房地產(chǎn)公司工期管理制度精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)公司工期管理制度范文
【關(guān)鍵詞】全面預(yù)算管理；問題及對策；房地產(chǎn)企業(yè)
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述
全面預(yù)算管理是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，對預(yù)算期內(nèi)的經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動，通過預(yù)算的方式，對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。全面預(yù)算管理是一種管理工具，更是一套系統(tǒng)有效的管理方法，它的實(shí)施對我國房地產(chǎn)企業(yè)具有以下向幾個(gè)方面的重要意義。
（一）有助于貫徹和執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。
全面預(yù)算是對企業(yè)整體經(jīng)營活動一系列量化的計(jì)劃安排，它通過細(xì)化企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計(jì)劃，將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃與年度預(yù)算指標(biāo)聯(lián)系起來，滿足了戰(zhàn)略管理的需要，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃與短期計(jì)劃的有機(jī)統(tǒng)一。
（二）有助于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制。
全面預(yù)算管理是一個(gè)以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管理控制系統(tǒng)，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動全部活動，并能通過控制、分析、反饋、評價(jià)和考核等相關(guān)措施，實(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營管理情況，有助于加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制。
（三）有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目中存在一定的不確定性，如何把控這些風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題，諸如如何把控土地的征用、房屋的建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施的建設(shè)等風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)通過全面預(yù)算管理設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)典，可以提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的應(yīng)用
（一）房地產(chǎn)公司預(yù)算的建立和編制
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容包括經(jīng)營預(yù)算（項(xiàng)目整體預(yù)算）和財(cái)務(wù)預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)也可以稱作項(xiàng)目總體預(yù)算，是依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目全過程編制的預(yù)算；財(cái)務(wù)預(yù)算反映企業(yè)預(yù)算期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支指標(biāo)的預(yù)計(jì)報(bào)表。
（1）項(xiàng)目整體預(yù)算的編制。
項(xiàng)目整體預(yù)算的內(nèi)容包括：項(xiàng)目銷售預(yù)算、項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算、項(xiàng)目成本預(yù)算、項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算。編制項(xiàng)目整體預(yù)算以編制項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算為基礎(chǔ)。
（2）財(cái)務(wù)預(yù)算：
財(cái)務(wù)預(yù)算包括資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表。房地產(chǎn)預(yù)算的編制以項(xiàng)目為編制基礎(chǔ)，在匯總每個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，編制年度預(yù)算，根據(jù)年度預(yù)算分季度、分月度編制月度預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算和生產(chǎn)企業(yè)的模式相
（二）房地產(chǎn)公司預(yù)算的控制與執(zhí)行
項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、動態(tài)成本控制以及現(xiàn)金流量管理是房地產(chǎn)公司預(yù)算控制和執(zhí)行需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃是依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程，將開發(fā)項(xiàng)目從前期開發(fā)到項(xiàng)目施工、項(xiàng)目銷售全過程，所有工作事項(xiàng)的工作時(shí)間（工期）、開始和結(jié)束的起止時(shí)間、規(guī)劃編制出來，根據(jù)工程進(jìn)度情況，編制成本費(fèi)用預(yù)算。動態(tài)成本控制需要解決市場定價(jià)、項(xiàng)目目標(biāo)成本，同時(shí)對目標(biāo)成本加以分類進(jìn)而形成預(yù)算指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)是需要大量資金投入的企業(yè)，需要抓好現(xiàn)金的預(yù)算和執(zhí)行，在執(zhí)行過程中必須按照預(yù)算規(guī)定的項(xiàng)目和金額支出。
（三）房地產(chǎn)公司預(yù)算的分析和考核
在進(jìn)行預(yù)算分析之前，需進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行回顧，即將已發(fā)生月份的預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行對比分析，將預(yù)算與實(shí)際之間的差異進(jìn)行調(diào)整，之后再進(jìn)行預(yù)算分析。預(yù)算分析要全面掌握預(yù)算的執(zhí)行情況，研究落實(shí)解決預(yù)算存在的問題，及時(shí)糾正預(yù)算的執(zhí)行偏差；其次是將執(zhí)行的結(jié)果參照考評制度，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核進(jìn)行，與執(zhí)行預(yù)算的責(zé)任人獎懲掛鉤。
三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理過程中存在的問題
許多房地產(chǎn)公司實(shí)施全面預(yù)算管理，完全按照制造企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)照搬，在實(shí)施過程中，出現(xiàn)了很多問題，并未顯示其應(yīng)有的作用。
（一）沒有建立明確的全面預(yù)算管理體系
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算還是松散型的，上層的目標(biāo)與基層的實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性的合作與交流。這與沒有建立一個(gè)強(qiáng)有力的預(yù)算管理組織體系有直接的關(guān)系，以致于企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，無法落實(shí)預(yù)算編制的目標(biāo)和對預(yù)算的考核與監(jiān)督，預(yù)算管理的作用得不到充分發(fā)揮。
（二）預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，實(shí)施效果不理想
現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常是沒有圖紙先行施工，導(dǎo)致設(shè)計(jì)概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算、竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。還有的企業(yè)預(yù)算的科學(xué)性不夠，測算的依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際的執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。
（三）套用生產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的模式，沒有考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)
由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理沒有成熟、規(guī)范的體系可參考，因而許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)預(yù)算管理的方法，在年度經(jīng)營計(jì)劃下，編制年度預(yù)算，通常還是單項(xiàng)預(yù)算，重視財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算，輕視項(xiàng)目開發(fā)和管理，也沒有考慮到項(xiàng)目開發(fā)周期及其他的不確定性因素，最終導(dǎo)致預(yù)算管理的失敗。
四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的優(yōu)化對策
（一）樹立正確的全面預(yù)算管理觀念、強(qiáng)化制度建設(shè)
首先要強(qiáng)化預(yù)算的法律效率，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項(xiàng)活動中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力，同時(shí)要強(qiáng)化制度建設(shè)，要建立健全預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績報(bào)告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。
（二）加強(qiáng)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作管理
基礎(chǔ)工作主要包括原始記錄，定額工作、計(jì)劃價(jià)格、計(jì)量工作，標(biāo)準(zhǔn)化工作，信息工作、規(guī)章制度和員工培訓(xùn)等，這是是專業(yè)管理工作中最基礎(chǔ)的部分?；A(chǔ)工作的加強(qiáng)，可以有效地提高企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動的績效和整個(gè)企業(yè)管理水平，為企業(yè)全面預(yù)算管理提供鋪墊。
（三）預(yù)算與公司的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密結(jié)合，編制和執(zhí)行考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特色
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)所處的外部環(huán)境和自身內(nèi)部條件制定適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，預(yù)算的編制以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為基礎(chǔ)，收入、成本、費(fèi)用層層分解到責(zé)任部門的預(yù)算中，從企業(yè)內(nèi)部自上而下，自下而上，上下結(jié)合形成最終預(yù)算；同時(shí)要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算，編制財(cái)務(wù)預(yù)算。
參考文獻(xiàn)：
第2篇：房地產(chǎn)公司工期管理制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；對策
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用
我國的房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金面廣、融資渠道單一等問題，而房地產(chǎn)恰恰是資本密集型企業(yè)；因其項(xiàng)目大、周期長等特點(diǎn)，從而使財(cái)務(wù)管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。比如恒大地產(chǎn)在財(cái)務(wù)管理方面就做的很好，在新形勢下采取走緊密型集團(tuán)化管理模式，在“恒大模式”創(chuàng)造無數(shù)輝煌的背后，財(cái)務(wù)管理在成功中是不可缺少的一部分。 “緊密型集團(tuán)化管理模式”體現(xiàn)在公司財(cái)務(wù)和資金的管理模式上，使財(cái)務(wù)和資金由集團(tuán)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一執(zhí)行集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度及資金計(jì)劃。集團(tuán)資金中心負(fù)責(zé)集團(tuán)及各地公司所有地產(chǎn)項(xiàng)目的資金計(jì)劃管理、資金籌措、融資管理及自己統(tǒng)籌管理等工作。在資金財(cái)務(wù)管理上，集團(tuán)實(shí)行統(tǒng)籌調(diào)配制度，集團(tuán)資金中心和財(cái)務(wù)中心對各地公司資金使用嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行資金審批制度，并建立資金使用臺賬，保證各地公司資金使用的安全和收支平衡。恒大地產(chǎn)正式在“緊密型集團(tuán)化管理模式”下，是企業(yè)的財(cái)務(wù)管理走在同行的前列，進(jìn)而創(chuàng)造了被譽(yù)為地產(chǎn)界的奇跡。由此可見，財(cái)務(wù)管理對于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，需要高度的重視。
二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問題
1.財(cái)務(wù)管理制度方面。良好的規(guī)章制度對于企業(yè)起到規(guī)范作用，對于企業(yè)來講必須經(jīng)歷從無到有的發(fā)展一個(gè)過程；企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展，制定出符合實(shí)際的規(guī)章制度。房地產(chǎn)企業(yè)在最初的發(fā)展都是憑借管理者的個(gè)人決斷，很多工作都無據(jù)可循，尤其是財(cái)務(wù)管理相關(guān)工作雜亂無章，毫無章法可言，表現(xiàn)為財(cái)權(quán)分割、資金分散、私設(shè)小金庫、賬外循環(huán)等情況時(shí)有發(fā)生；缺乏對實(shí)際成本的嚴(yán)格控制，過多的戶頭，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門無法了解公司的具體財(cái)政情況，無法提供最新的財(cái)務(wù)信息。
2.財(cái)務(wù)員工的責(zé)任意識不強(qiáng)。在諸多房地產(chǎn)企業(yè)中，員工的流動性很大，加上企業(yè)在文化環(huán)境建設(shè)的滯后，導(dǎo)致員工無法找到歸屬感，往往缺乏的是集體意識，主動奉獻(xiàn)精神；在業(yè)務(wù)能力上的欠缺，對規(guī)章制度不了解，和其他部門員工缺乏交流，導(dǎo)致公司缺乏活力；在具體承擔(dān)責(zé)任的時(shí)候容易推卸，導(dǎo)致矛盾激化；這些都嚴(yán)重的制約著財(cái)務(wù)工作的開展，不利于公司管理層掌握第一手財(cái)務(wù)信息。
3.部門之間協(xié)調(diào)效率低下。公司是個(gè)部門的組合，其中財(cái)務(wù)部門是打交道最多的，往往涉及資金問題，按照一般的公司規(guī)定，每月需把個(gè)部門的開銷逐一列出，報(bào)經(jīng)理審批，一層層的上報(bào)。可是在具體部門不一樣的，比如投資部門就無法預(yù)知資金的支出，每月的投資開發(fā)金額都是不等數(shù)，導(dǎo)致許多項(xiàng)目不能立馬開工；反之比如設(shè)計(jì)部門，在設(shè)計(jì)新戶型的同時(shí)，需要一定的周期，資金的使用就不是很急迫，往往占據(jù)了大量的閑置資金，使資金的使用率減低。同時(shí)各部門之間缺乏應(yīng)有的交流，導(dǎo)致信息無法跟上公司的發(fā)展節(jié)奏，使得財(cái)政管理拖了公司的后退。
4.成本管理的不規(guī)范。在每期的項(xiàng)目開始之時(shí)，公司對于投標(biāo)以后的成本估算缺乏有效的監(jiān)督。是否的要求能否達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)，及其工地上發(fā)生的意外情況都沒有納入后期成本管理之中；比如施工沒有按照合同要求，進(jìn)而出現(xiàn)材料浪費(fèi)，工人工資的預(yù)算增加，工期的延長等現(xiàn)象，這些都與財(cái)務(wù)成本的管理有關(guān)。
5.財(cái)務(wù)管理中獎懲機(jī)制不完善。對于一般公司而言，在獎勵(lì)這一塊主要是根據(jù)業(yè)績，隨意性大，往往取決于老板的態(tài)度，公司缺乏應(yīng)有的獎懲條例，完全不能適應(yīng)公司的發(fā)展需要。在制度的落實(shí)上缺乏監(jiān)督，主管起著重要的作用，許多公司實(shí)行的委派制，財(cái)務(wù)主管在同級管理中缺乏相應(yīng)的監(jiān)督，主要是靠道德的力量來約束，容易出新個(gè)人的主觀偏差。在實(shí)踐中公司的獎懲機(jī)制并沒有被完全的有效利用起來，對于財(cái)政預(yù)算和獎懲機(jī)制幾乎是紙上談兵，并沒有得到很好的實(shí)施。
6.銷售收入脫離財(cái)政預(yù)算。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，更多的是靠融資，可是銷售也是不可或缺的一部分，當(dāng)融資遇到困難的時(shí)候，更多的依靠自身的籌資來開展。隨著房源的增加，投資環(huán)境的惡化，人們對于房子不再像以前瘋狂，更多的傾向理性投資。對于房地產(chǎn)公司的銷售將是嚴(yán)重影響，而更多的公司采取的是先投資后籌資，往往造成資金缺口很大，無法及時(shí)回籠資金，進(jìn)而影響公司的正常經(jīng)營，嚴(yán)重的甚至破產(chǎn)。
三、解決財(cái)務(wù)管理危機(jī)的措施
在面臨國家新的一輪調(diào)控下，各大房地產(chǎn)企業(yè)都在打折出售房源，作為處于轉(zhuǎn)型期的大量房地產(chǎn)企業(yè)，更應(yīng)該知道財(cái)務(wù)管理在企業(yè)競爭中的重要性。對此我們需要建立完善的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，健全財(cái)務(wù)管理組織體系，從制度上落實(shí)；進(jìn)而其他組織要為財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)提供及時(shí)的信息，保證各項(xiàng)政策能夠落實(shí)到實(shí)處。應(yīng)建立良好的上去溝通渠道，把民主的精髓注入公司的管理，從而有利于各方表達(dá)訴求，早點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。員工是公司發(fā)展壯大不可或缺的主要組成部分，公司不僅要提供廣闊的發(fā)展空間，良好的工作環(huán)境，讓員工找到家的感覺；員工更應(yīng)該進(jìn)一步的學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，用技能武裝自己，把自己當(dāng)作企業(yè)的主人，全心全意為公司謀發(fā)展。正確處理各部門之間的關(guān)系，需要建立由公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，集中管理的模式，樹立大局觀念，從公司長遠(yuǎn)利益出發(fā)；打破各種為陣的小團(tuán)體主義，把更多的精力投入到公司的可持續(xù)發(fā)展中來。對于公司財(cái)務(wù)成本管理不規(guī)范的問題，建立責(zé)任落實(shí)制度，落實(shí)到具體人身上，從投標(biāo)到后期維修都要納入預(yù)算之內(nèi)，更多的要把邊際成本納入總預(yù)算；同時(shí)嚴(yán)格控制不必要的開銷，從而壓縮成本，提高盈利點(diǎn)。在公司的發(fā)展中，我們要做到穩(wěn)扎穩(wěn)打，按照公司制度的發(fā)展戰(zhàn)略去實(shí)施；切記大冒險(xiǎn)，應(yīng)該根據(jù)公司的實(shí)際情況，制度相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃。
參考文獻(xiàn)：
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第3篇：房地產(chǎn)公司工期管理制度范文
滿載著收獲的2019年即將過去，充滿希望的2020年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，站在新的起點(diǎn)上，讓我們團(tuán)結(jié)起來，把握機(jī)遇，攜手并肩，求真務(wù)實(shí)，銳意進(jìn)取，大膽創(chuàng)新，迎難而上！小編為大家準(zhǔn)備了2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文，希望對大家有所幫助！
2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文一
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位企業(yè)家，各位嘉賓：
今天，房地產(chǎn)協(xié)會全體成員齊聚一堂，共同回顧不平凡的20xx年，一起展望充滿希望的20xx年。借此機(jī)會，我代表市委對大會的勝利召開和當(dāng)選的新一屆房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)班子表示熱烈的祝賀，對大家在過去一年為房地產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展所作出的積極努力表示崇高的敬意！
20xx年，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢和樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)牢牢把握穩(wěn)中求進(jìn)、做大總量、提升質(zhì)量的基調(diào)，沉著應(yīng)對，順應(yīng)市場規(guī)律，大力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，積極開展房產(chǎn)營銷，有力促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，取得了顯著成績。全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房供應(yīng)和銷售的增速達(dá)到歷史新高?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)在20xx年打了一個(gè)漂亮仗，交了一份令人振奮的答卷。
眾所周知，在經(jīng)濟(jì)趨緊、政策加壓的大背景下，要想保持已有成績實(shí)屬不易，要實(shí)現(xiàn)高速增長就更加艱難。但過去一年的實(shí)踐證明，只要zf部門不斷改善政務(wù)服務(wù)、優(yōu)化投資軟環(huán)境，及時(shí)為項(xiàng)目建設(shè)和銷售協(xié)調(diào)處理實(shí)際困難和問題，開發(fā)企業(yè)守規(guī)矩、講誠信，就能夠在復(fù)雜嚴(yán)峻的形勢下攻堅(jiān)克難、創(chuàng)新突破。所以，20xx年很不平凡，既為我們今年的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也為我們今年努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。
20xx年，房地產(chǎn)調(diào)控趨勢延續(xù)，以緩慢調(diào)控為主。對房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)發(fā)展的良好態(tài)勢仍將持續(xù)，區(qū)域城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)發(fā)展提供持久動力。目前，我們的城鎮(zhèn)化率較低，相對全國平均水平差距很大。但是，這種差距也讓我們看到了發(fā)展的前景。未來5到10年，我們的城鎮(zhèn)化率必須每年提升2至3個(gè)百分點(diǎn)，每年要有10至15萬農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，未來幾年將是我們城鎮(zhèn)化的主升浪潮期。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)趨勢，趁潮而上。
下一步，我將繼續(xù)堅(jiān)持生態(tài)城市建設(shè)目標(biāo)，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。隨著多條高速公路的通車，區(qū)域通達(dá)性大大增強(qiáng)，今年將全力促成城際輕軌開工建設(shè)，為我們更好融入核心經(jīng)濟(jì)區(qū)和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程打牢基礎(chǔ)。同時(shí)，重點(diǎn)城鎮(zhèn)的發(fā)展、城市新區(qū)建設(shè)、“城中村”改造、大學(xué)城建設(shè)、古鎮(zhèn)開發(fā)等，將有力擴(kuò)大消費(fèi)，增加剛性需求。
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年我們在建在售樓盤將達(dá)到126個(gè)，名義可售房源1000萬平方米，再除去部分企業(yè)自持不售的房子，實(shí)際可售房源不足800萬平方米。而今年的銷售目標(biāo)要確保700萬平方米，如果不加大項(xiàng)目建設(shè)力度，保證足夠的開工量和預(yù)售量，極有可能面臨供應(yīng)不足的尷尬。所以，20xx年房地產(chǎn)的發(fā)展必須要有各開發(fā)企業(yè)的全力投入。我們將真心實(shí)意為企業(yè)服好務(wù)，協(xié)調(diào)解決好具體問題，同時(shí)也將加大市場監(jiān)管力度，全力維護(hù)良好的市場秩序。
希望房地產(chǎn)協(xié)會積極工作，充分發(fā)揮在行業(yè)自律、行業(yè)規(guī)范、行業(yè)發(fā)展等方面的積極作用，在聯(lián)系會員、城市營銷、信息服務(wù)等方面主動作為。讓我們20xx年，合力共贏，再創(chuàng)佳績，為金堂房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展做出新貢獻(xiàn)！
最后，祝愿大家在20xx年：金蛇飛舞，事業(yè)進(jìn)步，幸福安康！
2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文二
各位同事、各位朋友：
大家晚上好！
今天是我們xx房產(chǎn)20xx年度的年會之日，我本人十分榮幸地代表我們xx房產(chǎn)公司管理層上臺發(fā)言。謝謝大家！
我是xx年中搭上我們xx的班車的，在這一年半載間，我們走了很多彎路，碰到了很多釘子，遇到了很多難題，我是一一看在心里的，我也相信在座的每一位朋友都是或多或少的了解和感受到的：這中間有苦也有甜，有愁也有喜；這中間，我們xx有過改旗換面的那一天；這中間，我們xx有過被外界惡性競爭，甚至詆毀打壓的那一天，但是，我們相信，不經(jīng)歷風(fēng)雨，是見不得彩虹的，任何風(fēng)風(fēng)雨雨都能促成我們越聚越大，今天我們五桌，明年就是五十桌！大家說，是不是?
當(dāng)然，能一起走到今天，實(shí)屬不易，這離不開我們在座的每一位朋友的付出和努力，我們有些人工作在電話營銷一線，有些人工作在每一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場，有些人馬不停蹄地奔波在去開發(fā)商或分銷商的路上，有些人又或辦公室精心思考策劃方方面面，但很明顯，我們每一個(gè)工作都始終圍繞著做大做強(qiáng)xx公司的核心，此時(shí)此刻，我看到每一位朋友的面孔，很親切，我想說：難得有今天，難得有大家！謝謝你們！
20xx年是我們xx發(fā)展的突破年，公司戰(zhàn)略目標(biāo)很是高遠(yuǎn)，需要更多的朋友加入和支撐起來。為此，我們一方面將不斷引進(jìn)管理人才和行業(yè)精英，不斷培養(yǎng)后起之秀，另一方面，將完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，確保公司經(jīng)營規(guī)范、科學(xué)和人性化相結(jié)合，屆時(shí)還請大家把各自的想法與我們管理人員多多溝通，只有集思廣益，才能做得盡善盡美。
借此機(jī)會，我在再充兩句，一方面，于公于私，我都真心希望xx公司能健康的、能順利的長遠(yuǎn)性發(fā)展，同時(shí)，真心希望大家能以更客觀的角度理解和支持我的工作，另一方面，我也衷心祝愿妹妹的事業(yè)能在20xx年度更上一層樓，祝愿大家能在xx這一事業(yè)上找到新動力，找到新方向，找到新未來！謝謝大家！
2021房地產(chǎn)公司年會發(fā)言稿范文三
各位股東、各位員工：
大家好！
在新的一年里，我們要抓住機(jī)遇，把握當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的良好勢頭，利用項(xiàng)目所處的優(yōu)勢環(huán)境，挖掘資源，整合資源，集中精力打造公司的形象工程。我們要清楚認(rèn)識到，只有以“品質(zhì)”作為核心競爭力才能成為末來市場真正的贏家。面對激烈的市場競爭，能否在新的一年里繼續(xù)保持強(qiáng)盛的發(fā)展勢頭，實(shí)現(xiàn)公司跨越式的發(fā)展，工作再上新臺階，將是對我們工作的嚴(yán)竣考驗(yàn)。為此，公司特提出20xx年工作計(jì)劃如下：
一、加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，提高工作效率
要進(jìn)一步改革和完善公司的管理體制和經(jīng)營機(jī)制，切實(shí)提高員工的思想意識和業(yè)務(wù)技能水平，挖掘每個(gè)員工的潛力，加大企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行及監(jiān)督檢查的工作力度，加強(qiáng)內(nèi)部管理及外部溝通協(xié)調(diào)，使公司日常工作更加有序，更加有效。公司是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，在這個(gè)團(tuán)隊(duì)中，或負(fù)責(zé)人要承擔(dān)好分工協(xié)調(diào)的任務(wù)，發(fā)揮各人的優(yōu)勢，使每個(gè)人都能心情愉悅、高效率地工作。而對于團(tuán)隊(duì)中的每一個(gè)人來講，要認(rèn)真對等自己的工作，明白自己在團(tuán)隊(duì)中的位置，清楚自己在工作中的環(huán)節(jié)作用，與團(tuán)隊(duì)中的人員多交流，多溝通，做好自己的工作，同時(shí)協(xié)助別人完成工作，營造良好的工作氛圍，只有加強(qiáng)人員間精誠合作，才能提高整個(gè)團(tuán)隊(duì)的工作效率。
二、強(qiáng)化工作措施，強(qiáng)力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)
今年，我們公司要將祥寧項(xiàng)目作為公司的形象工程來打造，全力以赴抓好項(xiàng)目的建設(shè)。在加快推進(jìn)工程進(jìn)度的同時(shí)，要確保工程質(zhì)和安全，加強(qiáng)項(xiàng)目施工過程各個(gè)環(huán)節(jié)的建設(shè)管理，保證項(xiàng)目高質(zhì)、高效
按計(jì)劃推進(jìn)。一是加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，指派專人進(jìn)駐工地，積極加強(qiáng)與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位的協(xié)調(diào)和配合，及時(shí)解決施工過程中出現(xiàn)的問題和困難。二是實(shí)行每月調(diào)度制度，由工程建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組每月開項(xiàng)目調(diào)度會，聽取工地負(fù)責(zé)人匯報(bào)工程進(jìn)度，安排部署下一月工作。三是加強(qiáng)工程建設(shè)管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程監(jiān)理制、施工合同制、工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)等建設(shè)管理制度，加強(qiáng)對工程組織、資金、投資、進(jìn)度和質(zhì)量管理。四是落實(shí)勞動安全防護(hù)措施，要求施工單位嚴(yán)格遵守工程建設(shè)安全生產(chǎn)有關(guān)管理規(guī)定，嚴(yán)格按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，采取必要的安全防護(hù)措施，嚴(yán)格操作規(guī)范，消除事故隱患，確保生產(chǎn)安全。五是實(shí)行全過程跟蹤監(jiān)督，由相關(guān)工作人員組成項(xiàng)目建設(shè)督查小組，對項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理、工程質(zhì)量、工期進(jìn)度、財(cái)務(wù)管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行全過程監(jiān)督和檢查。六是完善工程建設(shè)資料，建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位明確專人負(fù)責(zé)各項(xiàng)資料的收集整理工作，保證資料的真實(shí)性、安全性和完整性，并及時(shí)歸檔管理。
三、真誠服務(wù)，確保完成年度銷售任務(wù)演講稿
樓盤銷售中心作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，員工的一言一行代表了一個(gè)企業(yè)的形象，所以要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上還要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能，廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。一是要針對當(dāng)前昭平住房市場供求的實(shí)際，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺、報(bào)紙等多種形式進(jìn)行宣傳，開展各種促銷活動，宣傳小區(qū)優(yōu)越的位置、良好的物業(yè)管理及優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，提高知名度和美譽(yù)度。二是要加強(qiáng)和做好市場調(diào)研，制定切實(shí)可行的營銷推廣及市場招商方案，搭建好營銷及招商隊(duì)伍，加強(qiáng)營銷及招商人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大銷售及招商工作力度，保證項(xiàng)目銷售及招商計(jì)劃的順利實(shí)現(xiàn)。三是以誠信、熱情、耐心、細(xì)致的服務(wù)理念展開工作，要對各個(gè)客戶及商建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實(shí)力情況，及時(shí)跟蹤做好服務(wù)工作，扎實(shí)有效推進(jìn)樓盤銷售工作。
我相信，只要大家?guī)еで槿スぷ鳎瑤е鴲坌娜シ瞰I(xiàn)，在不遠(yuǎn)的將來，所有與xx縣xx房地產(chǎn)有限公司共同奮斗過的人，都會帶著驕傲去回味每一個(gè)我們共同打拼的日子，自豪的說：我們經(jīng)歷了xx房地產(chǎn)有限公司從起步邁向騰飛的新航程。
各位股東，各位員工，滿載著收獲的20xx年即將過去，充滿希望的20xx年信步向我們走來，在新的一年里，光榮和夢想同在，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，站在新的起點(diǎn)上，讓我們團(tuán)結(jié)起來，把握機(jī)遇、攜手并肩，求真務(wù)實(shí)，銳意進(jìn)取，大膽創(chuàng)新，迎難而上，力爭盡快實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，共創(chuàng)20xx事業(yè)新的輝煌！
第4篇：房地產(chǎn)公司工期管理制度范文
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本組成中，除了土地取得成本，工程建設(shè)成本在建設(shè)項(xiàng)目總成本中占據(jù)了最大的比例。我們現(xiàn)在對建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制更多的是集中在建設(shè)施工階段，其表現(xiàn)形式是只注重施工預(yù)算和竣工結(jié)算，而忽視施工前的造價(jià)控制――即設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，只注重砍價(jià)和壓價(jià)而忽視了科學(xué)合理的定價(jià)，結(jié)果造價(jià)控制效果并不理想。從而導(dǎo)致預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象屢有發(fā)生，項(xiàng)目投資資金也在不斷增加。因此，價(jià)格機(jī)制是造價(jià)管理的核心問題，也是投資宏觀決策和提高項(xiàng)目投資效益的一個(gè)核心問題。
1 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
工程造價(jià)控制的關(guān)鍵在于投資決策和設(shè)計(jì)階段，一旦項(xiàng)目完成投資決策后，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)入設(shè)計(jì)階段，眾所周知設(shè)計(jì)費(fèi)占建設(shè)工程全費(fèi)用的1%~2%，但對工程造價(jià)的影響度占75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞對整個(gè)工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。
1.1 設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位；從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。
1.2 實(shí)行限額設(shè)計(jì)。推行限額設(shè)計(jì)，有效控制工程造價(jià)。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，要制定雙贏策略，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。房地產(chǎn)公司的工程造價(jià)管理人員，應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，能動地影響工程設(shè)計(jì)。
1.3 開展價(jià)值工程的應(yīng)用。在確保產(chǎn)品壽命周期的條件下，力求以最低的成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行多方案比選時(shí)，利用價(jià)值工程原理進(jìn)行方案優(yōu)化，綜合各方面因素選定路徑最短、工程量最少、技術(shù)先進(jìn)及經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，以達(dá)到合理、有效地控制工程造價(jià)的目的。
1.4 加強(qiáng)圖紙會審工作。對設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查，要象工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。
2 招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制
新開工建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)，工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心。通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競爭機(jī)制，二是降低工程成本。
首先要嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評標(biāo)定標(biāo)工作。并要詳細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)書，特別要注意明顯低于市場價(jià)、漏項(xiàng)或標(biāo)書中不明確內(nèi)容，在詢標(biāo)時(shí)要詳細(xì)了解明顯低于市場價(jià)項(xiàng)目的彌補(bǔ)方式或消化途徑，在此基礎(chǔ)上推薦真正合理低價(jià)的單位為中標(biāo)單位。另外，工程招標(biāo)應(yīng)盡量采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口，要根據(jù)市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定確保雙方按約履行，盡量減少因甲乙雙方責(zé)任不清造成扯皮的現(xiàn)象。
同時(shí)，通過招投標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價(jià)適中的施工隊(duì)伍。施工隊(duì)伍的優(yōu)劣直接關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力，它不僅使企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。
3 施工階段的造價(jià)控制
工程項(xiàng)目建設(shè)控制的目標(biāo)是質(zhì)量、進(jìn)度和造價(jià)三大要素，他們既是統(tǒng)一的，又是矛盾的一個(gè)整體。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只有造價(jià)和工期，必須做到將造價(jià)與工期掛起鉤來，因?yàn)橐晃兜刈非蠊て?，勢必增加投資，而工期拖延，不僅會增加投資，更會影響開發(fā)商對業(yè)主的承諾，并帶來延期交房的經(jīng)濟(jì)損失。
3.1 合理控制工程洽商。工嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，盡可能把變更控制在設(shè)計(jì)階段的初期，對工程造價(jià)影響較大的設(shè)計(jì)變更，要先算帳后變更。工程施工是一種有計(jì)劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會迫使承包商改變既定的進(jìn)度計(jì)劃，重新安排勞動力、材料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會使開發(fā)商的現(xiàn)場管理人員喪失對施工問題的預(yù)見性，喪失對工期、造價(jià)控制的主動性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費(fèi)用的索賠此類問題的處理。所以，開發(fā)商在加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的同時(shí)，也應(yīng)該嚴(yán)格工程變更的管理制度。
3.2 加強(qiáng)對于材料供應(yīng)商及工程總承包商的管理。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反饋施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備、材料的采購計(jì)劃。在開發(fā)商與供貨商的合同中，必須考慮與工程總承包工序的銜接，避免總分包合同職責(zé)不清引起索賠。簽訂合同后又要隨時(shí)掌握供應(yīng)商的設(shè)備、材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商對工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會。
3.3 健全工程簽證管理制度。針對做好材料的加工定貨，開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。
3.4 合同管理是施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。開發(fā)商的造價(jià)管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求，另一方面還要盡量做好自己工作，減少承包商的索賠機(jī)會。
4 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制和事后造價(jià)分析評價(jià)
工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價(jià)的前提和保障。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。并且竣工結(jié)算應(yīng)以工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確、預(yù)算單價(jià)套用是否正確、各項(xiàng)取費(fèi)是否合理、施工索賠是否正確為審計(jì)重點(diǎn)。
事后造價(jià)分析評價(jià)是對整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的一次性綜合性評價(jià)，也是對工程項(xiàng)目造價(jià)控制的總結(jié)。首先要對數(shù)據(jù)資料進(jìn)行整理、分析和歸類，分析影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，為下次項(xiàng)目的控制提供參考，特別是預(yù)算目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異、原因等。同時(shí)總結(jié)出以后成本控制的措施及努力方向，通過建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)會使我們的造價(jià)管理水平不斷得到提高，工作方法會不斷創(chuàng)新，造價(jià)控制管理能力會不斷加強(qiáng)。
工程造價(jià)管理是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性都很強(qiáng)的管理工作，它貫穿于投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)施工和項(xiàng)目竣工的各個(gè)階段，是一個(gè)動態(tài)的過程，工程造價(jià)管理已經(jīng)越來越受到人們的重視。對工程造價(jià)全過程全面地控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大利潤的保證，有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員要積極發(fā)揮主觀能動性，變被動控制為主動控制，變事后控制為事先控制，針對項(xiàng)目運(yùn)行在各階段的造價(jià)控制特點(diǎn)，采用不同方法和手段進(jìn)行全過程、全方位的控制，才能確保造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才能為社會創(chuàng)造更優(yōu)良的產(chǎn)品，才能創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
第5篇：房地產(chǎn)公司工期管理制度范文
后指出要想成為一位合格的土建工程師必須達(dá)到的條件，以期為土建工程師們做好自己的工作提供方向。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；甲方土建工程師；職責(zé)
伴著房地產(chǎn)領(lǐng)域市場化進(jìn)程的不斷開展，地產(chǎn)市場日益被看做 是一種資金比較密集的行業(yè)或金融性質(zhì)的行業(yè)，然而房產(chǎn)開發(fā)關(guān)系 到的建筑與相配套的技術(shù)專業(yè)人才的地位正逐步減弱。首先是因?yàn)?房地產(chǎn)市場相關(guān)的專業(yè)技術(shù)力量日趨飽和，地產(chǎn)市場分工越加細(xì)致， 每條生產(chǎn)價(jià)值鏈均通過專業(yè)的承包企業(yè)實(shí)施導(dǎo)致專業(yè)的技術(shù)人員在 該領(lǐng)域里的地位逐漸弱化；其次是因?yàn)檎块T對于房地產(chǎn)行業(yè)投 資資本的宏觀調(diào)控揭示了資金對于本行業(yè)市場的重要程度。所以， 土建工程師要想不被社會淘汰，就必須明確自身的職責(zé)所在。
甲方土建工程師的概念及職能 所謂甲方土建工程師，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了配合開發(fā)項(xiàng)
目進(jìn)行配備的工程師，即甲方代表委派的用以指導(dǎo)施工現(xiàn)場工作的 工作人員。
大致來說，甲方土建工程師主要的關(guān)鍵職能有以下方面： 1、了解掌握施工圖表，參加技術(shù)交底以及圖紙審查，審核會議
概要然后實(shí)施； 2、管理控制所屬區(qū)域的施工工作，確保文明、安全地進(jìn)行；
3、管理控制好所屬區(qū)域的項(xiàng)目質(zhì)量工作；
4、組織或者參與制定項(xiàng)目施工進(jìn)度方案然后管轄進(jìn)度管理，并 把整個(gè)的進(jìn)度方案細(xì)分執(zhí)行；
5、配合好設(shè)計(jì)企業(yè)、施工企業(yè)以及監(jiān)理企業(yè)技術(shù)層面的溝通交 流，組織或者參加設(shè)計(jì)變更、技術(shù)變更以及工程變更的洽談商議； 6、負(fù)責(zé)好總包和分包或者每個(gè)專業(yè)分包商中間工序、工作面及
場地的移交任務(wù)、組織配合好各種施工工藝及程序事項(xiàng)； 7、核查施工企業(yè)交付的分項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收申請表，組織或參加落實(shí)
項(xiàng)目完工驗(yàn)收、分項(xiàng)分部項(xiàng)目、隱蔽項(xiàng)目； 8、編制甲供資源進(jìn)場方案，協(xié)調(diào)材料進(jìn)場的審查工作，組織驗(yàn)
收紀(jì)要與編制收料賬目，組織退庫以及處理問題等工作； 9、協(xié)調(diào)專業(yè)技術(shù)資料的匯總及備案交付。 上述土建工程師的關(guān)鍵職能往往當(dāng)成甲方施工場地的土建工程
師，即所說的甲方代表的職責(zé)任務(wù)。參照每家房地產(chǎn)公司的組織構(gòu) 架不同，甲方土建工程師可能還有下面幾種職責(zé)內(nèi)容：
1、核查項(xiàng)目施工計(jì)劃和優(yōu)化。一部分規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司 把純粹的方案審查、技術(shù)審定的任務(wù)從土建工程師崗位職責(zé)里區(qū)分 出來，建立項(xiàng)目技術(shù)部門，所以該項(xiàng)工作交給項(xiàng)目技術(shù)部門負(fù)責(zé)實(shí) 施；
2、組織項(xiàng)目的精裝修控制。一部分大規(guī)模房地產(chǎn)公司為了精裝 修產(chǎn)品或者產(chǎn)品定位比較高，所以這些工作單獨(dú)從土建工程師職責(zé) 里分離出來，在項(xiàng)目部或者工程部獨(dú)立配套精裝修方面的工程師， 單獨(dú)負(fù)責(zé)精裝修的施工以及管理；
3、進(jìn)行成本管理控制，核查進(jìn)度款項(xiàng)的支付，參加竣工核算。 規(guī)模比較大的房產(chǎn)企業(yè)往往把細(xì)化成本的計(jì)算從項(xiàng)目部或者工程部 分立出來組成一個(gè)單獨(dú)的部門，就是所說的成本部門，所以這些工 作內(nèi)容屬于造價(jià)工程師的職能；
4、參加土建工程的招投標(biāo)工作，核查招標(biāo)資料，擬定有關(guān)合同 款項(xiàng)。一部分房地產(chǎn)單位把招投標(biāo)的工作從往常的項(xiàng)目部或者工程 部中分立出來組成招投標(biāo)部門，因此這些工作內(nèi)容交給招投標(biāo)的工 程師的負(fù)責(zé)實(shí)施。
如何成為一名合格的甲方土建工程師
（一）要懂得協(xié)調(diào)管理 協(xié)調(diào)管理貫穿于工程建設(shè)的始終。組織與協(xié)調(diào)好工程建設(shè)各個(gè)
方面的關(guān)系，使參與各方能夠最大程度地發(fā)揮其能力，是建筑工程 師的綜合素質(zhì)體現(xiàn)。甲方工程師作為管理的重要崗位，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目 之間的關(guān)系是關(guān)鍵，例如，緩解監(jiān)理及施工單位之間矛盾、分包單 位與總包單位之間的利益沖突等，正確地去梳理，保證工程最終結(jié)
果順利進(jìn)行下去。
（二）質(zhì)量以及安全管理 質(zhì)量管理在管理的過程中扮演重要角色，其目的是確保工程驗(yàn)
收環(huán)節(jié)的合格，工程的質(zhì)量是建筑工程的核心，只有滿足工程質(zhì)量 的條件下，工程項(xiàng)目的進(jìn)度管理才具有意義。質(zhì)量管理最為重要的 方面是擁有完善的質(zhì)量保證體系及管理制度，并且注重過程控制， 履行樣本先行的原則，改善樣本檢驗(yàn)制度，正確指導(dǎo)樣本中存在的 問題，檢驗(yàn)合格的條件下，才能做后續(xù)工作。完善現(xiàn)場驗(yàn)收制度， 每周進(jìn)行一次綜合檢查，另外，每月還要進(jìn)行綜合評定，對施工過 程中質(zhì)量隱患要采取書面形式發(fā)放到施工和監(jiān)理單位，由監(jiān)理單位 去監(jiān)督整改的落實(shí)，并且反饋整改的結(jié)果，對于整改不完全的或拒 不整改的單位應(yīng)該根據(jù)合同約定條款采取局部停工甚至是全部停工 來整改，在工程管理的整個(gè)過程中，要始終秉承"質(zhì)量第一、過程 控制"的管理原則，對一切問題做到事前以及事中控制，而不是事 后去改變，與此同時(shí)，應(yīng)提高對監(jiān)理質(zhì)量的監(jiān)督檢查力度，對于施 工單位勾結(jié)監(jiān)理單位擅自降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要嚴(yán)肅處理， 一切必須以施工質(zhì)量做為前提條件。
（三）負(fù)責(zé)好進(jìn)度控制工作 進(jìn)度管理屬于管理進(jìn)程，雖然時(shí)間是金錢，但效率也是生命，
提升項(xiàng)目進(jìn)度，降低項(xiàng)目工期。針對某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，意味著 公司的生命，怎樣高效的在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上將進(jìn)度提高上去， 盡早完成企業(yè)的預(yù)售方案，回收資金。
（四）了解把握項(xiàng)目 首先了解相關(guān)的項(xiàng)目建設(shè)層面的標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)、法律；其次了解
以及把握跟本項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的文件資料。房地產(chǎn)企業(yè)的土建管理控 制，對應(yīng)的變動很大，大致表現(xiàn)在我國政策等層面，了解以及把握有 關(guān)的政策方向，進(jìn)一步高效地引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工場地的所有管理 內(nèi)容。合同資料是施工現(xiàn)場控制最為關(guān)鍵的管理根據(jù)，是土建工程師 對所有管理工程高效進(jìn)行管控的根據(jù)，在進(jìn)行施工管理時(shí)，合同被視 為把控成本、安全、質(zhì)量以及過程進(jìn)度等方面的關(guān)鍵參照；圖紙?jiān)O(shè) 計(jì)是引導(dǎo)施工的根據(jù)，是整體施工過程的主體，把握以及熟悉設(shè)計(jì) 動機(jī)，及時(shí)合理的反饋設(shè)計(jì)缺點(diǎn)，能夠保證項(xiàng)目順利往下開展。身 為一位稱職的管理者，不僅要完成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)以及合同管理等問題， 同時(shí)也要執(zhí)行好協(xié)調(diào)以及管理的工作。
結(jié)束語 總之，土建工程師的崗位職責(zé)參照各種大規(guī)模房地產(chǎn)公司的真
實(shí)情況差別比較大，但是往常的土建工程師差不多完全負(fù)責(zé)和項(xiàng)目 所有相關(guān)的技術(shù)任務(wù)，然而伴著社會經(jīng)濟(jì)下分工日益明細(xì)以及現(xiàn)代 管理體制的持續(xù)優(yōu)化，土建工程師的關(guān)鍵職能日益被房地產(chǎn)公司認(rèn) 可及接納，逐漸變得同質(zhì)化。和其它的房產(chǎn)配套工程師比較，甲方土 建工程師通常與主體承包企業(yè)對接，即總承包單位，其他專門分包 的合同關(guān)系以及重要程度通常參照總承包合同。所以土建工程師在 地產(chǎn)開發(fā)單位當(dāng)中的晉升空間及機(jī)會是很多的。
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第6篇：房地產(chǎn)公司工期管理制度范文
一、計(jì)劃和預(yù)算管理工作取得的主要成績和經(jīng)驗(yàn)
1、初步建立了經(jīng)營計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)算密切結(jié)合的全面預(yù)算管理體系。
過去很長一段時(shí)間，我們不清楚經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算的辨證關(guān)系，不是把計(jì)劃當(dāng)作預(yù)算，就是把預(yù)算當(dāng)作計(jì)劃，有時(shí)還出現(xiàn)計(jì)劃與預(yù)算相互矛盾、兩張皮的現(xiàn)象。在出臺XX年編制辦法時(shí)，我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)要弄清楚經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算之間的區(qū)別與聯(lián)系，要明白經(jīng)營計(jì)劃是對來年各項(xiàng)經(jīng)營管理工作的事先安排，而預(yù)算是完成各項(xiàng)經(jīng)營計(jì)劃工作需要消耗的各種資源和取得的各項(xiàng)經(jīng)營成果的貨幣表現(xiàn)，只有先制訂周詳?shù)慕?jīng)營計(jì)劃，才能編制科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算。正是基于這種認(rèn)識，我們把全面預(yù)算管理工作分解為經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算兩個(gè)有機(jī)的組成部分，以年度經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算控制書的形式下達(dá)各單位，作為各成員企業(yè)年度經(jīng)營工作的行動指南和奮斗目標(biāo)。
2、提出了“以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以市場預(yù)測為導(dǎo)向，積極發(fā)展，留有余地”的預(yù)算編制原則。
公司的發(fā)展離不開現(xiàn)有的基礎(chǔ)和條件，搜集和整理公司經(jīng)營的歷史數(shù)據(jù)，從中找出各主要經(jīng)營指標(biāo)的發(fā)展趨勢是我們制訂年度預(yù)算的基礎(chǔ)；與此同時(shí)，還要搜集利用市場信息對相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測，作為制訂年度預(yù)算的重要參考；在此基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展、不斷向上也是我們制訂預(yù)算的一個(gè)基本要求，反映在預(yù)算指標(biāo)上，就是銷售收入、經(jīng)營利潤和人均勞動生產(chǎn)率指標(biāo)要不斷增長，不能下降；但是增長也有一定的幅度，不能盲目制訂高不可攀的經(jīng)營指標(biāo)。XX年，集團(tuán)公司按照上述原則審批下達(dá)了大多數(shù)成員企業(yè)的年度預(yù)算指標(biāo)，從上半年的執(zhí)行情況來看，既是實(shí)事求是的，也是先進(jìn)合理的。
3、重新修訂了以預(yù)算指標(biāo)完成情況為基礎(chǔ)的工效掛鉤考核辦法。
由于原工效掛鉤考核辦法以銷售收入作為計(jì)提各單位工資的基礎(chǔ)，當(dāng)銷售收入增加、毛利和利潤下降時(shí)，計(jì)提的工資反而增加，不利于保護(hù)公司和股東利益。因此XX年集團(tuán)公司對原工效掛鉤考核辦法作了全面修訂，將計(jì)提工資的基礎(chǔ)由銷售收入改為邊際貢獻(xiàn)額，促使各單位從關(guān)心自身利益出發(fā)千方百計(jì)降低直接經(jīng)營成本，增加經(jīng)營毛利和利潤。同時(shí)為了加強(qiáng)經(jīng)營管理工作，增加了綜合管理考核內(nèi)容，用綜合管理系數(shù)調(diào)整各單位的應(yīng)發(fā)工資總額，使工效掛鉤考核辦法更趨于完善。
4、預(yù)算分析工作制度化，深圳國禎環(huán)保公司預(yù)算分析深入、細(xì)致，很有指導(dǎo)意義。
為了監(jiān)督檢查經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況，今年上半年集團(tuán)公司和各成員企業(yè)都不同程度地開展了月度、季度分析工作，在總結(jié)成績和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，分析存在問題，研究解決辦法，取得了一定成效。特別是深圳國禎環(huán)保公司，在環(huán)保公司總部的指導(dǎo)下創(chuàng)立了一套詳細(xì)的經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算分析模式，每個(gè)月都對所屬各運(yùn)營廠和深圳國禎總部的生產(chǎn)量、銷售收入、市場拓展、經(jīng)營成本、經(jīng)營利潤、人員變動、制度建設(shè)、固定資產(chǎn)更新改造和投融資活動等工作情況進(jìn)行詳細(xì)地總結(jié)和分析，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出整改措施并限期改正，很好地促進(jìn)了公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動，提高了經(jīng)營管理水平，保證了生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算的順利完成。
5、不少成員企業(yè)開始重視市場開發(fā)工作，阜陽能源公司大膽創(chuàng)新，市場開發(fā)工作取得突破性進(jìn)展；房地產(chǎn)公司可供銷售的住房銷售率一直維持在90％以上。
市場營銷工作是企業(yè)一切工作的核心和龍頭，決定著企業(yè)的生存和發(fā)展。今年上半年，大多數(shù)成員企業(yè)開始重視市場營銷工作，銷售形勢有了可喜的變化。表現(xiàn)較好的有阜陽能源公司和房地產(chǎn)公司。天然氣公司從阜陽能源公司分離出去后，阜陽能源公司就剩下一個(gè)加油站和液化氣經(jīng)營兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，按照以往的經(jīng)營實(shí)際，年銷售收入達(dá)到6000萬元已經(jīng)很不錯(cuò)了。但能源公司不滿足現(xiàn)狀，在液化氣業(yè)務(wù)的外購?fù)怃N上大做文章，想方設(shè)法把液化氣批發(fā)業(yè)務(wù)做到了六安、淮南、淮北及河南的周口、商丘等地，在經(jīng)營方法和經(jīng)營業(yè)績上都有了明顯突破，提前4－5個(gè)月完成年度經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算目標(biāo)已成定局。房地產(chǎn)公司一直把為客戶創(chuàng)造價(jià)值當(dāng)作自己的行動指南，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、銷售以及售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都注意為用戶所想，滿足用戶的需求，突出了“藍(lán)色雅典”小區(qū)的自然、園林、舒適、安全、方便、現(xiàn)代等特色，成為阜陽市首屈一指、家喻戶曉的高尚住宅小區(qū)。特別是及時(shí)成立的售后服務(wù)中心，為用戶解決了很多本應(yīng)該由物業(yè)管理公司解決的問題，在用戶中形成了一傳十、十傳百的良好口碑，為“藍(lán)色雅典”項(xiàng)目創(chuàng)造并保持了90％以上銷售率的銷售奇跡。
6、集團(tuán)公司工程預(yù)算管理工作成效顯著。
近年來，集團(tuán)公司在房地產(chǎn)公司和天然氣公司工程建設(shè)上推行工程預(yù)算管理工作，取得了成功的經(jīng)驗(yàn)，保證了工程建設(shè)質(zhì)量和工期，降低了工程建設(shè)成本。其基本做法是：“優(yōu)化設(shè)計(jì)、科學(xué)預(yù)算、依制招標(biāo)、規(guī)范簽證、嚴(yán)格驗(yàn)收、三級決算”。 【1】
以下內(nèi)容與本文上半年計(jì)劃和預(yù)算管理工作總結(jié)相關(guān)，可查閱參考：
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二、計(jì)劃和預(yù)算管理中存在的主要問題
1、全面預(yù)算管理制度不健全，缺乏經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算編制細(xì)則。
全面預(yù)算管理制度是一個(gè)有機(jī)的體系，至少應(yīng)包括全面預(yù)算管理綱要、經(jīng)營計(jì)劃編制細(xì)則、財(cái)務(wù)預(yù)算編制細(xì)則、計(jì)劃和預(yù)算分析指南、計(jì)劃和預(yù)算獎懲制度等內(nèi)容。我們由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)得也不夠，集團(tuán)公司至今尚未建立全面預(yù)算管理綱要，對于經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、檢查分析、考核兌現(xiàn)等還沒有明確具體的要求；去年底出臺的“XX年經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算控制書編制辦法”還有很多不完善的地方，如對經(jīng)營計(jì)劃的編制要求不夠具體、全面，預(yù)算表格也有不適應(yīng)管理要求的地方，缺乏切合實(shí)際的經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算編制細(xì)則等。
2、對全面預(yù)算管理仍然存在著認(rèn)識不夠、執(zhí)行不力的現(xiàn)象。
雖然我們一再強(qiáng)調(diào)全面預(yù)算管理在加強(qiáng)企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟(jì)效益中的基礎(chǔ)作用，但仍有少部分成員企業(yè)對全面預(yù)算管理的重要性認(rèn)識不夠、對集團(tuán)公司關(guān)于全面預(yù)算管理的要求執(zhí)行不力。主要表現(xiàn)在如下方面：（1）少部分成員企業(yè)總經(jīng)理不關(guān)心預(yù)算管理工作；（2）計(jì)劃和預(yù)算的編制、執(zhí)行、檢查分析仍然局限在公司財(cái)務(wù)部等個(gè)別部門；（3）在編制階段仍然存在著用計(jì)劃代替預(yù)算、或用預(yù)算代替計(jì)劃的現(xiàn)象；（4）有的不按集團(tuán)公司的統(tǒng)一要求編制計(jì)劃和預(yù)算，不注意歷史資料的搜集、整理，對市場信息把握不夠，缺乏市場趨勢分析，造成預(yù)算執(zhí)行中實(shí)際與預(yù)算嚴(yán)重背離，預(yù)算差異巨大；（5）部分成員企業(yè)不重視預(yù)算指標(biāo)的分解，不是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律分解制訂月度、季度計(jì)劃指標(biāo)，而是把年度指標(biāo)簡單除以12作為月度計(jì)劃指標(biāo)，使指標(biāo)反映的經(jīng)濟(jì)活動失去了客觀性；（6）少數(shù)成員企業(yè)預(yù)算口徑與財(cái)務(wù)口徑不一致，形成財(cái)務(wù)指標(biāo)與預(yù)算指標(biāo)相脫節(jié)的不正?，F(xiàn)象，預(yù)算考核失去基準(zhǔn)；（7）部分成員企業(yè)不能按時(shí)上報(bào)經(jīng)營月報(bào)，或上報(bào)的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。
3、計(jì)劃的引導(dǎo)作用和預(yù)算的促進(jìn)作用沒有很好發(fā)揮。
年度經(jīng)營計(jì)劃是我們各項(xiàng)工作的行動指南。但有些成員企業(yè)年度經(jīng)營計(jì)劃批準(zhǔn)之后便束之高閣，忽視計(jì)劃的存在，不按計(jì)劃安排工作，對計(jì)劃執(zhí)行情況不檢查、不分析。有的只看到了預(yù)算的控制作用，沒看到預(yù)算還有促進(jìn)工作的一面，如片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約支出，而對預(yù)算安排的市場推廣費(fèi)、產(chǎn)品促銷費(fèi)、研究開發(fā)費(fèi)也嚴(yán)格控制，該花的不花，看似節(jié)約了開支，實(shí)質(zhì)上卻限制了市場營銷和技術(shù)創(chuàng)新工作，不利于企業(yè)的發(fā)展。
4、預(yù)算分析和計(jì)劃相脫節(jié)，缺乏符合實(shí)際、行之有效的分析模式。
今年以來，雖然集團(tuán)公司和各成員企業(yè)都不同程度地開展了計(jì)劃和預(yù)算分析工作，但分析的深度和廣度不夠，一般僅停留在預(yù)算數(shù)字的分析上，缺少對年度經(jīng)營計(jì)劃的檢查、分析，在分析活動中，普遍存在著計(jì)劃與預(yù)算相脫節(jié)的現(xiàn)象；集團(tuán)公司和多數(shù)成員企業(yè)都缺乏符合實(shí)際、行之有效的分析模式，不利于各單位及時(shí)、全面地編寫分析報(bào)告，開展分析工作。
5、預(yù)算獎懲制度不健全，考核的敏感度不強(qiáng)。
部分成員企業(yè)缺乏明確的預(yù)算獎懲制度，計(jì)劃、預(yù)算執(zhí)行的好壞與員工的薪酬待遇沒有聯(lián)系，造成相當(dāng)一部分人員對公司計(jì)劃和預(yù)算漠不關(guān)心；預(yù)算考核和獎懲的及時(shí)性不夠，上半年幾乎沒有開展考核和獎懲兌現(xiàn)工作，預(yù)算完成情況的好壞對員工待遇影響的敏感度不強(qiáng)，員工既不能及時(shí)享受到企業(yè)經(jīng)營好時(shí)的喜悅，也不能及時(shí)感受到企業(yè)經(jīng)營差時(shí)的切膚之疼，沒有把企業(yè)利益與員工利益緊緊地聯(lián)系在一起。
6、集團(tuán)公司工程預(yù)算管理工作未能覆蓋所有成員企業(yè)。
由于各種原因，集團(tuán)公司工程預(yù)算管理工作未能覆蓋所有成員企業(yè)，集團(tuán)公司在工程項(xiàng)目管理上的職能作用未能充分發(fā)揮。
三、改進(jìn)計(jì)劃和預(yù)算管理工作的措施
1、集團(tuán)公司經(jīng)營管理部要充實(shí)人員，提高素質(zhì)，在學(xué)習(xí)理論、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上盡快制訂集團(tuán)公司全面預(yù)算管理綱要、經(jīng)營計(jì)劃編制細(xì)則、財(cái)務(wù)預(yù)算編制細(xì)則、計(jì)劃和預(yù)算分析工作指南等制度，完善全面預(yù)算管理制度體系，為科學(xué)編制XX年年及以后年度經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算控制書、改進(jìn)計(jì)劃和預(yù)算管理工作做好制度準(zhǔn)備。
2、提高認(rèn)識，加強(qiáng)執(zhí)行力度。為此要做好如下工作：（1）再次重申各成員企業(yè)總經(jīng)理一定要在思想上、行動上充分重視計(jì)劃和預(yù)算管理工作，要親自領(lǐng)導(dǎo)編制、執(zhí)行、分析檢查、考核獎懲等計(jì)劃和預(yù)算管理工作的全過程；（2）集團(tuán)公司和各成員企業(yè)要組織開展全面預(yù)算管理知識和管理制度的學(xué)習(xí)培訓(xùn)工作，提高大家的理論水平和工作能力；（3）要注意搜集整理歷史資料和市場信息，建立歷史資料數(shù)據(jù)庫和市場信息數(shù)據(jù)庫，為制訂計(jì)劃和預(yù)算打好基礎(chǔ)；（4）要發(fā)動全體員工參與到計(jì)劃和預(yù)算管理中來，預(yù)算的分解要與
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第7篇：房地產(chǎn)公司工期管理制度范文
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本 控制策略
一、引言
隨著我國的經(jīng)濟(jì)得到了迅速增長以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個(gè)行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競爭力愈來愈激烈。房地產(chǎn)的項(xiàng)目要想得到健康長久的發(fā)展，以及在激烈的市場上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M(jìn)行控制。在這一背景下加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論研究就有著實(shí)質(zhì)性意義。
二、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析
（一）我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費(fèi)用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費(fèi)和勞動保險(xiǎn)費(fèi)等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細(xì)化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本內(nèi)容
（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析
影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項(xiàng)目所處的位置選擇和項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模大小。而在設(shè)計(jì)階段的成本控制影響因素主要就是建筑設(shè)計(jì)因素和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素，而在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和建筑物層數(shù)。而在招投標(biāo)的成本控制影響因素方面主要是標(biāo)底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標(biāo)人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問題等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題及優(yōu)化策略探究
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題分析
從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中還有著諸多問題有待進(jìn)一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識上還不是很強(qiáng)。對房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對較低，沒有科學(xué)有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的過程中對市場觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開發(fā)前策劃及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制管理意識相對比較薄弱，對成本的決策及預(yù)測比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對比較狹窄，動態(tài)成本的控制意識不強(qiáng)。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制優(yōu)化策略探究
針對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略的實(shí)施要從多方面進(jìn)行，首先就要對房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢專注于專業(yè)化發(fā)展道路，進(jìn)而來構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)體系。在這一過程中要遵循科學(xué)化及可比性、適應(yīng)性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開發(fā)前期成本的控制主要就是對土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標(biāo)及目標(biāo)成本測算。主要從市場及房屋建造能力預(yù)測上進(jìn)行，進(jìn)行市場需求的預(yù)測，然后確定市場策略規(guī)劃銷售收入等。[3]
還要能夠考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境及工程項(xiàng)目類型及模型，企業(yè)的策劃人員對消費(fèi)者需求及市場銷售預(yù)期等因素要進(jìn)行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學(xué)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對資料進(jìn)行分析，對房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強(qiáng)成本控制能夠?qū)㈨?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化地體現(xiàn)出來。
再者就是對房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)。在這一過程中主要就是控制好質(zhì)量，對工程造價(jià)成本進(jìn)行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強(qiáng)控制。主要就是對物資的采購比價(jià)上要得到有效加強(qiáng)，審計(jì)中要對資金的用度進(jìn)行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進(jìn)行嚴(yán)格管理，加強(qiáng)對合同的管理，對房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工質(zhì)量及施工進(jìn)度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。
然后就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進(jìn)行加強(qiáng)。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預(yù)算金額相結(jié)合。與此同時(shí)，要加強(qiáng)對相關(guān)人員的管理，對管理的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從而推動管理模式向著精細(xì)化的方向邁進(jìn)，將績效管理模式在整個(gè)成本控制中實(shí)施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。
還要建立成本信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實(shí)反映真實(shí)情況的基礎(chǔ)工作，在這一基礎(chǔ)上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性、及時(shí)性。針對新來的項(xiàng)目市場開發(fā)部要向財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目可行性的報(bào)告，然后報(bào)送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項(xiàng)重要的成本控制內(nèi)容，管理費(fèi)用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)管理的同時(shí)，要建立高效精干的管理機(jī)構(gòu)，對管理的費(fèi)用相應(yīng)地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大化，縮短開發(fā)的周期，只有從多個(gè)角度和途徑進(jìn)行分析考慮才能夠達(dá)到成本控制的目標(biāo)。[4]
四、結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項(xiàng)目成本得到了有效控制才能夠使我國房地產(chǎn)項(xiàng)目得到健康長久的發(fā)展。對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進(jìn)一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。
（作者單位為蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院MBA2013春季班）
參考文獻(xiàn)
[1] 曹紅.房地產(chǎn)開發(fā)資金支付管控關(guān)鍵點(diǎn)及業(yè)務(wù)建議[J].新經(jīng)濟(jì)，2014（Z2）.
[2] 張建紅，張建國.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理分析[J].商業(yè)會計(jì)，2014（08）.
第8篇：房地產(chǎn)公司工期管理制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本費(fèi)用管理；問題
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
引言
房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其良好發(fā)展可帶動很多經(jīng)濟(jì)鏈，包括設(shè)備及原材料的租賃和采購，人員就業(yè)等。房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證質(zhì)量的同時(shí)，也對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行成本費(fèi)用控制，才能實(shí)現(xiàn)通過減少成本支出來獲得企業(yè)的最大利潤。
成本費(fèi)用管理的重要性
2008年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，市場供不應(yīng)求及利潤率高于其他行業(yè)，房地產(chǎn)商不斷加大開發(fā)規(guī)模及以最快速度推銷出房產(chǎn)到市場，沒有重視項(xiàng)目開發(fā)成本的控制問題。現(xiàn)隨著市場需求降低、競爭加劇及行業(yè)不斷規(guī)范下，如何提高開發(fā)成本管理的科學(xué)性，如何以最低成本在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開發(fā)能夠滿足市場需求的房產(chǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)乎生存及發(fā)展的重要問題。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不單是建設(shè)實(shí)施階段成本控制，而應(yīng)從項(xiàng)目開發(fā)的全過程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用有效資源從整體上降低開發(fā)成本，進(jìn)而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
二、成本費(fèi)用管理遇到的問題
房地產(chǎn)成本由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、水電費(fèi)、以及其他費(fèi)用構(gòu)成。因國家和行業(yè)的宏觀調(diào)控政策等不易控制，通常企業(yè)主要討論影響工程成本的是建筑安裝工程費(fèi)。
目前一些房地產(chǎn)公司工程成本管理工作存在如下問題：
成本預(yù)算的變動性
房地產(chǎn)開發(fā)成本涉及領(lǐng)域較廣，它不僅涵蓋有地皮升值價(jià)值，還包括建筑物及附著物的不同質(zhì)量及建筑要求等。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)中，各種各樣的要求限制著房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，使得成本預(yù)算變動性控制難度大。
比如土地費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行占地興建房地產(chǎn)在購買地皮時(shí)，要進(jìn)行稅務(wù)核算，向政府交納土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)，并且向原土地使用者、擁有者支付一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房地產(chǎn)企業(yè)征占的農(nóng)村土地多半屬于農(nóng)村人民，其多數(shù)居住在“祖宅”里，不肯輕易地讓出自己的房屋。房地產(chǎn)企業(yè)需于當(dāng)?shù)卣M(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償，這又是一項(xiàng)計(jì)劃外的成本。
比如說建筑安裝工程費(fèi)用。建筑安裝周期長，投資大，設(shè)計(jì)的不完整等會造成工程實(shí)際變更，導(dǎo)致原預(yù)算外成本增加。另因建筑工程現(xiàn)場的員工安全意識不強(qiáng)、現(xiàn)場管理疏忽等容易發(fā)生安全事故，此也會給建筑工程帶來一筆不小的計(jì)劃外支出費(fèi)用。2、設(shè)計(jì)及施工階段存在的問題
房地產(chǎn)建筑在很多細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上為了追求新穎，在一定程度上留下了安全隱患，并且加大了工程的成本。比如常見的樓板設(shè)計(jì)問題。樓板是建筑物中的重要承重構(gòu)件，是板將樓面及屋面的荷載傳送到主要承重構(gòu)件上，是荷載的第一接觸點(diǎn)，因此樓板的設(shè)計(jì)如果出現(xiàn)問題將影響到梁墻柱的結(jié)構(gòu)性能，從而影響建筑物的整體結(jié)構(gòu)性能。有些設(shè)計(jì)人員直接將隔墻的總荷載附以板的總面積，這是錯(cuò)誤的。雙向板的有效高度值的取值偏大。常識可知雙向板在兩個(gè)方向都能產(chǎn)生彎矩，由此雙向板的抗彎矩鋼筋是從橫疊放，所以短跨方向的鋼筋應(yīng)該放在下面，長跨方向的鋼筋置于短筋的上面，有的設(shè)計(jì)者計(jì)算時(shí)取兩個(gè)方向的有效高度一致進(jìn)行，使得有效高度偏大，配筋減小，導(dǎo)致構(gòu)件存在著嚴(yán)重不足，存在著質(zhì)量隱患，嚴(yán)重時(shí)直接出現(xiàn)開縫。這時(shí)，工程就要進(jìn)行返工再加工，這不但加長了工程的工期，還浪費(fèi)了材料，并且設(shè)計(jì)時(shí)的設(shè)計(jì)費(fèi)用也一并浪費(fèi)了。
因此，在設(shè)計(jì)時(shí)要周全的考慮，把質(zhì)量問題及安全隱患盡可能消除，以免發(fā)生返工浪費(fèi)的現(xiàn)象。整個(gè)建筑投資的70%成本已在設(shè)計(jì)階段確定，讓施工及成本管理人員參加設(shè)計(jì)階段，才會更好的完善設(shè)計(jì)。只有更好的做好限額設(shè)計(jì)，認(rèn)真做好施工圖審查，施工組織設(shè)計(jì)及方案審查、嚴(yán)格把控過程質(zhì)量等措施，才會最大限度的減少變更及額外成本，在保證質(zhì)量同時(shí)獲得做大經(jīng)濟(jì)效益3、在數(shù)據(jù)上缺乏對成本費(fèi)用的管理現(xiàn)在地產(chǎn)公司普遍情況是資金管理水平不高，缺乏計(jì)劃性。很多建筑企業(yè)的會計(jì)記賬步驟不夠完善，材料的入庫出庫只記流水賬不記明細(xì)賬，導(dǎo)致工程結(jié)算盤點(diǎn)的時(shí)候帳實(shí)對不上。并且對購進(jìn)或者租來的建筑設(shè)備不提折舊或者多提折舊，以此來影響工程造價(jià)。很多公司在項(xiàng)目建立時(shí)，只有成本測算，而沒有資金測算，或者測算很粗糙，沒有進(jìn)行最佳資金周轉(zhuǎn)運(yùn)算，進(jìn)購的材料大量的占用資金，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率降低，導(dǎo)致數(shù)據(jù)對于工程無法起到參考作用。并且以前的工程沒有系統(tǒng)的數(shù)據(jù)資料，導(dǎo)致新的工程沒有資料可以參考，進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，有些盲目。
對于現(xiàn)場的施工領(lǐng)料沒有嚴(yán)格的進(jìn)行管理，沒有計(jì)算最佳的在場材料數(shù)量，少領(lǐng)料以及多領(lǐng)料的情況時(shí)有發(fā)生。大量的材料堆積在施工現(xiàn)場，這對于施工安全以及施工人員的效率都造成了一定影響。并且，由于施工現(xiàn)場多半為露天現(xiàn)場，因此，材料的保存并不容易，這在一定程度上影響了工程成本。
成本費(fèi)用管理遇到問題的解決措施
1.房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本費(fèi)用預(yù)算房地產(chǎn)行業(yè)的成本造價(jià)通常經(jīng)歷投資估算、初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算和施工決算幾個(gè)步驟，不斷地趨向準(zhǔn)確。項(xiàng)目決策是在企業(yè)發(fā)展中心作出可行性研究報(bào)告、出具投資估算并獲審批通過時(shí)就已作出，如果在預(yù)算時(shí)才能將目標(biāo)成本明確，往往是亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)晚矣。所以應(yīng)將估算作為目標(biāo)成本的雛形，要求概算及預(yù)算只能在估算的正常范圍內(nèi)變動，這樣才能作出正確的經(jīng)營決策。 2.進(jìn)行成本分工，培養(yǎng)成本意識貫徹責(zé)任成本負(fù)責(zé)制，培養(yǎng)全員參與成本控制的觀念和企業(yè)文化。應(yīng)把目標(biāo)成本考核同經(jīng)濟(jì)責(zé)任制結(jié)合起來，做到責(zé)任分明。為此要做到：
第一，以目標(biāo)成本為準(zhǔn)繩，指標(biāo)面前人人平等;
第二，實(shí)行成本否決，目標(biāo)成本完不成的，其他工作干得再好也不能評選先進(jìn)，并給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰;
第三，各部門的考核中應(yīng)加入可量化的成本費(fèi)用指標(biāo)，增強(qiáng)全員成本控制的意識。
其次，還應(yīng)該注意費(fèi)用的產(chǎn)生，增強(qiáng)建筑工人的安全意識，杜絕安全隱患；合理的管理建筑材料，做到最優(yōu)的資源配置，減少存貨成本，減少間接費(fèi)用的產(chǎn)生。
同時(shí)，還應(yīng)該注意基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用通常包含有道路、供電、供水、供熱、排污、通訊、照明等，企業(yè)進(jìn)行建設(shè)之前，一定要根據(jù)自身的實(shí)際情況制定項(xiàng)目預(yù)算，采取招標(biāo)方式，確定各基礎(chǔ)設(shè)施施工單位。
3、建立明確的獎懲制度
房地產(chǎn)成本的構(gòu)成對于各個(gè)部門都有影響，其中，最主要的雖然是施工部門，但是管理部門對于成本的管理也有不可推卸的責(zé)任。因此，房地產(chǎn)有關(guān)管理部門應(yīng)該建立良好的管理制度，對于各個(gè)部門建立獎懲制度，對于成本浪費(fèi)的人員追究其責(zé)任，進(jìn)行罰款處罰。對于提出節(jié)約成本意見的施工人員進(jìn)行獎勵(lì)。以獎懲制度加強(qiáng)施工人員的成本節(jié)約意識。
結(jié)束語
綜上所述，隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式也成為商業(yè)交易的重要組成部分。房產(chǎn)企業(yè)作為這一項(xiàng)投資的始提供者，在質(zhì)量管理上與成本控制上都有著不容忽視的責(zé)任；只有在保證建筑質(zhì)量的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)做到成本費(fèi)用全過程的管理，這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的最大化。
參考文獻(xiàn)
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[2] 張?jiān)兰t.試論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制.科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)[J].2007
第9篇：房地產(chǎn)公司工期管理制度范文
一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本
(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。
(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí)，僅僅從靜態(tài)上基于對各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來測算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。
(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：
1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計(jì)手段較落后，工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。
(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會成本。
(四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過分依賴絕對低價(jià)選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。
2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍掛形式，地價(jià)的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí)，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間，減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對造價(jià)的影響一般僅為5%~12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：
(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識。
(2)引入競爭機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競賽，可以對同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。
(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目五證，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持合理低價(jià)原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計(jì)階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí)，嚴(yán)格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。
(5)組織材料合理進(jìn)出場。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場時(shí)間;其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念，合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案，在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、絕對低價(jià)招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，提高實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。
