房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析管理對(duì)策

一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）難化解

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應(yīng)對(duì)措施，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)長期存在，不會(huì)自動(dòng)化解。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)隨著企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的開展，呈現(xiàn)出累積效應(yīng)，從隱形的風(fēng)險(xiǎn)逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的注意后，將會(huì)給企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益帶來嚴(yán)重的損害。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)使商業(yè)信譽(yù)受到損失，企業(yè)的市場競爭力也會(huì)一同下降，對(duì)未來的發(fā)展帶來了阻力。

（二）多變性

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)過大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營活動(dòng)中，由于隨時(shí)面臨來自各個(gè)方面的不確定影響，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出多變性的特點(diǎn)。例如，企業(yè)為了減少稅費(fèi)支出，會(huì)根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營需要，實(shí)施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導(dǎo)致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）可控性

雖然企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有多變性和難化解的特點(diǎn)，但是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成和爆發(fā)，也并不是無跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，一方面提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控和管理的重視，例如通過加強(qiáng)內(nèi)部各個(gè)部門之間的信息交流，減少稅務(wù)工作中的失誤，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應(yīng)急方案，即便是出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可以第一時(shí)間采取控制策略，避免風(fēng)險(xiǎn)損失的擴(kuò)大化。因此，只要做到快速響應(yīng)，就可以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，這也是維護(hù)企業(yè)利益的一種有效手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.財(cái)務(wù)核算水平不高。財(cái)務(wù)核算是對(duì)企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對(duì)企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的全部涉稅行動(dòng)產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。2.財(cái)務(wù)制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.稅法改變后沒有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費(fèi)的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，直接損害了稅務(wù)機(jī)關(guān)的利益。當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)現(xiàn)行的稅法法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實(shí)施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時(shí)間，如果企業(yè)沒有盡快結(jié)合當(dāng)前的稅法內(nèi)容對(duì)納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在激烈的行業(yè)競爭中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營業(yè)務(wù)上，對(duì)于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會(huì)直接增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對(duì)等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級(jí)的國家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會(huì)損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對(duì)策

（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

1.推出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分評(píng)級(jí)機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來說，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然會(huì)帶來損失，但是只要做好事前預(yù)防和管理，就可以做到風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)效益造成大的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)制度，就是采用定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前工作的開展情況，對(duì)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進(jìn)行預(yù)測和分析。這樣一來，就可以為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控。2.做好日常稅務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習(xí)慣，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部沒有開展有效的監(jiān)督和檢查活動(dòng)，也會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，最終給企業(yè)造成損失。針對(duì)這一問題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)，從日常稅務(wù)活動(dòng)著手，強(qiáng)化監(jiān)督意識(shí)。例如，定期核對(duì)應(yīng)收賬款，及時(shí)處理死賬、呆賬。加強(qiáng)倉庫存貨管理，對(duì)于滯銷的庫存物資要及時(shí)采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對(duì)增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)效率也起到了積極作用。

（二）營造良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境

1.提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略，以最大限度的避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而這些工作的開展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員要具備強(qiáng)烈管理意識(shí)。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹立長遠(yuǎn)目光，能夠認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)順利開展產(chǎn)生的積極影響，進(jìn)而為管理活動(dòng)的進(jìn)行提供必要的支持；另一方面，作為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員，也要具備憂患意識(shí)，切實(shí)從源頭上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，一方面要求稅務(wù)管理人員具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和豐富的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理經(jīng)驗(yàn)，另一方面還必須建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)合同中雙方的責(zé)任、付款時(shí)間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)保持良好的關(guān)系，在交流過程中了解稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于現(xiàn)行稅法將要做出的調(diào)整和改變，進(jìn)而提前采取應(yīng)對(duì)策略，這樣即便是后期進(jìn)行了稅法修改，房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)因?yàn)閼?yīng)對(duì)不及時(shí)，而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或法律糾紛。另外，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有對(duì)現(xiàn)行稅法的補(bǔ)充和解釋權(quán)，通過加強(qiáng)與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，也能夠了解地方性的補(bǔ)充政策，這也有助于提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制水平。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

近年來，伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國當(dāng)前和今后很長一個(gè)時(shí)期的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。與此同時(shí)，不能回避的問題是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結(jié)合具體的案例，來具體探討當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對(duì)從事該項(xiàng)工作的人員有所裨益。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實(shí)際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：

（一）一些企業(yè)的管理者疏于對(duì)國家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注

眾所周知，我國近些年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺(tái)了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財(cái)政、金融和稅收等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）納稅籌劃目標(biāo)不明晰，方法有待完善

主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽視對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業(yè)，他們片面地認(rèn)為這是國家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財(cái)務(wù)人員缺乏會(huì)計(jì)等專業(yè)知識(shí)的儲(chǔ)備，缺乏對(duì)土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運(yùn)用上有失熟練，一方面對(duì)納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學(xué)。

（三）相關(guān)的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高

從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)新的土地增值稅政策環(huán)境的同時(shí)，缺乏必需的危機(jī)感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說都是按照國家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對(duì)于籌劃點(diǎn)把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)非常淡薄，從而忽視了進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃整個(gè)環(huán)節(jié)可能存在的多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，比如籌劃方案失準(zhǔn)、有納稅籌劃計(jì)劃執(zhí)行方式不當(dāng)，以及對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力喪失等問題。

二、對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議

基于對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實(shí)際情況及其存在中的問題，本文有針對(duì)性的提出以下三點(diǎn)建議和措施，以期對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。

（一）充分利用稅收的相關(guān)政策進(jìn)行納稅籌劃

不容忽視的一種情況是，當(dāng)下我國整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺(tái)和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當(dāng)前我國關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動(dòng)地位轉(zhuǎn)化為主動(dòng)，從而強(qiáng)化對(duì)對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境變化的適應(yīng)能力。

（二）明確納稅籌劃目標(biāo)，熟練應(yīng)用籌劃方法

這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標(biāo)，千萬不要錯(cuò)過最佳的籌劃時(shí)間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，具體的籌劃方法：

1、利用其征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃

主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項(xiàng)目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進(jìn)行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。

2、規(guī)避平臺(tái)籌劃法

臨界點(diǎn)主要分為稅基臨界點(diǎn)和優(yōu)惠臨界點(diǎn)兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來說，一開發(fā)項(xiàng)目在統(tǒng)計(jì)土地增值稅時(shí)，要求可以扣除項(xiàng)目總金額為800萬元，假設(shè)市場售價(jià)為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設(shè)市場售價(jià)為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元?？梢?，兩種情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，需要通過合理的定價(jià)進(jìn)行納說籌劃，具體要求是需要在定價(jià)時(shí)加強(qiáng)有關(guān)稅金及附加的合理測算，從而準(zhǔn)確找到稅金的跳板臨界點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售價(jià)格的科學(xué)制定。

3、利息支出的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)有外部融資的問題，這就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實(shí)際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的籌劃目標(biāo)。對(duì)于以下兩種情況，允許據(jù)實(shí)扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偹l(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的有效證明材料。而對(duì)于與項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。如果無法滿足其中的任何一個(gè)要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。舉例來說：假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目土地取得成本和建造成本共計(jì)100萬元，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項(xiàng)目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的金額大于10萬元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可扣除金額小于10萬元。

（三）需要提升納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力

鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中的重要性地位，其納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理也不容忽視。因此要求我國房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理和防范建設(shè)問題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，科學(xué)設(shè)定籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的控制點(diǎn)，并建立有效的防線評(píng)測指標(biāo)和預(yù)警機(jī)制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風(fēng)險(xiǎn)；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡單采用預(yù)征方式，而是需要及時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計(jì)來合理規(guī)避該清算而未清算的實(shí)際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實(shí)施。

三、結(jié)束語

綜上所述，伴隨我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢，以及我國房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強(qiáng)自身實(shí)力，從而在遵紀(jì)守法的前提下，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)利潤的最大化。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)內(nèi)控體系 構(gòu)建意義和方法

1.稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)

公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)是涉稅風(fēng)險(xiǎn)很高的行業(yè)，偷稅漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重，并且房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建立一套完整的內(nèi)控體系的同時(shí)建立一套適合本行業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財(cái)政部等五部委聯(lián)合印發(fā)了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內(nèi)實(shí)施，并鼓勵(lì)非上市的大中型企業(yè)執(zhí)行。2009年5月5日，國家稅務(wù)總局以國稅發(fā)[2009]90號(hào)文印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》。2010年4月，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制配套指引的通知》。根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制指引》，上市公司建立完善有效的內(nèi)部控制制度，對(duì)加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營管理、保護(hù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全、保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等都有積極的推動(dòng)和促進(jìn)作用。在構(gòu)建完善的的內(nèi)部控制體系的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)建立適合的稅務(wù)內(nèi)控體系對(duì)于企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)將起到積極的作用。由此可以看出，稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制一個(gè)重要組成部分的稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對(duì)此還沒有完全明確的定義，我國學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)董事會(huì)、管理當(dāng)局和全體員工共同實(shí)施的，旨在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值” 這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動(dòng)。由稅務(wù)內(nèi)控的定義可以看出，企業(yè)實(shí)施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。

2.房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義

在當(dāng)今政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理部門）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理日趨嚴(yán)格。從2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利就必須高度重視稅務(wù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點(diǎn)構(gòu)建一套稅務(wù)內(nèi)控體系無論是對(duì)企業(yè)本身還是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都有重大的意義。

3.構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)封風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實(shí)踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識(shí)，提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。

3.1為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平，應(yīng)盡量在財(cái)務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，沒有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗，專門來負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不僅僅指稅務(wù)崗的人或者財(cái)務(wù)部門的人，還包括與公司稅收聯(lián)系緊密的其他人員，還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報(bào)表的填制、管理發(fā)票、評(píng)估、處置和監(jiān)督稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)；收集并整理分析財(cái)政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營過程中的潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；盡量參與公司投資、籌資稅務(wù)管理評(píng)價(jià)，并能提出有效的稅務(wù)評(píng)價(jià)意見。

3.2對(duì)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行控制

作為內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事務(wù)管理組織與標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)稅務(wù)工作事前籌劃和過程控制的力度，實(shí)現(xiàn)各個(gè)業(yè)務(wù)流程稅務(wù)價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的情況，對(duì)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行控制，即建立一套各稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，通過這些流程的有效運(yùn)行，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤，這個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、企業(yè)所得稅等。

3.3建立完健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度

風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)，包括匯報(bào)制度與匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面，主要作用是明確各級(jí)涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)速度。匯報(bào)制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項(xiàng)，必須要向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)。重大涉稅事項(xiàng)的確定，很難一概而論，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行針對(duì)性的分析，一般而言稅務(wù)檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用、稅額超過萬元以上的涉稅風(fēng)險(xiǎn)等都屬于必須匯報(bào)的事項(xiàng)。匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)決定各部門涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)，是一個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)的問題，以便于匯報(bào)文本在不同部門、不同人員簽字流轉(zhuǎn)中的統(tǒng)一理解。

3.4建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)制度

建立風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)進(jìn)行明確，并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。

一是要提高每個(gè)員工的風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任感和敏感度。這一點(diǎn)可以通過加強(qiáng)培訓(xùn)來實(shí)現(xiàn)，尤其對(duì)涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，使其對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面認(rèn)識(shí)和深刻理解，同時(shí)培養(yǎng)端正的風(fēng)險(xiǎn)效益觀。

二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期（每月或每季度）對(duì)本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，消除風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于可預(yù)見的將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可以合理規(guī)避，防患于未然。

三是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。信息的交流和溝通對(duì)整個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作來說是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間都要加強(qiáng)信息交流和溝通，特別是要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的友好聯(lián)系，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測。

4.結(jié)論

以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點(diǎn)和涉稅事項(xiàng)以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點(diǎn)適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)能起到一定的積極作用。

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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 風(fēng)險(xiǎn)防控

一、企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人沒有充分利用稅收法規(guī)或者納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施失敗而付出代價(jià)的一種可能性，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)環(huán)境的復(fù)雜性，多樣性，以及納稅人認(rèn)識(shí)的滯后性，對(duì)稅后法規(guī)理解的失誤等共同作用的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理存在的問題

1998年以來，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。然而，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中存在很多問題，稅收風(fēng)險(xiǎn)的防控就是房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)競爭力所面臨的重要課題。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理缺失或不完善

房地產(chǎn)的稅收管理基本包括三個(gè)環(huán)節(jié)，分別是交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)、繼承環(huán)節(jié)。后兩個(gè)環(huán)節(jié)我國基本沒有，第一個(gè)環(huán)節(jié)在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地產(chǎn)企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)比較龐大和復(fù)雜，所經(jīng)營的業(yè)務(wù)也是紛繁復(fù)雜的。同時(shí)，設(shè)計(jì)，加工，廣告和物業(yè)管理各個(gè)方面之間的關(guān)系也非?；靵y。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算問題

中國的房地產(chǎn)發(fā)展起步相對(duì)比較晚，所以在其在內(nèi)部財(cái)務(wù)核算方面還是存在一定的問題，突出表現(xiàn)在財(cái)務(wù)核算比較混亂。例如，做賬相對(duì)緩慢、延遲報(bào)表，其企業(yè)所得稅申報(bào)數(shù)字的真實(shí)性也讓人懷疑；兩套賬，一套賬應(yīng)付銀行，賬面反映為盈利和經(jīng)營良好，這樣做的用途是貸款方便，一套賬應(yīng)付財(cái)政和稅務(wù)部門，賬面反映為虧損或小額盈利。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算方式采取兩種核算方式，即收入按收付實(shí)現(xiàn)制核算和成本按債券發(fā)生制核算，就是少記收入，多記成本。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員自身綜合素質(zhì)的欠缺

在房地產(chǎn)企業(yè)平時(shí)的經(jīng)營的過程中，企業(yè)辦稅人員綜合素質(zhì)的不足導(dǎo)致企業(yè)不能及時(shí)和全面的了解相關(guān)的稅法和法規(guī)。同時(shí)，由于辦稅人員對(duì)有關(guān)稅法精神理解錯(cuò)誤，也會(huì)使企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。盡管企業(yè)主觀上沒有意愿違規(guī)操作，但由于房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)欠缺而導(dǎo)致事實(shí)上的偷稅或逃稅，使企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的日?；顒?dòng)中，提高企業(yè)辦稅人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)也是提高企業(yè)防控稅收風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵因素。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)在政策執(zhí)行方面的問題

首先，企業(yè)所得稅預(yù)交政策落實(shí)不到位。在企業(yè)稅收辦理的具體操作過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒有落實(shí)企業(yè)所得稅預(yù)交政策。同時(shí)，企業(yè)的辦稅人員對(duì)企業(yè)所得稅的預(yù)交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企業(yè)實(shí)際發(fā)生預(yù)售收入未向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。在房地產(chǎn)開發(fā)市場，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前已向購房者提前收取了部分的房產(chǎn)銷售款，但房地產(chǎn)商在一定程度上違反稅法，即并沒有如實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何防控稅收風(fēng)險(xiǎn)

1998年以來，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的重要來源。但是，由于房地產(chǎn)內(nèi)部管理問題，企業(yè)辦稅人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和房地產(chǎn)企業(yè)在政策執(zhí)行方面不完善，企業(yè)在防控稅收風(fēng)險(xiǎn)方面還有問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何防控稅收風(fēng)險(xiǎn)是其健康發(fā)展和提高企業(yè)競爭力的關(guān)鍵因素。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全和完善的內(nèi)部稅收防控制度

面對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)，建立健全和完善的稅收內(nèi)部防控制度是房地產(chǎn)企業(yè)有效防控稅收風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。企業(yè)內(nèi)部稅收防控制度涉及從企業(yè)經(jīng)營到財(cái)務(wù)控制各個(gè)方面。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部稅收的防控制度是企業(yè)健康發(fā)展的重要組成部分，其建立需要企業(yè)會(huì)計(jì)，稅務(wù)，審計(jì)，信息等各個(gè)部門共同制定和實(shí)施。另外，在建立完善的稅收內(nèi)部防控制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以向?qū)I(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，以便更準(zhǔn)確的了解相關(guān)法律法規(guī)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃能力的提高

企業(yè)成功開展稅收籌劃的前提是企業(yè)經(jīng)營決策層應(yīng)該樹立依法納稅的觀念，稅收合理籌劃能夠提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。因此，依法設(shè)立完整和規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬，報(bào)表和正確的進(jìn)行會(huì)計(jì)處理是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基本前提，提高自身稅收籌劃的效果，規(guī)避企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。另外，具體項(xiàng)目實(shí)施前做好項(xiàng)目稅收規(guī)劃，預(yù)測該項(xiàng)目稅收總額、納稅環(huán)節(jié)及各環(huán)節(jié)的稅收比重，對(duì)即將發(fā)生的稅收事項(xiàng)了然于胸，也是規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。

(三)提高企業(yè)干部和辦稅人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)量是比較大的，交易也比較復(fù)雜。因此，做好稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的工作，房地產(chǎn)企業(yè)的干部和辦稅人員應(yīng)具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，掌握相關(guān)的稅收法律法規(guī)。也就是說，培養(yǎng)企業(yè)辦稅人員的綜合素質(zhì)特別是業(yè)務(wù)素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)有效防控稅收風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。例如，企業(yè)涉稅人員要不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)和新的稅收法規(guī)，提高企業(yè)涉稅人員運(yùn)用稅法武器維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的合法正當(dāng)權(quán)益和避免企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。

(四)加大涉稅業(yè)務(wù)自查力度，避免涉稅違法行為

房地產(chǎn)企業(yè)的信息，項(xiàng)目開發(fā)的信息和稅務(wù)的征收是比較復(fù)雜的，企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)相關(guān)開票數(shù)據(jù)認(rèn)真進(jìn)行分析比對(duì)，切實(shí)做到按照稅法法規(guī)進(jìn)行納稅，使企業(yè)避免涉稅違法行為。另外，企業(yè)也要認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)的稅法政策，深刻理解稅法的精神，提高自身防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的競爭力。

四、結(jié)束語

隨著社會(huì)主義市場驚異的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為關(guān)系國計(jì)民生的重要方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何防控稅收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)本身所面臨的重要課題?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地建立和健全內(nèi)部稅收防控制度，也要不斷提高企業(yè)干部和辦稅人員的綜合素質(zhì)，更重要的是要切實(shí)執(zhí)行相關(guān)的稅法法規(guī)，提高自身防控稅收風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)健詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理對(duì)策

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛躍性的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，也暴露出了一系列的問題，房地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)營產(chǎn)品特殊性的影響，其投資大、資金運(yùn)作周期長，一旦發(fā)生資金斷裂或短缺等問題，將會(huì)帶給房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范是非常必要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)企業(yè)從事各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，受企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境或各類無法預(yù)測的因素影響，企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)其實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果產(chǎn)生了不同程度的偏離，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了損失的風(fēng)險(xiǎn)。從我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)來看，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要以下幾種類型：

（一）無法按期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、投資的數(shù)額也較大，但房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例較少，大多數(shù)資金需要通過籌集，比如進(jìn)行銀行貸款。一旦房地產(chǎn)市場不景氣或開發(fā)成本突增，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，出現(xiàn)債務(wù)到期卻無法償還的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)绊懙胶罄m(xù)開發(fā)的資金鏈。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求高收益，不顧財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行過度的融資借款。這也無形中提高了房地產(chǎn)企業(yè)無法近期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)，不斷擴(kuò)大投資規(guī)模，就必須保證有龐大的后續(xù)資金投入。而且房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)存在向銀行等金融機(jī)構(gòu)大量貸款的問題，容易降低對(duì)債權(quán)人的償債保證，這就很容易影響到房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道進(jìn)行融資。如果銀行的信貸政策發(fā)生變化，比如對(duì)資本市場融資機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度就會(huì)不斷加大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的順利融資會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，將直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中所涉及到的稅收種類較多，所占開發(fā)成本比重較高。如果稅收政策發(fā)生變化，會(huì)對(duì)投資造成一定的影響。尤其是國有房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大，其中包括營業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅等。一些合作項(xiàng)目的合作方式、合作條款也容易導(dǎo)致營業(yè)稅及土地增值稅估計(jì)不足，最終造成納稅風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的壓力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）更新觀念、提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)經(jīng)營過程的各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范不僅僅是財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)工作人員的責(zé)任，也應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的責(zé)任，需要全體員工積極的配合與參與。可通過舉辦各種活動(dòng)，來提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在各部門及全員的共同努力與配合下打下良好的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)，避免由于工作失誤而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)隱患，從而保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。

（二）融資渠道多元化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿?，?duì)留存資金進(jìn)行科學(xué)利用，盡量拓寬融資渠道，不能僅僅依賴銀行貸款，應(yīng)采用多元化融資策略。比如可以進(jìn)行信托計(jì)劃融資、產(chǎn)業(yè)基金融資、房地產(chǎn)抵押融資、資產(chǎn)證券化融資等融資方式。通過各種多渠道的融資方式，以及對(duì)資產(chǎn)權(quán)益比率進(jìn)行合理調(diào)整，不僅可以有效發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的調(diào)整作用，也可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，減輕籌資壓力，從而降低財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不是突然形成和出現(xiàn)的，而是有一個(gè)較長的潛伏期，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，從各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的行業(yè)特點(diǎn)，市場情況、金融環(huán)境等因素，結(jié)合各類財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)經(jīng)營活動(dòng)的全過程進(jìn)行具體的分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)控，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)征兆應(yīng)該及時(shí)采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，盡量控制與防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（四）控制好投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資金額非常大，且項(xiàng)目周期長，其投資收益又很低容易受到企業(yè)內(nèi)外部因素的影響，從而使房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)成倍增長。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理。在房地產(chǎn)企業(yè)選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資之前，應(yīng)該進(jìn)行周全的市場調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測及分析，同時(shí)還應(yīng)該科學(xué)預(yù)測投資效益，對(duì)投資方案的可行性進(jìn)行深入研討。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可采用分散投資、組合投資、以及風(fēng)險(xiǎn)回避等方法來控制和防范各類投資風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的管理過程，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，需要各業(yè)務(wù)部門積極參與其中，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)相關(guān)的稅收政策及信息進(jìn)行收集，對(duì)市場形勢進(jìn)行認(rèn)真分析，同時(shí)對(duì)融資環(huán)境的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別，從而為各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)提供防范依據(jù)。

三、 結(jié)束語

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，企業(yè)要想在發(fā)展進(jìn)程中，不斷提升其核心競爭力，就必須對(duì)各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行密切關(guān)注。同時(shí)結(jié)合企業(yè)自身?xiàng)l件將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平不斷提升，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

【關(guān)鍵詞】：國有房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在外部原因、資金管理、全面預(yù)算管理、成本費(fèi)用控制、內(nèi)部控制等五大主因，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)了問題，以下就這些問題進(jìn)行探討。

一、國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。

1、國有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：

⑴ 資金風(fēng)險(xiǎn)

國有房地產(chǎn)企業(yè)要維持良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，需要具備足夠的資金，資金鏈的斷裂可直接導(dǎo)致企業(yè)無法生存。

⑵ 籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來的不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資額大，除了自有資金和預(yù)售房款以外，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過籌集資金用于項(xiàng)目開發(fā)。國有房地產(chǎn)企業(yè)融資比民營企業(yè)稍易，對(duì)銀行的依賴性更強(qiáng)，自有資本比例相當(dāng)?shù)?。因此一旦房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、開發(fā)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，出現(xiàn)到期無法償還債務(wù)或者影響到后續(xù)開發(fā)的資金鏈。另外，利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營的國有房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本、降低投資者的購買欲、導(dǎo)致市場需求降低。

⑶ 資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

資金監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)，主要是國有房產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金實(shí)際使用情況與資金計(jì)劃、資金需求差異較大，資金的使用流向管控不到位導(dǎo)致的資金風(fēng)險(xiǎn)。

⑷ 資金集中風(fēng)險(xiǎn)

資金集中的風(fēng)險(xiǎn)，主要是國有房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款閑置在項(xiàng)目，無法實(shí)現(xiàn)資金集中管理。

⑸ 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅收種類較多，占開發(fā)成本的比重較高，稅收政策的變化對(duì)投資影響較大｡ 國有房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅三個(gè)方面，公司合作項(xiàng)目的合作方式、合作條款會(huì)造成營業(yè)稅及土地增值稅的估計(jì)不足，導(dǎo)致最終的納稅風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的壓力。

⑹ 成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段｡在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛、項(xiàng)目收購、股權(quán)收購等方式來獲得所的土地成本越來越高，國有房地產(chǎn)企業(yè)紛紛花費(fèi)巨額資金進(jìn)行“圈地運(yùn)動(dòng)”，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，具有一定的成本風(fēng)險(xiǎn)。在建設(shè)期間,工期拖延,不僅增加利息支出、管理費(fèi)用，而且可能錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)導(dǎo)致成本增加，產(chǎn)生成本風(fēng)險(xiǎn)｡

房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長期的､復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此,必須對(duì)房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析｡[1]

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

⑴ 外部原因

房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快時(shí)，房地產(chǎn)的需求就會(huì)擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，房地產(chǎn)的需求會(huì)大幅度減縮，土地市場流拍、大幅降價(jià)促銷日益突出。市場供求關(guān)系及貨幣政策、稅務(wù)政策、土地政策等外部因素的變化引起房地產(chǎn)市場購買力､市場價(jià)格等變化給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)｡

⑵ 資金管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)需要經(jīng)歷從征地、建筑安裝到竣工決算等階段，投資大、周期長，是典型的資金密集型行業(yè)。另外，利率波動(dòng)導(dǎo)致的籌資成本加大以及稅收對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流要求國有房地產(chǎn)較強(qiáng)的資金管理能力。由于國有房地產(chǎn)企業(yè)自有資本、預(yù)售房款及借款的比例不恰當(dāng)、開發(fā)資金過分依賴銀行貸款、無法及時(shí)足額籌集資金、資金使用流向管控不到位、還款期過分集中、債務(wù)到期無法償還、閑置資金無法集中等資金管理不到位會(huì)使資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

⑶ 缺乏全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，涉及前期、合同簽訂、招投標(biāo)、工程建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)。企業(yè)在開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、資金使用計(jì)劃、經(jīng)營回報(bào)、銷售回款等方面缺乏全面財(cái)務(wù)預(yù)算，會(huì)造成資金管理上盲目運(yùn)作、成本控制不到位，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

⑷ 成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

房地產(chǎn)企業(yè)國有房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、招投標(biāo)、合同簽訂、施工、工程變更洽商及索賠、銷售委托等過程，開發(fā)成本由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)構(gòu)成，在項(xiàng)目開發(fā)過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)控制失誤，將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的成本風(fēng)險(xiǎn)。

⑸ 內(nèi)部控制不到位

國有房地產(chǎn)企業(yè)股東大會(huì)多半流于形式，沒有發(fā)揮應(yīng)有的功能；董事會(huì)內(nèi)部治理不健全，沒有形成科學(xué)的決策機(jī)制；管理層缺乏有效的激勵(lì)與約束機(jī)制導(dǎo)致的法人治理結(jié)構(gòu)弱化以及付款程序不健全、資源配置不到位、業(yè)務(wù)流程不統(tǒng)一、管理職能模糊形成的控制監(jiān)督不到位。總之，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全而有效的內(nèi)部控制機(jī)制，就會(huì)暴露企業(yè)管理體制的欠缺，成為釀成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的源泉。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施指企業(yè)在充分認(rèn)識(shí)其所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，采取各種科學(xué)、有效的手段和方法，對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)加以預(yù)測、識(shí)別、預(yù)防、控制和處理，以最低成本確保企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的連續(xù)性、穩(wěn)定性和效益性。[2]

1、建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并非在一朝一夕內(nèi)形成，而有一個(gè)較長的潛伏時(shí)期，因此要建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。國有房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)、市場情況、金融環(huán)境等因素，以財(cái)務(wù)報(bào)表等資料為依據(jù)，利用存貨周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)及銷售面積、開工面積、房屋銷售率等經(jīng)營指標(biāo)分析經(jīng)營活動(dòng)的全過程，對(duì)處于預(yù)警區(qū)的業(yè)務(wù)實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)某種異兆，及時(shí)采取應(yīng)變措施，以避免和減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

2、加強(qiáng)資金管理

房地產(chǎn)投資涉及宏觀政策法規(guī)、供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各因素變動(dòng)影響，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金來源、資金動(dòng)態(tài)監(jiān)管、資金集中的風(fēng)險(xiǎn)管理尤為重要。

3、資金來源的風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)公司資金來源主要有自有資金、籌資資金、銷售回款。籌資資金是指企業(yè)通過各種方式和法定程序，從不同的資金渠道，籌措所需資金的全過程。籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理包括籌資時(shí)機(jī)的選擇、籌資規(guī)模及結(jié)構(gòu)的確定。

⑴ 選擇適當(dāng)?shù)幕I資時(shí)機(jī)。

⑵ 確定合理的籌資結(jié)構(gòu)。

4、資金動(dòng)態(tài)監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)管理

國有房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)信息來跟蹤監(jiān)督資金流，定期向項(xiàng)目收集資金使用情況表，對(duì)項(xiàng)目資金的收回、支出、結(jié)存狀況進(jìn)行監(jiān)控，通過控制付款節(jié)奏、安排資金進(jìn)度、嚴(yán)格付款流程，實(shí)施資金存量的動(dòng)態(tài)連接。結(jié)合市場環(huán)境及實(shí)際問題，嚴(yán)格對(duì)資金的請(qǐng)領(lǐng)和使用進(jìn)行管控；在資金使用的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行嚴(yán)格的授權(quán)審批制度，規(guī)范項(xiàng)目的資金撥付程序，力圖實(shí)現(xiàn)資金的全過程監(jiān)控。

5、資金集中的風(fēng)險(xiǎn)管理

對(duì)于資金集中的風(fēng)險(xiǎn)管理，國有房地產(chǎn)企業(yè)首先要做好客戶的資信記錄，確保按揭貸款及時(shí)到賬。其次，各項(xiàng)目公司的銷售回款除了用于日常開支及工程支付以外，其余款項(xiàng)需回籠至企業(yè)集中資金管理。

6、加強(qiáng)全面預(yù)算管理

全面預(yù)算是指依據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營目標(biāo)，對(duì)預(yù)算年度內(nèi)經(jīng)營行為合理預(yù)計(jì)、測算并進(jìn)行控制和監(jiān)督的活動(dòng)。企業(yè)通過實(shí)施全面預(yù)算管理，構(gòu)建高效整合業(yè)務(wù)流、資金流、信息流的管理模式，提高公司資源配置能力，強(qiáng)化財(cái)務(wù)資金管理，是適應(yīng)市場波動(dòng)性，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。

房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目預(yù)算和資金預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目的工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算，對(duì)企業(yè)資金的來源與使用、收入與支出、開發(fā)成本等作出具體安排。首先，企業(yè)在預(yù)算編制中，以戰(zhàn)略規(guī)劃為導(dǎo)向，科學(xué)預(yù)測年度目標(biāo)，全面預(yù)測財(cái)務(wù)收支和經(jīng)營成果，合理配置資源，細(xì)化預(yù)算目標(biāo)，滿足開發(fā)資金需求。其次，事中對(duì)資金的使用情況、開發(fā)成本進(jìn)行控制，對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)重點(diǎn)管理，嚴(yán)格控制營業(yè)額、利潤等關(guān)鍵指標(biāo)，增強(qiáng)預(yù)算的控制力。最后，事后在預(yù)算反饋階段，認(rèn)真分析業(yè)務(wù)預(yù)算、資金預(yù)算及成本費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，查找預(yù)算執(zhí)行差異的原因，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。

7、加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到國有房地產(chǎn)企業(yè)的方方面面，需要各業(yè)務(wù)部門積極參與，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。國有房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)持續(xù)地收集內(nèi)外部相關(guān)信息及稅收政策的變化，識(shí)別、分析經(jīng)濟(jì)形勢、市場競爭和融資環(huán)境等外部因素及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、重大經(jīng)營決策的內(nèi)部因素，查找經(jīng)營活動(dòng)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)每種業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)提供建議。

8、加強(qiáng)成本費(fèi)用管理

國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立有效的成本控制管理體系，實(shí)行嚴(yán)格的成本核算和監(jiān)控制度。首先在開發(fā)成本控制方面，公司準(zhǔn)確估算招標(biāo)數(shù)量、工程量清單、合同清單；監(jiān)督合同進(jìn)度款支付符合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度。其次，在進(jìn)度管理方面，公司審核項(xiàng)目開發(fā)的全案里程碑及年度開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，確保工程按計(jì)劃實(shí)施。最后，在合同管理方面，謹(jǐn)慎對(duì)待合約簽訂過程，處理好與合作方的關(guān)系，避免因合同糾紛導(dǎo)致工程延期以及費(fèi)用增加成本風(fēng)險(xiǎn)。

9、健全內(nèi)部控制制度

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，建立健全內(nèi)部控制體系，是企業(yè)自身的需求，也是企業(yè)面對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)的需要。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全內(nèi)控體系，明確權(quán)責(zé)分配體系，完善制度建設(shè)。

首先，要完善公司治理結(jié)構(gòu)。股東大會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)理層和監(jiān)事會(huì)各司其職，協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，相互制衡，實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理，形成完整的決策、激勵(lì)和制約機(jī)制，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。其次，要建立管控監(jiān)督體系。在適度集權(quán)的基礎(chǔ)上，企業(yè)理順內(nèi)部管理關(guān)系，建立權(quán)責(zé)分配合理、資源配置科學(xué)有效、業(yè)務(wù)關(guān)系順暢的管控體系。在合約、招投標(biāo)、成本、付款審批方面實(shí)施節(jié)點(diǎn)的重點(diǎn)監(jiān)控和管理，并把管控貫穿到業(yè)務(wù)流程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，從而更好地防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。[3]

【結(jié)論】：國有房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場經(jīng)濟(jì)的大潮中立于不敗之地，必須在資金、預(yù)算、稅務(wù)、成本等方面不斷加強(qiáng)管理，并根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]財(cái)政部編.《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》[M]，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2007.

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；稅務(wù)處理

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-01

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面存在的一些問題

一是缺乏明確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他企業(yè)來講，在會(huì)計(jì)核算方面存在著一定的特殊性，它有著較長的核算期限，并且有著特別多種類的核算業(yè)務(wù)，并且會(huì)涉及到比較大的核算金額，這樣就會(huì)在很大程度上影響到我國房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致無法準(zhǔn)確的計(jì)算企業(yè)成本和費(fèi)用，預(yù)計(jì)費(fèi)用支出也無法符合于實(shí)際費(fèi)用支出。

二是會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制還很不完善：目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都不能有效的控制風(fēng)險(xiǎn)，根本原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制還很不完善；雖然部分的房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制方面已經(jīng)逐漸的完善，但是卻不能嚴(yán)格的落實(shí)下去，這樣只是將會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制流于形式，無法將它的價(jià)值有效的體現(xiàn)出來。

二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

對(duì)會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露力度進(jìn)行加大：我國會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露力度的加大，從實(shí)質(zhì)上來講，就是要將信息披露質(zhì)量適當(dāng)?shù)奶岣?。這樣就需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信息披露內(nèi)容進(jìn)行不斷的擴(kuò)展，對(duì)以往那種信貸情況披露不良的狀況進(jìn)行解決，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，不僅需要披露土地儲(chǔ)備量、現(xiàn)金流量，還需要披露質(zhì)量保證金。

完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售中所取得的價(jià)款，因?yàn)椴]有竣工驗(yàn)收開發(fā)產(chǎn)品，那么是不符合于確認(rèn)條件的，所受到的預(yù)售房地產(chǎn)款只能計(jì)入到預(yù)收賬款科目，不能確認(rèn)收入；等到竣工之后，才能夠辦理移交手續(xù)，這時(shí)才確認(rèn)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)在納稅申報(bào)時(shí)，借記應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交營業(yè)稅科目，貸記應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅科目；在確認(rèn)收入時(shí)，將轉(zhuǎn)出這部分收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，借記營業(yè)稅金及附加科目，貸記應(yīng)繳稅費(fèi)——預(yù)交營業(yè)稅科目，就更利于實(shí)現(xiàn)收入和稅費(fèi)的配比。

為了更加真實(shí)的反應(yīng)企業(yè)規(guī)定資產(chǎn)的可收回金額即可變現(xiàn)價(jià)值，避免虛增資產(chǎn)價(jià)值，依據(jù)目前企業(yè)會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)需要定期逐項(xiàng)檢查各項(xiàng)固定資產(chǎn)，如果發(fā)現(xiàn)在種種原因的作用下，可收回金額要低于賬面凈值，就需要將可收回金額低于其賬面凈值的部分，計(jì)提減值準(zhǔn)備，并且設(shè)置固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備進(jìn)行核算。固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備應(yīng)該按照單項(xiàng)資產(chǎn)來計(jì)提，提取時(shí)，計(jì)入“營業(yè)外支出——計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目的借方和“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目的貸方。企業(yè)在檢查規(guī)定資產(chǎn)的過程中，如果發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)固定資產(chǎn)是長期閑置不用，并且沒有轉(zhuǎn)讓價(jià)值，或者是其他的一些原因，比如，技術(shù)進(jìn)步的原因造成其不可使用等等，就需要按照該項(xiàng)固定資產(chǎn)的凈值全額提取減值準(zhǔn)備，然后等到清理，或者立即進(jìn)行清理。已經(jīng)按照凈值全額提取減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，不再計(jì)提折舊。如果已提減值準(zhǔn)備在固定資產(chǎn)發(fā)生減值的跡象全部消失，它的價(jià)值得到了恢復(fù)，那么就需要在已提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理的有效方法

加強(qiáng)稅務(wù)對(duì)比分析：企業(yè)稅務(wù)管理過程中，很多涉稅問題的納稅選擇都不是一種，那么就需要結(jié)合企業(yè)的具體情況來對(duì)各種備選方案進(jìn)行選擇，其中，稅務(wù)對(duì)比分析是最可靠的方法。在稅務(wù)對(duì)比分析時(shí)，既需要能夠貼合于本企業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)際情況，又需要具有較強(qiáng)的針對(duì)性；在建模分析的過程中，應(yīng)該準(zhǔn)確考慮對(duì)分析變量或常量的數(shù)據(jù)賦值，還可以咨詢相關(guān)管理層以及專家團(tuán)隊(duì)的意見，保證確定的數(shù)值是準(zhǔn)確的。

在房地長企業(yè)的成本核算中引入稅收對(duì)比分析的理念，對(duì)于降低企業(yè)成本，提升管理水平和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要作用。例如在折舊費(fèi)用籌劃時(shí)，可以采用加速折舊法，資產(chǎn)使用的前期分?jǐn)傉叟f就比較多，稅前利潤額相應(yīng)就減少了，需要納稅的資金就變少，這種方法還可以推延納稅時(shí)間，獲得遞速納稅的好處。

成本核算：房地產(chǎn)企業(yè)要想更加合理的處理稅務(wù)，在開展成本核算工作中，就需要依據(jù)項(xiàng)目的不同以及開發(fā)批次的不同來進(jìn)行，企業(yè)應(yīng)該選擇那些科學(xué)合理的方法，來分?jǐn)偢鞣N費(fèi)用，比如土地征用費(fèi)、工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等等，稅務(wù)處理要在這些基礎(chǔ)上來進(jìn)行。

在崗位設(shè)置方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的組織稅務(wù)職員去學(xué)習(xí)，讓工作人員認(rèn)識(shí)到稅務(wù)管理工作的重要性，保證稅務(wù)職員工作的內(nèi)容不違反相關(guān)的法律法規(guī)，在開展稅務(wù)管理的時(shí)候，需要充分的依據(jù)各項(xiàng)政策法規(guī)來進(jìn)行。同時(shí)，企業(yè)還需要設(shè)立專門的崗位來進(jìn)行稅務(wù)管理，組建一支具有較高專業(yè)水平和較強(qiáng)綜合素質(zhì)的員工隊(duì)伍，保證稅務(wù)管理工作的質(zhì)量。

四、結(jié)語

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，并且獲得發(fā)展和壯大，就需要重視會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚春星.怎樣做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2009，2（11）：123-125.

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：企業(yè) 利潤 稅務(wù)管理

對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來講，其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重，稅務(wù)和企業(yè)利潤的關(guān)系密不可分，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講，如何加強(qiáng)稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈，豐厚的利潤對(duì)于房地產(chǎn)來講，即將成為過去式，在這樣的形式之下，必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)管理的重視，將稅務(wù)管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，加大房地產(chǎn)的利潤。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)，按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的，為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本，而對(duì)企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測、實(shí)施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）對(duì)于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下，在稅務(wù)方面仍然存在著很多問題，其中最重要的就是企業(yè)對(duì)于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致，偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū)，因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中，勢必會(huì)對(duì)自身的競爭造成影響，減少利潤的收入，同時(shí)在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

（二）相關(guān)部門對(duì)于財(cái)務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤相對(duì)暴利的房地產(chǎn)企業(yè)，其中的從業(yè)人員，并不是每個(gè)人都很專業(yè)，甚至部分企業(yè)為了獲得更大的利潤，就偷稅、漏水，給財(cái)務(wù)的征收工作帶來了很大的困難，因此相關(guān)部門必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)防控

（一）確定防控重點(diǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過程中，應(yīng)該加強(qiáng)工作的效率，保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時(shí)的工作，它需要長期的管理，管理過程復(fù)雜、工作量巨大，因此在進(jìn)行管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項(xiàng)稅務(wù)政策，還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理，同時(shí)還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力，保證稅務(wù)管理工作的運(yùn)行。

（二）建立動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項(xiàng)管理中的應(yīng)用越來越廣泛，信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務(wù)，就要建立時(shí)時(shí)更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時(shí)更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng)，這樣可以保證企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行各項(xiàng)稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算，稅務(wù)信息的輸出也能及時(shí)對(duì)法律法規(guī)的更新作出變化。

（三）加強(qiáng)稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對(duì)于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求，時(shí)不時(shí)的對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強(qiáng)烈的管理意識(shí)；再者就是，從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范意識(shí)的綜合管理能力上，為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。

（四）保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機(jī)關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方，它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作，同時(shí)要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識(shí)，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時(shí)的更改和改正。由于這個(gè)部門是負(fù)責(zé)執(zhí)法的，所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對(duì)于這些現(xiàn)象，房地產(chǎn)的公司就要及時(shí)的與部門進(jìn)行溝通，不能錯(cuò)過最近更改的信息，學(xué)習(xí)最新的知識(shí)，必須取得在進(jìn)行工作管理的時(shí)候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動(dòng)地找相關(guān)部門進(jìn)行溝通，以便能夠及時(shí)的得到解決。而且我們?cè)诤驼块T進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時(shí)候，還要與中介進(jìn)行交流和溝通，運(yùn)用中介的相關(guān)技能和知識(shí)來彌補(bǔ)在辦理稅務(wù)工作時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，涉及到不能夠直接和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的事情時(shí)，可以和中介進(jìn)行溝通，請(qǐng)他們來進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面，來積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平，必要的時(shí)候可以請(qǐng)中介對(duì)單位自身進(jìn)行核查，最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)問題。

四、結(jié)束語

目前，中國在進(jìn)行第三次稅制改革，盡管中國經(jīng)歷了兩個(gè)對(duì)稅收制度的重大改革，但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善，仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點(diǎn)，需要稅收制度的創(chuàng)新。因此，積極平穩(wěn)地推動(dòng)調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

摘要房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有投資大、周期長、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更有效的規(guī)避和控制，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)更佳的經(jīng)濟(jì)效益，要強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理。本文就房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)問題展開討論，并提出了相應(yīng)的建議和措施。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃措施

稅收籌劃指的是，在遵循稅法以及符合稅法意圖的前提下，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營、投資、籌劃、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能的取得涉稅收益，從而整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資大、銷售周期長、經(jīng)營和投資風(fēng)險(xiǎn)大，稅收種類較多，稅務(wù)負(fù)擔(dān)較重，運(yùn)用稅收籌劃的手段，不但能有效減少企業(yè)涉稅成本，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，促進(jìn)其長期健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重要性分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額大、負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)由于投資大、經(jīng)營周期長、收益集中在后期，納稅金額巨大，因而節(jié)稅潛力很大，通過有效的稅收籌劃能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)往往負(fù)債率較高，目前來看融資渠道又比較單一，因而通過稅收籌劃可以有效緩解資金壓力。

（二）稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)

控制和降低納稅成本，是房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)利潤最后大化的有效途徑之一。以往，由于房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)十分單薄，出現(xiàn)了以偷稅、漏水避稅等手段降低納稅成本的現(xiàn)象，這一做法不但會(huì)受到相關(guān)法律的制裁，也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因而，為了通過合法途徑降低稅務(wù)成本，和維持房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃是十分必要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的常見方法

（一）房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃

由于營業(yè)稅按所經(jīng)營項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)收取稅費(fèi)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一個(gè)項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)越多，需要繳納的營業(yè)稅也就相應(yīng)較高，因而減少項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)便可顯著減少所需繳納的營業(yè)稅。以往，通過合作建房來減少房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)這一方式較為常見，具體做法是：一）項(xiàng)目交易雙方形成合營企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)，利潤共同分享，這樣的情況下，雙方都不必繳納營業(yè)稅；二）交易雙方通過交換房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的方式來實(shí)現(xiàn)合作建房，這種情況下，交易雙方只需分別為無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和房屋的銷售繳納營業(yè)稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃有兩種方法：一）結(jié)合建房方式進(jìn)行稅收籌劃。首先，根據(jù)稅法規(guī)定，代建房屋是不需要繳納土地增值稅的，而合作建房建成后需要轉(zhuǎn)讓的，則需要繳納土地增值稅，可見代建的方式可降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，具體的，房地產(chǎn)企業(yè)可將符合代建房條件的建房按照“服務(wù)業(yè)――業(yè)”的方式繳納營業(yè)稅而避免后期繳納土地增值稅；二）分散收入。常見的辦法是將整個(gè)工程項(xiàng)目分解為多個(gè)小的工程，以及將某些項(xiàng)目從整個(gè)房地產(chǎn)工程中分離出來而達(dá)到無需繳納土地增值稅的目的。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)可通過推遲確認(rèn)時(shí)間的方式減小所得稅應(yīng)

繳金額，由于這種方法可將部分收入的納稅時(shí)間推遲到未來一年或幾年之內(nèi)，而貨幣具有時(shí)間價(jià)值，因而推遲確認(rèn)時(shí)間可減輕企業(yè)稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行所得稅籌劃時(shí)往往尤其注意臨近年終的收入確認(rèn)，因?yàn)檫@些交易更容易從時(shí)點(diǎn)上進(jìn)行控制，例如當(dāng)企業(yè)當(dāng)年收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于可扣除的項(xiàng)目時(shí)，可結(jié)合具體情況使預(yù)計(jì)下一年確認(rèn)的收入符合當(dāng)年確認(rèn)條件；另外，還可通過對(duì)廣告費(fèi)用進(jìn)行籌劃的方式降低房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅。根據(jù)稅法，房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)低于銷售收入15%的部分將被扣除，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中應(yīng)注意這一準(zhǔn)則而避免不必要的稅務(wù)開支。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要點(diǎn)

（一）依法納稅，合法籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升其依法納稅的意識(shí)，增強(qiáng)相關(guān)稅法知識(shí)，杜絕納稅中的違法行為，如偷稅、漏稅等。而是應(yīng)該用合法的手段進(jìn)行稅收籌劃，避免因違法造成的經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響。

（二）提升企業(yè)決策水平

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃歸根結(jié)底決定于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策，決策水平的高低，和決策規(guī)范性的高低直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)大小，因而要提升稅收籌劃水平，減少企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就要首先提升房地產(chǎn)企業(yè)決策水平和管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)決策者應(yīng)從企業(yè)戰(zhàn)略的角度，作出前瞻性的企業(yè)決策，從根本上降低企業(yè)稅負(fù)，而不是單純用技術(shù)性和補(bǔ)漏性的措施來進(jìn)行稅收籌劃。

（三）強(qiáng)調(diào)企業(yè)價(jià)值最大化

對(duì)于單個(gè)的工程項(xiàng)目來說，房地產(chǎn)企業(yè)最終追求的是利潤最大化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長期經(jīng)營來說，房地產(chǎn)企業(yè)的最終目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康、可持續(xù)的發(fā)展，以獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益，可見稅負(fù)最小化并不是房地產(chǎn)企業(yè)的最終目標(biāo)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的一切稅收籌劃手段都不應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及長期發(fā)展的需要相矛盾。

四、總結(jié)

由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益激烈的市場競爭，只有合理控制經(jīng)營成本才能提升自身競爭力，稅收籌劃是降低企業(yè)稅務(wù)成本的有效措施，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分認(rèn)識(shí)稅收籌劃重要性的前提下，通過合法手段來降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

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