房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前景精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前景范文

關(guān)鍵詞：業(yè)務(wù)傭金 管理理念 拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域

自1993年7月國(guó)家建設(shè)部、人事部認(rèn)定第一批房地產(chǎn)估價(jià)師至今已有二十年了，在這二十年中，有很多公司的規(guī)模從幾個(gè)人發(fā)展到幾百人的大型綜合評(píng)估公司，也有一些公司苦撐幾年后自然消失或轉(zhuǎn)手易人。

進(jìn)入2000年以來(lái)，一些原為國(guó)有體制的評(píng)估公司逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樗接衅髽I(yè)，由于成立評(píng)估公司門檻不高，大批的民營(yíng)評(píng)估公司紛紛成立，評(píng)估業(yè)務(wù)從原來(lái)的客戶找上門變成了客戶坐等評(píng)估業(yè)務(wù)員上門服務(wù)，一時(shí)間，業(yè)務(wù)傭金承諾滿天飛，那時(shí)的一套普通住宅評(píng)估收費(fèi)達(dá)2000元/份，而其中的業(yè)務(wù)傭金高達(dá)70%左右，也就是說(shuō)，一份評(píng)估報(bào)告的收費(fèi)中公司凈收入僅為20%左右，公司收入少，限制了公司的發(fā)展。2005年，為了杜絕業(yè)務(wù)傭金，有公司推出普通住宅500元/份的評(píng)估報(bào)告，不再給業(yè)務(wù)傭金，一時(shí)間，評(píng)估報(bào)告收費(fèi)成了業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，一些靠業(yè)務(wù)傭金拉客戶的小公司，由于其品牌與聲譽(yù)難與大公司相比，業(yè)務(wù)難以再繼，只能苦苦支撐，能支撐下來(lái)的也只是維持正常經(jīng)營(yíng)。收入低，沒(méi)有實(shí)力引進(jìn)人才，無(wú)法對(duì)公司進(jìn)行現(xiàn)代化管理，而杜絕業(yè)務(wù)傭金的公司由于公司收入大幅度提高，有資金用來(lái)改善公司內(nèi)部管理機(jī)制，另一方面引進(jìn)人才，采用評(píng)估數(shù)據(jù)系統(tǒng)化建設(shè)，品牌和聲譽(yù)逐漸提升，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的評(píng)估行業(yè)，就造成了強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱的局面。

隨著評(píng)估公司的發(fā)展，一些評(píng)估公司從加強(qiáng)公司服務(wù)意識(shí)入手，爭(zhēng)取客戶，樹(shù)立口碑，走品牌路線，擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展。他們大量引進(jìn)管理與專業(yè)技術(shù)人才，加強(qiáng)對(duì)公司員工培訓(xùn)，從細(xì)節(jié)入手，提出 “做足功課”、“細(xì)節(jié)決定成敗”等。記得某公司一估價(jià)師接到一個(gè)東莞土地的評(píng)估業(yè)務(wù)，要求查勘后第二天出評(píng)估報(bào)告，估價(jià)師在接到任務(wù)后，第一時(shí)間查閱了土地的相關(guān)資料及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)土地政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)水平，由于準(zhǔn)備得充分，現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)便節(jié)約了許多時(shí)間，本著客戶第一的公司規(guī)定，查勘回來(lái)后加班加點(diǎn)到凌晨二點(diǎn)，第二天提交給公司技術(shù)審核，下午便提交了報(bào)告，此舉不但贏得了客戶的好評(píng)，在隨后的日子，該客戶成了公司的長(zhǎng)期客戶，并為公司介紹的新客戶，無(wú)形中為公司做了免費(fèi)宣傳。

評(píng)估公司的業(yè)務(wù)中銀行業(yè)務(wù)占比重較大，有些人為了想多貸款或騙貸，與中介公司合作，采用瞞報(bào)虛報(bào)成交價(jià)和實(shí)際租金的手段，更有甚者，采用偷梁換柱的手段瞞騙查勘估價(jià)師。例如在抵押貸款評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象是某花園小區(qū)的臨街底商（查勘時(shí)領(lǐng)勘人故意托辭房地產(chǎn)證復(fù)印件未帶在身上），查勘時(shí)估價(jià)師被領(lǐng)到一處商業(yè)氛圍較濃厚的街道旁的商鋪查勘，估價(jià)師很認(rèn)真地調(diào)查了周邊商鋪的租金與售價(jià)情況，認(rèn)為該鋪能達(dá)到客戶的貸款要求。過(guò)了幾天，客戶要求出具報(bào)告，估價(jià)師讓其提供房地產(chǎn)證，待估價(jià)師仔細(xì)核查房地產(chǎn)證及對(duì)當(dāng)時(shí)查勘時(shí)記憶中商鋪的鋪號(hào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，委估物業(yè)與查勘物業(yè)是不同一處物業(yè)，委估物業(yè)的市場(chǎng)成交價(jià)在12000元/平方米，而查勘物業(yè)的市場(chǎng)成交價(jià)在38000元/平方米，差別非常大。假如估價(jià)師查勘時(shí)未仔細(xì)核對(duì)鋪號(hào)，沒(méi)注重細(xì)節(jié)，若按38000元/平方米的估價(jià)出具報(bào)告的話，給銀行造成的損失可以用金錢來(lái)衡量，但對(duì)公司造成的名譽(yù)損失是無(wú)可估量的。所以，注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗，公司理念若能深入到每個(gè)員工的心中，管理到位，公司不愁發(fā)展。

管理是手段，但業(yè)務(wù)仍是公司發(fā)展的硬道理。銀行評(píng)估業(yè)務(wù)雖然多，但分羹的也多，為了爭(zhēng)搶業(yè)務(wù)，各公司打起了價(jià)格戰(zhàn)，同時(shí)，也有公司另辟奇徑，開(kāi)展房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)。有一信托客戶意欲在某城市開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，委托筆者所在公司對(duì)該城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)研并針對(duì)某項(xiàng)土地進(jìn)行價(jià)值分析，項(xiàng)目任務(wù)重，但時(shí)間急，我們一到該城市，土地現(xiàn)場(chǎng)查勘完成后，就開(kāi)始對(duì)這個(gè)土地總面積有8，034平方公里的城市開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)研前就預(yù)備好第二天需要調(diào)查的樓盤名單及路線，白天到每個(gè)在售樓盤市場(chǎng)調(diào)查，晚上回到住處就整理白天市場(chǎng)調(diào)查的資料及預(yù)備第二天的需調(diào)查的樓盤及行走路線，三天時(shí)間就跑了大小樓盤近三十處，除完成全市住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查工作外，還完成了全市商業(yè)圈市場(chǎng)調(diào)查，在規(guī)定的時(shí)間里完成了委托任務(wù)，客戶對(duì)我們出具的成果十分滿意，并根據(jù)報(bào)告中該市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景及建議，成功拿下了那塊土地，進(jìn)駐了該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，取得非常好的效益。

房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展總體來(lái)說(shuō)已經(jīng)有二十年了，這在二十年中，每個(gè)公司或多或少都已經(jīng)儲(chǔ)存了大量的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，筆者從一個(gè)估價(jià)師的角度來(lái)看，評(píng)估公司的發(fā)展良好的因素眾多，但以下幾個(gè)方面眾多因素中需優(yōu)先考慮的：

1.杜絕回扣，健康行業(yè)形象

“回扣”不利于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)自身的發(fā)展。如果房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)“回扣”盛行，互相攀比，導(dǎo)致回扣比例越來(lái)越高，這樣就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的收入越來(lái)越少，房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)減低，不能吸引到優(yōu)秀人才，導(dǎo)致某些估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，不能為客戶提供公正、獨(dú)立的評(píng)估服務(wù)，也導(dǎo)致對(duì)該行業(yè)的信譽(yù)的懷疑，損害房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的形象，從而，嚴(yán)重?fù)p害該行業(yè)的健康發(fā)展。

2.向管理要效益，走專業(yè)化、品牌化道路

公司內(nèi)部完善管理制度，引進(jìn)管理及專業(yè)化人才，加強(qiáng)估價(jià)師隊(duì)伍培訓(xùn)，提高素質(zhì)教育，從細(xì)節(jié)做起，用專業(yè)技術(shù)來(lái)服務(wù)客戶。

3.開(kāi)拓并壯大新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域―房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)

在銀行、法院、拆遷等行業(yè)的評(píng)估業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)情形下，另辟捷徑，開(kāi)展房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)階段來(lái)看，從土地尚未獲取到土地取得這個(gè)階段，房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)的角色非常重要，這個(gè)階段，可以幫助企業(yè)是否拿地、以什么價(jià)位拿地、可以開(kāi)發(fā)什么類型的產(chǎn)品等提供咨詢幫助，土地取得之后，咨詢顧問(wèn)可以提供可行性研究、市場(chǎng)調(diào)研、策劃、開(kāi)發(fā)貸款等類型的研究，幫助企業(yè)進(jìn)行決策，土地建成完工時(shí)，還可提供價(jià)格定位、按揭分析、項(xiàng)目銷售方案、商業(yè)項(xiàng)目租金方案及出售方案等方面的咨詢顧問(wèn)工作，因此，房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)可開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型具有連續(xù)性、多樣性的特點(diǎn)。

其次，政府在土地出讓、區(qū)域房地產(chǎn)規(guī)劃、房地產(chǎn)研究等方面，也需要專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)工作不僅僅局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其業(yè)務(wù)來(lái)源廣泛，品種多。

第2篇：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前景范文

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，商品房不僅是城市居民生活的必需品，更成為部分人投資的工具。針對(duì)我國(guó)越來(lái)越突出、越來(lái)越嚴(yán)重的房地產(chǎn)熱現(xiàn)象，必須找出我國(guó)房地產(chǎn)稅稅收制度存在的問(wèn)題，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革和完善，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。本文通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅改革存在的問(wèn)題分析，提出了未來(lái)房產(chǎn)稅改革方向的幾點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】

房產(chǎn)稅；改革

分析近兩年房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地的改革試點(diǎn)效果，可以看出房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)抑制投資投機(jī)、增加地方財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配等方面起到了一定的積極作用，但同時(shí)我們也從中看到了目前我國(guó)房產(chǎn)稅改革仍存在一些尚未完善的問(wèn)題。

1.房產(chǎn)稅改革存在的問(wèn)題

1.1缺乏法律規(guī)章制度

目前征收房產(chǎn)稅的政策意圖、標(biāo)準(zhǔn)都不明確，2011年重慶和上海兩地試點(diǎn)的直接依據(jù)只是當(dāng)?shù)卣囊?guī)章制度。房產(chǎn)納稅人如果不繳稅，稅務(wù)部門也無(wú)法對(duì)其實(shí)行強(qiáng)制措施。一是征稅行為從法理上站不住腳，二是《征管法》并未賦予稅務(wù)部門對(duì)自然人納稅人采取強(qiáng)制措施的權(quán)利。

1.2計(jì)稅依據(jù)不盡合理

目前重慶、上海應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值均為房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，實(shí)質(zhì)上，按照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納稅款的方法已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化需要，特別是在稅負(fù)負(fù)擔(dān)水平上，一些成立時(shí)間較長(zhǎng)的企業(yè)的房屋的歷史原值已經(jīng)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值，采取目前的計(jì)征方法的合理性是值得商討的。如果房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)能逐漸使用“評(píng)估價(jià)值”代替“交易價(jià)格”，效果會(huì)更加明顯，但是目前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)仍大片空白。

1.3沒(méi)有涉及關(guān)于土地出讓環(huán)節(jié)的條款

新房產(chǎn)稅沒(méi)有涉及任何關(guān)于土地出讓環(huán)節(jié)的條款，沒(méi)有改變土地出讓的成本結(jié)構(gòu)，也就不能對(duì)土地出讓的成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。既沒(méi)有能改變政府對(duì)土地出供給的決策，又沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變地產(chǎn)商對(duì)土地資源的需求。

1.4缺乏專業(yè)的信息管理系統(tǒng)

上海、重慶的房產(chǎn)稅除實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則等尚存爭(zhēng)議外，個(gè)人住房信息不透明、不聯(lián)網(wǎng)也是房產(chǎn)稅全面推開(kāi)的一大障礙。支撐房產(chǎn)稅改革的重要前提是“公開(kāi)透明的社會(huì)信息”，然而目前全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的住房檔案信息管理系統(tǒng)、個(gè)人收入誠(chéng)信系統(tǒng)等房產(chǎn)稅的征收基礎(chǔ)欠缺，缺乏全國(guó)或是地方省市一級(jí)的住房信息系統(tǒng)。

2.房產(chǎn)稅改革趨勢(shì)

針對(duì)目前我國(guó)房產(chǎn)稅仍然存在的問(wèn)題，在結(jié)合上海、重慶的房產(chǎn)稅改革試行效果以及業(yè)內(nèi)外學(xué)者提出的觀點(diǎn)，就我國(guó)房產(chǎn)稅改革的發(fā)展前景和趨勢(shì)給出如下幾點(diǎn)建議：

2.1 建立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

完善房產(chǎn)稅的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是把計(jì)稅依據(jù)從交易價(jià)改為評(píng)估價(jià)，而如何對(duì)存量房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與評(píng)估是一個(gè)難題。如今的城市房屋，品類繁多身份負(fù)責(zé)。有政府免費(fèi)或者極其廉價(jià)劃撥土地建的各類福利房，有拆遷安置房，有歷史上民眾“征了國(guó)家的地”在上面蓋并且?guī)状寺聯(lián)Q代的棚戶房，有大量新時(shí)期以來(lái)在農(nóng)村集體土地上蓋的小房權(quán)房，還有一部分是土地招拍掛以后通過(guò)有償出讓七十年或四五十年土地使用權(quán)蓋的商品房。所以，要加快房地產(chǎn)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，以此可以將一個(gè)征收區(qū)域劃分為若干個(gè)片區(qū)，每年對(duì)其中一個(gè)或幾個(gè)片區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估調(diào)整，為以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)打下基礎(chǔ)。同時(shí)建議房地產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)為政府機(jī)構(gòu)或非盈利組織，以保證評(píng)估結(jié)果的可靠性，為房產(chǎn)稅的征收提供技術(shù)上的可能。

2.2 建立健全房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)

建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)是征收房地產(chǎn)保有稅的基礎(chǔ)。協(xié)調(diào)各方利益，以城市住房信息為重點(diǎn)，以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級(jí)住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫(kù)，并使之成為一個(gè)具有準(zhǔn)確、完整、透明的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，全面掌握一個(gè)家庭和個(gè)人在全國(guó)范圍內(nèi)擁有的房地產(chǎn)情況，包括不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、價(jià)值、性質(zhì)等詳細(xì)信息，通過(guò)充分利用社會(huì)資源建立信息共享，最終達(dá)到通過(guò)該系統(tǒng)集合分析相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，自動(dòng)產(chǎn)生房地產(chǎn)的評(píng)估、并自動(dòng)打印稅票。同時(shí)可以通過(guò)該系統(tǒng)公開(kāi)透明房產(chǎn)稅的用途，以確保房產(chǎn)稅“取之于民，用之于民”，保證稅收所得用于公共品和公共服務(wù)的提供。此外，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，可以達(dá)到約束房地產(chǎn)的投機(jī)行為和抑制異地炒房。同時(shí)全國(guó)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)表面了國(guó)家征稅房產(chǎn)稅的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，削減了投機(jī)者逃避房產(chǎn)稅的可能。同時(shí)為在全國(guó)內(nèi)推開(kāi)房產(chǎn)稅改革打下基礎(chǔ)。

2.3 建立房地產(chǎn)申報(bào)制度

擁有房地產(chǎn)的單位和個(gè)人必須于取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)之日起30日內(nèi)向稅務(wù)主管機(jī)關(guān)申報(bào)該項(xiàng)房產(chǎn)的價(jià)值。稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以通過(guò)房地產(chǎn)登記部門取得相關(guān)資料，然后直接向房地產(chǎn)所有人郵寄“房地產(chǎn)申報(bào)表”，房地產(chǎn)所有人或其人必須于收到改申報(bào)表之日起10日內(nèi)填寫申報(bào)表并送還稅務(wù)主管部門。

2.4 增加保有環(huán)節(jié)的稅收征收范圍

房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收將肯定會(huì)繼續(xù)增加試點(diǎn)城市，探討更多的模式和經(jīng)驗(yàn)。制定房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策，明確征稅對(duì)象，從房屋價(jià)格、面積、戶型等方面進(jìn)行細(xì)分，制定詳細(xì)征稅方案，增加房屋持有成本，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求

參考文獻(xiàn)：

[1]王雙彥.2012年注冊(cè)會(huì)計(jì)師（CPA）全國(guó)統(tǒng)一考試應(yīng)試指導(dǎo)：稅法[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2012：116-129.

第3篇：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前景范文

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 成本模式

在近年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值不斷攀升的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)疑具有重大的利好影響。但是公允價(jià)值計(jì)量目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會(huì)形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對(duì)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行改進(jìn)推廣，成為理論界和實(shí)務(wù)界共同研究的問(wèn)題。

一、投資性房地產(chǎn)及其會(huì)計(jì)問(wèn)題

（一）投資性房地產(chǎn)的種類

已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

1、歷史成本模式

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價(jià)值模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、公允價(jià)值模式

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（三）兩種模式下對(duì)企業(yè)的不同影響

1、成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響

歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的有利影響，首先，采用歷史成本模式計(jì)量能使企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進(jìn)行利潤(rùn)操縱；其次，歷史成本計(jì)量模式會(huì)使稅賦減少。

歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的不利影響。第一，采用歷史成本計(jì)量不能如實(shí)反映企業(yè)的真實(shí)情況；第二，企業(yè)采用成本模式計(jì)量會(huì)影響投資者的利益。

2、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響

以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的有利影響。首先，能增強(qiáng)企業(yè)融資能力，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇應(yīng)用能提高企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。再次，能大大提高企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)，扭虧為盈。企業(yè)在公允價(jià)值模式下，不計(jì)提折舊或攤銷，會(huì)使得費(fèi)用減少，利潤(rùn)增加。

以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的不利影響。第一，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，成本過(guò)高。第二，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量將影響公司的分紅政策的制定。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

我國(guó)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式現(xiàn)狀分析

1、后續(xù)計(jì)量在上市公司的執(zhí)行情況分析

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在24家滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量的卻寥寥無(wú)幾。從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法來(lái)看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。

2、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后續(xù)計(jì)量執(zhí)行情況

在后續(xù)計(jì)量?jī)煞N模式的優(yōu)先選擇方面，我國(guó)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異依然存在。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《IAS40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，只有當(dāng)主體無(wú)法在持續(xù)基礎(chǔ)上對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行可靠確定時(shí)才采用成本模式。這是與我國(guó)目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在后續(xù)計(jì)量方面最顯著的差異。

無(wú)論是我國(guó)所規(guī)定的公允價(jià)值的確定方法，還是FASB 在《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告第157 號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》中所構(gòu)建的“公允價(jià)值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說(shuō)，公允價(jià)值的取得，首選的是活躍的公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)，如果在目前的市場(chǎng)條件下，公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)不易取得，公允價(jià)值的確定則往往要通過(guò)專業(yè)評(píng)估人士的估價(jià)。而我國(guó)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式還不夠完善，存在較多問(wèn)題。

3、我國(guó)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀

與我國(guó)原準(zhǔn)則體系中歷史成本計(jì)量占主導(dǎo)地位相比，新準(zhǔn)則體系引入了公允價(jià)值模式，《企業(yè)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn)，即允許采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，必然對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量方式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響。通過(guò)對(duì)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量的卻寥寥無(wú)幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價(jià)值計(jì)量的條件較嚴(yán)格；其次，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下使得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。第三，公允價(jià)值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。

基于以上的理由，上市公司可能出于穩(wěn)健的考慮而放棄采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。而這樣的結(jié)果顯然與準(zhǔn)則制定的初衷相違背，要使這種狀況得以改變，就必須對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行改進(jìn)。

三、我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)踐中公允價(jià)值的應(yīng)用展望

對(duì)于企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的前景，我認(rèn)為是十分樂(lè)觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)不但不復(fù)2007年“井噴”之漲勢(shì)，還陷入了近年來(lái)少有的“寒冬”，但是采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的必然要求。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式是提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求，符合投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)和本質(zhì)，也體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)和估值技術(shù)發(fā)展的結(jié)果。因此我國(guó)要進(jìn)一步完善與國(guó)際趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，就必然要推廣和鼓勵(lì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

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第4篇：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前景范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 工學(xué)結(jié)合 三雙 人才培養(yǎng)模式 創(chuàng)新

中圖分類號(hào):G712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)05-124-02

教育部教高[2006]16號(hào)《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》中指出要大力推行工學(xué)結(jié)合,突出實(shí)踐能力培養(yǎng),改革人才培養(yǎng)模式。要積極推行與生產(chǎn)勞動(dòng)和社會(huì)實(shí)踐相結(jié)合的學(xué)習(xí)模式,把工學(xué)結(jié)合作為高等職業(yè)教育人才培養(yǎng)模式改革的重要切入點(diǎn),帶動(dòng)專業(yè)調(diào)整與建設(shè),引導(dǎo)課程設(shè)置、教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法改革。筆者結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)的實(shí)際,從微觀層面上探討工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的具體實(shí)施路徑。

一、高職工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的內(nèi)涵

所謂“高職工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)”模式,是指高職院校和行業(yè)企業(yè)針對(duì)社會(huì)和市場(chǎng)需求,共同制定專業(yè)人才培養(yǎng)方案,并在師資、技術(shù)、場(chǎng)地等方面合作,通過(guò)采取靈活的教學(xué)形式和時(shí)間、工學(xué)交替的方式,將學(xué)生的基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)和技能訓(xùn)練與參加實(shí)際工作結(jié)合起來(lái),并接受一定的職業(yè)訓(xùn)練,取得一定的工作經(jīng)歷,適應(yīng)職業(yè)環(huán)境,為今后的職業(yè)生涯發(fā)展奠定一定基礎(chǔ)的一種人才培養(yǎng)模式。其特點(diǎn)是崗位針對(duì)性強(qiáng),在專業(yè)建設(shè)、教學(xué)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、課程改革和實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)基地建設(shè)等方面結(jié)合的廣度和深度較強(qiáng)。工學(xué)結(jié)合的本質(zhì)是教育教學(xué)通過(guò)企業(yè)與社會(huì)需求緊密結(jié)合,高職院校要按照企業(yè)需要開(kāi)展企業(yè)員工的職業(yè)培訓(xùn),與企業(yè)合作開(kāi)展應(yīng)用研究和技術(shù)開(kāi)發(fā),使企業(yè)在分享學(xué)校資源優(yōu)勢(shì)的同時(shí),參與學(xué)校的改革與發(fā)展,參與專業(yè)建設(shè)、課程改革,使學(xué)校在產(chǎn)學(xué)合作中創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式。

二、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)高素質(zhì)技能型專門人才的社會(huì)需求

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代末開(kāi)始興起,經(jīng)過(guò)近20年的高速發(fā)展,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入水平的提高、城市化進(jìn)程的加快以及改善性住房市場(chǎng)需求的增加,房地產(chǎn)需求總量不斷攀升,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,拉動(dòng)了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)專業(yè)技能人才的需求。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從業(yè)人數(shù)呈逐年上升趨勢(shì),截止2007年底,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從業(yè)人數(shù)達(dá)到170多萬(wàn)人;房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)企業(yè)近6萬(wàn)家,從業(yè)人員超過(guò)100萬(wàn)人,加上房地產(chǎn)策劃咨詢、市場(chǎng)調(diào)研從業(yè)人員,已經(jīng)超過(guò)300萬(wàn)人。

房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)是人才密集型企業(yè),普遍面臨著人才培養(yǎng)的困境。更由于行業(yè)增長(zhǎng)過(guò)快卻沒(méi)有人才儲(chǔ)備,致使有限的房地產(chǎn)中介服務(wù)人才流動(dòng)頻繁,跳槽不斷。如何做好房地產(chǎn)中介服務(wù)人才的培養(yǎng)、選拔與儲(chǔ)備,如何提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)能力與職業(yè)境界,塑造新時(shí)期的房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)人,已成為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)必須面對(duì)與解決的重要課題。隨著改革的不斷深入及產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的逐步成熟與競(jìng)爭(zhēng)加劇,人才問(wèn)題已越來(lái)越成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn),成為制約產(chǎn)業(yè)升級(jí)與管理創(chuàng)新的重要因素之一。我們針對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)人才的社會(huì)需求情況進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查,大體情況如下:

1.房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員總體需求量大且增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。這有兩方面原因:一方面,我國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近年來(lái)一直保持年平均9%以上的增長(zhǎng)速度,固定資產(chǎn)投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力之一,房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一,其發(fā)展對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起著至關(guān)重要的作用,而每一項(xiàng)投資經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開(kāi)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的參與,因此整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人員提供了廣闊的就業(yè)市場(chǎng),并且隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng),從業(yè)人員的需求量有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。另一方面,由于全國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)逐步開(kāi)放和規(guī)范,一系列相關(guān)政策相繼出臺(tái),各地的不同體制的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司、房地產(chǎn)估價(jià)咨詢公司、土地估價(jià)公司、資產(chǎn)評(píng)估公司等紛紛成立,增加了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)從業(yè)人員的總量需求。

2.房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)要求有所提高。無(wú)論是知識(shí)、技術(shù)、服務(wù)質(zhì)量,還是管理、效益的競(jìng)爭(zhēng),歸根結(jié)底都是人才的競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)對(duì)專業(yè)人才的需求特點(diǎn)是:(1)低素質(zhì)的人員供大于求,真正高素質(zhì)人才卻十分有限。所謂的“高素質(zhì)”,既包括專業(yè)素質(zhì)如扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、嫻熟的專業(yè)技能,又包括基本綜合素質(zhì)如道德素質(zhì)、心理素質(zhì)、交際能力、表達(dá)能力、自學(xué)能力和生活處世能力。(2)“專業(yè)復(fù)合型”人才稀缺。所謂“專業(yè)復(fù)合型”人才就是指既懂經(jīng)紀(jì)又懂估價(jià)、策劃,既懂專業(yè)又懂管理,既懂經(jīng)營(yíng)與估價(jià)又懂經(jīng)濟(jì)和相關(guān)法律法規(guī),既能搞房地產(chǎn)估價(jià)又能搞土地估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估等。隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的不斷發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)要求越來(lái)越高。

3.企業(yè)需求的從業(yè)人員的從業(yè)范圍和就業(yè)崗位廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng),但單個(gè)企業(yè)需求數(shù)量少。房地產(chǎn)評(píng)估咨詢公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司等房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)生提供的崗位主要是從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、策劃、經(jīng)紀(jì)、銷售、估價(jià)等工作,一般從市場(chǎng)調(diào)研、現(xiàn)場(chǎng)勘查、起草部分文案等基本工作開(kāi)始做起。但由于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)工作性質(zhì)決定了單個(gè)企業(yè)對(duì)人才的需求數(shù)量有限,不像工業(yè)企業(yè)對(duì)人才的需求。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

我們?cè)谌瞬排囵B(yǎng)的實(shí)踐中,注重與行業(yè)企業(yè)的合作,并實(shí)行多層次的雙向融合,形成了“雙環(huán)境、雙師資、雙證書”三雙工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式。通過(guò)專業(yè)與行業(yè)企業(yè)的結(jié)合,為工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式搭建了平臺(tái)。我們將學(xué)校和企業(yè)兩個(gè)育人環(huán)境相結(jié)合,加強(qiáng)了校企合作、產(chǎn)學(xué)結(jié)合,適時(shí)把課堂搬進(jìn)售樓中心、評(píng)估部、部,搬到工作現(xiàn)場(chǎng),構(gòu)建學(xué)校和企業(yè)共同培養(yǎng)學(xué)生職業(yè)素養(yǎng)的“雙環(huán)境”。學(xué)生到房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)估價(jià)公司等用人單位頂崗實(shí)習(xí),最少為六個(gè)月。在頂崗實(shí)習(xí)期間,校企共同設(shè)計(jì)方案,結(jié)合崗位和職業(yè)資格要求,設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容,讓學(xué)生在工作中學(xué)習(xí),充分利用企業(yè)真實(shí)環(huán)境,校企共同實(shí)施教學(xué)。同時(shí)我們充分利用老區(qū)的人文資源優(yōu)勢(shì),將老區(qū)精神融入學(xué)生的德育工作之中,將老區(qū)文化、企業(yè)文化與校園文化融合,構(gòu)成培養(yǎng)學(xué)生人文素養(yǎng)“雙環(huán)境”,為全面提高學(xué)生綜合素質(zhì)創(chuàng)造了條件。學(xué)院充分利用專任教師和兼職教師(企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員組成)來(lái)培養(yǎng)學(xué)生。努力提高專任教師“雙師”素質(zhì),聘請(qǐng)房地產(chǎn)策劃師、估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人士執(zhí)教,初步形成了“雙師”結(jié)構(gòu)合理的師資隊(duì)伍。雙師執(zhí)教,共同育人。實(shí)行畢業(yè)證書與職業(yè)資格證書相結(jié)合的“雙證書”制度,實(shí)施對(duì)證施教、對(duì)崗施教,真正做到雙證融通。推行“三雙”工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式,提高了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的人才培養(yǎng)質(zhì)量,學(xué)生職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)技能得到全面提升。

四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)三雙工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的實(shí)施路徑選擇

1.準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)方向,明確培養(yǎng)目標(biāo)和規(guī)格。構(gòu)建高職教育的工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式,應(yīng)該以高職教育的培養(yǎng)目標(biāo)為指向,以培養(yǎng)高素質(zhì)技能型人才為根本任務(wù),以適應(yīng)社會(huì)需要和人的發(fā)展需要為目標(biāo)、以培養(yǎng)高素質(zhì)和技術(shù)應(yīng)用能力為主線設(shè)計(jì)學(xué)生的知識(shí)、能力、素質(zhì)結(jié)構(gòu)和專業(yè)人才培養(yǎng)方案,在人才培養(yǎng)中始終堅(jiān)持培養(yǎng)目標(biāo)與培養(yǎng)模式的統(tǒng)一。在專業(yè)人才培養(yǎng)方案制定中,有學(xué)校專業(yè)教師和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員組成團(tuán)隊(duì),以企業(yè)人員為主,開(kāi)展專題調(diào)研。在專題調(diào)研的基礎(chǔ)上共同進(jìn)行崗位能力分解,明確房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)對(duì)應(yīng)的崗位和崗位群,對(duì)應(yīng)的基本崗位能力,崗位核心能力,從而科學(xué)界定人才培養(yǎng)目標(biāo)和培養(yǎng)方向。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的崗位需求,學(xué)生未來(lái)的就業(yè)崗位是房地產(chǎn)售樓員、產(chǎn)權(quán)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理、房地產(chǎn)估價(jià)員、房地產(chǎn)市調(diào)員、房地產(chǎn)策劃員等,我們認(rèn)為該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是掌握建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、策劃、經(jīng)紀(jì)與估價(jià)的基本理論和方法,具有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、策劃等基本技能,能從事土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)策劃與咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、產(chǎn)權(quán)登記等高素質(zhì)技能型房地產(chǎn)專業(yè)人才。

人才培養(yǎng)規(guī)格為:(1)知識(shí)結(jié)構(gòu)要求:一是掌握實(shí)用英語(yǔ)基礎(chǔ)知識(shí);二是掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)知識(shí);三是掌握房地產(chǎn)投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、估價(jià)相關(guān)知識(shí),經(jīng)紀(jì)、營(yíng)銷與策劃、金融、物業(yè)管理等基本知識(shí);四是熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、物業(yè)管理等方面的法律、法規(guī)、政策等;五是熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的理論與方法;土地估價(jià)的理論與方法;資產(chǎn)評(píng)估中的土地、房地產(chǎn)評(píng)估的理論與方法。(2)能力結(jié)構(gòu)要求:一是具有較強(qiáng)的市場(chǎng)調(diào)查研究、市場(chǎng)分析能力;二是具有較強(qiáng)的表達(dá)能力和獨(dú)立獲取知識(shí)、信息和處理信息的能力;三是具有良好交流和溝通能力及一定組織協(xié)調(diào)能力;四是具有房地產(chǎn)項(xiàng)目前期、營(yíng)銷、物業(yè)管理策劃能力;五是具有房地產(chǎn)銷售、簽約等能力;六是具有現(xiàn)場(chǎng)查看、業(yè)務(wù)洽談等處理事務(wù)的能力;七是具有起草房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、可研報(bào)告的能力;八是能熟練使用計(jì)算機(jī)辦公軟件和相關(guān)辦公設(shè)備。(3)素質(zhì)結(jié)構(gòu)要求:一是具有良好的思想品德、行為規(guī)范和職業(yè)道德;二是具有良好的人文素養(yǎng)和身體、心理素質(zhì);三是具有勇于創(chuàng)新、艱苦創(chuàng)業(yè)、愛(ài)崗敬業(yè)的精神;四是具有一定團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神;五是具有較強(qiáng)的繼續(xù)學(xué)習(xí)能力和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力。

2.構(gòu)建工學(xué)結(jié)合,基于房地產(chǎn)中介服務(wù)工作過(guò)程系統(tǒng)化的課程體系。積極與行業(yè)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)課程,根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)技術(shù)領(lǐng)域和職業(yè)崗位(群)的任職要求,參照職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn),從職業(yè)分析入手進(jìn)行職業(yè)描述,對(duì)房地產(chǎn)職業(yè)崗位(群)的職責(zé)和任務(wù)加以界定,然后對(duì)其典型工作任務(wù)進(jìn)行分析,確認(rèn)完成該具體工作任務(wù)應(yīng)掌握的技能和應(yīng)具備的能力,分析、歸納、總結(jié)形成不同的行動(dòng)領(lǐng)域,再經(jīng)過(guò)科學(xué)的分析和教學(xué)過(guò)程開(kāi)發(fā),實(shí)現(xiàn)行動(dòng)領(lǐng)域到學(xué)習(xí)領(lǐng)域(課程)的轉(zhuǎn)化,構(gòu)成專業(yè)課程體系,使課程體系更加貼近工作實(shí)際和職業(yè)成長(zhǎng)規(guī)律。在工作任務(wù)和行動(dòng)過(guò)程背景下,開(kāi)發(fā)以企業(yè)工作過(guò)程為學(xué)習(xí)領(lǐng)域(課程)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)的教學(xué)內(nèi)容,將學(xué)習(xí)領(lǐng)域(課程)中的目標(biāo)和內(nèi)容,進(jìn)行教學(xué)論和方法論的轉(zhuǎn)換,構(gòu)成學(xué)習(xí)領(lǐng)域(課程)內(nèi)的小型主題學(xué)習(xí)單元,設(shè)計(jì)出學(xué)習(xí)領(lǐng)域(課程)的學(xué)習(xí)情境,實(shí)現(xiàn)學(xué)習(xí)領(lǐng)域(課程)的系統(tǒng)化和具體化。我們構(gòu)建了基于房地產(chǎn)中介服務(wù)工作過(guò)程的學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系。

3.實(shí)施教學(xué)做合一的教學(xué)模式。我們以提高教學(xué)質(zhì)量為目的,改革傳統(tǒng)的教學(xué)模式,大力推行以行動(dòng)導(dǎo)向?yàn)楹诵睦砟畹慕虒W(xué)模式。目前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)結(jié)合本專業(yè)特點(diǎn),采用了任務(wù)驅(qū)動(dòng)、工學(xué)交替、項(xiàng)目導(dǎo)向、頂崗實(shí)習(xí)等多種工學(xué)結(jié)合的教學(xué)模式。堅(jiān)持行動(dòng)導(dǎo)向,教學(xué)做合一,在做中學(xué),在做中教,取得了實(shí)效。在教學(xué)做合一的基礎(chǔ)上,探索具有專業(yè)特色的一體化教學(xué)法如“案例教學(xué)法”、“項(xiàng)目教學(xué)法”等,突出學(xué)生在教學(xué)活動(dòng)中的中心地位,通過(guò)學(xué)習(xí)任務(wù)與工作任務(wù)一致、學(xué)習(xí)環(huán)境與工作環(huán)境一致、學(xué)習(xí)過(guò)程與工作過(guò)程一致,采用“資訊、決策、計(jì)劃、實(shí)施、檢查、評(píng)價(jià)”為主的六步教學(xué)法,建立起學(xué)習(xí)與工作的直接聯(lián)系,提高學(xué)生的職業(yè)素質(zhì)和能力。如《房地產(chǎn)估價(jià)》課程的教學(xué)我們就是與估價(jià)企業(yè)合作,把真實(shí)的估價(jià)項(xiàng)目引入課堂或我們專業(yè)教師帶領(lǐng)學(xué)生走出去完成企業(yè)承接的估價(jià)業(yè)務(wù)。

4.打造具有雙師素質(zhì)、結(jié)構(gòu)合理的專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)。我們與行業(yè)企業(yè)合作,聘用行業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)策劃師、估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人擔(dān)任專業(yè)的兼職教師,同時(shí)讓校內(nèi)的專業(yè)教師走出去,在企業(yè)實(shí)踐鍛煉提高實(shí)踐能力,而且取得房地產(chǎn)估價(jià)師、策劃師、經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證,打造出具有雙師素質(zhì)、結(jié)構(gòu)合理的專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)。校內(nèi)專業(yè)教師應(yīng)積極開(kāi)展科研、生產(chǎn)工作,促進(jìn)課程教學(xué)改革。教師在努力搞好教學(xué)的同時(shí),不斷改善自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu),承擔(dān)縱向或橫向科研項(xiàng)目,從事房地產(chǎn)策劃、估價(jià)等項(xiàng)目,不斷積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),激勵(lì)教師增強(qiáng)科研和實(shí)操能力;兼職教師加強(qiáng)教育學(xué)、教育心理學(xué)等理論修養(yǎng),使專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)的教師真正具備“雙師型”教師素質(zhì),能以和藹可親的教學(xué)態(tài)度,激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情,引導(dǎo)學(xué)生積極進(jìn)取,使教和學(xué)有機(jī)地結(jié)合起來(lái),真正做到既“教書”又“育人”,以促進(jìn)教學(xué)質(zhì)量的進(jìn)一步提高。

5.建立具有生產(chǎn)性的校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地和具有教學(xué)功能的校外實(shí)訓(xùn)基地。我們?cè)谛?nèi)建立估價(jià)、策劃實(shí)訓(xùn)室,建設(shè)了可以共享查詢的教學(xué)案例資源庫(kù),在校內(nèi)可以完成企業(yè)承接的策劃、估價(jià)業(yè)務(wù)。與房地產(chǎn)策劃、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)企業(yè)建立產(chǎn)學(xué)合作教育基地,部分學(xué)習(xí)情境的學(xué)習(xí)在企業(yè)進(jìn)行。校內(nèi)專業(yè)教師和學(xué)生為企業(yè)服務(wù),培訓(xùn)企業(yè)員工;企業(yè)的房地產(chǎn)策劃師、估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)學(xué)生操作,實(shí)現(xiàn)人力資源共享和雙贏共進(jìn)。

6.結(jié)合行業(yè)企業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),建立完善的學(xué)習(xí)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。我們成立由學(xué)校專業(yè)教師和企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員組成的聯(lián)合教研室,根據(jù)企業(yè)職業(yè)崗位能力要求,制訂課程標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)評(píng)價(jià)引入教學(xué)評(píng)價(jià)中,對(duì)學(xué)生在企業(yè)的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié),實(shí)施員工式管理,探索學(xué)生實(shí)訓(xùn)與頂崗實(shí)習(xí)的新模式,負(fù)責(zé)專任教師到企業(yè)進(jìn)行頂崗實(shí)踐活動(dòng),以培養(yǎng)教師的“雙師”素質(zhì),同時(shí)對(duì)企業(yè)員工培訓(xùn)制定相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃。我們引進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)對(duì)工作質(zhì)量的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),建立了由企業(yè)估價(jià)師、策劃師、經(jīng)紀(jì)人和校內(nèi)專業(yè)教師組成考核小組,對(duì)學(xué)生的工作態(tài)度、技術(shù)能力、作業(yè)質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)價(jià),形成比較完善以過(guò)程考核為主的質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。

五、結(jié)束語(yǔ)

以工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式改革帶動(dòng)專業(yè)建設(shè)并引領(lǐng)課程改革,是國(guó)家示范性高職院校建設(shè)的重要內(nèi)容。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及各自院校的教學(xué)資源的地域性和差異性,探索符合各自院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)規(guī)律的工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式任重道遠(yuǎn),需要我們?cè)诓粩嗌罨膶I(yè)教育教學(xué)改革中深入實(shí)踐,相互交流,共同提高。

注:[本文系湖北省教育科學(xué)“十一五”規(guī)劃2007年度研究項(xiàng)目“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)人才培養(yǎng)模式創(chuàng)新研究與實(shí)踐”課題的階段性研究成果(項(xiàng)目編號(hào):2007B168)]

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第5篇：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前景范文

如果說(shuō)房地產(chǎn)信托有驚無(wú)險(xiǎn)地度過(guò)了2012年，那么2013年房地產(chǎn)信托將面臨更大考驗(yàn)——再迎兌付新高。由于房地產(chǎn)信托的平均期限為兩年左右，信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托2011年共新增余額為2558億元，其中，四個(gè)季度分別為545.2億元、1183億元、745.78億元、84.6億元，可推測(cè)2013年房地產(chǎn)信托兌付本息將達(dá)2800億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2012年的兌付本金金額1759億元。其中，2013年兌付頂峰在二季度出現(xiàn)，達(dá)1301億元。通過(guò)信托融資的中小房地產(chǎn)企業(yè)將不得不面對(duì)資金上的窘境，二季度迎新一波兌付潮。

有人說(shuō)房地產(chǎn)信托是房企的“救命稻草”，也有人說(shuō)房地產(chǎn)信托僅起到“備胎”的作用。但無(wú)論如何，在調(diào)控的背景下，銀行貸款的減少，確實(shí)讓這兩年的房地產(chǎn)信托“火”了一把。然而，經(jīng)過(guò)2010年和2011年的爆發(fā)式增長(zhǎng)后，2013年房地產(chǎn)信托迎來(lái)了集中兌付潮，兌付問(wèn)題成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年3月到6月，全國(guó)將有171款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期，涉及新華信托、昆侖信托、四川信托等49家信托公司。在眾多信托公司中，中融信托的兌付壓力是最大的，僅二季度即將到期的房地產(chǎn)信托總規(guī)模就達(dá)到64億，是行業(yè)平均值的兩倍。到期項(xiàng)目共有13款，主要集中在二三線城市。其中，4月到期規(guī)模最大，中融信托當(dāng)月僅兌付信托本金將達(dá)27億元。

只是第二季度，到期的項(xiàng)目就有13款之多，總規(guī)模更是達(dá)到驚人的64億，相當(dāng)于平均每周1款房地產(chǎn)信托到期，平均每月到期規(guī)模超過(guò)了20億元。此時(shí)此刻，中融信托正面臨兌付的“火山口”。一旦地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，信托公司負(fù)有擔(dān)保責(zé)任，剛性兌付或成為中融無(wú)法承受之重。經(jīng)緯紡機(jī)作為中融信托第一大股東，全年凈利潤(rùn)的80%以上都由中融貢獻(xiàn)。2013年的兌付潮，中融信托固然將面臨巨大的考驗(yàn)，可經(jīng)緯紡機(jī)又何嘗不是呢？

經(jīng)緯紡織機(jī)械股份有限公司是中國(guó)唯一的棉紡織成套設(shè)備供應(yīng)商。公司的主要產(chǎn)品在中國(guó)紡機(jī)市場(chǎng)的占有率達(dá)到五成以上，經(jīng)營(yíng)規(guī)模和效益一直位于國(guó)內(nèi)同行業(yè)前茅。直到2006年，因受市場(chǎng)環(huán)境影響，經(jīng)緯紡機(jī)開(kāi)始走下坡路，業(yè)績(jī)連續(xù)4年呈逐年遞減之勢(shì)，進(jìn)入2009年更出現(xiàn)高達(dá)7889萬(wàn)元的虧損。2010年，經(jīng)緯紡機(jī)成功控股中融信托，隨即扭轉(zhuǎn)了虧損的局面。三年里，中融信托分別為經(jīng)緯紡機(jī)貢獻(xiàn)了1.38億、3.85億元和5.71億元的凈利潤(rùn)，占到經(jīng)緯紡機(jī)全年凈利潤(rùn)的比例分別為56.59%、78.53%和84.92%。

這么看來(lái)，經(jīng)緯紡機(jī)主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)疲軟的背后，中融信托成了它盈利狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)的助推器。而中融信托的“井噴”發(fā)展，依仗的又是近幾年房地產(chǎn)信托的火爆。追根溯源，房地產(chǎn)信托才是拴著經(jīng)緯、中融兩只螞蚱的那根救命稻草。說(shuō)到這，就不得不提一個(gè)細(xì)節(jié)。2011年有媒體報(bào)道《各地銀監(jiān)局緊急叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)》。這則消息對(duì)經(jīng)緯紡機(jī)的股價(jià)產(chǎn)生了殺傷力。

經(jīng)緯紡機(jī)5月17日股價(jià)由開(kāi)盤價(jià)15.48元一路下跌到收盤價(jià)14.18元，跌幅超過(guò)了9%。在買賣龍虎榜中，有3家機(jī)構(gòu)累計(jì)拋售經(jīng)緯紡機(jī)9628. 92萬(wàn)元，其中有一機(jī)構(gòu)甩賣超過(guò)8000萬(wàn)元。雖然因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)的辟謠，這件事并未引起軒然大波。但經(jīng)緯紡機(jī)與中融信托，“共生”還是“綁架”引起了我們的思考。小小風(fēng)波的背后是房地產(chǎn)信托的危機(jī)四伏。

盡管目前信托產(chǎn)品沒(méi)有被曝出兌付失敗，但房地產(chǎn)兌付風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng)，市場(chǎng)不乏房地產(chǎn)信托提前清盤的現(xiàn)象。在高風(fēng)險(xiǎn)情境下，對(duì)于投資者而言，提前清盤是保障了投資者利益。但對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，在發(fā)生融資方還款能力不足時(shí)，一旦沒(méi)找到接盤方，信托將面臨更加棘手的局面。中融信托青島凱悅項(xiàng)目的拍賣之所以吸引了眾多眼球，就是因?yàn)楹芏嗳藢⒋艘暈樾磐酗L(fēng)險(xiǎn)即將全面爆發(fā)的信號(hào)。下面我們先來(lái)盤點(diǎn)一下房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，信托公司在處置上都有哪些對(duì)策。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2012年以來(lái)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的單體兌付案例情況上看，目前信托業(yè)大致采用了四大措施化解房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)：

要求問(wèn)題公司提前兌付，如在山東信托黃金海岸項(xiàng)目中，因信托公司發(fā)現(xiàn)融資方存在信托資金挪用的問(wèn)題，要求提前兌付以防范風(fēng)險(xiǎn)；

以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式獲得項(xiàng)目展期，即尋找下家接盤，如綠城中國(guó)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給第三方金融資產(chǎn)管理公司；

融新還舊，發(fā)行新信托品種歸還舊信托資金，如發(fā)生在華能信托與中信信托之間的在星耀五洲項(xiàng)目上的資金接力；

資產(chǎn)拍賣，如中融信托青島凱悅項(xiàng)目，信托資產(chǎn)最終進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)。

看來(lái)，類似上述運(yùn)作在進(jìn)入房地產(chǎn)信托兌付高峰期的今天已甚為常見(jiàn)。幾種措施中，尋找下家接盤是信托公司首先會(huì)考慮的，這等于為地產(chǎn)商提供了變相“展期”的條件。但據(jù)北京一位信托業(yè)內(nèi)人士透露，接盤機(jī)構(gòu)的開(kāi)價(jià)通常不菲。開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托的綜合融資成本在15%-17%，而尋求金融資產(chǎn)管理公司接盤的融資成本則在20%左右甚至更高，對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)只能望而卻步。而且機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的資質(zhì)要求很高，不是所有項(xiàng)目都能入得人家的“法眼”。所以，冒著風(fēng)險(xiǎn)遞延、信譽(yù)喪失的危險(xiǎn)，融新還舊又或是走向拍賣之路，成為信托公司的無(wú)奈之舉。

2012年12月12日，因四川信托接盤未果而名聲大噪的著名的“爛尾”房地產(chǎn)信托——青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計(jì)劃走向項(xiàng)目拍賣的終局。這也是首例暴露在公眾視野的信托抵押資產(chǎn)處置案例。此次拍賣共涉及96套公寓，但當(dāng)日僅成交6套，拍賣結(jié)果充分說(shuō)明了房地產(chǎn)信托業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)。但據(jù)了解，項(xiàng)目確已在2012年3月如期兌付，青島凱悅項(xiàng)目的信托受益人并沒(méi)有遭受損失，但凱悅置業(yè)并沒(méi)有償還這筆信托款。業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，應(yīng)是中融信托以自有資金進(jìn)行了“剛性兌付”。

這么看來(lái)，中融信托在尋求主力機(jī)構(gòu)接盤未果，運(yùn)作資金池失敗的情況下，不得不在自掏腰包剛性兌付后，走上了漫長(zhǎng)的討債之路。事實(shí)上，自房地產(chǎn)調(diào)控后，眾多房企都大玩“擊鼓傳花”的融資游戲，青島凱悅中心備受關(guān)注的原因也是如此。青島凱悅中心運(yùn)作之初，引進(jìn)了美國(guó)凱雷集團(tuán)，后凱雷退出，中融信托“接棒”，一年后，中融信托欲抽身其中，將“接力棒”轉(zhuǎn)給四川信托，但受到部分第三方代銷機(jī)構(gòu)的抵制，終使接力產(chǎn)品流產(chǎn)。至此，青島凱悅的“擊鼓傳花”游戲戛然而止，“花”最終砸在了中融信托手里。無(wú)奈之下，中融信托只好選擇將此“花”拍賣，可拍賣的結(jié)果并不盡如人意。

中融·青島凱悅信托資料顯示：“經(jīng)山東省一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)2010年6月17日對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)裙房評(píng)估，價(jià)值達(dá)到9.56億元，抵押率不高于40%，抵押物價(jià)值充足?！倍ㄔ捍舜蔚呐馁u公告卻顯示，對(duì)凱悅中心1至5層商業(yè)房產(chǎn)的總評(píng)估價(jià)僅為5.84億元。兩年多時(shí)間，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)縮水高達(dá)38.85%。但是據(jù)了解，實(shí)際上拍的時(shí)候3億都流拍了。與之前“融新還舊”找下家接盤不同的是，中融信托此次以拍賣的形式處理信托資產(chǎn)，存在流拍或最終成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)的可能。

從設(shè)立之初評(píng)估9.56億到最終3億流拍，這里面3倍的差距，充分說(shuō)明了抵押物價(jià)值虛高的風(fēng)險(xiǎn)。即便最終避免了資產(chǎn)受損，也必然會(huì)使中融信托的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力遭受質(zhì)疑。當(dāng)然，只要是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是信托公司在整個(gè)項(xiàng)目中作為投資者的受托人是否在產(chǎn)品售前做好了盡職調(diào)查。青島凱悅項(xiàng)目的兌付糾葛無(wú)疑成為中融信托警惕2013年兌付潮的信號(hào)燈。雖然兌付潮中，大規(guī)模發(fā)生違約的概率不大，但單體事件所反映出的問(wèn)題仍不容小覷。中融信托應(yīng)該正視兌付潮的來(lái)臨，畢竟在它的背后還有經(jīng)緯紡機(jī)這家上市公司。

2013年房地產(chǎn)信托兌付頂峰是第二季度的消息一出，身處其中的中融信托立刻成了經(jīng)緯紡機(jī)股市大跌的導(dǎo)火索。從經(jīng)緯紡機(jī)的K線圖不難看出，還未進(jìn)入第二季度，經(jīng)緯紡機(jī)3月股價(jià)持續(xù)走跌，變臉之快讓人猝不及防。3月1日開(kāi)盤價(jià)11.98 元/股，截至3月29日收盤價(jià)為9.73元，整個(gè)三月份股價(jià)跌幅超過(guò)18%。

第6篇：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前景范文

為規(guī)范保險(xiǎn)資金的用途,確保資金的安全性,國(guó)務(wù)院和保監(jiān)會(huì)都對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。1995年,我國(guó)第一部《保險(xiǎn)法》頒布實(shí)施,該法下禁止保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)。2002年對(duì)《保險(xiǎn)法》進(jìn)行了修訂,修訂后仍未提及保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn),事實(shí)上保險(xiǎn)資金仍禁止投資不動(dòng)產(chǎn)。2006年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),保險(xiǎn)資金允許投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。2006年3月6日《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》首次提出允許保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,但對(duì)投資范圍做了明確界定,主要包括通訊、交通、能源、環(huán)境保護(hù)、市政等國(guó)家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,有關(guān)投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險(xiǎn)法》首次允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域,這是對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用領(lǐng)域的一次擴(kuò)展,這也是我國(guó)保險(xiǎn)資金投資能力的進(jìn)步和保險(xiǎn)監(jiān)管逐漸理性的重要標(biāo)志。2010年9月《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》進(jìn)一步規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)投資的具體要求,主要包括四個(gè)方面:一是要求投資主體是保險(xiǎn)公司。二是規(guī)范了投資標(biāo)的的范圍,保險(xiǎn)資金只能投資成長(zhǎng)期或成熟期的企業(yè)股權(quán);創(chuàng)業(yè)期的風(fēng)險(xiǎn)投資基金,高污染、高耗能等不符合國(guó)家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報(bào)較差的企業(yè)股權(quán)、商業(yè)住宅等不能涉及,并且不能直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè);三是規(guī)范了投資方式,既可以直接投資也可以間接投資;可以直接投資不動(dòng)產(chǎn)和企業(yè)股權(quán)。四是加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。2012年保監(jiān)會(huì)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制要求。國(guó)家逐步放開(kāi)了對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的限制,從2006允許間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,到2012年允許間接投資不動(dòng)產(chǎn),六年的時(shí)間保險(xiǎn)資金投資范圍逐漸擴(kuò)大,尤其是在不動(dòng)>文秘站:

二、保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展

保險(xiǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)之一。2013年我國(guó)保費(fèi)收入已達(dá)到1.72萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)11.2%。保費(fèi)規(guī)模已躍居全球第四位,并且與第三位十分接近。全國(guó)共有保險(xiǎn)集團(tuán)公司10家,保險(xiǎn)公司143家,保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司18家,其他公司3家。與保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展相伴的是保險(xiǎn)資金積累量的不斷增長(zhǎng),2007年到2013年,我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)以及保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額連續(xù)快速增長(zhǎng),從27000億增長(zhǎng)到76900億,增長(zhǎng)2.85倍,這部分資源如果不充分加以利用將是個(gè)巨大的浪費(fèi)。相比保險(xiǎn)資產(chǎn)和保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額的快速穩(wěn)步增長(zhǎng),投資收益差強(qiáng)人意。保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展經(jīng)歷了曲折的過(guò)程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險(xiǎn)資金的收益率持續(xù)走低。2003年以后,為了緩解這種局面,保險(xiǎn)資金的投資渠道逐步被放寬,政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續(xù)上升了一段,并且由于股票市場(chǎng)的繁榮2007年資金運(yùn)用收益率達(dá)到12.17%的歷史高位。然而2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā),全球股市大幅下跌,保險(xiǎn)資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險(xiǎn)公司投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整下,投資收益率又有所提升,恢復(fù)至6.41%。但在這之后到2012年,我國(guó)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創(chuàng)下了金融危機(jī)以來(lái)的新低。2014年中國(guó)股市走牛給保險(xiǎn)投資帶來(lái)了豐厚的收益,資金運(yùn)用收益率率達(dá)到6.3%,是2010到2014五年來(lái)最高收益。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和保險(xiǎn)資產(chǎn)投資管理收益是保險(xiǎn)業(yè)收入的兩大主要來(lái)源,并且提高保險(xiǎn)資金管理利用效率對(duì)提高保險(xiǎn)業(yè)快速健康發(fā)展是意義重大的。然而相對(duì)國(guó)外發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)公司而言我國(guó)保險(xiǎn)資金的利用率偏低,發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用率可以達(dá)到90%以上,而我國(guó)僅為30%-40%。發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)保險(xiǎn)公司的投資領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔(dān)保貸款等;而我國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用限制多,法定投資渠道窄,這些都限制了保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展。

三、保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)

目前大多保險(xiǎn)集團(tuán)仍然依靠保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入產(chǎn)生的利潤(rùn),而投資收益較低。保險(xiǎn)資金涉入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)槲覈?guó)保險(xiǎn)行業(yè)完善資產(chǎn)管理提供了新的途徑。分析國(guó)外發(fā)達(dá)的保險(xiǎn)市場(chǎng),發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、法律監(jiān)管、公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等多種因素對(duì)保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)的配置受有較大影響,并且各國(guó)差異較大。在美國(guó)保險(xiǎn)資金可用于不動(dòng)產(chǎn)投資的比例較低僅為1%到4%,英國(guó)的比例較高,在4%至8%的范圍;亞洲國(guó)家如日本、韓國(guó)的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監(jiān)管要求有關(guān),美國(guó)對(duì)保險(xiǎn)資金直接投資不動(dòng)產(chǎn)有嚴(yán)格的監(jiān)管并且在投資方式和投資方面也有嚴(yán)格的限制,要求投資占總資產(chǎn)比例不高于10%。英國(guó)則較為寬松,并沒(méi)有明確規(guī)定投資的范圍和比例。此外,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)比例還會(huì)受到行業(yè)景氣度和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期,各國(guó)保險(xiǎn)資金都會(huì)加大不動(dòng)產(chǎn)的配置;而在蕭條期,則主動(dòng)降低房地產(chǎn)投資比例。例如美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過(guò)快發(fā)展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)促使美國(guó)主要的保險(xiǎn)公司降低房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。而亞洲作為新興的經(jīng)濟(jì)體,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較為廣闊,近年來(lái)的飛速發(fā)展帶動(dòng)更多的機(jī)構(gòu)資金涌入,保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)配置比例的加大正是上述因素驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。我國(guó)保險(xiǎn)資金用于不動(dòng)產(chǎn)投資,起步晚增長(zhǎng)快。2010年放開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)投資政策后,投資規(guī)模增長(zhǎng)迅速,2011年保險(xiǎn)資金用于不動(dòng)產(chǎn)投資的資金為330億元,占投資總額的比例為0.59%;2013年增長(zhǎng)為689億元,占比為0.90%。

四、我國(guó)四大險(xiǎn)企投資房地產(chǎn)情況

我國(guó)四大上市保險(xiǎn)企業(yè)2014年投資性房地產(chǎn)金額為269億元,較2013年微降3%。雖然投資額有所下降,但是涉房子公司數(shù)量卻翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保險(xiǎn)公司有三家略微縮減了投資性房地產(chǎn)的金額,但涉房子公司數(shù)大幅增加,可見(jiàn)在戰(zhàn)略上仍是計(jì)劃在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域加大力度的。并且從報(bào)表中看盡管壓縮了投資性房地產(chǎn)的金額,但在地產(chǎn)股權(quán)投資上卻增加了投資。還需注意到的一點(diǎn)是,2014四大上市險(xiǎn)企在投資性房地產(chǎn)金額的減少與保監(jiān)會(huì)的在2014年出臺(tái)的監(jiān)管政策有很大關(guān)系。2014年6月保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于清理規(guī)范保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)事項(xiàng)的通知》,要求保險(xiǎn)公司已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),以2014年3月31日賬面余額為基準(zhǔn),不得再確認(rèn)新的評(píng)估增值。并且采用成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得改用公允價(jià)值計(jì)量。這很大程度上影響了在房地產(chǎn)投資的金額確認(rèn),使得賬面上用于房地產(chǎn)投資的金額減少。

五、建議

第7篇：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前景范文

開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本的虛假構(gòu)成問(wèn)題嚴(yán)重

注冊(cè)資本的構(gòu)成是體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)和單位經(jīng)營(yíng)實(shí)力、資金能力及其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重要保證。因此在企業(yè)注冊(cè)登記時(shí)認(rèn)真查驗(yàn)企業(yè)注冊(cè)資金的來(lái)源是否合規(guī)、注冊(cè)資金是否真的到位，是予以企業(yè)注冊(cè)登記所要審查的一個(gè)重要內(nèi)容。但目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了提升自身規(guī)模和檔次，在不斷不規(guī)范地?cái)U(kuò)大其注冊(cè)資本規(guī)模時(shí)，資本構(gòu)成虛假問(wèn)題十分嚴(yán)重。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立五年間，注冊(cè)資本金卻由五十萬(wàn)元滾到近億元，資產(chǎn)總額數(shù)億元，照常理這是非常不可能的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來(lái)是這家開(kāi)發(fā)企業(yè)為了達(dá)到國(guó)家規(guī)定的建設(shè)開(kāi)發(fā)企業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在增資擴(kuò)股時(shí)，采取變通手段虛假增資的結(jié)果。形成這種虛假增資情況的主要原因是注冊(cè)資本登記管理部門未能認(rèn)真履行自身職能，不能認(rèn)真把住關(guān)口，嚴(yán)格審查企業(yè)注冊(cè)資金的來(lái)源和構(gòu)成，而是只查看企業(yè)注冊(cè)日帳面有無(wú)資金，能否置留三天即可，沒(méi)有去考察這些注冊(cè)資金是如何來(lái)的，合不合規(guī)，是不是借款等。虛假增資的結(jié)果是企業(yè)的開(kāi)發(fā)等級(jí)上去了，但企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和支付實(shí)力并沒(méi)有得到實(shí)際提高，陡然增加了開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的不穩(wěn)定因素。

開(kāi)發(fā)企業(yè)頂名貸款與貸款挪用的問(wèn)題較多

按慣例，開(kāi)發(fā)企業(yè)可從三個(gè)方面從銀行獲得貸款：在取得土地使用權(quán)時(shí)，可以用土地使用權(quán)抵押貸款；工程建設(shè)時(shí)，可以用在建工程抵押貸款；房屋建成時(shí)，可以用住房按揭獲取銀行貸款。這就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)能從這三個(gè)方面得到銀行貸款，那么進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就基本上不用自身加以太大的投入了。近幾年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整和銀行對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款控制力度的加大，銀行方面出于自身規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)的需要，使開(kāi)發(fā)企業(yè)到銀行貸款不如以前那樣方便了。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)極大，所以開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)完一片樓盤后都急于進(jìn)行下一片樓盤的開(kāi)發(fā)，因而在其資本金不足或前期開(kāi)發(fā)的樓盤未實(shí)現(xiàn)銷售，到銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)生困難的情況下，就出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)企業(yè)以其職工、董事會(huì)成員或其親屬的名義進(jìn)行假按揭貸款或多行重復(fù)按揭貸款的問(wèn)題。無(wú)論是假按揭貸款還是多行重復(fù)按揭貸款，對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，由于具有嚴(yán)密的操作程序和抵押擔(dān)保手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)是很小的，即使是多行重復(fù)按揭貸款，在手段上也是合規(guī)的。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)形勢(shì)看，如果在出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展泡沫，開(kāi)發(fā)商惡意出賣已抵押的房產(chǎn)，給銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)是不可估量的。

開(kāi)發(fā)企業(yè)以樓房抵頂工程款問(wèn)題突出

從丹東地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際慣例看，開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)和進(jìn)行住戶動(dòng)遷后，做好通水、通電、通路和平整土地的“三通一平” 的前期投資后，因?yàn)橘Y金實(shí)力不足，基本上就不在搞其他的資金投入了。工程就靠建筑企業(yè)墊款開(kāi)發(fā)，待工程結(jié)束后，以樓房抵頂工程款。而建筑安裝企業(yè)在無(wú)法取得應(yīng)收工程款項(xiàng)的情況下，為了維持經(jīng)營(yíng)，就只好接受這種樓房抵頂工程款行為。結(jié)果就形成了這樣的一個(gè)問(wèn)題：因開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入不足，工程質(zhì)量無(wú)法得到保證，而施工企業(yè)資金不足，墊付資金過(guò)多，只好以拖欠材料供應(yīng)商的資金和貨款來(lái)搞基建，材料供應(yīng)企業(yè)資金不足、墊款過(guò)多，就以拖欠銀行貸款來(lái)維持經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而形成了一個(gè)連環(huán)的拖欠鏈條，拖來(lái)欠去，最終拖欠的還是銀行的貸款。據(jù)調(diào)查，目前丹東市開(kāi)發(fā)企業(yè)以樓房抵頂工程款的問(wèn)題十分普遍，能付給建筑企業(yè)20％的工程款，余下以樓房抵頂工程款的開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)算是很不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)企業(yè)了。

二手房抵押價(jià)值評(píng)估彈性大銀行發(fā)放抵押貸款隱含風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)展二手房交易市場(chǎng)是國(guó)家推動(dòng)城鎮(zhèn)居民住房改革，改善城市居民住房的一項(xiàng)重要舉措，而銀行發(fā)放二手房抵押貸款則是銀行對(duì)國(guó)家政策的一種支持。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，合理評(píng)估交易房屋價(jià)值是確定二手房抵押貸款額度的基礎(chǔ)條件和重要因素，因此要求房地產(chǎn)評(píng)估部門和人員一定要本著公平、公正、合理的原則，正確地評(píng)估交易房產(chǎn)的價(jià)值。但在檢查中發(fā)現(xiàn)，由于受評(píng)估人員素質(zhì)、二手房交易業(yè)務(wù)狀況等客觀因素的影響，目前的二手房評(píng)估僅靠所評(píng)估房產(chǎn)所處地段、樓房建筑年限及客戶提供的其他情況進(jìn)行評(píng)估簽定，隨意性很大。

住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡樓房空置率過(guò)高

這種狀況具體表現(xiàn)為：高檔住宅開(kāi)發(fā)過(guò)量，而適合普通居民的中低檔住宅(如經(jīng)濟(jì)適用住房)供應(yīng)不足；投資購(gòu)房比例不合理地上升，出現(xiàn)“炒樓花”等投機(jī)現(xiàn)象；政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控失控，在住房空置量增加的同時(shí)房?jī)r(jià)居高不下或上漲過(guò)快等等。就拿丹東房屋空置情況來(lái)講，據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1999年以來(lái)，四年來(lái)房屋開(kāi)發(fā)累計(jì)形成沉淀面積約為110余萬(wàn)平方米（其中高標(biāo)準(zhǔn)住房占70％以上），占同期竣工面積的40％。以綜合開(kāi)發(fā)成本每平方米按1000元計(jì)算，占用資金就達(dá)11億多元，而這些資金基本上都是銀行的貸款，因此說(shuō)如不及時(shí)解決銷售問(wèn)題，不但銀行資金被占死，而且建筑企業(yè)也將背上沉重的利息負(fù)擔(dān)，后續(xù)發(fā)展將會(huì)受到嚴(yán)重打擊，乃至影響到丹東市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)范管理的對(duì)策

出臺(tái)有關(guān)政策強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本的構(gòu)成的審查

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)驗(yàn)資和增資驗(yàn)資時(shí)，有關(guān)管理部門一定要把住關(guān)口，嚴(yán)格審查注冊(cè)資金的來(lái)源及其構(gòu)成是否真實(shí)，能否按時(shí)到位，并嚴(yán)把企業(yè)開(kāi)發(fā)等級(jí)的審定，嚴(yán)防企業(yè)虛假增資。對(duì)于因驗(yàn)資不實(shí)而造成嚴(yán)重后果的責(zé)任人，有關(guān)管理部門要追究其行政或法律責(zé)任，以規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)的增資擴(kuò)股行為。同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目資本金制度。建立項(xiàng)目資本金制度是規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)行為的一個(gè)重要措施，是保證銀行貸款安全和購(gòu)房者權(quán)益的基礎(chǔ)。但檢查中發(fā)現(xiàn)，很多地區(qū)很多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)并沒(méi)有建立項(xiàng)目資本金制度，而是靠銀行貸款和樓房預(yù)售款來(lái)支撐工程開(kāi)發(fā)建設(shè)，結(jié)果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中套牢的最終還是銀行貸款。因此必須建立項(xiàng)目資本金制度，以便規(guī)范企業(yè)開(kāi)發(fā)行為，維護(hù)銀行債權(quán)的完整。

應(yīng)將個(gè)人貸款管理納入信貸信息咨詢管理系統(tǒng)

據(jù)了解，目前存在的開(kāi)發(fā)企業(yè)多行套取銀行住房按揭貸款現(xiàn)象的一個(gè)重要成因，就是銀行間相互獨(dú)立，自成系統(tǒng)，信息不能共享。如何才能改變這種落后狀況，可行的措施是可試行將個(gè)人貸款管理納入信貸信息咨詢管理系統(tǒng)，利用銀行信貸咨詢管理系統(tǒng)的先進(jìn)性和權(quán)威性，強(qiáng)化對(duì)銀行住房按揭貸款的信貸管理服務(wù)。因?yàn)槟壳耙呀?jīng)有了企業(yè)信貸信息咨詢管理系統(tǒng)的設(shè)備和軟件基礎(chǔ)，做到這一點(diǎn)應(yīng)該是不難的。

有關(guān)部門及早建立和規(guī)范的個(gè)人資信等級(jí)評(píng)估制度

個(gè)人信用體系應(yīng)征集個(gè)人多方面的信息，具體為：（1）個(gè)人的基本情況，包括年齡、職業(yè)、家庭成員情況、工作情況等。（2）個(gè)人的品格、與銀行和其他非金融機(jī)構(gòu)之間資金往來(lái)情況、有無(wú)犯罪記錄等。（3）個(gè)人擁有的資產(chǎn)包括銀行存款、車輛、有價(jià)證券、房產(chǎn)等。（4）個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定程度，家庭經(jīng)濟(jì)支出情況，參加醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)、人壽保險(xiǎn)的情況等。為了防范個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)加速個(gè)人資信信息與評(píng)估體系的建立，并把借款人的資信狀況作為是否發(fā)放抵押貸款的首要條件。因?yàn)橥陚涞男庞迷u(píng)估制度的建立不僅能促進(jìn)對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)的防范，而且還推進(jìn)住房抵押貸款的快速健康發(fā)展。

銀行應(yīng)建立住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制防范體系

（1）采取多種有效措施深入調(diào)查借款人的情況，把好抵押貸款發(fā)放前的審查關(guān)。貸款審查應(yīng)注重借鑒國(guó)外在評(píng)估個(gè)人業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的“5C”原則，即：嚴(yán)格審查借款人的品德（charater）；指借款人的生活作風(fēng)、借款償還歷史、誠(chéng)實(shí)與否等來(lái)判斷其履行償債義務(wù)的可能性。能力（capacity）：指借款人的償債能力。借款人必須要有一定的才干，有一定的賺錢能力來(lái)償還銀行貸款。資本（capital）：指借款人現(xiàn)在所擁有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的情況。這是表明借款人可能償還債務(wù)的背景。擔(dān)保品（collateral）：指借款人在借款時(shí)所提供的抵押物或擔(dān)保品是否易于確定價(jià)值，是否足以償還貸款等。行業(yè)環(huán)境（condition）：指借款人所從事職業(yè)的發(fā)展前景以表明借款人經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定程度。同時(shí)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際，銀行還應(yīng)到借款人的單位、街道、派出所等處對(duì)借款人情況進(jìn)行貸前調(diào)查。（2）在發(fā)放抵押借款時(shí)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行抵押貸款的審批手續(xù)，嚴(yán)格堅(jiān)持集體研究審批和審貸分離的原則。貸時(shí)要著重審查借款人提供的各種材料的真實(shí)性與完整性。如有可能還可以到實(shí)地查看以便了解抵押物的情況，如抵押物的地段、樓層、建筑結(jié)構(gòu)等，要按程序發(fā)放住房抵押貸款。（3）在抵押借款發(fā)放以后銀行要不怕麻煩，有選擇有重點(diǎn)地走訪客戶，對(duì)客戶的家庭及經(jīng)濟(jì)收變化情況進(jìn)行定期的審查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早采取防范措施。

第8篇：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前景范文

【關(guān)鍵詞】住房；空置率

近年來(lái)隨著商品住房投資的迅猛增長(zhǎng)，全國(guó)各地商品房空置面積集聚增大?？罩弥笜?biāo)是反映市場(chǎng)供求平衡的重要指標(biāo)，通過(guò)對(duì)空置指標(biāo)的研究可以洞察房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為決策提供重要的參考依據(jù)。當(dāng)前我國(guó)商品房空置率已高達(dá)30％多，有的城市都大于30％。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10％的國(guó)際警戒線。上海樓盤的整體空置率大約在25％～30％之間，上海部分地區(qū)房屋空置高達(dá)50％，北京市僅從2006年開(kāi)始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均為27.16％。有人稱上海有400萬(wàn)套住宅空置，連續(xù)6個(gè)月電表讀數(shù)為0。一場(chǎng)由“空置房”引發(fā)的“口水戰(zhàn)”仍在持續(xù)發(fā)酵。解決空置問(wèn)題仍面臨著很大壓力。商品住房空置是個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題，當(dāng)然各地商品住房空置原因也存在很大的差別。造成商品住房空置的原因是多方面的，概括來(lái)說(shuō)主要影響因素有幾個(gè)方面：一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過(guò)程中宏觀調(diào)控因素的影響；二是商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題所；三是由于住宅市場(chǎng)的一些配套服務(wù)體系不夠完善。

一、宏觀調(diào)控因素的影響

由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位舉足輕重，因此在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響也是十分明顯的。宏觀調(diào)控因素可以體現(xiàn)在住房供應(yīng)總量雖然挺大但居民有效需求不足、地產(chǎn)調(diào)控和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策等方面。（1）商品住房供應(yīng)總量偏大。很多地方政府把房地產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的支柱產(chǎn)業(yè)，并推出了大量的優(yōu)惠政策和措施，鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而高額的行業(yè)利潤(rùn)也促使很多的部門、單位和個(gè)人紛紛投入住宅市場(chǎng)，巨大的市場(chǎng)前景和政策上的優(yōu)惠也吸引了大批外來(lái)資金紛紛入駐長(zhǎng)三角，珠三角，京津冀等地。從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，投資失控。目前全市從事商品住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎上千家，其中有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的300多家，而且每年都還在增加。房地產(chǎn)投資的過(guò)于膨脹，使開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，商品住房集中上市，每年新增竣工面積進(jìn)入商品房空置面積在逐年增加，這必然形成大量的積壓空置。（2）居民有效需求不足。有效需求是指消費(fèi)者在一定價(jià)格下對(duì)商品的需求，它必須具備兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買商品，二是消費(fèi)者有購(gòu)買能力，商品、購(gòu)買意愿、購(gòu)買能力，三者缺一不可。而其中最關(guān)鍵的因素就是購(gòu)買力。雖然近幾年居民收入有所增加，但與商品住房消費(fèi)水平相比還是相差很大。盡管目前廣大居民對(duì)住房的潛在需求十分巨大，也相當(dāng)強(qiáng)烈，但是商品住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)階段居民的購(gòu)買能力，使大多數(shù)潛在的購(gòu)房者只能望房興嘆。根據(jù)2010年底北京市居民人均可支配收入計(jì)算，一個(gè)雙職工家庭要購(gòu)買一套中等價(jià)位的商品房需將其全部收入不吃不喝積攢近二十年。因此，在目前這種高房?jī)r(jià)；低收入必然會(huì)造成部分商品住房的空置。（3）地產(chǎn)調(diào)控和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。購(gòu)房有三種情形，一種是自住，一種是投資，還有一種是投機(jī)行為，而目前市場(chǎng)30％是投機(jī)行為，正是這么大比例的投機(jī)行為推動(dòng)了住房空置率的不斷攀升。在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)，有效地遏制了外地炒房者，尤其是某些炒房團(tuán)。而且很多專家認(rèn)為之所以出現(xiàn)一批空置房，是因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅呼之欲出，很多人覺(jué)得調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)系列政策的出臺(tái)，是對(duì)房產(chǎn)稅的頒布有著引導(dǎo)和鋪墊的作用?？己藛?wèn)責(zé)機(jī)制與房市調(diào)控的捆綁，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的事上，要追究有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。這大大推進(jìn)的宏觀調(diào)控的力度。雖然，此次房地產(chǎn)調(diào)控初顯成效，但政策效果還需進(jìn)一步鞏固。一線城市的房地產(chǎn)交易經(jīng)過(guò)近幾個(gè)月的“緩沖”，已經(jīng)有所適應(yīng)。二三線城市的降價(jià)效果似乎也并不明顯，有的房?jī)r(jià)略有降低，還有的不降反漲。同時(shí)我國(guó)住房的空置率仍然很高，表明中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控任重而道遠(yuǎn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈，不要過(guò)于擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩有影響。

二、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

住宅開(kāi)發(fā)商在投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中的諸多問(wèn)題是造成商品房大量空置的重要原因，主要表現(xiàn)為售房?jī)r(jià)格過(guò)高、開(kāi)發(fā)商的觀念落后、商品房的設(shè)計(jì)落后、位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善及物業(yè)管理和房屋質(zhì)量問(wèn)題等幾個(gè)方面因素。（1）售房?jī)r(jià)過(guò)高。一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)定在20％～30％，有些甚至高達(dá)50％，而國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)均在6％～8％之間。即使目前有些住房開(kāi)發(fā)商聲稱降低房?jī)r(jià)，讓利消費(fèi)者，把自己的利潤(rùn)率降為10％左右，但由于開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率較高(多數(shù)大于70％)，即使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)真的降到10％，其資本利潤(rùn)率仍是相當(dāng)豐厚。有些商品房開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)管理不嚴(yán)，效率低下，浪費(fèi)嚴(yán)重，也是導(dǎo)致造價(jià)成本太高的因素。近年各地商品住房?jī)r(jià)格年平均上漲近30％，遠(yuǎn)高于同期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和通貨膨脹率。過(guò)高的房?jī)r(jià)使得大量商品住房空置，而多數(shù)消費(fèi)者卻無(wú)力購(gòu)買。導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，則房?jī)r(jià)上升主要原因有經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、住房需求旺盛、資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)、土地資源約束且價(jià)格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求下的投機(jī)炒作行為等。（2）開(kāi)發(fā)商的觀念落后。從整體上看這幾年居民對(duì)商品住房的需求是逐年增長(zhǎng)的，但是我們的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們對(duì)商品住宅的開(kāi)發(fā)部分脫離了消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需求不能正確地分析形勢(shì)，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)查和準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，更沒(méi)有形成一個(gè)科學(xué)而成熟的開(kāi)發(fā)理念。收入人群究竟有多少？市場(chǎng)需求有多大？大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們經(jīng)過(guò)了那么多年仍然沒(méi)有形成一個(gè)自己的開(kāi)發(fā)理念，不知道自己該為誰(shuí)修房子，修什么樣的房子，只會(huì)從別人那里模仿和抄襲。于是很多房地產(chǎn)市場(chǎng)也就形成了一個(gè)奇怪現(xiàn)象，當(dāng)某一種新形式的住房出現(xiàn)并受到市場(chǎng)歡迎時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商們便會(huì)蜂擁而至來(lái)開(kāi)發(fā)這種住宅。小戶型熱之后又接著出現(xiàn)了電梯公寓熱、聯(lián)體別墅熱等。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有自己的開(kāi)發(fā)理念，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)盲目跟風(fēng)，而不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查，出現(xiàn)空置積壓也就難免了。（3）商品房位置偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施不完善。商品住宅是一種特殊的商品，它有不可移動(dòng)性、永久性，易受限制。在脫離老城區(qū)的同時(shí)，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)布局卻沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，這造成了新城區(qū)在房子賣出去之后卻沒(méi)人住的情況發(fā)生。從住宅市場(chǎng)的需求來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)住宅所在的區(qū)位有著較高的要求。人們?cè)谶x擇住房時(shí)，通常地理位置是十分重要的影響因素，許多人寧愿住在面積較小，但是交通便利的地方，而不愿選擇居住條件好，但地理位置偏僻、交通不方便的地方。有的開(kāi)發(fā)商由于預(yù)測(cè)和判斷的失誤，在離市區(qū)較遠(yuǎn)的地方開(kāi)發(fā)了居住小區(qū)盡管小區(qū)已經(jīng)建成且形成了一定的規(guī)模，但是由于交通不便、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)設(shè)施落后，商業(yè)、教育、服務(wù)、文化娛樂(lè)等配套設(shè)施不完善。雖然這部分商品住房銷售價(jià)位較低，但是仍無(wú)人問(wèn)津。

三、住宅市場(chǎng)體系不健全

完善的住宅市場(chǎng)必須要有一個(gè)完善的住宅配套體系與之相適應(yīng)。這個(gè)配套體系應(yīng)包括：完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系、成熟的二級(jí)市場(chǎng)、健全的信息系統(tǒng)等。配套系統(tǒng)不完善也是導(dǎo)致商品住房大面積空置的一個(gè)主要原因。（1）金融體系不健全，住宅抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢。在目前高房?jī)r(jià)、低收入的情況下，個(gè)人住房抵押貸款是完善住宅金融和消化空置商品住房的有效措施。住房抵押貸款分為住房開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款，這兩者在中國(guó)發(fā)展極不平衡，前者為銀行支持的重點(diǎn)，而后者僅占全部房地產(chǎn)貸款總量的10％左右。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，個(gè)人住房抵押貸款占銀行貸款總量的20％～50％，如加拿大約為50％，美國(guó)、香港約為30％。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)商資金可獲得性高且成本低。且他們不論土地儲(chǔ)備還是土地開(kāi)發(fā)，不管是從建筑商的流動(dòng)資金還是從消費(fèi)者的資金來(lái)源來(lái)看，這整個(gè)過(guò)程的所需資金絕大部分來(lái)自于銀行貸款，所占比例差不多達(dá)到全部房地產(chǎn)資金的80％左右。我國(guó)以前過(guò)度的低利率使開(kāi)發(fā)商的投資成本低而且房?jī)r(jià)又不斷地上升，致使他們產(chǎn)生了一種對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資不僅不虧而且所賺利潤(rùn)極其豐厚的預(yù)期，從而助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商們盲目的投資。此外目前個(gè)人住房抵押貸款還存在貸款條件苛刻、貸款手續(xù)煩瑣、貸款期限偏短、貸款額度較小、貸款利率剛性偏大、還款方式單一、貸款風(fēng)險(xiǎn)較大等問(wèn)題。所有這些都大大限制了居民購(gòu)買商品住房的能力。（2）住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后。大力發(fā)展住宅二級(jí)市場(chǎng)是培育住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)的重要內(nèi)容。目前很多城市總體上看其功能仍沒(méi)有得到充分發(fā)揮，住宅市場(chǎng)化程度依然很低，市場(chǎng)流通性不夠，住宅的可轉(zhuǎn)移功能及保值、增值優(yōu)勢(shì)不能得以充分體現(xiàn)，因此難以形成以個(gè)人消費(fèi)為主體的住宅市場(chǎng)和住宅建設(shè)的良性循環(huán)體制。發(fā)展滯后的二級(jí)市場(chǎng)不僅影響了銀行放貸和投資者投資的積極性，也限制了住宅存量部分的有效調(diào)整，同時(shí)難以刺激住宅增量的需求，間接導(dǎo)致和加劇了商品住房的空置。（3）房地產(chǎn)信息體系不健全。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)部門，投資周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大，因此對(duì)它的調(diào)控需要提前預(yù)測(cè)，掌握詳細(xì)的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息。目前政府缺乏及時(shí)有效的信息，難以做出科學(xué)的決策，這也使得開(kāi)發(fā)商在投資開(kāi)發(fā)和消費(fèi)者在購(gòu)買住房時(shí)缺乏必要的信息依據(jù)，客觀上加重了住宅生產(chǎn)和銷售的脫節(jié)。而且大量商品住房的空置積壓套牢了開(kāi)發(fā)商的資金，不利于企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)還占?jí)毫舜罅康你y行信貸資金，產(chǎn)生了大量的壞帳，存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。政府要定期向社會(huì)公開(kāi)有關(guān)住房供求、住房?jī)r(jià)格的信息，為市場(chǎng)主體決策提供參考。同時(shí)，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開(kāi)發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開(kāi)發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會(huì)，使市場(chǎng)主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場(chǎng)走勢(shì)。要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體決策提供服務(wù)。建議媒體盡量客觀地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)的觀念，鼓勵(lì)他們勇敢地做商品房的消費(fèi)者。

因此采取各種措施，大力解決商品住房的空置問(wèn)題已成為當(dāng)前刻不容緩的一項(xiàng)任務(wù)，有著重大的現(xiàn)實(shí)意義。由于商品住房的空置問(wèn)題涉及到政府、銀行和開(kāi)發(fā)商等很多方面，不是某一個(gè)單位或部門的力量所能解決的，因此在處理這一問(wèn)題時(shí)需要各方通力合作，共同推進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)前景范文

與此同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也暴露出許多問(wèn)題,尤其房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲已經(jīng)越來(lái)越偏離經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度和普通百姓的收入水平,使之成為社會(huì)輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī),引起全世界對(duì)金融監(jiān)管以及房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的高度關(guān)注。虛擬經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的根源,房地產(chǎn)泡沫也是由房地產(chǎn)市場(chǎng)具有的虛擬特性引發(fā)的。如何解釋房地產(chǎn)所具有的虛擬特性,以及它對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,是本文要討論的主要內(nèi)容。

一、虛擬資本與虛擬經(jīng)濟(jì)。

馬克思在《資本論》第三卷第五篇中對(duì)虛擬資本進(jìn)行分析,提出“人們把虛擬資本的形成叫作資本化。人們把每一個(gè)有規(guī)則的會(huì)反復(fù)取得的收入按平均利息率來(lái)計(jì)算,把它算作是按這個(gè)利息率貸出的一個(gè)資本會(huì)提供的收益,這樣就把這個(gè)收入資本化了”[1]493。生息資本的運(yùn)動(dòng)和信用制度的發(fā)展創(chuàng)造出了虛擬資本,包括股票、債券、匯票、不動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)蔚?“所有這些證券實(shí)際上都只是代表已積累的對(duì)于未來(lái)生產(chǎn)的索取權(quán)或權(quán)利證書,它們的貨幣價(jià)值或資本價(jià)值,或者像國(guó)債那樣不代表任何資本,或者完全不決定于它們所代表的現(xiàn)實(shí)資本的價(jià)值”[1]494。

虛擬資本本身沒(méi)有價(jià)值,但虛擬資本可以通過(guò)循環(huán)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生利潤(rùn),獲取某種形式的“剩余價(jià)值”,它不能直接作為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)要素或資本在生產(chǎn)活動(dòng)中發(fā)生作用,而只是所有權(quán)證書,是“現(xiàn)實(shí)資本的紙制復(fù)本”,反映著債權(quán)債務(wù)關(guān)系?！暗?作為紙制復(fù)本,這些證券只是幻想的,它們的價(jià)值額的漲落,和它們有權(quán)代表的現(xiàn)實(shí)資本的價(jià)值變動(dòng)完全無(wú)關(guān),盡管它們可以作為商品來(lái)買賣,因而可以作為資本價(jià)值來(lái)流通?！盵1]530當(dāng)金融發(fā)生動(dòng)蕩時(shí),虛擬資本的價(jià)格可以數(shù)倍于它們所代表的實(shí)際資本價(jià)值,也可以大大低于實(shí)際資本價(jià)值,甚至一文不值。

(一)虛擬資本對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的積極影響。

1.加快財(cái)富的集中和資本的積累,促進(jìn)資本的社會(huì)化進(jìn)程。虛擬資本的出現(xiàn)改變了資本積累的方式,資金集中更加迅速、快捷,促進(jìn)了資本的社會(huì)化,為高效率的社會(huì)化大生產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。 促進(jìn)了資源的合理配置。虛擬資本在各部門之間的轉(zhuǎn)移更加自由靈活,從而能表現(xiàn)出明顯的優(yōu)化資源配置的效應(yīng)和導(dǎo)向性,帶動(dòng)了勞動(dòng)力、技術(shù)、自然資源在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門之間的優(yōu)化配置。 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。虛擬資本的繁榮,能增加投資者財(cái)富,刺激消費(fèi)增長(zhǎng),改變短期邊際消費(fèi)傾向,擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)效應(yīng),虛擬資本中的股票債券,如果絕大部分是生產(chǎn)性的,也有利于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 促進(jìn)利潤(rùn)率平均化?！靶庞弥贫鹊谋厝恍纬?以便對(duì)利潤(rùn)率的平均化或這個(gè)平均化運(yùn)動(dòng)起中介作用?！盵1]5325.減少流通費(fèi)用?！耙豁?xiàng)主要的流通費(fèi)用,就是貨幣本身,因?yàn)樨泿抛陨砭哂袃r(jià)值?！蓖ㄟ^(guò)信用,“A相當(dāng)大的一部分交易完全用不著貨幣。B流通手段的流通加速了?！环矫?這種加速是技術(shù)性的;也就是說(shuō),在現(xiàn)實(shí)的、對(duì)消費(fèi)起中介作用的商品流轉(zhuǎn)額保持不變時(shí),較小量的貨幣或貨幣符號(hào),可以完成同樣的服務(wù)。這是同銀行業(yè)務(wù)的技術(shù)聯(lián)系在一起的。另一方面,信用又會(huì)加速商品形態(tài)變化的速度,從而加速貨幣流通的速度?！盵1]541(二)虛擬資本對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的消極影響。

虛擬資本如果發(fā)展過(guò)度,就會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的消極影響:

? 1.虛擬資本的過(guò)度發(fā)展會(huì)擠占生產(chǎn)部門的資金供給。在高投資回報(bào)預(yù)期下,大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng),造成經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。如果流進(jìn)虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金過(guò)多,就會(huì)造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門資金不足,發(fā)展乏力,出現(xiàn)生產(chǎn)性投資的擠出效應(yīng)。 虛擬資本是經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的根源。虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹,與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn),形成泡沫經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)泡沫的成分不斷增加,人們對(duì)虛擬利潤(rùn)的追逐導(dǎo)致大量資金非正常涌入虛擬資本市場(chǎng),人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢游戲”活動(dòng)。 在虛擬資本[文秘站:]的積累快于現(xiàn)實(shí)資本積累的情況下,生息的貨幣資本不僅不反映現(xiàn)實(shí)貨幣資本的積累,而且自我擴(kuò)張,這樣就導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)資本供求和生息貨幣資本的供求出現(xiàn)明顯差別,生息貨幣的過(guò)?；虿蛔?不反映或不完全反映現(xiàn)實(shí)資本的過(guò)?；虿蛔?增大了調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的難度。

虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的概念。成思危認(rèn)為,虛擬經(jīng)濟(jì)是指與虛擬資本以金融系統(tǒng)為主要依托的循環(huán)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。簡(jiǎn)單地說(shuō),虛擬經(jīng)濟(jì)就是直接以錢生錢的活動(dòng)。劉駿民認(rèn)為,虛擬經(jīng)濟(jì)是以資本化定價(jià)行為為基礎(chǔ)的價(jià)格系統(tǒng),其運(yùn)行的基本特征是具有內(nèi)在的波動(dòng)性。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的二重屬性,虛擬性是指房地產(chǎn)是一種虛擬資產(chǎn),其特性介于普通商品和金融資產(chǎn)之間。具體表現(xiàn)在:

其一,以房地產(chǎn)的權(quán)屬證書開(kāi)出的匯票或發(fā)行的抵押證券實(shí)質(zhì)上是一種虛擬資本。根據(jù)馬克思的解釋,房地產(chǎn)權(quán)屬證書“實(shí)際上都只是代表已積累的對(duì)于未來(lái)生產(chǎn)的索取權(quán)或權(quán)利證書”,它本身沒(méi)有價(jià)值,但可以通過(guò)循環(huán)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生利潤(rùn),獲取某種形式的剩余價(jià)值。諸如房地產(chǎn)抵押貸款以及抵押貸款的證券化(MBS)、房地產(chǎn)公司的上市融資、發(fā)行債券以及股票等有價(jià)證券(REITs),依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運(yùn)動(dòng)使得這些房地產(chǎn)金融工具不經(jīng)過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),就是一種虛擬經(jīng)濟(jì),這充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛擬性。

其二,資本化定價(jià)。作為不動(dòng)產(chǎn)的土地,土地價(jià)格就是“地租的資本化”,它使土地資產(chǎn)成為一種具有虛擬資本屬性的資產(chǎn)。實(shí)際上,在現(xiàn)代房地產(chǎn)投資、融資實(shí)務(wù)中,根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行估價(jià)的收益資本化法仍是決定房地產(chǎn)投資的最主要估價(jià)方式,只是在估算現(xiàn)金流量時(shí)需要考慮更多的因素,以求達(dá)到更好的預(yù)測(cè)效果。

其三,投資者并不直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)

生活中,房地產(chǎn)已經(jīng)成為一種重要的投資品,由于對(duì)土地需求不斷增加而土地存量不變,因此,從長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格必呈上升趨勢(shì)。投資者為了資產(chǎn)保值增值而取得房地產(chǎn)所有權(quán),其投資的目的在于盈利,投資者并沒(méi)有直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 三、房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)性質(zhì)使其成為聯(lián)系實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶,它像一把雙刃劍,對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著正負(fù)兩方面作用。郭金興認(rèn)為,在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)是一種重要的虛擬資產(chǎn),并且隨著虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,其虛擬性也在不斷增強(qiáng),這在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家體現(xiàn)得尤為明顯。經(jīng)驗(yàn)表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)并不一定會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成破壞性影響。劉駿民、王千也認(rèn)為,實(shí)際上,一個(gè)發(fā)達(dá)而完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起到穩(wěn)定作用。

(一)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用。

1.促進(jìn)金融市場(chǎng)擴(kuò)大。房地產(chǎn)以其不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款的重要抵押品,再加上房地產(chǎn)抵押貸款及其證券化等金融工具的不斷創(chuàng)新,也擴(kuò)大了銀行和金融市場(chǎng)的范圍和規(guī)模。通過(guò)向銀行抵押貸款,企業(yè)和個(gè)人可以獲得資金用于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交易,而房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的活躍進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)上漲。抵押品價(jià)格的上漲改善了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表,并吸引過(guò)剩資金流向房地產(chǎn)金融市場(chǎng),進(jìn)而使得信貸規(guī)模以及金融市場(chǎng)的規(guī)模和范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。 支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)既可以吸收大量社會(huì)過(guò)剩閑散的資金,從而化解實(shí)體經(jīng)濟(jì)物價(jià)不穩(wěn)定的壓力,在很大程度上消化實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn);也可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)上企業(yè)和個(gè)人的投資需求提供資金支持。 優(yōu)化社會(huì)資源配置。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將資源從低效率利用部門轉(zhuǎn)移到高效率部門,使社會(huì)的經(jīng)濟(jì)資源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部門,實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。房地產(chǎn)增強(qiáng)資金的配置效應(yīng)從而引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)資源的優(yōu)化配置。隨著金融改革的深化,虛擬經(jīng)濟(jì)的資源配置功能越來(lái)越強(qiáng),極大地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

所以說(shuō)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分適當(dāng)?shù)牟▌?dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是有益的,一方面它可以緩解對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊,另一方面也可以優(yōu)化資金配置,為實(shí)體經(jīng)濟(jì)能更好地配置資源服務(wù),從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),改善國(guó)民福利。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛擬性的負(fù)面作用。

1.它是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源。一方面,在高投資回報(bào)預(yù)期下,大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)價(jià)格飛漲,造成經(jīng)濟(jì)虛假繁榮,經(jīng)濟(jì)泡沫不斷增加。同時(shí),自上世紀(jì)80年代以來(lái),全球范圍內(nèi)的金融自由化、資本市場(chǎng)管制放松以及先進(jìn)通訊技術(shù)的應(yīng)用使得資本流動(dòng)更方便、更快捷,國(guó)際資本可以更容易地跨國(guó)界流向收益高的房地產(chǎn)市場(chǎng),大大增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。另一方面,房地產(chǎn)和其他虛擬資產(chǎn)之間結(jié)構(gòu)失衡,發(fā)展速度參差不齊,同樣可能由于大量貨幣資金積聚于房地產(chǎn)市場(chǎng)而造成房地產(chǎn)泡沫。 房地產(chǎn)業(yè)與銀行貨幣發(fā)行、金融證券市場(chǎng)緊密聯(lián)系在一起,使房地產(chǎn)波動(dòng)通過(guò)貨幣供給和信貸總量等傳導(dǎo)機(jī)制對(duì)金融市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。市場(chǎng)繁榮時(shí),利率水平較低,貸款規(guī)模和信貸總量不斷增加,居民收入預(yù)期增加,購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的需求增加,從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加速增長(zhǎng);在加息過(guò)程中,人們對(duì)于經(jīng)濟(jì)前景持樂(lè)觀態(tài)度,居民收入預(yù)期進(jìn)一步增長(zhǎng)。而一旦由于政策變動(dòng)或投資者預(yù)期變化等原因引發(fā)信貸規(guī)模驟減時(shí),購(gòu)房成本增加,居民收入預(yù)期下降,便會(huì)抑制房地產(chǎn)需求,經(jīng)濟(jì)增速便會(huì)下降。同時(shí)房?jī)r(jià)的下跌也促使居民觀望乃至拋售房產(chǎn),進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)的下跌。人們對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期普遍持悲觀態(tài)度時(shí),如果投資者資金鏈斷裂,就很容易引發(fā)金融危機(jī)。

因此,防止大量貨幣積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng),打擊房地產(chǎn)投機(jī),是治理房地產(chǎn)過(guò)度虛擬產(chǎn)生泡沫的關(guān)鍵。我國(guó)目前由于金融或資本不發(fā)達(dá),投資渠道少,房地產(chǎn)往往被作為一種優(yōu)質(zhì)的投資品,在流動(dòng)性過(guò)剩、資本逐利的本性推動(dòng)下,就會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)、房?jī)r(jià)迅速上漲的不良局面。而房地產(chǎn)又是對(duì)政策,尤其是對(duì)土地、金融、稅收等政策依賴性很強(qiáng)的行業(yè),資金松緊對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性的影響。引起2007年美國(guó)次貸危機(jī)的直接原因就是貸款利率的上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。從2004年6月到2006年8月美國(guó)基準(zhǔn)利率先后上調(diào)17次,從1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人還款壓力增大,違約現(xiàn)象大量出現(xiàn);房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫則使借款人難以將房屋出租、出售,即使出售了房屋也不足以償還購(gòu)房貸款本金和利息,從而產(chǎn)生了商業(yè)銀行貸款虧損等連鎖反應(yīng),最終導(dǎo)致了次貸危機(jī)的發(fā)生。

四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及建議。

國(guó)人對(duì)住房有特殊情結(jié)。由于人多地少、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加速、信用工具不斷出新、超前消費(fèi)意識(shí)形成等因素的相互作用,導(dǎo)致我國(guó)需求膨脹,且具有相當(dāng)?shù)膭傂?再加上境內(nèi)外投資、投機(jī)的炒作,尤其是當(dāng)前我國(guó)人民幣升值預(yù)期的高漲,熱錢正在快速進(jìn)入我國(guó),使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)極不正常的狀態(tài)。一方面,形成了虛假的房市需求,推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲,投資者購(gòu)房時(shí)不考慮自己的真實(shí)消費(fèi)能力,包括按揭貸款后的還貸能力,而是考慮投資收益和成本,只要房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)銀行還貸利息成本,投資性購(gòu)房的需求便會(huì)不斷增加;另一方面,造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi),許多城市房子空置率很高,而中低收入人群越來(lái)越買不起房子,極易引發(fā)社會(huì)矛盾,影響和諧社會(huì)的建設(shè)。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系看,目前我國(guó)存在著結(jié)構(gòu)性失衡。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求與供過(guò)于求同時(shí)并存:一方面,大量的商品房積壓,這主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有充分分析市場(chǎng),對(duì)市場(chǎng)有效需求估計(jì)不足,過(guò)多投資高檔住宅,導(dǎo)致了空置;另一方面,大多數(shù)居民的住房還十分緊張,普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長(zhǎng)緩慢。要解決結(jié)構(gòu)性失衡,就需要增加開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的比例,而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟(jì)適用房名義開(kāi)發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩?。由于我?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)育的初期階段,政府的主要職責(zé)就是通過(guò)制定科學(xué)、有效、競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)育,充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求,抑制房地產(chǎn)投機(jī)或炒作。為此,筆者提出以下具體建議:

第一,進(jìn)一步完善我國(guó)的住房保障制度。政府應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房建設(shè)的投入力度,優(yōu)先保證供應(yīng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地;同時(shí),要建立科學(xué)規(guī)范的準(zhǔn)入機(jī)制,使住房保障制度真正保障買不起商品房和無(wú)力自行解決住房問(wèn)題(包括無(wú)能力租市場(chǎng)價(jià)住房)的貧困家庭或中低收入家庭。

第二,加強(qiáng)對(duì)熱錢的跟蹤和管制,控制熱錢大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)前人民幣在境外壓力下升值預(yù)期不斷高漲,吸引大量熱錢涌入境內(nèi),房地產(chǎn)尤其是豪宅是熱錢投資的主要對(duì)象。所以,一方面要穩(wěn)定幣值尤其是預(yù)期;另一方面,要從根本上完善我國(guó)的市場(chǎng)體制、金融制度以及貨幣政策等。

第三,增加投資渠道,使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產(chǎn)信托基金等措施,當(dāng)股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發(fā)展后,融資方式的多樣化可以讓投資行為轉(zhuǎn)向購(gòu)買虛擬房產(chǎn),減少樓市的投資行為,也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險(xiǎn)。

第四,加強(qiáng)政策的針對(duì)性和有效性。房地產(chǎn)由于受多種因素影響,是個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)體系,政府應(yīng)該有的放矢地制定地方房地產(chǎn)政策,而不能搞“一刀切”。同時(shí),加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究,建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析和預(yù)警機(jī)制,準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題,提高調(diào)控措施的預(yù)見(jiàn)性、針對(duì)性和有效性,正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。

第五,加強(qiáng)稅收、信貸等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控作用。加強(qiáng)、調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)交易稅收,加強(qiáng)物業(yè)立法。同時(shí),貨幣政策制定者應(yīng)該增加對(duì)發(fā)展中的按揭市場(chǎng)基本結(jié)構(gòu)的關(guān)注,并提高信貸條件,加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)家庭債務(wù)相關(guān)的金融實(shí)體的監(jiān)管,以保證其健康運(yùn)行。