房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本 管理 控制

在經(jīng)濟(jì)全球一體化的今天，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，如何在這激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲勝是所有房地產(chǎn)公司所面臨的共同問(wèn)題。其實(shí)，最好的辦法就是在合理、合法、項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)與房屋安全狀況良好的情況之下降低成本投資，不僅可以招攬更多的客戶，而且也能贏得良好的口碑。既讓客戶住上了便宜、舒適的房子，也讓房地產(chǎn)公司能獲得了相當(dāng)不錯(cuò)的利益，所以對(duì)項(xiàng)目成本的有效管理和控制是一箭雙雕的好事情。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)公司是現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱之一，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。近年來(lái)，房屋價(jià)格一直居高不下，這是多方面的原因造成的。但最主要的還是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資的成本過(guò)高。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本主要包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等六部分。其中土地成本所占的比例是最大的，但是因?yàn)槟壳俺鞘薪ㄔO(shè)，用地緊張，土地價(jià)格變化幅度不大，所以要想壓縮土地成本幾乎是不可能的，因而只能從其余的五個(gè)方面著手來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理及其控制中的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是從項(xiàng)目論證、取得土地、房屋設(shè)計(jì)到施工，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程周期很長(zhǎng)。而且，一套房子也不是一天、兩天或是一個(gè)月、兩個(gè)月就能建立起來(lái)的，往往都得花一年甚至是幾年的時(shí)間才能建成。在此期間，建房的原材料的價(jià)格、工作人員的工資等是在不斷變化，當(dāng)然，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，漲價(jià)、漲工資是一定的。這么多的不確定因素給項(xiàng)目成本的設(shè)定，信息數(shù)據(jù)的收集與分析等帶來(lái)了很大的困難。于是，常常會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本比預(yù)期的要高。所以，房地產(chǎn)公司從自身的利益角度出發(fā)，就會(huì)抬高房屋售價(jià)，人們的購(gòu)買欲降低，房地產(chǎn)公司銷售量下降，這樣一種惡性循環(huán)對(duì)公司和客戶來(lái)說(shuō)都是不利的。至此，縮短開(kāi)發(fā)周期來(lái)降低項(xiàng)目成本是房地產(chǎn)公司應(yīng)該想辦法解決的問(wèn)題之一并且刻不容緩。

（二）營(yíng)銷手段落后

現(xiàn)在，房地產(chǎn)的營(yíng)銷手段還停留在發(fā)傳單打廣告的傳統(tǒng)方式上，效率低、覆蓋面不廣、針對(duì)性不強(qiáng)。在一般的城市，一套房子至少也得幾十萬(wàn)，所以并不是每一個(gè)人都買得起房子的。同時(shí)，每個(gè)人的追求也不一樣，有些人喜歡悠閑、寧?kù)o的鄉(xiāng)村生活，這種人群他們就不愿意在城市買房子；還有一部分低收入人群，目前的他們是買不起房子的，但是，一些銷售人員不考慮實(shí)際情況，逮到一個(gè)看房子的客戶就不停地游說(shuō)，不但浪費(fèi)了客戶時(shí)間，招致客戶的反感，也降低了工作的效率。因此，這種盲目的宣傳只不過(guò)是加大了項(xiàng)目成本的投資，收效甚微。

（三）項(xiàng)目成本控制的組織管理不善

進(jìn)入新紀(jì)元之后，房地產(chǎn)公司迅速成長(zhǎng)壯大，房?jī)r(jià)更是翻了數(shù)翻，公司收益頗豐。按理說(shuō)，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的組織管理應(yīng)該是很完善的，但是事實(shí)卻與之相反。在經(jīng)濟(jì)效益上，房地產(chǎn)公司確實(shí)賺了不少，這點(diǎn)不可否認(rèn)，但在內(nèi)部管理制度上還存在缺陷。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)公司都只是將項(xiàng)目成本的管理與控制交給財(cái)務(wù)部門，認(rèn)為公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)該由領(lǐng)導(dǎo)層和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)，而把真正執(zhí)行項(xiàng)目的相關(guān)施工部門排除在外，使得落實(shí)成本控制目標(biāo)缺乏具體的實(shí)施者，在出現(xiàn)項(xiàng)目投資超出成本預(yù)算的時(shí)候，各部門之間相互推卸責(zé)任，公司管理體系一片混亂。

（四）財(cái)務(wù)成本控制不當(dāng)

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只注重項(xiàng)目工程的造價(jià)成本，忽略了對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制。沒(méi)有建立相關(guān)管理制度，至使在財(cái)務(wù)成本管理上沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，更多的是依靠財(cái)會(huì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)，他們認(rèn)為財(cái)務(wù)成本控制不重要，所以就不重視，這就在一定程度上造成了財(cái)務(wù)賬目很混亂、不精確的情況發(fā)生。事實(shí)上，財(cái)務(wù)成本是項(xiàng)目成本中重要的一環(huán)。就目前現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)公司忽視財(cái)務(wù)成本而制定的融資方案危險(xiǎn)性較高，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化的能力較差。所以，即使在房地場(chǎng)反展前景這么好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，還是會(huì)看到一些房地產(chǎn)公司因投資不當(dāng)而破產(chǎn)的。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理以及控制的措施

（一）采用合同約束制，控制產(chǎn)品造價(jià)

房地產(chǎn)公司大都把工作的重點(diǎn)放在項(xiàng)目施工方面而忽視了施工前的設(shè)計(jì)成本控制即企業(yè)項(xiàng)目成本中的前期費(fèi)用。有些設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄、設(shè)計(jì)隨心所欲，一旦工程動(dòng)工，設(shè)計(jì)圖稍稍改動(dòng)，那所帶來(lái)的投資成本金額差是非常大的。因此，在正式施工前，項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖必須是已完結(jié)且準(zhǔn)確無(wú)誤的，公司和設(shè)計(jì)師之間簽訂正式合同，互相約制，保障雙方權(quán)益。在決定施工的時(shí)候，和原料供應(yīng)商、施工工人也應(yīng)該簽訂相關(guān)協(xié)議，確保工程的原材料充足，施工人數(shù)到位，也避免了施工過(guò)程中產(chǎn)品造價(jià)的提高?？傊?，要做好對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，以此來(lái)控制產(chǎn)品造價(jià)，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。

（二）優(yōu)化營(yíng)銷手段，促進(jìn)產(chǎn)品銷量

隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，高科技產(chǎn)品層出不窮。在信息化時(shí)代的今天，要改變傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，建立新的營(yíng)銷系統(tǒng)。首先，根據(jù)事先做好的市場(chǎng)調(diào)研工作來(lái)制定項(xiàng)目計(jì)劃，針對(duì)潛在客戶進(jìn)行有計(jì)劃的營(yíng)銷。其次，由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)達(dá)，可以在制作本公司的銷售網(wǎng)頁(yè)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)先讓客戶對(duì)自己公司的情況有一個(gè)大概了解，讓顧客填上基本信息以及所想要購(gòu)買的房屋類型和價(jià)格。房地產(chǎn)公司就能很快、很全面的收集客戶信息，然后安排工作人員進(jìn)行整理、分析之后做電話回訪。這樣減少了傳單廣告的紙質(zhì)宣傳費(fèi)用，降低了營(yíng)銷成本。最后，要提高銷售人員的工作素質(zhì)，加強(qiáng)人事管理。以工作效率高低為標(biāo)準(zhǔn)，形成優(yōu)勝劣汰制，促進(jìn)員工之間的相互競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品銷售量。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，建立成本控制責(zé)任制

房地產(chǎn)公司內(nèi)部項(xiàng)目成本的管理者每一個(gè)人都應(yīng)該承擔(dān)與之權(quán)限相應(yīng)的責(zé)任，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到項(xiàng)目施工之間的項(xiàng)目成本投資的管理過(guò)程要全程記錄與分析。財(cái)務(wù)部門要時(shí)刻了解施工動(dòng)態(tài)，做好與各部門的相關(guān)交接工作，配合領(lǐng)導(dǎo)層的管理。同時(shí)，公司要設(shè)置監(jiān)管部門，對(duì)財(cái)務(wù)、項(xiàng)目等實(shí)行不定期的考察，督導(dǎo)每個(gè)部門能按部就班的完成各自工作。至此，各個(gè)部門環(huán)環(huán)相扣，就能加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理。對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中的工作要落實(shí)到個(gè)人，建立成本控制責(zé)任制，確保每一環(huán)節(jié)的成本控制在預(yù)定目標(biāo)之內(nèi)，這樣也避免了工作人員之間相互之間推卸事故發(fā)生責(zé)任。

（四）重視財(cái)務(wù)成本控制

在財(cái)務(wù)成本中最主要的是資金成本，它是公司為籌集和使用資金付出的代價(jià)，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要概念。每個(gè)公司都想以最小資金成本獲得所需的資金份額，但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，它會(huì)受各種因素的影響，波動(dòng)幅度大，應(yīng)該引起高度重視。再者，房地產(chǎn)的投資金額比較大，加上施工周期長(zhǎng)，使得公司承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)性，企業(yè)的負(fù)責(zé)任早已熟悉，在大規(guī)模的調(diào)配、使用資金上都是大手大腳的，不注意財(cái)務(wù)成本的節(jié)約。所以要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制，開(kāi)源節(jié)流，促使房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙天銀，劉安勝，詹漢生，建筑工程項(xiàng)目管理[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008

[2]張勇強(qiáng).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制[D].南京師范大學(xué)，2009

[3]袁經(jīng)勇.談工程項(xiàng)目過(guò)程管理與程序化設(shè)計(jì)[J].工程造價(jià)管理，2010

第2篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度范文

【關(guān)鍵詞】甲供材料；項(xiàng)目建設(shè)；管理模式；控制措施

一、引言

這些年，隨著建筑行業(yè)的發(fā)展規(guī)模越來(lái)越大，對(duì)項(xiàng)目管理的要求也越來(lái)越高，根據(jù)大屯礦區(qū)金屯房地產(chǎn)公司集約化管理、規(guī)范化運(yùn)作、集中規(guī)模招標(biāo)的有關(guān)文件精神，大屯公司系統(tǒng)的物資供應(yīng)與管理的方式發(fā)生了化，大屯礦區(qū)金屯房地產(chǎn)公司在新城嘉苑住房小區(qū)A、B、C、D、E區(qū)項(xiàng)目建設(shè)工程的主要施工材料全部采取了集中規(guī)模招標(biāo)的甲供方式，有力保證了材料的及時(shí)供應(yīng)和質(zhì)量要求，有效降低了工程造價(jià)。甲供材料作為工程材料的主要組成部分，占工程材料的比重較大，通常是占工程總造價(jià)的百分之二十到百分之四十，其次由于甲供材料的程序復(fù)雜，涉及范圍廣，時(shí)間跨度大，協(xié)調(diào)單位多，因此，做好甲供材料的管理與控制，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的管理和工程質(zhì)量的控制都起到了關(guān)鍵的作用。

二、甲供材料管理中存在的問(wèn)題

1、供應(yīng)商履約能力不足或其他原因造成甲供材料供應(yīng)不及時(shí)，從而影響工程建設(shè)的進(jìn)度

2、目前甲供材料管理還不到位，控制流程不閉環(huán)，在計(jì)劃、領(lǐng)用、退料、結(jié)算等環(huán)節(jié)中出現(xiàn)漏洞，普遍存在多領(lǐng)、重復(fù)計(jì)列、不準(zhǔn)確等現(xiàn)象。

3、可以甲供的材料卻沒(méi)有甲供，增加了采購(gòu)成本，造成工程成本提高。

4、甲供材料管理混亂，工程之間相互串項(xiàng)，工程與成本之間相互串項(xiàng)。

5、承包人在使用甲供材料時(shí)，“跑冒滴漏”現(xiàn)象普遍，造成浪費(fèi)比較嚴(yán)重等情況。

6、承包人不按規(guī)定的供應(yīng)范圍使用或主觀挪用。比如，在招標(biāo)文件中明確規(guī)定：甲供材料僅用于主體工程單價(jià)承包項(xiàng)目，而總價(jià)承包項(xiàng)目（如臨建設(shè)施等）所需材料則由承包人自行采購(gòu)，但承包人在實(shí)施時(shí)卻把甲供材料挪用于臨建設(shè)施工程。

三、存在問(wèn)題的主要原因分析：

1、法律意識(shí)不強(qiáng)，存在僥幸心理

公司系統(tǒng)內(nèi)部的一些相關(guān)單位由于法制意識(shí)不強(qiáng)，往往存在“僥幸”心理，在招標(biāo)、材料采購(gòu)、供應(yīng)等環(huán)節(jié)中對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)的執(zhí)行不嚴(yán)，合同管理不善，造成甲方的項(xiàng)目管理的被動(dòng)，增加了工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)、投資的風(fēng)險(xiǎn)。

2、甲供材料管理不被關(guān)注

大多數(shù)人認(rèn)為甲供材料僅僅是一種實(shí)物，因而不太予以關(guān)注，大多數(shù)甲供材料涉及關(guān)聯(lián)交易，由于疏于管理，直接的后果將是虛增造價(jià)，可能產(chǎn)生嚴(yán)重的違法違規(guī)問(wèn)題。

3、未建立健全甲供材料的管理制度及工作流程

甲供材料管理涉及基建工程、主體工程、裝飾裝修工程等各類專業(yè)工程，其管理橫跨多個(gè)部門，由于未建立健全甲供材料管理制度及工作流程，各單位、各部門的管理各行其是，做法很多，加之考核、監(jiān)督不到位，導(dǎo)致甲供材料的規(guī)范管理嚴(yán)重缺失，給企業(yè)造成了嚴(yán)重的損失。

四、加強(qiáng)甲供材料管理與控制的措施

1、進(jìn)行甲供材料的事前控制，做好招標(biāo)階段的控制措施

（1）、建安工程招標(biāo)，在招標(biāo)文件中明確約定甲供材料僅用于單價(jià)承包項(xiàng)目，總價(jià)承包項(xiàng)目如臨建設(shè)施等）不屬于甲供材料范圍。發(fā)包人按耗用指標(biāo)×工程量（由總工程師確認(rèn)）的總額控制，超領(lǐng)、超用按照市場(chǎng)采購(gòu)價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+采購(gòu)管理費(fèi)計(jì)取。

（2）、做好材料采購(gòu)控制，招標(biāo)文件中明確規(guī)定供應(yīng)商的資質(zhì)、能力，明確材料供應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量，保證材料穩(wěn)定，及時(shí)供應(yīng)，從源頭上將不合格的供應(yīng)商拒之門外。

（3）、制定實(shí)施管理辦法，結(jié)合實(shí)際情況，制定關(guān)于甲供材料的申報(bào)、審核、核銷等有關(guān)規(guī)定，細(xì)化實(shí)施細(xì)則，規(guī)范操作流程，是甲供材料合理消耗，從而減少浪費(fèi)現(xiàn)象。

（4）、編制甲供材料相信使用手冊(cè)，可根據(jù)承包人在投標(biāo)書中列出的甲供材料的消耗指標(biāo)，安裝合同標(biāo)段匯總整理、編制《甲供材料使用手冊(cè)》，以供材料管理使用。

（5）更新管理理念，確保實(shí)現(xiàn)預(yù)期管理效果，必須更新管理理念，實(shí)現(xiàn)由“職能型管理模式”向“流程型管理模式”轉(zhuǎn)變。

2、加強(qiáng)事中控制，根據(jù)專業(yè)工程特點(diǎn)，不同的建設(shè)工程采用不同的管理模式。

（1）基建、技改、電力安裝等工程的材料供應(yīng)可采用甲定乙供模式，即由施工單位自行控制材料量，按照招標(biāo)價(jià)格向廠家購(gòu)買，不與建設(shè)單位發(fā)生實(shí)物移交關(guān)系，工程管理部門根據(jù)設(shè)計(jì)施工用量進(jìn)行結(jié)算。這種模式可稱為甲定乙供模式。該類工程大多由多經(jīng)單位施工，只要明確該類工程的主要裝置性材料必須經(jīng)招標(biāo)中心進(jìn)行招標(biāo)，材料價(jià)格由業(yè)主控制即可。甲定乙供模式的優(yōu)勢(shì)在于：一是減少中間管理環(huán)節(jié)，物資處可大幅減少材料管理人員；二是進(jìn)一步促進(jìn)工程結(jié)算的精細(xì)化管理，避免工程結(jié)算時(shí)，出現(xiàn)責(zé)任不清，推諉扯皮現(xiàn)象，導(dǎo)致增加工程投資；三是有利于施工單位的施工工藝和管理水平的提高，減少損失浪費(fèi)

（2）外包工程、大修工程、裝飾裝修工程等仍實(shí)施原有的甲供材料管理模式，這些工程項(xiàng)目與基建、技改等項(xiàng)目相比要小得多，項(xiàng)目散，較適合采用甲供材料的管理模式。

（3）、土建項(xiàng)目（含小型基建工程）全部采用甲供材料管理模式，隨著消費(fèi)型增值稅的實(shí)施，土建項(xiàng)目（含小型基建工程）中的設(shè)備材料都能進(jìn)行增值稅抵扣，因此土建項(xiàng)目（含小型基建工程）的設(shè)備材料供應(yīng)仍采用甲供材料管理方式。

（4）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，業(yè)主可派駐專業(yè)能力較強(qiáng)的管理人員加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，要求供應(yīng)商的供貨清單必須明確載明所供材料的品種、規(guī)格、數(shù)量和金額，并經(jīng)甲、乙、監(jiān)理、供應(yīng)商四方的核對(duì)簽字；財(cái)務(wù)竣工決算時(shí)必須要求供應(yīng)商提供經(jīng)四方核對(duì)簽字認(rèn)可的交接單據(jù)作為憑據(jù)，及時(shí)核對(duì)與供應(yīng)商的往來(lái)賬款。

3、強(qiáng)調(diào)事后控制，進(jìn)而完善項(xiàng)目管理，控制工程投資。

根據(jù)工程進(jìn)度，對(duì)甲供材料的實(shí)施及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，及時(shí)收集甲供材料實(shí)施過(guò)程中有關(guān)招標(biāo)、采購(gòu)、供應(yīng)等相關(guān)資料，對(duì)甲供材料的管理與控制再分析、比較實(shí)際材料采購(gòu)供應(yīng)與控制目標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)之間的差異和問(wèn)題，采取相應(yīng)的措施進(jìn)行防錯(cuò)糾偏，進(jìn)而完善項(xiàng)目管理，控制工程投資。

五、結(jié)束語(yǔ)

甲供材料管理涉及基建工程、主體工程、裝飾裝修工程等各類專業(yè)工程，其甲供材料的程序復(fù)雜，涉及范圍廣，時(shí)間跨度大，協(xié)調(diào)單位多，因此，不論采用哪種模式，必須要先健全內(nèi)部管理制度、控制流程和操作程序，加強(qiáng)制度、監(jiān)管的執(zhí)行力，堵塞漏洞才能管理好、控制好甲供材料過(guò)程，這對(duì)整個(gè)建筑項(xiàng)目的管理、工程質(zhì)量、投資控制都起到了舉足輕重的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]李杰 工程甲供材料管理方式探討與研究 浙江電力公司

[2]茍代友 淺談水電工程建設(shè)甲供材料的控制與管理 四川水力發(fā)電 2009.NO.02

第3篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)理 項(xiàng)目管理

1前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以盈利為目的的，如何開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如期將地產(chǎn)交付消費(fèi)者使用，并節(jié)約造價(jià)，以獲取高額利潤(rùn)，均依靠項(xiàng)目管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理顯得尤其重要?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理制等四種。本文分析我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題，提出如何改進(jìn)和完善項(xiàng)目管理模式，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。

2項(xiàng)目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容是研究如何高效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制.以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并使之高效運(yùn)作.使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的均衡性，利用現(xiàn)代化管理技術(shù)和手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時(shí)限、批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對(duì)象是項(xiàng)目本身，故項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行，具有全面性、科學(xué)性和程序性 項(xiàng)目的目標(biāo)界定了項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用”控制、“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有集合性、相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說(shuō)明項(xiàng)目管理具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，必須對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強(qiáng)化管理。對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在3方面，即：

（1）進(jìn)行優(yōu)化組合 即對(duì)投入項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用；

（2）進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，作為優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的重要手段，其基本內(nèi)容是按照項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各要素，使之在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中合理流動(dòng)，在動(dòng)態(tài)中尋求平衡；

（3）合理高效地利用資源，從而實(shí)現(xiàn)提高項(xiàng)目管理綜合效益，促進(jìn)整體優(yōu)化的目的。

3我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

（1）業(yè)主方項(xiàng)目管理中的問(wèn)題由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性，項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。資金短缺，融資能力不足， 建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競(jìng)拍所得，地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長(zhǎng)， 故多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款， 貸款額度為6 0% ～7 0% ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo)，未實(shí)行真正意義上的公開(kāi)招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時(shí)聘請(qǐng)的施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn)， 沒(méi)有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

（2）委托監(jiān)理存在的問(wèn)題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí)，存在以下一些問(wèn)題：權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益，便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂。

建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍， 包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

4房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)施

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從前期的土地開(kāi)發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過(guò)采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等）、建設(shè)階段、租售階段（還可能包括物業(yè)管理階段）。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問(wèn)上的安排。1）應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；2）研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的rA0是不完全相關(guān)的；3）針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控；4）建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的進(jìn)度控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開(kāi)發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國(guó)某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開(kāi)工快速銷售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開(kāi)發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開(kāi)工到開(kāi)盤的時(shí)間大大縮短。

在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國(guó)各地的眾多項(xiàng)目，從土地中標(biāo)到開(kāi)始銷售，全部控制在半年以內(nèi)，而大多房地產(chǎn)企業(yè)常常需要1年～2年。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先應(yīng)做好組織內(nèi)部的溝通交流。由于大部分的房地產(chǎn)公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。

1）職能部門之間的溝通。例如：營(yíng)銷策劃部通過(guò)其獲得的市場(chǎng)信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行觸資，做好資金流的保障工作，同時(shí)控制工程、營(yíng)銷等等費(fèi)用；人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。

2）應(yīng)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商之間的溝通對(duì)于工程項(xiàng)目的順利實(shí)施關(guān)于重要。

3）界面溝通管理。當(dāng)能在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。

第4篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度范文

房地產(chǎn)行業(yè)是近年來(lái)發(fā)展迅速的一個(gè)行業(yè)，現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，互相之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，如何提升自身的影響力與競(jìng)爭(zhēng)水平是各個(gè)企業(yè)所努力追求的答案。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是企業(yè)運(yùn)營(yíng)中重要的組成部分，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能夠有效的提升企業(yè)的運(yùn)行效率，所以漸漸的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理越來(lái)越受到更多人的重視。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；運(yùn)營(yíng)方法

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下獲得迅速的發(fā)展，在房地產(chǎn)的發(fā)展中，提高企業(yè)自身各環(huán)節(jié)的運(yùn)行效率對(duì)于企業(yè)的運(yùn)行有著重要的意義。財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的組成，優(yōu)化對(duì)于財(cái)務(wù)的管理對(duì)于提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)有著巨大的幫助。在實(shí)際中，各企業(yè)也確實(shí)就內(nèi)部財(cái)務(wù)管理方式進(jìn)行完善，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理漸漸成為契合企業(yè)財(cái)務(wù)管理完善的一種有效方法，能夠?qū)ζ髽I(yè)自身運(yùn)營(yíng)水平的提高以及綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提高帶來(lái)巨大的幫助。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理究竟是什么，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行有著怎樣的意義，如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是本文接下來(lái)將要探討的內(nèi)容。

一、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理概述

(一)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理概念

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是當(dāng)前環(huán)境下針對(duì)財(cái)務(wù)運(yùn)作所出現(xiàn)的新的財(cái)務(wù)管理模式，其內(nèi)容為，通過(guò)整合企業(yè)自身實(shí)際的財(cái)務(wù)目標(biāo)以及內(nèi)容，合理選取恰當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)指標(biāo)，運(yùn)用正確的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理的分析辦法，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的描述。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中有著較為完美的契合，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理和項(xiàng)目管理中，動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行融合，依據(jù)合理的各項(xiàng)房地產(chǎn)管理指標(biāo)，借助先進(jìn)的房地產(chǎn)管理工具對(duì)房地產(chǎn)中各種因素進(jìn)行細(xì)致的統(tǒng)計(jì)、分析、計(jì)算、比較最終實(shí)現(xiàn)一種動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建。

(二)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中對(duì)于財(cái)務(wù)方面的重視程度不高，與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)中CEO由財(cái)務(wù)人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長(zhǎng)虹的倪潤(rùn)峰等都是由財(cái)務(wù)人員漸漸發(fā)展成為公司的CEO，而房地產(chǎn)行業(yè)卻鮮有聽(tīng)聞。除此以外，財(cái)務(wù)人員在企業(yè)中的價(jià)值和地位偏低，在同等職位上，財(cái)務(wù)人員的薪酬比成本、工程、營(yíng)銷等部門人員低。隨著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，資金間的流動(dòng)較以往更為復(fù)雜，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)隨著時(shí)代的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，缺乏財(cái)務(wù)人員的運(yùn)用，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率得不到提高，在今后的發(fā)展中喪失企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，最終被淘汰。

二、房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的主要不同

(一)會(huì)計(jì)核算方式

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人員與制造業(yè)相比在會(huì)計(jì)核算方面有著很大的不同，主要表現(xiàn)在科目設(shè)置、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)等方面存在不同。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)工作者主要是對(duì)大筆資金的動(dòng)向進(jìn)行監(jiān)管控制分析總結(jié)，工作內(nèi)容空乏，沒(méi)有更多的實(shí)際意義。收入確認(rèn)工作只是在房地產(chǎn)特定時(shí)期進(jìn)行，工作沒(méi)有具體的周期，成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入確認(rèn)工作狀態(tài)類似往往只是在特定時(shí)間進(jìn)行，工作周期短。這兩者在整體的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作中都占據(jù)較小比例，且無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出任何有意義的指導(dǎo)研究。與之相反的是制造業(yè)的會(huì)計(jì)工作，在制造業(yè)中財(cái)會(huì)計(jì)需要對(duì)企業(yè)運(yùn)行中的各個(gè)方面進(jìn)行資金的分析，核算。收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)是制造業(yè)工作的重頭，關(guān)系到制造業(yè)運(yùn)行過(guò)程的實(shí)際收益與發(fā)展調(diào)整的各個(gè)環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相比有著更為重要的作用，受到重視程度業(yè)更高。

(二)成本核算方式不同

在制造業(yè)，核算產(chǎn)品成本是財(cái)務(wù)人員的重點(diǎn)工作組成部分，財(cái)務(wù)人員的價(jià)值體現(xiàn)在成本管控過(guò)程中。但在房地產(chǎn)公司，都有設(shè)置專門的成本管理部來(lái)負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作。

(三)資金運(yùn)作模式不同

制造業(yè)主要是流動(dòng)資金貸款，在項(xiàng)目進(jìn)入正常銷售期后，資金滾動(dòng)運(yùn)作后，資金能正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，融資貫穿于項(xiàng)目整個(gè)的運(yùn)行周期。因此融資能力對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有至關(guān)重要的作用。

(四)稅務(wù)核算不同

制造業(yè)主要是增值稅及所得稅，而房地產(chǎn)業(yè)主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對(duì)項(xiàng)目盈利影響特別大。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理運(yùn)營(yíng)方法

在了解房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的各種細(xì)節(jié)后對(duì)于其如何在企業(yè)中實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)有了相關(guān)方法的思考。

(一)樹立以成本控制為動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的根本目標(biāo)，所以在進(jìn)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建中也必須將成本控制作為其所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。在實(shí)際的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理中，其中的各種管理內(nèi)容包括，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理手段，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標(biāo)進(jìn)行。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理要積極發(fā)揮作用，預(yù)先對(duì)于各種成本進(jìn)行模擬核算，在項(xiàng)目進(jìn)行中實(shí)時(shí)對(duì)成本細(xì)節(jié)進(jìn)行控制，最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的降低。

(二)完善財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度

確定目標(biāo)后，為保證財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理能夠正常且穩(wěn)定的運(yùn)行，企業(yè)必須就財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度進(jìn)行完善，避免出現(xiàn)差異性、不適應(yīng)性的問(wèn)題。確定財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在不同時(shí)期的生效機(jī)制，保證其在企業(yè)出現(xiàn)重大調(diào)整時(shí)能夠及時(shí)的做出適應(yīng)性調(diào)整。

(三)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行財(cái)務(wù)管控

1.在投資環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)介入投資決策的各個(gè)環(huán)節(jié)，提前做好項(xiàng)目的資金及稅務(wù)規(guī)劃；2.在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，以資金及利潤(rùn)為抓手，倒逼項(xiàng)目的各個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，主動(dòng)承擔(dān)起項(xiàng)目推進(jìn)的責(zé)任；3.在項(xiàng)目結(jié)束環(huán)節(jié)，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)，調(diào)動(dòng)成本、工程等相關(guān)部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

四、結(jié)語(yǔ)

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中有著重要的意義，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建能夠大大的提高其自身的運(yùn)營(yíng)效率，能夠有效的增強(qiáng)其及行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。不斷深化對(duì)于財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張宇峰.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方法探討[J].商業(yè)文化，2015(12)：16-20.

[2]付巧陽(yáng).淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理策略[J].企業(yè)研究，2013(04)：21-25.

第5篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)　管理模式

中圖分類號(hào)：F270　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1007-3973(2011)006-136-02

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和我國(guó)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)業(yè)正在迅速的成長(zhǎng)壯大，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)集中度和專業(yè)化也在得以不斷提高，而在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本越來(lái)越高，而利潤(rùn)率卻越來(lái)越低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，就必須在項(xiàng)目管理和開(kāi)發(fā)上下功夫，追求規(guī)模效益。多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正成為許多房地產(chǎn)公司做發(fā)展壯大所要走的必由之路。

1　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性

1.1　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)規(guī)模小、年開(kāi)發(fā)量不大、資質(zhì)等級(jí)低、企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力與其擁有的資源存量不匹配現(xiàn)象，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展處于比較松散的階段，資源集中度低、抗風(fēng)險(xiǎn)的能力差，缺乏有影響力的大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)引導(dǎo)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)涉及面較廣的行業(yè)，這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)要能夠積聚各方面的專業(yè)人才，無(wú)論哪一方面的疏漏，都可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗，因而擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，才能使企業(yè)有實(shí)力將每一方面都完成好。

而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在這一長(zhǎng)期過(guò)程中，市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，并摻雜著很多不確定的因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入巨大，企業(yè)如果沒(méi)有足夠的財(cái)力，很容易由于融資問(wèn)題而陷入困境。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，就可能導(dǎo)致公司陷入危機(jī)。

所以，房地產(chǎn)只有擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，才能提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，整合資源，必將有利與企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

1.2　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式是適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然要求

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了買方市場(chǎng)，消費(fèi)需求正在不斷變化，而去適應(yīng)這種變化是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須投入大量人力、財(cái)力，同時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理的創(chuàng)新，形成企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但沒(méi)有一定的企業(yè)規(guī)模和資金實(shí)力，是根本不可能進(jìn)行新產(chǎn)業(yè)研究與管理創(chuàng)新的。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所要涉及的各個(gè)專業(yè)的分工更加明顯。任何一個(gè)企業(yè)都無(wú)法做到在各個(gè)方面具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而房地產(chǎn)產(chǎn)品要想得到廣大消費(fèi)者的青睞，就要求其產(chǎn)品具有均好性。而只有具有一定規(guī)模的企業(yè)，才有實(shí)力吸引眾多的專業(yè)人才充分發(fā)揮他們的優(yōu)勢(shì)，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

而進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理，占有了一定的市場(chǎng)份額，提高了市場(chǎng)占有率。企業(yè)就可以吸納大量高素質(zhì)人才，確定遠(yuǎn)大的發(fā)展目標(biāo)，提高了管理水平，并聯(lián)合各方面力量，全面提升樓盤品質(zhì)。這樣才能獲得更多參與其他企業(yè)合作的機(jī)會(huì)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

1.3　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的迫切要求

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，同時(shí)也為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，這就需要一批實(shí)力雄厚的大企業(yè)發(fā)揮市場(chǎng)的主體作用，在為市場(chǎng)提供有效的市場(chǎng)供給的同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)的變化和政府宏觀調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的行為，確保市場(chǎng)穩(wěn)定平衡。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化和集團(tuán)化勢(shì)在必行。實(shí)行多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇。

1.4　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式是提高投資利潤(rùn)率的有效保證

在國(guó)家新的房產(chǎn)市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)如果還是實(shí)行單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，前期必然需要大量的現(xiàn)金流出。在企業(yè)資金有限情況下，融資費(fèi)用以及項(xiàng)目的成本費(fèi)用等必然要增加。而在銷售回款之后，就會(huì)有大量的資金流入，除了支付有限的項(xiàng)目資金費(fèi)用外，大量的現(xiàn)金都只能存放在銀行。但在通脹率高于存款利率的時(shí)期，這種情況就要導(dǎo)致資金的縮水。結(jié)果是投資利潤(rùn)率將遠(yuǎn)低于預(yù)期的利潤(rùn)率。

但如果企業(yè)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而且在各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，某些項(xiàng)目的現(xiàn)金流出和另一些項(xiàng)目的現(xiàn)金流入安排合理，資金就可以在各項(xiàng)目間有序和快速地周轉(zhuǎn)，企業(yè)不需要投入太多的資金就可以產(chǎn)生大量的利潤(rùn)，自有資金的使用率必將大大的提高，投資利潤(rùn)率也將得到有效的保證。

所以，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式一方面是適應(yīng)了新的市場(chǎng)政策下房地產(chǎn)投資模式的變化，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本、規(guī)?？焖贁U(kuò)張的必然選擇。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)急待進(jìn)行資源整合，通過(guò)行業(yè)的資源整合和企業(yè)的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，形成一批實(shí)力雄厚、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的大型房地產(chǎn)企業(yè)，為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

2　目前房地產(chǎn)公司所采用的多項(xiàng)目管理模式

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理的主要模式大致有三種：矩陣式管理型、職能管理型和項(xiàng)目管理型：

2.1　矩陣式管理型

矩陣式管理型指項(xiàng)目部是執(zhí)行的主體，在管理上企業(yè)集團(tuán)直接對(duì)區(qū)域公司實(shí)行監(jiān)管，設(shè)計(jì)、拓展和銷售等職能將由總部職能部門直接管理，具體一般性業(yè)務(wù)則由區(qū)域公司自行管理負(fù)責(zé)。而項(xiàng)目部由各職能部門抽調(diào)專人進(jìn)行組建，項(xiàng)目成員一方面對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，也要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。這種管理模式的優(yōu)勢(shì)是對(duì)外界環(huán)境的變化做出迅速的反應(yīng)，避免了資源的閑置和浪費(fèi)，但不足之處是人員所要受的雙重領(lǐng)導(dǎo)。

2.2　職能管理型

智能管理型是完全由各職能部門根據(jù)項(xiàng)目不同開(kāi)發(fā)階段來(lái)介入項(xiàng)目的管理。集團(tuán)只監(jiān)控管理到區(qū)域一級(jí)，項(xiàng)目及具體業(yè)務(wù)則由區(qū)域級(jí)直接進(jìn)行管理。包括項(xiàng)目的拓展、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程和銷售等階段。這種管理模式的優(yōu)勢(shì)是分工的高度集中和專業(yè)化，能把內(nèi)部資源最大限度的反復(fù)利用起來(lái)，不足之處是對(duì)外界的環(huán)境變化反應(yīng)速度慢，部門之間協(xié)調(diào)過(guò)多，造成決策緩慢的現(xiàn)象發(fā)生。

2.3　項(xiàng)目管理型

項(xiàng)目管理型是指項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主體，項(xiàng)目公司則下設(shè)拓展、工程、設(shè)計(jì)、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優(yōu)勢(shì)是能迅速的對(duì)外部環(huán)境的變化做出反應(yīng)，不足之處是總部對(duì)項(xiàng)目的控制不到位，造成了資源閑置的現(xiàn)象發(fā)生。

以上這三種多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)以及戰(zhàn)略和管理的重點(diǎn)需要進(jìn)行靈活的選擇和運(yùn)用。一般情況下，僅在一個(gè)地區(qū)城市進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在總部設(shè)立各職能部門，并采用矩陣式項(xiàng)目管理模式，是比較適合的管理模式。

而對(duì)于那些在不同地區(qū)和城市從事多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，比較理想的管理模式，是在總部設(shè)立各職能部

門進(jìn)行總體監(jiān)控，在各地方子公司成立工程、銷售和采購(gòu)等部門進(jìn)行實(shí)施控制。

3　目前房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理模式存在的主要問(wèn)題

在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式日益興起的今天，多項(xiàng)目管理模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中能否取勝的關(guān)鍵所在，但與單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式相比，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所存在的問(wèn)題也不可避免的暴露出來(lái)。也勢(shì)必會(huì)面臨許多新的管理難題，如成本的壓力、資源的競(jìng)爭(zhēng)以及市場(chǎng)目標(biāo)快速變化等。

從具體情況調(diào)查來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理模式，特別是在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初級(jí)階段，會(huì)存在一些問(wèn)題，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(1)專業(yè)人才的匱乏。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理過(guò)程中，需要大量的專業(yè)人才對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理和支撐。但許多企業(yè)面臨人才的匱乏的現(xiàn)象。人力資源的匱乏，既有的資源又很難實(shí)現(xiàn)共享。這已經(jīng)成為當(dāng)前制約企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與擴(kuò)張的主要問(wèn)題。

(2)部門溝通協(xié)調(diào)不暢。企業(yè)各部門之間工作協(xié)調(diào)難度大，運(yùn)行效率較低。公司本部的支持和管理的職能不能有效的發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部門實(shí)施有效考核。公司總部同下屬子公司以及項(xiàng)目各職能部之間的決策和職能權(quán)限劃分不夠清晰，職權(quán)分工不明確，而且工作的接口關(guān)系不清晰，造成了工作進(jìn)程拖沓的現(xiàn)象發(fā)生。

(3)缺乏規(guī)范的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程和產(chǎn)品考核的具體標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就是一個(gè)實(shí)際產(chǎn)品，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的考核目標(biāo)沒(méi)有具體標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，就很難有效的確立管理和監(jiān)控的目標(biāo)。而且如果沒(méi)有規(guī)范的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，那么每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就會(huì)隱藏著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)。

(4)監(jiān)管和考核不清晰。在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，由于公司總部和職能部門與項(xiàng)目部之間的監(jiān)控關(guān)系和考核關(guān)系不夠明確和清晰。這樣就造成了項(xiàng)目公司的執(zhí)行力度較差，方案、計(jì)劃和各指令等的執(zhí)行結(jié)果常常會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

(5)項(xiàng)目部各職能部門受項(xiàng)目經(jīng)理的決策影響，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，“人治”的因素影響較大。項(xiàng)目部過(guò)于依賴公司總部，難以發(fā)揮其職能作用，或者不肯服從總公司管理。

4　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理出現(xiàn)以上問(wèn)題的原因

4.1　戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)，所以在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究并制定清晰的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。在確定市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，要明確發(fā)展的目標(biāo)是什么，明確了目標(biāo)方向后，在確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃時(shí)，要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率和第三產(chǎn)業(yè)比重，還要確定進(jìn)入的先后順序等。在確定產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃時(shí)，要明確產(chǎn)品的模式以及項(xiàng)目的規(guī)模，各檔次產(chǎn)品的比例等。各類問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期予以明確。否則盲目性擴(kuò)張將引發(fā)管理上的混亂。

4.2　資源配置的不合理

合理配置資源是企業(yè)發(fā)展必須具備的核心能力。房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型產(chǎn)業(yè)。其內(nèi)部包括土地、人力、財(cái)務(wù)、技術(shù)以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶等外部資源。無(wú)論是社會(huì)的發(fā)展還是企業(yè)的發(fā)展過(guò)程，無(wú)不是資源有效配置的過(guò)程，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展，就必須做到各項(xiàng)資源的優(yōu)化配置和合理利用。只有做到這一點(diǎn)，才能使有限的資源發(fā)揮最大的價(jià)值，這樣一方面可以防止資源浪費(fèi)，另一方面也減少了因某些資源的短缺，從而影響企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。目前，一些企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不能有效地優(yōu)化和配置資源，致使人力和資金等資源等過(guò)度緊張，影響了企業(yè)的發(fā)展。

4.3　規(guī)章制度不健全

健全的規(guī)章制度和完善的企業(yè)管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在企業(yè)發(fā)展的初期，單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式下，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)和人員都較少，所以簡(jiǎn)單的管理制度就可以管理企業(yè)。但在多項(xiàng)目管理模式下，層級(jí)、部門和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復(fù)雜，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有一套全面和完善有效的規(guī)章制度和管理體系，就必然會(huì)導(dǎo)致權(quán)利的交集或責(zé)任的真空現(xiàn)象發(fā)生，監(jiān)管和考核不清晰，部門溝通協(xié)調(diào)不暢，這也必然會(huì)阻礙企業(yè)的發(fā)展壯大。

第6篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度范文

摘 要 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的勢(shì)頭被遏制，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，防范其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式開(kāi)始，從房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)角度探討了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出部分控制風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 成因 措施

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價(jià)格飛漲已經(jīng)嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題凸顯出來(lái)，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，投資期內(nèi)資金流動(dòng)不均衡的特點(diǎn)，因此相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與其他行業(yè)也會(huì)有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。

一是從償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開(kāi)始，便需要投入巨額開(kāi)發(fā)資金，資金的回收期進(jìn)一步加長(zhǎng)，投資規(guī)模進(jìn)一步加大。考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項(xiàng)目公司的自有資金比例均較低，公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期中均為高比例負(fù)債經(jīng)營(yíng)，如果項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金不能按照資金預(yù)算流入，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果無(wú)法償還到期債務(wù)，將威脅到企業(yè)的生存。

二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往是多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)控制各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，利用項(xiàng)目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點(diǎn)，以預(yù)售期的項(xiàng)目流動(dòng)資金彌補(bǔ)一部分開(kāi)發(fā)期的項(xiàng)目的資金不足。同時(shí)，可以以企業(yè)擔(dān)保方式在金融機(jī)構(gòu)取得資金支持。這樣，整個(gè)集團(tuán)公司就形成了一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將致使整個(gè)資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅到整個(gè)集團(tuán)公司的生存。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是近年來(lái)政府各部門頒布了一系列的政策以調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過(guò)增加企業(yè)稅負(fù)和減少市場(chǎng)的資金供應(yīng)總量，來(lái)直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時(shí)還通過(guò)相關(guān)政策限制市場(chǎng)購(gòu)買力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到來(lái)自“市場(chǎng)”和“政府”的雙重外力影響，負(fù)債水平攀升的同時(shí)存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高。

（二）內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法控制的，它往往是通過(guò)影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在于：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，周期越長(zhǎng)期間的不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來(lái)超預(yù)期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，其資金成本等開(kāi)發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風(fēng)險(xiǎn)就越大；其次，在崇尚追求個(gè)性的當(dāng)今社會(huì)，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)性化也將成為趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，將使開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)都存在或多或少的問(wèn)題，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都超過(guò)了60%的國(guó)際公認(rèn)警戒線。過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)高的負(fù)債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動(dòng)出現(xiàn)問(wèn)題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時(shí)，雖然高負(fù)債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會(huì)加大企業(yè)的項(xiàng)目成本，會(huì)減少企業(yè)的收益。

自2010年樓市調(diào)控以來(lái)，銀行存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開(kāi)始通過(guò)信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風(fēng)險(xiǎn)。而股權(quán)交易雖沒(méi)有還款壓力，但公司控制權(quán)的更迭、管理層的變更等因素會(huì)對(duì)公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利和人口紅利，有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)即可獲得巨額利潤(rùn)，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。

在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無(wú)法得到保證。

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受限于多個(gè)政府部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒(méi)有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預(yù)警機(jī)制，提高企業(yè)自身的應(yīng)變能力

房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強(qiáng)企業(yè)，在國(guó)家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強(qiáng)。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)無(wú)法對(duì)其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國(guó)家政策的態(tài)勢(shì)，對(duì)其進(jìn)行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，根據(jù)研究分析結(jié)果隨時(shí)調(diào)整自身的管理制度、銷售政策及財(cái)務(wù)政策。在增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理應(yīng)變能力的同時(shí)，也能降低不利條件對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的影響，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析的同時(shí)，制定科學(xué)后備措施

在項(xiàng)目設(shè)立初期，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，消費(fèi)需求的變化，國(guó)家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對(duì)以上幾個(gè)方面的變故。

（三）根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)和籌資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開(kāi)發(fā)期，基本沒(méi)有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的籌資的能力。在我國(guó)現(xiàn)階段，資金來(lái)源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢(shì)下，銀行的資金供應(yīng)量有限，從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸款的可能性進(jìn)一步降低，因而開(kāi)拓其他資金來(lái)源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能否持續(xù)的有一個(gè)課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會(huì)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負(fù)債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理、資金管理，重視日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關(guān)鍵。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供真實(shí)的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應(yīng)的籌資預(yù)算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)點(diǎn)，便于企業(yè)及時(shí)采取相應(yīng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施。

其次，當(dāng)前形勢(shì)下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開(kāi)發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個(gè)銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個(gè)賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)銀行，只有將資金匯集集中起來(lái)，才更容易發(fā)揮集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率。從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部控制與監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)全員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是項(xiàng)目管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在當(dāng)前政府干預(yù)日強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)評(píng)估面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以風(fēng)險(xiǎn)管理為中心，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，以加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機(jī)制。在加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督的同時(shí)，建立定期內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，對(duì)本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評(píng)價(jià)以及監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職責(zé)。定期聘請(qǐng)外部審計(jì)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，以及時(shí)完善內(nèi)部控制體系。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

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第7篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理措施

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引言

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1.土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以及政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來(lái)越稀缺，土地價(jià)格正在以超越房?jī)r(jià)的速度急劇增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，土地政策對(duì)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來(lái)越嚴(yán)格，土地政策對(duì)企業(yè)拿地的影響越來(lái)越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時(shí)跟進(jìn)來(lái)應(yīng)對(duì)這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國(guó)有土地出讓項(xiàng)目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實(shí)力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素最合理的科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測(cè)與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動(dòng)所需的最低人力、物力、財(cái)力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無(wú)情地檢驗(yàn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項(xiàng)目管理的當(dāng)務(wù)之急。

2.項(xiàng)目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過(guò)目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過(guò)程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。只有認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響。在實(shí)施現(xiàn)代化管理過(guò)程中，離不開(kāi)基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測(cè)手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無(wú)論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開(kāi)這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

3.物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔(dān)，而我國(guó)是在上世紀(jì)九十年代初才開(kāi)始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時(shí)間全國(guó)各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國(guó)際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。在這樣的境況下，對(duì)有志于塑立品牌、開(kāi)拓市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既擁有了前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營(yíng)管理中的行為準(zhǔn)則。即以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，保安部提供一天24的安全服務(wù)，綠化保潔部門保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節(jié)假日的問(wèn)候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會(huì)）等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要內(nèi)容，是為客戶提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

5.結(jié)語(yǔ)

企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 樂(lè)云．大型工程項(xiàng)目承發(fā)包模式分析與思考．海峽兩岸工程管理研討會(huì)論文集．2002 年．

第8篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度范文

關(guān)鍵詞：精裝修；項(xiàng)目管理；過(guò)程管理

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、引言

從項(xiàng)目管理角度來(lái)看，精裝修項(xiàng)目是房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終產(chǎn)品，是一個(gè)以最終使用客戶需求為導(dǎo)向，將裝修質(zhì)量和客戶需求始終貫穿于整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程中，從而形成完整的產(chǎn)品管理過(guò)程。在精裝修項(xiàng)目管理過(guò)程中，相關(guān)單位應(yīng)以實(shí)施項(xiàng)目為主線，分為策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、施工以及竣工交付等階段，嚴(yán)格把控各個(gè)階段的重點(diǎn)和難點(diǎn)，完善相關(guān)管理制度，提高精裝修項(xiàng)目過(guò)程管理水平，從而為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、健康的生活工作環(huán)境，更加突出空間利用和居住人性化，促進(jìn)我國(guó)建筑精裝修項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展。

二、項(xiàng)目管理和過(guò)程管理及管理關(guān)鍵的概念

項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目經(jīng)理和組織的努力下，采用相關(guān)的管理理論和方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制等，其目的是形成科學(xué)合理的特定目標(biāo)管理方法體系。精裝修項(xiàng)目管理作為工程項(xiàng)目管理重要組成部分，管理人員運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)和理論，對(duì)精裝修項(xiàng)目施工進(jìn)行全過(guò)程的管理，從而不斷優(yōu)化生產(chǎn)因素在項(xiàng)目中的配置，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。按管理者不同，可以將精裝房項(xiàng)目管理人員分為設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司以及業(yè)主單位等。過(guò)程管理是運(yùn)用合理的技術(shù)、方法以及設(shè)備等對(duì)項(xiàng)目管理過(guò)程進(jìn)行策劃和控制，確保過(guò)程管理的效果和效率。過(guò)程管理包括四個(gè)部分，即過(guò)程策劃、過(guò)程實(shí)施、過(guò)程監(jiān)測(cè)以及過(guò)程改進(jìn)等，這也是通常說(shuō)的PDCA循環(huán)四階段。對(duì)項(xiàng)目管理起著決定性的因素被稱為精裝修項(xiàng)目過(guò)程管理的關(guān)鍵，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，分析業(yè)務(wù)過(guò)程中組合和聯(lián)結(jié)的方式，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的過(guò)程，制定出資源配置和組織設(shè)計(jì)方案，充分利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)相關(guān)技術(shù)，快速、準(zhǔn)確地解決過(guò)程管理問(wèn)題，從而提高管理水平和質(zhì)量。

三、精裝修項(xiàng)目管理的特點(diǎn)

（1）項(xiàng)目策劃定位必須準(zhǔn)確

在精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，不僅需要考慮到個(gè)性化與共性的統(tǒng)一，還需要考慮整個(gè)產(chǎn)品所面對(duì)的消費(fèi)者需求。所以精裝修項(xiàng)目策劃定位必須準(zhǔn)確，策劃設(shè)計(jì)單位在前期項(xiàng)目策劃階段，應(yīng)制定出詳細(xì)的市場(chǎng)考察報(bào)告，完善相關(guān)的設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目、工程以及銷售的高度統(tǒng)一。

（2）集合了更多的利益相關(guān)方

與毛坯房相比，精裝修房屋涉及到的參建單位較多，比如軟硬裝設(shè)計(jì)單位、地板地磚材料供應(yīng)單位、裝修安裝單位等，每個(gè)單位都有各自的參與項(xiàng)目利益，都有自身行業(yè)獨(dú)立的運(yùn)作流程。近年來(lái)，我國(guó)精裝修項(xiàng)目越來(lái)越多，所帶來(lái)的工程管理協(xié)調(diào)難度日益增大，如何有效的管理流程，避免不必要的內(nèi)部損耗，就必須加強(qiáng)項(xiàng)目過(guò)程管理。

（3）實(shí)施控制難度大

精裝房是一種集合性較強(qiáng)的建筑商品，涉及到的參建單位多、產(chǎn)業(yè)面積廣、項(xiàng)目控制難度大。在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)模式下，所有的參建單位基本上都是階段性參與，只有房地產(chǎn)企業(yè)才真正肩負(fù)起了項(xiàng)目全過(guò)程管理重任。當(dāng)然政府部門也嚴(yán)格要求，在工程施工建設(shè)中，建設(shè)單位負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。因此在施工中，建設(shè)單位項(xiàng)目管理和控制必須綜合考慮各單位的銜接、設(shè)計(jì)與工程質(zhì)量的檢驗(yàn)和控制等，這就使得精裝修項(xiàng)目實(shí)際控制難度非常大。

四、精裝修項(xiàng)目管理過(guò)程分析

建筑精裝修項(xiàng)目管理過(guò)程是以項(xiàng)目實(shí)施為導(dǎo)向，一共包括六個(gè)階段，即策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、施工以及竣工交付等，管理范圍和特點(diǎn)與毛坯房有很大的差別，其管理過(guò)程如圖1所示。

圖1精裝修項(xiàng)目管理過(guò)程流程圖

（1）策劃階段

與毛坯房相比，精裝修房多出了精裝部分，減少了業(yè)主二次設(shè)計(jì)以及個(gè)性發(fā)揮的空間，業(yè)主在選擇時(shí)，往往會(huì)綜合考慮項(xiàng)項(xiàng)目所處地段、項(xiàng)目質(zhì)量、裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格、精裝施工等，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的要求明顯高于毛坯房。在策劃階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)重點(diǎn)解決產(chǎn)品設(shè)計(jì)施工標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品定價(jià)以及產(chǎn)品銷售對(duì)象等問(wèn)題，策劃成功與否，直接關(guān)系著項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施的效果，一旦后期發(fā)生大量的工程變更，施工質(zhì)量、進(jìn)度以及成本控制難度大，給公司帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)壓力。

（2）在設(shè)計(jì)階段，不僅要考慮到裝修設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，還應(yīng)該控制項(xiàng)目施工成本、質(zhì)量以及使用功能等，比如在使用功能上，明確戶內(nèi)基本功能，餐廳、家電位置、交通組織等。同時(shí)在施工質(zhì)量和成本控制方面，應(yīng)盡可能選擇工廠成品，選用適宜批量化生產(chǎn)和采購(gòu)的材料等。

（3）招標(biāo)階段

招標(biāo)階段作為項(xiàng)目管理重要的環(huán)節(jié)，招標(biāo)的成果是項(xiàng)目建設(shè)執(zhí)行階段管理控制的基礎(chǔ)。在招標(biāo)過(guò)程中，精裝修項(xiàng)目必須選擇信譽(yù)素質(zhì)良好的合作方，在有限的項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，形成完善的內(nèi)部管理體系是十分重要的。因此招標(biāo)質(zhì)量需要科學(xué)合理的招標(biāo)工作流程和制度來(lái)保障，但就實(shí)際情況來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)一的制度和流程并不適合于不同的企業(yè)和項(xiàng)目，導(dǎo)致制度和流程難以落實(shí)和控制。

（4）采購(gòu)階段

由于精裝修材料、器具種類繁多、價(jià)值高、市場(chǎng)變化明顯，在確保工程質(zhì)量的前提下，應(yīng)選擇信譽(yù)好的供應(yīng)商，并達(dá)成長(zhǎng)期的合作關(guān)系，確保所采購(gòu)物資的性價(jià)比。同時(shí)對(duì)材料進(jìn)場(chǎng)、保存進(jìn)行嚴(yán)格的管理，完善相關(guān)的材料進(jìn)場(chǎng)制度和存儲(chǔ)制度，對(duì)采購(gòu)進(jìn)場(chǎng)的材料進(jìn)行統(tǒng)一的發(fā)放和保管，從根本上保證工程施工質(zhì)量和安全。

（5）施工階段

施工階段是一個(gè)時(shí)間最長(zhǎng)、投資量最大的環(huán)節(jié)，施工階段管理的重要性主要來(lái)源于工程的不確定性，并且施工管理階段出現(xiàn)偏差是必然的。因此為降低施工階段出現(xiàn)偏差的頻率，就必須從管理學(xué)的角度出發(fā)，優(yōu)化組織設(shè)計(jì)，制定工程計(jì)劃和目標(biāo)，注重信息資料的采集工作，做好分項(xiàng)工程試驗(yàn)檢驗(yàn)工作，減少工程變更，從而確保施工活動(dòng)順利進(jìn)行。

（6）竣工階段

竣工交付是整個(gè)項(xiàng)目檢查的重要部分，是考核建設(shè)成果、檢驗(yàn)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)施工、管理水平的重要環(huán)節(jié)。精裝修項(xiàng)目是建筑的最終成品，在竣工交付時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)注意檢查建筑產(chǎn)品的完善性，并做好建筑資料、產(chǎn)品使用手冊(cè)的整理和移交工作，為后期精裝修項(xiàng)目施工管理提供可靠的參考依據(jù)。

五、總結(jié)

近年來(lái)，我國(guó)建筑行業(yè)飛速發(fā)展，在土地價(jià)值快速增長(zhǎng)的背景下，精裝修房屋數(shù)量急劇上升，給我國(guó)建筑項(xiàng)目施工及管理提出了更高的要求。在精裝修項(xiàng)目管理過(guò)程中，各參建單位應(yīng)把握施工中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，運(yùn)用科學(xué)合理的管理理念和方法，從精裝修項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、施工以及竣工交付等環(huán)節(jié)，全面推進(jìn)住房制度改革，提高人們的生活水平，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、健康的生活工作環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]李頌華. 精裝修工程項(xiàng)目管理研究[D].華南理工大學(xué),2013.

第9篇：房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度范文

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；成本的控制；房地產(chǎn)公司

一．概述

近幾十年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分迅速，房?jī)r(jià)也有較大幅度的上升。政府部門雖然頒布了一些宏觀調(diào)控政策以抑制房?jī)r(jià)，但是由于該行業(yè)的利潤(rùn)比較可觀，

土地又是不可再生資源，這就使得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商間有十分激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在相同的條件下，在工程項(xiàng)目建設(shè)中，工程質(zhì)量及其進(jìn)度能同時(shí)確保，又兼顧項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的有效方法與途徑：將工程建設(shè)項(xiàng)目的各階段與各環(huán)節(jié)都控制好。能做到這一點(diǎn)的企業(yè)獲勝的幾率較大。

二．項(xiàng)目管理和成本控制具體措施

（一）對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策與設(shè)計(jì)進(jìn)行加強(qiáng)

1.投資階段

該階段與企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗(yàn)與眼光，相關(guān)部門的作用等有關(guān)。工程造價(jià)部要與財(cái)務(wù)部等有關(guān)部門積極的配合，盡早將工程建設(shè)中的所有費(fèi)用準(zhǔn)確的計(jì)算出來(lái)（前期規(guī)費(fèi)、土地成本、工程造價(jià)、管理費(fèi)用等等），并對(duì)工程經(jīng)濟(jì)中的一些相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行估算和評(píng)價(jià)，將經(jīng)濟(jì)與技術(shù)間的關(guān)系處理好。爭(zhēng)取做到讓決策層首先對(duì)完成該項(xiàng)目所需用的資金、經(jīng)濟(jì)、投入有個(gè)了解，為其做投資決策打好基礎(chǔ)。

2.設(shè)計(jì)階段

對(duì)該階段實(shí)行招投標(biāo)制度能達(dá)到設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化。通過(guò)該方法選擇最佳設(shè)計(jì)單位，為保證設(shè)計(jì)的合理性與準(zhǔn)確性及其先進(jìn)性打下基礎(chǔ)，從而確保工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量。工程項(xiàng)目中，限額設(shè)計(jì)是很好的控制方法，對(duì)投資規(guī)模的控制很有效幫助。工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)直接關(guān)系到建設(shè)費(fèi)用、周期及其產(chǎn)生的價(jià)值、效益，所以該階段要十分重視。充分應(yīng)用價(jià)值工程。合理的運(yùn)用該工程，不僅能將工程功能提高、使工程造價(jià)降低，還能保證設(shè)計(jì)工作的功能和造價(jià)統(tǒng)一起來(lái)。要嚴(yán)格的審查設(shè)計(jì)圖紙及其圖紙質(zhì)量，對(duì)于專業(yè)間的圖紙矛盾要及時(shí)提出并修改，避免返工和浪費(fèi)的現(xiàn)象。還要考慮圖紙的合理性、造價(jià)經(jīng)濟(jì)性、施工可行性，從而達(dá)到提高設(shè)計(jì)質(zhì)量的目的。

（二）工程項(xiàng)目的具體實(shí)施

首先要嚴(yán)格的審查施工單位的資質(zhì)，如有必要可進(jìn)行實(shí)地考察，這樣可以有效的避免質(zhì)量差、信譽(yù)差的施工單位進(jìn)入投標(biāo)單位。施工企業(yè)應(yīng)該有足夠的實(shí)力，從而保證它自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)與效益。同時(shí)要對(duì)招標(biāo)條件進(jìn)行嚴(yán)格掌控，將工程標(biāo)底與標(biāo)書進(jìn)行嚴(yán)格的編制，同時(shí)也要對(duì)評(píng)標(biāo)定標(biāo)的工作好好把握，通常采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行工程招標(biāo)。招標(biāo)書的條款要保證準(zhǔn)確和嚴(yán)謹(jǐn)，工程造價(jià)應(yīng)盡可能的不外泄。還要將標(biāo)底編制好，若能自行編制更好，要保證工程標(biāo)底的質(zhì)量，控制合理的造價(jià)，還要對(duì)造價(jià)水平進(jìn)行合理的審查，確保其在投資控制范圍之內(nèi)。合理的低價(jià)中標(biāo)，業(yè)主方要細(xì)心，避免低于成本價(jià)的惡意競(jìng)標(biāo)現(xiàn)象出現(xiàn)，還要隨時(shí)掌控好項(xiàng)目的工程造價(jià)。中標(biāo)之后，要嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的簽訂合同條款，工期也要合理，避免雙方出現(xiàn)責(zé)任不清的現(xiàn)象。要以中標(biāo)價(jià)為基準(zhǔn)，再經(jīng)過(guò)協(xié)商談判將合同及工期確定下來(lái)，所有的負(fù)責(zé)人都要對(duì)工程施工的合同相關(guān)條款有所了解，還要對(duì)建筑行業(yè)的慣例與規(guī)范負(fù)相應(yīng)的責(zé)任，并對(duì)施工過(guò)程中索賠的因素進(jìn)行充分考慮，避免發(fā)生過(guò)多的索賠事件，同時(shí)還要對(duì)工程保險(xiǎn)與擔(dān)保進(jìn)行合理有效的控制，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與分散，從而將工程的造價(jià)提高。

對(duì)工程施工的各個(gè)階段而言，因?yàn)橐呀?jīng)完成了相應(yīng)的工程設(shè)計(jì)，工程量也已經(jīng)具體化了，施工的招標(biāo)工作也已經(jīng)完成了，工程的承包合同也相應(yīng)完成。在施工的各個(gè)階段，業(yè)主方要對(duì)合同的管理進(jìn)行加強(qiáng)，尤其對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理要更加重視，因?yàn)樵撾A段的資金投入較多，所以就有可能造成浪費(fèi)投資。

管理好合同，以防出現(xiàn)工程的索賠現(xiàn)象。將成本有效控制的方法是將工程變更控制好，所以業(yè)主方一定要把關(guān)好事前的工作、還要對(duì)過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控、對(duì)工程的變更進(jìn)行審核，從而將工程費(fèi)用盡量的減少，以防出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象。除此之外，對(duì)于那些不履行合同的材料供應(yīng)商及其施工單位應(yīng)提出反索賠，從而有效的控制項(xiàng)目的成本。同時(shí)，要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理，避免浪費(fèi)投資。應(yīng)該在施工的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)將造價(jià)控制及其工程管理的觀念滲透進(jìn)去，從而使項(xiàng)目的管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，工程的效益得到提高。為了做好工作，業(yè)主方應(yīng)著重將這幾方面工作做好：

（1）要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的管理人員與技術(shù)人員的經(jīng)濟(jì)觀念、素質(zhì)教育進(jìn)行加強(qiáng)，要積極與監(jiān)理工程師配合，在保證工程的安全、質(zhì)量、工期的基礎(chǔ)上注重節(jié)約投資。

（2）使設(shè)計(jì)的變更盡量減少。很多因素均會(huì)引起設(shè)計(jì)變更，有效的將設(shè)計(jì)變更減少很重要。首先嚴(yán)禁借助設(shè)計(jì)的變更來(lái)將建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，將設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)提高，使建設(shè)內(nèi)容增加，一般設(shè)計(jì)的變更是不允許的，除非在不變更的情況下使項(xiàng)目的功能發(fā)揮受到影響，或者項(xiàng)目不能進(jìn)行的情況下才可以變更。其次，要對(duì)必要的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行仔細(xì)的處理，對(duì)于有關(guān)費(fèi)用的設(shè)計(jì)變更，一定要由設(shè)計(jì)單位的代表、業(yè)主方的現(xiàn)場(chǎng)代表、總監(jiān)理工程師三方共同簽字才可以生效。有條件的話，業(yè)主方可派工程造價(jià)管理方面的專業(yè)人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控，隨時(shí)把握工程造價(jià)。

（3）嚴(yán)格管理好現(xiàn)場(chǎng)簽證。工程的技術(shù)人員應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)人員積極的配合，要做到邊做邊簽，同時(shí)還要保證簽證的量化要求，工程的簽證單上的任何字都應(yīng)準(zhǔn)確清晰無(wú)誤，所簽內(nèi)容也應(yīng)和實(shí)際相符，在簽證范圍之內(nèi)。

綜上所述，項(xiàng)目管理能有效的提高生產(chǎn)率，保證經(jīng)濟(jì)效益，它對(duì)成本控制的極其重要。開(kāi)發(fā)商要對(duì)工程簽證建立嚴(yán)格的管理制度，明確分工，保證簽證質(zhì)量，避免發(fā)生虛假簽證現(xiàn)象，辦理工程的簽證時(shí)還要確保它的及時(shí)性。同時(shí)，隱蔽簽證要確保以圖紙為基準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目與工藝、被隱蔽的部位及其完成的質(zhì)量情況要標(biāo)明。

（三）對(duì)竣工后各個(gè)環(huán)節(jié)的管理與控制

工程項(xiàng)目的整個(gè)施工過(guò)程中，都要對(duì)其進(jìn)行審計(jì)，包括事前、事中、事后和竣工審計(jì)。事前審計(jì)能將一個(gè)項(xiàng)目的施工方案編制得更加合理，避免失誤的出現(xiàn)；事中審計(jì)比較具有針對(duì)性和效益性，提高工程完成的效率。工程的投資效益要提高，企業(yè)應(yīng)該重用工程管理與造價(jià)控制這兩方面的人才，人才從某種意義上說(shuō)能決定工程的效益和進(jìn)度。除此之外還要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目后的評(píng)估工作給予重視，在項(xiàng)目竣工后，對(duì)其進(jìn)行結(jié)算審核，對(duì)項(xiàng)目造價(jià)資料、分析結(jié)果進(jìn)行匯總，并建成數(shù)據(jù)庫(kù)，這不僅可為以后的工程項(xiàng)目提供參考，也可用來(lái)考核公司的項(xiàng)目部績(jī)效。

三．總結(jié)

項(xiàng)目管理的加強(qiáng)與工程成本的降低是人們可以控制的。土地成本逐年增高，房地產(chǎn)的企業(yè)要對(duì)自身資金進(jìn)行加強(qiáng)、同時(shí)要控制好項(xiàng)目管理和投資，從而有效的降低工程項(xiàng)目的成本，有效控制工程造價(jià)才能在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)立足，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

成本的管理對(duì)于房地產(chǎn)而言是一個(gè)極其系統(tǒng)的工程，務(wù)必保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都準(zhǔn)確無(wú)誤。在經(jīng)濟(jì)日益緊張的情況下，成本管理不僅關(guān)系到贏利的多少，更能決定企業(yè)是否能夠繼續(xù)生死，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)條件下，成本管理的重要性已不容忽視。

參考文獻(xiàn)：

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