房地產(chǎn)的金融屬性精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

金融化大勢所趨

房地產(chǎn)業(yè)面臨的種種變化使得房地產(chǎn)金融化成為此輪轉(zhuǎn)型最重要的趨勢。實際上，房地產(chǎn)業(yè)天然就具有實體經(jīng)濟(jì)和金融經(jīng)濟(jì)的雙重屬性。由于房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)抵押品，且是“無轉(zhuǎn)移抵押”，從它產(chǎn)生的第一刻起，即具有金融化的傾向。例如開發(fā)商拿房地產(chǎn)到銀行抵押，抵押的是產(chǎn)權(quán)，而使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)還在開發(fā)商手里，不妨礙把它租賃出去，租賃商拿到契約還可以拿給租賃權(quán)貸款。充分利用房地產(chǎn)的金融屬性，可以引導(dǎo)出很多很精彩的房地產(chǎn)金融活動來。

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要認(rèn)識和充分發(fā)揮房地產(chǎn)的金融屬性，站在金融的高度發(fā)揮房地產(chǎn)的自身優(yōu)勢，充分利用各種金融工具挑戰(zhàn)和抵抗房地產(chǎn)的風(fēng)險。

在盛世神州與房地產(chǎn)上市公司前五十強的交易過程中，發(fā)現(xiàn)大型房地產(chǎn)上市公司把自身的長處作為金融交易過程中討價還價的要素。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌要折價，統(tǒng)一設(shè)計要折價，統(tǒng)一采購要折價，團(tuán)隊業(yè)績要折價，再加上土地本身，以及附帶的房產(chǎn)，企業(yè)自覺地實現(xiàn)了金融化的過程。不無夸張地說，對于房地產(chǎn)金融的自覺性程度如何，以及掌握房地產(chǎn)金融的資源程度如何，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額，進(jìn)而決定了其生死存亡。從這個意義上來說，房地產(chǎn)這個行業(yè)的血脈流的是金融的血。

基金“雪中送炭”

在房地長行業(yè)金融化的過程中，房地產(chǎn)基金有著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)直接融資的重要組成部分。根據(jù)國家金融“十二五”規(guī)劃，非金融企業(yè)融資規(guī)模占社會融資總規(guī)模將達(dá)到15%。房地產(chǎn)基金具備中國金融改革的政策優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，其誕生可謂“恰逢其時”，將在房地產(chǎn)金融中發(fā)揮越來越重要的作用。

首先，房地產(chǎn)基金對于開發(fā)商來說是“雪中送炭”。由于開發(fā)商缺少擴張規(guī)模的資本金，而待開發(fā)項目往往資本金需求極大，自有資金跟不上所需資金。此時，房地產(chǎn)基金可以“雪中送炭”，與開發(fā)商共同承擔(dān)“資本金”。

其次，對于金融機構(gòu)來說，房地產(chǎn)基金能夠“錦上添花”。在金融機構(gòu)還不能進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時候，房地產(chǎn)基金就可以進(jìn)入，等到“四證齊全”、“五證齊全”時再撤出。當(dāng)開發(fā)商由于資金出現(xiàn)問題，基金作為共同開發(fā)商參與進(jìn)去，既可以幫助金融機構(gòu)脫身，又可以幫助開發(fā)商完成最后一跳。

最后，對于社會投資者來說，房地產(chǎn)基金能夠起到“保駕護(hù)航”的作用。通過房地產(chǎn)基金，社會投資者把資金交給有經(jīng)驗的機構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理。房地產(chǎn)基金的經(jīng)營管理因為專注，所以專業(yè)，可以減少風(fēng)險、保障收益。

專業(yè)的房地產(chǎn)基金除了向房地產(chǎn)商提供資金之外，還可以提供市場定位、成本控制、產(chǎn)品營銷等增值服務(wù)，使得項目獲得更好的收益，擁有更好的安全性。

中國房地產(chǎn)基金的總量很低。據(jù)統(tǒng)計，2010年約為100家，2011年房地產(chǎn)基金的規(guī)模約為1000億元，和全國房地產(chǎn)貸款額10萬億相比，僅為1%。從發(fā)展前景來說，可謂前景廣闊，空間巨大。

第2篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

【關(guān)鍵詞】地理信息系統(tǒng)； 房屋屬性數(shù)據(jù)； 房地產(chǎn)管理； 地理空間數(shù)據(jù)。

1引言

隨著我國每個城市房地產(chǎn)建設(shè)的健康、快速、蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)的抵押、房地產(chǎn)的測繪、房產(chǎn)的拆遷、房產(chǎn)的拆遷、產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)的交易、管理維修業(yè)務(wù)也不斷地增加，屬權(quán)登記變更的日漸頻繁， 且房產(chǎn)業(yè)務(wù)的復(fù)雜度也有所增強，如果仍繼續(xù)使用老的管理方式，則導(dǎo)致房產(chǎn)工作效率、工作水平低下降、信息數(shù)據(jù)差錯率高、使用困難，老的房產(chǎn)管理方式已不再適用當(dāng)代房地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢。為了提高房地產(chǎn)管理部門的服務(wù)質(zhì)量和對市場信息的反映速度，加強對房地產(chǎn)市場管理、保障公眾的權(quán)利、維護(hù)市場的秩序，開發(fā)一套全面、完善的主要用于（GIS） 管理的綜合管理平臺是有必要的。它不僅集合大部分管理信息系統(tǒng)所擁有的各種管理功能， 更重要的是它采用了唯一的地理編碼對信息處理進(jìn)行管理，將房屋的屬性信息、產(chǎn)權(quán)屬性信息相結(jié)合、房屋空間地理坐標(biāo)信息相結(jié)合，使房地產(chǎn)的管理更加的規(guī)范、智能與科學(xué)，從而迎來數(shù)字房產(chǎn)的時代。

1.GIS的概念

1.1GIS的定義

地理信息系統(tǒng)，是采用地理模型分析方法，實時提供多種空間和動態(tài)地理信息， 為地理研究、綜合評定、定量分析、管理決策等提供服務(wù)而建立起來的具有地理圖形和空間定位功能的空間型數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，并以地理空間數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)， 在計算機軟件、硬件環(huán)境允許下， 對空間相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、模擬、管理及顯示。

1.2 GIS的主要組成

GIS基本構(gòu)成主要包括以下五個部分： 應(yīng)用人員、應(yīng)用模型、系統(tǒng)硬件、系統(tǒng)軟件和空間數(shù)據(jù)。

1.3 GIS的主要特點

GIS具有將基本的房屋屬性信息與空間數(shù)據(jù)信息相關(guān)聯(lián)的特點，這些特點將實現(xiàn)房屋圖形與房屋基本屬性數(shù)據(jù)查詢分析統(tǒng)計的圖形化、直觀化。GIS的特點主要有以下幾點：l 把房地產(chǎn)的決策與管理作為目的，把房地產(chǎn)GIS作為管理的平臺，對房屋基本屬性數(shù)據(jù)統(tǒng)計、空間數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計等多方面進(jìn)行綜合的管理與分析。2 由計算機進(jìn)行空間地理數(shù)據(jù)信息的管理進(jìn)行硬件系統(tǒng)的支持，再由計算機軟件進(jìn)行解析，并把這些作用于房地產(chǎn)空間地理數(shù)據(jù)， 進(jìn)而就可以產(chǎn)生對房地產(chǎn)有用的數(shù)據(jù)信息，完成有關(guān)房地產(chǎn)復(fù)雜、繁瑣的數(shù)據(jù)分析任務(wù)。3 直觀性、動態(tài)性、多元性，對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)收集、查詢、統(tǒng)計、分析整理等多重空間數(shù)據(jù)信息具有較強處理功能。

2 GIS在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用

2.1 GIS在現(xiàn)代房地產(chǎn)管理應(yīng)用現(xiàn)狀

GIS是可以深入到多個行業(yè)并以應(yīng)用為目的的信息管理平臺。在房地產(chǎn)管理中具有顯著重要性，GIS在房地產(chǎn)的圖紙管理、城市建設(shè)規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、業(yè)務(wù)管理等各個方面都得到應(yīng)用。當(dāng)前我國不少城市以GIS為基礎(chǔ)平臺已建立、并實現(xiàn)以圖管房的信息管理理念，但對于產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)檔案、房地產(chǎn)交易等方面的管理及分析，仍還有大部分城市還沒有建立完善GIS信息管理平臺

2.2 GIS在房產(chǎn)管理中的簡單應(yīng)用

將GIS應(yīng)用于房產(chǎn)的管理中是對傳統(tǒng)房產(chǎn)管理模式的技術(shù)革新與重大突破，體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理方面不斷升級、重視與規(guī)范。具體表現(xiàn)如下：

2.2.1 建立一套房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的地理空間數(shù)據(jù)模型

GIS房地產(chǎn)信息管理平臺是一個冗長而復(fù)雜的信息系統(tǒng)工程，而建立這樣的一個信息系統(tǒng)就需要房地產(chǎn)管理部門投入大量的人力、物力、財力，更需要良好的計算機技術(shù)工作者與豐富的軟件開發(fā)經(jīng)驗。房地產(chǎn)信息包括坐落信息、自然信息、產(chǎn)權(quán)信息等，是房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)資料，在GIS系統(tǒng)還沒投入使用時， 傳統(tǒng)的描述這些信息的方法一搬是采用人工方式或單一數(shù)據(jù)分析，但是房產(chǎn)管理信息動態(tài)特征是變化多端的，老式的方法已經(jīng)不再滿足其信息特征的需要。GIS的管理平臺是建立在房地產(chǎn)管理的地理空間數(shù)據(jù)上，所以它的基本要素一搬以直觀、簡單地點、線、面表示房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，并可以生成關(guān)于房地產(chǎn)管理部門所需要的所有房產(chǎn)的分層平面圖、分幅平面圖、分丘分戶平面圖。

2.2.2 GIS對于房產(chǎn)管理決策的應(yīng)用

GIS在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用大概有以下幾方面：

（l） 房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的管理：通過GIS系統(tǒng)使地理空間數(shù)據(jù)信息與房屋的基本屬性數(shù)據(jù)信息相鏈接，使房地產(chǎn)的信息管理工作更加明了、直觀、簡捷，從而更利于管理工作人員對于房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的理解及判斷。更應(yīng)該說房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)依據(jù)就是信息數(shù)據(jù)。

（2） 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)計：在房地產(chǎn)工作人員管理的過程中，每當(dāng)相關(guān)政策將出臺與實施時，房地產(chǎn)的管理部門都要對其進(jìn)行房地產(chǎn)狀況的分析，分析結(jié)果可以以任何方式直觀的顯示。

（3） GIS在房地產(chǎn)管理中的評價與分析：GIS建立了一個特殊地理編碼，應(yīng)用于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的管理，對每個房屋權(quán)利人所對應(yīng)的其唯一的房屋地理編碼，形成一個一對多的鏈接模式，這樣便達(dá)到了自圖形到房產(chǎn)檔案、自房產(chǎn)檔案再到矢量圖形的調(diào)用交互與訪問。從而達(dá)到房屋的空間地理屬性、產(chǎn)權(quán)屬性、房屋自然屬性的結(jié)合與關(guān)聯(lián)，并最終達(dá)到“以圖管業(yè)、以圖管房、以圖管證、以圖管檔”的目的。

（4） 繪制房屋的拆遷紅線：我們常利用GIS的緩沖區(qū)分析功能與矢量繪圖功能繪制房屋拆遷紅線，在城市道路建設(shè)和老城區(qū)的改造項目中，用以確定紅線區(qū)域內(nèi)所有的拆遷住戶及其拆遷所應(yīng)得的補償。

（5） GIS技術(shù)為社會公眾、政府、企業(yè)提供可共享、數(shù)字化的各類房產(chǎn)信息，使城市的宏觀規(guī)劃信息“房地產(chǎn)業(yè)的金融、人口、產(chǎn)權(quán)、交易及基礎(chǔ)地理信息” 等一系列信息建立直接客觀的聯(lián)系，將全方位地改善建設(shè)、管理手段和城市規(guī)劃等房產(chǎn)信息基礎(chǔ)，普遍提高了城市管理水平與效率。

5結(jié)束語

將GIS技術(shù)引入房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)平臺中不僅是房地產(chǎn)管理形式的巨大改變，而且還是傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理方式的巨大突破，它改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的管理信息系統(tǒng)軟件，更加注重房屋屬性信息、忽視圖形信息的表現(xiàn)形式。全文總體體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門的管理工作將走向更規(guī)范、更成熟的方向。

參考文獻(xiàn)：

【1】梁松，郝力，靖常峰.GIS 技術(shù)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中的應(yīng)用研究[J]. 地理信息世界， 2009.4， 66-72.

第3篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 價格 特性 投資

一、引言

近幾年來,隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長,房地產(chǎn)價格也以驚人的速度上漲,雖然國家一再出臺政策調(diào)控房地產(chǎn)市場,但這一趨勢仍然沒有改變。很多學(xué)者也都在研究房價快速上漲這一現(xiàn)象,分析其原因并提出了應(yīng)對措施。本文從房地產(chǎn)的特性角度來分析房價過快上漲的必然性及未來發(fā)展趨勢,并提出相應(yīng)的政策建議。

二、房地產(chǎn)價格過快上漲的必然性

1.房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn),有著區(qū)別于其他資產(chǎn)的特有屬性,正是這些屬性使得房地產(chǎn)價格的快速上漲成為必然。我們可以從如下幾個方面進(jìn)行分析。

(1)房地產(chǎn)是所有居民生存發(fā)展的必須品?！俺源┳⌒小笔侨藗兩姘l(fā)展的頭等大事。將“住”和“吃穿”列到一起,可見其對于居民生存發(fā)展的重要性。尤其是近年來城市化進(jìn)程的不斷加快,住房的需求量越來越大。除了住房以外,工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)活動以及商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動都離不開房地產(chǎn)。因此,存在一個對房地產(chǎn)的剛性需求,使得房地產(chǎn)價格對需求量的影響作用被削弱。帶來的后果就是隨著房價和居民收入的增長,人們把越來越多的收入用來買房,進(jìn)一步推高了房價。

(2)房地產(chǎn)價值量大,使用壽命長,不易變質(zhì)。隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)的作用已不僅限于居民居住和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的使用,其作為投資性房地產(chǎn)的作用日趨顯著。很多企業(yè)和投資者將房地產(chǎn)用來出租賺取租賃收入或者持有以備增值。房地產(chǎn)作為投資工具有著獨特的優(yōu)勢。一方面,房地產(chǎn)的價值量大,這使得房地產(chǎn)市場能吸引容納巨額資金進(jìn)行投資。另一方面,房地產(chǎn)使用壽命長,不易變質(zhì),持有成本低。不具有使用壽命長和不易變質(zhì)的商品在持有期內(nèi)會面臨盤虧毀損的減值風(fēng)險,很多資產(chǎn)在持有過程中需付出較大的運輸費用,倉儲費用等,成本的提高會增大投資風(fēng)險。

(3)投資房地產(chǎn)對投資者的專業(yè)知識要求低。房地產(chǎn)的這一特性使得它可以成為一種大眾投資工具,投資者不需要具有專業(yè)方面的知識即可以投資房地產(chǎn)來賺取租金或持有以備增值,因此不需要承擔(dān)系統(tǒng)風(fēng)險以外的其他風(fēng)險,機構(gòu)投資者和普通居民都可以進(jìn)行投資,沒有進(jìn)入門檻。

2.房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的對比

我們從房地產(chǎn)的特性出發(fā),把房地產(chǎn)與其他典型投資方式進(jìn)行比較,進(jìn)而分析房地產(chǎn)作為投資工具的優(yōu)勢。

(1)房地產(chǎn)與金融工具。以上市公司股票為例,與房地產(chǎn)相比,一方面,股票并不是居民生存發(fā)展的必須品,沒有股票并不會影響到居民的日常生活,也就是說,對股票不存在一種剛性需求;另一方面,投資股票需要投資者具有一定的專業(yè)知識,因此,投資股票的群體相對房地產(chǎn)的購買者來說要小的多。

(2)房地產(chǎn)與農(nóng)產(chǎn)品。最近農(nóng)產(chǎn)品價格猛漲一方面是由于供求關(guān)系所致,但更重要的一點是有游資在抬高農(nóng)產(chǎn)品價格從中獲利,農(nóng)民并沒有從農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲中獲得過多的利潤,這部分利潤大都流到了流通商的手中。農(nóng)產(chǎn)品被當(dāng)作一種投資工具來賺取利潤,是不可持續(xù)的。與房地產(chǎn)相比,農(nóng)產(chǎn)品雖然也是生活必須品,但是不易儲存運輸,易變質(zhì),投資風(fēng)險大,這些性質(zhì)使得農(nóng)產(chǎn)品的價格不會長期脫離其價值處于高位運行,必然會回落。

(3)房地產(chǎn)與貴金屬。貴金屬典型代表黃金作為一種投資方式,具有單位價值量大、不易變質(zhì)的特點。但是由于黃金總儲量有限,所以黃金的價值總量有限,無法容納巨額的資金,同時,黃金也不是生活必須品。

正是房地產(chǎn)具有的這些特性,使房地產(chǎn)區(qū)別于其他投資方式成為廣大投資者的最佳選擇之一。而在當(dāng)前中國這樣特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,房價的快速上漲就成為必然。

近年來,尤其是金融危機發(fā)生以來,貨幣供給的增長速度越來越快,存量越來越大,投放到市場中的大量貨幣本意是用來刺激實體經(jīng)濟(jì)的增長,但是由于中國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和傳導(dǎo)機制等方面存在的問題,導(dǎo)致大量的資金沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)的特性吸引這些資金流入,從而導(dǎo)致房價的持續(xù)快速上漲。

三、房地產(chǎn)價格的趨勢

通過分析我們知道,貨幣供給量的快速增長和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的問題使得市場中充斥著大量的流動性,這些資金必然要尋求一種增值的途徑,而房地產(chǎn)的特性使其成為大量資金最優(yōu)的投資方式方式之一,所以,房價的快速上漲成為自然而然的現(xiàn)象。這可以從周圍的現(xiàn)象中明顯感受的到。一方面,地王紀(jì)錄不斷刷新,而這些地王的背后大多都是資金實力雄厚的非房地產(chǎn)行業(yè)央企,另一方面,從個人購房的角度來看,銀行為個人住房信貸提供了優(yōu)越的條件,有些地方甚至通過開假收入證明就可以輕松取得房貸,所有這些都是建立在房價會持續(xù)上漲的預(yù)期之上。

那么,房價未來的走勢會是什么樣呢?現(xiàn)在房價偏離其價值,存在泡沫已經(jīng)成為一個不爭的事實。從普遍經(jīng)濟(jì)規(guī)律來看,房價早晚會回歸其內(nèi)在價值,但是這個回歸時間就要看房地產(chǎn)市場各方參與者之間的博弈了。如果國家政策調(diào)控得當(dāng),國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及傳導(dǎo)機制得到改善,那么這一回歸就會越早。因此,房價未來的走勢很大程度上要看政府的調(diào)控政策及利益各方之間的博弈。

四、控制房地產(chǎn)價格過快上漲的政策建議

20世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅給日本經(jīng)濟(jì)帶來了沉重的打擊,房地產(chǎn)泡沫破裂,價格一路下跌,經(jīng)濟(jì)一蹶不振?？梢?房地產(chǎn)對整個經(jīng)濟(jì)的影響是非常大的,因此,要想保持經(jīng)濟(jì)長久健康穩(wěn)定發(fā)展,必須要處理好房地產(chǎn)問題,抑制房地產(chǎn)價格泡沫的發(fā)展,這就需要政府采取恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策。

第一,要開拓廣泛的投資渠道。這樣才能分流過多的流動性,防止這些資金流向房地產(chǎn)市場,沒有了大量資金的炒作,房價過快上漲的動力也就削弱了。

第二,加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,規(guī)范房地產(chǎn)市場的運行,逐步改變房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)的局面。

第三,提高閑置房地產(chǎn)的持有成本和房地產(chǎn)短期內(nèi)的二次轉(zhuǎn)讓成本。

第4篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

【關(guān)鍵詞】公允價值 歷史成本 投資性房地產(chǎn)

一、 投資性房地產(chǎn)的后繼計量問題的提出

對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，目前國際上存在兩種不同的觀點。第一種是以我國會計準(zhǔn)則為代表的計量模式，其中規(guī)定：企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用公允價值計量模式。第二種觀點以國際會計準(zhǔn)則理事會（IASB）為代表，認(rèn)為資產(chǎn)現(xiàn)行時點上的價值主要取決于特定時點資產(chǎn)的公允價值。這兩種觀點的焦點在于是以公允價值還是以歷史成本作為投資性房地產(chǎn)計量的標(biāo)準(zhǔn)。

二、 計量是投資性房地產(chǎn)會計的核心問題

（一）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量涉及的計量屬性

在對相關(guān)的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)之后，就需要解決如何對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的問題，這必然涉及到計量屬性的選擇。投資性房地產(chǎn)計量通常使用的計量屬性有兩種：

1.采用歷史成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。歷史成本又稱實際成本，就是取得或制造某項財產(chǎn)物資時所實際支付的現(xiàn)金或者其他等價物。我國新會計準(zhǔn)則規(guī)定：“在歷史成本計量下，資產(chǎn)按照其購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額，或者按照購置資產(chǎn)時所付出的對價的公允價值計量?！?/p>

2.采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量。IASB對公允價值的定義為：“公允價值通常是指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿交換的雙方交換一項資產(chǎn)或清償債務(wù)所使用的金額。”美國會計準(zhǔn)則委員會（FASB）的定義為：“一項資產(chǎn)（或負(fù)債）的公允價值是自愿的雙方在當(dāng)前交易（而不是被迫或清算銷售）中據(jù)以購買（或發(fā)生）、銷售（或清償）資產(chǎn)（或負(fù)債）的金額”。

（二）投資性房地產(chǎn)會計計量比較

我國的會計準(zhǔn)則和國際會計準(zhǔn)則都規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可以采取兩種計量模式，即成本模式和公允價值模式，并對兩種模式的轉(zhuǎn)換做出了限制。但是對優(yōu)先選擇計量模式的側(cè)重不同。

我國的會計準(zhǔn)則優(yōu)先采用成本模式計量，只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，還應(yīng)當(dāng)同時滿足兩個條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。國際會計準(zhǔn)則是優(yōu)先選擇以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，只有當(dāng)主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行可靠確定時例外。這是我國和國際會計準(zhǔn)則的不同，體現(xiàn)了我國會計準(zhǔn)則謹(jǐn)慎性和我國市場條件的特殊性。

（三）公允價值計量模式的探究

圍繞全球金融危機和公允價值計量有兩種不同的聲音。一種是支持公允價值計量，支持者認(rèn)為：公允價值計量反映真實的財務(wù)狀況和財務(wù)業(yè)績；公允價值計量能夠預(yù)示危機的征兆；公允價值計量不是病根，而是藥方。另一類反對以公允價值計量，反對者認(rèn)為：在缺乏流動性、處于困境或被迫的市場環(huán)境下，無法可靠計量公允價值；公允價值計量無法反映資產(chǎn)或?qū)嶓w的基本價值；公允價值計量以“順周期”的方式加劇了危機。

隨著資本市場的不斷健全，社會對財務(wù)報告相關(guān)性的要求越來越高，公允價值具有無可比擬的優(yōu)越性。一是因為公允價值計量方式使得資產(chǎn)和負(fù)債的信息更加具有決策相關(guān)性；二是使收入信息更加具有決策相關(guān)性。

公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)計量的優(yōu)勢在于：1.投資性房地產(chǎn)建設(shè)期限長、投資數(shù)額大、流動性與變現(xiàn)能力差，具有高風(fēng)險和高收益并存的特點，而且其市場價值往往高于其賬面價值，采用公允價值模式計量能夠更好的反應(yīng)其市場價值和盈利能力。2.投資者的股東權(quán)益只有在采取公允價值計量模式下才可以很好的體現(xiàn)。房價的持續(xù)攀升，持有土地和商業(yè)地產(chǎn)的上市公司資產(chǎn)實際價值要比賬面價值高很多，企業(yè)不能完全反映企業(yè)信息，將不能很好反映公司股東權(quán)益。3.采用公允價值計量能夠更好的反映企業(yè)的真實價值，采用歷史成本計量將使企業(yè)總價值降低。

三、 兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)計量的影響

（一）對財務(wù)指標(biāo)的影響

在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的市場價格變動將成為利潤波動的決定性因素，加大企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險，同時也會影響到許多重要財務(wù)指標(biāo)的變化。本文選取了房地產(chǎn)類企業(yè)“A+H公司”――北京北辰實業(yè)股份有限責(zé)任公司2010年度境內(nèi)外財務(wù)報告數(shù)據(jù)加以比較。該公司投資性房地產(chǎn)在香港財務(wù)報告準(zhǔn)則下采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，不計提折舊或攤銷；在中國企業(yè)會計準(zhǔn)則下采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，按其預(yù)計使用壽命及凈殘值率相應(yīng)計提折舊或攤銷。下面分析不同計量模式對財務(wù)指標(biāo)的影響。

1.對資產(chǎn)的影響。據(jù)北辰實業(yè)股份有限責(zé)任公司2010年度的財務(wù)報表顯示，該公司香港財務(wù)報告總資產(chǎn)為30 574 653 000元人民幣，國內(nèi)的財務(wù)報告總資產(chǎn)為25 740 009 334元人民幣，以公允價值后續(xù)計量比歷史成本計量總資產(chǎn)高出483 463 666元人民幣。而對于凈資產(chǎn)，香港財務(wù)報表顯示為12 801 641 000元人民幣，國內(nèi)的財務(wù)報表顯示為9 175 655 893元人民幣，以公允價值后續(xù)計量比歷史成本計量總資產(chǎn)高出3 625 985 107元人民幣。從這里可以看出以公允價值后續(xù)計量比歷史成本后續(xù)計量，資產(chǎn)會有較大幅度的增長。

2.對折舊的影響。由于香港財務(wù)報表對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，所以不存在對折舊的計量。國內(nèi)的財務(wù)報表顯示的投資性房地產(chǎn)折舊為611 988 107元人民幣。

3.對凈利潤的影響。北辰實業(yè)香港財務(wù)報表顯示該公司的凈利潤為1 099 787 000元人民幣，國內(nèi)的財務(wù)報告的凈利潤為203 058 165元人民幣，以公允價值進(jìn)行后續(xù)計量比歷史成本計量利潤增長了896 728 835元人民幣。

（二）對稅負(fù)的影響

現(xiàn)行稅法對投資性房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，因為投資性房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，故不增收土地增值稅。按照房產(chǎn)計稅價值征稅的為從價計征，按房產(chǎn)租金收入計征的為從租計征。在成本計量模式下，會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，按照原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法將通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款作為投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費作為投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，不確認(rèn)公允價值變化產(chǎn)生的所得。企業(yè)在對外投資期間，投資資產(chǎn)的成本在計算應(yīng)納稅額所得額時不得扣除，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時，投資資產(chǎn)的成本予以扣除，這樣將產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]葛家澍，徐躍.會計計量屬性的探討[J].會計研究2006(9).

[2]財政部會計司.企業(yè)會計準(zhǔn)則講解[M].人民出版社2007.

[3]財政部會計司.企業(yè)會計準(zhǔn)則[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2006.

[4]應(yīng)華羚，張維賓.投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的國際比較及在我國的應(yīng)用[J].會計之友2008(10)上.

第5篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

【關(guān)鍵詞】改革開放 房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)泡沫的概念

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Charles P .Kindleberger認(rèn)為，泡沫是一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機。因此，房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中持續(xù)上升，這種上升的現(xiàn)象使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，因此吸引更多的買者。隨著價格的上升和投資成本的增加，房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其對應(yīng)的實際價格，因而產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。

二、房地產(chǎn)市場泡沫成因

土地本身固有的屬性。土地是由自然供給的，數(shù)量是有限的，不會隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增加。土地稀缺性的自然屬性致使土地供給彈性最小，伴隨著城市化進(jìn)程的加快，土地需求越大。土地作為一種稀缺資源就具有了兩種需求。一種需求是剛性需求，這種需求是為了生存而不是獲利；一種是投資需求，把土地作為稀缺資源，作為獲利的工具，使土地的價格脫離其實際價格，自然產(chǎn)生了土地泡沫。土地成本作為房地產(chǎn)的重要組成部分，自然也就助長了發(fā)地產(chǎn)市場的泡沫。通過表1.1可以看出，我國房價上漲與地價的上漲基本上是同步的，這也印證了上述理論的正確性。

房地產(chǎn)投機需求。房地產(chǎn)投機需求是房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生的直接原因。房地產(chǎn)投資者對市場有良好的預(yù)期，這種預(yù)期產(chǎn)生了很大部分不實際的需求，需求的增多引起市場的膨脹，市場的膨脹又會引起假性的預(yù)期。這種假性的預(yù)期不僅會對剛性消費者產(chǎn)生誤導(dǎo)機制，也會引起開發(fā)商的不理性判斷。然而，房地產(chǎn)市場中投機需求所占的比例越大，其中泡沫程度越大。在信息不對稱的情況下，消費者與投資者和開發(fā)商都產(chǎn)生了錯誤的判斷。投資者將更多金錢用于投資，開發(fā)商為獲取更多利潤將自身資本和借貸資本也用于房地產(chǎn)市場上。過度的投資需求會導(dǎo)致泡沫越來越大，直到最后破滅。

土地財政。分稅制之后，地方政府承擔(dān)了更多的地方社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展各方面更多的問題，然而相對于分稅制之前，承擔(dān)的責(zé)任更多，資金來源越來越小。而地方政府考核制度卻不完善，上級政府通常會把GDP、稅收增長率等作為單純的考核指標(biāo)。土地財政成為解決問題的對策。土地財政可以為GDP的增加、大型項目的投資注入更多的資金。地方政府受利益驅(qū)使，不計后果的賣地進(jìn)行開發(fā)，以獲取高額的利益。這樣就形成了沒錢，賣地，賣高價地的惡性循環(huán)。雖然土地財政彌補了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)資金不足的缺陷，卻同時增加了房地產(chǎn)的成本，造成了房地產(chǎn)的市場泡沫。

城市化進(jìn)程中的剛性需求。伴隨著我國城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)人口所占的比重不斷提高。到2012年，城鎮(zhèn)人口比重已經(jīng)到達(dá)52.6%。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，促使城區(qū)聚集了大量的人口。新增人口住房的需求，新增人口基礎(chǔ)設(shè)施的需求，以及人口的密集度的上漲使土地的稀缺性特點更加明顯。住房是一個商品，當(dāng)需求大于供給時，住房的價格會上漲。土地資源的有限性加上房地產(chǎn)建設(shè)周期較長的特點，使這中供給與需求更加難以持平衡。而伴隨這信息的不對稱和投機需求的上漲，會把原有的剛性需求擴大化。剛性需求程度越高，投資空間越大，市場泡沫越容易產(chǎn)生。

金融體制的不完善。房地產(chǎn)市場價格不斷升高，銀行將房地產(chǎn)性質(zhì)的貸款看做是收益高的優(yōu)質(zhì)貸款，而目前我國商業(yè)銀行的主要利潤來源于存借款的利息差額。在這種情況下，銀行會主動的為房地產(chǎn)行業(yè)提供信貸的支持。最近幾年，我國房地產(chǎn)市場一直繁榮發(fā)展，從一方面保證了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。在銀行信貸和國家優(yōu)惠政策的影響下，房地產(chǎn)開放商將更多的資金投資于房地產(chǎn)項目，從而在一定程度上促進(jìn)了泡沫的生成。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮發(fā)展時，房產(chǎn)價格上漲，房產(chǎn)抵押價值也上升，投資于房地產(chǎn)市場的收益較高。在此種情況下，企業(yè)和個人以房地產(chǎn)的名義借款能力自然提高，而獲得的貸款又可以投入到房地產(chǎn)市場中，從而造成了虛假的需求，推動了房地產(chǎn)價格的上升。銀行忽略了這種不理性的貸款，只是單純的從銀行利益角度出發(fā)，不僅沒有嚴(yán)格控制相關(guān)房產(chǎn)貸款，甚至主動去發(fā)放貸款，這使得銀行的信貸和房地產(chǎn)形成了一個循環(huán)的過程。

三、房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防

房地產(chǎn)市場泡沫的破滅會對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不可估計的危害，因此預(yù)防消除房地產(chǎn)泡沫有很重要的意義。這要求我們政府、銀行采取一系列的措施：完善保障房的建設(shè)。合理處理剛性需求，做到有效供給，建立對稱的房地產(chǎn)市場信息機制；加強銀行貸款系統(tǒng)的監(jiān)管。加強商業(yè)銀行的內(nèi)部控制，完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險的預(yù)警機制. 拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險不能為了短暫的利益，不做調(diào)查的隨意貸款。防止房地產(chǎn)企業(yè)虛假貸款，嚴(yán)格審查，層層監(jiān)管，避免出現(xiàn)不負(fù)責(zé)任的主動貸款；改變土地財政。不能盲目的依靠土地財政，尋找可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)張方式。利用城鎮(zhèn)化契機，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動力。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬爾科姆.沃納.管理思想全書[M].韋福祥譯.北京：人民郵電出版社，2009.

第6篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

【關(guān)鍵詞】 新企業(yè)會計準(zhǔn)則； 公允價值； 投資性房地產(chǎn)

財政部在2006年2月15日頒布了包含1項基本準(zhǔn)則和38項具體準(zhǔn)則（財會[2006]3號）的企業(yè)會計準(zhǔn)則（簡稱新企業(yè)會計準(zhǔn)則）。這次準(zhǔn)則的修訂，實現(xiàn)了與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的趨同，邁出了我國會計準(zhǔn)則走向“國際化”的重要一步。新會計準(zhǔn)則對計量屬性做出了重大調(diào)整，全面引入公允價值、現(xiàn)值等計量屬性。在會計政策方面也發(fā)生了一些變更，其中之一就是在《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》中，將企業(yè)持有的“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有”的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，把“已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物”從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中劃分出來，單獨報告。并規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可以以成本模式，也可以“在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下”采用公允價值模式計量。新準(zhǔn)則自2007年施行以來，根據(jù)每年國家財政部會計司的上市公司執(zhí)行情況報告來看，只有為數(shù)不多的上市公司對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用了公允價值模式，本文由此入手，結(jié)合上市公司進(jìn)行案例分析，以期找出上市公司采用公允價值計量的動機，提出在計量過程中遇到的一些問題，從而對較多上市公司采用成本模式計量給出合理的解釋。

一、上市公司投資性房地產(chǎn)執(zhí)行公允價值計量情況

新企業(yè)會計準(zhǔn)則自實施以來，從上市公司執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況報告中來看，我國持有投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)逐年增加，其中大多數(shù)公司采用成本模式計量，詳見表1。

2007年到2010年間，在房地產(chǎn)市場交易價格快速上漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，上市公司為了獲利實現(xiàn)資本增值，比較熱衷持有土地使用權(quán)、建筑物等投資性房地產(chǎn)，以10%~15%的比例逐年增加，相比之下，在計量方式的選取上，對公允價值計量，上市公司卻反應(yīng)冷淡，增長很少，所占比例介于2.86%~3.58%之間；從絕對數(shù)來看，2007年、2009年采用公允價值計量的上市公司數(shù)增加得較多。另外，上市公司在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益，除2008年因金融危機確認(rèn)0.36億元的損失外，其余均確認(rèn)為收益，分別為22.79億元、39.12億元、36.24億元，占到這些公司凈利潤的3.10%左右。

二、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的動因分析

在眾多持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，緣何有的公司會選擇采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，這不僅僅是因為公允價值更能反映資產(chǎn)的實際價值，它在改善公司資本結(jié)構(gòu)、業(yè)績表現(xiàn)，滿足融資需求方面都起到了一定作用。

（一）反映資產(chǎn)的實際價值

新企業(yè)會計準(zhǔn)則實現(xiàn)投資性房地產(chǎn)單列報告，并規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式計量也可以采用公允價值模式。這樣不僅以實質(zhì)性原則出發(fā)，而且提高了信息的決策有用性。在準(zhǔn)則未修訂之前，長期資產(chǎn)的分類尚未細(xì)化，持有的準(zhǔn)備升值出售或持有賺取租金的房地產(chǎn)都劃歸計入固定資產(chǎn)，采用歷史成本計量，市場價格波動對資產(chǎn)價值的影響企業(yè)報表中無處找尋。事實上，在近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)價格高速增長，一項2003年取得的以投資為目的的房地產(chǎn)，到2010年市場交易價格早已經(jīng)翻了3到4番，賬簿記錄依然是歷史成本150萬元，未免低估資產(chǎn)價值，因此以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)更能客觀體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價值，對相關(guān)利益的決策有用性也大大提高。

（二）改善公司資本結(jié)構(gòu)的需要

對一個企業(yè)來講，維持良好的財務(wù)狀況、償債能力和再融資能力是非常必要的，所以企業(yè)非常重視企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。所謂企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，也就是企業(yè)的各種資本價值構(gòu)成及其比例，反映的是企業(yè)債務(wù)與股權(quán)的比例關(guān)系，因此也可稱為企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)不僅可以利用籌集資金，而且還可以降低融資成本，發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，實現(xiàn)企業(yè)自有資金收益率的更大化。在對上市公司年報資料整理的過程中，可以看到投資性房地產(chǎn)計量模式的變動，對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)也有一定的影響。在自用房地產(chǎn)或存貨與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中，若轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于其賬面價值的，差額計入“資本公積”項目，顯然關(guān)乎到了企業(yè)所有者權(quán)益項目的變動，負(fù)債、所有者權(quán)益比例隨之變動，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)隨之變動。世茂股份（600823）公司是一家屬房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)的上市公司，2009年6月30日，公司2009年（第一次）臨時股東大會表決，同意公司對會計政策中有關(guān)投資性房地產(chǎn)相關(guān)條款進(jìn)行修訂，從2009年起，公司對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式。變更后，包括江蘇省常熟市珠江東路98號商業(yè)樓等三項物業(yè)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算，共增加資本公積3.89億元，約占資本公積增加總額的三分之一。從圖1中可以看出從2008—2011年，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)比例基本保持一致，并沒有因為大幅舉債而出現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)惡化。

（三）滿足企業(yè)融資需要

在對2009年新增加的6家上市公司年報分析中發(fā)現(xiàn)，有的公司進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的計量模式轉(zhuǎn)換，完全是為了滿足企業(yè)的融資需求。其中，世茂股份公司從2008年開始經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額均為凈流出（2008年為6.66億元，2009年為10.40億元，2010年為17.47億元，2011年半年報為9.01億元），表明其自身的造血能力日益薄弱，因而為了滿足企業(yè)日常經(jīng)營及投資活動的需要，企業(yè)不得不依靠外援。根據(jù)分析可知在2008年、2009年、2010年間融資流入的現(xiàn)金分別為4.95億元，42.45億元，76.35億元，主要依靠借款方式取得。2009年、2010年以借款方式收到的現(xiàn)金占總流入比為73.52%和86.89%，更有甚者，2011年上半年上升到總流入的90.47%。現(xiàn)金主要由借款取得（長期借款2009年新增21.61億元，增長幅度為561.31%；2010年新增17.88億元，與2009年相比增長70.23%。）。那么企業(yè)在獲得借款時，通常金融機構(gòu)要求抵押實物資產(chǎn)，面對強烈的融資需求，實物資產(chǎn)如何跟上步伐快速增長呢？得益市場公允價值快速上漲的投資性房地產(chǎn)正好充當(dāng)了這一角色，也就不難理解為何到2010年企業(yè)的投資性房地產(chǎn)占到資產(chǎn)總額的84.75％（如圖2所示）。

（四）改善企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)

投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量無需提折舊、攤銷，在資產(chǎn)負(fù)債表日，可以按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。隨著房地產(chǎn)升值趨勢的延續(xù)，企業(yè)的凈利潤中一部分貢獻(xiàn)來源于投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益。翻三番的市場價格變動，帶來的公允價值變動損益相當(dāng)可觀。因此對于企業(yè)凈利潤的增加，每股凈收益的增加，企業(yè)的所有者權(quán)益增加，資本結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，為企業(yè)再籌資提供保證。

金宇車城（000803）從2008年開始將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量，在2008年由于世界金融危機產(chǎn)生的影響，企業(yè)確認(rèn)-334萬元公允價值變動損失，利潤總額為760萬元，2009年確認(rèn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益為2 350萬元，占到其營業(yè)利潤總額的91.82%，將利潤總額扣除投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的影響后為-1 287萬元。金宇車城公司使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，無疑改善了企業(yè)經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)。海南航空（600221）也從2009年開始使用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，2008年企業(yè)營業(yè)利潤為-16.84億元，2009年來自于投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益貢獻(xiàn)5.85億元，營業(yè)利潤實現(xiàn)大幅提升，上升幅度為96.11%，提升至-0.66億元，加之營業(yè)外收支的影響，2009年實現(xiàn)扭虧為盈。

三、上市公司公允價值計量投資性房地產(chǎn)面臨的幾個問題

（一）基于我國監(jiān)管層的態(tài)度，披露成本較高

我國監(jiān)管層對于上市公司投資性房地產(chǎn)的計量問題持謹(jǐn)慎態(tài)度，這一點在新會計準(zhǔn)則的表述中體現(xiàn)的很明白?！痘緶?zhǔn)則》在規(guī)定會計要素計量屬性時，把歷史成本屬性放在首位?！毒唧w準(zhǔn)則》規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，提出有“確鑿證據(jù)”表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，而對于采用成本模式計量的企業(yè)則無需披露投資性房地產(chǎn)的公允價值。并且為了避免管理層使用計量模式的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理，規(guī)定企業(yè)已采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，不得再轉(zhuǎn)為成本模式。由此可見，采用成本模式計量的成本明顯小于公允價值模式，不需要為了實現(xiàn)公允價值計量，而花費大筆成本，去搜集“確鑿證據(jù)”，不需要聘請獨立的評估機構(gòu)評估資產(chǎn)的公允價值。監(jiān)管層對公允價值計量的態(tài)度很大程度上決定了上市公司在報告上的行為方式，較高的披露成本，也必然成為上市公司行為選擇時的影響因素。

（二）公允價值變動損益的確認(rèn)，會使利潤波動幅度放大

投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量后，不允許采用成本模式，會放大利潤波動幅度。投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量，在資產(chǎn)負(fù)債表日，可以按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。資產(chǎn)價格上升的時候，公允價值變動收益增加，每股收益增加，對企業(yè)來說意味著盈利能力的增加，但是，當(dāng)價格下降時，公允價值變動形成損失，利坡，股東權(quán)益報酬率下降。可見，公允價值計量模式是把雙刃劍，有利有弊。因此，發(fā)現(xiàn)在公允價值上升時，上市公司采用公允價值模式的沖動比較大，而在預(yù)期公允價值下跌時，沖動則小得多，由于從2010年開始國家對房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施的加強，年報報告中選擇采用公允價值計量的上市公司僅新增一家。

（三）抵押投資性房地產(chǎn)形成的借款，會使企業(yè)積聚較多的財務(wù)風(fēng)險

上市公司為滿足籌資需要，可以通過抵押投資性房地產(chǎn)而取得借款，當(dāng)公允價值波動時，會增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)經(jīng)營環(huán)境惡化。上述提到的世茂股份公司在其年報附注中批露的由抵押投資性房地產(chǎn)獲得的長期借款，2009年為8.23億元，2010年為15.51億元，2011年為29.24億元，占借款總額的比例逐年上升，從2009年的32.33%，到2011年47.84%，差不多占到一半的比例。其中，報告中列示的一項北京世茂國際中心投資性房地產(chǎn)，2011半年度報告中期末賬面余額為23億元，抵押其取得的長期借款為9.63億元，并同時提供10億元擔(dān)保。此時資產(chǎn)債務(wù)比率明顯偏高，一旦國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度加大，導(dǎo)致市場交易價格下降，公允價值變動損益為負(fù)，那么財務(wù)風(fēng)險將非常大。因此無論從債務(wù)人的角度，還是債權(quán)人的角度來說，以投資性房地產(chǎn)為抵押的借款，其資產(chǎn)負(fù)債比率都不宜太高。

（四）沒有折舊、減值準(zhǔn)備抵稅，形成的僅是“看得見，摸不著”的利潤

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，指出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式”；如果采用成本模式，則要提累計折舊和累計攤銷，及減值準(zhǔn)備；而以公允價值模式計量無需提折舊、攤銷，更不需要考慮減值準(zhǔn)備，直接確定公允價值變動損益。因此，兩種模式來比較的話，成本模式顯然有折舊費用、資產(chǎn)減值損失等費用項目，能起到一定的抵減所得稅的作用；而在公允價值模式下，在資產(chǎn)負(fù)債表日，按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益：大于借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“公允價值變動損益”；直接參與利潤核算，形成凈利潤。但這種利潤與營業(yè)利潤不同，并沒有真實實現(xiàn)，不能形成資金的流入，除非資產(chǎn)已以當(dāng)前公允價值進(jìn)行了交易，因此是表上看得見，事實摸不到的利潤。由此可見，一則沒有費用抵稅，二則價值變動收益并未變現(xiàn)，只能是“看得見，摸不著”，因此上市公司使用公允價值計量的動力自然不足。

綜上所述，結(jié)合世茂股份、金宇車城、海南航空等上市公司案例，本文分析發(fā)現(xiàn)盡管采用公允價值計量可以反映資產(chǎn)的實際價值，提高財務(wù)報告信息相關(guān)性，可以改善公司經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)，改善與維持公司資本結(jié)構(gòu)，滿足企業(yè)融資需要，但在具體實施的過程中，由于我國監(jiān)管層的謹(jǐn)慎態(tài)度，以及較高的披露成本，增大財務(wù)風(fēng)險等原因，大多數(shù)上市公司選擇以成本模式來進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。鑒于目前我國房地產(chǎn)市場面臨著較大的波動，上市公司對于投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)當(dāng)持保守態(tài)度，以免對公司經(jīng)營表現(xiàn)形成較大的沖擊。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則2006［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.

［2］ 財政部會計司課題組.關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況分析報告［J］.會計之友，2008（7上）：105-112.

［3］ 財政部會計司課題組.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則情況分析報告［J］.會計研究，2009（7）：3-21.

第7篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

關(guān)鍵詞：公允價值；新會計準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)

一、公允價值的基礎(chǔ)理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構(gòu)有不同的定義。國際會計準(zhǔn)則委員會1999年的《國際會計準(zhǔn)則第39號——金融工具：確認(rèn)和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易。因此，公允價值不是企業(yè)在強制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）?！泵绹攧?wù)會計準(zhǔn)則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當(dāng)前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價格（FASB2000）?！蔽覈骂C布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?！睂Ρ纫陨衔覈鴮蕛r值的定義，本文認(rèn)為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹(jǐn)慎的。與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則相比，我國新的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系在確定公允價值的應(yīng)用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進(jìn)。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計量?；緶?zhǔn)則中也強調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業(yè)實質(zhì)，交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達(dá)，同時也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析

（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵?quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產(chǎn)以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個專門的準(zhǔn)則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會計處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會計）對投資性房地產(chǎn)制定有相關(guān)的會計準(zhǔn)則。

（二）新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地進(jìn)行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。這意味著地產(chǎn)公司可以對兩種模式進(jìn)行選擇。而且計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值跟賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補償。

上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場對該項方法進(jìn)一步的認(rèn)可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會計準(zhǔn)則采用后，肯定會引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。既然選擇公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會提高當(dāng)期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會不加思考地優(yōu)先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認(rèn)為雖然新準(zhǔn)則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認(rèn)是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)呢？本文認(rèn)為，“能夠提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格”這個標(biāo)準(zhǔn)很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權(quán)重也是不一樣的，那樣得出的結(jié)果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產(chǎn)行評估，并作為公允價值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項很重的負(fù)擔(dān)。

其次，公允價值增大了公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認(rèn)為，此次新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻(xiàn)：

[1]財政部．企業(yè)會計準(zhǔn)則2006[N]．北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006．

[2]謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．

[3]葛家澍．關(guān)于會計計量屬性——公允價值[J]．上海會計，2001．

第8篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

【關(guān)鍵詞】 新會計準(zhǔn)則 公允價值 會計核算 影響

1. 公允價值的定義

公允價值亦稱公允市價或者公允價格。熟悉情況的交易雙方在公平交易的條件下所確定的價格。在會計實務(wù)中，通常由相同或相似的市場價格或資產(chǎn)評估機構(gòu)確定。

2. 新會計準(zhǔn)則中為何引進(jìn)公允價值

2.1公允價值的引入是新準(zhǔn)則財務(wù)會計目標(biāo)變化的結(jié)果

我國新頒布的會計準(zhǔn)則，從內(nèi)容上發(fā)生了實質(zhì)性的修訂。從本質(zhì)上來說，新會計準(zhǔn)則的修訂，實際上是會計目標(biāo)的修訂，從過去責(zé)任觀下的可靠性到?jīng)Q策有用觀下相關(guān)性，也就是為了更好地滿足報表使用者的需要，報表使用者想了解這項資產(chǎn)現(xiàn)在值多少錢，而不是當(dāng)時取得的時候支出多少錢，從而引入了現(xiàn)在的公允價值，而不是原來簡單的歷史成本。這就是財務(wù)報告目標(biāo)的變化而引入公允價值。

2.2我國會計向國際趨同邁進(jìn)

近年來，國際會計準(zhǔn)則及西方發(fā)達(dá)國家會計準(zhǔn)則紛紛將公允價值作為重要甚至是首選的計量屬性加以運用，以提高會計信息的相關(guān)性。從計量屬性角度看，公允價值在某種程度上代表著財務(wù)會計的發(fā)展方向。因此，其運用的范圍和程度也就成了衡量一個國家或地區(qū)會計國際化程度的重要標(biāo)志。

我國新的會計準(zhǔn)則明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，并在17個具體會計準(zhǔn)則中不同程度地加以運用，這表明我國會計向國際趨同邁出了實質(zhì)性的一步。公允價值的廣泛運用，意味著我國傳統(tǒng)意義上單一的歷史成本計量模式被歷史成本、公允價值等多重計量屬性并存的計量模式所取代。

3. 公允價值對我國企業(yè)會計核算的影響

在新會計準(zhǔn)則體系中，目前已頒布的38個具體準(zhǔn)則中，據(jù)不完全統(tǒng)計，至少在17個準(zhǔn)則中不同程度地運用了公允價值的計量屬性，本文僅從公允價值對金融工具的計量、投資性房地產(chǎn)，企業(yè)所得稅等方面的影響幾方面加以闡述。

3.1公允價值對金融工具確認(rèn)和計量的影響

根據(jù)新會計準(zhǔn)則規(guī)定，以公允價值計量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，對于交易性金融資產(chǎn)，取得時以成本計量，期末按照公允價值對金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，公允價值變動計入當(dāng)期損益。按照這一規(guī)定，上市公司進(jìn)行短期股票投資的，將不再采用原先的成本與市價孰低法計量，而將純粹采用公允價值法。根據(jù)以前的會計準(zhǔn)則，上市公司的證券投資如市價比成本低，必須計提減值準(zhǔn)備，但是，如果市價比成本高，公司并沒有拋出實現(xiàn)收益，賬面盈利并不能計入當(dāng)期損益。但按新會計準(zhǔn)則，賬面盈利就能直接計入當(dāng)期損益。從而使得這一因為市價升高而形成的賬面盈利也能成為凈利潤。

新準(zhǔn)則體現(xiàn)了對公允價值的謹(jǐn)慎使用原則，這與以公允價值為主導(dǎo)的國際會計準(zhǔn)則，還是有一定的差異。新準(zhǔn)則強化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計信息的新理念，實現(xiàn)了與國際慣例接軌的標(biāo)準(zhǔn)，首次構(gòu)建了比較完整的有機統(tǒng)一體系，我們更希望看到通過一系列來自行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與相結(jié)合的市場監(jiān)督體系的壓力，使會計準(zhǔn)則能夠發(fā)揮最大效力，讓每個公司都實現(xiàn)財務(wù)健康。

3.2公允價值對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量的影響

《投資性房地產(chǎn)》提出，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：

3.2.1投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

3.2.2企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。采用公允價值模式計量的，由于公允允價值變動直接計入當(dāng)期損益，從而不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。公允價值的確定方式為：市場參考價格，或現(xiàn)金流貼現(xiàn)價值。

為了防止企業(yè)利用公允價值變動來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤，準(zhǔn)則規(guī)定：對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，視為會計政策變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

以前上市公司的投資性房地產(chǎn)都是計入固定資產(chǎn)，其市值變動并不計入損益，在報表中我們無從尋找變動的痕跡。近幾年房地產(chǎn)市場高速膨脹，由此上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，意味著上市公司中的投資性地產(chǎn)溢價將在賬面上充分體現(xiàn)巨額利潤。未來以公允價體現(xiàn)的公司賬面凈資產(chǎn)，其參考價值也大大提高。

與此同時很多人持保守態(tài)度擔(dān)心公允價值容易導(dǎo)致利潤操縱，對公允價值有抵制傾向，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的網(wǎng)上公開，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)的公允價值是容易取得的。

3.3公允價值變動對所得稅的影響

執(zhí)行新會計準(zhǔn)則后上市公司利潤表里出現(xiàn)了一個新的會計科目—公允價值變動損益。所有公允價值變動損益都在這個科目里反映，但上市公司要不要為此繳稅的問題也同時產(chǎn)生。為此，財政部和國稅總局專門發(fā)出通知，通知規(guī)定“對在股市和樓市上的投資浮盈暫不計稅，等盈利落袋即實際處置時，再按處置時的價款扣除歷史成本后的差額繳納所得稅”。

為了協(xié)調(diào)執(zhí)行新會計準(zhǔn)則后會計與稅收之間的其他政策差異，這份通知還明確規(guī)定，企業(yè)對持有至到期投資、貸款等按照新會計準(zhǔn)則規(guī)定采用實際利率法確認(rèn)的利息收入，可計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。對于采用實際利率法確認(rèn)的與金融負(fù)債相關(guān)的利息費用，應(yīng)按照現(xiàn)行稅收有關(guān)規(guī)定的條件，未超過同期銀行貸款利率的部分，可在計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時扣除。企業(yè)發(fā)生的借款費用，符合會計準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的，應(yīng)當(dāng)資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本，按稅法規(guī)定計算的折舊等成本費用可在稅前扣除。

4. 新會計準(zhǔn)則中公允價值確定存在的問題

新會計準(zhǔn)則中雖然規(guī)定了公允價值確認(rèn)的三種狀態(tài)；

4.1存在活躍、公開的市場價格時，則以該價格為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)的價值作為公允價值。

4.2不存在活躍、公開的市場價格時，則在多方詢價的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)墓乐捣椒ɑ蛴少Y產(chǎn)評估等中介機構(gòu)的評估價，作為公允價值。

4.3不存在活躍、公開的市場價格時，交易對象也不適宜評估，多方詢價也存在較大困難的基礎(chǔ)上，可以參考當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品的市場價格，作為公允價值。但是，現(xiàn)實情況千變?nèi)f化，特別是目前市場條件還不是嚴(yán)格規(guī)范，市場信息并沒有隨處可取。這無疑給部分企業(yè)利用公允價值人為調(diào)節(jié)利潤有可乘之機。同時，也給企業(yè)財務(wù)人員在實務(wù)操作中增加了工作的難度。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)地產(chǎn)公允價值的確定，成為房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。如果采用香港的做法，即對采用公允價值進(jìn)行計量的房地產(chǎn)開發(fā)公司，需要每年聘請獨立的測量師對房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行評估，這無疑增加了企業(yè)成本。由于公允價值變動直接計入損益，因此對企業(yè)業(yè)績不佳，企業(yè)虧損或連續(xù)虧損的上市公司來說，對調(diào)節(jié)公司利潤打開了方便之門，誤導(dǎo)了投資者的投資方向。

參考文獻(xiàn)：

[1] 常勛，《公允價值計量研究》，財會月刊，2007，（3）：3-4.

第9篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)貸款；風(fēng)險分析

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特征

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高負(fù)債行業(yè)，對銀行的貸款依賴程度較高，房地產(chǎn)行業(yè)本身的開發(fā)周期長，所需資金大等固有特點決定了開發(fā)貸款有以下特征：

1、開發(fā)貸款的資金額度大風(fēng)險高

    房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。貸款額度的大小取決于開發(fā)的規(guī)模，一個完整的房地產(chǎn)項目開發(fā)過程，需要投入大量的資金，項目的開發(fā)費用包括前期費用、土地出讓金、拆遷費、施工費、材料費、廣告費等， 窗體底端

每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，總的資金需求量比較大，對一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)售款與銀行貸款為其獲得資金最重要的渠道，因此，開發(fā)貸款的額度相對較大，少則幾千萬，多則幾個億。

2、開發(fā)貸款周期長風(fēng)險因素多變

房地產(chǎn)項目的開發(fā)，從規(guī)劃設(shè)計論證開始，到征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市，需要多個階段，其開發(fā)周期相對較長，房地產(chǎn)的開發(fā)周期決定了開發(fā)貸款的周期，開發(fā)貸款的周期越長，各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，隨著政府土地政策的變化，土地拍賣價格變化變動，利率水平的變動，房地產(chǎn)政策的變動，諸多可變的風(fēng)險因素使得房屋的成本和售價的不確定性就越大。

3、開發(fā)貸款的抵押物價值存在不穩(wěn)定性

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物是開發(fā)貸款的第二還款來源。目前開發(fā)貸款抵押物有兩種形式：一是抵押土地的使用權(quán)，二是抵押在建工程。二者的估價均受影響，當(dāng)房價處于下行周期時，其抵押物估值將出現(xiàn)縮水

4、開發(fā)貸款風(fēng)險存在鏈條效應(yīng)

    房地產(chǎn)按開發(fā)順序可分為土地批租階段、房地產(chǎn)開發(fā)階段和房地產(chǎn)租售三個階段，每個階段的資金鏈條環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)都臨政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險，只要其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來源

房地產(chǎn)的開發(fā)貸款，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了決定性的促進(jìn)作用，到2011年9月末，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款累計余額達(dá)到2.46萬億；隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)步入了景氣度下降周期，開發(fā)貸款的隱性風(fēng)險開始向顯性風(fēng)險轉(zhuǎn)化，當(dāng)前，開發(fā)貸款主要的風(fēng)險來源表述如下四個方面：

其一，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與資金來源出現(xiàn)缺口。當(dāng)前地產(chǎn)商開發(fā)的土地多半是2009年和2010年高價儲備的土地，其開發(fā)成本較高，由于土地開發(fā)周期政策的限定，使得開發(fā)投資短期內(nèi)呈現(xiàn)一定剛性增長，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長32.9%，資金來源同比增長21.6%，這說明國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金正被逐漸消耗，隨著自有資金的耗盡，一些中小地產(chǎn)商可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。

其二，銷售萎蘼，庫存增加，資金回流不暢。在房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，銀行個人購房貸款從緊，限購政策發(fā)揮作用，出現(xiàn)房產(chǎn)房交易量急劇萎縮，從存貨指標(biāo)來看，截至2011年9月，144家上市房企存貨總量已經(jīng)達(dá)到了1.22萬億，較去年同期的0.86萬億大幅上漲41.86%，較年中的1.1萬億則上漲了一成以上。其中，庫存同比增長的公司達(dá)到112家，占比77.78%，庫存環(huán)比增長的有109家，占比75.69%。部分企業(yè)的房屋將難以銷售，資金回流不暢，開發(fā)貸款風(fēng)險凸顯。

其三，房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本趨升，債務(wù)負(fù)擔(dān)加重。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，銀行正在收緊貸款，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資的能力受到很大限制，同時房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也到了集中兌付期，一部分風(fēng)險已經(jīng)顯露。一些規(guī)模較小、實力較弱、信用較差的小地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)資金來源渠道單一，靠借入流動性維持經(jīng)營， 債務(wù)滾動必須付出高昂的代價，開發(fā)商經(jīng)營面臨較大的壓力，開發(fā)貸款還款計劃受到?jīng)_擊。

其四、房價泡沫破裂，誘發(fā)壞賬率上升。

宏觀調(diào)控促使房屋的商品屬性向居住屬性理性回歸，高房價難以維系，當(dāng)前，房價的拐點已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價格泡沫一旦破裂，直接結(jié)果是開發(fā)商的利潤出現(xiàn)大幅度下滑，由于開發(fā)的前期成本鎖定，銷售價格的大幅度跳水，將導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營巨虧，正常還貸無望；房地產(chǎn)價格泡沫的破裂，也將引發(fā)貸款抵押物的價值縮水，從而導(dǎo)致開發(fā)貸款的壞賬風(fēng)險增加。

三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特征以及風(fēng)險的主要來源，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制主要采取一下措施：一是根據(jù)房地產(chǎn)景氣周期，控制好開發(fā)貸款的適度規(guī)模，尤其房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期逐步壓縮開發(fā)貸款的規(guī)模；二是嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，加大項目風(fēng)險分析和評估力度，同時，通過銀團(tuán)貸款方式分散風(fēng)險；三是通過房產(chǎn)稅、非對稱加息、差別首付和限購措施，控制房屋投資性需求規(guī)模，緩解“非理性”購買造成的需求被提前和放大現(xiàn)象對供需關(guān)系的影響，促使房地產(chǎn)供需回歸理性，恢復(fù)房屋的居住屬性，防止房價“大起大落”；四是堅持調(diào)控的審慎原則，要充分預(yù)期調(diào)控效果的滯后性和疊加性，避免房價暴跌引發(fā)的房貸系統(tǒng)性風(fēng)險；五是建立和完善多元化、分層次的房地產(chǎn)金融市場體系，創(chuàng)新和豐富多元化融資的品種拓寬房地產(chǎn)融資渠道；六是科學(xué)設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵產(chǎn)品及其估價，防止抵押資產(chǎn)大幅縮水產(chǎn)生的風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：