房地產(chǎn)企業(yè)會計準則精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文

我國新頒布的會計準則體系包括1個基本準則和38個具體準則，已于2007年1月1日首先在上市公司中推行，隨后會逐步推廣到所有國有大中型企業(yè)。

《投資性房地產(chǎn)會計準則》是本次企業(yè)會計準則體系中新增的一項重要內(nèi)容。所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

一、有關(guān)概念

（一）“出租”指經(jīng)營租賃，不包括融資租賃。

（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括閑置土地。

（三）一項房地產(chǎn)，部分用于出租或增值，如果這部分能夠單獨計量和出售的，可確認為投資性房地產(chǎn)，否則不能確認為投資性房地產(chǎn)。

（四）向承租人提供保安和維修等服務(wù)的，所提供的服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，該建筑物作為投資性房地產(chǎn)；重大的，做為自用房地產(chǎn)。

（五）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方將出租房產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)，編制合并報表時，作為集團的自用房產(chǎn)。

二、確認與計量

投資性房地產(chǎn)有兩種計量方式：成本模式和公允價值模式。

（一）成本模式。成本模式就是按實際成本計價，除滿足公允價值計量條件且采用公允價值計量的，企業(yè)在資產(chǎn)負債表日應(yīng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。同時采用成本模式計量可計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，要相應(yīng)的計提減值準備。

（二）公允價值模式。公允價值計量模式，是指以市場價值或未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為資產(chǎn)和負債的主要計量屬性的會計模式，本準則主要要求的是市場價值模式。

采用公允模式計量，要滿足以下條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似的房地產(chǎn)市場價格及其它相關(guān)信息，能對持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。公允價值模式不能計提折舊或攤銷。資產(chǎn)負債表日，以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

例如：2007年12月31日，H公司建成一幢寫字樓用于出租，在建成本為700萬元。2008年12月31日，該寫字樓的公允價值為890萬元。

會計分錄如下：

2007年12 月31 日：

借：投資性房地產(chǎn)700萬元

貸：在建工程700萬元

2008年12月31日：

借：投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）

190萬元

貸： 公允價值變動損益

（公允價值變動） 190萬元

計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式的，做為會計政策變更處理。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀灸Ｊ健?/p>

三、轉(zhuǎn)換

（一）有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進行投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換：1.投資性房地產(chǎn)開始自用；2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；3.自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；4.自用建筑物停止自用，改為出租。

（二）在成本模式下，轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值，即成本――成本。

（三）公允模式下轉(zhuǎn)換比較復(fù)雜

1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用

入賬價值＝轉(zhuǎn)換日公允價值

公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。

例如，J公司有一廠房出租給L公司，2007年8月31日收回，改為自用，該公司采用公允模式計量。2007年8月1日該投資性房地產(chǎn)的成本明細科目為借方余額700萬元，公允價值變動明細科目余額為借方100萬元，公允價值900萬元。

借：固定資產(chǎn) 900萬元

貸：投資性房地產(chǎn)（成本）700萬元

投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）100萬元

公允價值變動損益 100萬元

2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

入賬價值＝轉(zhuǎn)換日公允價值

公允價值小于原賬面價值的，差額計入當(dāng)期損益；公允價值大于原賬面價值的，差額計入所有者權(quán)益。

四、處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得未來經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益，將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本。

例如，開明公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，于2008年8月31日將出租的廠房出售。該廠房的賬面原值為1400萬元，已提折舊900萬元。出售收入1300萬元收存銀行，按5％交納營業(yè)稅，則出售時的賬務(wù)處理是：

借：銀行存款1300萬元

貸：其他業(yè)務(wù)收入1300萬元

借：其他業(yè)務(wù)支出 565萬元

投資性房地產(chǎn)累計折舊 900萬元

貸：投資性房地產(chǎn)1400萬元

應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅

（1300×5％） 65萬元

其他需要說明的問題：

（一）投資性房地產(chǎn)不論是成本模式計量還是公允價值模式計量，取得的租金收入均通過其他業(yè)務(wù)收入科目核算。

（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額處理：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

（三）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,以轉(zhuǎn)換日公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與賬面價值的差額，計入當(dāng)期損益，通過公允價值變動損益科目核算。

（四）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

（五）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入科目核算。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文

[關(guān)鍵詞]會計準則 房地產(chǎn)企業(yè) 理財 影響

一、前言

以前,我國房地產(chǎn)業(yè)的暴利令人咋舌,房地產(chǎn)企業(yè)利用會計準則漏洞操縱利潤的大有人在,這極大的擾亂了國家正常的市場經(jīng)濟秩序。2006年2月15日,財政部了39項企業(yè)會計準則,2007年1月1日,新會計準則在我國地產(chǎn)類上市公司實施,新的會計準則的實施對我國當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略帶來了一定的影響。

本文將新舊會計準則進行對比,從涉及當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的主要內(nèi)容出發(fā),重點探討了新會計準則對我國當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的影響,結(jié)合我國實際情況分析其應(yīng)用的積極之處以及存在的問題,并對新會計準則進行了思考,提出了相關(guān)對策分析,以期為促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供借鑒與參考。

二、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會計處理上的主要變化

1、《投資性房地產(chǎn)》準則的引入

在舊的會計準則中,以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算的,并且投資性房地產(chǎn)是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算。新準則體系增加了《投資性房地產(chǎn)》準則,對投資性房地產(chǎn)做出了明確定義:為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

2、《收入》準則的變化

以前的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認可作為房地產(chǎn)收入確認的依據(jù),雖然比較簡單而便于會計實務(wù)操作,但其未能反映銷售的實質(zhì),且理論上缺乏合理性。新《收入》準則以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標志,雖然要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力,但理論上更具有合理性。

3、《資產(chǎn)減值》準則的變化及其意義

以前,上市公司“盈利上升,多計提跌價準備;盈利下滑,再將跌價準備沖回”,運用資產(chǎn)減值準備的計提和沖回來操縱企業(yè)利潤,調(diào)節(jié)盈利。實施新會計準則后,上市公司不能沖回固定資產(chǎn)減值準備、無形資產(chǎn)減值準備和按成本計量的投資性房地產(chǎn)的減值準備,使得利潤操縱的這一主要途徑被封死。

4、《借款費用》的變化及其意義

借款費用準則的變化有以下幾方面:擴大了借款費用資本化的資產(chǎn)范圍;擴大了可以資本化的借款范圍;借款費用扣除項目規(guī)定更加嚴謹科學(xué)。

首先,借款費用可資本化范圍的擴大,將使生產(chǎn)周期長的房地產(chǎn)企業(yè)受益。但對借款費用中應(yīng)予資本化的利息金額,扣除了尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進行暫時性投資取得的投資收益。其次,新準則還要求披露資本化率和利息資本化金額,這也有助于投資者了解房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況。

三、新會計準則對當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)恼嬗绊?/p>

1、增加房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)賬面價值

企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式,視為會計政策的變更,根據(jù)《企業(yè)會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進行處理。因此,在采用新會計準則公允價值模式的首年,各相關(guān)上市公司將會采取追溯調(diào)整的方式,調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下,將這部分房地產(chǎn)原來按成本計量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量,其影響結(jié)果是,這些上市公司的上年度的資本公積 (其他資本公積)將會得到較大幅度的提升,所有者權(quán)益將大為增加。同時,企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,公允價值大于原賬面價值的差額也將計入所有者權(quán)益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模,使原來隱形的資產(chǎn)得到了體現(xiàn),達到更好地披露其真實價值的目的。

2、增強會計信息真實性和可靠性

新會計準則引入公允價值的后續(xù)計量模式,可以反映出房地產(chǎn)隨時間變化的真實價值,提高了會計信息的真實性和可靠性。同時,新準則規(guī)定:投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來,需要單獨披露其種類、金額和計量模式,還有兩種計量模式下的詳細信息。新準則下的財務(wù)報告相當(dāng)于一份詳細的調(diào)查報告,信息披露更加規(guī)范、詳細,這大大增強了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的真實性和可靠性,從而使企業(yè)信息披露更加透明,利用資本市場融資更加便利。

四、新會計準則對當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)呢撁嬗绊?/p>

1、加大了會計核算的工作量

新的會計準則體系對不同類型的房地產(chǎn)進行了明細規(guī)定。對不同房地產(chǎn)類型的明細劃分,要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進行分類確認,以便向財務(wù)會計報告使用者提供與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計信息,在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。

2、容易造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績波動

新準則規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量,不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,僅需要以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這勢必會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。

3、易引起房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足

房地產(chǎn)企業(yè)大多是以現(xiàn)金為主的,所以人們除了關(guān)注企業(yè)的盈利狀況外,會更加關(guān)注企業(yè)良好的現(xiàn)金流狀況。如果房地產(chǎn)企業(yè)以公允價值計量投資性房地產(chǎn),使得被重估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值,但沒有形成實質(zhì)性的現(xiàn)金流入。新會計準則并沒有對其價值重估帶來的當(dāng)期損益稅收安排做出明確解釋,如果按照現(xiàn)行的評估增值會計處理方式,雖然凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅款,不影響當(dāng)期應(yīng)計稅款,但由于不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,使得企業(yè)利潤提前實現(xiàn),就要繳納相應(yīng)的所得稅,反而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出。

五、應(yīng)對新準則不利影響的措施

作為房地產(chǎn)企業(yè)而言,一方面要積極利用新會計準則的利好政策促進企業(yè)的發(fā)展;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)也要有針對性的采取措施,盡量避免其帶來的不利影響。

1、調(diào)整資金來源結(jié)構(gòu)

針對新會計準則的出臺導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足的問題,房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整資金結(jié)構(gòu),擴大資金來源。對當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)來說,不能過分依賴銀行貸款,而要重點注意實現(xiàn)資金的多元化來源渠道。

2、加強企業(yè)成本控制

新會計準則的出臺,必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的費用支出,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)利潤最大化,必須加強成本控制。包括明確成本控制工作流程、建立成本控制體系、建立完善的成本控制機構(gòu)、貫徹成本控制思想等。

3、把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時機

是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)?這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓,并且比較容易實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下,好的選擇是,繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨;在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下,公司才會選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

4、選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計價模式

新會計準則雖然引入了公允價值計量模式,但對于這一模式的運用尚有一定的保留,因而采用公允價值模式對企業(yè)也存在著某些不利因素。因此,即使對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說,對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式應(yīng)該相機選擇。

5、加強人員培訓(xùn)

新會計準則的實施,對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的職業(yè)判斷和綜合技術(shù)操作能力提出了更高要求,財務(wù)方面的改革將不斷加重公司財務(wù)總監(jiān)的工作量。這樣對于房地產(chǎn)企業(yè)來說應(yīng)特別注意管理人員是否對新會計準則的精神做了正確的傳達,財務(wù)人員是否真正了解領(lǐng)會了新會計準則的精髓、要點和內(nèi)容,以及是否能做好新舊會計準則的銜接工作。要想讓財會人員盡快熟悉新制度的運作,就必須重視對財務(wù)人員的繼續(xù)教育,這樣不僅能使我們財務(wù)人員最快、最準確的學(xué)習(xí)和掌握不同時期的制度,也能大大減少企業(yè)成本,降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

六、結(jié)語

綜上所述,新會計準則雖然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的負面影響,但它更有助于促進當(dāng)代中國企業(yè)的迅速發(fā)展,并實現(xiàn)中國上市公司在國際市場的可比性。因此,在當(dāng)今市場競爭日趨激烈的環(huán)境下,我們房地產(chǎn)企業(yè)不但應(yīng)該積極采取措施盡量避免新會計準則對企業(yè)造成的負面影響,還應(yīng)該最大限度地利用新會計準則所帶來的新機遇,來實現(xiàn)企業(yè)快速健康發(fā)展。

參考文獻:

[1]朱一妮.新會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].合作經(jīng)濟與科技,2008;7

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；會計信息；銷售收入

［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ B ［文章編號］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地產(chǎn)會計的某些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和不一致，這極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，以補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準則。

一方面，會計實務(wù)中銷售收入的確認比較隨意。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認銷售收入實現(xiàn)時，不論是國際會計準則，還是美國公認會計原則都注重交易的實質(zhì)，如確認是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險和報酬在實質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移，為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成，是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實。其考慮重點仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是我國會計實務(wù)與其它國家或地區(qū)會計實務(wù)在確認銷售收入是否實現(xiàn)的出發(fā)點的區(qū)別。

另一方面，企業(yè)各期的經(jīng)營成果可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三、四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程中，大量管理費用計入當(dāng)期損益；由于部份項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。由于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的特殊性，筆者認為在房地產(chǎn)會計核算方面有很大的改善空間。

一、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費用核算，成本結(jié)算，收入確認等方面都具有其特殊性，然而，我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此，筆者認為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上，補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準則。

二、完善配套工程的會計核算準則

配套設(shè)施開發(fā)成本核算是房地產(chǎn)行業(yè)的一個會計核算特色?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》曾對配套設(shè)施費用的預(yù)提及會計處理有比較明確的規(guī)定，但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》對配套設(shè)施成本核算的指導(dǎo)不全面、不規(guī)范和不統(tǒng)一，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。例如:在A公司的年報中披露的公共配套成本核算原則是實際成本計入開發(fā)成本，完工時，攤銷轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發(fā)的配套設(shè)施工程可按預(yù)算成本預(yù)提在開發(fā)成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計量的問題。因此，筆者建議國家財政部及相關(guān)部門盡快制定有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施的會計準則或制度，統(tǒng)一其會計核算行為，為財務(wù)會計報告者提供對決策有用的會計信息。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用為例，如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費用，不僅在當(dāng)期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元，而且在當(dāng)期資產(chǎn)負債表中增加負債1億元，因此必將對企業(yè)當(dāng)期財務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是，該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2003年對會計準則條例進行了一系列的改進，旨在提高財務(wù)會計報表的真實性及加強會計信息的透明度，其中亦十分強調(diào)資產(chǎn)負債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準確計量的負債。

目前完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度，還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算，包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范，而無完善的內(nèi)部會計核算，其財務(wù)會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

田 野：淺談完善我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息體系三、豐富房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息披露內(nèi)容

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會計核算的特殊性，企業(yè)對財務(wù)會計報表有較大的調(diào)整空間，因此應(yīng)該進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容:

(一）增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”項目

該項目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的配套設(shè)施費用。

(二）披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況

因為在項目未峻工前，預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況，現(xiàn)時因為各企業(yè)的預(yù)售政策不同，不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大，如此投資者很難在財務(wù)報告中獲得預(yù)售的會計信息。以上海為例，按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求，商品房結(jié)構(gòu)封頂(多層)或結(jié)構(gòu)施工至2/3(高層)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預(yù)售許可證。而其它地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此，披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。

(三）增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品特殊性，即土地和建筑物構(gòu)成了房地產(chǎn)的實物結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備成本的狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展，對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來3-5年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加披露土地儲備量及其取得成本情況是必要的。同時，還應(yīng)披露企業(yè)商品房等開發(fā)產(chǎn)品計劃，幫助財務(wù)會計報告使用者更全面、準確地對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績作出評價。

(四）在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露

即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性，以彌補利潤表信息的不足。

(五）增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性和具有高風(fēng)險性的特性，應(yīng)在會計信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同，其特點在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險的能力。另一方面，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，如尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險等，提高風(fēng)險的透明度，而不應(yīng)僅限于披露抵押風(fēng)險。

四、逐步與國際會計準則趨同

目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準則——遞延稅項準則和投資物業(yè)準則，我國企業(yè)會計準則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。筆者認為，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項準則加入現(xiàn)有的會計準則中，這項準則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想避過清繳土地增值稅，可以預(yù)留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業(yè)在報表中預(yù)提將來要交的所有稅項。讓財務(wù)報表反映合理、適當(dāng)?shù)呢搨?。理論界及學(xué)術(shù)界部分學(xué)者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。

［參考文獻］

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；借款費用；盈余管理；凈資產(chǎn)收益率

1引言

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，一直都扮演著“穩(wěn)增長”和“促發(fā)展”的動力角色，對社會經(jīng)濟發(fā)展起著不可替代的作用。但長期以來，由于受房地產(chǎn)行業(yè)特殊的銷售制度和融資條件等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的實際盈利能力和其披露的會計信息普遍存在著較大差異。因此，隨著房地產(chǎn)市場與資本市場對接的日益密切，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其盈余管理問題已經(jīng)引起國家金融監(jiān)管機構(gòu)和一般社會投資民眾的普遍關(guān)注。自我國新會計準則體系實施，尤其是《企業(yè)會計準則第17號—借款費用》實施以來，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)成本以及財務(wù)報表編制相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范造成巨大影響，同時也擴大了借款費用資本化的范圍，即給開發(fā)周期較長、資金高度密集的房地產(chǎn)企業(yè)進行盈余管理提供了新的空間。本文選取典型房地產(chǎn)上市企業(yè)一定周期的財務(wù)及經(jīng)營數(shù)據(jù)，深入研究新會計準則應(yīng)用（新借款費用準則）對房地產(chǎn)上市企業(yè)盈余管理行為的內(nèi)在影響，對房地產(chǎn)上市公司進一步規(guī)范信息披露管理和提升資本運作能力具有一定借鑒意義。

2借款費用準則的變化要點及其對房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的影響

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)外部資金高度依賴各種渠道的借款，即使資金雄厚的公司也需占用很多借款來維持和擴大經(jīng)營規(guī)模，因此借款費用處理對企業(yè)損益影響非常大。在我國頒布的新會計準則體系中，《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》內(nèi)容最大的變化體現(xiàn)在資本化資產(chǎn)對象擴大和資本化借款種類增加兩個方面。

2.1資本化的資產(chǎn)對象擴大及其對盈余管理的影響

新舊準則對比，不難發(fā)現(xiàn)，在舊會計準則中僅用于固定資產(chǎn)的借款費用可以資本化，主要包括企業(yè)自建或委托其他單位建造或購買的固定資產(chǎn)。然而，在新借款費用準則中，借款費用可以資本化的資產(chǎn)對象范圍大大擴展，既包括固定資產(chǎn)，又包括需要相當(dāng)時間才能達到可銷售狀態(tài)的存貨以及投資性房地產(chǎn)。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目而發(fā)生的借款利息可以不再計入當(dāng)期損益，而是可以資本化后進入存貨。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型特點，即普遍存有巨額借款費用，借款費用成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要構(gòu)成部分，計入存貨中，不僅抬高存貨賬面價值，還將減少當(dāng)期財務(wù)費用。因此，執(zhí)行新17號會計準則的最直接影響是短期內(nèi)一定程度影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營，主要體現(xiàn)在可以改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，但從長期看，隨著存貨的銷售，計入存貨的借款費用對房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益影響也會逐漸降低。

2.2資本化的借款種類增加及其對盈余管理的影響

新舊準則的第二大差異為：在原會計準則中，借款費用允許資本化的借款僅限于專門借款，即借款合同中需明確注明該借款用途。但新會計準則對借款費用資本化的借款種類進行了調(diào)整，增加了可資本化的借款種類，除原會計準則規(guī)定的專門借款外，為購建符合資本化條件的資產(chǎn)而借入的一般借款利息也可資本化，這則意味著不管是專門借款還是一般借款，只要符合新會計準則規(guī)定的允許資本化的條件均可以資本化。其給房地產(chǎn)企業(yè)的啟示是：可以按所購建的符合新會計準則規(guī)定資本化條件的資產(chǎn)支出額比例，將使用的一般借款產(chǎn)生的借款利息，計入所購建的資產(chǎn)成本中，使得企業(yè)當(dāng)期計入資產(chǎn)成本的借款費用增加，而計入當(dāng)期財務(wù)費用的金額減少。最終致使借款費用資本化當(dāng)期利潤上升，并在企業(yè)資產(chǎn)投入使用后，通過資產(chǎn)折舊的不斷計提而使得利潤下降。

3案例解析

由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、利息費用高的行業(yè)特征，也為其利用借貸款項費用化或者資本化的會計選擇方式進行盈余管理行為提供了較大的操作空間，進而對房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資、投資以及戰(zhàn)略發(fā)展情況產(chǎn)生較大影響。本節(jié)以上市房企A公司為例，結(jié)合新費用準則的變化要點內(nèi)容，并通過深入的企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)信息分析和推斷，揭示上市房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的現(xiàn)狀和趨勢。

3.1上市房企A公司概況及其盈余管理動機

A公司是我國一家擁有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于1989年，1994年在深交所完成上市，經(jīng)過近30年的高速發(fā)展，其已經(jīng)形成了獨特的戰(zhàn)略體系和經(jīng)營理念。A公司不僅在房地產(chǎn)開發(fā)上頗具影響力，近年逐漸向“地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”方向的綜合業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，致力于成為保持房地產(chǎn)主業(yè)基礎(chǔ)上的金融控股與戰(zhàn)略投資的綜合業(yè)務(wù)平臺集團公司?？v觀A公司發(fā)展歷程和趨勢，其盈余管理動機主要體現(xiàn)在以下兩方面：一是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型動機，即由單純房地產(chǎn)企業(yè)向“地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”綜合投資控股集團轉(zhuǎn)型，需要較好的業(yè)績支撐；二是對接資本市場以及滿足上市監(jiān)管動機，企業(yè)對接資本市場，進行增發(fā)、配股以及發(fā)債等直接融資活動，也需要亮麗的業(yè)績保障。

3.2A公司新借款費用準則下的主要盈余管理手段

由表1可知，企業(yè)會計準則第17號允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等存貨發(fā)生的借款費用（包含專門借款和一般借款兩部分）計入存貨成本以來，A公司在2011年至2015年五年期間，一直將巨額借款費用予以資本化并計入存貨成本，到2015年公司當(dāng)期借款費用資本化金額高達8.44億元，年末計入存貨余額的借款費用資本化金額高達35.56億元。鑒于A公司一直以來存在大量囤地遲遲未開工情形，如若其會計處理不能嚴格遵照借款費用資本化條件（即滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始等三個條件才可資本化），則A公司的借款費用資本化處理將為其提供最主要的盈余管理技術(shù)手段，進而形成對上市公司盈利能力指標等會計信息的人為操縱。

3.3A公司利用借款費用資本化手段進行盈余管理的影響

由表2可知，2011至2015年，A公司凈資產(chǎn)收益率和資產(chǎn)負債率均呈直線上升趨勢；而資本化率在2011至2013年三個連續(xù)年度呈大幅上升趨勢（2013年），2014年至2015兩個年度出現(xiàn)一定程度下浮。因此，推斷A公司有利用借款費用資本化調(diào)節(jié)進行盈余管理行為。結(jié)合上述盈余管理動機和數(shù)據(jù)趨勢分析，不難得出，A公司利用借款費用資本化手段進行盈余管理的影響主要有以下幾方面：一是有利于一般銀行貸款融資，銀行在向企業(yè)貸款評審過程中，會重點關(guān)注凈資產(chǎn)收益率指標，利用借款費用資本化操作提高凈資產(chǎn)收益率，有利于提高銀行授信額度和降低借貸資金成本；二是有利于對接資本市場，作為上市公司，在利用增發(fā)新股、配股和發(fā)行可轉(zhuǎn)債券等手段進行直接融資過程中，必須遵照證監(jiān)會對相關(guān)條件的硬性規(guī)定，比如增發(fā)新股要求近三年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%和最近一年凈資產(chǎn)收益率不低于10%，且據(jù)悉A公司在2015年度進行定向增發(fā)一次，這直接為A公司自2011年至2013年連續(xù)三年通過提高借款費用資本化率將凈資產(chǎn)收益率提高到13.31%提供了盈余管理動機佐證；三是有利于推動公司實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，伴隨著A公司連續(xù)5年對借款費用資本化率的調(diào)節(jié)，A公司通過不斷加大債務(wù)杠桿，完成由單一地產(chǎn)業(yè)務(wù)向“地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”多元業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并使得企業(yè)凈資產(chǎn)收益率從2011年3.25%提高至2015年的20.97%，可以說良性的盈余管理將會為企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供時空條件。因此，不難得出，借款費用的會計處理可能會影響到企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的變動，進而影響到公司的業(yè)務(wù)調(diào)整、發(fā)展前景等問題。企業(yè)為解決增發(fā)股票、債券等融資問題，進行適當(dāng)?shù)挠喙芾硇袨?，可能會利用計入資產(chǎn)成本的資本化金額，減少企業(yè)該年度的財務(wù)費用來調(diào)節(jié)企業(yè)收益，以便于公司利用這些方式來進行資金融通的管理，從而取得上市之后對于股票或者債券方面的發(fā)行資格，進而實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的目標。

4促進房地產(chǎn)企業(yè)更好應(yīng)用新準則進行盈余管理的建議

會計準則本身僅僅是會計信息的技術(shù)規(guī)范，無法從根本上消除企業(yè)的盈余管理，也無法鑒別盈余管理利弊和動機。隨著我國資本市場的日臻完善，房地產(chǎn)上市公司盈余管理同企業(yè)會計準則之間的相互博弈會愈演愈烈，盈余管理的方式、內(nèi)容以及呈現(xiàn)形式也越來越難隱蔽，然而并沒有像西方國家針對會計標準改變方面的成熟應(yīng)用環(huán)境和系統(tǒng)研究考量。

4.1強調(diào)社會責(zé)任意識，掌握盈余管理的“度”

適度的盈余管理是在法律和準則允許的范圍內(nèi)對企業(yè)盈余進行管理，以不影響會計信息的可靠性、實質(zhì)重于形式及重要性等基本原則為基礎(chǔ)。作為資本市場上“?？汀钡姆康禺a(chǎn)企業(yè)，在會計準則規(guī)范內(nèi)，進行適度的盈余管理，可以使企業(yè)提高資金使用效率，穩(wěn)健管控經(jīng)營風(fēng)險，讓投資者對企業(yè)有良好預(yù)期，提升企業(yè)在資本市場的形象和信譽。然而，多度的盈余管理則會使得會計信息失去真實性，不僅對企業(yè)形成不良影響，還會對相關(guān)者利益造成傷害，不利于企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)上市企業(yè)在應(yīng)用新會計準則進行盈余管理時，要充分把握好尺度，時候牢記提升企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任的意識。

4.2提高相關(guān)人員素質(zhì)，加強企業(yè)內(nèi)部控制

作為上市公司，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要建立健全股東大會、董事會、監(jiān)事會和高級管理層之間的有效制衡機制，使利益相關(guān)者真正關(guān)注企業(yè)價值成長，將權(quán)力分散，使得各個權(quán)力機構(gòu)之間既能各司其職，又可以相互牽制，并切實完善內(nèi)部審計等企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制，加強企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)，避免為了少數(shù)人利益損害多數(shù)相關(guān)者利益的短期投機盈余管理行為。此外，不斷增強對企業(yè)關(guān)鍵管理層和財務(wù)人員的職業(yè)道德教育，并全面提高其專業(yè)勝任能力，有助于提升房地產(chǎn)上市企業(yè)的整體盈余管理水平，防止過度盈余管理行為出現(xiàn)，維護資本市場的健康、有序發(fā)展。

參考文獻

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 借款費用 資本化

我國目前會計準則對借款費用的定義是企業(yè)因借款而發(fā)生的利息，折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外而借款發(fā)生的匯兌金額。長期以來，我國對于借款費用可予資本化的借款范圍有嚴格的規(guī)定，即僅限于專門借款，企業(yè)只有為購建固定資產(chǎn)而專門借入的款項，即專門借款所發(fā)生的借款費用才允許予以資本化，其他借款所發(fā)生的借款費用均不允許資本化，而應(yīng)記入當(dāng)期損益。我國現(xiàn)行會計準則對于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)借款費用的處理也參照其他行業(yè)企業(yè)的做法,作期間費用處理，而國際會計準則則采取了不同的處理原則：

一、我國目前對房地產(chǎn)開發(fā)借款費用處理的原則一記入財務(wù)費用

1.我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定，“企業(yè)長期負債的應(yīng)計利息支出，生產(chǎn)期間的，記入財務(wù)費用”。

2.我國《企業(yè)會計制度》規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)專門借款發(fā)生的費用外，其他借款費用均應(yīng)于發(fā)生的當(dāng)期確認為費用，直接記人當(dāng)期財務(wù)費用”。由于對房地產(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會計制度》，相關(guān)的借款費用應(yīng)采取記人財務(wù)費用的做法。

3.我國財政部2001年1月頒布了《企業(yè)會計準則一借款費用》，首次就借款費用的資本化條件、方法做出了明確規(guī)定，即“因借款費用而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準則并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用列入準則的涉及范疇，即該準則的第二條稱：“本準則不涉及房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用”。

綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中借款費用的處理原則是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對借款利息采取費用化的處理辦法。

二、國際會計準則關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中費用的處理原則一予以資本化

國際會計準則第25號“借款費用的資本化”明確指出了房地產(chǎn)開發(fā)是符合借款費用資本化條件的。美國財務(wù)會計準則第34號“借款費用資本化”也明確地房地將產(chǎn)開發(fā)列入合格資產(chǎn)即適合利息資本化的資產(chǎn)范圍。日本的會計準則規(guī)定，如果企業(yè)所借入的款項是專門為了用于房地產(chǎn)開發(fā)，則企業(yè)應(yīng)將相應(yīng)的的借款利息予以資本化，記入資產(chǎn)的成本?？梢?，國際會計準則，美國財務(wù)會計準則和日本的的會計準則都是將房地產(chǎn)開發(fā)的借款費用明確列入適合于資本化的范圍的。

三、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目費用處理的會計規(guī)定存在問題

1.《企業(yè)會計準則――借款費用》所規(guī)定的符合借款費用資本化化的對象僅限于“構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借人的款項”。這一范圍過于狹窄，將其非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)，排除在外，如造船、房地產(chǎn)開發(fā)等等。筆者認為沒有必要將房地產(chǎn)開發(fā)排除在該準則之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的對象――房地產(chǎn)雖然是商品，屬于流動資產(chǎn)的范疇，但其借款比重大，時間長，利息負擔(dān)重，事實上已經(jīng)具有了資本性資產(chǎn)性質(zhì)，符合借款費用資本化的條件。同時，房地產(chǎn)上市公司實際上一直采用借款費用資本化的處理辦法。

2.目前的制度安排將導(dǎo)致上市的房地產(chǎn)公司和非上市的房地產(chǎn)公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況的重大差異。

3.由于現(xiàn)行會計準則規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費用不予資本化而列入期間費用。其一，有悖于歷史成本的原則和費用配比原則。這源于房地產(chǎn)借款費用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯(lián)系。其二，它易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用虛增，負擔(dān)過大，不利于企業(yè)正確地評價其經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)成果。同時也直接影響到國家稅收征收和房地產(chǎn)市場的培育和成長。

四、筆者的幾點思考和建議

1.針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，結(jié)合我國的實際情況，筆者建議將房地產(chǎn)商品列為資本性資產(chǎn)，并將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的借款費用予以資本化。這是因為：房地產(chǎn)開發(fā)商品使用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費用配比原則，它應(yīng)劃歸開發(fā)間接費用的范疇，并將構(gòu)成房地產(chǎn)項目成本的一部分。

2.將有特定用途的未開發(fā)土地的借款費用納入資本化范圍。筆者認為，對尚未開發(fā)的土地所發(fā)生的借款費用的處理應(yīng)具體分析：如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項目的土地，則為獲得該土地所發(fā)生的借款費用應(yīng)予以資本化。因為獲得該土地是房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的重要環(huán)節(jié)之一，購入土地和后續(xù)的建筑施工活動一樣，也屬于為資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購建活動或準備活動。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時不宜將其納入資本化范圍。因為談不上為實現(xiàn)資產(chǎn)的預(yù)定用途所必需的購建活動或準備活動正在進行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時作為費用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范同。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目借款費用資本化停止時間，應(yīng)以《企業(yè)會計準則一借款費用》規(guī)定以“達到預(yù)定可使用狀態(tài)時為依據(jù)”。

綜上所述，在借款費用資本化問題上，我國現(xiàn)行會計準則沒有充分考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的本身的生產(chǎn)經(jīng)營特點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在實際會計操作過程中存在著經(jīng)營業(yè)績不真實，財務(wù)狀況可比性差的缺陷，嚴重地影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算。為此，筆者建議將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的借款費用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。

參考文獻：

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文

摘要：本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點，通過將理論與實務(wù)分析相結(jié)合，分析新制度在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用狀況及其不足之處。指出了目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范，及缺乏更詳細的指引準則，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范。提出了包括完善房地產(chǎn)會計核算、提高會計信息質(zhì)量的對策。具體措施包括應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上，補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準則等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息質(zhì)量；新會計準則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運動、經(jīng)營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務(wù)中銷售收入的確認隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當(dāng)期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。

上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當(dāng)期損益；由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文

關(guān)鍵詞：新會計準則；房地產(chǎn)；稅收籌劃

一、新會計準則對稅收籌劃影響分析

新會計準則是我國財政部在人民大會堂同時的一項條例，在2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行，其他企業(yè)鼓勵執(zhí)行，但現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進行的過程中產(chǎn)生了很多影響。其中產(chǎn)生影響最深的是以下幾個方面，依次為：第一，目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對存貨計價方式做出了明確規(guī)定，《企業(yè)會計準則》中對存貨發(fā)出計價方式祥先進先出或者是加權(quán)平均法的方向轉(zhuǎn)變，這種形式下，企業(yè)毛利會產(chǎn)生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國原有的計價方式不能進行對應(yīng)的稅收，可是，如果計價方式進行了改變，企業(yè)沒有按照相關(guān)規(guī)定進行對策的開展，使提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負問題。房地產(chǎn)企業(yè)跟企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)建筑時間長，如果直接或者是限定運用后將先進先出的計價方式取消，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益和利潤都會受到影響。第二，投資性房地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)計量的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計量方式在新會計準則中規(guī)定是這樣的，倘若運用公允價值的計量方式，就不能對計提折舊和攤銷策略進行完成，這種方式還會提升企業(yè)的稅負。新會計準則在對計量固定資產(chǎn)中，的規(guī)定也會影響涉稅情況。另外，新會計準則在公允價值的基礎(chǔ)上，對計量模式做出了規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行公允價值進行稅收籌劃的時候需要對稅收籌劃的空間進行擴展，對房地產(chǎn)企業(yè)負債以及資產(chǎn)計量造成了影響。不僅如此，還會影響損益的計算。對投資性房地產(chǎn)進行會計處理的時候會受到新會計準則的影響和限制，最嚴重的會影響納稅額度的計算。

二、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的建議

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作會因為新會計準則的頒布與實施受到不同程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)也不能坐以待斃，應(yīng)該提出相應(yīng)的對策。房地產(chǎn)企業(yè)的運營環(huán)境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會產(chǎn)生很多問題，不能進行風(fēng)險的規(guī)避。為此，本文對新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的建議進行論述。

(一)關(guān)注稅收政策加強風(fēng)險防范認知

房地產(chǎn)會計工作人員在進行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該密切關(guān)注我國政策和稅法的調(diào)整以及改變。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作的時候，可以憑借企業(yè)的特征對信息管理系統(tǒng)進行創(chuàng)建，按照實際稅收政策進行改變，使得企業(yè)可以輕松地應(yīng)對會計準則規(guī)定的變動而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。不僅如此，在進行稅收籌劃工作的過程中應(yīng)該將潛在風(fēng)險進行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進行。

(二)重視與稅務(wù)機構(gòu)部門溝通

納稅行為在新會計準則和稅法中并沒有明確的規(guī)定，因為房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，稅法自身也比較有特點，所以，在一定的情況下對企業(yè)稅收籌劃工作增加了困難。針對這一情況，我們在進行稅收籌劃工作的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該跟稅務(wù)機構(gòu)部門進行實時溝通和交流，只有這樣才能夠?qū)Σ糠中屡d業(yè)務(wù)的開展打下良好的基礎(chǔ)，同時還可以在最短的時間內(nèi)獲得相關(guān)政策的支持，并獲得良好的成果。不僅如此，對于稅收政策信息的獲取要及時，因為稅收政策會降低政策變動產(chǎn)生的影響力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)想要稅收籌劃工作順利的進行，還應(yīng)該對會計基礎(chǔ)工作進行規(guī)范性的管理，同時，根據(jù)相關(guān)規(guī)定對賬冊和會計報表進行規(guī)范完整。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

進入新時期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場迎來了大發(fā)展時期，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的商機。但是，與此同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模大、資金占有量大、資金使用周期長，使企業(yè)的會計核算面臨比較大的問題。如果會計核算不到位，工作環(huán)節(jié)處理不恰當(dāng)，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的投資 項目的資金使用造成影響，同時有可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的研究，積極探尋相應(yīng)的解決對策，對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理、推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展等都起著至關(guān)重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

現(xiàn)代企業(yè)的會計核算工作不僅包括傳統(tǒng)的經(jīng)濟活動結(jié)束后的資金記賬、結(jié)算、報賬等過程，同時也新加入了會計核算之前和核算過程之中的經(jīng)濟內(nèi)容。而從目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現(xiàn)在這幾個方面：

(一)會計科目的設(shè)置不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算存在的最突出的一個問題就是其會計科目的設(shè)置極不合理，且行業(yè)內(nèi)的會計科目也比較桓鑾。目前，我國的新會計準則對金融、石油、銀行等各個行業(yè)都設(shè)置了專業(yè)的會計科目，但是卻沒有設(shè)置針對房地產(chǎn)企業(yè)的專屬會計科目。各企業(yè)都是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展狀況來設(shè)置會計科目，沒有一個統(tǒng)一的標準。房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本費用項目包括土地征用及差錢補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等內(nèi)容。工程的費用項目繁多且涉及的會計內(nèi)容十分復(fù)雜。例如僅開發(fā)間接費用就包括工程管理費、資本化借款費用、營銷設(shè)置建造費、物業(yè)管理完善費、行政管理費等內(nèi)容。開發(fā)間接費用核算與工程項目的開發(fā)直接相關(guān)，但是它所包含的費用項目不能明確是屬于哪一特定的開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用支出，在會計科目的設(shè)置上還不夠完善，不能對各項費用的屬性進行明確，有時造成在對開發(fā)間接費用成本進行核算時找不到項目費用的出處。會計科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期都比較長，項目建設(shè)要分成好幾個階段，項目要通過驗收到竣工結(jié)算的時間跨度大，而各不同階段的建設(shè)單位在會計科目的設(shè)置上不統(tǒng)一，無疑極大地增加了會計核算人員的工作量，使得工作人員進行梳理賬目、核算等竣工結(jié)算的工作時間大大增加。

(二)缺乏真實、準確的會計信息披露

現(xiàn)代企業(yè)建立完善的信息披露制度是保證企業(yè)內(nèi)部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業(yè)會計信息披露的準確、真實。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是大投資、大規(guī)模的項目開發(fā)，企業(yè)需要承擔(dān)更大的投資風(fēng)險。不僅需要面對土地開發(fā)風(fēng)險，同時還要應(yīng)對市場和政策風(fēng)險。在如此高風(fēng)險下，要求房地產(chǎn)行業(yè)擁有更加充分的風(fēng)險披露。但是，從目前我國的會計制度的發(fā)展狀況來看，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息風(fēng)險披露得不到強有力的制度保障，不能真實、準確地反映企業(yè)的財務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的主要載體是企業(yè)的財務(wù)會計報表，主要包括了企業(yè)的利潤表、資產(chǎn)負債情況表、現(xiàn)金流量表以及企業(yè)所有權(quán)的變動情況表等。從房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表來看，目前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。這主要是因為許多房地產(chǎn)企業(yè)出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財務(wù)報告中對一些項目的會計信息進行蓄意的造假的行為，使得企業(yè)會計信息的披露失真。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的失真對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性的發(fā)揮產(chǎn)生極大的負面影響，虛假的會計信息不能反映企業(yè)真實的資產(chǎn)和負債情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能因為突發(fā)的事故、金融風(fēng)險等狀況而陷入危機。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認核算復(fù)雜

目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目都是先有開發(fā)商自行開發(fā)出來，讓后再向外售賣，加之不少購買者都是采用分期付款來購房。折舊使得房地產(chǎn)企業(yè)的項目收入變得比較復(fù)雜。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的商品開發(fā)銷售一般包括自行開發(fā)后進行銷售以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進行開發(fā)。這兩種銷售方式的收入確認不太一樣。第一種銷售收入的確認比較復(fù)雜，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長、投資大，商品的價值大等特點，這使得其商品的銷售收入一般通過預(yù)售以及分期付款等方式來進行確認，這種確認方式時間長、手續(xù)繁雜，存在一定的變數(shù)。而第二種商品銷售方式的收入確認比較簡單，一般就是按照建造合同的規(guī)定來進行收入的確認。房地產(chǎn)項目的效益回收時間長。此外，由于目前對房地產(chǎn)企業(yè)的收入的界定還比較模糊，并沒有一個定性化的解釋，這使得一些不良開發(fā)商采取投機取巧的方式來幫助房地產(chǎn)企業(yè)掩蓋其存在的問題。例如通過財務(wù)會計報表作假等方式來誤導(dǎo)使用者等。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的對策

(一)設(shè)置科學(xué)、合理的跨級科目

改善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算問題，首先就要從設(shè)置科學(xué)、合理的會計科目來著手。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合行業(yè)的整體發(fā)展情況以及企業(yè)自身的項目開發(fā)數(shù)量、規(guī)模等各方面的內(nèi)容，設(shè)置能夠滿足項目開發(fā)的會計科目。如果企業(yè)的下屬單位不需要采用獨立核算，那項目建設(shè)就不需要再設(shè)立另外的間接費用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡化會計核算的流程，節(jié)省會計人員的工作時間，提高會計核算的效率。而在項目建設(shè)過程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的項目需要來建立必要的臺賬，主要包括銷售臺賬、合同管理臺賬、物業(yè)管理臺賬、工程付款臺賬、所得稅管理臺賬等，并且對不同的會計核算對象設(shè)置不同的賬目卡片，將真?zhèn)€項目的成本費用記錄清楚，保證竣工結(jié)算的真實、準確。

(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露

加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露，企業(yè)應(yīng)該在廣泛搜集各種信息的基礎(chǔ)上，對各類企業(yè)信息進行科學(xué)、合理的篩選、分析、核對及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個方面來加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露：一是加強對土地成本信息披露。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本中最重要的一部分，而土地資源的優(yōu)劣也決定了房地產(chǎn)項目在日后的發(fā)展前景，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告中要對土地成本以及土地的儲備量等信息進行專門的披露注釋。二是項目全過程的資金信息披露。要對企業(yè)項目的各個分項目的現(xiàn)金流量的信息進行過披露，包括項目的設(shè)備資金成本、工程建設(shè)資金成本、工資成本等現(xiàn)金支付信息都要有所披露。三是項目的質(zhì)量保證金信息披露。根據(jù)房地產(chǎn)項目建設(shè)的高風(fēng)險性，對項目的質(zhì)量保證金信息進行披露也是必要的，根據(jù)財務(wù)報告的信息披露，建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保證金制度，以此來幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效地規(guī)避建設(shè)風(fēng)險。四是建立完善的內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)。加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)的建設(shè)，主要應(yīng)該從這兩方面的考慮，一是加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流和共享，即實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統(tǒng)，主要是指通過行業(yè)組織、業(yè)務(wù)合作企業(yè)、市場調(diào)查、市場反饋、媒體組織、國家監(jiān)管部門等渠道來獲取相關(guān)的信息。

(三)加強房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認

對新會計準則進行深入了解的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的項目銷售的收入的范圍進行確認是完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算需要從法律標準和財務(wù)標準兩方面來予以明確。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時還包括轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)以及出售相關(guān)的配套設(shè)施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規(guī)定和財務(wù)標準的收入是堅決不應(yīng)被允許的。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好這個標準。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的項目收入應(yīng)該是在工程的竣工驗收且完成房屋使用權(quán)的移交后，才能最后對銷售收入進行確認。

三、結(jié)束語

綜上所述，加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算問題的研究已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中一個非常重要的組成部分。而加強房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策成為有效控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的一個重要內(nèi)容。只有真正解決好企業(yè)的會計核算問題，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長效發(fā)展。

參考文獻:

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計準則范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)會計核算；問題與對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備投入資金數(shù)量較大、投資風(fēng)險較高以及投資時間較長的特征。從經(jīng)營生產(chǎn)角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期較長、風(fēng)險較高、投入較大、環(huán)節(jié)多。其表現(xiàn)在會計核算中，成本結(jié)轉(zhuǎn)期是以建設(shè)開發(fā)周期為準，那么就要求必須在會計核算工作中加強謀劃，來配合工程的開發(fā)；而從產(chǎn)品的角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品有著高價值特點，銷售常常采取預(yù)售以及分期付款銷售方式，會計核算當(dāng)中，收入確認和一般性生產(chǎn)企業(yè)比較有著一定特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比例不夠合理，且業(yè)績波動非常大。當(dāng)今適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計標準為《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計準則》，怎樣在門類諸多的要求、準則以及制度之下，與企業(yè)自身的特點相結(jié)合，優(yōu)化現(xiàn)有的會計核算措施，使得會計人員所提供的會計信息可靠真實，屬于當(dāng)今急需處理的重要問題。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會計核算出現(xiàn)的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認較為復(fù)雜

房地產(chǎn)商品的銷售常常采取預(yù)售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法，會計實務(wù)當(dāng)中房地產(chǎn)的收入確認與其余的生產(chǎn)收入比較有著一定的特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度與《企業(yè)會計準則收入》于商品房所有權(quán)的關(guān)鍵報酬與風(fēng)險是否轉(zhuǎn)移的問題上有著分歧存在?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計機制》中要求以結(jié)算賬單提交至買方且獲得認可來作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認規(guī)范，《企業(yè)會計準則收入》當(dāng)中要求以報酬以及風(fēng)險實質(zhì)性轉(zhuǎn)移來作為收入確認規(guī)范。在會計實務(wù)當(dāng)中怎樣應(yīng)用這一規(guī)范標準比較的混亂，其關(guān)鍵問題在應(yīng)當(dāng)在哪一階段確認為收入。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品成本和售價不配比

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，對其開發(fā)之時，因為工程還沒有竣工或者即便產(chǎn)品開發(fā)已經(jīng)完成預(yù)售，預(yù)售款項同樣不能確認為收入，結(jié)果就是給應(yīng)用配比原則造成了較大困難。通常商品售價一直都是圍繞成本來上下波動的，但是產(chǎn)品開發(fā)的成本載體為建設(shè)工程的整體，銷售就是依照戶型與樓層為單位，如此便導(dǎo)致單個戶型與樓層的售價和成本存在明顯不配比。就如同一構(gòu)造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷售的時候，低層售價比高層的售價要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因為朝向的不同，售價的相差同樣比較大。房地產(chǎn)開發(fā)商品成本的載體是建設(shè)工程整體，銷售卻是依照戶型與樓層為單位，如此就導(dǎo)致單個戶型與樓層的售價和成本明顯不配比。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)方式為：依照當(dāng)期完工之后的核算對象總成本來除以總的建筑開發(fā)面積，計算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷售面積相乘就得到本期的銷售成本。如此均攤計算得到的結(jié)果沒考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經(jīng)營成果也不具備真實性。

1.3評價指標不可以將企業(yè)業(yè)績真實反映出來

房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出周期有著很強的特殊性，其表現(xiàn)在會計年報當(dāng)中常常是業(yè)績的波動很大，對于一般公司業(yè)績的評價指標是不適用的。所以，評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績，也不可以單單用指標來論好壞，需要透過指標來觀察實際，了解其信譽資質(zhì)、資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流量與實力，以及更關(guān)鍵的表外風(fēng)險。

2房地產(chǎn)開發(fā)公司會計核算工作的完善對策

2.1收入確認規(guī)范標準的確定以及應(yīng)用

銷售房地產(chǎn)商品收入確認需要滿足兩個標準：法律標準與專業(yè)標準。有關(guān)法律標準指的是我國法規(guī)當(dāng)中要求房地產(chǎn)的銷售一定要滿足的標準或條件：比如針對出讓方式得到土地使用權(quán)，沒有依據(jù)出讓合同要求支付所有的土地使用權(quán)的出讓金，沒有得到土地使用權(quán)相關(guān)證書，以及沒有依據(jù)出讓合同要求來進行開發(fā)投資的，還有權(quán)屬存在爭議的，沒有依法登記來取得權(quán)屬證書的一系列房地產(chǎn)不能進行買賣。與法律標準不符的，就算房地產(chǎn)商品早已開發(fā)完成，還可能取得了報酬，且轉(zhuǎn)移風(fēng)險，這樣也不可以作為收入進行確認，相關(guān)的法律標準屬于專業(yè)標準的基礎(chǔ)條件。而專業(yè)標準指的是會計準則以及會計機制中要求的商品銷售收人的確認規(guī)范。專業(yè)標準收入確認通常是以報酬與風(fēng)險的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作標準，在理論上較為合理，然而因為房地產(chǎn)業(yè)銷售方法的復(fù)雜性以及多樣性，實際操作過程中存在很大困難。銷售合同屬于在房屋沒有建成完工之前的預(yù)銷售，企業(yè)無論有沒有收取款項，都不屬于現(xiàn)實的銷售業(yè)務(wù)。預(yù)售合同簽訂且對預(yù)收貨款進行收取與收入確認條件不符，不可以作為實現(xiàn)銷售的依據(jù)，針對正式房屋銷售合同的簽訂，因為商品所有權(quán)主要報酬以及風(fēng)險還沒有轉(zhuǎn)移到買方，與《企業(yè)會計準則收人》中的有關(guān)要求不符，也不可以確認為收入，買方在獲取商品房產(chǎn)權(quán)證的時候確認收入，就會造成收入的滯后，與收入確認原則不符。所以，雖然房屋產(chǎn)權(quán)證書屬于房屋所有權(quán)標志，然而并不是確認收入的唯一必要性條件。

2.2計劃銷售價格理念的引入，使得銷售收入和成本相配比

計劃銷售價格概念引入，處理和銷售收入不相配比的狀況。即開發(fā)房屋滿足可銷售狀態(tài)的時候，企業(yè)依照朝向、樓層、地段、市場、成本等因素來制定計劃銷售價格，將其作為成本分配的標準，用實際的開發(fā)成本來除以計劃的銷售總額計算出計劃銷售成本率對商品房成本進行結(jié)轉(zhuǎn)。實際工作過程中，因為開發(fā)規(guī)模的大小不同，還能夠分成實際售價成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法以及計劃售價成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法。有關(guān)實際售價成本率法，就是在季度的前兩個月依照實際售價乘計劃銷售成本得到季末的銷售成本的方法進行調(diào)整。此種方式對于開發(fā)規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)較為實用，其優(yōu)點為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個月受到房價的影響會存在一定的誤差，而且不可以準確及時地提供具體的成本資料。而計劃售價成本率法，是一直依照計劃售價乘計劃銷售成本率的方法進行結(jié)轉(zhuǎn)。此種方法不足為結(jié)轉(zhuǎn)的工作量很大，然而遵循著一貫性的原則，所提供的信息及時可靠，而且可以把結(jié)轉(zhuǎn)成本的工作量逐一分散到日常工作當(dāng)中，在一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中都能適用。

2.3增加信息的披露內(nèi)容，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中披露信息含量

（1）需要增加土地儲備量與成本組成的信息。因為房地產(chǎn)開發(fā)成本當(dāng)中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲備與土地儲備成本情況，一定程度上對于開發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展有決定作用，信息使用人依靠企業(yè)所披露土地使用權(quán)的總額不能對土地儲備信息進行判斷。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報告的附注當(dāng)中披露土地的儲備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應(yīng)當(dāng)增加披露分項現(xiàn)金流量的信息。以公司中每一個開發(fā)項目作為基本單位，對經(jīng)營開發(fā)過程當(dāng)中所形成的現(xiàn)金流量進行披露，包含房地產(chǎn)銷售得到的現(xiàn)金、采購工程物資與工資支付需要的現(xiàn)金，借此提升現(xiàn)金流量信息的關(guān)鍵性。

3結(jié)束語

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場還沒有完全發(fā)展成熟，現(xiàn)行機制對有的業(yè)務(wù)會計處理沒有明確要求或者要求不夠嚴密，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算和實際狀況存在很大出入，有關(guān)企業(yè)會計核算中有很多問題。但是，伴隨市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，由于市場經(jīng)濟在我國逐漸健全，伴隨新會計機制以及會計準則地，會計核算工作一定會不斷的完善規(guī)范起來。

參考文獻

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