一步的完善，適當?shù)膶⒆》康盅罕ｋU的種類進行擴充，修改那些不符合實際的內(nèi)容，對保險費的金額進行科學的評估，從而明確繳費方式以及關于退保的規(guī)定。

除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進行有機地結(jié)合，以期有效地促進金融市場與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風險。

3.建立全方位的監(jiān)管體系

首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過人民銀行、銀監(jiān)會和審計部門來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)管，通過這一方法僅可能最大程度的強化監(jiān)管細節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計部門對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的財務收和經(jīng)營效益的審計也起著至關重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關規(guī)定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計師事務所以及審計事務所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業(yè)的會計師或?qū)徲嬍聞账鶎ζ溥M行一些列的審計，保障相關信息的準確性。

其次，行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應該給與房地產(chǎn)金融機構(gòu)一些適時的正確的引導，為房地產(chǎn)金融機構(gòu)提供一個良好的溝通協(xié)調(diào)環(huán)境，為行業(yè)內(nèi)的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。

最后，外部評估約束系統(tǒng)的建立。對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時，還應該利用評估系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的信用等級進行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產(chǎn)金融風險度的監(jiān)督之中。

4.建立健全房地產(chǎn)風險評估機制

一方面，建立健全房地項目開發(fā)風險評估機制。我國的金融企業(yè)應加強對房地產(chǎn)項目開發(fā)評估體系學習和對風險評估專業(yè)人才的招聘，對房地產(chǎn)項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務能力和營銷能力等進行全面評估，結(jié)合申請人的信用等級來測算該項目的風險度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項目風險度較高的情況應該審慎發(fā)放貸款，將風險降至最低。

另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級評級制度，但實際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進 “6C”原則以加強資信評估。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關系。這也就是說如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上漲的情況，金融機構(gòu)的資金就會通過各種渠道進入房地產(chǎn)市場，從而促進房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲；反之，金融機構(gòu)的資金則會退出房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)價格繼續(xù)下降，金融危機也隨之產(chǎn)生，極不利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風險要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問題的癥結(jié)所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進一步加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國的房地產(chǎn)金融風險，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起到保駕護航的作用。

參考文獻：

[1]潘石屹.房地產(chǎn)市場中存在的風險[J].金融研究，2010，（4）

[2]易憲容.房地產(chǎn)金融風險到底有多大.中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2011，（4）

[3]程瑞華.未雨綢繆防范房貸風險.《金融時報》，2010.6.12

第6篇：房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策范文

關鍵詞:房地產(chǎn)金融業(yè);美國;歷程;啟示

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)22014503

0 前言

作為起步較晚的新興產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)過幾十年的風雨兼程,現(xiàn)已呈現(xiàn)出爆炸式的發(fā)展景象。房地產(chǎn)業(yè)因其對內(nèi)需的拉動作用和對相關產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動的牽引作用,已成為不少國家的支柱產(chǎn)業(yè)及其經(jīng)濟增長的重要驅(qū)動力。在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的過程中,金融業(yè)的介入是一個值得關注的傾向。它不僅改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的投、融資模式,加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大,更使其對國民經(jīng)濟的影響變得更為微妙。當下,房地產(chǎn)金融市場已經(jīng)成為現(xiàn)代金融體系中的重要組成部分。一個開放、穩(wěn)定、高效的房地產(chǎn)金融市場,是該國金融安全的重要前提。作為分散金融風險,確保金融安全的重要措施,一、二級市場的存在又是至關重要的。本文梳理了美國房地產(chǎn)金融一、二級市場從無到有,從平靜到喧囂的歷史進程,總結(jié)了其中的一些有益規(guī)律。

1 政府主導一級市場時期

20世紀20年代末到30年代初的世界經(jīng)濟危機,給美國經(jīng)濟造成了巨大的負面影響,也給美國帶來了諸多的社會問題,而民眾住房條件的持續(xù)惡化便是其中之一。在凱恩斯政府干預理論的影響下,為逆轉(zhuǎn)民眾住房條件持續(xù)下降的趨勢,同時提振國民經(jīng)濟,美國聯(lián)邦政府決定開始對房地產(chǎn)市場進行干預。

聯(lián)邦政府涉足房地產(chǎn)市場伊始,對房地產(chǎn)業(yè)的干預大致是以“非市場”機制和“市場”機制兩頭并進的方式展開的。一方面,它首次推動了公共住房項目(The Public Housing Project)的實施,打開了政府出資提供住房、在非市場框架內(nèi)解決民眾住房問題的先例。另一方面,它著手構(gòu)建了一個統(tǒng)一、完善、有序的一級市場金融體系。正是由于政府對房地產(chǎn)市場進行的這些引導和調(diào)整,在20世紀30年代到70年代的幾十年時間里,美國房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為政府主導下的平穩(wěn)、快速發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展使得美國長期存在的住房供需絕對失衡狀況得到了根本性扭轉(zhuǎn)。20世紀70年代,美國住房市場上的總供給在絕對量上已經(jīng)超過了總需求,市場的主要矛盾已由過去供不應求的總量失衡性矛盾轉(zhuǎn)變?yōu)榱酥械褪杖腚A層購房壓力過大的消費結(jié)構(gòu)性矛盾。而公共住房政策的長期推行也使政府負擔大為增加。所有這些新矛盾的出現(xiàn),都意味著依靠傳統(tǒng)的政府主導的方式提高民眾住房條件,作用已變得相當有限。

2 政府構(gòu)建房地產(chǎn)金融二級市場時期

鑒于上述新矛盾和新困境的出現(xiàn),在房地產(chǎn)金融一級市場初具規(guī)模之后,美國聯(lián)邦政府開始啟動了房地產(chǎn)金融二級市場的建設。

首先,聯(lián)邦政府發(fā)起和組建了新的聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司三個實體,從而構(gòu)建了一個完整的二級市場框架。之后,聯(lián)邦政府授予“房利美”和“房地美”購買經(jīng)聯(lián)邦保險的抵押貸款和一般按揭貸款的權(quán)力,以拓展普通貸款二級抵押市場并促成該領域內(nèi)的良性競爭格局。

在房地產(chǎn)金融二級抵押市場的框架成型之后,美國政府開始通過業(yè)務授權(quán)的方式引導市場行為主體朝著政府擬定的政策目標展開活動。這種逐步深入的業(yè)務授權(quán),使上述機構(gòu)源源不斷地在房地產(chǎn)金融市場中創(chuàng)造出流動性,它們的良性運作疏導了一、二級市場,金融創(chuàng)新繼而得到鼓勵。這一系列的良性連鎖反應,引導著整個房地產(chǎn)金融市場朝著健康、蓬勃、穩(wěn)定的方向發(fā)展。(表1顯示了美國兩大住房貸款抵押融資公司“房利美”和“房地美”在政府授權(quán)下業(yè)務逐步拓展的歷程)。

二級市場的逐漸成熟和完善使美國房地產(chǎn)業(yè)收獲了十余年的繁榮。十余年間,住房貸款二級抵押市場的成功運作輔之以聯(lián)邦政府推行的各類住房援助計劃(Housing Assistant Plan),使美國社會成功抵御住了兩次石油危機誘發(fā)的經(jīng)濟蕭條的負面影響,同時經(jīng)受住了戰(zhàn)后“嬰兒潮”時期新生兒成人高峰的沖擊,民眾的住房條件得以持續(xù)、穩(wěn)步地提升,美國家庭住房保有率不降反升,由1969年的不及64%上升到1981年的逾65.5%。

20世紀80年代,在剛剛經(jīng)歷兩次石油危機之后,美國又遭遇了儲貸協(xié)會(S&Ls,Saving and Loan Associations)危機,它影響了房地產(chǎn)市場的流動性,增加了民眾購房的壓力,也加劇了美國房地產(chǎn)價格的波動,使美國住房貸款抵押二級市場的系統(tǒng)性風險陡然增加。正是這些困境的產(chǎn)生,讓美國政府決心通過改革金融系統(tǒng),深化住房抵押貸款證券化,以此來分散房價劇烈波動可能給整個金融體系造成的風險,進而保證整個金融體系健康、高效、快速地發(fā)展。

3 政府引導金融創(chuàng)新時期

住房抵押貸款證券化的深入,是經(jīng)由金融監(jiān)管的放松和業(yè)務授權(quán)范圍的擴大來完成的。寬松的監(jiān)管加上持續(xù)拓展的業(yè)務范圍,必然使美國房地產(chǎn)抵押貸款二級市場上金融業(yè)務類型逐步呈現(xiàn)多元化,金融創(chuàng)新活動也必將隨之擴張。這種思路的一個可以預見的結(jié)果是,隨著金融創(chuàng)新活動的日益頻繁,住房抵押貸款的證券化將滲透到美國金融行業(yè)的方方面面,并最終通過全球經(jīng)濟一體化與世界經(jīng)濟體系相關聯(lián)。這樣一來,美國低收入民眾的住房承受能力便能夠大大增加,購房也將更加便捷、輕松,聯(lián)邦政府在住房建設投資上的支出能夠得到有效控制。而最后,通過在全球范圍內(nèi)出售這些證券,美國窮人的住房難問題將為全世界范圍內(nèi)的富裕階層所承擔。

第7篇：房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策范文

[關鍵詞] 次債危機 金融創(chuàng)新

2007年開始，美國爆發(fā)了金融危機。2008年9月份以來，美國相繼爆出政府接管 “兩房”、雷曼兄弟申請破產(chǎn)、美林銀行被收購、AIG 被國有化、高盛和摩根士丹利資金告急等事件，以上種種表象充分表明美國次級債危機已成蔓延之勢，且愈演愈烈，很有可能演變?yōu)榘倌暌挥龅慕鹑谖C，將對世界經(jīng)濟造成嚴重沖擊。

當前中國正處于努力推廣金融創(chuàng)新，大力深化與拓展資本市場的關鍵時刻，美國次級債問題的出現(xiàn)無疑為我們提供了一個非常難得的學習與反思的機會。我們應該從美國的次債危機中學習經(jīng)驗教訓，深入了解美國次級債的成因?qū)τ谥袊磥淼慕鹑趧?chuàng)新之路具有重要的借 鑒意義。

一、美國次級債產(chǎn)生的原因

美國次級債危機目前受到全球范圍內(nèi)的關注。實際上，2006年下半年美國的次級債市場已經(jīng)出現(xiàn)了不祥的征兆，2007年4月之后逐漸引起人們的關注，到2007年8月升級為席卷全球資本市場的。在美國次級債危機中，美國次級債供應商紛紛破產(chǎn)，全球?qū)_基金大面積宣布解散或停止贖回，跨國投資銀行和商業(yè)銀行普遍發(fā)出盈利預警，主要股票市場指數(shù)應聲而跌。

美國次級債危機的程度究竟有多大，目前我們還無法過早的下結(jié)論。但是，美國次級債危機的影響將是深遠的。分析美國次級債危機的來龍去脈，有助于更加深入地理解危機和總結(jié)經(jīng)驗教訓。我們認為，危機爆發(fā)有以下深層次原因和一個觸發(fā)動因。深層次原因包括：第一，在房地產(chǎn)市場繁榮時期，各類住房貸款機構(gòu)在牟利動機的驅(qū)使下積極擴張信用，會降低住房消費者的市場注入條件，從而造成貸款違約風險的不斷累積。第二，在金融創(chuàng)新潮流下，貸款機構(gòu)通過證券化，將貸款違約風險分散給資本市場的機構(gòu)投資者。在不恰當?shù)募罘绞较拢庞迷u級機構(gòu)給予了證券化產(chǎn)品過高的評級，導致信用風險被投資者低估。第三，隨著金融市場發(fā)生變化，美國住房信貸市場風險進一步暴露出來；第四，由于近年來國際經(jīng)濟增長形勢良好，導致美國及其他國家或地區(qū)的金融機構(gòu)降低了對風險的警惕性。美國次級債危機的觸發(fā)動因是，在房價普遍下降的背景下，聯(lián)邦基金利率的不斷上升推高了房地產(chǎn)抵押貸款利率，導致貸款違約率大幅上升。

1.原因一:寬松的貸款標準和創(chuàng)新的貸款品種。觸發(fā)此次全球金融危機的導火索是美國房地產(chǎn)的次級抵押貸款市場。在美國的住房抵押貸款市場上，所謂的優(yōu)質(zhì)貸款市場主要是面向信用等級高(信用分數(shù)在660分以上)的優(yōu)良客戶，而次級貸款市場(Subprime Market)主要面對那些收入較低、負債較重的人，他們大多是中低收入階層或新移民?！癆LT-A”（Alternative A）貸款市場則是介于二者之間的龐大灰色地帶，它主要面向一些信用記錄不錯但卻缺少固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件的人。2001年～2005年間，美國房地產(chǎn)市場進入繁榮期。房地產(chǎn)金融機構(gòu)在盈利動機的驅(qū)使下，產(chǎn)生了強烈的增加住房抵押貸款的沖動。在基本滿足了優(yōu)質(zhì)客戶的貸款需求后，房地產(chǎn)金融機構(gòu)開始把眼光投向原本不夠資格申請住房抵押貸款的潛在購房者群體，即次級抵押貸款市場。

對于房地產(chǎn)金融機構(gòu)而言，在一個上升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，發(fā)放次級抵押貸款的誘惑要強于優(yōu)質(zhì)貸款，這是因為：第一，次級抵押貸款的收益率更高；第二，雖然次級抵押貸款的違約率更高，但是只要作為抵押品的房地產(chǎn)價值上升，一旦出現(xiàn)違約，房地產(chǎn)金融機構(gòu)就可以沒收抵押品，通過拍賣而收回貸款本息；第三，房地產(chǎn)金融機構(gòu)可以通過證券化，將與次級抵押貸款相關的風險完全轉(zhuǎn)移給資本市場。根據(jù)Inside Mortgage Finance提供的資料，在美國2006年新發(fā)放的抵押貸款中，優(yōu)質(zhì)貸款只占到36％，而次級債占到21％，Alt-A貸款占到25％。2001年美國次級債總規(guī)模占抵押貸款市場總規(guī)模的比率僅為5.6%，到2006年該比率上升到20％。

針對次級債申請者大多收入水平較低的特點，房地產(chǎn)金融機構(gòu)開發(fā)出多種抵押貸款品種。在2006年新增次級抵押貸款中，大約90％是可調(diào)整利率抵押貸款。而在這些ARM中，大約三分之二屬于2＋28混合利率產(chǎn)品。這種抵押貸款的償還期限是30年，其中頭兩年的利率是固定的，而且顯著低于市場利率，從第三年開始，利率開始浮動，并且采用一種基準利率加上風險溢價的形式。這意味著對于借款者來說，最初幾年還款利率很低，而一旦幾年后利率重新設定或本金重新計算，那么借款者的還款壓力將會驟然上升，很可能會超過低收入還款者的承受能力。

2.原因二:風行的證券化和偏高的信用評級。資產(chǎn)證券化作為一項金融技術(shù)，最早起源于美國。1968年美國國民抵押協(xié)會為了擺脫儲蓄存款大量提取所造成的流動性困境，首次公開發(fā)行“過手證券”，它的推出改變了銀行傳統(tǒng)的“資金出借者”的角色，使銀行同時具有了“資產(chǎn)出售者”的職能。20世紀80年代以來，資產(chǎn)證券化的內(nèi)涵、品種和方式發(fā)生了巨大的變化，它不僅僅作為商業(yè)銀行解決流動性不足的手段 ，并成為在金融市場投資者和籌資者有效聯(lián)結(jié)、促進社會資源配置效率提高的有力工具，進而在更重要意義上逐漸成為一種內(nèi)容豐富的金融理財觀念和方式。資產(chǎn)證券化已經(jīng)繼股票、債券之外，成為國際資本市場上發(fā)展最快、最具活力的一種金融產(chǎn)品。截至2003年底，美國的按揭資產(chǎn)證券化余額已達5.3萬億美元，非按揭資產(chǎn)證券化余額接近1.7萬億美元，兩項總和占美國債務市場22萬億美元的32%。

證券化是20世紀金融市場最重要的創(chuàng)新之一。對于房地產(chǎn)金融機構(gòu)而言，為了迅速回籠資金以提供更多筆抵押貸款，它們可以在投資銀行的幫助下實施證券化，將一部分住房抵押貸款債權(quán)從自己的資產(chǎn)負債表中剝離出來，以這部分債權(quán)為基礎發(fā)行住房抵押貸款支持證券（Mortgage-Backed Securities, MBS）。借款者未來償還抵押貸款所支付的本息，就成為房地產(chǎn)金融機構(gòu)向MBS購買者支付本息的基礎。而一旦房地產(chǎn)金融機構(gòu)將MBS出售給機構(gòu)投資者，那么與這部分債權(quán)相關的收益和風險就完全轉(zhuǎn)移給機構(gòu)投資者了。

根據(jù)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量的差異，房地產(chǎn)金融機構(gòu)會發(fā)行幾種完全不同的債券，通常包括優(yōu)先級、中間級和股權(quán)級。相應的現(xiàn)金流分配規(guī)則為：首先全部償付優(yōu)先級債券，如果有富余再償付中間級債券，最后償付股權(quán)級債券。由于收益分配和損失分擔的順序不同，那么這些債券獲得的外部信用評級就不同。優(yōu)先級債券往往能夠獲得AAA評級，債券收益率較低，購買方往往是風險偏好較低的商業(yè)銀行、保險公司、共同基金、養(yǎng)老基金等。中間級債券的信用評級包括AA、A和BBB，債券收益率較高，購買方往往是風險偏好較高的對沖基金和投資銀行。股權(quán)級債券往往沒有信用評級，債券收益率最高，通常由發(fā)起人持有而不對外出售，有時也出售給對沖基金和投資銀行。

對于中間級MBS而言，由于信用評級相對較低，而且缺乏一個自然市場，因此投資銀行往往會以中間級MBS為基礎，進行新的一輪證券化，這種以中間級MBS為基礎發(fā)行的債券被稱為擔保債務權(quán)證（Collateral Debt Obligation, CDO）。經(jīng)過這種層層的包裝，優(yōu)先級CDO往往能夠獲得AAA評級，重新贏得穩(wěn)健型機構(gòu)投資者的青睞。而股權(quán)級CDO的風險雖然大于中間級MBS，但是因為能夠獲得更高的回報率，而得到投機性機構(gòu)投資者的追捧。

值得注意的是，信用評級機構(gòu)的收入是基于所評級證券的金額，而非基于信用評級是否能夠真實地反映相關信用風險。在市場繁榮時期，信用評級機構(gòu)為了承攬更多的業(yè)務，有時候不得不通過提高信用評級的方式來討好客戶。因此，這種不恰當?shù)氖杖爰罘绞绞沟眯庞迷u級機構(gòu)主觀上降低了信用評級的標準。此外，由于證券化產(chǎn)品過于復雜，很多機構(gòu)投資者對證券化產(chǎn)品的定價并沒有深入了解，而是完全依賴產(chǎn)品的信用評級來進行投資決策。最終導致的結(jié)果是，證券化產(chǎn)品偏高的信用評級導致了機構(gòu)投資者的非理性追捧，最終導致了信用風險的累積。

二、次債危機對我國的金融穩(wěn)定和金融發(fā)展的影響

美國次級債危機難以對中國國內(nèi)金融市場造成直接沖擊，更多的是市場恐慌情緒帶來的間接影響。從目前來看，美國次級債危機不僅會對我國的金融體系穩(wěn)定帶來一定的沖擊與影響，還會導致我國對房地產(chǎn)按揭市場和房地產(chǎn)價格波動的恐慌心理，這些都將不利于我國的金融穩(wěn)定和金融發(fā)展。

由于次級債券市場與按揭抵押債券等債券市場的關聯(lián)性較高，中國銀行投資的按揭抵押債券、評級相對較高的公司債券以及其他長期組合，都因次級債市場的動蕩，受到了不同程度的影響。根據(jù)美國權(quán)威機構(gòu)的數(shù)據(jù)測算，在美國次級債危機中，中行虧損額最大，建行、工行、交行、招行及中信銀行均有虧損。但總體而言，美國次級債危機給中國銀行等中資金融機構(gòu)帶來的影響還比較有限。

三、次債危機下對我國金融創(chuàng)新的再認識

1.美國次級債危機不會影響我國金融創(chuàng)新的進程。從美國的金融創(chuàng)新實踐我們可以發(fā)現(xiàn)，金融創(chuàng)新本身是一個社會金融活動發(fā)展到一定階段后的必然結(jié)果，它大大提高了儲蓄轉(zhuǎn)化為財富創(chuàng)造的投資活動過程中的效率，并有效地降低了投資成本，因此對社會經(jīng)濟發(fā)展起到了非常積極的作用。近三十年來，美國經(jīng)濟資本化和證券化的快速發(fā)展，為美國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展做出了重大貢獻。實際上，這次次級債危機的根源并不在于資產(chǎn)證券化本身，而是在流動性過剩的背景下，市場約束力下降，相關市場主體都違背了“注重風險控制”的原則。美國次級債危機爆發(fā)之后，不少人士對我國正在推進的金融創(chuàng)新和資產(chǎn)證券化業(yè)務表示擔憂，認為金融創(chuàng)新和資產(chǎn)證券化的風險較大，甚至提出應放緩資產(chǎn)證券化步伐。我們認為，首先應肯定金融創(chuàng)新和資產(chǎn)證券化的積極意義，不能因噎廢食，僅因美國次級債危機就得 出中國暫緩金融創(chuàng)新的結(jié)論；第二，在認識美國次級債危機的同時，不能否定美國在金融發(fā)展史上的一些有益經(jīng)驗。

另外，金融業(yè)對外開放的過程也是金融風險不斷暴露的過程。在當前國內(nèi)流動性過剩、金融業(yè)對外開放、房地產(chǎn)價格居高不下的背景下，我國金融機構(gòu)只有加強金融創(chuàng)新，才能有效減少系統(tǒng)風險和市場風險，確保國家金融安全。因此，美國次級債危機不會影響我國金融創(chuàng)新的進程。當然，次級債危機所暴露出來的問題，對我們是一個很好的借鑒，我們可以從中吸取教訓，少走彎路。

2.資產(chǎn)證券化有利于我國商業(yè)銀行業(yè)務轉(zhuǎn)型和資本市場健康發(fā)展。 資產(chǎn)證券化作為一項金融技術(shù)，可以使信貸資產(chǎn)成為具有流動性的證券，從而有利于改善資產(chǎn)質(zhì)量，擴大 資金來源，分散信用風險，提高金融系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性。具體而言，資產(chǎn)證券化既有利于我國商業(yè)銀行業(yè)務轉(zhuǎn)型，也有利于促進資本市場健康發(fā)展。

第一，資產(chǎn)證券化使得信貸資產(chǎn)具備了流動性，有利于盤活金融資產(chǎn)，通過資產(chǎn)的加速周轉(zhuǎn)創(chuàng)造新的效益，幫助商業(yè)銀行在不增加資本占用的情況下提高盈利水平和資產(chǎn)回報率。

第二，商業(yè)銀行可以通過資產(chǎn)證券化改善盈利模式，實現(xiàn)業(yè)務轉(zhuǎn)型，完成由傳統(tǒng)商業(yè)銀行向現(xiàn)代商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)變。

第三，資產(chǎn)證券化為商業(yè)銀行主動進行資產(chǎn)負債匹配管理提供了新的工具，有助于提高商業(yè)銀行的風險管理能力。

第四，資產(chǎn)證券化有助于分流市場資金，

第五，資產(chǎn)證券化能夠推動我國資本市場健康發(fā)展。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品橫跨貨幣市場、信貸市場與資本市場，能有效地將三者聯(lián)系起來，形成動態(tài)均衡，切實提高資本市場的運作效率。而且，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品增加了資本市場上的投資品種，有助于培育機構(gòu)投資者，促進各類中介機構(gòu)良性運轉(zhuǎn)。

3.提高直接融資比重，改善我國金融結(jié)構(gòu)。近百年全球金融市場的發(fā)展歷史表明：一國金融體系的融資安排是影響國民經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。過于依賴銀行貸款在加大銀行整體系統(tǒng)性風險的同時，也將對企業(yè)創(chuàng)造財富的能力課以重稅，從而降低企業(yè)創(chuàng)造財富的動力。同樣，僅靠股票市場的融資渠道，將隨著企業(yè)股權(quán)的不斷稀釋最終迫使企業(yè)收縮擴張，以保持對公司的控制權(quán)。因此，只有盡快強化債券市場的發(fā)育，完善金融市場的結(jié)構(gòu)，才能使之具有可持續(xù)發(fā)展的后勁。一個公正、透明、高效、有序的資本市場，是動員社會資金有效轉(zhuǎn)化為長期投資的重要杠桿，具有價格發(fā)現(xiàn)、轉(zhuǎn)換機制、分散風險、創(chuàng)造財富、完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資源配置等多重功能。

資本市場為資金供求雙方提供完全市場化的投融資渠道，把資金的供需雙方直接、緊密地聯(lián)結(jié)在一起，減少了中間環(huán)節(jié)的影響，能夠較為有效地提高透明度，增強市場信號機制，減少交易成本、成本、信息成本和尋找成本，而且要接受強大的外在力量監(jiān)督，從多方面促使資金需求者提高資金使用效益，因而在資源配置方面具有更高的效率。資本市場一方面通過證券產(chǎn)品期限與風險的轉(zhuǎn)化，加快資本積累的速度；另一方面，通過改變資本的所有權(quán)和使用權(quán)結(jié)構(gòu)，提高既定數(shù)量資本的配置效率。

勿庸諱言，目前我國資本市場還存在不少問題，如直接融資比重依然偏低、市場層次少、產(chǎn)品單一、結(jié)構(gòu)不平衡、債券市場明顯滯后于股票市場、監(jiān)管體制不足等，尚未真正形成市場化的融資制度，金融功能仍處于抑制狀態(tài)，資本市場的“經(jīng)濟晴雨表”作用仍不明顯。近年來，資本市場的快速發(fā)展使得直接融資比例有所上升，但仍徘徊在10％左右，不但大大低于美國、英國等發(fā)達國家，也遠低于世界平均比例50％，導致我國資本市場在國民經(jīng)濟中的地位還較低。正因為如此，我國要根據(jù)國際經(jīng)驗和改革開放的實際需要，把大力發(fā)展資本市場、不斷提高直接融資比重和經(jīng)濟證券化率列為金融優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，通過建立多層次資本市場體系，逐步使股權(quán)融資取代信貸融資成為主要的融資形式，從而提升整體經(jīng)濟效率。相應地，我國經(jīng)濟發(fā)展模式將從銀行間接融資主導型逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本市場直接融資主導型，國內(nèi)企業(yè)的股份制改造、發(fā)行上市將成為主流，上市公司將成為中國企業(yè)的基本類型和普遍形式。在當前我國實施從緊的貨幣政策、適度控制貨幣信貸增長的情況下，擴大直接融資比重顯得更有現(xiàn)實意義。

4.加快監(jiān)管創(chuàng)新，防范金融風險?？茖W有效的金融監(jiān)管是促進金融業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要保障。美國次級債危機表露了美國金融監(jiān)管存在的漏洞和缺陷，我國需從中吸取經(jīng)驗教訓，未雨綢繆，防患于未然。

我國長期以來實行高度集中的金融管理體制，中國人民銀行曾在較長時間內(nèi)承擔金融調(diào)節(jié)和監(jiān)管職能。隨著金融業(yè)對外開放不斷擴大，特別是亞洲金融危機爆發(fā)后，我國金融業(yè)面臨更多的風險和挑戰(zhàn)，為防范和化解金融風險，我國加大了金融監(jiān)管體制的改革，實行分業(yè)經(jīng)營和分業(yè)監(jiān)管的金融格局。 應該說，實行金融分業(yè)監(jiān)管符合當時的中國國情，對中國金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了積極作用。在新的金融環(huán)境下，金融分業(yè)監(jiān)管逐漸暴露出一些問題，如多部門管理可能導致市場分割，不利于建立統(tǒng)一的金融市場；各部門監(jiān)管標準存在差異，不利于公平競爭；各部門間的監(jiān)管權(quán)力之爭可能誘致金融機構(gòu)進行監(jiān)管套利，產(chǎn)生道德風險，不利于金融穩(wěn)定等。

在我國金融業(yè)綜合經(jīng)營、混業(yè)經(jīng)營趨勢日益加快的背景下，如果仍采取分業(yè)監(jiān)管體制，可能發(fā)生較高的政策協(xié)調(diào)成本，而且分業(yè)監(jiān)管帶有強烈的行政管理色彩。為了適應混業(yè)經(jīng)營發(fā)展和金融業(yè)對外開放的需要，我國應當實行金融監(jiān)管的專業(yè)化和功能化，加強金融監(jiān)管協(xié)調(diào)，防止出現(xiàn)監(jiān)管重疊、監(jiān)管遺漏或空缺的現(xiàn)象。我們要從防范金融風險的角度出發(fā)，積極推進金融監(jiān)管創(chuàng)新，借鑒國際經(jīng)驗與教訓，確立新的監(jiān)管理念、方式、目標及評價標準，逐步建立起統(tǒng)一、高效、全方位的金融監(jiān)管體制，不斷完善金融監(jiān)管措施和手段，更好地體現(xiàn)金融監(jiān)管的動態(tài)效率和靈活性，確保金融體系穩(wěn)健運行。 為此，我國要采取相應措施，從分業(yè)監(jiān)管逐步轉(zhuǎn)向統(tǒng)一監(jiān)管，可以考慮設立一個“超級金融監(jiān)管機構(gòu)”，加強金融協(xié)調(diào)監(jiān)管，解決目前金融領域存在的監(jiān)管沖突、監(jiān)管空白等問題。這個“超級金融監(jiān)管機構(gòu)”應以國務院下屬常設機構(gòu)的方式設立，使其具備直接管轄權(quán)和行政效力，以便有效發(fā)揮協(xié)調(diào)監(jiān)管作用。“超級金融監(jiān)管機構(gòu)”的主要職責是制定國家金融發(fā)展戰(zhàn)略和協(xié)調(diào)金融監(jiān)管，并不直接對市場進行監(jiān)管，具體的監(jiān)管業(yè)務仍由各個相應的金融監(jiān)管部門負責執(zhí)行。

參考文獻：

[1]次級債危機的成因及對我國金融創(chuàng)新的影響分析.宏源證券研究所，2008.9

[2]安 月:美國次級債危機產(chǎn)生的原因、影響以及對我們的啟示.未來與發(fā)展，2008.4

第8篇：房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策范文

關鍵詞：城鎮(zhèn)化建設；基礎設施；融資

一、城鎮(zhèn)化建設中金融支持存在的風險

1.金融支持政策不到位。目前在金融支持城鎮(zhèn)化建設中，缺少專門針對農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設的資金政策，只有農(nóng)業(yè)銀行開辦了惠農(nóng)特色產(chǎn)品服務——農(nóng)村城鎮(zhèn)化貸款。范圍窄、品種單一，對于全國來講政策支持不足。另外，銀行信貸產(chǎn)品在創(chuàng)新上一般是由總行設計開發(fā)，基層金融機構(gòu)缺乏自主創(chuàng)新的政策和能力?；鶎咏鹑跈C構(gòu)的信貸品種主要是針對工商企業(yè)的短期流動性貸款和中長期貸款（基建和技改貸款），缺少對農(nóng)業(yè)的扶助開發(fā)貸款和10年以上的長期建設投資，而且貸款方式主要以抵押為主，缺少信用放款，有的基層金融機構(gòu)雖然提供信用貸款，但是政策的缺失使得在實際操作過程中只能講城鎮(zhèn)化貸款按照普通商業(yè)貸款來實施，加重了城鎮(zhèn)企業(yè)的負擔，阻礙城鎮(zhèn)化建設步伐。

2.地方融資不規(guī)范。農(nóng)村城鎮(zhèn)化的建設突出加強農(nóng)村基礎設施（房、水、路、電、訊）建設和農(nóng)村公共事業(yè)（科、教、文、衛(wèi)、保）建設，主要的承辦者一般都是地方政府部門，而這些部門從目前來看是不具備直接的貸款主體資格的，所以在實際中主要通過地方投資和融資平臺進行。可由于不同地區(qū)、不同環(huán)境和運作，很多地方的政府的負債規(guī)模偏大，融資運作不規(guī)范，以至于國務院和銀監(jiān)會都分別對地方政府融資平臺管理以及商業(yè)銀行地方項目貸款進行嚴格規(guī)范，造成金融機構(gòu)對農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設投入規(guī)模變得十分有限。

3.建設項目收益存在不確定風險。城鎮(zhèn)化建設是一項長期的工作，需要大量的資金投入進行各種項目建設。從全國范圍看，國家主要是通過補貼等手段來進行基礎項目的運營，那么對于資金投入的金融機構(gòu)來講就會存在收益的不確定性。此外，我國地方政府的換屆選舉及政策的不連續(xù)也會加大銀行投資收益風險的不確定。最后如果在實施城鎮(zhèn)化建設投資過程中，金融機構(gòu)投資方向過于集中，那么整體各家金融投資就會出現(xiàn)風險，萬一在長期發(fā)展中出現(xiàn)一些項目與實踐發(fā)展不適應的時候，項目收益就會從穩(wěn)定變?yōu)椴▌?，暴露潛在的風險。

4.城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)金融風險。目前，隨著國家繼續(xù)對房地產(chǎn)的調(diào)控以及國務院對于加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)保障性住房政策的深入開展，縣域以下地方的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一定的變化。比如，小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)商往往在實力和規(guī)模上都不具備承擔風險的資格，一些民間開發(fā)商信譽度比較低，金融機構(gòu)在對這些貸款對象實施貸款時往往要求其提高保證額度以及擔保。同時，縣域及以下的房屋建造質(zhì)量問題現(xiàn)在越來越突出，再加上個別地方政府為了城鎮(zhèn)化而城鎮(zhèn)化，強行拆除村民住房，等等。這些問題會加大金融機構(gòu)在城鎮(zhèn)化進程中對于房地產(chǎn)市場資金投放的回收風險。

二、完善城鎮(zhèn)化建設融資的相關建議

1.制定、完善支持城鎮(zhèn)化建設的有關政策和法律制度，以更好地推進城鎮(zhèn)化建設。一是盡快制定金融支持城鎮(zhèn)化建設相關制度，為金融支持城鎮(zhèn)化建設提供政策依據(jù)。二是國家應出臺相應政策措施，促進國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等金融機構(gòu)開展有針對性的貸款，也可以成立新的開發(fā)性金融機構(gòu)，專門滿足城鎮(zhèn)化中基礎設施建設的貸款需求。三要盡快構(gòu)建和完善資產(chǎn)證券化的有關法律法規(guī)體系，比如《資產(chǎn)證券化法》等；完善和規(guī)范基礎設施資產(chǎn)證券化的技術(shù)體系，成立必要的相關金融機構(gòu)；為基礎設施資產(chǎn)證券化創(chuàng)造有力的政府支持機制和監(jiān)管機制，抓緊研究相關細則；培育和規(guī)范基礎設施資產(chǎn)證券化的運行環(huán)境，包括信用環(huán)境、市場環(huán)境等。

2.積極引入社會投資，建立城建債務化解機制和多元化資金籌措機制。一是要加大財政投入，把財政支出的重點放在基礎設施、公用事業(yè)及公益性項目上，并充分發(fā)揮財政投資的杠桿作用，通過部分投資、貼息、信貸擔保和減免稅等多種方式來吸引全社會投資。二是通過增加城市建設投資公司的現(xiàn)金流量、培育收益性基礎設施項目及以資產(chǎn)劃撥方式降低資產(chǎn)負債率等途徑提高城市建設投資公司的貸款融資能力，并從未來可借資金總量中劃出一塊用于債務重組。三是充分利用資本市場，通過債券發(fā)行、借殼上市、企業(yè)股票上市、建立產(chǎn)業(yè)投資基金等途徑融資。四是對經(jīng)營性項目運用特許權(quán)經(jīng)營、BOT、TOT、ABS等形式吸引融資。五是對準經(jīng)營性項目或非經(jīng)營性項目可實施財政貼息、基準收入補貼政策、政府購買產(chǎn)品或提供項目原料保證項目合理回報等方式吸引社會資金投資。

3.金融機構(gòu)應找準切入點，加大支持力度。自2007年2月8日中國首家村鎮(zhèn)銀行四川儀隴惠民村鎮(zhèn)銀行成立到2013年，村鎮(zhèn)銀行的數(shù)量已達到1502家。一是金融部門要把城鎮(zhèn)化建設作為信貸政策和信貸資金支持的重點之一。人民銀行要把支持城鎮(zhèn)化建設列入金融工作的議事日程，充分發(fā)揮窗口指導作用，利用各種貨幣政策工具，引導商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社把更多的資金投向中小城市建設。二是各金融機構(gòu)要在堅持“三性”原則的前提條件下，根據(jù)自身的業(yè)務特點，積極探索并找準支持城鎮(zhèn)建設的切入點。優(yōu)化工業(yè)結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和競爭力，是城鎮(zhèn)經(jīng)濟上規(guī)模、上水平，增強發(fā)展后勁的重要途徑。

4.加強房地產(chǎn)市場管理，消除市場的波動對經(jīng)濟的不良影響。近年來，人民銀行和銀監(jiān)會為促進房地產(chǎn)金融業(yè)務的健康發(fā)展和防范金融風險，制定了一系列信貸政策指引和金融監(jiān)管規(guī)定。政府部門和有關單位應確保各項政策落到實處，在加強商業(yè)性信貸風險管理的同時，加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設，積極支持城市政府加快健全廉租住房制度，繼續(xù)推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)信貸資源的配置效率，識別和分散房地產(chǎn)金融風險，促進房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。

總之，在中國進行城鎮(zhèn)化的進程當中，金融支持必將發(fā)揮重要職能。加強農(nóng)村金融體系的建立，完善城鎮(zhèn)金融的運行體制是實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化的基礎。（作者單位：哈爾濱德強商務學院）

參考文獻：

第9篇：房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策范文

摘 要 美國的次貸危機波及全球，對我國的金融市場也造成了一定的沖擊，進一步加大了中國商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務的風險。本文意在通過借鑒美國次貸危機的啟示，對商業(yè)銀行的房屋貸款的風險因素分析，進而尋找有效的防范措施，推動其更好地發(fā)展。

關鍵詞 商業(yè)銀行 房貸 風險

我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場存在的問題與美國次貸危機形成和發(fā)展的原因有很多相似特征，而且客觀的說，我們并不具備向美國那樣發(fā)達的金融避險工具，美國的金融危機為正處于高速發(fā)展中的我國經(jīng)濟敲響了警鐘，我們必須從中得到啟示，根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)市場運行和風險現(xiàn)狀研究出更完善的風險管理策略，進一步完善我國的房貸市場。

一、美國次貸危機對中國商業(yè)銀行房貸的啟示

（一）不應夸大按揭房貸的安全性

美國的次貸危機借款者主要對象是收入相對較低、信用記錄不佳的借款者。當經(jīng)濟環(huán)境不穩(wěn)定時，借款人極可能集中發(fā)生拖欠行為，造成次貸市場的系統(tǒng)性風險。自2004年開始，隨著美聯(lián)儲17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠遠超出其還款能力，逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加，與此同時，住房市場持續(xù)降溫，引起人們對次級抵押貸款市場的悲觀預期。

因此我們可以看出，當房地產(chǎn)市場行情較好時，房地產(chǎn)價格的上漲會提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴大抵押信貸的規(guī)模；相反，當市場行情不好時，房價走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。因此銀行不能一味只看到房貸所帶來的收益性，應全面客觀的評價其風險，再做出理性決策。

（二）要看到金融創(chuàng)新的雙刃劍作用

在美國，通過資產(chǎn)證券化的方式將次級貸款變?yōu)榇渭壍盅嘿J款債券的確對于風險的分散起到了非常大的作用，它大大減少了住房貸款機構(gòu)的流動性風險，使其在短時間內(nèi)獲得資金融通從而開展新一輪的放貸活動。但我們要看到的是，金融體系中存在著監(jiān)管缺失或監(jiān)管漏洞難辭其咎，金融衍生品的創(chuàng)新并不能有及時的監(jiān)管是促使危機發(fā)生的重要原因。我國金融監(jiān)管機構(gòu)應引以為戒，對相似情形應有預警能力，加大對各類投資基金的監(jiān)管力度。

二、房貸風險管理的必要性

我國的房地產(chǎn)市場近些年來波動較大，自2003年開始升溫，直到2007年都一直持續(xù)升溫，直到最高點，這期間全國各地房價不斷飆升，尤其是北京、上海、深圳等地。但隨著美國次貸危機的爆發(fā)，我國的樓市開始逐漸降溫。2008年初，國家出臺了若干相關政策，房地產(chǎn)市場開始逐漸回暖。

為了衡量房地產(chǎn)行業(yè)的健康程度，產(chǎn)生了房價收入比的概念，即一個地方居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例：合理的住房價格應該是相當于每戶居民3―6年的平均收入?？墒强v觀我國房地產(chǎn)行業(yè)今年來的發(fā)展，特別好似2003年以來，房價收入比明顯上升，出現(xiàn)嚴重的失衡，購房者還貸壓力增大。

顯然，在金融業(yè)日益全球化的新形勢下，加強我國商業(yè)銀行的內(nèi)部評級體系和風險度量模型的研究，縮小與國外同行的差距，已成為刻不容緩的工作。

三、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的風險

近年來，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務呈現(xiàn)高速擴張的趨勢，在銀行貸款總量中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款占據(jù)了相當大的比重，相對的，風險隱患也在加大。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風險主要體現(xiàn)在在以下幾個方面：

（一）市場風險的存在

經(jīng)濟發(fā)展具有一定的周期性，同樣的，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出一定的周期性。在經(jīng)濟較為繁榮的時期，人們的收入穩(wěn)定，生活水平較高，對生產(chǎn)用房、商業(yè)用房的需求也增加，另外由于投機炒房者的存在更促使了房價的進一步上漲；相應的，當經(jīng)濟處于衰退期的時候，房屋價格下跌。

隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭猛進，該行業(yè)的開發(fā)投資資金不斷擴大，銀行投放其中的資金也不斷上升，這無疑加大了風險。但伴隨著金融危機的出現(xiàn)，房地產(chǎn)的泡沫開始暴露出來，房產(chǎn)價格下跌，一些作為抵押物的房產(chǎn)出現(xiàn)嚴重的貶值，市場風險被逐步擴大。

（二）信用風險

商業(yè)銀行房貸還存在系列的信用風險。由于個人住房貸款期限較長，貸款期間銀行對借款人經(jīng)濟狀況難以預測，對借款人的財務狀況和財產(chǎn)持有狀況也難以持續(xù)監(jiān)控。我國目前尚未建立個人信用等級制度，對個人資信評估缺乏統(tǒng)一、客觀的標準，影響了銀行對貸款申請人信用的調(diào)查評定，造成銀行放貸風險。隨著房地產(chǎn)業(yè)進入調(diào)整期，房價若跌到商品房剩余價值比期房價款更低的時候，借款人就會產(chǎn)生拖欠還款的動機；一旦房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者因為質(zhì)量問題或其他問題產(chǎn)生糾紛使用個人住房貸款購房的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。

（三）政策性風險

對房地產(chǎn)而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關政策的影響。2003年以來，為了抑制房地產(chǎn)市場過熱及商業(yè)銀行的放貸沖動，國家和央行連續(xù)出臺土地、稅收、金融、信貸等相關調(diào)控政策。中國人民銀行在2007年連續(xù)五次加息，同時上調(diào)住房信貸利率，足以體現(xiàn)央行力圖通過金融手段來引導房地產(chǎn)市場發(fā)展、加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控、進一步抑制房價上漲。這些措施在對房價的上漲起到抑制作用的同時，也使商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務的發(fā)展受到影響。預計今后相當長的一段時間，針對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控會進一步加大，房地產(chǎn)這一周期性行業(yè)景氣水平的變動頻度和幅度將會進一步加劇，房地產(chǎn)市場面臨的不確定性因素也將更加突出。

四、幾點建議

商業(yè)銀行快速擴張的房地產(chǎn)信貸業(yè)務應該而且必須慢下來，與漸進變化的市場環(huán)境相適應；在現(xiàn)實狀況中已處于明顯淡薄和弱化趨勢的房地產(chǎn)信貸風險意識必須盡快扭轉(zhuǎn)，高度的風險控制意識必須貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務的全過程。

（一）逐步完善金融市場的宏觀環(huán)境，分散市場風險

房地產(chǎn)金融涉及社會生活的各個方面，惟有各級政府、有關部門通過法律、行政、經(jīng)濟等手段為商業(yè)銀行等金融機構(gòu)營造良好的社會環(huán)境，才能促進房地產(chǎn)金融的良性、協(xié)調(diào)發(fā)展。完善的法律法規(guī)體系是促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障，政府應建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系，加大對個人住房貸款的監(jiān)控力度，各地政府要根據(jù)各地區(qū)不同的情況，把握地區(qū)特色，有針對性地開發(fā)土地資源，理性規(guī)劃本地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，確立合理的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)，保持商品房價格穩(wěn)步增長。

（二）我國商業(yè)銀行應加強信用管理水平

目前我國的信用體系還不夠健全，沒有好的途徑使得金融產(chǎn)品的開發(fā)與個人信用緊密聯(lián)系在一起，這樣也就加劇了風險。內(nèi)部控制是規(guī)避風險的第一道防線，在申請房貸的貸款人中，很多人都高報個人收入，因此加強銀行內(nèi)控，加強銀行體系的穩(wěn)定性，在一定程度上可以杜絕商業(yè)銀行存在的類似“假按揭”的各種風險。

銀行要加強對貸款申請人的資信審查，客觀、準確地對申請人的整體信用進行評估；除此之外，還要加強對貸款發(fā)放流程的監(jiān)督和審核；還要強化貸款后期的管理力度，及時進行跟蹤調(diào)查。同時，應酌情提高貸款人的首付比例，甚至于對于信用狀況不良的貸款者，銀行應不予發(fā)放按揭貸款。

（三）應密切關注國家政策變更

密切關注和深入了解、認真研究和準確把握政策動態(tài)及變數(shù)，有效規(guī)避政策性風險。提高對房地產(chǎn)貸款風險周期及其危害性的認識，改變把房地產(chǎn)信貸當作低風險品種開發(fā)、過度放大房地產(chǎn)貸款對當期的利潤貢獻、僅顧及短期業(yè)績提升的做法。理性適度拓展房地產(chǎn)信貸市場，合理控制房地產(chǎn)貸款的投放節(jié)奏及貸款投向，將貸款的重點主要放在普通商品房和經(jīng)濟適用房項目，以及個人自住性住房需求等方面。

（四）加強金融監(jiān)管

我國要關注發(fā)達國家金融市場的發(fā)展趨勢，學習先進的風險管理方法，根據(jù)實際情況及時調(diào)整監(jiān)管和管理策略，同時監(jiān)管部門應密切監(jiān)視房地產(chǎn)信貸市場的經(jīng)濟運行情況，加強對商業(yè)銀行的房貸監(jiān)管，及時向相關部門發(fā)出預警，以便降低銀行風險。

參考文獻：

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