房地產(chǎn)工程竣工驗收流程精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)工程竣工驗收流程主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產(chǎn)工程竣工驗收流程范文
材料手續(xù)先弄清
一般來說，現(xiàn)場收房時開發(fā)商要出具“三大證明”的原件（而非復(fù)印件），由此來讓購房者判斷其項目是否符合交付條件。
一是《建筑工程竣工備案表》。為規(guī)范工程竣工驗收備案管理工作，建設(shè)部制定了《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》，它通常包括：工程的基本情況；勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位意見；工程竣工驗收報告等文件在內(nèi)的竣工驗收備案文件清單等?！犊⒐を炇諅浒副怼肥悄壳笆辗凯h(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。
二是通常說的“兩書”，即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
三是開發(fā)商要向業(yè)主出示已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對住房面積的實測數(shù)據(jù)和公攤面積報告，以及預(yù)售合同約定的其他交付條件。購房者應(yīng)注意比對其各項數(shù)據(jù)是否與購房合同中的約定有出入。
而在流程方面，購房者則一定要堅持先驗房，后辦理入住手續(xù)。如驗房時發(fā)現(xiàn)問題，要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。同時，在購房者已經(jīng)支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件交付符合合同約定的房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題的，開發(fā)商應(yīng)限期維修。
巧借天氣查“頑疾”
那么既然是在夏季收房，購房者在驗收房屋的具體過程中，就可以先巧妙利用天氣的特點來進(jìn)行幾大重要問題的排查。
比如最常見的滲水問題，平常情況下需要非常仔細(xì)地查看才能發(fā)現(xiàn)，但在經(jīng)常下暴雨的夏天，購房者則很容易就能找到問題所在。因此，在大雨持續(xù)一段時間之后去驗房就可以有效地排查出各處墻面、屋頂、陽臺門窗等位置的滲水、漏水問題，毛坯房多注意看墻壁和門窗，精裝房則還要關(guān)心地板和櫥柜。同時，風(fēng)向風(fēng)力也是購房者需要額外考慮的一個問題，這對房屋不同朝向的防水問題也有相應(yīng)的影響，可細(xì)心進(jìn)行比對。
進(jìn)一步的，購房者在大風(fēng)大雨的天氣還可以清楚地考察整個小區(qū)的情況，包括室外排水是否通暢、地下車庫是否會漏雨甚至積水等等。另外，還可以及時發(fā)現(xiàn)底層的返水及返潮現(xiàn)象。門、窗密閉情況也要仔細(xì)檢查。否則會影響冬天的保暖效果。
再有，夏季氣溫升高，墻壁的裂縫空鼓等質(zhì)量問題也會無處藏身。根據(jù)熱脹冷縮的原理，由于溫度所引起的裂縫問題會比平時要明顯得多，購房者往往一眼就能看出來。這些問題都應(yīng)及時向開發(fā)商反映并解決，避免日后的麻煩。
各項內(nèi)容詳核對
繼而，購房者就可以對自己的房屋進(jìn)行更為詳細(xì)的綜合驗收。除了上述的幾項重點問題之外，通常還可以有分為“看外部”、“查內(nèi)部”、“測相鄰”三大步驟：先觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道；再檢查門窗墻面、地面、墻面、防水存水、強(qiáng)弱電、排煙、排氣；最后進(jìn)行閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)、樓上樓下的防水等問題的查驗。歸結(jié)來看，這一過程要做的就是查看交房標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)交房標(biāo)準(zhǔn)對每項內(nèi)容進(jìn)行核對：
1.房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。
2.買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。
3.水電煤供應(yīng)情況和能否正常使用，如水龍頭的水壓、排水速度。
4.借助萬用表測量各處電路好壞，可關(guān)閉分閘以檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。而衛(wèi)生間或廚房的電路連接錯誤較易出現(xiàn)，切勿留下隱患。
5.墻體是否平滑筆直、地面是否水平?？衫弥苯浅呋蛉浅哌M(jìn)行檢測。
另外，對于層高、通風(fēng)管道、插座開關(guān)、防盜門窗等細(xì)節(jié)也都可以一一關(guān)注。而值得注意的是，收房前購房者還要看看開發(fā)商在宣傳資料上的承諾有沒有兌現(xiàn)，包括綠化、停車位等一系列問題，減少日后出現(xiàn)糾紛的可能性。
稅費收取問明白
最后，對于驗房收房環(huán)節(jié)可能需要支付的各類稅費，購房者也要做到心中有數(shù)。對于不太了解的收費項目要問明白，避免交了冤枉錢。
契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅，只能在過戶時交納，除稅務(wù)機(jī)關(guān)外任何單位無權(quán)代收。而業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。另外，業(yè)主也完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取產(chǎn)權(quán)代辦費。
公共維修基金不同于物業(yè)管理費，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率相當(dāng)于房屋成交價的2%。任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金，該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。
第2篇：房地產(chǎn)工程竣工驗收流程范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；工程項目策劃
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)的井噴式的發(fā)展，房地產(chǎn)毫無疑問已成為國內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)之一。高速的發(fā)展也帶來了一系列的問題，而這些問題都可以歸結(jié)為企業(yè)管理不到位所致，而工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起著舉足輕重的作用，因此，做好房地產(chǎn)工程管理對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有十分重要的意義。
一、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容
開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資的終極目標(biāo)是為了賣給業(yè)主從而獲得盈利。所以要牢牢把握野豬的心思,激發(fā)他們的購買欲望,是開發(fā)商的首要任務(wù)。要做到這一點,我們必須開始從以下房地產(chǎn)項目管理的主要內(nèi)容入手。
1、規(guī)劃管理：俗話說“磨刀不誤砍柴工”，在項目開工前,進(jìn)行總體規(guī)劃管理是關(guān)鍵的一步。在這個階段,必須仔細(xì)謹(jǐn)慎,能夠制定具體的項目實施計劃。在這個階段,最忌諱的是盡快開始和縮短時間的早期階段的規(guī)劃,導(dǎo)致后期正常工作,浪費時間和金錢。這將直接導(dǎo)致建筑物的綜合成本增加,業(yè)主將缺乏更多的購買意愿。
2、設(shè)計管理：房地產(chǎn)項目在開始正式的施工之前需要做好前期設(shè)計的準(zhǔn)備工作。因此,房地產(chǎn)項目的設(shè)計具有很重要的地位,好的設(shè)計也將吸引更多的業(yè)主買房。設(shè)計方案的好壞,直接反映出實施項目管理的質(zhì)量。好的設(shè)計,不僅可以擴(kuò)大知名度的設(shè)計師,也將促進(jìn)所有人的購買欲望,更在社會產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,可以說是一應(yīng)俱全。
3、開發(fā)管理：開發(fā)管理階段是房地產(chǎn)工程管理最關(guān)鍵的一環(huán)。在這個階段,開發(fā)人員需要對現(xiàn)場條件進(jìn)行調(diào)查和驗證，之后還要制定一個嚴(yán)格的開發(fā)計劃,保證項目順利進(jìn)行。在這個階段,業(yè)主最關(guān)心的房價將很快確定下來,只要在以后的施工階段沒有太多的事故發(fā)生,價格不會有太大波動。因此,這一階段也是所有業(yè)主的最關(guān)注的階段。
4、施工管理：房地產(chǎn)項目,由于建設(shè)時間長,范圍廣泛,所以在實際的施工過程有一定的困難。在施工管理階段,一定要秉持公開的原則,嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律、法規(guī),保證建設(shè)的高質(zhì)量。只有這樣,房地產(chǎn)開發(fā)項目才能獲得支持,企業(yè)將在激烈的競爭中取勝,獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理策劃分析
1、確定組織架構(gòu)
項目組織結(jié)構(gòu)是指各種元素以及它們之間的關(guān)系,主要包括項目單位構(gòu)成,功能設(shè)置和權(quán)力和責(zé)任之間的關(guān)系,等等,所以組織結(jié)構(gòu)是整個項目實施的靈魂。組織結(jié)構(gòu)可以使用組織結(jié)構(gòu)圖表來描述,通常線性組織結(jié)構(gòu)是一種常用的建設(shè)項目管理模式,這種模式以避免影響項目的矛盾進(jìn)行操作指令。根據(jù)項目的建設(shè)過程中,在項目的實施計劃和項目決策階段、項目早期階段(主要是申請建設(shè)和審批工作)、項目設(shè)計階段、項目招投標(biāo)階段、項目施工階段、工程竣工驗收和總結(jié)評價階段。根據(jù)工作的階段,應(yīng)該設(shè)立特別管理部門監(jiān)督和控制相關(guān)的單位。
2、項目管理工作內(nèi)容分解
(1)前期及報建(批)管理。主要管理工作內(nèi)容為：環(huán)境調(diào)查、分析項目的詳細(xì)計劃,編寫可行性研究報告,可行性研究分析和規(guī)劃；準(zhǔn)備項目報告建立整體概念,明確的法律問題和確定工作計劃,批準(zhǔn)指定的法律事務(wù)的人員分工。
(2)設(shè)計管理。主要管理工作內(nèi)容為：確定整個項目的建筑風(fēng)格與規(guī)劃、優(yōu)化設(shè)計選擇方案；調(diào)查和設(shè)計進(jìn)度控制計劃,明確設(shè)計責(zé)任；跟蹤、檢查建立設(shè)計進(jìn)展；參與分析和評價建筑使用功能、面積分布、建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),審查設(shè)計階段的設(shè)計文件；控制設(shè)計變更,檢查設(shè)計變更的合理性和經(jīng)濟(jì)性。
(3)招標(biāo)(采購)管理。主要管理工作內(nèi)容為：初步確定整個項目合同結(jié)構(gòu)、規(guī)劃項目發(fā)包方式,根據(jù)確定的合同結(jié)構(gòu)和合同項目招標(biāo)(采購)進(jìn)度計劃,明確各方責(zé)任,草案主要材料,所提供的設(shè)備清單；委托不同專業(yè)工程招標(biāo)文件、招標(biāo)單位招標(biāo)過程中審計風(fēng)險管理策略；最高價格審計預(yù)算,合同談判,簽署合同。
(4)施工管理。主要管理工作內(nèi)容為：準(zhǔn)備項目施工進(jìn)度計劃,確定施工進(jìn)度總體目標(biāo),明確各方的責(zé)任；準(zhǔn)備技術(shù)交底,檢查施工組織設(shè)計執(zhí)行情況；審查施工組織設(shè)計、人員、設(shè)備和材料,處理事情開始所需的政府批準(zhǔn),評審和測試質(zhì)量的材料和成品,半成品和設(shè)備；審計監(jiān)督組織,監(jiān)督規(guī)劃；施工階段準(zhǔn)備年度,季度,月度資金使用計劃和控制實施；檢查施工單位安全文明生產(chǎn)措施符合國家和地方的要求。
(5)竣工驗收和結(jié)算管理。主要管理工作內(nèi)容為：準(zhǔn)備工程竣工驗收和結(jié)算計劃,確保每個單位工程驗收、轉(zhuǎn)移和結(jié)算總目標(biāo),明確各方責(zé)任,總結(jié)合同實現(xiàn),完成數(shù)據(jù)編譯；需要組織制定設(shè)施和設(shè)備清單及使用維護(hù)手冊使用部門,組織項目操作和維護(hù)人員的培訓(xùn)。
(6)全過程投資控制管理。主要管理工作內(nèi)容為：首先進(jìn)行分解,分析總投資目標(biāo)的項目總投資風(fēng)險,投資風(fēng)險管理解決方案,準(zhǔn)備各種各樣的投資控制報表,明確各方職責(zé)范圍,編制設(shè)計任務(wù)書的相關(guān)內(nèi)容和準(zhǔn)備投資控制基金使用計劃和控制實施；根據(jù)計劃的投資控制指數(shù)對限額設(shè)計管理；審查項目初步設(shè)計概算和施工圖預(yù)算,采用價值工程的方法,礦業(yè)投資節(jié)約潛力；投資計劃值和實際值的動態(tài)跟蹤。
3、總控計劃的編制
在國內(nèi)大中型建設(shè)項目中,進(jìn)步成為了主要矛盾。為了解決這個矛盾,一般控制主要從進(jìn)度進(jìn)行控制。項目總進(jìn)度控制計劃是項目進(jìn)度的總體規(guī)劃,是確保項目總體規(guī)劃的綱領(lǐng)性文件。編制總體控制計劃時建議使用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)準(zhǔn)備,這樣我們就可以掌握和控制項目進(jìn)度的關(guān)鍵電路,關(guān)鍵工作,及時發(fā)現(xiàn)偏差,采取措施改進(jìn),實施整改?？偩瓤刂茣r標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃在項目的早期階段和應(yīng)用工作建設(shè)(集團(tuán))工程結(jié)算完成后,和所有的工作之間的邏輯關(guān)系建設(shè)的過程中,涉及工程建設(shè)的整個過程,以實現(xiàn)計劃的完全控制。
三、項目實施過程中的管理具體措施
1、充分重視做好施工準(zhǔn)備工作
項目招標(biāo),施工單位應(yīng)該著手準(zhǔn)備詳細(xì)的施工組織設(shè)計,并改善之前的投標(biāo)施工組織設(shè)計,從生產(chǎn)、技術(shù)和關(guān)鍵部件的需求和建設(shè),以安全與質(zhì)量保證措施為主線,制定科學(xué)合理的具體實施細(xì)則,完成了施工組織設(shè)計。
2、精干施工管理人員，組織專業(yè)隊伍合理施工
施工現(xiàn)場管理組織和操作團(tuán)隊要少而精,需要廣大工程技術(shù)管理人員提高認(rèn)識,轉(zhuǎn)變觀念,努力提高他們的技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì),掌握許多技能而專攻干部和工人,減少外傭工的計劃,減少外部雇傭勞動力支出,不僅可以增加職工收入,還可以調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性,提高員工的工作效率。
3、合理選用施工技術(shù)，采取強(qiáng)有力的趕工措施。
在滿足工程合同、設(shè)計圖紙的質(zhì)量要求的前提下,采用新材料、新工藝、新方案,減少浪費主要材料損失,消除返工、修理、合理縮短工期,降低工程成本。
結(jié)語：
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要是開發(fā)項目的范圍、質(zhì)量、成本、進(jìn)度四個基本要素的管理。項目實施過程中項目的質(zhì)量,進(jìn)度,成本控制,項目管理規(guī)劃的控制是基于研究的基礎(chǔ)之上,為了實現(xiàn)知識管理和控制，執(zhí)行能力顯得非常重要,團(tuán)隊建設(shè)和溝通管理在一定程度上決定了項目管理團(tuán)隊充分發(fā)揮執(zhí)行,項目的建設(shè)高效的管理團(tuán)隊在項目管理中是一個重要的問題。這些因素在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作,影響著一個全面的項目管理水平。
參考文獻(xiàn)：
[1]．譚慧賢.某房地產(chǎn)企業(yè)工程管理流程的改進(jìn)探索.[D].華南理工大學(xué).2012
第3篇：房地產(chǎn)工程竣工驗收流程范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)； 工程建筑； 質(zhì)量管理
我國的房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展，對于推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義，房地產(chǎn)的質(zhì)量是當(dāng)前人們關(guān)注的主要問題，但是在房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理中還存在著不少問題，影響著工程質(zhì)量，所以我們要積極采取措施，努力提高房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。
一、建筑質(zhì)量管理的現(xiàn)狀
從整體上來說，我國的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理不容樂觀。雖然，我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)意識到房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理的重要性，但是，所采取的方法有欠妥當(dāng)。同時，這也只是一部分的企業(yè)意識到這個問題，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有將房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理重視起來，因此，我國經(jīng)常會出現(xiàn)房屋倒塌、橋梁塌方的現(xiàn)象，這也是我國相關(guān)企業(yè)不重視房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理的一個表現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理存在著極大的問題，這需要我們進(jìn)一步解決。
二、 建筑質(zhì)量管理的必要性
1、 良好的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理控制有利于我國建筑業(yè)的健康發(fā)展
隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國的建筑業(yè)在不斷的發(fā)展的同時，競爭也越來越激烈。因此，如果一個房地產(chǎn)企業(yè)想要健康快速的發(fā)展，那么一定要進(jìn)行嚴(yán)格的自身管理，尤其是房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在所承包的工程中對工程的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的管理，確保了工程的質(zhì)量，那么就能樹立一個良好的企業(yè)形象，從而不斷地增強(qiáng)自身的競爭力。如果建筑行業(yè)中其他的企業(yè)能夠積極嚴(yán)格的進(jìn)行工程管理，那么我國的建筑行業(yè)就可以建立起較為規(guī)范化、制度化的管理方式，也在一定程度上能夠不斷的推進(jìn)我國建筑業(yè)的發(fā)展。
2、 良好的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理控制有利于房屋的使用安全
之所以說房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量管理控制十分重要，最主要的原因是他與廣大群眾的生活與生命安全息息相關(guān)的。良好的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理控制有利于房屋的使用安全，也有利于我國和諧社會的構(gòu)建。房地產(chǎn)工程本身就是一個具有公共利益的項目，相關(guān)的施工單位一定要對廣大公眾負(fù)起責(zé)任。
三、建筑質(zhì)量管理的具體措施
1、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度
在我國的房地產(chǎn)工程項目管理工作中，對工程前期都缺乏管理，使得整個工程的質(zhì)量以及安全受到了很大的影響，所以為了提高對工程項目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)公司在工程開工前，就要進(jìn)行有效的準(zhǔn)備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進(jìn)行合理的規(guī)劃，嚴(yán)格勘察地形，做好市場的調(diào)查工作，預(yù)測工程的風(fēng)險，然后根據(jù)考察的實際情況，進(jìn)行相應(yīng)的圖紙設(shè)計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設(shè)計圖紙能夠真實的反映工程的實際情況，為接下來的施工打下良好的基礎(chǔ)。
2、對建筑工程使用的材料與工程質(zhì)量控制進(jìn)行嚴(yán)格的管理
建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質(zhì)量的好壞。因此，我們要加強(qiáng)對建筑工程材料應(yīng)用進(jìn)行嚴(yán)格的管理。首先，我們要對建筑材料的來源進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，要有準(zhǔn)確的采購信息； 其次，我們要對建筑材料的質(zhì)量進(jìn)行檢測與分析，找到適合本工程的建筑材料； 最后，要對建筑材料的使用進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，避免不恰當(dāng)?shù)氖褂?。同時，我們要也對工程的質(zhì)量控制進(jìn)行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊的質(zhì)量控制，從而確保房屋建筑工程的質(zhì)量。
3、施工過程中加強(qiáng)對整個工程項目進(jìn)行質(zhì)量管理
工程的整個建設(shè)過程中，施工階段是最為重要的，對工程的質(zhì)量影響也最大，所以我們要對工程的施工階段做好質(zhì)量管理工作，確保工程質(zhì)量的實現(xiàn)。房地產(chǎn)工程相對來講要比價復(fù)雜， 施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，切實加強(qiáng)工程質(zhì)量。在對施工環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理時，要確保每一個環(huán)節(jié)、步驟都滿足質(zhì)量要求，只有前一道工序合格，才能進(jìn)行接下來的施工，如果質(zhì)量不合格，就要重新改進(jìn)，否則嚴(yán)禁進(jìn)入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質(zhì)量。同時要對施工技術(shù)、使用材料、設(shè)備的質(zhì)量加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設(shè)備，就要立即停工，對材料、設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量檢驗，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對施工現(xiàn)場進(jìn)行全天候的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，并積極解決。
4、加強(qiáng)施工項目安全控制與進(jìn)度
施工項目的進(jìn)度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進(jìn)度有關(guān)， 包括工作隊組、部門和單位之間的關(guān)系?？刂婆c施工項目的實施過程有關(guān)，比較施工計劃進(jìn)度與施工實際進(jìn)度。以便出現(xiàn)偏差時， 能夠采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項目的分進(jìn)度目標(biāo)和總進(jìn)度目標(biāo)， 并編制合理的進(jìn)度計劃。控制施工項目的進(jìn)度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟(jì)措施等， 并編制施工的總進(jìn)度計劃， 讓施工人員控制和執(zhí)行， 以便按期完成施工項目的任務(wù)。安全管理是為了落實安全責(zé)任， 管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進(jìn)度等目標(biāo)責(zé)任。通過建立與完善施工項目， 有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度， 以明確工作人員的安全責(zé)任， 使工作人員積極檢查和落實安全責(zé)任的情況。施工項目通過審查監(jiān)察部門的生產(chǎn)資質(zhì)， 讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議， 詳細(xì)、認(rèn)真的記錄安全生產(chǎn)責(zé)任的情況， 作為補(bǔ)償、分配的原始資料。
5、建立完善流暢的管理制度
在建筑工程施工過程中，必須有一個規(guī)范的、合理的管理制度來監(jiān)控工程施工的整個流程，保證施工現(xiàn)場的管理科學(xué)化、規(guī)劃化和系統(tǒng)化。在工程施工開始之前，就應(yīng)該制定完善的施工質(zhì)量管理制度，例如施工現(xiàn)場考勤制度、施工倉庫的管理制度、安全生產(chǎn)管理制度、保衛(wèi)管理制度、消防管理制度、工藝流程使用制度。利用制度來規(guī)范施工過程中藥面對的一系列問題。嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的管理制度，可以監(jiān)督整個施工流程的進(jìn)行，確保工程施工中沒有差錯，一步一步提升建筑工程的質(zhì)量和管理效率。
6、工程項目竣工后要加強(qiáng)質(zhì)量管理
工程的竣工后的質(zhì)量檢查，是檢驗工程質(zhì)量問題的最后一關(guān)，做好質(zhì)量管理工程，及時發(fā)現(xiàn)問題，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題。工程竣工后，要根據(jù)國家的質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)對工程項目進(jìn)行質(zhì)量的驗收和認(rèn)定，如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時改正，保證整個工程項目的質(zhì)量合格。然后形成完善質(zhì)量評估報告，對整個工程的質(zhì)量信息進(jìn)行有效整合，以便指導(dǎo)今后的工程建設(shè)。
7、提高工作人員的質(zhì)量意識，加強(qiáng)管理
加強(qiáng)對房地產(chǎn)工程項目進(jìn)行質(zhì)量管理，還要努力提高施工人員的素質(zhì)，使他們樹立質(zhì)量、安全意識，具備高度的責(zé)任感，能夠認(rèn)真工作，保證工程質(zhì)量，對于工程中出現(xiàn)的問題能夠及時反映，及時解決，有效的保證工程質(zhì)量。還要提高他們的專業(yè)技術(shù)和能力，在施工時能夠較好的利用各種新技術(shù)、新設(shè)備，把提高工程項目的質(zhì)量問題落到實處。
總之，質(zhì)量是建筑企業(yè)的生存根本，是建筑企業(yè)的效益源泉，是建筑企業(yè)的競爭力保障。只有通過制度化的嚴(yán)格管理，管好建筑企業(yè)的人和物，因地制宜地改進(jìn)建筑設(shè)計、施工、驗收方案，做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作才能真正做好建筑企業(yè)的質(zhì)量管理，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
[1] 郭鴻飛，李凡. 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理體系思考[J]. 合作經(jīng)濟(jì)與科技. 2011（05）
第4篇：房地產(chǎn)工程竣工驗收流程范文
【關(guān)鍵詞】工程造價；房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；成本控制
近幾年來在全國范圍內(nèi)掀起的商品房購買熱潮推動了房地產(chǎn)項目的開發(fā), 房地產(chǎn)開發(fā)商面對無限商機(jī), 對比房屋銷售價格相對的不可操控, 為爭取合理的最大額度的經(jīng)營利潤, 勢必在主觀上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程造價, 提高企業(yè)在市場上的競爭力,增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)利能力是擺在每一個房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要課題。目前房地產(chǎn)開發(fā)商已不單純依靠自身的工程技術(shù)力量, 而是更多地委托工程建設(shè)項目管理顧問公司、監(jiān)理公司或工程造價咨詢公司等中介公司進(jìn)行工程項目管理, 始終堅持科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局, 緊緊圍繞“成本控制”這一重點任務(wù), 努力做到建設(shè)產(chǎn)品性價比最優(yōu)和開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)效益的最大化。
1 工程前期的成本控制
1.1 營運方案的編制、決策和執(zhí)行
房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對整個項目的開發(fā)做好定位、營運方案, 并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進(jìn)行技術(shù)交底, 給出明確的各項成本控制指標(biāo), 對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。工程管理公司再將各項控制指標(biāo)細(xì)分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié), 以指導(dǎo)下一步的設(shè)計、工程招標(biāo)發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。
1.2 做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制
設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭, 是工程建設(shè)的靈魂,是控制投資規(guī)模、提高經(jīng)濟(jì)效益的決定性環(huán)節(jié)。規(guī)劃設(shè)計的考慮, 要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究, 如高層、多層的搭配比例要合理, 容積率指數(shù), 設(shè)計平面組合適應(yīng)市場的同步需要, 將會有利于產(chǎn)品銷售, 同時也會提高房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。
1.2.1 加強(qiáng)設(shè)計階段的經(jīng)濟(jì)論證, 實行限額設(shè)計
設(shè)計階段是工程建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié), 它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設(shè)計方案優(yōu)化與否, 直接影響著工程總造價, 影響著工程建設(shè)的綜合效益。統(tǒng)計資料顯示, 在設(shè)計階段, 設(shè)計費只相當(dāng)于工程全部費用的1% 左右, 但對建設(shè)項目投資的影響程度達(dá)70% 以上。控制工程造價的關(guān)鍵是項目實施之前的項目決策和設(shè)計階段, 要想使工程成本控制在預(yù)期的目標(biāo)之內(nèi), 最常用的方法就是限額設(shè)計。這里所說的限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資, 而是在保證使用功能和預(yù)期外觀效果等前提下盡量節(jié)約成本, 它包含了尊重科學(xué)、尊重事實、保證設(shè)計預(yù)期效果的實際內(nèi)容。
實行限額設(shè)計的房地產(chǎn)開發(fā)商方面的具體監(jiān)控方法: 1) 房地產(chǎn)開發(fā)商制定營運方案, 確定造價限額指標(biāo),與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同, 明確設(shè)計獎罰辦法; 2) 委托中介工程管理公司, 利用累積的各項工程造價數(shù)據(jù), 配合房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計方案評審、成本分析對比, 從而達(dá)到預(yù)期的造價控制指標(biāo)。
1.2.2 要加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作, 提高圖紙設(shè)計質(zhì)量, 盡量減少設(shè)計變更
加強(qiáng)出圖前的審核工作進(jìn)行事前控制, 將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在保證預(yù)期的設(shè)計成果的前提下, 克服設(shè)計方案的不足或缺陷, 力求所花費的代價最小。在設(shè)計出圖前加強(qiáng)對設(shè)計圖紙依據(jù)文件、標(biāo)準(zhǔn)等的審核管理工作, 力求提高設(shè)計質(zhì)量, 避免過分設(shè)計、超過設(shè)計, 以減少不必要的工程投入。
1.2.3 細(xì)化及明確設(shè)計范圍, 安排好各專業(yè)設(shè)計圖紙及必要時的設(shè)計變更的提供時間在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時, 應(yīng)明確具體設(shè)計范圍, 特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計均應(yīng)包括在總體設(shè)計合同內(nèi), 避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)計,造成設(shè)計費用增加, 及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計不吻合而造成施工打鑿等的浪費現(xiàn)象。另外, 水電圖紙不能及時提供, 特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供, 會造成電梯調(diào)試、驗收要另外拉接臨時電纜,從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都時有發(fā)生, 應(yīng)力求避免。
2 工程施工準(zhǔn)備階段、施工階段的成本控制
2.1 做好工程預(yù)算工作, 進(jìn)行動態(tài)成本控制
作為房地產(chǎn)開發(fā)商所委托的工程中介管理公司, 對成本控制應(yīng)實行動態(tài)管理, 及時了解、掌握工程成本的變化, 為工程招投標(biāo)、簽定工程合同及撥付工程進(jìn)度款提供依據(jù), 為工程總造價的控制提供保障。但目前還存在工程開工前一些出圖不及時、裝修標(biāo)準(zhǔn)不確定、修改變動大的現(xiàn)象, 這不利于成本控制, 也容易出現(xiàn)索賠、扯皮現(xiàn)象, 容易讓施工單位鉆空子, 影響工程進(jìn)度。另外, 對于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計部分, 中介管理公司要加以詳細(xì)分析, 找出原因, 并及時知會房地產(chǎn)開發(fā)商, 以調(diào)整或修正控制目標(biāo), 對工程造價實施動態(tài)控制。
2.2 以合同管理為手段, 加強(qiáng)成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié), 大部分都是以各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。讓這些費用支出得到有效控制的一個重要途徑就是合同管理。
2.2.1 合同條款的洽商擬定
工程施工范本要嚴(yán)格按照各省建設(shè)廳的最新合同范本; 而專項工程施工合同也應(yīng)通過多年經(jīng)驗的積累整理, 尋求一套各房地產(chǎn)開發(fā)商最適合自身情況的自有的標(biāo)準(zhǔn)格式, 但仍要針對具體的工程作出具體可行的約定, 并應(yīng)根據(jù)工程開發(fā)經(jīng)驗得失作出不斷的修訂。同時根據(jù)施工管理過程中不斷出現(xiàn)的新情況、新問題, 不斷在合同條款中補(bǔ)充施工管理中遇到的管理依據(jù)空白, 使合同切實起到現(xiàn)場施工管理依據(jù)的作用。
2.2.2 關(guān)于合同簽定手續(xù)及合同資料的管理
開發(fā)企業(yè)的各個部門按職責(zé)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利, 如拆遷安置的合同由拆遷部門辦理, 工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理公司協(xié)助開發(fā)商辦理簽訂等等,這都必須按照嚴(yán)格規(guī)范的合同簽定流程, 不得越軌操作。因此, 作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準(zhǔn)制度, 把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理, 保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量, 維護(hù)企業(yè)的利益。另外, 所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號, 分類歸檔, 便于管理和查閱, 在撥款時按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。
2.3 利用技術(shù)措施, 嚴(yán)格控制建安成本
在目前的施工過程中, 質(zhì)量監(jiān)督、進(jìn)度控制機(jī)制已經(jīng)比較完善, 但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。由于成本控制管理工作做得不夠到位, 意識不強(qiáng), 工程雖能按期保質(zhì)完成, 但一算賬就可能不盈利或盈利較低, 未能達(dá)到預(yù)期的收益。因此可以利用以下技術(shù)措施,使建安成本控制在預(yù)期目標(biāo)范圍內(nèi)。
2.3.1 繼續(xù)貫徹工程招投標(biāo)制度, 控制新開工工程的造價
通過招投標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價適中的施工隊伍。招標(biāo)部門發(fā)出的招標(biāo)文件是個關(guān)鍵, 合同中的關(guān)鍵條款要予以明確, 即根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范, 就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期的因素進(jìn)行明確, 并明確罰款機(jī)制、付款條件等先決條件, 避免合同簽訂階段的扯皮, 加快合同簽訂的進(jìn)程。這樣可避免事先已選定隊伍, 預(yù)算審價時高抬報價進(jìn)而延誤工期、增加建設(shè)成本的現(xiàn)象, 并且為房地產(chǎn)開發(fā)商選擇長期合作伙伴作出有益的探索。
2.3.2 嚴(yán)格審核施工方案, 合理安排施工順序, 減少臨時費用
在組織工程施工、安排開工計劃時, 要考慮到附屬配套及大、小市政工程能否與主工程同步進(jìn)行, 盡量不發(fā)生臨時供水、供電的費用, 并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。如在建設(shè)小區(qū)道路前, 即可進(jìn)行各類管道的鋪設(shè), 減少二次開挖, 避免施工企業(yè)因現(xiàn)場施工的原因向開發(fā)商索賠, 從而降低成本。并且對于開發(fā)商指定的專業(yè)分包隊伍要及時安排其進(jìn)場, 配合管道預(yù)埋, 減少總包單位的索賠及額外增加打鑿費用等等。對基坑支護(hù)方案的技術(shù)可行性及造價經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)作認(rèn)真的評審, 特別要把工期縮短的經(jīng)濟(jì)效益與工程支出成本綜合考慮。
2.3.3 建立合理的工程簽證制度
工程簽證是編制預(yù)結(jié)算的依據(jù)之一, 是施工企業(yè)在中標(biāo)后提高造價、增加收入的主要手段。加強(qiáng)工程簽證的管理屬事中控制手段, 對于防止不正當(dāng)?shù)乃髻r, 建立規(guī)范的簽證制度是非常必要的。簽證管理制度的內(nèi)容要確定工程、監(jiān)理、預(yù)算合同等有關(guān)部門在簽辦工程簽證時的責(zé)任, 分工必須明確, 權(quán)力不宜過分集中。
2.3.4 合理控制材料、設(shè)備價格
對于材料、設(shè)備, 應(yīng)作好市場調(diào)查工作, 掌握價格的變動趨勢, 特別是大宗材料設(shè)備訂貨, 應(yīng)貨比三家, 在滿足施工的前提下, 把握好訂貨的時機(jī)。同樣的材料設(shè)備, 由于產(chǎn)地、檔次不同, 價格相差很遠(yuǎn), 就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售級別不同, 價格也有差別。要樹立成本意識, 形成控制成本機(jī)制。材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70% , 有的工程還會更高, 因此材料設(shè)備費應(yīng)是建安成本控制的重點。凡施工企業(yè)自行采購的材料, 重點是對指導(dǎo)價的材料控制, 可以采取限價的手段進(jìn)行控制。材料限價的原則, 一是明確加工訂貨的責(zé)任者是施工單位, 開發(fā)商與中介管理公司代表或監(jiān)理工程師適當(dāng)參與, 參與的目的是控制材料的采購價格, 但不能包辦代替; 二是可以指定材料的檔次水平但不指定廠家; 三是監(jiān)督材料的質(zhì)量; 四是在保證質(zhì)量的前提下合理限價。這種材料限價的做法, 體現(xiàn)了風(fēng)險共擔(dān)的原則, 適應(yīng)當(dāng)今建材市場的狀況。開發(fā)商應(yīng)有意識地選擇信譽(yù)高、產(chǎn)品質(zhì)量好、單價低的公司作為合作伙伴, 大宗材料統(tǒng)一采購。
2.4 加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核, 努力降低工程成本
首先, 對于結(jié)算具體審核人員, 應(yīng)注意凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定進(jìn)行計算, 如有未完成的項目應(yīng)在驗收單中注明, 結(jié)算時予以扣除。同時, 應(yīng)做好工程簽證及預(yù)算增減工程量的清理, 重點做好材料價差及竣工工程結(jié)算項目的審定工作, 審核時應(yīng)與原合同文件對照, 固定總價合同工程預(yù)算( 標(biāo)底) 內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定, 合理確定技術(shù)措施費、提前工期獎、優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用。其次, 認(rèn)真實行結(jié)算復(fù)審會簽制度, 確保結(jié)算質(zhì)量。建議造價咨詢中介公司內(nèi)部實行編制者、業(yè)務(wù)組長、主管技術(shù)經(jīng)理三級會簽審核, 開發(fā)商及開發(fā)商委托的工程管理公司再進(jìn)行三級審核制度, 對相關(guān)結(jié)算之間進(jìn)行綜合統(tǒng)籌橫向聯(lián)系審核, 避免同一內(nèi)容在不同合同工程中的重復(fù)結(jié)算, 或在甲結(jié)算中已增加、但未在乙結(jié)算中相應(yīng)扣除的漏扣沒有閉口現(xiàn)象。
3 工程竣工后的成本分析
在項目實施中, 要及時對控制成本所采取的措施、效果及其動態(tài)的變化進(jìn)行認(rèn)真的比較分析。在分析時, 可將實際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與計劃進(jìn)行對比, 以確定項目總成本是節(jié)約還是超支。在工程竣工后, 應(yīng)組織對整個項目的開發(fā)成本進(jìn)行一次后評審, 總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。在對比分析的基礎(chǔ)上, 找出工程結(jié)算價款超估算的原因, 探索減少投入、節(jié)約資金的途徑, 梳理提煉好的做法, 為新開發(fā)建設(shè)項目的成本測算及可行性研究提供參考數(shù)據(jù), 也為后繼的工程項目管理做好成本控制的備忘、指引。
4 組織措施
組織措施是工程成本控制的另一關(guān)鍵環(huán)節(jié); 自身培養(yǎng)或委托一支德才兼?zhèn)涞墓こ添椖抗芾碇薪殛犖? 是做好工程項目管理、控制好工程成本的重要保證。房地產(chǎn)建設(shè)市場已日趨成熟, 開發(fā)商越來越多地把工程項目管理委托給工程管理中介公司, 憑借其專業(yè)知識積累、專業(yè)技術(shù)人才集中、工程管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢,可以給開發(fā)商提供高效中肯的專業(yè)意見及建議, 使開發(fā)商能把更多的精力放在市場經(jīng)營銷售上去, 以達(dá)到建設(shè)產(chǎn)品性價比的最優(yōu)狀態(tài)。當(dāng)然在不斷提高人員管理技術(shù)水平的同時, 也應(yīng)注意提高人員的道德素質(zhì)修養(yǎng), 以保證其有本事、有耐心、更要細(xì)心公正地把工程管理工作或服務(wù)做好。
參考文獻(xiàn)
[1]李建榮.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制與投資決策[J].改革與戰(zhàn)略，2003（07）
[2]馬德純，林德添.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制[J].城市開發(fā)，2003（03）
[3]黃少穎. 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理競爭戰(zhàn)略研究[D].重慶大學(xué)，2005
第5篇：房地產(chǎn)工程竣工驗收流程范文
關(guān)鍵詞：建筑物 竣工測量 質(zhì)量控制 外業(yè)施測
中圖分類號：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）08（a）-0133-02
1 建筑物竣工測量流程研究
1.1 竣工測量作業(yè)流程
《成都市工程測量技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，建設(shè)工程規(guī)劃監(jiān)督測量應(yīng)依據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證作業(yè)。建設(shè)工程規(guī)劃監(jiān)督測量包括驗線測量和竣工測量兩個階段，驗線測量又包括灰線驗線和±0驗線測量兩個階段，每個階段的項目完成后，需要提交的基本資料一般包括：外業(yè)測算手簿（導(dǎo)線及極坐標(biāo)手簿），外業(yè)草圖（平面及立面圖），測量成果表，雙極點的坐標(biāo)平均值表格以及為了滿足信息化管理需要的其他信息數(shù)據(jù)。
規(guī)劃監(jiān)督測量工作包括的驗線測量是建筑物基礎(chǔ)工程測量階段，分別在建筑物釘樁后和室外地坪成形階段進(jìn)行的測量工作，而竣工測量是在建筑物竣工后所進(jìn)行的一項城市規(guī)劃實施管理階段的測量工作，竣工測量成果是城市規(guī)劃行政主管部門進(jìn)行建筑規(guī)劃竣工驗收的主要依據(jù)，具有權(quán)威性和法律意義。建筑工程規(guī)劃竣工測量必須由城市規(guī)劃行政主管部門授權(quán)，具有相應(yīng)測量資質(zhì)測繪單位負(fù)責(zé)具體實施。由于竣工測量成果具有一定法律意義，因此，要求竣工測量成果的錯誤率為零，外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理以及質(zhì)量檢查都必須嚴(yán)密、準(zhǔn)確、細(xì)致，以便更好的完成規(guī)劃監(jiān)督測量任務(wù)。
竣工測量是城市工程建設(shè)中不可缺少的重要環(huán)節(jié)，它不僅為工程的交工驗收及將來進(jìn)行的維修、改建、擴(kuò)建提供依據(jù)，同時為城市的規(guī)劃和城市管理提供完整、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料，為數(shù)字城市的建設(shè)提供必備的數(shù)據(jù)。為了滿足規(guī)劃驗收的要求，竣工測量有著特殊的嚴(yán)格要求，除滿足地形圖測量的一般條件外，還要符合城市規(guī)劃主管部門頒布的竣工測量技術(shù)規(guī)定。這也為利用竣工測量更新基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫中的矢量地形圖提供了有利的保障。竣工測量可分為建筑物竣工測量和管線竣工測量兩大類，施測流程如圖2所示。
1.2 竣工測量數(shù)據(jù)處理一體化系統(tǒng)的研究與應(yīng)用
長期以來，測量工作的勘測數(shù)據(jù)采集多采用常規(guī)的光學(xué)經(jīng)緯儀、水準(zhǔn)儀、電磁波測距儀、電子經(jīng)緯儀、電子全站儀和電子水準(zhǔn)儀，現(xiàn)在GPS接收機(jī)也己普遍使用。但是測量的模式仍然很落后，測量作業(yè)的內(nèi)外業(yè)一體化、自動化程度不高，測量人員的內(nèi)外業(yè)工作強(qiáng)度很大。隨著數(shù)字地球的發(fā)展，鐵路、公路等線路的三維圖形顯示、縱橫斷面設(shè)計、坡度設(shè)計、填挖土方量計算等都基本采用相應(yīng)的GIS系統(tǒng)來管理實現(xiàn)，GIS系統(tǒng)空間信息的獲取和更新及工程勘測和施工放樣迫切需要實現(xiàn)測量作業(yè)的一體化，即外業(yè)的數(shù)據(jù)采集與內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)和圖形處理等工作在外業(yè)工作時一起完成，部分內(nèi)業(yè)工作雖然不能在外業(yè)期間同時完成，但能形成電子數(shù)據(jù)的自動化數(shù)據(jù)流輸入而不需人工干預(yù)和處理。
國內(nèi)各測繪生產(chǎn)及科研單位和高等學(xué)校在測量工程的內(nèi)外業(yè)一體化和自動化方面做了大量的研究工作，并取得了一些很好的成果。如由山東正元、武漢瑞得、成都清華山維及威遠(yuǎn)圖、上海天測、廣州南方及開思等公司研究和開發(fā)的大比例尺數(shù)字測圖系統(tǒng)，武漢大學(xué)測繪學(xué)院研制的地面控制與施工測量工程一體化自動化系統(tǒng)（簡稱“科傻”COSH系統(tǒng)），武漢大學(xué)測繪學(xué)院與鐵道部第二工程局（中鐵二局）聯(lián)合研制的鐵路工程施工測量自動化處理系統(tǒng)，武漢大學(xué)測繪學(xué)院完成的國家測繪局重點教學(xué)改革項目成果“地面測量工程計算機(jī)輔助教學(xué)實習(xí)改造”等，為我國的地面測量工程自動化和內(nèi)外業(yè)一體化起到了很好的推動和促進(jìn)作用。
2 質(zhì)量控制措施研究
由于竣工測量產(chǎn)品在生產(chǎn)過程中某些關(guān)鍵因素的存在，實時地、全面地、準(zhǔn)確地控制其生產(chǎn)過程，監(jiān)督、規(guī)范在生產(chǎn)過程中執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范以及其他相關(guān)技術(shù)要求，為保證竣工測量質(zhì)量，采取一些控制措施是必要的。
2.1 實行竣工測量的準(zhǔn)入機(jī)制
竣工測量涉及基礎(chǔ)測繪和規(guī)劃測繪信息采集兩個方面，為了便于規(guī)劃管理用圖，圖面信息表達(dá)方式也必須遵循一定的規(guī)則，這就要求測量人員不但要具備基礎(chǔ)測繪知識，而且應(yīng)充分了解規(guī)劃管理意圖；另外，近年來上海市城市建設(shè)快速發(fā)展，現(xiàn)代化步伐加快，城市建筑各具風(fēng)格，城市美化了，但給竣工測量工作帶來了困難?？紤]到竣工測量工作本身的特點，必須是工作責(zé)任心強(qiáng)，技術(shù)水平較高，經(jīng)過竣工測量技術(shù)培訓(xùn)，有測繪從業(yè)資格的人員才允許進(jìn)行竣工測量。并且盡量固定一支熟悉竣工測量工作的隊伍，減少出錯幾率。
2.2 把好控制測量質(zhì)量關(guān)
在控制測量工作中，有以下幾個方面值得注意。
（1）城市建成區(qū)一般沿城市主、次干道及街巷布設(shè)一、二級導(dǎo)線，并聯(lián)測四等水準(zhǔn)，由于道路的改擴(kuò)建，沿路布設(shè)的一、二級導(dǎo)線點常常被破壞，在導(dǎo)線點被破壞的區(qū)域進(jìn)行竣工測量，作業(yè)人員只能利用較遠(yuǎn)的起算點布設(shè)導(dǎo)線，造成導(dǎo)線過長，降低了控制精度，這種情況下必須注意及時補(bǔ)布一、二級導(dǎo)線點。（2）城市建成區(qū)建筑密集，布設(shè)導(dǎo)線往往形狀不好，導(dǎo)線中常有短邊，定向容易產(chǎn)生方位誤差，影響導(dǎo)線精度。對有短邊的情況在測角時應(yīng)使用小的目標(biāo)物作為定向標(biāo)志。（3）用全站儀的坐標(biāo)放樣功能布設(shè)復(fù)測支導(dǎo)線，是作業(yè)人員所樂于采用的方式，采用這種方式布設(shè)支導(dǎo)線，須注意檢定儀器，注意參數(shù)是否設(shè)置正確，施測時注意定向邊應(yīng)長于放樣邊，當(dāng)定向邊短于放樣邊的1/2時，應(yīng)作測角檢查，測角檢查值與坐標(biāo)反算值之差不能大于30 s，并且還須注意控制總長和邊數(shù)，保證最弱點位精度。（4）使用GPS RTK是單點定位，控制點間須進(jìn)行距離和高程檢查，以確定所測控制點的精度情況及斷定坐標(biāo)是否正確。
2.3 采取措施提高地物數(shù)據(jù)采集精度
建筑物的拐角通常為直角，且有陽角、陰角之分。當(dāng)測量陽角角頂位置時，可用全站儀采用角度偏心觀測；測量陰角頂點位置時，可用全站儀采用距離偏心觀測。通過這一措施保證竣工建筑細(xì)部點的測量精度。建筑竣工測量時，有些地點測量人員不能到位，用棱鏡采集不到數(shù)據(jù)，這種情況下用無棱鏡全站儀可解決問題。房頂標(biāo)高、房檐標(biāo)高、高壓線的標(biāo)高和走向用無棱鏡全站儀測量不但準(zhǔn)確，而且快速、安全。
2.4 實行有效的質(zhì)量管理措施
竣工測量圖是規(guī)劃實施監(jiān)督管理的依據(jù)，具有一定的法律意義。因此，要求竣工測量成果的錯誤率為零，外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理以及質(zhì)量檢查都必須細(xì)致、準(zhǔn)確。在質(zhì)量檢查方面，竣工測量產(chǎn)品要經(jīng)過作業(yè)組、作業(yè)隊和總工辦三級100%的質(zhì)量檢查，并且總工辦根據(jù)竣工工程的復(fù)雜情況組織人員進(jìn)行單項工程外業(yè)100%的抽查。在質(zhì)量管理措施方面，作業(yè)隊和總工辦根據(jù)制定的質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)對竣工測量成果進(jìn)行質(zhì)量評定和監(jiān)督，采用缺陷扣分法進(jìn)行優(yōu)、良、合格和不合格分等級的質(zhì)量評定，對產(chǎn)品中有共性的缺陷加以分析，找出原因，找到對策，并按產(chǎn)品質(zhì)量情況實行獎懲，形成激勵機(jī)制。
3 外業(yè)施測要點研究
（1）規(guī)劃竣工驗收地形圖測量除了按數(shù)字地形圖測量有關(guān)規(guī)范實施外，還要對所驗收的建筑物進(jìn)行比較細(xì)致的測量，特別是對轉(zhuǎn)角比較多、形狀不規(guī)范的建筑物，需要將主要特征點盡量采集。對于有裙樓和塔樓，并且塔樓較復(fù)雜的建筑物，需要把測站設(shè)置在裙樓上，采集塔樓的主要特征點，并且對驗收的建筑物四周的高程變化點高程必須采集。測量方法：布設(shè)控制點可根據(jù)測區(qū)附近已有高級控制點情況結(jié)合巡視結(jié)果確定控制方案，或采用GPS RTK技術(shù)布設(shè)控制點，RTK單點定位，控制點間須進(jìn)行距離和高程檢查，以確定所測控制點的精度情況及斷定坐標(biāo)是否正確；碎部測量可采用極坐標(biāo)法、前方交會法、鋼尺量距幾何法等；高程測量可采用水準(zhǔn)測量法或全站儀三角高程，使用目前較為先進(jìn)的無棱鏡全站儀更為便捷。（2）竣工測量涉及基礎(chǔ)測繪和規(guī)劃測繪信息采集兩個方面，為了便于規(guī)劃管理用圖，圖面信息表達(dá)方式也必須遵循一定的規(guī)則，這就對測量專業(yè)人員提出了比較高的要求。測量人員不但要具備基礎(chǔ)測繪知識，而且應(yīng)充分了解規(guī)劃管理意圖，還要對建筑設(shè)計有一定的了解。由于外業(yè)工作條件的限制，因此，要有重點地核對竣工圖，對最有可能竣工圖與現(xiàn)場不一致的地方要重點核對，具體應(yīng)注意：①規(guī)劃報建圖是規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)單位所報建的建筑物的審批圖紙，具有法律效應(yīng)，首先應(yīng)核對竣工圖與規(guī)劃報建圖不一致的地方；②要核對建筑物的架空部分，因為架空部分面積不計入建筑物的容積率，許多建筑單位在報建時報建圖有架空層，但竣工驗收時就封閉或縮小架空層；③公共建設(shè)配套項目是規(guī)劃行政主管部門要求建筑單位為本住宅樓或住宅小區(qū)必須配備的公共服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校、居委會、衛(wèi)生站、公廁、汽車庫、自行車庫等等，并不屬于贏利項目，因此許多房地產(chǎn)開發(fā)商會在竣工圖上表示有足夠數(shù)量的公建配套項目而實際縮小或不建設(shè)；④有復(fù)式層住宅樓對復(fù)式層要認(rèn)真核對，因為復(fù)式層的建設(shè)涉及電梯的建筑設(shè)計規(guī)范和住宅樓戶數(shù)的變化，規(guī)劃行政主管部門一般不容許房地產(chǎn)開發(fā)商隨意把復(fù)式改為標(biāo)準(zhǔn)層。（3）在注意完成了以上幾方面工作之后，再檢查標(biāo)準(zhǔn)層，檢查工作應(yīng)做到全面、細(xì)致、不留死角。那么對竣工圖的核查就基本完成，對建筑物的結(jié)構(gòu)和與規(guī)劃要求的符合性也有了總體的認(rèn)識和了解。
4 結(jié)語
城市建筑竣工測量是一項具有法律意義的測繪活動，目前《城市測量規(guī)范》就滿足城市規(guī)劃實施管理階段的建筑竣工測量的精度和內(nèi)容都沒有明確的規(guī)定。因此，討論城市建筑竣工測量的質(zhì)量控制，對開展竣工測量工作具有一的參考價值。
參考文獻(xiàn)
第6篇：房地產(chǎn)工程竣工驗收流程范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、工程質(zhì)量、質(zhì)量管理、工程管理
1 設(shè)計階段質(zhì)量管理
1.1方案設(shè)計階段的質(zhì)量管理
1、設(shè)計方案的合理性和先進(jìn)性是設(shè)計質(zhì)量的基礎(chǔ)。為此一個工程項目的工程質(zhì)量管理，首先要從方案設(shè)計開始控制，方案設(shè)計的先天不足，必將給后續(xù)的設(shè)計與施工帶來無窮的后患。與此同時，方案設(shè)計階段的投入的成本最少，而所取的效果卻是最好，所以必須擇優(yōu)選取設(shè)計方案。對于住宅的戶型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地、各項指標(biāo)、總平布置、坐標(biāo)高程等方面更加要進(jìn)行仔細(xì)而合理的安排、優(yōu)化，并能做到創(chuàng)新設(shè)計。
2、方案對一個項目具有領(lǐng)銜作用，一個成功的設(shè)計方案是一個成功的工程項目的開始。只有方案設(shè)計的方向選好了，那么項目的實施也就不會偏離方向，為此，對于方案設(shè)計我們必須仔細(xì)優(yōu)化，精益求精。
3、做好總平面布置是方案設(shè)計的核心內(nèi)容，是重點，也是難點。因為一個項目的總平面布置中所涉及的內(nèi)容與范圍非常廣泛，對于設(shè)計人員的專業(yè)知識與設(shè)計要求相當(dāng)?shù)木C合與全面，其中的規(guī)劃、消防、人防、配電、配套工程等在此基本明確且原則上已不能再做更改。
1.2施工圖設(shè)計階段的質(zhì)量管理
1、工程項目的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量水平，都需要通過施工圖設(shè)計加以延續(xù)、加以深化。一個工程項目的設(shè)計在技術(shù)上是否可行，工藝上是否先進(jìn)、結(jié)構(gòu)上是否安全、可靠等都將決定工程實體的質(zhì)量。因此，搞好工程項目的施工圖設(shè)計對于控制工程項目的產(chǎn)品質(zhì)量意義重大。
2、精心設(shè)計是一個項目工程設(shè)計是否科學(xué)合理的保證。對于總平面圖各項指標(biāo)、空間各部位的布置等必須仔細(xì)的逐一核對；對于平面圖、立面圖、剖面圖、結(jié)點圖做好自身的設(shè)計核對與統(tǒng)一；對于建筑、結(jié)構(gòu)、水電、專業(yè)設(shè)計也必須做好相互的銜接，避免“錯、漏、碰、缺”。
3、設(shè)計會簽是設(shè)計單位內(nèi)部檢查、審核一個項目工程設(shè)計成果的最重要、最有效的手段。決不能將設(shè)計會簽當(dāng)成只是任務(wù)簽字，不管是各專業(yè)設(shè)計師的橫向會簽，還是上下級的縱向會簽都應(yīng)該是帶有責(zé)任心的簽字。
4、國家現(xiàn)行的規(guī)范、地方法規(guī)及各項行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)計的最低準(zhǔn)繩。無論何種結(jié)構(gòu)體系，也不管是多層，還是高層都必須按相關(guān)設(shè)計要求進(jìn)行設(shè)計，否則將產(chǎn)生嚴(yán)重的質(zhì)量后果。
5、杜絕設(shè)計單位麻木的“少動腦筋，多放鋼筋”的保守設(shè)計。工程設(shè)計的目的本身就在于經(jīng)濟(jì)合理，如果只是加大保守系數(shù)而不能發(fā)揮設(shè)計的真正作用，那必然給開發(fā)商帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。
6、對容易產(chǎn)生后疑癥的工程質(zhì)量通病設(shè)計應(yīng)重點明確其做法，同時可適當(dāng)提高設(shè)計要求。因為在工程設(shè)計中事先考慮到工程以往施工過程中的質(zhì)量通病而進(jìn)行有針對性的預(yù)防所花的成本相對不高，而所能取的成果也必然較好。
7、切實做到建筑工程總說明相關(guān)文字說明和具體做法清楚、先進(jìn)、實用。建筑工程總說明可真謂是“一字千金”，建設(shè)方和監(jiān)理方應(yīng)及早進(jìn)入到工程設(shè)計圖紙及總說明的審核過程中，同時相應(yīng)的做法也盡量的符合當(dāng)?shù)禺?dāng)時的實際施工藝（設(shè)計要求的新工藝除外）。以免施工中不必要的施工聯(lián)系單的變更，同時也給結(jié)算過程帶來不必要的麻煩。
2 建設(shè)階段質(zhì)量管理
2.1招投標(biāo)階段的質(zhì)量管理
1、注重建筑施工企業(yè)的實際成績。招投標(biāo)相當(dāng)于一個工程項目施工的開始，選擇一個有實際業(yè)績、重合同、講信用的施工企業(yè)很重要，切不可談“情”而擇之，否則在工程的施工管理過程中將很難進(jìn)展。
2、建立并積累相關(guān)施工企業(yè)的數(shù)據(jù)管理庫。在項目開發(fā)過程中對所接觸的施工企業(yè)各方面進(jìn)行考核、對比并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)管理庫，為今后的開發(fā)建設(shè)做好施工企業(yè)的單位儲備。
3、工程施工合同中明確本工程項目的管理條例。對于每一個工程項目實際情況都有所不同，最好能在招投標(biāo)過程中、施工合同訂立過程中就清清楚楚的明確相關(guān)的項目工程管理規(guī)定，這也就要在工程開發(fā)過程中對所存在的問題進(jìn)行反思，從而做到有效事前控制，以便在工程施工時可以按相關(guān)要求進(jìn)行執(zhí)行。
2.2施工階段的質(zhì)量管理
1、認(rèn)真做好工程前階段的工程管理。開始決定一切！一個好的開始只要堅持，那么就會有一個好的結(jié)果。
2、提高管理者、作業(yè)者的質(zhì)量意識。因為只有人的主觀思想上重視了工程質(zhì)量，才能真正意義上管理好一個工程項目，才會按相關(guān)工程要求進(jìn)行施工，進(jìn)行檢查，進(jìn)行驗收。
3、嚴(yán)格控制好建筑原材料、構(gòu)配件的工程質(zhì)量。對工程主要用材在合同中指定品牌或是在工程聯(lián)系單進(jìn)行確認(rèn)，同時房產(chǎn)方進(jìn)行不定期的抽查，把好進(jìn)場關(guān)，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量情況，必須嚴(yán)格的按照工程項目管理規(guī)定執(zhí)行。
4、重視結(jié)構(gòu)工程、建筑外門窗、欄桿等不可替換的選材。對于一些工程建設(shè)中不可替換性的分部應(yīng)當(dāng)做到舍得的態(tài)度，寧可多花錢，也必須保證、甚至提高該分部的工程質(zhì)量水平，從而做到實用、安全、牢固。
5、著重控制觀感質(zhì)量和做好細(xì)部處理。工程觀感質(zhì)量與細(xì)部處理是工程最后的一道衣服，將直接展示在客戶的眼前，因此更加要將工程觀感和細(xì)部做到精益求精。同時做好該部分工程的樣板先行制度，并同嚴(yán)格按已經(jīng)確認(rèn)的工程樣板進(jìn)行施工、進(jìn)行管理、進(jìn)行驗收。
6、嚴(yán)把工程驗收關(guān)。驗收是工程項目的一道關(guān)口，因此必須讓驗收充分發(fā)揮其關(guān)卡的做用，切不可走馬觀花，不視工程實際質(zhì)量水平。同時將竣工驗收作為最后一道防線，在工程完工之前，做到對每一個非隱蔽分部工程進(jìn)行100%檢查，質(zhì)量缺陷100%封閉，做好100%驗收記錄， 通過100%修補(bǔ)，最后100%復(fù)驗。
2.3結(jié)算階段的質(zhì)量管理
1、建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的結(jié)算流程并嚴(yán)格執(zhí)行。施工方必須先移交，后結(jié)算，同時必須按業(yè)主方要求提供完整的結(jié)算資料，再由監(jiān)理方和業(yè)主方現(xiàn)場代表對其進(jìn)行各自審核之后提出各自結(jié)算審核報告，最后由業(yè)主方將結(jié)算資料和各自結(jié)算審核報告一起移交于審計單位進(jìn)行竣工結(jié)算。這樣的結(jié)算流程無疑付于業(yè)主的現(xiàn)場管理人員和監(jiān)理單位在施工過程中相當(dāng)?shù)臋?quán)力。
2、核對工程施工圖紙、聯(lián)系單變更的完成情況。工程聯(lián)系單作為結(jié)算工程資料的重要修改與補(bǔ)充，為此在結(jié)算移交與結(jié)算過程中都要認(rèn)真對待。同時施工實際情況在工程結(jié)算時與施工圖紙、聯(lián)系單局部仍不能完全對應(yīng)，這就要求將未完成、未施工、未變更事項在結(jié)算報告中進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
3、總結(jié)工程合同、各項規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況。對施工過程中施工單位是否嚴(yán)格按照各項規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，是否符合施工合同和施工現(xiàn)場管理條例進(jìn)行分析、進(jìn)行評比，從而對其違規(guī)情況按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行罰款，切不可視原合同、原管理條例而不顧。
2.4工程建設(shè)的監(jiān)理管理
1、選擇具有高素質(zhì)、穩(wěn)定、有良好信譽(yù)的職業(yè)監(jiān)理公司。國內(nèi)目前的監(jiān)理市場還不是很完善，尋找一支具有實際成果、能夠長期合作的監(jiān)理隊伍是解決監(jiān)理問題最有效的辦法之一，同時要求房地產(chǎn)開企業(yè)做好監(jiān)理單位和監(jiān)理人員（尤其是總監(jiān)理工程師）的合作儲備。
2、業(yè)主代表切實做好工程管理的帶頭做用。業(yè)主代表切不可只動口不動手，不管大事、小事不分情況總是指令監(jiān)理人員去現(xiàn)場檢查、處理，而自己整天在辦公室內(nèi)無所事事。而作為工程項目的業(yè)主代表也要切實深入到工程現(xiàn)場中，做好工程管理的帶頭與模范做用，但與此同時也要避免所有事情不分實際情況自己去解決，從而有可能替代監(jiān)理工作使監(jiān)理位置架空而無法開展工作。
3、充分信任、調(diào)動監(jiān)理的積級性、明確職責(zé)。在項目管理過程中，重點突出總監(jiān)理工程師的地位與作用，充分信任并支持監(jiān)理的工作，進(jìn)而有效的調(diào)動監(jiān)理工作積級性。
4、加強(qiáng)監(jiān)理公司在工程管理中的權(quán)利。及早讓監(jiān)理公司進(jìn)入項目工程管理對于監(jiān)理單位關(guān)于工程項目的管理非常有利，同時在工程進(jìn)度款審核、聯(lián)系單簽證等方面，既付予適當(dāng)?shù)臋?quán)利，也給予相應(yīng)的責(zé)任。在項目管理過程中，將監(jiān)理單位的位置放正，充分發(fā)揮其監(jiān)督與管理的作用。
5、在合同履行過程中重視監(jiān)理的意見，支持監(jiān)理的管理。當(dāng)在合同的履行過程中出現(xiàn)不可避免的爭議與矛盾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)切不可忽視監(jiān)理的意見，同時避免業(yè)主方自己強(qiáng)權(quán)執(zhí)行，避免與施工方關(guān)系過密，否則，在工程建設(shè)過程中監(jiān)理的工作與管理也很難開展。
2.5建設(shè)質(zhì)量的綜合管理
1、提高工程項目各參與者的質(zhì)量意識。一個項目的工程質(zhì)量在于管理者的管理，也在于操作者的操作，這個管理與操作最重要的就是參與方的責(zé)任心與質(zhì)量意識。在工程項目的管理各個階段，首先就要提高參與者的質(zhì)量意識，才能有效的保證工程的質(zhì)量水平。做為業(yè)主方，更加要以客戶為中心，以公司的品質(zhì)建設(shè)為出發(fā)點，將所建工程做精、做細(xì)、做到位。
2、加強(qiáng)工程項目各參與方的協(xié)調(diào)與溝通。工程項目的協(xié)調(diào)與溝通首先需要這個項目各參與各方共同遵守本項目管理制度，同時也需要各參與方之間的相互合作、相互信任。從而使項目施工與驗收自覺有序的按相關(guān)要求與規(guī)定實施。
3、發(fā)揮房產(chǎn)方業(yè)主代表手中的財權(quán)。要知道每一個施工單位踴躍的參加投標(biāo)來獲取工程項目建設(shè)，其最大目的就是通過工程建設(shè)為自身企業(yè)獲取經(jīng)營利潤。
4、認(rèn)真研究新工藝、新材料的應(yīng)用對工程質(zhì)量的影響?，F(xiàn)代工程建設(shè)中都大力支持和提倡新工藝、新材料在工程建設(shè)中的應(yīng)用，但同時由于新工藝、新材料技術(shù)上的不穩(wěn)定性和不成熟性，隱形中將給工程質(zhì)量帶來挑戰(zhàn)。
5、重視利用項目建設(shè)中最基本、最原始的資料和方式。其實管理好一個工程項目并非難事，但也不是誰都能夠管理的好一個工程項目，在工程的建設(shè)過程中很多人會忽視了最基本的東西而麻木的進(jìn)行自我意識管理，甚至對這些最基本的東西感覺煩瑣而無味。其實，這正好相反，這些最普通的設(shè)計圖紙、各類工程規(guī)范、圖集正是最好的現(xiàn)場施工依據(jù)；而施工單位的施工組織設(shè)計、專項施工方案正是最好的實際操作依據(jù)；工程建設(shè)合同、補(bǔ)充協(xié)議書正是最好的協(xié)調(diào)管理依據(jù)；工程會議、工程聯(lián)系單正是最好的溝通處理依據(jù)。
3 工程項目質(zhì)量協(xié)調(diào)管理
3.1設(shè)計與建設(shè)階段的協(xié)調(diào)
1、切實做好設(shè)計交底與圖紙會審。經(jīng)過設(shè)計交底使施工方和監(jiān)理方能夠正確貫徹設(shè)計意圖，使其加深對設(shè)計圖紙的理解，掌握關(guān)鍵工程部位的質(zhì)量要求，確保建設(shè)工程質(zhì)量；經(jīng)過設(shè)計圖紙會審可以由設(shè)計單位為參建單位解決技術(shù)難點并制定相應(yīng)技術(shù)方案，同時也解決設(shè)計圖紙中所存在的問題，減少圖紙中的差錯，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅在萌芽之中。
2、有效控制工程項目的變更設(shè)計。不管是設(shè)計變更、施工變更，還是建設(shè)方的工程變更，不論是誰提出變更都必須取得設(shè)計單位和建設(shè)單位的各自確認(rèn)意見，凡涉及施工圖審查內(nèi)容的變更，正常必須報請原審查機(jī)構(gòu)審查后再批準(zhǔn)實施。
3、嚴(yán)把工程竣工驗收“設(shè)計關(guān)”。對于建設(shè)項目的基礎(chǔ)驗收、中間驗收、竣工驗收必須邀請設(shè)計單位參加進(jìn)行共同驗收，設(shè)計單位也應(yīng)當(dāng)派遣相關(guān)設(shè)計人員到位進(jìn)行技術(shù)驗收并提出設(shè)計方驗收意見或驗收報告。此時設(shè)計單位應(yīng)站在技術(shù)設(shè)計、工程規(guī)范的位置對所設(shè)計工程的驗收負(fù)責(zé)。
4、發(fā)揮設(shè)計代表的橋梁紐帶作用。一個大型的工程項目都應(yīng)配有設(shè)計現(xiàn)場代表，在基礎(chǔ)施工階段對現(xiàn)場的地基與基礎(chǔ)進(jìn)行實地確認(rèn)；主體施工階段與工程進(jìn)度同時跟進(jìn)；裝飾施工階段共同參與選材定樣；在工程后期參加結(jié)構(gòu)的變形、沉降、裂縫原因分析與處理等技術(shù)服務(wù)。
3.2設(shè)計與物業(yè)階段的協(xié)調(diào)
1、物業(yè)單位及早參與工程項目設(shè)計。房地產(chǎn)開發(fā)商最好有穩(wěn)定而規(guī)范的物業(yè)合作單位，讓其物業(yè)單位及早參與工程項目的前期設(shè)計中，以其物業(yè)自身管理質(zhì)量的需要對工程設(shè)計進(jìn)行事前控制與相關(guān)調(diào)整，同時也了解設(shè)計意圖，從而減少物業(yè)管理階段的維護(hù)成本，提高物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。
2、進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計確保物業(yè)管理質(zhì)量。在工程設(shè)計的同時，房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計單位就綜合考慮項目的產(chǎn)品定位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、景觀設(shè)計、智能化設(shè)計、配套設(shè)施等對物業(yè)管理的影響，切實做到物業(yè)管理與服務(wù)的可行與方便。
3.3建設(shè)與物業(yè)階段的協(xié)調(diào)
1、消滅建設(shè)過程中的工程后遺癥。這就要求在工程建設(shè)過程中做好工程實體質(zhì)量來保證日后的物業(yè)管理工作，盡量做到不留工程問題，將可控問題消滅在工程建設(shè)過程之中，在工程建設(shè)時就為物業(yè)管理構(gòu)筑良好的設(shè)施基礎(chǔ)。
2、杜絕違規(guī)或不實際的客戶承諾。在工程的建設(shè)過程中往往會由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員或項目建設(shè)人員一個無心的承諾，而在實際建設(shè)中難免會出現(xiàn)一些意想不到的矛盾與問題導(dǎo)致當(dāng)初的承諾無法兌現(xiàn)。
3、完備工程實體和檔案資料移交。建設(shè)工程的竣工也就將其所完項目移交于物業(yè)單位進(jìn)行了管理，在工程移交過程中，應(yīng)當(dāng)做到先進(jìn)行工程清單的清點，確認(rèn)齊全無誤后再進(jìn)行工程資料和工程實體的移交與交接。而此時的工程資料必須做到完整、清楚，工程實體必須符合驗收交接條件方可進(jìn)行。
4、參與工程保修期內(nèi)的維修協(xié)調(diào)。在工程保修期內(nèi)，物業(yè)管理單位和建設(shè)單位共同協(xié)調(diào)和督促施工建設(shè)單位按其保修合同有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行保修，同時物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)客戶的問題受理與工程修補(bǔ)的落實。因此，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真熟悉各施工建設(shè)方的保修合同而進(jìn)行及時有效的協(xié)調(diào)。
第7篇：房地產(chǎn)工程竣工驗收流程范文
2015年，我局在區(qū)委區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以“上水平”為總體要求，精心組織重點項目和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，著力抓好保障性安居工程工作，強(qiáng)化城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，全面推進(jìn)住建事業(yè)發(fā)展上水平。
1、以項目建設(shè)為重點，加快城市發(fā)展。一是重點項目按時序推進(jìn)。今年由我局承擔(dān)的市政項目共22項，全年計劃總投資93550萬元。__路__橋、__路北延、__路改造提升、__區(qū)東城污水處理廠等6個項目正在施工；__路北路北延（過鐵路）施工圖已經(jīng)鐵路部門審查，即將簽署代建協(xié)議；預(yù)計到2015年年底完成小營廣場改造、后街背巷整治、幸福路、區(qū)域供水工程、__濱河路等11個項目施工；其余項目均達(dá)序時進(jìn)度。2015年我區(qū)城市化率目標(biāo)為49.5%，爭取50%，目前我區(qū)上報城市化率為51%。二是園林綠化進(jìn)展順利。全年計劃實施項目7個，正在實施25萬平方米的__風(fēng)光帶南北兩岸（__路--__路）綠化建設(shè)以及70萬平方米的自行車文化運動公園建設(shè)，完成__路小游園、__路、__路行道樹栽植、火車站廣場綠化等建設(shè)，完成額外交辦__門前公共綠化、__路__橋橋北等綠化。截止目前，已新增綠化面積18.7萬平方米，提升改造綠化面積1.15萬平方米，綠化覆蓋率已達(dá)40.33%,預(yù)計到2015年年底綠化覆蓋率可達(dá)40.35%。三是小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快。為落實目標(biāo)任務(wù)，通過省驗收，我局定期組織項目觀摩，全面推進(jìn)小城鎮(zhèn)及重點中心鎮(zhèn)建設(shè)。__鎮(zhèn)12個項目，計劃投資3.36億元，完成投資1.4億元。__鎮(zhèn)39個項目，計劃投資1.98億元，完成投資0.82億元。四是村莊環(huán)境全域整治全面完成。至2015年3月底，全區(qū)21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及高新區(qū)相繼通過市級驗收，實現(xiàn)全區(qū)村莊環(huán)境全域整治，4月起進(jìn)入常態(tài)化長效管護(hù)，目前，正全面準(zhǔn)備省級驗收工作。五是房屋征收項目掃尾穩(wěn)步推進(jìn)。11個項目63戶掃尾，北京西路延伸、市一院宿舍、府升二期、城中花園東等6個項目42戶已全面完成；__路北延1戶以及區(qū)政府西1戶已作出征收補(bǔ)償決定；__花園西5戶簽約1戶，余4戶；府升小區(qū)北余7戶；荷花公園北7戶簽約5戶，余2戶。新實施項目5個，分別為__衛(wèi)校東，__醫(yī)院東、幸福路、老汽車北站、計生委及周邊。目前，__醫(yī)院東地塊250戶已簽約36戶；幸福路地塊開始入戶商談；__衛(wèi)校東項目正在進(jìn)行分戶評估；老汽車北站、計生委及周邊項目項目土地和規(guī)劃審批手續(xù)已辦理。另外，因藍(lán)天學(xué)府建設(shè)需要，對二附小東13戶實施征收，現(xiàn)已簽約8戶。
2、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，提高項目指標(biāo)。一是建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。今年全區(qū)建筑業(yè)目標(biāo)考核任務(wù)為235億元。截止目前全區(qū)實現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值183.83億元,完成目標(biāo)數(shù)的78.24%;外埠市場產(chǎn)值111.55億元，完成目標(biāo)任務(wù)79.68％。預(yù)計到2015年年底完成建筑業(yè)總產(chǎn)值246億元，完成目標(biāo)數(shù)的104.68%；外埠市場產(chǎn)值147億元，完成目標(biāo)數(shù)的105%。出國出境2021人，完成目標(biāo)任務(wù)101.05％；組建規(guī)模市場6個，完成目標(biāo)任務(wù)的100％。二是房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)中有進(jìn)。2015年房地產(chǎn)項目計劃投資33.8億元。全區(qū)實際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資34.5億元，完成目標(biāo)的102.07%。商品房施工面積為285.97萬平方米（含去年結(jié)轉(zhuǎn)的232.53萬平方米），商品房新開工面積為48萬平方米，完成目標(biāo)的106.7%；商品房竣工面積為43萬平方米，完成目標(biāo)的107.5%。預(yù)計到2015年年底，全區(qū)銷售商品房6550套，銷售面積62.48萬平方米。三是招商引資成效顯著。今年1-10月份共引進(jìn)億元項目3個，新開工億元項目3個，竣工億元項目1個，納入2015年市重點項目2個，置換項目1個。分別是新引進(jìn)投資2億元的江蘇德瑞加數(shù)控機(jī)床項目，投資1.5億元江蘇金金照明項目，投資2.5億元的自行車運動館項目（一期），3個項目已開工建設(shè)，投資1億元江蘇紐泰格汽配項目9月份已竣工投產(chǎn)，投資2.5億元的自行車運動館項目（一期）年竣工運營。同時，紐泰格汽配項目，自行車運動館項目被納入市重點項目，年底驗收。四是質(zhì)量安全整改到位。扎實開展建筑工地環(huán)境整治和建筑揚(yáng)塵集中整治工作，根據(jù)區(qū)五城同創(chuàng)辦公室要求，我局對部分建筑工地圍擋破損的進(jìn)行了更換，對金鼎國際、瑞安花園、北京如意等工地圍擋公益廣告進(jìn)行提升改造；對__、幸福城等工地的圍擋進(jìn)行了整改提升，累計下發(fā)整改通知完成及上級交辦單338份，新增、修補(bǔ)圍擋約12627多米；覆蓋土地約2.2萬平方，新建或修復(fù)施工現(xiàn)場道路約1451米，規(guī)范或更換沖洗設(shè)備31個，清運建筑、生活垃圾近80萬噸。
3、以民生保障為前提，改善人居環(huán)境。一是住房保障體系不斷完善。進(jìn)一步明確各類制度的保障對象和標(biāo)準(zhǔn)，著力提升公共租賃住房、廉租房對特定對象的供應(yīng)比重，我區(qū)出臺了公租房、廉租房并軌運行實施細(xì)則、共有產(chǎn)權(quán)實施方案、棚戶區(qū)改造辦法等政策措施；結(jié)合我區(qū)上年城鎮(zhèn)人均可支配收入，出臺了2015年__區(qū)城鎮(zhèn)居民中低收入線和低收入線標(biāo)準(zhǔn)。二是安置房建設(shè)加速推進(jìn)。大力實施__小區(qū)、__北苑、__花
園、自行車城民生工程建設(shè)。截至目前，__小區(qū)已全部交付使用；__北苑小區(qū)8、9、10三個月同步進(jìn)行水、電、氣綜合管網(wǎng)鋪設(shè)、小區(qū)道路、綠化等室外配套工程施工，10月底完成樓房單體驗收，力爭12月份交房；__花園目前已完成所有工程樁、圍護(hù)樁施工，開始進(jìn)入土方開挖的準(zhǔn)備施工階段；自行車城項目目前主體工程已驗收結(jié)束，正在進(jìn)行外配套、幕墻工程施工，室內(nèi)裝飾裝修深化設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程量清單同步進(jìn)行。三是老舊小區(qū)整治效果顯著。根據(jù)全年整治任務(wù)，結(jié)合我區(qū)老舊小區(qū)實際情況，認(rèn)真篩選整治小區(qū)，制訂實施方案。確定小營1-7號樓、__花園6地塊、__小區(qū)、__小區(qū)等十個小區(qū)作為老舊小區(qū)整治對象。目前，已投入1100余萬元，開工面積超過40萬平方米，十個小區(qū)改造基本完工。道路硬化4000余平方米，新增停車位6000余平方米。疏通管道近萬米，新砌、修繕井200余座。為確保城建工作順利實施，我局以全力推進(jìn)民生工程建設(shè)為重點，在細(xì)化責(zé)任分工、明確目標(biāo)任務(wù)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)行干部一線做法，搶抓施工進(jìn)度，明確責(zé)任落實。
1、超前謀劃抓進(jìn)度。為確保各項工程早啟動、早竣工，我局從機(jī)關(guān)科室、其他單位抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員，提前介入工程項目，主動與設(shè)計單位溝通對接，做好工程現(xiàn)場踏勘、項目招標(biāo)等工作，全力推進(jìn)工程進(jìn)度。對已開工項目，做到管理科學(xué)規(guī)范、流程公開透明、服務(wù)快捷高效、保障到位有力，推動已開工項目速建設(shè)、快見效。對尚未開工項目做好規(guī)范招投標(biāo)活動，加緊推進(jìn)項目立項、施工圖設(shè)計等項目建設(shè)前期工作，確保工程按時開工、提前開工。
2、明確責(zé)任抓落實。為確保各項重點工程盡早出形象、見成效，我局成立了由主要負(fù)責(zé)人任指揮、相關(guān)分管負(fù)責(zé)人任副指揮的包含城市道路、環(huán)境整治、保障住房等重點工程的建設(shè)指揮部，嚴(yán)格執(zhí)行“五個一”（一項重點工程、一名分管領(lǐng)導(dǎo)、一套工作班子、一個實施方案、一支好的施工隊伍）的推進(jìn)機(jī)制，明確總體進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工作要求、推進(jìn)措施。各工程項目部堅持每周一次例會、每半月一次推進(jìn)會，每一階段結(jié)束進(jìn)行總結(jié)，認(rèn)真分析存在問題，及時進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，保障各項工程順利開展。
3、強(qiáng)化隊伍抓管理。為加強(qiáng)隊伍建設(shè)，改進(jìn)工作作風(fēng)，我局開展“三實三嚴(yán)”專題教育活動，針對城建隊伍中存在的“不嚴(yán)不實”的問題，制定立得住、打得通、管得好的制度，推行“三嚴(yán)三實”常態(tài)化、長效化。嚴(yán)格落實黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任清單，執(zhí)行五項重點權(quán)力規(guī)定，加大問責(zé)力度，堅持有錯必究、有問必責(zé)，確保城建隊伍建設(shè)制度化、規(guī)范化。
回顧全年的城建工作，各方面都取得了較好的成績，但也存在不少問題，主要表現(xiàn)為：
1、征地拆遷約束著項目進(jìn)度。市政工程建設(shè)、園林綠化涉及征地、拆遷、桿線遷移等難度較大，矛盾較多，單單依靠住建部門推進(jìn)難度較大，如北京西路延伸因拆遷問題一直未完成，無法進(jìn)行下一步工作；瑞林路已完成施工招標(biāo)，因征地工作未完成無法施工；東城污水處理廠、__河水廠二期工程等項目因拆遷征地還未啟動；__風(fēng)光帶因征地拆遷問題，暫時無法實施綠化工程。
2、資金缺乏制約著項目進(jìn)度。區(qū)域供水、污水處理設(shè)施建設(shè)、道路橋梁建設(shè)等都需要大量建設(shè)資金，尤其是區(qū)域供水工程、污水處理項目均是民生項目，也是省市目標(biāo)責(zé)任狀要求必須實施的項目，投入大、回收期長。__國際自行車城按合同約定，土建施工單位付款節(jié)點為工程竣工驗收合格備案之日起，一個月內(nèi)付至合同價的40%（無息），目前尚未達(dá)到付款節(jié)點。為加快工程進(jìn)度，超前投入大量資金，截止目前，施工單位資金壓力較大。
3、市場不確定因素影響著項目進(jìn)度。由于國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場的不確定因素增強(qiáng)，建筑業(yè)受到直接影響；外埠市場對企業(yè)資質(zhì)和資金要求高，開拓難度加大。部分項目存在延期交房、銷售不好等問題導(dǎo)致資金壓力周轉(zhuǎn)困難。近期我區(qū)商品住房囤積較多，供大于求，持續(xù)發(fā)展下去勢必造成惡性循環(huán)，從而影響穩(wěn)定，給城市發(fā)展帶來負(fù)面效應(yīng)。
2015年全年計劃實施項目144個（含市、區(qū)重點項目65個），當(dāng)年計劃投資127億元。其中政府投資項目44個（市政項目22個，園林綠化項目5個，安置房項目2個，老舊小區(qū)改造項目10個，房屋征收項目5個），當(dāng)年計劃投資27.5億元。2016年，我局將緊扣工作總目標(biāo)，進(jìn)一步堅定信心、突出重點、統(tǒng)籌推進(jìn)，確保全年各項任務(wù)目標(biāo)圓滿完成，促使城建工作再上新臺階。
1、大力推進(jìn)城市建設(shè)。堅持以重點項目為抓手，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步提升城市整體形象。2016年加快推進(jìn)__路__橋、古淮河康馬路大橋在建項目進(jìn)度，重點抓好__區(qū)__北路延伸（過鐵路）、北京路道口平改立工程、__東路平改立工程、香港路道口平改立工程、雙和村道口平改立工程5個過鐵路項目改造工程；新建王營鎮(zhèn)增壓泵站，擴(kuò)建__河自來水廠；同時做好區(qū)域供水管道巡查工作，確保廣大農(nóng)村地區(qū)飲用水安全。2016年計劃新建污水管道6公里，繼續(xù)完善城市污水管網(wǎng)及截污管網(wǎng)，加快老城區(qū)雨污分流管網(wǎng)改造步伐，保障城市污水收集率。加快推動__區(qū)東城污水處理廠新建工作，確保污水處理廠建設(shè)工作順利推進(jìn)。同時，加強(qiáng)__區(qū)污水處理廠運行管理，確保城市污水處理率。
2、提檔升級園林綠化。一是同轄區(qū)多部門健立聯(lián)動機(jī)制，明確劃分界限范圍，確保城區(qū)綠化項目“活有所養(yǎng)、損有所償、死有所換。二是加快實施面積約280萬平方米的__風(fēng)光帶提升改造（漣水界-__路）工程，占地面積約20萬平方米的__風(fēng)光帶六期（__路-合肥路）以及占地面積約1.6萬平方米的__路北延（長江西路-淮河路）綠化工程。上述項目的實施為提升我區(qū)整體綠化水平，滿足城區(qū)生態(tài)景觀需求助添了活力。
3、提升村莊整治水平。我局將抓好村莊環(huán)境整治常態(tài)長效管理監(jiān)督工作，參加區(qū)政府督查室牽頭的村莊環(huán)境長效管護(hù)每月督查考核工作；結(jié)合全區(qū)村莊環(huán)境整治工作和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實施情況提出相關(guān)工作建議；著力提升全區(qū)村莊環(huán)境整治工作水平。2015年是全區(qū)村莊環(huán)境全域整治通過省級驗收的第一年，2016年各鄉(xiāng)鎮(zhèn)將自行施壓，繼續(xù)以提升整治水平為工作重點和著力點，實現(xiàn)長效管理規(guī)范化、制度化。
4、著力推進(jìn)舊城改造。嚴(yán)格按照法定程序依法規(guī)范啟動實施老汽車北站、計生委周邊等項目房屋征收工作。在項目實施過程中,繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“白+黑、5+2”的精神，明確目標(biāo)、分工包干、先易后難、千方百計提高
工作效率,快速推進(jìn)項目進(jìn)程。同時，對老弱病殘等特殊群體，想方設(shè)法做好現(xiàn)房協(xié)調(diào)工作，積極主動與住房保障科室對接協(xié)商，將主城區(qū)范圍內(nèi)適中空置的保障性現(xiàn)房，以較低的價格對外租賃給外出租房困難戶，確保他們拆有所居。5、開拓鞏固建筑市場。一是大力培育建筑骨干企業(yè)。做好員，技術(shù)工人的培養(yǎng)，加強(qiáng)與人社局協(xié)作，對照“新資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求”，組織人員參加各類資格考試；積極引導(dǎo)南國、蘇淮等重點骨干企業(yè)走勘察、設(shè)計、施工一體化的路子，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，提高規(guī)模經(jīng)營效益。二是積極搶占新興市場。積極籌備外埠市場推介會，鼓勵企業(yè)走出去，建立基地。對外出施工企業(yè)，要主動服務(wù)，靠前服務(wù)。加大新疆、河南、內(nèi)蒙等市場的開發(fā)力度，在主攻重點市場、品牌市場、規(guī)模市場的同時，進(jìn)一步加大人才引進(jìn)、技術(shù)革新、品牌創(chuàng)建力度，努力把目前的一般市場培育成未來的新興市場。
6、跟蹤督促房地產(chǎn)業(yè)。咬緊目標(biāo)不動搖，2016年計劃完成房地產(chǎn)開發(fā)續(xù)建項目35個，新建項目9個，計劃總投資60億元，施工總面積230萬平方米的目標(biāo)任務(wù)，其中新開工面積60萬平方米，竣工面積50萬平方米。2016年房地產(chǎn)開發(fā)計劃新建上海國際花園、城中花園東地塊、融僑城、新晨佳苑等9個5000萬元以上的項目。同時緊緊圍繞全年城建重點項目房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)目標(biāo)，督促跟蹤9個新建項目，確保項目按序時進(jìn)度完成，帶動其余在建項目，加快進(jìn)度，搶抓工期，確保項目有序推進(jìn)。通過在區(qū)電視臺開設(shè)房產(chǎn)專欄，適時舉辦房展會等多種形式活動，為企業(yè)搭建平臺，不斷激活房地產(chǎn)市場，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。
第8篇：房地產(chǎn)工程竣工驗收流程范文
一、充分認(rèn)識節(jié)能減排工作的重要性和緊迫性
節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境是我國的基本國策。做好節(jié)能減排工作，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的重大措施，是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的必然選擇，是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的必由之路，是提高人民群眾生活質(zhì)量、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的必然要求。我局各股室認(rèn)真學(xué)習(xí)了文件，充分認(rèn)識到做好減排工作的重要性和緊迫性，切實增強(qiáng)責(zé)任感和使命感，把節(jié)能減排工作作為重要工作任務(wù)來抓。
二、切實抓好節(jié)能減排各項措施
(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化監(jiān)督。
在學(xué)習(xí)文件精神后，*區(qū)建設(shè)局成立了節(jié)能減排工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由山群副局長任組長，局辦公室、局各股室主要負(fù)責(zé)同志任領(lǐng)導(dǎo)小組成員。負(fù)責(zé)做好本單位資源節(jié)約各項工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督查和考核。
(二)找準(zhǔn)問題，明確任務(wù)。
結(jié)合單位實際，按照“嚴(yán)、細(xì)、實”的管理作風(fēng)，集中時間、集中人員，開展調(diào)查研究和排查，找準(zhǔn)存在的問題和原因，規(guī)劃節(jié)能目標(biāo)，實現(xiàn)節(jié)能改造，力爭使單位的節(jié)能管理、節(jié)能設(shè)備和技術(shù)上一個新臺階。一是強(qiáng)化新建建筑執(zhí)行節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督管理，把好施工圖審查、施工許可、工程質(zhì)量監(jiān)管及竣工驗收等環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行關(guān)，對達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的建筑，不予辦理開工和竣工驗收備案手續(xù)，不得銷售使用，建立行政審批責(zé)任制和問責(zé)制，按照“誰審批、誰監(jiān)督、誰負(fù)責(zé)”的原則，對不按規(guī)定辦理開工和竣工驗收備案手續(xù)的，依法追究有關(guān)人員責(zé)任。二是貫徹落實《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》，著力抓好新建建筑施工階段執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管力度。三是在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定新建商品房銷售時在買賣合同、質(zhì)量保證書、使用說明書等文件中載明耗能量、節(jié))措施等信息。大型公共建筑建成后，必須進(jìn)行建筑效能專項測評，達(dá)不到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的不予組織竣工驗收備案。
(三)認(rèn)真作好宣傳，建設(shè)審批關(guān)嚴(yán)把“四節(jié)”
認(rèn)真做好建筑“四節(jié)”，即“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材”。首先加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃的引導(dǎo)和調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，加快科技創(chuàng)新，抓好新材料、新工藝和新體系的試點示范。建立健全法規(guī)制度，加強(qiáng)制定相應(yīng)的政策和措施，并加強(qiáng)監(jiān)督檢查。做好宣傳培訓(xùn)工作，提高全社會對節(jié)能省地住宅和公共建筑重要性的認(rèn)識，提高管理人員和專業(yè)技術(shù)人員的發(fā)展節(jié)能型科技水平和能力，樹立良好的節(jié)約能源的正確消費觀。
(四)加強(qiáng)對全區(qū)工程建筑節(jié)能的質(zhì)量監(jiān)督管理
于20*年10月1日起實施的《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》又是一有力舉措。質(zhì)監(jiān)站根據(jù)上級文件精神，著手在工程監(jiān)督注冊、質(zhì)量監(jiān)督、驗收備案等環(huán)節(jié)加強(qiáng)對全區(qū)工程建筑節(jié)能的質(zhì)量監(jiān)督管理。
在建筑工程辦理監(jiān)督注冊手續(xù)時，區(qū)質(zhì)監(jiān)站將嚴(yán)格檢查施工圖審查機(jī)構(gòu)出具的節(jié)能審查意見，凡節(jié)能審查不達(dá)標(biāo)的工程，不予辦理工程質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)。進(jìn)入施工現(xiàn)場的墻體材料、保溫材料、粘結(jié)材料、門窗等節(jié)能材料的復(fù)驗應(yīng)全部進(jìn)行見證取樣送檢，不合格的材料不得使用于工程中。施工單位在申報工程主體結(jié)構(gòu)核查前，應(yīng)提供建筑節(jié)能的施工方案，采用的主要材料、半成品和成品合格證書、復(fù)試報告等有關(guān)資料。并作如下要求：
1、建筑部位和節(jié)能設(shè)計做法必須與審批合格的設(shè)計圖紙相一致。
2、建設(shè)、施工和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和通過審查合格的建筑節(jié)能設(shè)計文件進(jìn)行施工，任何單位和個人不得擅自變更。若確需變更，建設(shè)單位應(yīng)委托原設(shè)計單位出具設(shè)計變更文書，并應(yīng)報原施工圖審查機(jī)構(gòu)審查批準(zhǔn)合格后，方可實施。
3、重點加強(qiáng)對建筑工程的圍護(hù)結(jié)構(gòu)、門窗、屋面等重要節(jié)能部位工程質(zhì)量的監(jiān)督力度，建筑節(jié)能工程正式施工前，施工單位應(yīng)做樣板墻、樣板房，且應(yīng)通知責(zé)任監(jiān)監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督檢查，確認(rèn)符合要求后方可全面組織施工。
在工程竣工核驗時，施工單位應(yīng)提供以下有關(guān)資料：
1、建筑節(jié)能熱性能現(xiàn)場檢測報告。
2、監(jiān)理單位出具的有明確建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的實施情況《工程質(zhì)量評估報告》。
3、其他相關(guān)規(guī)定和規(guī)范要求提供的資料。
在工程竣工驗收備案階段，對未按照墻改和建筑節(jié)能規(guī)定進(jìn)行竣工驗收的建設(shè)單位，責(zé)令改正并重新組織驗收，未達(dá)到墻改與建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定要求的工程項目，不予辦理工程項目竣工驗收備案手續(xù);節(jié)能竣工資料核查不符合要求的工程不得進(jìn)行竣工驗收和竣工備案。
在工程建設(shè)各環(huán)節(jié)中，對違反墻改與建筑節(jié)能要求的責(zé)任主體，進(jìn)行不良行為記錄，對情節(jié)嚴(yán)重的，將報請建設(shè)行政主管部門進(jìn)行處罰，對建筑節(jié)能不達(dá)標(biāo)的工程，不予進(jìn)行優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程及優(yōu)良工程評選等。
(五)建立長效機(jī)制，營造節(jié)約氛圍。
制定更加細(xì)化的節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水標(biāo)準(zhǔn)和制度，加強(qiáng)日常動態(tài)監(jiān)督檢查工作，實行節(jié)能降耗信息統(tǒng)計公示制度，形成長效管理機(jī)制。采取多種形式，廣泛深入地的宣傳節(jié)能減排和合理控制空調(diào)溫度的科學(xué)道理，引導(dǎo)行業(yè)職工正確認(rèn)識國情，把思想和行動統(tǒng)一到中央節(jié)能減排的部署上來。
三、加強(qiáng)本單位節(jié)能減排工作
(一)推行電子政務(wù)，降低行政成本。
進(jìn)一步完善辦公網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，大力推行政務(wù)信息化。充分使用網(wǎng)絡(luò)辦文辦會，減少公文數(shù)量，壓縮會議數(shù)量和規(guī)模，注重會議實效;對工作流程進(jìn)行再造整合，提高行政效能;切實加強(qiáng)對水電、辦公、會議、車輛等經(jīng)費的管理，有效控制經(jīng)費支出，降低運行成本。
(二)開展節(jié)能改造，降低水電消耗
抓好建筑物采暖、照明系統(tǒng)節(jié)能改造，使用節(jié)能裝置
或設(shè)備。積極推廣高效節(jié)電型燈具，防止“長明燈”現(xiàn)象;盡量減少計算機(jī)等辦公設(shè)備的待機(jī)電耗;推廣使用節(jié)水型產(chǎn)品，降低水資源消耗。
(三)加強(qiáng)公車管理，降低車輛耗費。
我局及時報廢淘汰環(huán)保不達(dá)標(biāo)油耗高的車輛;加強(qiáng)公務(wù)用車管理，嚴(yán)格燃油定額管理，嚴(yán)禁公車私用，私車公支;嚴(yán)格執(zhí)行公務(wù)用車配備標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)控制購置大排量公務(wù)車。
(四)減少公務(wù)費用開支，注重新建項目節(jié)能
第9篇：房地產(chǎn)工程竣工驗收流程范文
【關(guān)鍵詞】住宅；質(zhì)量缺陷；維修資金；質(zhì)量保險；強(qiáng)制
引言
住宅是數(shù)量最多、覆蓋面最廣的建筑產(chǎn)品，住宅的質(zhì)量與居民利益密切相關(guān)。雖然國家頒發(fā)了《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《安全管理條例》、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以及相應(yīng)的質(zhì)量安全管理體系用于保證建筑工程質(zhì)量安全，但是商品住宅質(zhì)量缺陷仍普遍存在，而且由質(zhì)量缺陷引發(fā)的商品房投訴等一系列問題仍未得到妥善解決，并呈逐年上升趨勢。根據(jù)中國消費者協(xié)會統(tǒng)計數(shù)字，僅2011年上半年，全國房屋及裝修建材類消費者投訴就達(dá)到13,862件，占到所有投訴總數(shù)的4.5%，而其中有關(guān)質(zhì)量的投訴占到一半以上。投訴重點主要集中在屋面、外墻、浴廁間漏水，現(xiàn)澆板、外墻、內(nèi)墻裂縫，頂棚脫落、下水管道堵塞、層高不足或在建工程質(zhì)量等。
1 商品住宅質(zhì)量缺陷的主要原因
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)商的原因
第一，商品住宅的開發(fā)建設(shè)單位（開發(fā)商）和最終的使用者（消費者、業(yè)主）是不同的主體，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在追求利潤最大化的過程中，對于消費者看不見的內(nèi)在工程質(zhì)量如防水、主體結(jié)構(gòu)、隱蔽管道線路等方面使用的建筑材料，往往傾向于控制成本支出，導(dǎo)致一些偽劣建材在住宅工程上使用；
第二，開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險，采取針對單個項目專門成立項目公司的開發(fā)模式，往往在項目完成以后，項目公司隨之撤銷，長期性的責(zé)任約束力不強(qiáng)，存在開發(fā)商以犧牲住宅工程質(zhì)量為代價來獲取更大利潤的現(xiàn)象；
第三，開發(fā)商為控制成本，傾向于最低價中標(biāo)的施工企業(yè)，低價中標(biāo)也意味著設(shè)備、人員、材料等各方面要素的水平下降，造成商品住宅質(zhì)量水平降低；
第四，開發(fā)商為減輕還貸壓力，壓縮合理工期的做法也是導(dǎo)致建筑工程質(zhì)量缺陷增加的一個原因。
1.2 施工單位的原因
第一，施工單位為取得建設(shè)項目，低價投標(biāo)，獲得項目后為轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險違法轉(zhuǎn)包，或?qū)㈨椖糠职o不具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)施工，造成工程質(zhì)量低下；
第二，施工單位為降低企業(yè)成本，采用落后、淘汰的工藝、設(shè)備、材料用于項目施工，或者偷工減料，以次充好影響工程質(zhì)量；
第三，施工企業(yè)采取資質(zhì)掛靠的方式越級獲得工程項目后，限于人員、設(shè)備、管理等各方面因素，達(dá)不到應(yīng)有的質(zhì)量水平。
1.3 監(jiān)理單位的原因
一些監(jiān)理單位制度執(zhí)行不嚴(yán)，履約能力較低，監(jiān)理收費壓價競爭的現(xiàn)象影響了監(jiān)理效能的發(fā)揮，也造成了監(jiān)理人員素質(zhì)偏低，監(jiān)理不到位，行為不規(guī)范。同時，監(jiān)理單位從開發(fā)商直接取費的機(jī)制，使監(jiān)理單位和人員聽命于開發(fā)商的要求，獨立“第三方”工程質(zhì)量監(jiān)督檢出地位得不到有效保障。監(jiān)理單位與施工單位之間的公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò)也是影響監(jiān)理單位行使獨立監(jiān)督職能的制約因素之一。
1.4 設(shè)計單位的原因
一些設(shè)計單位為了趕進(jìn)度，放松對設(shè)計質(zhì)量的要求，一些設(shè)計人員紙上談兵，沒有結(jié)合現(xiàn)場實際，施工圖設(shè)計深度、精度還達(dá)不到施工要求，少數(shù)設(shè)計人員設(shè)計粗糙、漏項、錯項較多；同時，項目設(shè)計分包、掛靠等現(xiàn)象也常有發(fā)生。
2 目前對商品住宅質(zhì)量控制的主要做法及不足
2.1 法律法規(guī)的強(qiáng)制性要求
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》對建設(shè)工程的質(zhì)量保修有明確規(guī)定：“建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書，質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。
在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
2.1.1 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
2.1.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
2.1.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
2.1.4 電氣管線，給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算?！?/p>
同時亦明確規(guī)定：“建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>
但是，由于質(zhì)量保修基本上是確立房地產(chǎn)開發(fā)商與施工單位之間的保修責(zé)任，而商品住宅的消費者是多個獨立的小業(yè)主。由于不對稱信息的存在，小業(yè)主尋求自身權(quán)利被保障的成本很高，當(dāng)這個成本高于他遇到的工程質(zhì)量缺陷被修復(fù)和補(bǔ)償?shù)某杀緯r，小業(yè)主會選擇放棄主張權(quán)利，承受利益損失，尤其是當(dāng)開發(fā)商或者施工單位推諉質(zhì)量責(zé)任的時候，小業(yè)主只能通過到政府部門上訪、投訴來請求自身權(quán)利被保護(hù)，這不僅僅給小業(yè)主在經(jīng)濟(jì)、時間、精神上帶來極大損害，也給政府部門的工作帶來很大負(fù)擔(dān)，間接地，工程質(zhì)量責(zé)任主體以損失工程質(zhì)量為代價來追求自身利益行為的后果就轉(zhuǎn)嫁到了政府、社會和個人。
2.2 住宅專項維修資金制度
為保障商品住宅售后的維護(hù)、維修，讓商品住宅“老有所養(yǎng)”，建設(shè)部、財政部于2007年10月聯(lián)合頒布實施了《住宅專項維修資金管理辦法》，針對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由多個相關(guān)業(yè)主共同使用或所有，在發(fā)生維修或更新改造事項時，容易出現(xiàn)資金歸集上的困難，從而影響房屋的維修和更新改造的問題，確定了為保障商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用的專項維修資金的歸集及使用辦法。它對保障住宅的安全使用，維護(hù)共用設(shè)施設(shè)備的完好性能，確保物業(yè)的保值、增值起著極其重要的作用。住宅專項維修資金對商品住宅的質(zhì)量保修起到了一定作用，當(dāng)商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要進(jìn)行維護(hù)維修時，相關(guān)業(yè)主可以申請使用專項維修資金進(jìn)行維修，可較快解決房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題。
由于專項維修資金的歸集、管理、使用需要經(jīng)過業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的授權(quán)或管理，程序較為繁雜，流程耗時耗力，使用效率不高。同時，由于專項維修資金是由業(yè)主繳交的，如果房屋維護(hù)維修的原因是由施工過程中的質(zhì)量隱患造成的，即意味著業(yè)主(消費者)要為房地產(chǎn)開發(fā)商或施工單位(生產(chǎn)者)生產(chǎn)的不合格或者瑕疵產(chǎn)品的質(zhì)量問題買單，這是不盡合理的。同時，住宅專項維修資金主要針對的是共有部位及共用設(shè)施的維護(hù)、維修，對私有部分的質(zhì)量缺陷并沒有補(bǔ)償機(jī)制。
3 開展商品住宅質(zhì)量責(zé)任保險的意義
3.1 什么是住宅質(zhì)量責(zé)任保險
住宅質(zhì)量保證保險是指由建設(shè)單位委托保險公司來對因自己開發(fā)的住宅工程在完工后一定年限內(nèi)暴露出來的質(zhì)量問題導(dǎo)致的賠償責(zé)任進(jìn)行保險的一項制度。它將本應(yīng)由各參建方在房屋使用期間承擔(dān)的可能質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任轉(zhuǎn)移給保險公司，開發(fā)商就可以不再為質(zhì)量問題投入人力、物力和精力。
3.2 國外關(guān)于住宅質(zhì)量責(zé)任保險的主要做法
住宅保證保險在國際上已經(jīng)是一種成熟的制度，法國是最早開展這項保險的國家之一，當(dāng)時法國人把這種保險叫做“潛在缺陷保險(Inherent Defects Insurance,簡稱IDI)”，又稱“建筑物十年期責(zé)任保險(Liability For Ten years)”，主要承保竣工驗收之日起十年之內(nèi)，住宅因主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量事故而給消費者造成的損失。之后，該保險運作機(jī)制逐步被英國、日本、新加坡等許多國家引入，部分國家和地區(qū)甚至實行強(qiáng)制保險，如意大利、芬蘭、印度尼西亞、西班牙、瑞典、突尼斯及加拿大的部分省。日本從1982年開始建立住宅性能保證制度，目前該制度和住宅性能表示制度(我國叫做住宅性能認(rèn)定制度)，均由1999年參議院和眾議院一致表決通過的《住宅品質(zhì)確保促進(jìn)法》予以規(guī)定，從法律上規(guī)定了住宅的開發(fā)商必須對住宅的質(zhì)量提供十年長期保證，當(dāng)住宅出現(xiàn)了保證書中列明的質(zhì)量問題時，通過保險機(jī)制保證消費者的權(quán)益。以日本為例，住宅質(zhì)量保險主要承保法定強(qiáng)制保修責(zé)任外的八年保修期，即如法律規(guī)定住宅供水管道強(qiáng)制保修期為兩年，則從保證期的第三年開始到第十年的8年時間的保證責(zé)任，以保險來擔(dān)保。因此，在這8年中出現(xiàn)缺陷，登記企業(yè)(即開發(fā)建設(shè)單位)可以拿到修補(bǔ)費用一定比率的保險金。如在這期間登記企業(yè)倒閉，則由住宅保證機(jī)構(gòu)(即保險公司)辦理索取保險金的手續(xù)并交給登記住宅的擁有人(業(yè)主)。
在借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的發(fā)展?fàn)顩r，2002年起我國在一些地區(qū)開始住宅質(zhì)量保險的試點工作。但主要試點于建設(shè)部評定為A類的住宅小區(qū)，限制較多，推廣范圍不大。
3.3 開展住宅質(zhì)量責(zé)任保險的意義
3.3.1 對建設(shè)單位質(zhì)量行為進(jìn)行有效監(jiān)督
建設(shè)單位作為投保人、保險公司作為承保人和被保險人有利益合同關(guān)系，保險公司從保障自身利益出發(fā)，聘請專業(yè)的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)，代表保險公司對工程建設(shè)的全過程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督管理，監(jiān)督過程從初步設(shè)計開始，包括設(shè)計方案的審查、施工單位基本資格審查、施工過程主要節(jié)點的監(jiān)督等等。以加強(qiáng)對建設(shè)單位不規(guī)范行為的有效監(jiān)督，發(fā)揮其工程質(zhì)量監(jiān)督管理的作用。
3.3.2 對施工單位質(zhì)量行為進(jìn)行有效監(jiān)督
由于保險公司要為潛在的工程質(zhì)量進(jìn)行賠付，為提高收益，降低理賠幾率，保險公司必然會加強(qiáng)對施工單位的監(jiān)督檢查，對包括施工工序、施工材料、操作人員等等各方面進(jìn)行把關(guān)，從而對施工單位質(zhì)量行為進(jìn)行有效監(jiān)督。
3.3.3 降低個人業(yè)主追究質(zhì)量責(zé)任的成本
購買工程質(zhì)量保險之后，商品住宅購買者由于住宅質(zhì)量缺陷而產(chǎn)生損失的風(fēng)險就轉(zhuǎn)移給了保險公司，保險公司成為小業(yè)主利益的人和代言人，并享有代位求償權(quán)。出險理賠后，保險公司將代替小業(yè)主向各建設(shè)主體追究其質(zhì)量責(zé)任，相對小業(yè)主，保險公司代位求償過程中有交易成本低，效率高的特點。
4 住宅質(zhì)量保險制度難以推廣的原因
4.1 開發(fā)商投保熱情不高
由于我國的房地產(chǎn)業(yè)一直處于高漲階段，開發(fā)商根本不擔(dān)心其所建住宅賣不出去，住宅是否投保并不影響其住宅銷售，故開發(fā)商對此并不重視。而高額保費帶來的項目投資增加，勢必要求開發(fā)商提高房屋價格，則可能加大房屋銷售的難度，導(dǎo)致房屋的銷售量下降，影響銷售利潤，所以開發(fā)商更愿意在廣告宣傳方面投入以促進(jìn)房屋銷售獲利，而不愿意購買住宅質(zhì)量保險來提高信譽(yù)。同時，投保必然帶來更多的約束，也是開發(fā)商選擇回避住宅質(zhì)量保險的原因。
4.2 保險公司對投保持謹(jǐn)慎態(tài)度
住宅產(chǎn)品具有復(fù)雜性和特殊性。住房質(zhì)量問題的產(chǎn)生有諸多可控或不可控的因素，可能來自設(shè)計責(zé)任、材料質(zhì)量、施工過程等很多方面，保險公司有可能因缺乏專業(yè)的監(jiān)管、鑒定能力，有爭議的責(zé)任認(rèn)定，不可預(yù)知的風(fēng)險而采取謹(jǐn)慎的介入態(tài)度，從而影響到住宅質(zhì)量保險業(yè)務(wù)的全面開展。
4.3 消費者保險意識不強(qiáng)
目前的商品消費市場，仍屬于較為明顯的賣方市場，消費者在購買房屋時更多關(guān)心的是房屋價格、住宅面積、房屋朝向、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等內(nèi)容，對于開發(fā)商是否購買了住宅質(zhì)量保險只能被動接受，并不能強(qiáng)制要求開發(fā)商進(jìn)行投保。而且由于保險理賠過程手續(xù)繁瑣，責(zé)任認(rèn)定艱難，保險合同中有許多免責(zé)條款，故消費者對所購房屋是否投保并不關(guān)心，這在一定程度上影響了住宅質(zhì)量保險的發(fā)展。
5 發(fā)展我國住宅質(zhì)量保險的建議
5.1 推行強(qiáng)制住宅質(zhì)量保險
通過法律規(guī)定強(qiáng)制開展質(zhì)量保險。由房地產(chǎn)開發(fā)商單獨或者協(xié)同各參建單位根據(jù)相應(yīng)責(zé)任，針對由于設(shè)計錯誤、施工工藝或建筑材料引起的缺陷和竣工驗收時未發(fā)現(xiàn)的缺陷而可能導(dǎo)致的建筑物的牢固、安全(包括消防安全)和不滿足隔聲、保溫以及屋面、外墻防水和滲漏等住宅質(zhì)量責(zé)任向保險公司投保，由保險公司委托獨立的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)(實際操作上也可采取其他委托方式)對工程質(zhì)量進(jìn)行檢查并由此確定住宅質(zhì)量保險合同。保險合同的受益人為住宅業(yè)主，當(dāng)發(fā)生住宅質(zhì)量問題時，住宅業(yè)主可直接向保險公司提出理賠，經(jīng)保險公司檢查確認(rèn)后直接賠付住宅業(yè)主。
由于建筑物十年期責(zé)任保險具有很多優(yōu)勢，而且與我國目前運行機(jī)制較為接近，相對易于建立，應(yīng)重點推廣應(yīng)用。并可考慮將住宅質(zhì)量保險作為工程施工許可的先決條件。
5.2 成立專業(yè)權(quán)威的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)
可考慮對施工圖審查機(jī)構(gòu)和工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合，建立具有多重職能的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)既可以做政府委托的工程質(zhì)量監(jiān)督工作，又能夠承擔(dān)工程質(zhì)量保證保險合約規(guī)定的工程質(zhì)量檢查工作。
5.3 加大宣傳力度，提高公眾對住宅質(zhì)量保險的認(rèn)識
根據(jù)有關(guān)資料，在一些住宅質(zhì)量保險推行較好的國家，消費者通常拒絕購買未投保住宅質(zhì)量保險的房屋。我國應(yīng)加大對住宅質(zhì)量保險的宣傳力度，讓消費者認(rèn)識到住宅質(zhì)量保險的意義，以及該保險能給消費者帶來哪些利益，消費者保險意識的提高，對住宅質(zhì)量保險的認(rèn)可，并且拒絕購買不投保的房屋，將推動住宅質(zhì)量保險的全面施行，并在施行過程中不斷補(bǔ)充完善，從而推動住宅質(zhì)量保險的健康發(fā)展。
5.4 住宅質(zhì)量保險的實施框架構(gòu)想
5.4.1 土地掛牌出讓階段，根據(jù)強(qiáng)制質(zhì)量保險原則，將開發(fā)商或住宅開發(fā)建設(shè)相關(guān)責(zé)任主體是否投保住宅質(zhì)量保險作為土地掛牌出讓的條件之一，從源頭上把握住宅質(zhì)量保險的履行。建議推行建筑物十年期責(zé)任保險。
5.4.2 在工程建設(shè)前期階段，根據(jù)強(qiáng)制質(zhì)量保險原則，開發(fā)商向保險公司投保，與保險公司簽訂住宅質(zhì)量保險意向書，并預(yù)先交納部分保費。開發(fā)商可根據(jù)需要要求施工單位、監(jiān)理單位及設(shè)計單位共同投保，并可作為開發(fā)項目投標(biāo)的約束條件。施工單位在法定保修期到期后收回工程質(zhì)量維修保證金，由保險公司對此后合同約定期限內(nèi)的住宅質(zhì)量缺陷保險。
5.4.3 在施工階段，由保險公司委托質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)定期對工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，并出具質(zhì)量檢查報告。開發(fā)商及施工單位根據(jù)質(zhì)量檢查報告對工程施工加強(qiáng)監(jiān)督和改進(jìn)，開發(fā)商及施工單位對質(zhì)量檢查報告及意見的執(zhí)行情況直接影響竣工后質(zhì)量性能等級的認(rèn)定，進(jìn)而影響保險費率。
5.4.4 在竣工驗收階段，根據(jù)施工過程執(zhí)行情況及相關(guān)記錄資料，以及由公認(rèn)的質(zhì)量檢查中介機(jī)構(gòu)對工程質(zhì)量檢查結(jié)果進(jìn)行質(zhì)量等級認(rèn)定，保險公司根據(jù)認(rèn)定結(jié)果與開發(fā)商協(xié)商確定執(zhí)行相應(yīng)的保險方案及費率。保險合同于竣工驗收之日起正式生效，保費由開發(fā)商全額支付，保險受益人為消費者(即購買者)。法定保修期內(nèi)出現(xiàn)住宅質(zhì)量問題由原施工單位按照法律法規(guī)要求負(fù)責(zé)維修，若施工單位參與投保的，由保險公司一并予以理賠；超出法定保修期的，由保險公司負(fù)責(zé)理賠。保險合同正式簽訂后，交房期間開發(fā)商將保單隨從住宅使用說明書及質(zhì)量保證書一同交予消費者。
5.4.5 在使用階段，若出現(xiàn)住宅質(zhì)量問題，消費者憑保單直接向保險公司進(jìn)行索賠，保險公司則委托公認(rèn)的質(zhì)量檢查中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅質(zhì)量責(zé)任的鑒定，若在索賠范圍之內(nèi)，則根據(jù)保險合同的規(guī)定，保險公司對住宅進(jìn)行維修或以金錢方式作為索賠。若消費者不同意鑒定結(jié)果或索賠金額，則可采取訴訟方式或申請仲裁最終確定。
從長遠(yuǎn)來看，建立住宅質(zhì)量保險制度，有利于約束房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展，有利于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)長期賣方市場的局面，有利于有效控制住宅建設(shè)質(zhì)量，有利于保障消費者的合法權(quán)益。住宅質(zhì)量保險制度與住宅專項維修資金等制度的結(jié)合使用，將為住宅這一時間跨度大、投資額高、關(guān)系老百姓切身利益的消費品的安全使用提供有力保障，相信這項制度將在我國未來的住宅工程建設(shè)中發(fā)揮越來越重要的作用，并逐步應(yīng)用到其他工程建設(shè)項目中去。
參考文獻(xiàn)
[1]趙海鵬.房屋質(zhì)量保險制度的研究(D).上海：同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，2006,46～47
[2]張仕廉,馬亭,王鋒.構(gòu)建我國住宅質(zhì)量保證保險體系(J).土木工程學(xué)報.2007(1). 40(1)
[3]姚國華.日本住宅性能保證制度(J).施工技術(shù),1998,7(27)
[4]紀(jì)穎波.商品住宅工程質(zhì)量強(qiáng)制保險研究(D).天津大學(xué)，2007,39～41
[5]何景梅.完善我國住宅質(zhì)量保險的建議(J). 黑龍江對外經(jīng)貿(mào).2010 (7)
[6]馬亭.我國住宅質(zhì)量保證保險機(jī)制研究(D).重慶大學(xué),2006,24～26
