房地產(chǎn)公司管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：財務(wù)會計 房地產(chǎn) 制度

房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，相對其他企業(yè)對于資金需求更大，資料流動更快，因此，房地產(chǎn)財務(wù)會計顯得非常重要。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)會計管理風險較高，財務(wù)會計工作人員必須有能力及時控制風險，并且生產(chǎn)環(huán)節(jié)需要大量的資金投入，所以財務(wù)管理工作顯得更復(fù)雜；由于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營者、投資人、債權(quán)人的經(jīng)濟利益直接關(guān)系到財務(wù)管理部門，財務(wù)會計需要處理并協(xié)調(diào)三者之間的利益關(guān)系，將會直接影響公司的發(fā)展情況。

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)會計制度存在的問題

財務(wù)會計制度不完善 ，制度是影響房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要因素，包括管理制度和監(jiān)督制度，從目前房地產(chǎn)公司財務(wù)會計制度建設(shè)來看，部分房地產(chǎn)公司已經(jīng)建立了相關(guān)的財務(wù)會計制度，但建立的財務(wù)會計制度不夠完善，難以有效執(zhí)行，有的公司財務(wù)會計制度形同虛設(shè)。沒有有效的管理人員，缺乏有效的監(jiān)督機制，財務(wù)會計工作發(fā)揮不出效果，冥冥之中給房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)管理帶來很大的風險。

房地產(chǎn)公司企業(yè)成本管理不當，房地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)成本控制、工程競標、土地使用等關(guān)系到成本管理，一些房地產(chǎn)公司在競爭土地使用權(quán)時存在不理，造成購買價格與實際成本差距太大，而在工程建設(shè)過程中，標價與成本價差距同樣過大，這些都造成公司的資金缺失，在于財務(wù)會計管理不當。

房地產(chǎn)公司財務(wù)會計信息不可靠，房地產(chǎn)財務(wù)會計信息的真實準確性依靠財務(wù)管理人員的職業(yè)道德，業(yè)務(wù)素質(zhì)水平、公司管理制度、上層領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)會計的權(quán)利分配程度，這些主觀因素導(dǎo)致財務(wù)會計信息沒有真實可靠性，嚴重影響公司的資金發(fā)展。

房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員素質(zhì)有待加強，房地產(chǎn)公司本身就要求要有全面的知識結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)人才勝任財務(wù)會計管理一職，但是，我氪蟛糠址康夭企業(yè)素質(zhì)管理意識較薄弱，職業(yè)道德較低，沒有重視財務(wù)會計管理是公司向前發(fā)展的重要組成部分，不客觀判斷經(jīng)濟利益，總是主觀臆斷，嚴重缺乏管理意識和風險意識。

固定資產(chǎn)和經(jīng)費管理不當，公司沒有指定固定資產(chǎn)的設(shè)施標準，財務(wù)會計部門隨意購買，有些公司隨意購買后，沒有較好合理的安排導(dǎo)致資產(chǎn)閑置、重復(fù)購買，這些資產(chǎn)價值財務(wù)部門負責，財務(wù)部門沒有及時與資產(chǎn)管理部們溝通，致使公司造成不必要的資金損失，也降低了這些物品的使用效率。

二、完善房地產(chǎn)公司財務(wù)會計制度建設(shè)的措施

建立健全的財務(wù)會計管理制度，加強公司內(nèi)部財務(wù)的統(tǒng)一管理和統(tǒng)一監(jiān)督，根據(jù)公司內(nèi)部的實際情況和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向制定與自身相適應(yīng)的管理制度，賦予財務(wù)會計管理人員重要執(zhí)行權(quán)利，專門負責管理財務(wù)部資金核算與相關(guān)工作人員的工作情況。加大力度管理資金的調(diào)度安全，對每筆賬單做好記錄，合理安排資金的流向，保證資金的安全情況。

注重提高財務(wù)會計相關(guān)人員的素質(zhì)，明確每位工作人員的職責，從工作實際出發(fā)，不弄虛作假，做到獎懲分明，嚴厲懲罰在工作中出現(xiàn)的不真實現(xiàn)象，劃清每個人的責任，定期開展素質(zhì)教育宣傳，提高工作人員的素質(zhì)，管理人員要公正、公平、公開對待工作中出現(xiàn)的差錯。適當提高對財務(wù)管理的新職員的招聘要求，選拔專業(yè)知識全面，高素質(zhì)人才。

加強固定資產(chǎn)的審核與監(jiān)督，公司在購買資產(chǎn)時，財務(wù)管理人員與資產(chǎn)管理部門意見要一致，建立固定資產(chǎn)清查制度，確保賬目與購買物品相符，財務(wù)會計人員自身要有高度的責任感，發(fā)現(xiàn)問題，及時找出原因并解決。

為房地產(chǎn)公司的財務(wù)會計制度建立一個良好的外部環(huán)境，主要是為房地產(chǎn)公司提供建立一個公正公平的外部發(fā)展市場，從法律上保障財務(wù)管理的合理性，引進最新管理方法和最新理念，加強公司財務(wù)審計，政府部門不斷建立和完善房地產(chǎn)財務(wù)會計信息制度，發(fā)揮其監(jiān)督職能，大力宣傳有關(guān)法律法規(guī)，做到公正公開。

三、結(jié)束語

財務(wù)會計制度是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)公司的財務(wù)會計制度的建設(shè)要適應(yīng)社會市場經(jīng)濟發(fā)展和公司內(nèi)部實際情況，建立嚴密的財務(wù)會計制度，有利于公司財務(wù)會計管理的工作效率。財務(wù)管理的工作水平高低決定這公司發(fā)展狀況，加強財務(wù)會計制度的建設(shè)，提高財務(wù)會計信息質(zhì)量，促進財務(wù)管理工作的規(guī)范合理性，保證房地產(chǎn)公司各項工作的開展。加強財務(wù)會計的制度建設(shè)，有利于提高房地產(chǎn)公司的市場競爭力，由于社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)公司面臨著巨大挑戰(zhàn)和越來越多的發(fā)展機遇，在市場競爭壓力下，只有不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，提高自身管理能力才有可能在市場上立足，房地產(chǎn)公司必須加強財務(wù)會計制度建設(shè)，幫助公司在市場上得到更多的經(jīng)濟效益，使企業(yè)在激烈的競爭下獲得更多的優(yōu)勢。

參考文獻：

[1]吳會國.房地產(chǎn)會計核算中存在的問題及解決策略研究[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，10

[2]閆淵.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算問題探析[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，23

第2篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；稅務(wù)風險；控制措施

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性行業(yè)之一，只有實現(xiàn)健康、快速發(fā)展，才能為國民經(jīng)濟的有序運行提供可靠保障。面對企業(yè)全面實行“營改增”和金稅監(jiān)管下的各類財稅風險，各個行業(yè)該如何采取有效內(nèi)部控制措施防控企業(yè)的各個環(huán)節(jié)風險，避免不必要的損失，并運用風險管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業(yè)的首要任務(wù)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對各業(yè)務(wù)流程進行調(diào)整與完善，加大內(nèi)部管理力度，注重提升稅務(wù)管理水平，最大限度降低稅務(wù)，從而有效規(guī)避各種稅務(wù)風險。

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風險分析

（一）稅務(wù)風險管理意識薄弱

“營改增”政策雖然已經(jīng)全面實行，但是很多房地產(chǎn)公司仍然缺乏風險防范意識，仍實行“粗放式”的經(jīng)營管理模式。公司領(lǐng)導(dǎo)與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識不強，工作上只關(guān)注財務(wù)風險，忽視了稅務(wù)風險，這樣不利于自身的可持續(xù)發(fā)展。

（二）缺乏健全的稅務(wù)風險機構(gòu)

很多房地產(chǎn)公司還未成立專門的稅務(wù)管理機構(gòu)，也沒有安排專業(yè)的稅務(wù)管理人員，個別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔報稅的職責，未履行稅務(wù)風險管理職能。且一些房地產(chǎn)公司的稅收管理人員由出納或其他會計崗位人員兼任，其稅收專業(yè)素質(zhì)不能滿足規(guī)定要求。

（三）稅務(wù)風險內(nèi)部防控制度不完善

現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)公司還沒有建立完善的信息溝通機制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時；其次財務(wù)人員與稅務(wù)機關(guān)溝通與交流較少，不能第一時間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務(wù)風險管理體系，無法及時識別稅務(wù)風險，缺乏對稅務(wù)風險評估、應(yīng)對措施及控制、風險控制評價等環(huán)節(jié)?？梢姸悇?wù)風險控制過程中，加強內(nèi)部管理，將防范措施做到位，是稅務(wù)風險控制首要任務(wù)。

（四）會計制度與稅法不統(tǒng)一

當前會計制度和稅法還有著很大的差異，營改增后稅法產(chǎn)生了新的問題。在此背景下，財務(wù)人員需要認真學(xué)習、理解并掌握改革后的財務(wù)和稅務(wù)知識，在日常工作過程中將會計制度和稅法規(guī)定的差異協(xié)調(diào)好。這對財務(wù)人員提出了更高的要求，關(guān)系著對稅務(wù)風險的控制效果。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風險控制措施

（一）增強稅務(wù)風險控制管理意識

首先應(yīng)在公司內(nèi)部創(chuàng)建良好的稅務(wù)風險管理文化氛圍，公司領(lǐng)導(dǎo)要帶頭轉(zhuǎn)變自身的思想觀念，切實增強稅務(wù)風險意識，建立健全稅務(wù)風險管理體系，培養(yǎng)員工良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)，提高員工的風險防范意識。在實際工作過程中，財務(wù)部應(yīng)根據(jù)各業(yè)務(wù)流程，制定相應(yīng)的報銷制度，并進行全員培訓(xùn)，強調(diào)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅務(wù)風險，明確違反報銷制度的獎罰措施。將稅務(wù)風險管理與員工利益相掛鉤，促使稅務(wù)風險管理意識不斷增強。

（二）健全稅務(wù)管理體制

健全稅務(wù)管理體制是防范稅務(wù)風險的前提，應(yīng)做好以下幾點工作：一、設(shè)置稅務(wù)會計崗位，由專業(yè)人員負責涉稅事項，明確職責權(quán)限。負責定期收集稅收政策并匯總上報，根據(jù)各項目具體情況制定切實可行的稅收籌劃計劃并監(jiān)督實施，加強與稅務(wù)部門溝通，保證稅務(wù)工作順利運行。二、成立合約規(guī)劃小組，合理分解項目成本，編制合約規(guī)劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執(zhí)行、付款審核過程中的權(quán)限。編制采購、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)合同模板，明確重要條款內(nèi)容，減少稅務(wù)及法律風險。三、根據(jù)稅法規(guī)定做好納稅申報工作，避免出現(xiàn)錯報、漏報情況。將納稅資料及時裝訂成冊，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務(wù)檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財務(wù)部應(yīng)加強發(fā)票管理力度，為避免出現(xiàn)不合規(guī)發(fā)票的情況，應(yīng)明確可抵扣進項，不可抵扣進項業(yè)務(wù)范圍，制定詳細的審核及付款流程，保證財務(wù)核算準確規(guī)范，促進稅收籌劃工作正常運行。

（三）完善內(nèi)部控制管理制度

房地產(chǎn)公司企業(yè)組織架構(gòu)、營銷模式、集中采購、財務(wù)管理、稅務(wù)管理、合同涉稅、信息系統(tǒng)等各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務(wù)風險，為確保將所有稅務(wù)風險問題解決好，除增強風險管控意識、健全稅管理體制外，還要完善內(nèi)部管理制度。房地產(chǎn)公司稅務(wù)風險管理過程主要包括事前、事中和事后三個部分，且各部分有著一定的聯(lián)系，需要加強各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內(nèi)部控制管理體系。在事前預(yù)防方面，應(yīng)對公司組織結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，將各業(yè)務(wù)流程中的審批、執(zhí)行、記錄、資料保管等職權(quán)分離，將不相容業(yè)務(wù)分離，形成權(quán)力制衡。

（四）加強會計核算實務(wù)與稅務(wù)風險管控

隨著營改增全面落地，國家稅務(wù)總局先后出臺了多項政策，財政部也出臺了《增值稅會計處理規(guī)定》的文件，同時，“金稅三期”系統(tǒng)的上線實施也使得稅務(wù)監(jiān)管手段不斷豐富，稽查力度進一步強化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對的一道難題。要解決這個難題，首先要理清增值稅會計核算基礎(chǔ)和會計科目設(shè)置，以及與之相關(guān)的納稅申報思路。其次財務(wù)人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，及時申報納稅。項目開發(fā)過程發(fā)生的成本費用要合理歸集分配，可以抵扣的進項稅完稅憑證由專人負責保管、認證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測算工作。財務(wù)人員既要熟悉營改增相關(guān)政策又要做好會計核算和申報工作，才能規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風險。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果不及時解決稅務(wù)風險，將不利于自身的穩(wěn)定發(fā)展。稅務(wù)風險存在于房地產(chǎn)企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動中，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提高重視程度，加大監(jiān)督管理力度，將稅務(wù)風險控制在合理范圍內(nèi)，方能保證經(jīng)營管理工作更加安全。此外，房地產(chǎn)公司還要結(jié)合稅法政策變動情況，及時作出相應(yīng)的調(diào)整，提升稅務(wù)風險控制能力，為自身的進一步發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。

參考文獻：

[1]李軍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險及其應(yīng)對策略[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2014，(09):60-61.

第3篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

    李某1999年11月購買了金港房地產(chǎn)公司開發(fā)的香港花園3號樓一套單元房。李某對房屋裝修后，與2000年1月2日入住，并向金港房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部交納了2000年上半年的物業(yè)管理費1200元。2000年3月10日晚9時許，李某外出回來后將新購買的摩托車放入樓下的車棚里。第二天早晨李某上班時，發(fā)現(xiàn)車棚大門被人橇開，自己的摩托車被盜。當?shù)嘏沙鏊浆F(xiàn)場進行了調(diào)查并立案。但是直到6月底仍未有結(jié)果。李某咨詢律師后向房地產(chǎn)公司提出了索賠，房地產(chǎn)公司要求李某等案件偵破后再說。雙方協(xié)商多次達不成一致意見，李某向法院提出了訴訟，此案目前正在審理之中。

    [爭議]

    李某的律師認為，房地產(chǎn)公司與李某之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，李某已交納了物業(yè)管理費，并遵守物業(yè)管理的規(guī)定，將摩托車放置在車棚內(nèi)，自己無過錯，無違約行為。房地產(chǎn)公司在售房廣告中明確承諾：小區(qū)實施封閉管理，有值班室和專職保衛(wèi)人員24小時提供門衛(wèi)值班服務(wù)，區(qū)域內(nèi)無閑雜人員。該廣告是物業(yè)管理合同的重要組成部分。房地產(chǎn)公司應(yīng)當全面履行合同義務(wù)，在小區(qū)內(nèi)必須確保安全，對住戶的財物負有看管義務(wù)。由于被告物業(yè)管理制度不完善，門衛(wèi)防范不力，履行合同義務(wù)不當，由此造成車棚大門被撬，原告摩托車丟失，被告方應(yīng)當賠償因其違約而給原告造成的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)公司的律師認為，房地產(chǎn)公司進行物業(yè)管理的范圍，不包括對住戶小棚進行看護，李某的摩托車應(yīng)當由盜竊人進行賠償，房地產(chǎn)公司無賠償義務(wù)，目前失竊案件已由公安機關(guān)立案偵查，摩托車并非不能夠追回，在未有結(jié)論之前，李某起訴房地產(chǎn)公司毫無道理。

第4篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

本文主要通過分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理現(xiàn)狀，對如何更有效的實行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理提出建議，望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的提升有所幫助。國民經(jīng)濟的健康發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的推動，然而隨著市場環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)的生存也越來越艱辛，要保證房地產(chǎn)行業(yè)在日益激烈的競爭中立于不敗之地，我們必須做好財務(wù)管理工作。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；建議；財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展既促進了我國房地產(chǎn)企業(yè)投資的增加，又從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中賺取了巨額利潤。近年來，在國家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了飛速的發(fā)展，迎來了自己的春天，量價齊升、供不應(yīng)求等現(xiàn)象屢見不鮮。但是由于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷地調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當前面臨著較大的投資風險，開發(fā)周期長，項目投資金額大，項目開發(fā)過程中的諸多不確定性因素都有可能對當前項目產(chǎn)生不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中更多使用杠桿資金代替自有資金，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著籌集資金難的風險，加之已有負債利息兌付所需資金，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的籌集風險。市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的日趨復(fù)雜要求房地產(chǎn)企業(yè)認清自身的管理現(xiàn)狀，加強自身的財務(wù)管理，提升財務(wù)管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

1.單一的融資渠道。從資金來源看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行資金的依賴性過高，房地產(chǎn)企業(yè)所籌集的大部分資金均來自銀行貸款。對銀行資金的過度依賴導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營不善時還本付息壓力大大增加，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力增大，企業(yè)從銀行貸款越來越多。隨著資產(chǎn)負債率的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的資金成本也在不斷推高。銀監(jiān)會要求嚴格控制過熱地區(qū)和對高負債房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模，銀行信貸政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金融通的困境，隨著時間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風險也在逐漸增加。

2.財務(wù)管理體系不健全。房地產(chǎn)企業(yè)通常有較大的資金需求，有些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理一直扮演著單純會計核算的職能，對于財務(wù)管理中的財務(wù)(融資、投資)和管理(預(yù)算、控制)兩方面的職能，沒有充分地發(fā)揮，不能為領(lǐng)導(dǎo)層決策提供強有力的支撐。

2.1財務(wù)管理制度流于形式。費用支出標準不一致，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，往往被領(lǐng)導(dǎo)的意圖左右；財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，嚴重影響到會計資料的真實性和可靠性，包括賬證核對、賬實核對、賬賬核對在內(nèi)的會計核算程序并不能得到保證，導(dǎo)致財務(wù)信息失去應(yīng)有的經(jīng)濟價值。

2.2公司組織結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司在財務(wù)管理政策體系方面存在真空地帶，組織結(jié)構(gòu)基本形式上完善，實際上卻缺乏實效，容易引發(fā)一系列諸如管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等管理問題；企業(yè)的經(jīng)營成果最終全部體現(xiàn)在“錢”和“物”上，而“錢”和“物”又和企業(yè)的財務(wù)管理息息相關(guān)，因此對于企業(yè)來講尤其是現(xiàn)在還處于粗放型管理的一些中小房地產(chǎn)公司，若想持續(xù)發(fā)展，必須要正視自身的財務(wù)背景，大力規(guī)范財務(wù)管理體制，強化財務(wù)管理工作。

2.3內(nèi)部監(jiān)管不力。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了內(nèi)部審計等部門,制定了相關(guān)的監(jiān)督管理制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)管不力。此類問題在家族型中小房地產(chǎn)企業(yè)中更加突出。

2.4沒有形成有效的資金管理體系。公司內(nèi)部資金分配不均，配置不平衡，某些公司存在資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下；雖然制定了年度投資建設(shè)計劃，卻沒有把目標分解，制定出月度、季度計劃加以控制管理；在經(jīng)濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視企業(yè)財務(wù)管理，追求擴大規(guī)模，跨界發(fā)展，加大了企業(yè)風險控制的難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理改革對策探討

1.促進管理制度改革，優(yōu)化企業(yè)管理模式。摒棄企業(yè)創(chuàng)建初期的憑經(jīng)驗管理模式，建立規(guī)范的法人治理體制和權(quán)利分配和決策機制，實現(xiàn)互相制衡和約束，用各項制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思路。推行現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè),促使企業(yè)重視內(nèi)部管理和財務(wù)管理,從而挖掘潛力,提高效益。

2.加強資金管理。

2.1注重資金預(yù)算管理的有關(guān)工作，年初財務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際情況編制資金預(yù)算計劃，明確企業(yè)年度資金動作的重點，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉(zhuǎn)“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。

2.2在資金日常管理層面，企業(yè)應(yīng)合理安排開發(fā)貸款申請及提款節(jié)點，提高開發(fā)貸款的使用效率；提高項目銷售去化率，加快銷售資金的回籠，做好按揭回款工作，降低資金成本；企業(yè)應(yīng)進行立項分析，根據(jù)資金運營情況理性的進行開發(fā)項目的決策，避免開發(fā)規(guī)模過大造成的資金周轉(zhuǎn)困難。

3.加強成本費用管理。企業(yè)成本水平的高低直接關(guān)系著企業(yè)產(chǎn)品盈利能力的大小和企業(yè)競爭能力的強弱，控制成本、節(jié)約費用，降低物耗，對于企業(yè)具有重要意義。財務(wù)部門要發(fā)揮自身擁有大量價值信息的優(yōu)勢，運用量本利分析法，合理測定成本最低，利潤最大的產(chǎn)銷量，減少無效或低效勞動，改變現(xiàn)行產(chǎn)品成本出現(xiàn)浪費后再控制的做法和只注重在項目施工過程中抓成本控制的行為，從項目的可行性研究抓起，把技術(shù)進步，成本控制和經(jīng)濟效益有機結(jié)合起來。

4.積極拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉(zhuǎn)迫在眉睫。

4.1發(fā)行股票，利用資本市場進行融資。股票融資是常見而且有效的融資方式，不僅籌資風險比較小，而且所籌集的資金長期有效，并不占用企業(yè)授信，為企業(yè)未來發(fā)展提供一定的保障；杠桿比例的降低使企業(yè)能夠更多的通過債務(wù)來籌集到資金，增強了企業(yè)的融資能力。

4.2利用海外融資平臺進行融資，海外資本市場相對成熟，對于企業(yè)上市沒有我國資本市場在財務(wù)指標上要求的嚴格，因而上市的門檻較低。

5.推行全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)做好財務(wù)管理的重要措施。全面預(yù)算管理的內(nèi)容包括業(yè)務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算、資金預(yù)算、利潤預(yù)算、工資性支出預(yù)算、管理費用預(yù)算等，是一個綜合性預(yù)算整體。企業(yè)推行全面預(yù)算管理，有益于管理效率的提高和資源的優(yōu)化配置，能夠明確的劃分企業(yè)內(nèi)部各個主體之間的權(quán)利與義務(wù)，根本上解決企業(yè)的內(nèi)部矛盾問題，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和整體競爭能力。

目前，數(shù)字出版迅猛發(fā)展，信息技術(shù)越來越發(fā)達，房地產(chǎn)公司相關(guān)財政管理人員應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的簡單粗放的收支預(yù)算方式，要以市場和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向，實施企業(yè)全面預(yù)算管理。雖然推行全面預(yù)算管理和零基預(yù)算可能會使預(yù)算周期變長，預(yù)算人員的工作量相對的有所加大，但是全面預(yù)算執(zhí)行性強，能恰當?shù)胤从称髽I(yè)的發(fā)展需求，在加強成本控制、提高出版效率、提高管理水平等方面效果明顯，值得廣大房地產(chǎn)公司人員一試。

6.提高財務(wù)人員素質(zhì)。

6.1鼓勵財務(wù)人員“走出去”，開展財務(wù)外交，定時或者不定時的舉辦聯(lián)誼活動，或者相關(guān)專業(yè)的學(xué)術(shù)交流會議，創(chuàng)建和諧氛圍；激勵財務(wù)人員“引進來”，公司積極舉辦相關(guān)講座或者會議，大力宣傳“引進來”的思維，摒棄守舊陋習，積極吸取其他企業(yè)在財務(wù)管理方面的良好經(jīng)驗和精華，為企業(yè)獲取最大的利潤。

6.2領(lǐng)導(dǎo)要抓大放小，懂得放權(quán)。領(lǐng)導(dǎo)是風向標，主導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的大方向，但是具體的操作應(yīng)該由公司的其他人員的相互配合來完成，領(lǐng)導(dǎo)者不能大小一把抓，什么都要管，到頭來反而什么都管不好。應(yīng)該放權(quán)，在不改變大方向的前提下，鼓勵下屬員工積極進言獻策，調(diào)動財務(wù)干部的監(jiān)管能夠和積極性，做到“用人不疑，疑人不用”。

6.3走內(nèi)延發(fā)展和培養(yǎng)財務(wù)干部之路，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該創(chuàng)造合適的學(xué)習環(huán)境，鼓勵員工積極學(xué)習，踴躍學(xué)習，比如可以不定期的舉行學(xué)習效果比賽，調(diào)動財務(wù)管理者的積極情緒，更加用心的學(xué)習專業(yè)知識；避免一味的追求高學(xué)歷高學(xué)位，不能因為一個文憑和一個學(xué)歷的門檻，就把那些真正有能力的人拒之門外；杜絕企業(yè)內(nèi)部任人唯親，層層裙帶。

參考文獻：

[1]俞小江、楊林：《BL房地產(chǎn)公司財務(wù)管理戰(zhàn)略研究》,《華中師范大學(xué)學(xué)報》.

第5篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售隊伍；管理

前言

目前，我國房地產(chǎn)還在如火如荼的發(fā)展中，許多房地產(chǎn)商人為了占有更廣闊的市場，所以房地產(chǎn)商人在銷售策略上采取一定的惠民策略，這樣可以吸引更多的人來買他們的樓盤。房地產(chǎn)商人為了賺取更多的經(jīng)濟利益，在銷售這一環(huán)節(jié)他們更多的關(guān)注銷售隊伍的專業(yè)知識和服務(wù)態(tài)度。為了使得銷售隊伍更好的服務(wù)于企業(yè)，發(fā)地產(chǎn)商人制定了相應(yīng)的管理措施來管理銷售隊伍，使得房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)向著健康、穩(wěn)定、規(guī)范化的方向發(fā)展。地產(chǎn)商為了在社會取得良好的信譽，所以他們要求銷售隊伍要有一個良好的服務(wù)態(tài)度，樹立“客戶是上帝”的理念，全心全意為顧客服務(wù)。銷售隊伍管理的完善，可以大大推進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)銷售隊伍出現(xiàn)的問題

1.1 銷售隊伍專業(yè)知識不夠

目前，房地產(chǎn)銷售隊伍并不是由正規(guī)的大學(xué)畢業(yè)出來，他們并沒有接受正規(guī)的學(xué)校教育和專業(yè)知識的培訓(xùn)。房地產(chǎn)銷售隊伍有很多是年輕人，他們憑借較強的溝通能力進去房地產(chǎn)銷售行業(yè)，但是由于他們涉世不深，他們對房地產(chǎn)行業(yè)缺乏深入的了解和研究，這就造成了他們的知識面狹窄。有一些銷售人員沒有受到專業(yè)的培訓(xùn)，這樣可能會導(dǎo)致他們在面對客戶時不能為客戶提供一個詳細的介紹，不能讓客戶掌握一定的信息，這樣就會使得地產(chǎn)商有可能丟失一個客戶，從而造成一定的經(jīng)濟損失。銷售隊伍的專業(yè)知識，對房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的作用，如果銷售隊伍沒有全面的專業(yè)知識，這樣會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一個消極的影響。

1.2 銷售隊伍的服務(wù)態(tài)度不好

在房地產(chǎn)銷售過程中，許多銷售人員由于缺乏耐心，如果客戶問的問題太多了，此時的他們就會把原形暴露出來，他們不再耐心的為客戶解答問題，而是用一種很冷淡的語氣來為客戶解決問題，這樣使得買房者感到特別不痛快，因此有可能丟掉這一單生意。有很多銷售人員因客戶是否有錢而不斷改變他們的態(tài)度，面對有錢的財神爺他們?nèi)膛阈?，并且很恭敬的幫他們介紹詳細的信息，是他們能夠了解到這個樓盤的具體特點。面對那些普通的老百姓，他們把“客戶是上帝”的服務(wù)態(tài)度完全拋到九霄云外了，他們的態(tài)度真可謂一百八十度大轉(zhuǎn)彎。銷售隊伍的這種服務(wù)態(tài)度反映出銷售隊伍中出現(xiàn)了嚴重的問題，這樣為房地產(chǎn)行業(yè)日后的埋下了禍根。有一些銷售人員由于心里不太自信和膽怯，在銷售過程中，他們沒有占據(jù)主體地位，這樣很容易使得他們錯過一單生意。

1.3 銷售隊伍的營銷策略不夠完善

營銷策略在銷售環(huán)節(jié)中起著非常重要的作用，營銷策略關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益。很多銷售人員正是由于他們?nèi)狈σ欢ǖ募夹g(shù)，因此他們會經(jīng)常失敗。銷售人員不能準確把握客戶的消費心理，不能向買房者提供一個詳細的介紹，這樣使得他們很容易丟掉客戶。

1.4 銷售隊伍管理制度的不健全

有些房地產(chǎn)公司在資料管理這一方面存在著問題，他們沒有及時將客戶的信息整理起來，這樣就使得無法找到客戶有關(guān)的信息，不能滿足客戶的要求。這樣很容易給公司帶來經(jīng)濟損失。在銷售過程中，有些員工和上司的關(guān)系走得比較近，因此會獲得較高的折扣，這就使得其他員工對此很不滿，會嚴重打擊了員工的積極性，這樣使得員工產(chǎn)生逆反的心理。管理制度的不健全，使得公司不能向著規(guī)范化、健康的方向發(fā)展，會給公司帶來一定的經(jīng)濟損失。

2 房地產(chǎn)銷售隊伍的管理措施

2.1 增強房地產(chǎn)銷售隊伍的專業(yè)知識

目前，由于房地產(chǎn)銷售隊伍的專業(yè)知識不強，所以房地產(chǎn)公司要加強對銷售隊伍的專業(yè)知識的培訓(xùn)。這樣不僅僅可以提高公司的經(jīng)濟效益，也可以為企業(yè)樹立一個良好的形象。房地產(chǎn)公司要加強銷售人員對房地產(chǎn)產(chǎn)品的了解，例如：不同的戶型擁有的不同的特點，對于一些不能一次性付清房款，如何進行銀行按揭，在房產(chǎn)合同需要注意的事項等問題。銷售人員只有掌握了這一情況，在銷售過程中，才可以給買房者介紹有關(guān)的信息，并且充分分析買房者的消費心理，從而能夠提高銷售效率。銷售人員要掌握一定的銷售規(guī)律，銷售人員在不同的銷售時期要制定不同的銷售策略，從而能夠提高銷售效率。房地產(chǎn)公司要加強銷售人員在裝修方面的知識，這樣銷售人員在為買房者介紹戶型時，可以提一些適當?shù)难b修意見，從而使得買房者對這個戶型更喜歡。銷售隊伍的專業(yè)知識在銷售過程中起著至關(guān)重要的作用，所以要不斷加強銷售隊伍的專業(yè)知識。

2.2 要端正銷售隊伍的服務(wù)態(tài)度

良好的服務(wù)態(tài)度關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。良好的服務(wù)態(tài)度可以幫助房地產(chǎn)公司樹立良好的形象和信譽。在銷售過程中，銷售人員的服務(wù)態(tài)度沒有得到重視。房地產(chǎn)公司應(yīng)該為買房者提供一個良好的服務(wù)態(tài)度，從而提高公司的經(jīng)濟效益。銷售人員要有一定的耐心和親和力，不管買房者是老人、還是有錢人、正在奮斗的年輕人，銷售人員都應(yīng)該一視同仁，銷售人員不應(yīng)該因為他們的身份不同就用不同的態(tài)度對待他們，這樣不利于房地產(chǎn)公司的發(fā)展。銷售人員在為買房者介紹具體的信息時，要始終面帶微笑，語氣溫和的為買房者解決他們的疑難問題。在銷售過程中，銷售人員要始終牢記“客戶就是上帝”這一理念，從而樹立一個良好的服務(wù)態(tài)度。

2.3 要制定一個健全的營銷策略

在銷售過程中，營銷策略是提高公司效益的一個重要的手段。在銷售過程中，面對買房者銷售人員不僅僅要給他們介紹有關(guān)戶型的具體信息，也可以幫他們分析一下目前經(jīng)濟的發(fā)展，買房這是一個正確的投資，會給你帶來一定的經(jīng)濟利益。銷售人員多看一些有關(guān)心理學(xué)的書，這樣可以幫助銷售人員更好的分析買房者的消費心理，從而使得銷售人員能夠更好的掌握買房者的消費心理，從而能夠提高銷售效率。

3 結(jié)束語

目前，我國房地產(chǎn)在如火如荼的發(fā)展，但是房地產(chǎn)行業(yè)的銷售隊伍在管理上存在一定的問題。面對這些問題，房地產(chǎn)公司要不斷加強銷售隊伍的專業(yè)知識，不斷提高他們的服務(wù)態(tài)度，并且要健全銷售人員的營銷策略。這樣才可以使得房地產(chǎn)行業(yè)向著一個健康、規(guī)范化的方向發(fā)展。銷售人員在銷售環(huán)節(jié)起著一個重要的作用，銷售人員的業(yè)績直接關(guān)系著房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益。只有銷售人員團結(jié)協(xié)助才可以充分發(fā)揮集體的力量，從而使得房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地。

參考文獻：

[1]孫新武.房地產(chǎn)銷售隊伍管理問題與措施[J].中國房地產(chǎn)，2012（01）.

[2]許西敏.房地產(chǎn)銷售隊伍管理問題與措施[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)），2010（07）.

第6篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

【關(guān)鍵詞】國有房地產(chǎn)企業(yè)；薪酬管理；探析

從相關(guān)報道來看，國有房地產(chǎn)企業(yè)員工跳槽的諸多原因中，薪酬滿意度是較為重要的一個因素。對薪酬滿意度進行研究，并在此基礎(chǔ)上提出薪酬管理優(yōu)化建議，對其人力資源管理具有十分重要的意義。

一、薪酬管理概念界定

薪酬管理的概念隨著實踐的發(fā)展，薪酬管理理論也在不斷的發(fā)展。近年來薪酬管理在概念和理念等方面，都已發(fā)生重大的變化，薪酬管理已成為企業(yè)戰(zhàn)略重要的組成部分之一。一般而言，企業(yè)薪酬管理主要是指在組織發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，對員工薪酬支付原則、薪酬策略、薪酬水平、薪酬結(jié)構(gòu)、薪酬構(gòu)成進行確定、分配和調(diào)整的動態(tài)管理過程。

二、影響國有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬制定的因素

（一）內(nèi)部因素

1、組織文化的影響

國有房地產(chǎn)企業(yè)文化對于企業(yè)制定薪酬制度有著很重要的影響，同時企業(yè)薪酬制度也反作用于企業(yè)文化，良好的薪酬管理制度對于創(chuàng)造及長時間培育出優(yōu)秀的企業(yè)文化，能起到推波助瀾的作用。

2、企業(yè)戰(zhàn)略的影響

不同的經(jīng)營時期，房地產(chǎn)企業(yè)由于實施不同的發(fā)展戰(zhàn)略，相應(yīng)的也會對薪酬制度進行調(diào)整。比如國有房地產(chǎn)企業(yè)，當其還在發(fā)展期，作為一家專業(yè)房地產(chǎn)公司時，員工的構(gòu)成是線型的，其制定薪酬結(jié)構(gòu)、激勵方案也較為簡單和直接；而當該企業(yè)成長為一家綜合型國有房地產(chǎn)公司時，此時企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍可能涵蓋了房產(chǎn)開發(fā)，酒店管理，房屋租賃等，此的員工結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，相應(yīng)的員工薪酬結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出復(fù)合化，以滿足企業(yè)對于各層次、各專業(yè)的人才的需求。

3、支付能力影響

支付能力對于國有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬制度的影響，主要體現(xiàn)在短期激勵與長期薪酬。短期激勵指的是，當企業(yè)在快速發(fā)展期，經(jīng)營業(yè)績良好，此時企業(yè)會考慮通過加大對員工的獎勵或采取其他方式激勵等，提高員工的主觀能動性；而當企業(yè)處于衰退期，經(jīng)營業(yè)績下滑，此時企業(yè)會采取減少對員工的獎勵或調(diào)整工作時間等方式，共克時艱。長期激勵指的是，市場中盈利能力較強的企業(yè)，往往更愿意支付高于平均行業(yè)水平的薪酬，而經(jīng)營能力較差的企業(yè)，則往往薪酬水平較同業(yè)平均水平偏低。

（二）外部因素

1、生活成本的影響

由于區(qū)域的不同，各地的生活成本也有所不同，這對于國有房地產(chǎn)企業(yè)制定員工的薪酬制度有著很大的影響。如對于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的企業(yè)，由于生活成本較高，較低的工資難以對員工產(chǎn)生吸引力，同時員工的流動性也較高；而對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的企業(yè)，如果房地產(chǎn)企業(yè)盲目地對工資水平進行提升，只會造成企業(yè)人力成本的加劇。

2、政策法規(guī)的影響

大部分國家都通過制定政策法規(guī)，對企業(yè)支付員工薪酬做出了相應(yīng)的規(guī)定。比如許多國家對于員工的最低工資水平都做出了規(guī)定，以維護勞動者的合法權(quán)益，并且企業(yè)所處的區(qū)域不同，員工的最低工資標準也相應(yīng)有所調(diào)整。同時，關(guān)于性別歧視、同工同酬的相關(guān)政策法規(guī)，也對企業(yè)制定薪酬制度有著較大的影響。

3、人才供給的影響

由于不同地域、不同行業(yè)的人才供給情況各不相同，對于國有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬制度的制定產(chǎn)生較大的影響。比如在人才供給不足的地區(qū)，由于勞動力的供求出現(xiàn)失衡，會加劇當?shù)赝袠I(yè)之間對于人才的爭奪，使得企業(yè)不得不制定更有吸引力的薪酬制度，以招聘到所需人才。

4、其他因素的影響

諸交通遠近、所處地域等因素，也會對國有房地產(chǎn)企業(yè)制定薪酬制度產(chǎn)生影響。如對于交通不便或者距離城市較遠地區(qū)的國有房地產(chǎn)企業(yè)，往往會制定交通津貼等來吸引員工。而當國有房地產(chǎn)企業(yè)要求員工前往其它城市工作時，往往會對員工發(fā)放相關(guān)補助，以彌補員工的生活損失。

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計

（一）薪酬體系設(shè)計原則

在某房地產(chǎn)公司建立崗位評估體系設(shè)計時，以崗位工作內(nèi)容以及其對組織的價值貢獻為基準，對崗位的責任、工作強度等進行科學(xué)地評價，從而確定崗位間的相對價值。除了堅持薪酬設(shè)計的一般管理原則，如公平原則、戰(zhàn)略導(dǎo)向原則、激勵原則、競爭原則、經(jīng)濟原則、合法性原則、透明原則等以外，還應(yīng)遵循以下幾個方面：第一，對事不對人原則。第二，一致性原則。第三，評價因素無重疊、無缺漏重要指標原則。第四，反饋及參與原則。第五，獨立原則。

（二）薪酬崗位分析

崗位分析是崗位評估的基礎(chǔ)，崗位分析就是對某一個工作崗位的主要職責、工作內(nèi)容、工作范圍及產(chǎn)出等進行的詳細描述。某公司對現(xiàn)有的全部崗位進行了全面分析，修訂了原有崗位的工作說明書，并重新編制了新的崗位工作說明書，結(jié)合公司戰(zhàn)略定位，對公司現(xiàn)在崗位進行分類為行政、銷售、技術(shù)、專業(yè)、事務(wù)五個職系。

（三）崗位薪資設(shè)計

1、高層管理人員薪酬設(shè)計

（1）基本年薪?；灸晷讲辉僮鳛楦吖苋藛T的主要收入，而是為經(jīng)營者的生活提供一個基本保障，按崗位評估薪酬每月固定發(fā)放。年終獎金是視為一種短期激勵，是根據(jù)企業(yè)年度經(jīng)營業(yè)績及個人業(yè)績作為發(fā)放依據(jù)的。這種形式的獎勵金是對完成全年經(jīng)營目標之外的單獨獎勵，是一種額外獎勵。

（2）績效薪酬。將績效薪酬做為高管工資最主要的組成部分，是為了激勵高管的積極性，提高工作業(yè)績設(shè)計的?？己酥笜酥饕邪ㄋ膫€維度，即市場、利潤、企業(yè)建設(shè)、客戶服務(wù)。

（3）年終獎金。根據(jù)公司確定的年度經(jīng)營目標與董事會下達的任務(wù)書同實際完成情況來確定，通過總資產(chǎn)報酬率反映企業(yè)經(jīng)營能力，資本保值增值率防止過度利潤分配，關(guān)于人員流失率和成本費用利潤率則出于對人力及資金管理方面來考核其管理效率水平，土地儲備比率和房地產(chǎn)市場份額增長率等來衡量企業(yè)的長遠發(fā)展。

（4）長期激勵。有條件的情況下采用股票期權(quán)激勵。目前可以采用在公司服務(wù)的年限與公司效益，按每年股權(quán)分紅的70%每年存入個人年金賬戶。以本人身份證開戶，密碼由公司掌握。雙方約定一定的期限，到期支取，其余30%在當年全部發(fā)放給本人。

（5）福利。基本福利按規(guī)定參加社保，高管還可以根據(jù)福利套餐計劃選其中的一、兩項當年享受。如帶薪旅游、購車補貼、用車補貼、教育資助、兒童護理等。

2、營銷人員薪酬設(shè)計

基本工資由公司根據(jù)不同的發(fā)展階段、經(jīng)濟效益進行調(diào)整。銷售傭金包括硬指標80%（銷售量等），軟指標20%的比例來設(shè)計，如下圖：

參考文獻

[1] 吳紹琪，陳千，楊群華.研究型大學(xué)教師薪酬滿意度調(diào)研[J].科研管理. 2005（05）

[2] 馬麗敏，何銳鷹.企業(yè)薪酬管理與員工滿意度問題分析[J].價值工程. 2003（04）

[3] 邵維佳.基于VIKOR法的全排序模型構(gòu)建及在薪酬滿意度評價中的應(yīng)用[D]. 哈爾濱理工大學(xué) ，2011

[4] 萬魁偉.河南中煙營銷人員薪酬滿意度影響因素實證研究[D].鄭州大學(xué)， 2012

第7篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 內(nèi)部控制 管理制度

下面以H房地產(chǎn)公司為例，對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制問題及制度建設(shè)進行論述：

H房地產(chǎn)公司是一家大型國有集團公司的全資子公司，主要經(jīng)營范圍就是房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理咨詢，成立于2008年，注冊資本9000萬元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。

一、H公司的內(nèi)部控制管理存在以下主要問題：

（一）治理結(jié)構(gòu)上方面。H公司在某市取得某地塊土地使用權(quán)以后，由集團公司出資成立了H房地產(chǎn)開發(fā)全資子公司，公司法人為其集團公司總經(jīng)理王某。除在H公司任董事長之外，王某還身兼其他多個公司的法人代表，由于王某日常事務(wù)繁忙，很少能顧及H公司，無法正常履行H房地產(chǎn)公司董事長的職責。

（二）項目可行性研究階段不夠細致和嚴謹，調(diào)研報告流于形式，對當?shù)氐慕?jīng)濟狀況、市場動態(tài)沒有做深入細致和認真的調(diào)研，對客戶群的細分不科學(xué)、不準確，也沒有充分對當?shù)氐呢斦闆r及稅收優(yōu)惠政策做詳細的調(diào)查，導(dǎo)致項目實施中銷售緩慢、資金回流達不到預(yù)期的效果。

（三）銷售、客服及物業(yè)管理方面，由于缺少對客戶的售后回訪或回訪不及時，對客戶提出的質(zhì)量問題和投訴等處理不及時造成了不好的影響，對公司的品牌建設(shè)產(chǎn)生了極壞的負面效應(yīng)。

（四）在融資方面，由于國家調(diào)控政策，銀行等金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批是非常嚴格的，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)資金非常窘迫，融資利率往往要高于其他行業(yè)很多，一旦資金鏈斷裂，房地產(chǎn)項目就有變成爛尾樓的風險。

（五）在成本控制方面，H公司成本的主要部分是工程成本，約占到房地產(chǎn)總成本的46%；其次是土地成本，約占總成本的20%，稅金、政府規(guī)費及配套費等約占總成本的21%，開發(fā)間接費、期間費用等約占13%。從成本控制的角度來看，當房地產(chǎn)項目設(shè)計方案一旦確定，其工程的概預(yù)算金額也就隨之確定，其彈性空間非常有限，但實際上，由于設(shè)計變更繁多，H公司的工程成本預(yù)算一再追加，超過了原來概預(yù)算金額的40%還要多。

二、針對H公司內(nèi)控現(xiàn)狀，建立完善的公司內(nèi)控管理制度

（一）嚴格按照國家法律法規(guī)、股東會決議和公司章程，并結(jié)合H公司的實際情況，明確董事會、經(jīng)理層和公司各層級機構(gòu)的職責和權(quán)限、人員編制、議事規(guī)則以及工作程序等，另外，應(yīng)當引入外部獨立董事和監(jiān)事進行必要的監(jiān)督。

（二）公司的重大決策、重大事項、重要人事任免及大額資金的支付等業(yè)務(wù)，應(yīng)當嚴格按照規(guī)定的權(quán)限實行集體決策審批，任何個人不得單獨進行決策或改變集體的決策意見；企業(yè)應(yīng)建立授權(quán)審批體系，編制常規(guī)授權(quán)指引，規(guī)范特別授權(quán)的范圍、權(quán)限、程序和責任，嚴格控制特別授權(quán)。

（三）公司應(yīng)當根據(jù)組織架構(gòu)的設(shè)計規(guī)范，對現(xiàn)有的治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置進行全面梳理，并重點關(guān)注董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高管人員的任職資格和履職情況，存在問題的，要采取有效措施加以改進。

（四）合理制定人力資源需求計劃，在公司發(fā)展戰(zhàn)略目標指導(dǎo)下，編制人力資源需求計劃，注明所需人員的職位、數(shù)量、專業(yè)勝任能力、任職時間要求等，同時還應(yīng)當考慮進行必要的人才儲備。通過建立崗位責任制度，明確所有崗位的主要職責、資歷、經(jīng)驗要求等，明確崗位職責及分工情況，確保不相容崗位相互分離、制約和監(jiān)督，制定合理的人才選拔、培訓(xùn)和晉升制度，全面提升職工的綜合素質(zhì)。

（五）采購業(yè)務(wù)、成本及資金控制方面。對普通材料應(yīng)按照請購與審批、采購與檢驗的程序辦理，并將不相容的崗位分離開，以相互牽制，防止舞弊。對設(shè)備與大宗材料的采購應(yīng)建立嚴格的請購審批制度，對預(yù)算內(nèi)的采購項目應(yīng)由工程部根據(jù)施工進度與工程預(yù)算提前向物資部門提出采購申請，對預(yù)算外的采購項目在提起申請時還應(yīng)提供有關(guān)工程設(shè)計變更及施工變更的有關(guān)批文，經(jīng)批準后再由物資部門通過市場分析與詢價，選擇合格的供應(yīng)商。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多，而各類工程項目所需的施工資質(zhì)也不同，為使開發(fā)成本降低而又要保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，應(yīng)采用公開招標方式，選擇具有合格資質(zhì)的施工企業(yè)竟標；在同等條件下盡量選擇以往合作成功的企業(yè)，以期建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，有利于企業(yè)長久發(fā)展。

對房地產(chǎn)開發(fā)費用中較大的銷售推廣費用支出應(yīng)實行集體審議決策制度；對普通廣告除進行總額控制、預(yù)算控制外，還應(yīng)在每年末對廣告支出與社會效應(yīng)進行對比分析以制定下一年的廣告預(yù)算，支付資金應(yīng)嚴格按照年初編制的預(yù)算進行控制，并按月或按季度進行考核。

（六）激勵措施、評價體系的建立及考核。應(yīng)該按崗位推行目標管理和績效考核制度，并建立一套對企業(yè)經(jīng)營者業(yè)績的客觀公正、完整的評價體系，完善激勵機制和監(jiān)督機制?？赏ㄟ^與企業(yè)經(jīng)營者簽訂風險承包合同、實行總經(jīng)理及部門經(jīng)理年薪制等方法，或選擇其他形式的激勵措施，如：股票期權(quán)、限制性股票、虛擬股票等。

（七）合同管理方面，公司對外發(fā)生的經(jīng)濟行為，除即時結(jié)清的方式外，應(yīng)當全部訂立書面合同，訂立合同時要充分了解對方的主體資格、信用狀況等內(nèi)容，確保對方的履約能力，在合同中可以約定雙方履約的保證方式，如保證金或銀行保函等。公司財務(wù)部門應(yīng)當根據(jù)合同條款審核后辦理付款和結(jié)算業(yè)務(wù)，并對合同執(zhí)行情況進行動態(tài)的監(jiān)控，未按合同履約的或應(yīng)簽訂合同而未簽的，財務(wù)部門有權(quán)拒絕付款。合同管理部門也應(yīng)建立合同履行情況的評估制度，詳細登記合同的訂立、履行和變更等情況，定期對重大合同履行的具體情況進行全面評估，及時發(fā)現(xiàn)合同履行中存在的不足，加以改進。

（八）全面預(yù)算管理方面。應(yīng)大力推廣和深化全面預(yù)算管理制度，加強對全面預(yù)算工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，明確預(yù)算管理體系及預(yù)算執(zhí)行部門的職責權(quán)限、授權(quán)批準和工作協(xié)調(diào)機制。全面預(yù)算管理工作強調(diào)，預(yù)算不再只是財務(wù)部門的事情，而是整個公司各個營運部門共同的事情，全局一盤棋，認認真真做好預(yù)算工作，企業(yè)資金的運用才真正能夠按照預(yù)算實施，企業(yè)才可以更好地提高資金使用的效率，提高資金管理的水平，優(yōu)化資源配置，更有利于實現(xiàn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標。

（九）建立不相容職務(wù)分離制度。不相容職務(wù)是指那些如果由一個人完成可能發(fā)生錯誤和舞弊行為，又可以掩蓋其錯誤和舞弊行為的職務(wù)。如合同的簽訂評審與合同執(zhí)行分開，采購與付款要分開，業(yè)務(wù)經(jīng)辦與稽核分開等，要明確部門和崗位的職責權(quán)限，使不相容崗位與職務(wù)之間能夠相互制約、相互監(jiān)督，形成有效的制衡機制。

（十）建立重大風險預(yù)警機制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機制，明確風險預(yù)警標準，對于可能發(fā)生的重大或突發(fā)事件，制定應(yīng)急預(yù)案，明確責任人員，規(guī)范處理程序，確保突發(fā)事件能得到有效及時的處理。建立以風險為導(dǎo)向的內(nèi)部控制評價體系，重點審查監(jiān)督企業(yè)風險較大的領(lǐng)域和環(huán)節(jié)（如重大投資），對關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程、重要風險控制點等進行重點審計監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)重大問題進行重點剖析、嚴肅處理，真正發(fā)揮審計威懾性作用。

最后，企業(yè)內(nèi)部控制度是一項系統(tǒng)的綜合工程，是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略成功的重要保障，是企業(yè)經(jīng)營管理的重要抓手。不僅需要單位各管理部門之間的協(xié)同協(xié)作，單位領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)充分重視，組織措施到位，更需要組織上的強有力的領(lǐng)導(dǎo)，單位負責人應(yīng)親自參與，以身作責，對實施的全過程實行組織上的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)策劃、政策上統(tǒng)一制訂、實施上統(tǒng)一安排、實施效果統(tǒng)一檢查、統(tǒng)一獎懲，變少數(shù)部門的行為為單位管理部門的一致行為，變臨時行為為持之以恒的長期行為，變管理者行為為全員參與行為。實踐證明，事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控，因此，嚴格規(guī)范內(nèi)部控制管理制度是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效保證，加強企業(yè)內(nèi)部控制對提高企業(yè)經(jīng)營管理水平、防范風險的能力、確保企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)具有重大意義。

參考文獻：

[1]財政部：　《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范---基本規(guī)范》，2008年

第8篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

房地產(chǎn)開發(fā)融資存在的問題

國內(nèi)銀行房地產(chǎn)開發(fā)融資服務(wù)能力不足,加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險。一是風險定價能力不足。世界銀行研究報告指出,我國銀行收取的開發(fā)貸款利率不足以涵蓋信貸風險。銀行應(yīng)該對風險收取費用,實施恰當?shù)馁J款信貸標準。雖然貸款機構(gòu)按照人民銀行和銀監(jiān)會的要求正在收緊貸款標準,但是中國人民銀行報告仍顯示,在2005年,盡管開發(fā)貸款質(zhì)量較差,銀行向開發(fā)商發(fā)放的基本貸款率仍在5.5%～6.1%之間,與居民住房貸款的利率相差不大。

二是產(chǎn)品提供能力不足。以澳大利亞麥格理銀行為例。麥格理基金提供的房地產(chǎn)開發(fā)金融產(chǎn)品主要有兩大類別:一是風險共擔貸款,向房地產(chǎn)開發(fā)商提供規(guī)模上限可與項目建設(shè)成本相當?shù)馁J款。典型的做法是2/3的貸款被看作債務(wù),剩下的1/3貸款被看作權(quán)益;二是房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)化融資,即按照每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的要求進行創(chuàng)造性債務(wù)和權(quán)益結(jié)構(gòu)化融資。我國商業(yè)銀行單一的房地產(chǎn)開發(fā)貸款產(chǎn)品與麥格理銀行能夠提供的產(chǎn)品和服務(wù)有著很大的差距。

三是土地儲備貸款存在潛在風險。盡管房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段都有融資需求,但各個階段所面臨的投資風險不同,其中土地投資風險最大。在發(fā)達國家,土地購買資金主要來自于權(quán)益投入。我國的情況恰與之相反,由于土地儲備貸款主體的政府背景,土地儲備貸款規(guī)模增長迅速。此外,國家審計署《國有土地使用權(quán)出讓金審計調(diào)查結(jié)果》指出,土地儲備貸款中存在兩個突出問題,給土地儲備貸款帶來較大風險。一是土地儲備貸款的抵押物不實,即用于抵押的土地并非是真正已儲備的土地,同時有的土地儲備機構(gòu)貸款規(guī)模過大而還款能力不足;二是土地儲備貸款被用于市政設(shè)施建設(shè)等非土地儲備用途。產(chǎn)生這一問題的根本原因是部分地方政府將土地儲備貸款作為重要的融資渠道,為獲取城市發(fā)展所需的巨額資金,以儲備土地的名義大量貸款用于城市建設(shè)。除了貸款風險外,土地儲備貸款規(guī)模過大,還會大量透支地方政府未來的土地收益,增加未來的還款壓力和風險,還會造成盲目超量儲備土地和建設(shè)規(guī)模的過度擴張。

房地產(chǎn)金融運作欠效率,資金投向結(jié)構(gòu)不合理。

一方面由于我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營,使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征,金融資源并非完全按照市場規(guī)律進行配置,阻礙了社會資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動,受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟狀況和儲蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。

另一方面房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)不夠合理,商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資,經(jīng)濟適用住房建設(shè)投入不足,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)總量相對不足的結(jié)構(gòu)性失衡。使得真正有居住需要的、占社會人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足,又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā),出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩,空置率居高不下,資金流通鏈條斷裂。

解決房地產(chǎn)開發(fā)

融資問題的對策

一是通過制度建設(shè)和金融創(chuàng)新改變房地產(chǎn)金融發(fā)展滯后的狀況。當前,房地產(chǎn)金融發(fā)展面臨的主要問題是制度環(huán)境不利于金融創(chuàng)新,金融創(chuàng)新跟不上實體經(jīng)濟發(fā)展的需要,產(chǎn)生了很多需要金融創(chuàng)新才能解決的問題――單一、分割的金融體系妨礙了“適銷對路”的金融產(chǎn)品的開發(fā),現(xiàn)有的金融產(chǎn)品難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及行業(yè)發(fā)展的融資要求等。

二是房地產(chǎn)債券融資大有可為。在公司的資本結(jié)構(gòu)中,債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過高會增加公司的流動性和破產(chǎn)風險;債務(wù)過低則表明資金運用效率偏低。因此,在保證公司財務(wù)穩(wěn)健的情況下,根據(jù)公司的類型選擇不同比例的公司債券發(fā)行,有利于公司財務(wù)杠桿的良好運用,從而能為公司股東謀求收益的最大化。我國房地產(chǎn)公司的債務(wù)一般都為短期債務(wù)融資,短期債務(wù)中主要是銀行貸款,但是通過資本市場以債券方式進行融資所占的比重很小,尤其是利用公司債券融資的只有個別公司。目前,原則上只要滿足四證齊全和投資額完成35%等要求,銀行都會發(fā)放開發(fā)貸款,但總體說,開發(fā)貸款也屬于較短期的;而許多房地產(chǎn)公司對中長期資金的需求量更大,而長期性直接融資產(chǎn)品可以有效地改善企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)。

第9篇：房地產(chǎn)公司管理制度范文

關(guān)鍵詞：工程預(yù)算；報價；清單；制度管理

1工程預(yù)算中出現(xiàn)的問題及原因

1.1施工單位財務(wù)報價高估冒算。在工程預(yù)算的過程之中，會出現(xiàn)施工單位報價高估冒算的問題。究其原因，主要是因為價格與定額由紙表審批到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進行定額與價格的審批是適應(yīng)當今社會發(fā)展的一大改變，但由于價格與定額的審批過程一成不變，缺少靈活性，而該公司的審批人又按部就班，不越雷池一步，所以在價格與定額的審批中，如果其中一環(huán)的人員出差或有其它原因不能進行審批，系統(tǒng)并不能馬上作出反映，及時更換審批人，就會拖延施工日期，還有就是特殊的材料與設(shè)備如果施工方不能提供材料發(fā)票與來源，就不能進行審批，這一點反映了該系統(tǒng)刻板的一面。1.2建設(shè)單位流程管理清單不準確。房地產(chǎn)公司在進行招標的時候，列出的工程清單不準確，在清單之中有很多的錯誤的，或者是落下的重要的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)公司之所以出現(xiàn)工程造價過高的重要的原因就是因為提供的清單不準確。在施工單位進行施工的過程之中，會出現(xiàn)很多的問題，比如在清單之中的比較重要的要點，在標底之中也存在，然而一些工作人員在進行清單整理的時候，不認真，會出現(xiàn)有的重要的事項落下，在結(jié)算的時候就要重復(fù)的計算。從而給施工單位和房地產(chǎn)公司有造成很大的影響。1.3預(yù)算管理制度不完善。近年來隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，改革在促進廉政建設(shè)，規(guī)范預(yù)算管理支出，維護預(yù)算執(zhí)行的嚴肅等方面收到了名下你的成效。但是，由于各項改革扔處在初級階段，制度尚不完善，加上受舊的慣性思維的影響，預(yù)算管理中仍存許多可科學(xué)不規(guī)范的地方。