房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

（一）房地產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)和生活的基本載體，是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要物質(zhì)要素。自改革開放以來(lái)，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展能夠有效構(gòu)成一個(gè)良性循環(huán)的城市產(chǎn)業(yè)鏈，在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)過(guò)程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、輕紡及家電等50多個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)部門，它的發(fā)展能夠帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同繁榮。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是構(gòu)成社會(huì)財(cái)富生產(chǎn)的重要部門，很多國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GNP的比重一般都在6%-12%左右。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，其能夠有效帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、提高人民的生活水平、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，我們不可忽視的是，房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)業(yè)，其自身?yè)碛兄煌谄渌a(chǎn)業(yè)的特殊特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資具有資金需要量大、開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，變現(xiàn)性差、不可移動(dòng)，壽命周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)寄投資額大，政策影響性等特點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)投資又是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)行業(yè)，房地產(chǎn)投資的這些特點(diǎn)都決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的投機(jī)性和風(fēng)險(xiǎn)性，這些都要求國(guó)家運(yùn)用政府控管手段減輕房地產(chǎn)業(yè)的各種不穩(wěn)定因素，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、持續(xù)快速發(fā)展，避免造成一些國(guó)家由于房地產(chǎn)業(yè)違背客觀規(guī)律發(fā)展而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的政府管控的措施

目前，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、稅費(fèi)、利率、貸款、保險(xiǎn)、公積金管理及價(jià)格管理等措施。為保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)安全，政府對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)節(jié)與控制十人重要，但基于我國(guó)目前政管控的現(xiàn)狀，也應(yīng)對(duì)相應(yīng)的管控措施加以重視，以便更加利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的合理管控。

（一）宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控的緊密配合只有房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)安全得到保證，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，因此，采取有效手段對(duì)各種已知或未知影響因素進(jìn)行預(yù)防，將顯得十分有必要。在市經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全不久需要自我調(diào)節(jié)，而且還需要政府機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的管控。政府在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全進(jìn)行管控時(shí)，不僅要充分考慮到宏觀調(diào)控措施，對(duì)于微觀調(diào)控措施也需提高重視度，使兩者能夠在緊密的配合之下，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的安全。其中，政府的宏觀調(diào)控主要是指其采取相應(yīng)的法律、行政和經(jīng)濟(jì)手段來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的干預(yù)，宏觀調(diào)控措施主要是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整體的調(diào)控，其能起到大的主導(dǎo)作用；而在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，政府也應(yīng)該采取微觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一個(gè)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管控，并能過(guò)相應(yīng)的規(guī)章制度，約束并導(dǎo)正房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。通過(guò)政府將宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控的有效結(jié)合，從而使政府對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的管控能夠發(fā)揮有效的作用。

（二）分析市場(chǎng)形勢(shì)及時(shí)采取相應(yīng)措施在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，由于各種因素的引導(dǎo)與作用，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有巨大的波動(dòng)性，因此，政府在進(jìn)行控管時(shí)，應(yīng)對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行合理的分析，并看清當(dāng)下時(shí)段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，再根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)原因采取相應(yīng)的管控對(duì)策。政府在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全進(jìn)行控管時(shí)，也應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行詳細(xì)分析，當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致時(shí)，則需及時(shí)采取措施對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。如由供需關(guān)系所引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，并出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承載能力時(shí)，政府便需及時(shí)清理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，并根據(jù)實(shí)際情況，增加供給或是增加需求，從而盡量保證兩者之間的平衡關(guān)系。

三、結(jié)束語(yǔ)

第2篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

內(nèi)容摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，多種因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)狀。國(guó)家層面多次出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，希望能有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)有序發(fā)展的目標(biāo)。本文根據(jù)國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以江蘇南京房?jī)r(jià)走勢(shì)為例，進(jìn)行宏觀調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)影響的分析。通過(guò)分析得出相關(guān)結(jié)論并對(duì)宏觀調(diào)控政策提出一些有效建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 房?jī)r(jià) 南京

政府宏觀政策和背景

從1998年實(shí)行住房由實(shí)物分配轉(zhuǎn)向貨幣化分配后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展。尤其是進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)的發(fā)展，由于其乘數(shù)效應(yīng)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民收入水平的顯著提高。然而在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度較高，一旦房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，形成泡沫并破滅，會(huì)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的損害。再者，一國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)間的均衡發(fā)展也相當(dāng)重要。對(duì)于過(guò)快發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)對(duì)其他的實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)“抽血”效應(yīng)，不利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。又因?yàn)樽》渴菧?zhǔn)公共品，有其特殊的價(jià)格機(jī)制，且關(guān)系到百姓的民生，國(guó)人“居者有其屋”的傳統(tǒng)樸素思想根深蒂固，房?jī)r(jià)的高企必然會(huì)對(duì)人們的生活帶來(lái)很大的影響。

由于種種原因，市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”經(jīng)常會(huì)存在失靈的情況，不能有效地配置資源。這時(shí)政府的宏觀調(diào)控就必須發(fā)揮其作用，以便社會(huì)資源更加合理有效地配置。當(dāng)然，宏觀調(diào)控也有可能會(huì)失靈。幾年來(lái)，國(guó)家多次出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，也采取了許多相應(yīng)的措施。通常國(guó)家宏觀調(diào)控的手段包括經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段、道德手段。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展階段，主要以經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控為多。包括財(cái)政調(diào)節(jié)、信貸調(diào)節(jié)、價(jià)格調(diào)節(jié)和匯率調(diào)節(jié)。因?yàn)檎暮暧^調(diào)控對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有導(dǎo)向性，一般而言，政府實(shí)行的貨幣政策有寬松的貨幣政策和緊縮的貨幣政策。宏觀調(diào)控的政策是政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的重要手段。本文旨在根據(jù)對(duì)江蘇南京新增住房房?jī)r(jià)的波動(dòng)趨勢(shì)的分析，研究宏觀調(diào)控政策的效果，期望提出合理的建議，使得調(diào)控更富有針對(duì)性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素較多且相互作用，因果關(guān)系復(fù)雜，本文主要通過(guò)研究南京近幾年來(lái)的房?jī)r(jià)漲落的變化來(lái)驗(yàn)證宏觀調(diào)控政策的效果并結(jié)合實(shí)際提出合理化意見(jiàn)。

江蘇南京2007-2011年房?jī)r(jià)環(huán)比同比價(jià)格指數(shù)如表1所示，其房?jī)r(jià)走勢(shì)如圖1所示（數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）。

從圖1表示環(huán)比的曲線中可以看出，在2007年初到2008年初南京房?jī)r(jià)的環(huán)比上升，從2008年3月出現(xiàn)環(huán)比下降，一直到2009年初。從2009年3月開始出現(xiàn)環(huán)比上漲，直到2010年年初。2010年年中房?jī)r(jià)環(huán)比價(jià)格指數(shù)略有下降，全年基本持平。2011年南京房?jī)r(jià)從4月開始環(huán)比基本出現(xiàn)下跌。從圖1表示同比的曲線可以看出，南京房?jī)r(jià)同比指數(shù)波動(dòng)得較為激烈。2007年的每月同比指數(shù)基本維持在105點(diǎn)以上，從2008年2月到2009年1月，同比指數(shù)持續(xù)下跌，跌至96.3點(diǎn)。從2008年8月到2009年6月，同比指數(shù)小于100點(diǎn)，同比出現(xiàn)下降。從2009年7月，南京房?jī)r(jià)同比指數(shù)開始上升，從2010年4月達(dá)到峰值。此后同比增速變慢。綜合同比指數(shù)曲線和環(huán)比指數(shù)曲線來(lái)看，兩條曲線在整體的趨勢(shì)是一致的，但是環(huán)比指數(shù)在反應(yīng)房?jī)r(jià)的變化上要比同比指數(shù)更加靈敏。為驗(yàn)證宏觀調(diào)控的短期效果，從環(huán)比指數(shù)的變化上，能夠比較好的反映出來(lái)。但考慮到調(diào)控的長(zhǎng)期效果，從同比指數(shù)的變化上，能較好地反應(yīng)出來(lái)。

宏觀調(diào)控政策對(duì)比分析

2007年3月，央行2007年首度再次加息（全年共計(jì)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金）；2007年6月，加強(qiáng)外資管理—進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場(chǎng)外資過(guò)熱；2007年9月，央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍—嚴(yán)厲打擊炒房行為。

由于政府接連推出土地、稅收、信貸等調(diào)控手段，從多方面進(jìn)行調(diào)控，如土地管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序、抑制投機(jī)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等，使得房?jī)r(jià)的上漲幅度有一定的減緩。對(duì)于市場(chǎng)的反應(yīng)對(duì)政策實(shí)施有其固有的延遲性，從南京房?jī)r(jià)的反應(yīng)上來(lái)看，在2007年年末的時(shí)候，環(huán)比指數(shù)略有降低，從效果上來(lái)看，調(diào)控的作用不夠明顯。從全年來(lái)看，全年的同比指數(shù)是有所上升的，從同比指數(shù)與環(huán)比指數(shù)的關(guān)系看出（1-11月的環(huán)比指數(shù)之積等于12月份同比指數(shù)），南京房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率約為7.4%。

2008年1月，國(guó)務(wù)院重拳打擊囤地；2008年6月，再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，縮進(jìn)銀根（全年共5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從年初的14.5%上調(diào)至17.5%）。上半年宏觀調(diào)控主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱和囤地現(xiàn)象，政策傾向于緊縮。但由于2008年下半年美國(guó)出現(xiàn)次貸危機(jī)，各國(guó)的經(jīng)濟(jì)都受到不同程度的影響，中國(guó)也不例外。為保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，政策的方向變化明顯。從圖1中2008年的房?jī)r(jià)走勢(shì)可以看出，房?jī)r(jià)一路下跌，可見(jiàn)金融危機(jī)的影響力。整個(gè)世界陷入危機(jī)的影響之下，各國(guó)采取了多種拯救國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的方法。從而下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策開始放松。2008年9月，降低貸款利息0.27個(gè)百分點(diǎn)，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)；2008年10月，財(cái)政部降低真實(shí)購(gòu)房需求的門檻，降貸款利息0.27個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。2009年1月，四大國(guó)有銀行宣布：執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率等。2009年上半年采取的是寬松政策為主。

針對(duì)2007年的調(diào)控局面，2008年上半年政府實(shí)行從緊的貨幣政策，表現(xiàn)了政府調(diào)控的決心，房地產(chǎn)市場(chǎng)雙量齊降，調(diào)控的效果有所體現(xiàn)。2008年下半年由于世界金融危機(jī)影響的不斷擴(kuò)大 ，政府為了保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，央行推行雙率齊降，采取適度寬松的貨幣政策，明顯有救市的傾向。從宏觀政策的定位可以看出，政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。從2008年南京房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)的變化來(lái)看，房?jī)r(jià)的變化與現(xiàn)實(shí)情況相一致，調(diào)控的目標(biāo)基本完成。房?jī)r(jià)有自身上漲的動(dòng)力，并在正面政策的推動(dòng)下，2008年下半年到2009年上半年進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲的高速期，這使得政府開始意識(shí)到房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲又將會(huì)帶來(lái)新的問(wèn)題。從而在2009年的下半年，宏觀調(diào)控政策又開始轉(zhuǎn)向。

2009年7月，加強(qiáng)貸款資金監(jiān)管，防范貸款的銀行風(fēng)險(xiǎn)。2009年12月，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，以抑制投機(jī)炒房。2009年12月，地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。從政策上看，2009年下半年由松變?yōu)榫o，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府的調(diào)控開始抑制房?jī)r(jià)上漲和炒房現(xiàn)象。中央政府出臺(tái)了抑制投機(jī)，增加供給等政策，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。調(diào)控的目標(biāo)基本與2007年一致。從2009年7月到2010年6月的同比走勢(shì)來(lái)看（同比曲線延遲6個(gè)月），曲線的走勢(shì)與調(diào)控的節(jié)奏一致。同比指數(shù)先增大，然后變小。但是在絕對(duì)的數(shù)值上，變化微小，正體現(xiàn)了調(diào)控的難度。但客觀地講，從數(shù)據(jù)上看，宏觀調(diào)控仍然起到一定的作用。

2010年1月，國(guó)十一條；2010年9月，出臺(tái)最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策—暫停發(fā)放第三套房貸；2010年10月，上調(diào)公積金貸款利率至3.5%；2010年11月，限制公積金貸款購(gòu)房首付比例等。從全年的宏觀調(diào)控政策來(lái)看，實(shí)行緊縮的財(cái)政政策，延續(xù)了2009年下半年的態(tài)度。2009年房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。中央政府意識(shí)到房?jī)r(jià)問(wèn)題后果的嚴(yán)重性和民生建設(shè)的重要性，2010年實(shí)行了更為嚴(yán)苛的政策。從限貸、限購(gòu)到限價(jià)，體現(xiàn)的是政府堅(jiān)定的決心。從同比曲線的走勢(shì)來(lái)看（同樣時(shí)間推后6個(gè)月），曲線表現(xiàn)為總體持續(xù)下降?？梢?jiàn)調(diào)控的政策在長(zhǎng)期的作用之下，起到一定的作用。但在2011年的1月和2月，南京房?jī)r(jià)同比仍有上漲。當(dāng)然，在2011年開始采用新的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法也可能帶來(lái)數(shù)據(jù)波動(dòng)。

2011年1月到6月，央行連續(xù)上調(diào)準(zhǔn)備金率，全年采取緊縮財(cái)政政策，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控深化。從上半年的調(diào)控可以看出，在各種嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，從環(huán)比的走勢(shì)來(lái)看，2011年全年的房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)呈下降趨勢(shì)，2011年12月同比為99.7%；2012年5月，定基指數(shù)為99.1%。這些數(shù)據(jù)表明宏觀調(diào)控效果凸顯。

從南京房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，環(huán)比指數(shù)在反應(yīng)宏觀調(diào)控的效果上比較靈敏，更能體現(xiàn)市場(chǎng)情況的瞬時(shí)變化；同比指數(shù)的變化更能反應(yīng)調(diào)控效果的累積效應(yīng)，趨勢(shì)更加明顯。在時(shí)間軸上，同比數(shù)據(jù)反應(yīng)現(xiàn)實(shí)調(diào)控政策的效果約有半年左右的滯后?？梢钥闯?，南京房?jī)r(jià)指數(shù)的走勢(shì)基本上與宏觀調(diào)控的調(diào)控方向是一致的?，F(xiàn)實(shí)中人們也沒(méi)有感覺(jué)到房?jī)r(jià)的回落，與數(shù)據(jù)反映的情況基本一致。但是，地方政府與開發(fā)商的言行使得人們對(duì)調(diào)控能否持之以恒有所懷疑。

現(xiàn)階段政府進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的建議

基于以上分析，筆者建議政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控的當(dāng)下，必須認(rèn)清調(diào)控的范圍、調(diào)控的目標(biāo)以及調(diào)控的結(jié)果。宏觀調(diào)控的本質(zhì)是彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺陷與不足。政府的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)是使得市場(chǎng)具有更好的功能，并應(yīng)更加看重調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的改善結(jié)果。在運(yùn)用宏觀調(diào)控手段進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候，政府應(yīng)該著重考慮各種手段對(duì)于具體問(wèn)題的作用效果。在行政、經(jīng)濟(jì)、法律手段中選擇合適的手段，必要時(shí)，通過(guò)各種手段的配合運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)調(diào)控的目標(biāo)。

總的來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)當(dāng)立足于經(jīng)濟(jì)手段，并在運(yùn)用金融手段的同時(shí)，著重區(qū)分消費(fèi)性需求和投資性需求。政策應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制投資性購(gòu)房需求，同時(shí)要傾向于支持民眾的正常居住需求。政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行政手段的調(diào)控，將房?jī)r(jià)的快速上漲，納入到地方政府及官員的考核制度中，建立相關(guān)的問(wèn)責(zé)制度，并出臺(tái)規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管制度，得以充分發(fā)揮調(diào)控的作用。建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展至關(guān)重要。在完善相關(guān)制度方面，政府盡快完善公積金制度，使之覆蓋更多的人；完善保障性住房體系，使得更加公平和有效的分配保障性住房資源；完善土地管理制度，使得土地的流轉(zhuǎn)和使用更加有效率，根本上解決土地供求問(wèn)題；完善售房制度，最大限度地消除開發(fā)商和購(gòu)房者之間的信息不對(duì)稱。同時(shí)，由于“分稅制”的原因，土地出讓金一度是地方政府財(cái)政的大部分來(lái)源。地方政府基于自身利益的考慮，考慮到GDP的政績(jī)考核，使得地方政府在執(zhí)行中央下達(dá)的調(diào)控任務(wù)時(shí)，表現(xiàn)為“不作為”使得調(diào)控的效力減弱。通過(guò)處理好中央政府和地方政府的稅收分配問(wèn)題，對(duì)于土地市場(chǎng)以及二級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控起到積極作用。選擇時(shí)機(jī)出臺(tái)限制人均住房面積的政策法規(guī)，使我國(guó)稀缺的土地資源得到更加合理的使用，澤惠后代，緩解住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，有效控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

參考文獻(xiàn)：

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2.徐宇.房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控問(wèn)題分析及對(duì)策研究[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2011（9）

第3篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

首先，從已經(jīng)使用過(guò)的“兩只手”說(shuō)起。第一只手，宏觀政策，也就是說(shuō)亞當(dāng)·斯密的“看不見(jiàn)的手”，這些政策是一直都在使用，而且顯然一直會(huì)被繼續(xù)使用下去的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格首先是個(gè)與宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀政治都相關(guān)的重要問(wèn)題。但是，如果我們關(guān)注一下媒體的報(bào)道和市場(chǎng)的反響就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控的對(duì)象和目標(biāo)之間，有著長(zhǎng)期的落差。

有兩個(gè)現(xiàn)象可能是政策制定者始料未及的：一是老百姓對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買需求竟然如此強(qiáng)烈，以至于中央政府的全力背書也不能讓他們等待更多的時(shí)間；二是“史上最嚴(yán)厲”的金融門檻也攔不住老百姓從兜里掏出更多的錢，湊出更多的首付和月供。

這兩種現(xiàn)象歸納起來(lái)，就是說(shuō)，無(wú)論從意愿還是能力上看，房屋需求的整體剛性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象。百姓想，且能夠買房，無(wú)論政府說(shuō)什么。

而這種所謂的剛性又由于“空置率高企”的一系列報(bào)道而顯得更加不可捉摸。大量的媒體報(bào)告說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率極高，數(shù)字從數(shù)千萬(wàn)平米到數(shù)十億平米不等。網(wǎng)民們自發(fā)形成的“曬空樓”行為更從消費(fèi)者層面將空置率指標(biāo)具象化。我們不能理解：既然剛性需求高，那么大家買房子都是要住的；既然在住，房子為什么又是空著的呢？但我想，恰恰正是這一對(duì)矛盾的現(xiàn)象，揭示了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與其他任何一種行業(yè)，與其他任何一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)的巨大區(qū)別。因?yàn)榉课萦惺袌?chǎng)價(jià)值和使用價(jià)值兩個(gè)屬性。電表不轉(zhuǎn)，只能說(shuō)它們沒(méi)有實(shí)現(xiàn)它們的使用價(jià)值，不代表它們沒(méi)有實(shí)現(xiàn)它們的市場(chǎng)價(jià)值；我們口口聲聲說(shuō)“空置率”，其實(shí)并不是“未出售率”。老百姓辛辛苦苦買了房子，其實(shí)并不是主要為了住的。

那么，他們用來(lái)干什么呢？他們用來(lái)存儲(chǔ)財(cái)富。換句話說(shuō)，我們看到了中國(guó)幾千年以來(lái)經(jīng)濟(jì)的核心特色在幾十年沉寂后又一次顯現(xiàn)：不動(dòng)產(chǎn)(以前是地現(xiàn)在是房)不是一般商品，它成了一種一般等價(jià)物，而這種一般等價(jià)物的存在目的不是用來(lái)流通，而是用來(lái)儲(chǔ)存。這是只有中國(guó)才會(huì)出現(xiàn)的，對(duì)于很多西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)說(shuō)卻是匪夷所思的現(xiàn)象。房產(chǎn)，替代了銀行儲(chǔ)蓄，成了中國(guó)民間財(cái)富儲(chǔ)備的終極方式。

面對(duì)這種既屬于宏觀經(jīng)濟(jì)范疇內(nèi)，卻又在世界上任何一本經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書中都找不到解決方案的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，我們的調(diào)控仍然采用了一系列常規(guī)的經(jīng)濟(jì)手段，所以，很顯然難于見(jiàn)效。不妨回顧一下最近幾次調(diào)控的基礎(chǔ)思路：空置率高意味著市場(chǎng)有水分；擠掉水分的方式是減少市場(chǎng)需求從而降低售價(jià)；減少市場(chǎng)需求的方法是：增加二手房交易成本(上一次調(diào)控辦法)；提高購(gòu)買成本(包括貸款比例和利率，是上次和這次調(diào)控都用了的辦法)；提高供給(這是最近幾乎每次調(diào)控都會(huì)提到辦法，即增加保障性住房供給)；增加持有成本(這是一直在討論的物業(yè)稅)。

但是，對(duì)于一個(gè)將房屋作為一般等價(jià)物的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，由于它對(duì)于房屋變現(xiàn)的需求被降至最低，“擁有”本身即是目的，因而無(wú)論怎樣提高各個(gè)后續(xù)環(huán)節(jié)的成本，都無(wú)法從本質(zhì)上降低人們對(duì)于房屋的渴望。

經(jīng)濟(jì)政策有困難，那么第二只手，行政干預(yù)怎樣呢？我們同樣發(fā)現(xiàn)，這些政策同樣步履維艱。從前幾年著名的“南京控制房?jī)r(jià)方案”可以發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)解決不了的問(wèn)題，行政手段解決起來(lái)甚至更加困難。南京物價(jià)局當(dāng)時(shí)的處理手段是，開發(fā)商的房?jī)r(jià)一旦報(bào)備，就不許上漲。但是這樣的結(jié)果甚至是在根本上拒絕市場(chǎng)機(jī)制，因?yàn)槲飪r(jià)上漲的本質(zhì)原因并不是銷售商的提價(jià)，而是市場(chǎng)需求的增加。就算政府可以明文控制銷售商的提價(jià)，但是由于需求仍然存在，那么控制價(jià)格的結(jié)果就只能導(dǎo)致短缺。開發(fā)商由于不能賺到期望的利潤(rùn)而惜售，客戶則迅速買光市場(chǎng)上的存貨，結(jié)果短缺又導(dǎo)致供需關(guān)系進(jìn)一步緊張，價(jià)格“懸湖”進(jìn)一步膨脹，結(jié)果政府本來(lái)想平抑房?jī)r(jià)，最后卻導(dǎo)致房?jī)r(jià)內(nèi)在的供需關(guān)系進(jìn)一步繃緊，只要政府一個(gè)不留神，房?jī)r(jià)便如同脫韁的野馬一路狂奔。從2007年以來(lái)的每一次房?jī)r(jià)調(diào)控，其中所包括的行政指令越多，越會(huì)看到這樣一種尷尬的局面：每次政策一出臺(tái)，交易量便冷清下來(lái)，價(jià)格卻堅(jiān)挺不動(dòng)；一旦監(jiān)管放松，房?jī)r(jià)和地價(jià)又會(huì)報(bào)復(fù)性地上漲。這種“一管就死，一放就瘋”的現(xiàn)象幾乎成了行政指令干預(yù)市場(chǎng)的基本特征。

最近我們又看到了一項(xiàng)新的政策，那就是：土地市場(chǎng)監(jiān)管。當(dāng)然，這是好事，但是，從預(yù)期的目標(biāo)來(lái)看，仍然會(huì)非常艱難。目前土地市場(chǎng)監(jiān)管的方法是，圈定100多個(gè)重點(diǎn)城市，從土地交易上硬性制止所謂“地王”，也就是高地價(jià)的土地交易的產(chǎn)生。但是，實(shí)際上就連國(guó)土資源部2009年的研究也指出，地價(jià)不能說(shuō)是房?jī)r(jià)過(guò)高的原因，至少在很大程度上是這樣。對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中所占的比例遠(yuǎn)不足一半。所以，就算我們能夠平抑地價(jià)，對(duì)于很多城市的房?jī)r(jià)而言也不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的影響。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，即便有些城市的房?jī)r(jià)中地價(jià)所占幅度較大，但從土地交易和房屋交易的本質(zhì)來(lái)看，降低了土地成本并不能解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，因?yàn)?，與很多基礎(chǔ)消費(fèi)品不同，房屋作為一種買房市場(chǎng)的高價(jià)格商品，它的實(shí)際交易價(jià)格主要決定不是通過(guò)成本，而是通過(guò)供需關(guān)系。換言之，哪怕市場(chǎng)上房子的成本都只有1000塊一平米，但是只要市場(chǎng)的需求足夠強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)照樣能夠上三萬(wàn)，或者上五萬(wàn)。我們甚至可以把自己想象成一個(gè)二手房的交易者，如果我們由于各種特殊原因（比如，單位分房）而買到了極端便宜的房子，而房子的市價(jià)是我們買入價(jià)的10倍，那么當(dāng)我們出售這套房屋的時(shí)候，難道我們會(huì)不按照市價(jià)去出售，而是按照我們自己購(gòu)買成本加上一個(gè)合理利潤(rùn)率（比如30%）出售嗎？由于控制“地王”完全不能夠增加市場(chǎng)有效供給，所以這件事在本質(zhì)上是把本來(lái)應(yīng)該由地方政府獲得的土地利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到了開發(fā)商手里，但是對(duì)于最終購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)情形沒(méi)有發(fā)生任何變化。

最后，當(dāng)發(fā)現(xiàn)上述“兩只手”都不太容易有效實(shí)施的時(shí)候，可以考慮“第三只手”，那就是：地方政策（比如城市規(guī)劃）作為一個(gè)可考慮的實(shí)施方向。當(dāng)然，本文不可能真正深入探討城市規(guī)劃的全部經(jīng)濟(jì)意義，但是我們可以從一些明顯的方面加以例證。

為什么城市規(guī)劃會(huì)有用？那是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本特點(diǎn)是：地方性。對(duì)于一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)而言，越是宏觀政策，對(duì)它的直接影響力就越大，比如，由于鋁材或焦糖是全國(guó)性的流動(dòng)商品，其價(jià)格變動(dòng)也是全國(guó)性的，因而主要依賴這些原材料的全國(guó)性飲料，比如可口可樂(lè)（其管理幾乎是全球性的），自然也很容易成為一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)手段容易影響的商品。肯德基之類的快餐雖然看似地方性很強(qiáng)，但其原料大部分由其自身的統(tǒng)一飼養(yǎng)場(chǎng)提供，非自行提供的也大多采用全國(guó)乃至全球統(tǒng)一采購(gòu)的方式，房租在其產(chǎn)品中的成分很低，因而這類快餐行業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化也是反應(yīng)最為迅速的。今年的通貨膨脹中，最早做出反應(yīng)調(diào)整全國(guó)統(tǒng)一售價(jià)的就包括數(shù)家快餐飲食集團(tuán)。但是房地產(chǎn)產(chǎn)品由于其地方性極強(qiáng)，流通商品價(jià)格因素對(duì)于它的影響程度就非常有限。例如，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)2008年和2007年鋼材的大幅度變化實(shí)際上與房?jī)r(jià)并未產(chǎn)生出明顯相關(guān)性，盡管鋼材是房屋建造中的不可或缺的原材料。

我們甚至可以這樣說(shuō)，中央調(diào)控政策的通用性（或者說(shuō)全國(guó)性）與房地產(chǎn)行業(yè)的地方性之間的矛盾，是迄今為止房?jī)r(jià)調(diào)控不成功的本質(zhì)原因之一。因?yàn)橥ㄓ谜哂肋h(yuǎn)是處理粗的原則性問(wèn)題，它只能在一個(gè)統(tǒng)一的原則框架下生效，而房地產(chǎn)行業(yè)的核心原材料：土地，則是每一塊都不同，完全無(wú)法用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)加以描述和管理，所以幾乎所有的硬性調(diào)控政策，只能極其有限地影響房?jī)r(jià)，卻無(wú)法觸及房?jī)r(jià)的核心，那就是：當(dāng)?shù)氐娜撕彤?dāng)?shù)氐囊亍?/p>

而這些要素，卻是可以通過(guò)城市規(guī)劃手段加以約束或調(diào)整的。在這些要素中，規(guī)劃手段對(duì)于兩類要素尤其擅長(zhǎng)調(diào)整，那就是：自然要素和技術(shù)要素。

自然要素是房?jī)r(jià)的重要決定性要素。我們不能通過(guò)通行政策或手段，改變一條河，一座山的位置，一條鐵道，一條高速公路，或者一種心理現(xiàn)象。從經(jīng)濟(jì)意義上，由于其變更難度太大，實(shí)際上具有某些與自然要素類似的特質(zhì)。所以，我們也不能改變北京人對(duì)于南城長(zhǎng)久以來(lái)所形成的認(rèn)知，至少在短期內(nèi)不能。而這些要素，比起建筑成本或者交易成本或者保有成本而言，對(duì)于房?jī)r(jià)的決定性作用更大。舉例來(lái)說(shuō)，如果我們習(xí)慣于將一個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)空間（具有良好的自然環(huán)境或類自然環(huán)境要素）規(guī)劃為某種高收入人群所能享用的居住空間，這里在城市中便會(huì)出現(xiàn)一個(gè)房?jī)r(jià)峰值，而這種現(xiàn)象不會(huì)被某處的房?jī)r(jià)跌落所抵消。此外，這種空間價(jià)值分配的不均衡性不僅影響了房屋均價(jià)，還影響到整個(gè)城市房?jī)r(jià)分布的健康。高檔房屋與低檔房屋之間的區(qū)別過(guò)大，會(huì)帶來(lái)社會(huì)鴻溝增加等一系列負(fù)面社會(huì)效果，這將進(jìn)一步放大房?jī)r(jià)過(guò)高所產(chǎn)生的社會(huì)不和諧因素。

第4篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)

市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 政府宏觀調(diào)控

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914(2011)03-277-03

一、引言

隨著我國(guó)工業(yè)化與城市化的進(jìn)程不斷推進(jìn)．房地產(chǎn)市場(chǎng)在住房制度改革后得到了快速發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響重大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到我國(guó)的國(guó)計(jì)民生?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，出現(xiàn)了一些不容忽視的問(wèn)題。直接表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結(jié)構(gòu)不合理以及房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)等一系列問(wèn)題。面對(duì)這些僅靠市場(chǎng)機(jī)制已不能解決的問(wèn)題，政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)要取得預(yù)期的調(diào)控成效．必須從市場(chǎng)和政府兩個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行。對(duì)于如何有效發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制和政府宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用也就成為了熱點(diǎn)研究問(wèn)題。

研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的文獻(xiàn)較多，大致可分為兩類，一類是從市場(chǎng)和政府兩方面進(jìn)行分析的。另一類是單從政府調(diào)控分析的。

(一)從市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究

趙傳偉(2006)從市場(chǎng)和政府兩個(gè)方面的運(yùn)行機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行了研究。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制來(lái)分析，他認(rèn)為企業(yè)和個(gè)人追求利益最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特性，但是在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關(guān)法律法規(guī)則說(shuō)明了其運(yùn)行的不規(guī)范性。此外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行并不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，其商品的價(jià)格也不能反映商品的真實(shí)信息，這必然導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不正常。從政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控機(jī)制分析，作者提出正是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)存在著以上的不足，因此需要政府對(duì)此加以宏觀調(diào)控。而我國(guó)由于地方政府與中央政府的政策目標(biāo)差異，使得政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果并不理想。因此作者提出需要在市場(chǎng)機(jī)制和政府運(yùn)行機(jī)制兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控才能取得相應(yīng)的成效。張躍慶(2005)認(rèn)為價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題，對(duì)于很多開發(fā)商和學(xué)者提出的房地產(chǎn)價(jià)格只能由供求決定的說(shuō)法，他認(rèn)為是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際的。他提出房地產(chǎn)商品價(jià)格與一般商品價(jià)格一樣，都是由成本+利潤(rùn)構(gòu)成的，而之所以我國(guó)的利率機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不起作用的原因是房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率不是由房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的，而是轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。他認(rèn)為只有提高房地產(chǎn)市場(chǎng)化的水平。國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)機(jī)制，就一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)生國(guó)家預(yù)定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況后，認(rèn)為需求結(jié)構(gòu)的變化主要與住房?jī)r(jià)格有關(guān)，與硬性指標(biāo)關(guān)聯(lián)不大，單靠行政的手段使需求適應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以達(dá)到目的，并對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出了相關(guān)政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產(chǎn)行業(yè)壟斷枧角，提出要斬?cái)喈a(chǎn)業(yè)鏈條，用市場(chǎng)機(jī)制重新整合房地產(chǎn)業(yè)．并提出房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工與銷售、物業(yè)管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費(fèi)；成立房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)管理局，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特許化管理等政策建議?？梢?jiàn)，從市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面研究的文獻(xiàn)并不多。以上學(xué)者的研究從不同的視角分析了市場(chǎng)和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，但是對(duì)二者在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中如何作用的機(jī)理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制與政府責(zé)任在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用來(lái)制定對(duì)策。

(二)從政府層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究

目前大多數(shù)的文獻(xiàn)研究集中于政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的責(zé)任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策和住房保障政策四個(gè)方面對(duì)政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了效應(yīng)分析。黎顯揚(yáng)(2010)分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性與可行性，提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要途徑分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式，直接調(diào)控手段有價(jià)格指導(dǎo)和價(jià)格管制，計(jì)劃，規(guī)劃以及管理手段；間接調(diào)控手段有經(jīng)濟(jì)手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響．認(rèn)為地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，從受益者向監(jiān)督者轉(zhuǎn)變，以在房地產(chǎn)調(diào)控中充分發(fā)揮出地方政府作用。陳丹(2009)認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。迫切需要政府通過(guò)宏觀調(diào)控予以調(diào)解控制，但利率調(diào)控房?jī)r(jià)失效，土地儲(chǔ)備制度調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)難度高、效果差，期房銷售制度改現(xiàn)房銷售制度缺少相應(yīng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)以及開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)性工作準(zhǔn)備不足。以經(jīng)濟(jì)手段為主的政府宏觀調(diào)控工具已經(jīng)出現(xiàn)“調(diào)控疲勞”．進(jìn)而預(yù)示著當(dāng)前我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控或許將由以經(jīng)濟(jì)手段為主的“軟著陸”轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕姓侄螢橹鞯摹坝仓憽?。趙傳波(2009)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在整體供給過(guò)剩與價(jià)格持續(xù)上漲并存的非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格受到房產(chǎn)商的操縱，是一個(gè)供給壟斷價(jià)格而不是均衡價(jià)格，建立了政府參與下的房地產(chǎn)企業(yè)模型，通過(guò)模型分析得出政府和房產(chǎn)商在博弈過(guò)程中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱和樂(lè)觀預(yù)期，政府的政策效應(yīng)實(shí)際上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升．造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率損失和房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府政策失靈。此外．張，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色以及政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的基礎(chǔ)性作用。

綜上所述，目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)刪控的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)需要，本文將在對(duì)市場(chǎng)機(jī)制和政府責(zé)任在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用機(jī)理分析之后，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，分析市場(chǎng)失靈的具體表現(xiàn)以及我國(guó)政府所采取的政策及其效果分析，并據(jù)此提出符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策建議。

二、市場(chǎng)在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用機(jī)制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制在資源配置中起基礎(chǔ)性優(yōu)化作用，其作用的發(fā)揮是建立在兩個(gè)前提條件之上的，一是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，二是價(jià)格反映真實(shí)商品信息。若兩個(gè)條件有其一不能滿足，則市場(chǎng)機(jī)制在配鼴資源時(shí)會(huì)出現(xiàn)“市場(chǎng)失靈”。

(一)市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析

我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變后，市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”就通過(guò)價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中起著基礎(chǔ)性的配置作用。市場(chǎng)機(jī)制包括價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中．市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制有其自身

的特點(diǎn)。

1．供求機(jī)制。供求機(jī)制是通過(guò)供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當(dāng)供過(guò)于求時(shí)，供給商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，此時(shí)為買方市場(chǎng)，價(jià)格下跌；反之．當(dāng)供小于求時(shí)，買方競(jìng)爭(zhēng)激烈，為賣方市場(chǎng)．價(jià)格上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其特殊性。供求機(jī)制發(fā)揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機(jī)制的作用范圍有限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性，一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的短缺很難由其他區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)彌補(bǔ)。此外。就算是同一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)由于建筑風(fēng)格等的差異，其他房地產(chǎn)也難以替代。二是房地產(chǎn)供求均衡需要較長(zhǎng)時(shí)間完成，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不像其他商品市場(chǎng)，其建設(shè)周期較長(zhǎng)，在需求變化后，不能及時(shí)調(diào)整供給以符合市場(chǎng)需求。三是滿足需求的方式較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅可以通過(guò)提高增量房地產(chǎn)的供給來(lái)滿足市場(chǎng)需求。還可以通過(guò)改變存量房地產(chǎn)的用途，如出租轉(zhuǎn)出售等來(lái)滿足需求。

2．價(jià)格機(jī)制。價(jià)格機(jī)制是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格圍繞其價(jià)值波動(dòng)的變化來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求，從而使供求趨于平衡，優(yōu)化資源配置。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，若房屋銷售價(jià)格上漲。則會(huì)使社會(huì)有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價(jià)格下跌．則會(huì)增加社會(huì)有效需求，供給減少。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比價(jià)的變化也可以促進(jìn)存量房地產(chǎn)的流通，存量房地產(chǎn)如能有效進(jìn)入流通領(lǐng)域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。

3．競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是其動(dòng)力機(jī)制，包括爭(zhēng)奪土地、市場(chǎng)、資金、人才以及先進(jìn)技術(shù)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單單是供給商之間的競(jìng)爭(zhēng)，買方之間的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品具有差異性，特殊地理位置的房地產(chǎn)具有特殊的使用價(jià)值，買方會(huì)因此競(jìng)相提價(jià)，從而使得其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還具有區(qū)域性，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有較強(qiáng)的區(qū)域性是一致的。房地產(chǎn)商為了吸引顧客，會(huì)在價(jià)格、質(zhì)量以及物業(yè)管理等方面展開競(jìng)爭(zhēng)。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中“市場(chǎng)失靈”的表現(xiàn)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中“市場(chǎng)失靈”表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡，二是市場(chǎng)信息不對(duì)稱，三是房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)，四是供給結(jié)構(gòu)不合理。下面對(duì)每個(gè)問(wèn)題逐一詳述：

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象，而且供需不平衡有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，這從近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(lái)(見(jiàn)表1)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工的套數(shù)均小于住宅銷售的套數(shù)，且有逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)。直接的后果是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下(見(jiàn)圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個(gè)方面：一是我國(guó)改革開放以來(lái)，城市化進(jìn)程加快，城市人口快速增長(zhǎng)?？陀^上對(duì)房地產(chǎn)的需求加大；二是我國(guó)城市批準(zhǔn)建設(shè)用地有限．土地供給不能滿足快速增長(zhǎng)的需求，致使“地王”頻現(xiàn)；三是房地產(chǎn)商囤積土地、“捂房”現(xiàn)象嚴(yán)重。使房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給減少。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為嚴(yán)重，虛增了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱。信息不對(duì)稱指的是交易一方對(duì)交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時(shí)性與連貫性方面存在差別。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)防信息不對(duì)稱的成本費(fèi)用高，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的現(xiàn)象比起其他產(chǎn)品市場(chǎng)更為明顯。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于信息不對(duì)稱已造成了諸多問(wèn)題，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)鏈條中，只有消費(fèi)者是信息不對(duì)稱的受害者．而開發(fā)商則無(wú)疑占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)地位，我國(guó)市場(chǎng)管理層還沒(méi)有建成中立的、公開的信息體系。

3．房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商通過(guò)正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)追求利益最大化本無(wú)可厚非，但是我國(guó)房地產(chǎn)商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場(chǎng)提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價(jià)格，并且因此給消費(fèi)者的合法權(quán)益造成了不必要的損失，使得整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展也因此遭受損害。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，房地產(chǎn)商土地囤積逐年增長(zhǎng)(見(jiàn)圖2)，房屋空置率過(guò)高同時(shí)價(jià)格又不斷飆升，本身就說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行中的不規(guī)范性。

4．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理。供給結(jié)構(gòu)不合理是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的問(wèn)題之一，表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是戶型結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價(jià)格結(jié)構(gòu)不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對(duì)來(lái)說(shuō)占比大，且逐年增加。

三、政府在房地產(chǎn)運(yùn)行中的責(zé)任

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行在市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用的兩個(gè)前提條件方面均存在不足．存在“市場(chǎng)失靈”，需要政府從社會(huì)收益最大化的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

(一)政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府主要是通過(guò)土地出讓管理、財(cái)政稅收政策、對(duì)信貸資源的疏導(dǎo)以及住房保障政策來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，以促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，同時(shí)兼顧房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平性。

1．土地出讓管理機(jī)制。由于我國(guó)土地是國(guó)家所有的，私人沒(méi)有土地的所有權(quán)，因此政府有責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化及價(jià)格的漲落來(lái)調(diào)節(jié)土地的出讓計(jì)劃。通過(guò)變動(dòng)土地出讓數(shù)量及出讓方式．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)和供給數(shù)量，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。

2．財(cái)政稅收機(jī)制。財(cái)政稅收機(jī)制是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段之一，政府通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的課稅對(duì)象、交易數(shù)額以及征收稅率的大小的調(diào)節(jié)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求和有效供給，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的變動(dòng)．實(shí)現(xiàn)政府預(yù)期的政策目標(biāo)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置。

3．信貸政策機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金來(lái)源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機(jī)制可以從金融調(diào)控的視角對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模的管理以及利率的變動(dòng)．可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購(gòu)房者需求的大小。從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)。

4．住房保障機(jī)制。我國(guó)中低收入者比例非常大，必須有相關(guān)的住房保障機(jī)制來(lái)保障迭一群體的基本住房需求。政府通過(guò)制定相關(guān)的住房政策，如修建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、規(guī)定房地產(chǎn)商在開發(fā)過(guò)程中經(jīng)適房的修建比例等政策來(lái)保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施及其效果分析

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一系列問(wèn)題．我國(guó)政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。

1．土地政策分析。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題是一個(gè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，用土地出讓管理措施來(lái)調(diào)控結(jié)構(gòu)性矛盾，其政策效果不強(qiáng)。更重要的是我國(guó)是多渠道、多源頭供應(yīng)土地。由于我國(guó)財(cái)政體制的原因，地方“土地財(cái)

政”的局面難以改變．導(dǎo)致地方政府和中央政府的調(diào)控目標(biāo)不一致，通過(guò)土地出讓管理措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)針對(duì)性不強(qiáng)。

2．財(cái)政政策分析。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)需求調(diào)控中，出臺(tái)了一系列相關(guān)的房地產(chǎn)稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，還有諸如二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅等，這些政策的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需達(dá)到平衡。

3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)常用的調(diào)控手段，諸如調(diào)整準(zhǔn)備金率、調(diào)整住房公積金存貸款利率、調(diào)整購(gòu)房首付比例等。如2010年4月15日對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)暫緩發(fā)放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。

4．住房保障政策分析。1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房改革的目標(biāo)就包括要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，政府在調(diào)控的過(guò)程中也加大了保障性住房供給的干預(yù)。但是我們從表2和表3可以看到無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對(duì)經(jīng)適房的價(jià)格管制使得房地產(chǎn)開發(fā)商不愿投資低利潤(rùn)的經(jīng)適房，而是投向高利潤(rùn)的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監(jiān)督機(jī)制的缺乏，政策未能得到有效實(shí)施。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策建議

綜合以上分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控都存在不完善之處，需要從市場(chǎng)機(jī)制和政府運(yùn)行機(jī)制兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)控，才能促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

第5篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

自2003年以來(lái)，中央政府一直在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但多次調(diào)控后都經(jīng)歷了報(bào)復(fù)性反彈，除了由于已出臺(tái)宏觀調(diào)控政策尚未超越其自身的局限性外，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購(gòu)房個(gè)人，都因不同的利益和做法影響了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的預(yù)期。因此，我們必須站在國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大局上，認(rèn)真貫徹中央穩(wěn)中求進(jìn)的方略，切實(shí)執(zhí)行國(guó)家的宏觀政策并及時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，促使房?jī)r(jià)合理回歸和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展這兩大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。具體而言，要以完善差別化住房信貸和稅收政策為杠桿，以統(tǒng)籌新建商品住宅建設(shè)為重點(diǎn)，以完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為手段，緊緊圍繞調(diào)控房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式的“兩大任務(wù)”，不斷完善住房保障體系和新建商品住宅的“兩大體系”，適應(yīng)短期調(diào)控與中長(zhǎng)期穩(wěn)步發(fā)展的“兩大基點(diǎn)”，確立“科學(xué)統(tǒng)籌、總體平衡、依法規(guī)范、穩(wěn)步實(shí)施”的思路，牢牢把握房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、持續(xù)的發(fā)展方向。

二、堅(jiān)持“生命線”的能動(dòng)作用，不斷提供房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)動(dòng)力

在當(dāng)前中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為政府和全社會(huì)最為關(guān)注的焦點(diǎn)，是影響政府形象和公信力的重要問(wèn)題之一。一是隨著土地和房?jī)r(jià)暴漲，大量低收入群體和新就業(yè)群體，因買不起房或得不到起碼的住房保障而對(duì)社會(huì)不滿；二是貧富懸殊的兩極分化進(jìn)一步拉大，一邊是買不起房的低收入群體，另一邊是一擲千金買豪宅別墅，甚至購(gòu)買大量住房的高收入群體；三是制度性腐敗有惡化的趨勢(shì)，一些政府中的腐敗分子與不法開發(fā)商勾結(jié)，通過(guò)土地和房地產(chǎn)進(jìn)行權(quán)錢交易；四是政府執(zhí)行力和公信力受到威脅。

要抵制和克服各種錯(cuò)誤思想和行為，防止它們對(duì)黨和政府的污濁以及對(duì)人民群眾的危害，其中一個(gè)重要途徑就是要通過(guò)思想政治工作來(lái)教育黨員干部和人民群眾，提高社會(huì)主義覺(jué)悟和鑒別力。堅(jiān)持“生命線”這一科學(xué)論斷，就是從歷史唯物主義特別是從發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力的高度來(lái)認(rèn)識(shí)思想政治工作的能動(dòng)作用。當(dāng)前，一是要堅(jiān)持以黨和人民的利益為主，明確各級(jí)政府在解決房地產(chǎn)問(wèn)題中的職責(zé)和任務(wù)，既解決當(dāng)前中低收入群體“買房難”和“住房難”的問(wèn)題，又促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；二是堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖，把為中低收入群眾提供住房保障作為政府房地產(chǎn)政策的根本目標(biāo)，盡快解決中低收入群體住房難問(wèn)題；三是堅(jiān)持以稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段取代現(xiàn)在的行政手段干預(yù)房?jī)r(jià)的做法，引導(dǎo)房地產(chǎn)按照市場(chǎng)規(guī)律健康發(fā)展；四是加快公租房、廉租房和限價(jià)商品房等住房保障形式，著力解決好分配、管理等問(wèn)題，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)比例，滿足保障性住房和中低檔商品房的充分供給，緩解房地產(chǎn)供需矛盾，抑制房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。

三、堅(jiān)持“生命線”的主體作用，積極占領(lǐng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的輿論高地

一是要強(qiáng)化各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)攬意識(shí)。隨著“十二五”期間我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)“三駕馬車”作用的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，它將由以往在投資拉動(dòng)中起火車頭作用，轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承載作用，從而與其他新興產(chǎn)業(yè)融合共生。二是強(qiáng)化宣傳部門的職能意識(shí)。要在貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控方針、政策上當(dāng)明白人，悟透上級(jí)精神、摸清社會(huì)實(shí)情、抓好貫徹落實(shí)；要在宣傳教育上當(dāng)帶頭人，切實(shí)把中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決策目標(biāo)、本地采取的對(duì)策思路、社會(huì)執(zhí)行的方法要求，講清楚說(shuō)明白；要在監(jiān)督落實(shí)上當(dāng)責(zé)任人，積極在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)做法、培養(yǎng)宣傳典型、揭示特點(diǎn)規(guī)律上，努力成為精通本職的行家和能手。三是強(qiáng)化媒體的導(dǎo)向意識(shí)。要善于見(jiàn)微知著，樹立強(qiáng)烈的憂患意識(shí)，保持清醒頭腦，及時(shí)跟蹤媒體信息，做到見(jiàn)事早、反應(yīng)快、判斷準(zhǔn)，提高透過(guò)現(xiàn)象抓住本質(zhì)的能力；要善于激濁揚(yáng)清。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，中央出臺(tái)了一系列穩(wěn)增長(zhǎng)的措施，但房地產(chǎn)調(diào)控這根弦從未放松，防止房?jī)r(jià)反彈的警惕也從未放松。對(duì)此，我們一定要把認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到中央的決策部署上來(lái)，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策；要形成思想共識(shí)。各級(jí)部門都要圍繞黨和國(guó)家大局、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局、按照統(tǒng)一的部署和要求，狠抓貫徹落實(shí)，要形成工作合力，統(tǒng)一行動(dòng)、勁往一處使。

第6篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

【關(guān)鍵詞】 完全競(jìng)爭(zhēng) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控

近幾年來(lái)，樓市發(fā)展勢(shì)態(tài)迅猛，房?jī)r(jià)不斷走高，中央屢次出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，其中限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策也在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，打擊了投資投機(jī)購(gòu)房需求。但用行政手段的調(diào)控，很多人有支持，也有反對(duì)的聲音。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)疲軟的情況下，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家呼吁放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化調(diào)控，一些地方試圖放松調(diào)控的愿望十分強(qiáng)烈，市場(chǎng)正走向全面回暖。2013年上半年，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、不少企業(yè)盈利困難的情況下，樓市卻出現(xiàn)了一波明顯的回暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，有25個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)上漲，比5月份增加了19個(gè)。房地產(chǎn)貸款在連續(xù)8個(gè)季度環(huán)比回落后首次回升。這些信號(hào)都表明市場(chǎng)正在走向全面回暖。一些地方在穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力下，試圖放松調(diào)控的愿望十分強(qiáng)烈。今年以來(lái)，已有約40個(gè)城市出臺(tái)不同程度的樓市調(diào)控放松政策，而且力度有進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。

市場(chǎng)快速回暖和政策松動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變的影響正逐步體現(xiàn)。央行的二季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，未來(lái)一季度有意愿買房的儲(chǔ)戶占15.7%，創(chuàng)兩年來(lái)新高。

如果現(xiàn)階段放松調(diào)控，讓市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，重新走上過(guò)度依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的老路，短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到刺激作用，長(zhǎng)期看則無(wú)異于飲鴆止渴。持續(xù)這樣的發(fā)展模式，會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遲遲無(wú)法推進(jìn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期傷害遠(yuǎn)大于短期拉動(dòng)。而更為重要的是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，完全靠房地產(chǎn)市場(chǎng)化去推動(dòng)解決老百姓的住房問(wèn)題，無(wú)疑南轅北轍。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，有眾多的生產(chǎn)者和消費(fèi)者，任何一個(gè)生產(chǎn)者或消費(fèi)者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格。由于存在著大量的生產(chǎn)者和消費(fèi)者，任何一個(gè)生產(chǎn)者的生產(chǎn)量（即銷售量）和任何一個(gè)消費(fèi)者的購(gòu)買量所占的比例都很小，因而，他們都無(wú)能力影響市場(chǎng)的產(chǎn)量（即銷售量）和價(jià)格。市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果就是實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)資源最優(yōu)化利用，到達(dá)社會(huì)福利最大化，從我們國(guó)家目前市場(chǎng)化程度最高的電子產(chǎn)品市場(chǎng)和汽車等市場(chǎng)來(lái)看，由于存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品質(zhì)量在不斷提升，而價(jià)格卻是在不斷下降的，老百姓得到了最大實(shí)惠，能接近帕累托最優(yōu)。

然而從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，土地供應(yīng)量的有限性特別是是成熟商業(yè)圈土地供應(yīng)的有限性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)永不可能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)所要求的條件：可以有無(wú)數(shù)商品供應(yīng)者。那么提高房地產(chǎn)的數(shù)量就在一定時(shí)期是極其有限的，而需求可以是無(wú)限大，無(wú)限的需求和有限的供給必然會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格無(wú)限上漲，現(xiàn)在中國(guó)一線大城市房?jī)r(jià)遏制不住的瘋漲和三四線城市房?jī)r(jià)的低迷已經(jīng)體現(xiàn)出了出售商業(yè)圈土地供應(yīng)的有限性。特別是在通貨膨脹比較嚴(yán)重的年份更是傳導(dǎo)了一種經(jīng)濟(jì)信息：手里的錢在不斷貶值，物價(jià)在不斷上漲，可以說(shuō)較高的通貨膨脹催生了人們投資的需求。對(duì)黃金而言，購(gòu)買之后只要不出售，每年并不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流入，而且最后變現(xiàn)出售時(shí)并不能確定是否能有多高的增值幅度，保值程度并不高，而房子對(duì)每個(gè)人而言都是必需品，人們都希望實(shí)現(xiàn)居者有其屋，即使不居住也可以將其出租，每年可獲得較高的租金收入，更關(guān)鍵是人們都只看到房子價(jià)格總是在上漲的，即使在政府的多輪調(diào)控下，房子依舊保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，即使租金收入和房?jī)r(jià)不成比例，房子預(yù)期價(jià)格的上漲已經(jīng)成為定勢(shì)，只要房子價(jià)格一上漲，人們總會(huì)認(rèn)為價(jià)格會(huì)漲得更高，擔(dān)心以后更買不起。房子已經(jīng)變成和平時(shí)代最好的投資品種，為抵御通貨膨脹，人們不得不把手中的錢變?yōu)楸Ｖ翟鲋党潭雀玫姆孔印?/p>

然而，再好的保值產(chǎn)品如果目前價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)在的價(jià)值，比如只值1000元的東西現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格或許是2000元，也許還沒(méi)有什么問(wèn)題，因?yàn)槿藗儠?huì)認(rèn)為以后價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，但是要是價(jià)格繼續(xù)上漲至10000元甚至100000元，資金實(shí)力雄厚的投資者一般都能認(rèn)識(shí)到這種風(fēng)險(xiǎn)，然而一般的老百姓是無(wú)法辨明的，我們國(guó)家的股市已經(jīng)做了最好的詮釋，當(dāng)時(shí)股市瘋漲到6100多點(diǎn)時(shí)，還有很多知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家和基金經(jīng)理一味鼓吹會(huì)漲到10000點(diǎn)，當(dāng)時(shí)全民的瘋狂也帶來(lái)了股市的大暴跌，即使國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)救市措施也無(wú)法阻止股市的暴跌至1600多點(diǎn)。

發(fā)達(dá)國(guó)家日本的經(jīng)濟(jì)泡沫更應(yīng)該成為前車之鑒，日本本來(lái)就屬于人多地少的國(guó)家，二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的得到高速發(fā)展，1945年后戰(zhàn)后到1980年代的日本，經(jīng)歷了戰(zhàn)后重建和黃金幾十年的發(fā)展。于1980年代達(dá)到了幾乎頂峰，甚至夢(mèng)想著有一天快速超越并取代美國(guó)，成為新的第一世界超級(jí)大國(guó)。1980―1987年，日本房地產(chǎn)，股市全面開動(dòng)牛市。最牛的時(shí)侯。股市一天狂漲62倍。房地產(chǎn)也攀升到了歷史最高水平，特別是進(jìn)入1985年后，到1991年為止，日本國(guó)內(nèi)6大城市的商業(yè)地價(jià)短短6年間上升了3倍多，泡沫達(dá)至最大。到1989年，國(guó)土面積僅相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本的地價(jià)市值總額達(dá)到了全美國(guó)地價(jià)總額的4倍。在最高峰時(shí)期，有房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算的結(jié)果顯示，僅僅日本東京圈內(nèi)的地價(jià)總額已經(jīng)相當(dāng)于全美國(guó)地價(jià)的總額。人們相信土地價(jià)格只升不降的神化，爭(zhēng)相購(gòu)置房地產(chǎn)。正是在這樣的消費(fèi)者預(yù)期下，日本的地價(jià)總額才會(huì)是美國(guó)的4倍。泡沫的破滅對(duì)日本經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成了巨大的影響，首先是大量房地產(chǎn)公司以及與其相關(guān)的大量金融機(jī)構(gòu)倒閉，并由此造成了巨額不良資產(chǎn)，破壞了金融正常的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，特別是針對(duì)中小企業(yè)，銀行出現(xiàn)嚴(yán)重的借貸現(xiàn)象。其次，泡沫時(shí)期形成的大量過(guò)剩的房地產(chǎn)投資，使企業(yè)負(fù)債過(guò)度，成為1990年代的日本企業(yè)投資不振的一個(gè)主要原因。再次，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，日本平均儲(chǔ)蓄率下降，生活質(zhì)量無(wú)法提高。許多在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期購(gòu)買房地產(chǎn)的日本人生活陷入窘境，甚至破產(chǎn)。最后，泡沫的破滅也使“銀行不倒”、“地價(jià)只漲不跌”的神話同步破滅，企業(yè)和國(guó)民的心理狀態(tài)跌入深淵。直到目前，日本的樓市依然在走熊市，股市繼續(xù)在接近最低點(diǎn)徘徊，已經(jīng)20多年了，仍看不到頭。

房地產(chǎn)與老百姓的生活息息相關(guān)，因?yàn)椤耙率匙⌒小笔侨俗罨镜男枨?。房地產(chǎn)業(yè)也因其本身與許多其它產(chǎn)業(yè)之間相當(dāng)高的關(guān)聯(lián)度而被世界上許多國(guó)家政府作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的繁榮勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)一大批與它相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而帶動(dòng)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)。另一方面，房地產(chǎn)作為商品具有唯一性，沒(méi)有可以替代它的其它商品。再加上其開發(fā)所需資源的客觀壟斷和較強(qiáng)體力勞動(dòng)的大量凝結(jié)，更導(dǎo)致了它目前的高價(jià)值性。所有行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是政府參與力度最強(qiáng)的。顯而易見(jiàn)的原因就是我國(guó)政府才是土地資源的所有者，開發(fā)商要開發(fā)房產(chǎn)，須直接向政府購(gòu)買土地。這就形成了土地資源的壟斷。出售土地的使用權(quán)也因此成為了各地方政府創(chuàng)收的重要來(lái)源。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，但是無(wú)疑房地產(chǎn)不屬于完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，完全依靠房地產(chǎn)的市場(chǎng)化解決老百姓的住房問(wèn)題是不可行的，放開對(duì)房地產(chǎn)的管制只會(huì)導(dǎo)致中國(guó)重走日本房地產(chǎn)泡沫破滅的老路，政府不應(yīng)該把房地產(chǎn)問(wèn)題交給市場(chǎng)處理，而應(yīng)該從頂層的制度設(shè)計(jì)謀劃并完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，既然房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，政府就應(yīng)該有分別繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是大城市房地產(chǎn)的調(diào)控，合理使用行政調(diào)控措施，如加強(qiáng)對(duì)大城市購(gòu)房資格的嚴(yán)格限定，建立健全全國(guó)的房屋聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，在全國(guó)大城市范圍內(nèi)從嚴(yán)禁止購(gòu)買第三套房。對(duì)只有唯一住房的購(gòu)房者房貸款應(yīng)該給予優(yōu)惠比如財(cái)政貼息或者減免個(gè)人所得稅，而不是簡(jiǎn)單地對(duì)凡是貸款買過(guò)房的只有唯一住房購(gòu)房者一刀切，同時(shí)應(yīng)該將保障房制度和廉租房制度貫徹落實(shí)到各當(dāng)?shù)卣?，并形成長(zhǎng)效機(jī)制。目前很多地方政府對(duì)保障房和廉租房的執(zhí)行效果差強(qiáng)人意，調(diào)控的原則應(yīng)該對(duì)于一般中等收入以上家庭可以買得起房子，對(duì)于中低收入家庭可以買得起或者租得起政府公房。核心是保障房制度和廉租房應(yīng)該確實(shí)具有很大優(yōu)惠，如果購(gòu)買保障房的價(jià)格或者租房的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般市場(chǎng)價(jià)格，剛性購(gòu)買需求將會(huì)降低。但是政府采取類似與抑制股票價(jià)格上漲的方式以經(jīng)濟(jì)手段如開征房地產(chǎn)稅和提高轉(zhuǎn)讓時(shí)的所得稅政府，希望通過(guò)增加購(gòu)房成本在一定程度上增加交易成本，從而降低房屋買賣次數(shù)的做法是有很大問(wèn)題的，股票畢竟是虛擬經(jīng)濟(jì)，交易成本太高無(wú)利可圖，投資者可以不再買賣股票，買的人少了，股票價(jià)格可能會(huì)降低，投資者會(huì)另尋其它投資品種，這在一定程度上會(huì)降低股票價(jià)格（也只是理論上可能），實(shí)際上我們國(guó)家在歷次上調(diào)或者下調(diào)印花稅都沒(méi)有起到預(yù)期效果，對(duì)房地產(chǎn)這種老百姓必需品而言，這樣做的結(jié)果是最后依舊會(huì)把成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買方身上，到最后會(huì)增加房屋出售價(jià)格，就如同在普通商品里如鹽巴多征稅，必然最后導(dǎo)致鹽巴價(jià)格上漲，這種經(jīng)濟(jì)手段是值得商榷的。

要穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)應(yīng)該穩(wěn)定幣值，使人們對(duì)通貨膨脹的預(yù)期降低。目前房地產(chǎn)價(jià)格上漲一個(gè)重要因素是通貨膨脹預(yù)期加強(qiáng)，人們手里的貨幣越來(lái)越不值錢，人們只能把錢變?yōu)楦鼮楸Ｖ档膶?shí)物產(chǎn)品中去才能降低通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，而前段時(shí)間黃金價(jià)格才一降到1400美元左右即引起中國(guó)大媽瘋狂搶購(gòu)實(shí)質(zhì)反映了人們普遍擔(dān)憂人民幣大幅貶值。由于房地產(chǎn)的限購(gòu)迫缺乏投資渠道，很多人不得不把人民幣變?yōu)榭赡鼙Ｖ敌暂^好的黃金，因此如果能夠保值人民幣幣值穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期將會(huì)得到極大降溫，房地產(chǎn)價(jià)格也才能回到合理水平，我們國(guó)家才能更好的實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想。

【參考文獻(xiàn)】

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第7篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

關(guān)鍵詞:市場(chǎng)機(jī)制;宏觀調(diào)控;市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制;經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式

一、宏觀調(diào)控是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),是以市場(chǎng)對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用、以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為主要特征的一種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式,適合于社會(huì)化大生產(chǎn)、適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展進(jìn)程、有利于提高經(jīng)濟(jì)效率。在我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),是生產(chǎn)力發(fā)展的客觀需要,有利于增強(qiáng)社會(huì)主義國(guó)家的綜合國(guó)力,有利于促進(jìn)科技進(jìn)步和生產(chǎn)力的發(fā)展,有利于提高人民的生活水平。因此,必須堅(jiān)定不移地推進(jìn)和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,雖然市場(chǎng)能在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用,但自身有其弱點(diǎn)和消極方面,這就是“市場(chǎng)失效”問(wèn)題?！笆袌?chǎng)失效”主要表現(xiàn)為:市場(chǎng)不能調(diào)節(jié)具有外部性的行為;市場(chǎng)很難調(diào)節(jié)公共物品的生產(chǎn)和供給;產(chǎn)品生產(chǎn)的壟斷,導(dǎo)致富有效率的價(jià)格機(jī)制弱化甚至失效;信息不完全,難以實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)成功”;收入分配不公,導(dǎo)致“市場(chǎng)失效”。上述引起市場(chǎng)失效的情況表明,市場(chǎng)調(diào)節(jié)不是萬(wàn)能的,依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)這只“看不見(jiàn)的手”,顯然不能解決市場(chǎng)本身固有的弱點(diǎn)和缺陷。由于“市場(chǎng)失效”的存在,政府宏觀調(diào)控就成為必然,因?yàn)檎暧^調(diào)控這只“看得見(jiàn)的手”能夠有效地彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的缺陷。

宏觀調(diào)控,是國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制。政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與資源配置偏離、商品價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重偏離的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制,引導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最佳運(yùn)行。我國(guó)自1978年改革開放、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型以來(lái),經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)歷了幾次周期性波動(dòng),即“增長(zhǎng)-過(guò)熱-衰退”循環(huán)。我國(guó)政府針對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、總供給與總需求失衡的狀況,及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控,收到了較好的效果,保證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展,提高了廣大人民群眾的生活水平。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與宏觀調(diào)控是一個(gè)有機(jī)的整體,二者互相依賴,不可分割。宏觀調(diào)控要以市場(chǎng)配置資源和市場(chǎng)調(diào)節(jié)為基礎(chǔ),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行離不開國(guó)家宏觀調(diào)控的補(bǔ)充。市場(chǎng)機(jī)制與宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合,是中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本模式。這種體制,既可以發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的積極作用,又可以抑制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的消極作用;既有利于經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展,又能保證廣大人民群眾的利益,充分顯示了社會(huì)主義制度的優(yōu)越性,具有很強(qiáng)的生命力。而西方資本主義國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制,則以無(wú)限追求利潤(rùn)的最大化為目的,當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)時(shí),受害最大的是廣

大勞動(dòng)者。

二、堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制與宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合

堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制與宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合,是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、快速、健康發(fā)展的重要保證。要在充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用的同時(shí),加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控。堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā),按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,強(qiáng)化宏觀調(diào)控的科學(xué)性,突出針對(duì)性,注重實(shí)效性,從而可以保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的健康發(fā)展。

(一)強(qiáng)化科學(xué)的宏觀調(diào)控

在宏觀調(diào)控過(guò)程中,要認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,堅(jiān)持以人為本,堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧,克服急于求成思想,避免顧此失彼,防止經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)生“大起大落”,運(yùn)用宏觀調(diào)控把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向、節(jié)奏,促使經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和科學(xué)發(fā)展觀的要求,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展。在實(shí)施宏觀調(diào)控過(guò)程中,要切實(shí)處理好如下重大關(guān)系:生產(chǎn)與需求相適應(yīng);經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與提高質(zhì)量效益相統(tǒng)一;產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)與就業(yè)創(chuàng)業(yè)相協(xié)調(diào);實(shí)施財(cái)政、貨幣政策與加強(qiáng)財(cái)政、金融監(jiān)控相結(jié)合;發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用與加強(qiáng)宏觀調(diào)控相互促進(jìn)。

(二)結(jié)合實(shí)際針對(duì)重點(diǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控

1、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、快速、健康發(fā)展。我國(guó)改革開放以來(lái),經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)堪稱“奇跡”,GDP在全世界名列第三,外匯儲(chǔ)備世界第一。改革開放的成功經(jīng)驗(yàn)表明,我國(guó)30年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng),解決了世界上人口最多國(guó)家的貧困問(wèn)題。但是,世界金融危機(jī)的爆發(fā)使我國(guó)出口貿(mào)易受阻,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái),靠投資和出口導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,面臨世界金融風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。這種靠投資和出口導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,一方面造成環(huán)境和資源的巨大壓力,另一方面因民生領(lǐng)域欠賬不少,又造成內(nèi)需不足,越來(lái)越難以維持經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,無(wú)論是否發(fā)生世界金融危機(jī),在其邊際收益最大化后,調(diào)整發(fā)展方式的周期遲早都會(huì)到來(lái),世界金融危機(jī)將這種周期大大提前了,并成為迫使我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的一個(gè)外在契機(jī)。所以,從表面看世界金融危機(jī)沖擊的是出口產(chǎn)業(yè),實(shí)際上沖擊的是傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,表現(xiàn)為高投入、高增長(zhǎng)、高出口、低消費(fèi)的主要特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)是靠生產(chǎn)要素的高投入獲得的,而并非技術(shù)創(chuàng)新獲得。這種經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)會(huì)刺激資源價(jià)格和要素價(jià)格的上漲,由此引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格膨脹,也成為從貨幣與商品渠道推高通貨膨脹的因素。以上分析表明,我國(guó)現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必須轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,已客觀地成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)任務(wù)之一,要把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展與推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變有機(jī)統(tǒng)一起來(lái),在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變,在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展。

2、擴(kuò)大內(nèi)需,提高國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平。我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,取得了令人矚目的成果。但是,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與國(guó)民消費(fèi)水平相比,卻顯得很不協(xié)調(diào)。國(guó)民消費(fèi)率指標(biāo),能夠反映出內(nèi)需不足、消費(fèi)水平不高的現(xiàn)狀。2000年國(guó)民消費(fèi)率為62.3%,2006年為49.9%,2007年為49%,消費(fèi)水平呈下降的趨勢(shì),已經(jīng)低于世界平均消費(fèi)水平。我國(guó)是一個(gè)有13億人口的大國(guó),具有龐大的內(nèi)需市場(chǎng),擴(kuò)大內(nèi)需經(jīng)濟(jì),具有較大的發(fā)展空間和潛力。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和趕超世界發(fā)展的原動(dòng)力來(lái)自內(nèi)部,發(fā)展內(nèi)需經(jīng)濟(jì),擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求,提高國(guó)民消費(fèi)水平,是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的最佳選擇。擴(kuò)大內(nèi)需既能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),又能提高廣大人民群眾的生活水平,符合科學(xué)發(fā)展觀關(guān)于發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享的根本要求。當(dāng)然,擴(kuò)大內(nèi)需并不意味著發(fā)展外需經(jīng)濟(jì)不重要,要在擴(kuò)大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)的同時(shí),穩(wěn)定外需經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化,不失時(shí)機(jī)地加快外需經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益。調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,要按照擴(kuò)大內(nèi)需與穩(wěn)定外需相結(jié)合的原則,運(yùn)用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行客觀引導(dǎo)、規(guī)范、調(diào)節(jié)和控制。一是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。一方面,調(diào)整方向,以擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求為重點(diǎn),優(yōu)先發(fā)展民生產(chǎn)業(yè),引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)力差、出口受阻的外向型經(jīng)濟(jì)實(shí)體向內(nèi)需經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,促進(jìn)涉及廣大人民群眾衣、食、住、行等生存必需的產(chǎn)業(yè)以及文化、旅游、服務(wù)業(yè)的發(fā)展。另一方面,從提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出發(fā),增強(qiáng)產(chǎn)品生產(chǎn)的科技含量,提高產(chǎn)品質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。二是調(diào)整國(guó)民收入分配結(jié)構(gòu)。調(diào)整按生產(chǎn)要素分配與勞動(dòng)收入的比例,增加勞動(dòng)收入的分配份額;調(diào)整經(jīng)濟(jì)實(shí)體管理人員、特別是高管層人員與普通勞動(dòng)者收入分配的比例,縮小分配差距。通過(guò)調(diào)整收入分配,增強(qiáng)廣大居民特別是低收入群眾的消費(fèi)能力,提高人民的生活水平。

4、加強(qiáng)對(duì)銀行信貸的監(jiān)管,抑制通貨膨脹,防御金融風(fēng)險(xiǎn)。在金融全球化局勢(shì)下,金融往往是產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的主要因素,2008年美國(guó)由次貸引發(fā)的金融危機(jī)就是典型的例子。我國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款,也潛在較大的風(fēng)險(xiǎn)。潛在風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)為以下方面:

(1)房地產(chǎn)貸款上升速度過(guò)快,是房地產(chǎn)過(guò)度膨脹的指標(biāo)之一。近幾年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率超過(guò)25%,比金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款增長(zhǎng)率高20個(gè)百分點(diǎn)。2006-2007年,12家H股上市房地產(chǎn)公司抵押貸款平均同比增長(zhǎng)53%,而非抵押貸款平均同比增長(zhǎng)286%。2008年前三季度,各類房地產(chǎn)貸款增加4264億元,占全部中長(zhǎng)期貸款增加額的37%,其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加1350億元,同比增加1006億元(林躍勤,2009)。

(2)全國(guó)商品房存量市場(chǎng)巨大,空置面積超過(guò)1億平方米,占全國(guó)城市住宅面積的5%以上。

(3)房?jī)r(jià)持續(xù)大幅度上漲,價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離。房?jī)r(jià)上漲幅度,已大大超出居民收入的增長(zhǎng)水平。為什么房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、市場(chǎng)存量巨大,房?jī)r(jià)還持續(xù)大幅度上漲呢?究其原因有五個(gè)方面:一是土地資源有限。在人們思想上形成了房?jī)r(jià)必然上漲的認(rèn)識(shí),盡管消費(fèi)能力不足,也要爭(zhēng)先貸款購(gòu)置住房。二是低息貸款為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了廉價(jià)的資本。我國(guó)目前銀行信貸具有高儲(chǔ)蓄、低利率的特點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)低息貸款,取得廉價(jià)資本,再通過(guò)提高房?jī)r(jià),獲取超過(guò)平均利潤(rùn)的高額利潤(rùn)。三是投機(jī)商炒作房?jī)r(jià)。采取囤積住房,散布虛假信息等手段,合伙抱團(tuán)抬價(jià),從中獲取高額利潤(rùn)。四是土地和原材料漲價(jià)。從表面上看,由于土地和原材料漲價(jià),使房?jī)r(jià)上漲。實(shí)質(zhì)上是由于房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱,造成土地、原材料短缺,推高了土地和原材料價(jià)格。五是房地產(chǎn)行業(yè)壟斷。通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),逐漸形成了行業(yè)壟斷,市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的機(jī)制弱化或失效,壟斷開發(fā)商成為市場(chǎng)價(jià)格的決定者。

從上述分析不難看出,銀行貸款大量投入房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)存量較大,房?jī)r(jià)大幅上漲,導(dǎo)致房?jī)r(jià)膨脹、泡沫積累增多。在住房銷售萎縮,加上銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商借貸和展期困難的情況下,將會(huì)造成負(fù)債率較高的開發(fā)商資金鏈吃緊甚至斷裂,形成惡性循環(huán)。開發(fā)商一旦無(wú)能力償還貸款,就會(huì)把巨額風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行。房?jī)r(jià)嚴(yán)重膨脹、泡沫積累增多,潛在較大的金融風(fēng)險(xiǎn),關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定,是政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)和難點(diǎn)。在實(shí)施宏觀調(diào)控過(guò)程中,一方面要綜合運(yùn)用財(cái)政、金融等經(jīng)濟(jì)手段,發(fā)揮價(jià)格、稅收、利率等杠桿的調(diào)節(jié)作用,抑制房?jī)r(jià)上漲,促進(jìn)其回落并貼近價(jià)值;另一方面,運(yùn)用法律手段和行政手段進(jìn)行監(jiān)督管理,進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),并采取必要的限價(jià)措施,實(shí)行雙向調(diào)控。同時(shí),加強(qiáng)金融監(jiān)管,強(qiáng)化監(jiān)督制約機(jī)制,增強(qiáng)監(jiān)管手段和約束力,增進(jìn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)威性,建立良好的金融秩序,保護(hù)投資者權(quán)益,防范金融風(fēng)險(xiǎn),把維護(hù)國(guó)家金融安全放在更為突出的位置。

(三)注重宏觀調(diào)控的實(shí)際效果

中央政府實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,制定出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策、規(guī)定和措施,中央財(cái)政預(yù)算安排了上萬(wàn)億元的資金,用于刺激消費(fèi)、扶助民生、拉動(dòng)增長(zhǎng),充分體現(xiàn)了社會(huì)主義制度的優(yōu)越性,得到全國(guó)人民的擁護(hù)。但是,能否收到預(yù)期效果,也是全國(guó)上下乃至世界各國(guó)關(guān)注的大事。因此,最關(guān)鍵的問(wèn)題就是要把各項(xiàng)政策、措施落實(shí)到位,把財(cái)政下?lián)艿馁Y金花在刀刃上,充分發(fā)揮資金的最佳使用效率。這就要求各級(jí)政府求真務(wù)實(shí),克服利益趨動(dòng)的本位主義傾向,切實(shí)抓好政策、措施和資金使用的落實(shí),防止宏觀調(diào)控失效。

政府在經(jīng)濟(jì)中的作用,是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們爭(zhēng)論的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題?！靶伦杂芍髁x”和“華盛頓共識(shí)”的一個(gè)基本觀點(diǎn)是反對(duì)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì),認(rèn)為政府除了保護(hù)產(chǎn)權(quán)、制定競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則外,不應(yīng)該管更多的事情,政府從經(jīng)濟(jì)中一退出,市場(chǎng)馬上就會(huì)繁榮。在這種思想的影響下,大部分發(fā)展中國(guó)家和轉(zhuǎn)型國(guó)家的政府迅速退出許多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。但是,其結(jié)果卻因政府作用的過(guò)度削弱,還帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退和社會(huì)混亂。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革之所以能取得成功,一個(gè)重要原因,就是把政府宏觀調(diào)控與市場(chǎng)機(jī)制有機(jī)結(jié)合起來(lái),既在發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的同時(shí),又保持政府對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)控和管理。這對(duì)“新自由主義”和“華盛頓共識(shí)”反對(duì)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn),是一個(gè)實(shí)證否定。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是一個(gè)不斷運(yùn)動(dòng)的變量系統(tǒng),而宏觀調(diào)控則隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,不斷地發(fā)揮作用和完善。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)離不開宏觀調(diào)控,宏觀調(diào)控促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)越發(fā)展,宏觀調(diào)控越重要。

參考文獻(xiàn):

1、鄒東濤.中國(guó)道路與中國(guó)模式[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2009.

2、李成勛.中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2009.

第8篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

［關(guān)鍵詞］住房市場(chǎng)；土地市場(chǎng)；協(xié)調(diào)性；耦合協(xié)調(diào)度

［中圖分類號(hào)］F29335［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）9-0023-04

引言

2004年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲引發(fā)國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲原因分析的研究熱潮,其中地價(jià)過(guò)快上漲推高房?jī)r(jià)論點(diǎn)為廣大學(xué)界人士及普通民眾所接受。然而國(guó)土資源部2009年對(duì)全國(guó)105個(gè)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)城市620個(gè)項(xiàng)目開展的“房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查”顯示：620個(gè)項(xiàng)目地價(jià)房?jī)r(jià)比平均為232%,356個(gè)項(xiàng)目比例在15%~30％,比例在30％以下的約占總數(shù)的78％。東部地區(qū)共有項(xiàng)目316個(gè),地價(jià)房?jī)r(jià)比平均為27%,地價(jià)房?jī)r(jià)比高于全國(guó)平均水平；中部和西部地區(qū)共有項(xiàng)目分別為158個(gè)和146個(gè),地價(jià)房?jī)r(jià)比平均值分別為21%和18%,均低于全國(guó)平均水平。地價(jià)上漲最快的一線城市北京、上海、廣州和深圳地價(jià)房?jī)r(jià)比分別為268%,267%,332%和344%數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)土資源部“房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查”相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算整理得來(lái)。,雖高于全國(guó)最高水平,但是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看此比值也在合理范圍之內(nèi)。地價(jià)房?jī)r(jià)比為判斷住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的協(xié)調(diào)狀況、分析地價(jià)占房?jī)r(jià)比重的合理性從而為改善宏觀調(diào)控政策提供了有效依據(jù)。但是全國(guó)甚至是一線城市房?jī)r(jià)與地價(jià)處于協(xié)調(diào)狀態(tài)，二者比重合理的調(diào)查結(jié)論為普通民眾所不能接受。為此很多學(xué)者指出該指標(biāo)具有如下缺陷：一、地價(jià)房?jī)r(jià)比僅涉及地價(jià)與房?jī)r(jià)兩個(gè)指標(biāo),地價(jià)與房?jī)r(jià)不能充分反映土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)整體狀況。二、由于房地產(chǎn)開發(fā)兩到三年的周期導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)比存在時(shí)差,歷史地價(jià)與當(dāng)期房?jī)r(jià)的比值必然會(huì)人為縮小其比值。鑒于以上地價(jià)房?jī)r(jià)比評(píng)價(jià)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)性不可避免的缺陷,筆者首次將耦合協(xié)調(diào)度模型引入以更為客觀全面地評(píng)價(jià)二者協(xié)調(diào)性。耦合協(xié)調(diào)度衡量的兩系統(tǒng)(住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng))涉及指標(biāo)多且較為全面,且住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)均為同期兩系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性衡量,由此規(guī)避了地價(jià)房?jī)r(jià)比缺陷。

2住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)耦合協(xié)調(diào)度模型介紹

2.1住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)耦合協(xié)調(diào)度模型表達(dá)式

借鑒物理學(xué)中的容量耦合概念及容量耦合系數(shù)模型，可以直接得到住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的耦合度函數(shù)劉耀彬中國(guó)區(qū)域城市化與生態(tài)環(huán)境耦合的關(guān)聯(lián)分析［J］.地理學(xué)報(bào)，2005(2)：237-247

劉耀彬城市化與生態(tài)環(huán)境耦合機(jī)制及調(diào)控研究［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2007：153-156,表示為：

C=｛(X*Y)/(X/2+Y/2)2｝1/2(1)

耦合度對(duì)判別住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)耦合作用的強(qiáng)度具有重要意義，然而它只能說(shuō)明兩個(gè)系統(tǒng)間相互作用程度的強(qiáng)弱,無(wú)法反映協(xié)調(diào)發(fā)展水平的高低,如當(dāng)兩個(gè)系統(tǒng)發(fā)展水平都較低時(shí)，同樣也可以得到兩個(gè)系統(tǒng)協(xié)調(diào)度較高的結(jié)果。因此借鑒已有學(xué)者的研究成果,構(gòu)建一個(gè)能夠客觀反映住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展水平的耦合協(xié)調(diào)度模型,以評(píng)價(jià)不同城市不同年份住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)交互耦合的協(xié)調(diào)程度,其計(jì)算公式如下：

D＝(C*T)1/2,T＝αX＋βY(α＝β＝05）(2)

式中：C為耦合度；D為耦合協(xié)調(diào)度,取值范圍為0≤D≤1；T為住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)指數(shù)。D的取值范圍與協(xié)調(diào)度類型如下：D＜02,極不協(xié)調(diào)；02≤D＜04,不協(xié)調(diào)；04≤D＜05,不太協(xié)調(diào)；05≤D＜06,基本協(xié)調(diào)；當(dāng)06≤D＜08,比較協(xié)調(diào)；08≤D≤1,高度協(xié)調(diào)。

2.2住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)指標(biāo)體系說(shuō)明

(1)指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)表。本著指標(biāo)選取的綜合全面性、重要性以及數(shù)據(jù)的可獲得性等原則本文選取住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)指標(biāo)如表下1所示。

(2)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源。2001―2009年全國(guó)及35個(gè)大中城市指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源分別如下：土地供給結(jié)構(gòu)指標(biāo)中城市居住用地面積和城市建設(shè)用地面積均來(lái)源于《中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》,居住用地價(jià)格來(lái)源于中〖LL〖JP+2國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)本年土地購(gòu)置面積及其他指標(biāo)均來(lái)源于相關(guān)年份《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。住房市場(chǎng)中人均居住面積來(lái)源于《中國(guó)城市年鑒》,其余四大指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源于相關(guān)年份《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

2.3住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)耦合協(xié)調(diào)度計(jì)算步驟

(1)原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化(極值變換法)。本文采取極值變換法對(duì)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)指標(biāo)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理,同時(shí)也滿足了耦合協(xié)調(diào)度對(duì)數(shù)據(jù)非負(fù)化的要求。極值變化法非負(fù)化原始數(shù)據(jù)公式為：

xij′=(xij-xijmin)/(xijmax-xijmin)+001(3)

式中xij為i地區(qū)第j項(xiàng)指標(biāo)原始數(shù)值,xij′為原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值,xijmin和xijmax分別表示選取年份指標(biāo)最小值和最大值。

(2)指標(biāo)權(quán)重賦予(熵值賦權(quán)法)。作為客觀賦權(quán)法中重要的一種熵值賦權(quán)法避免了主觀因素帶來(lái)的偏差,不摻雜評(píng)價(jià)者的主觀期望。根據(jù)熵值賦權(quán)法計(jì)算步驟及公式,本文選取全國(guó)及35個(gè)大中城市指標(biāo)2001―2009年數(shù)據(jù)計(jì)算得出土地市場(chǎng)三大指標(biāo)與住房市場(chǎng)五大指標(biāo)權(quán)重如表2所示。

2(3)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)綜合指數(shù)的計(jì)算。土地市場(chǎng)綜合水平指數(shù)和住房市場(chǎng)水平綜合水平指數(shù)計(jì)算公式為：

Xi=ai1xi1′+ai2xi2′+…+aimxim′(4)

Yi=bi1yi1′+bi2yi2′+…+binyin′(5)

式中,X、Y 分別為i地區(qū)市土地市場(chǎng)綜合水平指數(shù)和住房市場(chǎng)綜合水平指數(shù),m、n 分別為i地區(qū)土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)下屬指標(biāo)數(shù)目,aim、bin 分別為i地區(qū)土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)下屬具體指標(biāo)權(quán)重,xi1′…xim′、yi1′…yin′分別為i地區(qū)土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)指標(biāo)原始數(shù)據(jù)通過(guò)極值變化法標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值。最后將各地區(qū)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)綜合指數(shù)X和Y代入式(1)和式(2)計(jì)算得出各地區(qū)各年份耦合協(xié)調(diào)度并判斷其協(xié)調(diào)類型。

3基于耦合協(xié)調(diào)度對(duì)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)性的考察31全國(guó)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)耦合協(xié)調(diào)度

根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度計(jì)算公式及評(píng)價(jià)步驟,計(jì)算得出全國(guó)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)耦合協(xié)調(diào)度如表3所示。雖然耦合協(xié)調(diào)度較好地反映了二者協(xié)調(diào)狀況,但是住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)各自發(fā)展?fàn)顟B(tài)如何卻反映不出來(lái),因此筆者在這里結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)差法標(biāo)準(zhǔn)化原始數(shù)據(jù)的方法,即xij′=(xij-xij平均)/δ，yij′=(yij-yij平均)/γ,其中xij、yij為i地區(qū)土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)第j項(xiàng)指標(biāo)原始數(shù)據(jù),xij平均、yij平均為第j項(xiàng)指標(biāo)2001―2009年平均值。采用各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值與權(quán)重乘積之和算出土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)綜合指數(shù)分別為X和Y,從二者綜合指數(shù)的正、負(fù)來(lái)判斷發(fā)展水平的趨前與滯后,這樣能更好地分析出二者各自的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

從上表數(shù)據(jù)可以看出,2001―2009年全國(guó)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況良好,且遵循了基本協(xié)調(diào)比較協(xié)調(diào)高度協(xié)調(diào)的路徑,協(xié)調(diào)性越來(lái)越好。2004年及之前年份住房市場(chǎng)發(fā)展落后于土地市場(chǎng),土地市場(chǎng)先于住房市場(chǎng)發(fā)展為后者提供了有效支撐作用,帶動(dòng)了2004年起始的〖LL住房市場(chǎng)快速發(fā)展。隨著住房市場(chǎng)的快速發(fā)展二者逐漸達(dá)到協(xié)調(diào)狀態(tài),2008年達(dá)到高度協(xié)調(diào)。全國(guó)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況趨好的態(tài)勢(shì)通過(guò)下圖可以更為直觀地顯示出來(lái)。

3.2一線城市住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)耦合協(xié)調(diào)度

從計(jì)算出來(lái)的35個(gè)大中城市耦合協(xié)調(diào)度來(lái)看,住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況趨勢(shì)與全國(guó)基本相同(故限于篇幅本文不再對(duì)所有35個(gè)大中城市耦合協(xié)調(diào)度進(jìn)行分析),東北部地區(qū)耦合協(xié)調(diào)度狀況最好,中西部地區(qū)次之,一線城市耦合協(xié)調(diào)度也趨勢(shì)好轉(zhuǎn),但是仍然低于全國(guó)水平?，F(xiàn)僅就一線城市狀況進(jìn)行分析(如表4所示),其他城市協(xié)調(diào)度變化趨勢(shì)可參考全國(guó)趨勢(shì)圖。

將一線城市耦合協(xié)調(diào)度與全國(guó)耦合協(xié)調(diào)度比較可以看出,一線城市耦合協(xié)調(diào)度趨勢(shì)不如全國(guó)逐年遞增那么明顯,一線城市波動(dòng)性比較大。2008年一線城市受經(jīng)濟(jì)危機(jī)波動(dòng)影響最為突出：與全國(guó)趨勢(shì)相反北京和上海土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)都受到嚴(yán)重沖擊,二者協(xié)調(diào)狀態(tài)轉(zhuǎn)為非協(xié)調(diào)狀態(tài),廣州和上海亦由比較協(xié)調(diào)狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)榛緟f(xié)調(diào)狀態(tài)。由此可見(jiàn),一線城市等熱點(diǎn)城市受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較為突出。經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后2009年四個(gè)城市土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)好二者協(xié)調(diào)性也隨之轉(zhuǎn)好?？傮w看來(lái),一線城市及其他35個(gè)大中城市住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)性良好。

33模型分析結(jié)果評(píng)析

模型分析結(jié)果顯示中國(guó)以及35個(gè)大中城市住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)性良好,這與國(guó)土資源部公布的地價(jià)房?jī)r(jià)比顯示結(jié)果一致,兩模型分析結(jié)果與普通民眾主觀感知或預(yù)期(地價(jià)過(guò)快上漲推高房?jī)r(jià))不符。導(dǎo)致民眾認(rèn)為土地市場(chǎng)非健康發(fā)展且與住房市場(chǎng)不協(xié)調(diào)的認(rèn)知主要在于土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)仍然存在諸多不協(xié)調(diào)的問(wèn)題。

(1)房地產(chǎn)調(diào)控不力,開發(fā)商房?jī)r(jià)上漲預(yù)期推高地價(jià)。中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因除了供求原理的作用外,房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是導(dǎo)致地價(jià)上漲的重要原因。住房具有商品屬性的同時(shí)也是生活必需品,因此住房市場(chǎng)化的同時(shí)也離不開中央宏觀調(diào)控政策對(duì)居民住房基本需求的保障。2004年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲加大了中央宏觀調(diào)控政策力度與強(qiáng)度,但是政策經(jīng)常變化,房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期政府宏觀調(diào)控不會(huì)長(zhǎng)久從而依循原有市場(chǎng)行為路徑,調(diào)控長(zhǎng)期成為“空調(diào)”。因此短期化的調(diào)控政策是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)上漲從而推動(dòng)地價(jià)上漲的主要原因,并非地價(jià)上漲推高房?jī)r(jià)。

(2)招拍掛制度導(dǎo)致地王頻現(xiàn),“囤地”、“捂地”坐等土地升值。招拍掛的土地出讓制度促進(jìn)了土地市場(chǎng)化并與住房市場(chǎng)化相輔相成推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。但是現(xiàn)有土地出讓制度存在諸多缺陷：一是以價(jià)高者得為競(jìng)標(biāo)原則,導(dǎo)致住房市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)矛盾。出價(jià)最高的房地產(chǎn)開發(fā)商為了謀求利潤(rùn)往往注重開發(fā)別墅、高檔公寓等高檔住房,而廣大消費(fèi)者需求的小戶型、小面積住房稀缺。二是單純以購(gòu)地坐等土地升值為目的,利用地王地塊地理位置等方面的稀缺性推高了社會(huì)整體對(duì)地價(jià)過(guò)高的感知。土地出讓制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商囤地、捂地缺乏強(qiáng)制有效的規(guī)范,導(dǎo)致開發(fā)商投機(jī)心理拉長(zhǎng)開發(fā)周期,并非當(dāng)初土地出讓價(jià)格過(guò)高。

(3)財(cái)稅制度不合理,地方政府過(guò)于依賴土地財(cái)政。1994年的分稅制改革提高了中央政府財(cái)力但同時(shí)也導(dǎo)致中央與地方財(cái)權(quán)與事權(quán)相分離,地方政府財(cái)源有限。作為地方政府財(cái)源的土地出讓金成為其擴(kuò)大財(cái)力的重要渠道。地方政府土地財(cái)政絕對(duì)量的增加是土地市場(chǎng)化改革的必然,但土地財(cái)政占地方財(cái)政收入比重的上升則在于地方政府財(cái)源有限。

4住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策建議正如國(guó)土資源部地價(jià)房?jī)r(jià)比和本文耦合協(xié)調(diào)度模型分析結(jié)果顯示：中國(guó)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)性整體良好,但是抑制二者協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題依然存在,根據(jù)這些問(wèn)題本文提出以下政策建議。

41調(diào)控由短期政策向長(zhǎng)期制度轉(zhuǎn)變,有效轉(zhuǎn)變市場(chǎng)主體預(yù)期〖JP+1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要有行政手段和經(jīng)濟(jì)手段,行政手段和經(jīng)濟(jì)手段的有效結(jié)合才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2010―2011年房地產(chǎn)調(diào)控逐步升級(jí),行政手段“限購(gòu)令”、“限價(jià)令”調(diào)控效果初顯需要推進(jìn)這些行政措施的短期化,這樣才能從根本上發(fā)揮其有效抑制投資投機(jī)性需求的作用；經(jīng)濟(jì)手段中的差別化信貸政策、貨幣政策更有必要也有可能去短期化,加大對(duì)普通自主性消費(fèi)需求的支持；同時(shí)保障性住房要制定長(zhǎng)期規(guī)劃,保障中低收入階層基本住房需求。通過(guò)以上房地產(chǎn)調(diào)控措施的去短期化,市場(chǎng)主體包括地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購(gòu)房者房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期才能得到有效扭轉(zhuǎn),從而改變目前市場(chǎng)主體特別是房地產(chǎn)開發(fā)商房?jī)r(jià)上漲預(yù)期對(duì)低價(jià)的推動(dòng)作用。

42完善土地出讓制度及土地增值稅征管制度,促進(jìn)土地供給結(jié)構(gòu)合理化土地出讓制度要改變招拍掛中以價(jià)高者得的原則,制定競(jìng)標(biāo)的綜合性標(biāo)準(zhǔn),配以房?jī)r(jià)、戶型、面積等綜合指標(biāo)進(jìn)行考察,解決住房供求結(jié)構(gòu)矛盾；同時(shí)制訂并公布土地中長(zhǎng)期供應(yīng)計(jì)劃,提高中小戶型、中低價(jià)位等普通商品房建設(shè)用地比例,控制高檔住房用地供應(yīng),促進(jìn)土地供給結(jié)構(gòu)的合理化；同時(shí)完善土地增值稅征收制度,擴(kuò)大增值稅征收范圍并做好土地增值稅專項(xiàng)評(píng)估,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程監(jiān)控,以擠占開發(fā)商坐等土地升值的贏利空間，有效打擊“囤地”、“捂地”行為。

43完善現(xiàn)有財(cái)稅體制,擴(kuò)大地方政府財(cái)源減輕其對(duì)土地財(cái)政過(guò)于依賴地方政府對(duì)土地財(cái)政嚴(yán)重依賴的根本原因在于現(xiàn)有財(cái)稅體制下地方政府財(cái)源有限與其事權(quán)不相匹配,推進(jìn)財(cái)稅體制的改革是減輕地方政府土地財(cái)政依賴促進(jìn)住房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)進(jìn)一步協(xié)調(diào)的重要舉措。在此特別提出房產(chǎn)稅作為一種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施目前在上海與重慶兩地已試點(diǎn)征收,要在兩試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)基礎(chǔ)上準(zhǔn)確對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行功能定位,制定房產(chǎn)稅推廣規(guī)劃促進(jìn)房產(chǎn)稅抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)擴(kuò)大地方政府財(cái)源。

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第9篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)失靈；宏觀調(diào)控；限購(gòu)限貸政策

一、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

1.促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。國(guó)民經(jīng)濟(jì)是一個(gè)有機(jī)整體，每個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須與國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的要求相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一定程度上制約和影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度、及其結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在一定程度上對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展又產(chǎn)生強(qiáng)烈的反作用。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不僅是體現(xiàn)了局部與整體的關(guān)系，而且存在這內(nèi)在的密切關(guān)系和相關(guān)性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，只有通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，完善市場(chǎng)規(guī)劃、健全運(yùn)行機(jī)制，才能有效地促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。2.彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，優(yōu)化資源配置。通過(guò)前面一節(jié)市場(chǎng)失靈理論可知，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，由于非均衡性、體制缺陷和市場(chǎng)失靈等問(wèn)題的存在，導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)自身調(diào)節(jié)進(jìn)行資源最優(yōu)化配置。此時(shí)，正好借助于政府這只看得見(jiàn)的手來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)市場(chǎng)失靈，通過(guò)采取一系列的調(diào)控手段，使市場(chǎng)達(dá)到資源最優(yōu)化配置。3.完善社會(huì)保障，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，除了具有商品的基本屬性外，還屬于公共產(chǎn)品。因此，不能單純依靠市場(chǎng)機(jī)制對(duì)其進(jìn)行調(diào)節(jié)，需要政府這只看得見(jiàn)的手加以輔助指導(dǎo)和監(jiān)控。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控要比其他市場(chǎng)顯得更為重要。對(duì)于低收入群體，由于其收入甚少，有些甚至無(wú)力支付房租，又很難從銀行獲得貸款支持，在購(gòu)買住房方面的支付能力幾乎等于零。讓缺乏住房支付能力的低收入者，獲得與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的基本居住條件，理應(yīng)是政府的責(zé)任。

二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不佳原因分析

1.住房保障制度建設(shè)滯后于住房市場(chǎng)發(fā)展。與住房市場(chǎng)進(jìn)程相比，保障制度建設(shè)相對(duì)滯后。表現(xiàn)在：相應(yīng)配套政策不夠完善，保障體系不夠健全，政策落實(shí)也不到位；經(jīng)濟(jì)適用房制度仍需進(jìn)一步改善，因各方面管理措施不到位，覆蓋面太夠廣泛，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量不足；廉租房制度建設(shè)推進(jìn)也相當(dāng)緩慢，部分城市甚至還沒(méi)有建立廉租房制度。此外，大多數(shù)城市沒(méi)有明確的管理機(jī)構(gòu)，住房保障制度落實(shí)不到位，資金來(lái)源不明確，缺乏制度化。正是由于我國(guó)住房保障制度的滯后性，極大程度上促使了社會(huì)對(duì)商品房的需求，讓市場(chǎng)承擔(dān)了應(yīng)當(dāng)由政府保障房途徑分流的責(zé)任。2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈。一是政策調(diào)控具有滯后性。宏觀調(diào)控政策從制定到實(shí)施需要一段過(guò)程，包括發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、制定、實(shí)施調(diào)控政策。而市場(chǎng)具有易變性、波動(dòng)性，會(huì)使得政策無(wú)法執(zhí)行，形成滯后性。二是調(diào)控政策的靈活性較差。宏觀經(jīng)濟(jì)政策是從整個(gè)大的宏觀層次考慮，其對(duì)象是面向整體市場(chǎng)，只能解決短期內(nèi)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。而房地產(chǎn)市場(chǎng)則是區(qū)域性較強(qiáng)的市場(chǎng)，容易造成部分區(qū)域適應(yīng)性較差。此外，也可能由于政策制定者對(duì)市場(chǎng)問(wèn)題把握不夠到位。三是政策執(zhí)行不力。正所謂“上有政策，下游對(duì)策”，在政策執(zhí)行過(guò)程中，由于部門利益與地方利益之間存在沖突、中央和地方之間存在博弈，因此中央出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則往往被地方政府歪曲、地方政府采取不作為、執(zhí)行不到位等等。3.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效。一是調(diào)控政策經(jīng)濟(jì)約束性失效。調(diào)控主體利用土地政策、貨幣政策、財(cái)政政策、稅收等政策對(duì)違反市場(chǎng)行為者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性懲罰。在此過(guò)程中，往往遇到違反市場(chǎng)行為者“尋租”、以及“招商引資”政策、致使經(jīng)濟(jì)懲罰力度不夠而大打折扣，對(duì)于違反市場(chǎng)行為者來(lái)說(shuō)，當(dāng)投資回報(bào)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)性懲罰，就會(huì)使政策的經(jīng)濟(jì)約束性失效。二是調(diào)控政策具有片面性?？v觀我國(guó)已出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，都是針對(duì)個(gè)別問(wèn)題或現(xiàn)象。三是調(diào)控政策作用時(shí)間短。我國(guó)宏觀調(diào)控實(shí)施后，會(huì)在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果，之后問(wèn)題會(huì)更嚴(yán)重，主要是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策僅在短期內(nèi)影響部分房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效途徑

1.提高住房保障投入的利用效率。首先，地方政府每年都要對(duì)保障對(duì)象的家庭收入、住房、資產(chǎn)狀況等進(jìn)行審核，不符合廉租條件的，必須及時(shí)調(diào)整住房保障方式。對(duì)于申請(qǐng)家庭弄虛作假，隱瞞真實(shí)情況的，一經(jīng)查實(shí)，責(zé)令其立即退出廉租配租住房，5年內(nèi)不得再申請(qǐng)廉租住房。情節(jié)嚴(yán)重者，依法追究刑事責(zé)任。其次，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行封閉運(yùn)作。經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，不得轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租，實(shí)在需要上市的由政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按出售時(shí)同類地段新建經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格重新確定，回購(gòu)后的經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)用作保障性住房。最后，應(yīng)加快發(fā)展面向低收入家庭的經(jīng)濟(jì)租賃房，通過(guò)保障性房源的封閉運(yùn)行，重復(fù)循環(huán)利用，提高政府住房保障投入的利用效率。2.讓企業(yè)成為市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主體。企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體地位在很大程度上影響著價(jià)格機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。產(chǎn)權(quán)制度決定了企業(yè)的性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理制度，確立清晰明確的產(chǎn)權(quán)制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)。通過(guò)建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，房地產(chǎn)企業(yè)按照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求，形成適宜的企業(yè)組織形式和科學(xué)的內(nèi)部管理制度。同時(shí)各種生產(chǎn)要素要有足夠的開放性和流動(dòng)性，與外部的資本市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)以及其他生產(chǎn)要素市場(chǎng)相配合，通過(guò)經(jīng)營(yíng)者的選擇和再選擇，通過(guò)勞動(dòng)者的合理流動(dòng)，使企業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，競(jìng)爭(zhēng)力得到有效提高。只有建立真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，才能從根本上解決影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題，才能充分發(fā)揮市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。3.加強(qiáng)對(duì)價(jià)格操縱行為的監(jiān)管。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期極長(zhǎng)，并且具有異質(zhì)性特征，有些開發(fā)商在商品房銷售期間意圖操縱價(jià)格，依仗自身在區(qū)位市場(chǎng)上的壟斷優(yōu)勢(shì)及其行情變化，傳播虛假信息、囤積居奇、抬升房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲勢(shì)愈演愈烈，市場(chǎng)形式趨于混亂，給消費(fèi)者利益導(dǎo)致極大的損害。對(duì)于上述價(jià)格操縱活動(dòng)，政府方面需要強(qiáng)化明晰前期房地產(chǎn)開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)，以及后期商品房銷售的價(jià)格結(jié)構(gòu)，并強(qiáng)制約束開發(fā)商以實(shí)現(xiàn)商品房的明碼標(biāo)價(jià)，同時(shí)銷售過(guò)程中不能隨意提升房?jī)r(jià)。對(duì)于制造、散布虛假信息，哄抬房?jī)r(jià)的開發(fā)商，以及利用虛假?gòu)V告、購(gòu)房合同欺詐、無(wú)業(yè)管理質(zhì)價(jià)不符等行為，應(yīng)嚴(yán)厲懲罰。 實(shí)現(xiàn)價(jià)格操縱行為的監(jiān)管，是一個(gè)涉及政府多個(gè)職能部門的系統(tǒng)工程，需要政府部門間實(shí)現(xiàn)資源共享、密切配合，齊抓共管，綜合治理。尤其要加強(qiáng)同物價(jià)部門的配合，如若發(fā)現(xiàn)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)正常價(jià)格秩序、損害消費(fèi)者利益的非法活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)懲。4.把握好調(diào)控手段，實(shí)行有差別的調(diào)控政策。政府應(yīng)根據(jù)不同時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)及其相伴出現(xiàn)的問(wèn)題，采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段。當(dāng)前，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，政府需要改變以往以行政手段為主的宏觀調(diào)控格局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)濟(jì)手段為主，行政手段和法律手段為輔，盡量避免政府的直接行政干預(yù)以及調(diào)控政策的連續(xù)不斷變化。同時(shí)，宏觀調(diào)控要做到因地制宜，堅(jiān)決避免“一刀切”現(xiàn)象。在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，要把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體水平，從空間角度進(jìn)行透視，分析不同區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間差異，針對(duì)不同的對(duì)象實(shí)施有差別的調(diào)控政策。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙雪芳. 穩(wěn)定房?jī)r(jià)需綜合調(diào)控[J]. 中國(guó)金融，2005年第11期.