房地產(chǎn)的金融風險精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的金融風險范文

房地產(chǎn)作為一個龐大的產(chǎn)業(yè),屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),因此它的發(fā)展更需要一個健康穩(wěn)定的投融資體系作為支撐,如果房地產(chǎn)金融風險長期存在,將會導致多米諾骨牌效應,帶動整個環(huán)節(jié)的風險突發(fā),本文以房地金融風險為研究對象,重點分析了風險防范中容易出現(xiàn)的問題,并根據(jù)研究經(jīng)驗,給出對策建議,希望對相關(guān)問題的研究提供參考意見。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn);金融風險;對策;防范

一、房地產(chǎn)金融風險概述

進入21世紀后,國家采取一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)成為國內(nèi)投資的熱門行業(yè)。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的前景也一片大好,房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點,推動經(jīng)濟發(fā)展,同時不斷擴大的市場內(nèi)需也與房地產(chǎn)有著緊密聯(lián)系,房地產(chǎn)現(xiàn)今已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對其他行業(yè)的發(fā)展也起到重要的影響。本文認為投融資市場風險,對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大。這是一個相互依存的共生問題,如果破解這一難題,需要進行科學的研究和策劃,以及系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)金融風險是指金融機構(gòu)在為房地產(chǎn)業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務過程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。由于房地產(chǎn)金融風險的強烈的負外部效應,當某一個項目或者金融機構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風險時,尤其是已經(jīng)受到較大損失時,公眾就可能對其他項目或金融機構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,引發(fā)多米諾骨牌效應,波及整個金融體系進而引發(fā)金融動蕩乃至金融危機的發(fā)生。另外,金融機構(gòu)經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融體系都遭遇系統(tǒng)性風險,從而發(fā)生更大損失。

二、房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的原因

(一)投資增長過快

眾所周知,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)是一個有著巨大利潤空間的行業(yè),近幾年來房價的持續(xù)走高更是讓房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)。正因為房地產(chǎn)行業(yè)投資存在巨額利潤,所以就會有大量銀行信貸資金進入該領(lǐng)域,導致資金風險性的增大。如果房地產(chǎn)業(yè)貸款額度比重降低,那對于降低銀行信貸風險有著重要的意義。除了銀行信貸資金對地產(chǎn)行業(yè)的投資以外,房地產(chǎn)業(yè)的投資中還包括其他各種社會資金,如外資,外資的流入為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金支持,但是也帶來了一些負面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊含了巨大的投機風險。

(二)地方政府對地產(chǎn)市場監(jiān)管不到位

從2011年以來,政府大力出臺相關(guān)政策來調(diào)節(jié)房價,但由于種種原因?qū)е碌胤秸块T對地產(chǎn)調(diào)控的積極性并不高。因為房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),以其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性對GDP的帶動作用十分明顯,我國房地產(chǎn)業(yè)是最容易獲得財政收入的行業(yè)(地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展導致地價上漲而獲得高額收入)各級地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)放在經(jīng)濟發(fā)展的突出位置,大力推進城市化建設(shè),對修建汽車城、大學城等大型固定資產(chǎn)投資項目持積極支持態(tài)度以推動GDP增長突出政績,因此盡管中央政府出臺了一些列促進房地產(chǎn)健康成長的政策,但地方各級政府往往對房地產(chǎn)市場采取縱容的態(tài)度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展仍然有待扭轉(zhuǎn)。。

(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風險集中

一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)自我資金不足已是普遍現(xiàn)象,已成為地產(chǎn)界面臨的主要問題,因為,一個項目從開發(fā)到竣工,各個環(huán)節(jié)都是很大的支出,只有到銷售或出租時才能有收益,而此時也存在高額費用,如廣告、工資、開辦費用等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷尋求新途徑進行融資。中國人民銀行統(tǒng)計我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。在一些發(fā)達國家,房地產(chǎn)開發(fā)商一般不從商業(yè)銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業(yè)的自有資金。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導致銀行從房地產(chǎn)需求和供給兩方面參與了房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程,集中了該行業(yè)從買地到開發(fā)到建設(shè)到銷售每一個環(huán)節(jié)的風險,一旦其中某一個環(huán)節(jié)扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的正?；亓?。

三、加強房地產(chǎn)金融風險防范的對策建議

(一)吸收國際經(jīng)驗教訓

防范風險的一個重要環(huán)節(jié)就是使房地產(chǎn)金融得到創(chuàng)新和發(fā)展。次貸其本質(zhì)是一種高風險的貸款,因此應對其進行分層出售,使之轉(zhuǎn)變?yōu)榇渭壍陌唇易C券,在此基礎(chǔ)上,進一步的生成次級按揭證券衍生產(chǎn)品,以這種形式在債券市場上售出。通過資產(chǎn)證券化等方式,可以進行金融創(chuàng)新,將風險分散。汪成豪認為,如果經(jīng)過多層的證券化處理,投資者就沒有辦法得知所投資的衍生產(chǎn)品所依賴的基礎(chǔ)產(chǎn)品的信用情況以及估值水平,這樣對其進行風險評估就很困難,只能依靠評價機構(gòu),但是預測風險時,傳統(tǒng)的計量模型無法完成。如果一直金融產(chǎn)品距離基礎(chǔ)金融產(chǎn)品越遠,對其進行投資時就越具有投機性質(zhì),而這種投機使得金融市場的不穩(wěn)定性大大的增加。美國金融市場當中,很多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品對于消除風險沒有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來的信用風險。由于房地產(chǎn)泡沫的破裂,次級抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的違約情況,開始僅在儲貸機構(gòu)中產(chǎn)生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、對沖基金、保險公司甚至于全球金融市場的投資者。

(二)實行房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化

目前我國房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動我國REITs的發(fā)展,必須借鑒外國的先進的經(jīng)驗。首先應參照西方國家的相關(guān)法規(guī),對我國房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法律法規(guī)進行完善,對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易的管理制度進行補充和修訂。其次對信托機構(gòu)等加強監(jiān)督和管理,使信托行業(yè)的自律機制得到增強,保障REITs的發(fā)展更加的規(guī)范。第三要對信息的公開化制度進行完善,信息的需求者能夠及時快速的得到房產(chǎn)信息和相關(guān)的政策信息以及金融信息等,促進我國REITs的發(fā)展。

(三)建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展機制

自從我國房地產(chǎn)市場開始發(fā)展,由于過分依賴市場,保障性住房嚴重不足,因此平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)十分薄弱。短期之內(nèi)可以通過政府調(diào)控解決房地產(chǎn)過熱的問題,但是長期下去對房產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生一定的影響,因此需要建立長效機制。滿足“自住型”住房需求是長效機制的關(guān)鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對住房保障制度進行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對城市住房建設(shè)規(guī)劃進行完善,逐漸的完善中央以及地方的財政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時期內(nèi)大幅變動時,不會對住房供需產(chǎn)生很大的影響。

(四)發(fā)揮政府職能,加強政府對房地產(chǎn)的監(jiān)管

應充分發(fā)揮政府職能,加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,政府應該在充分分析市場的基礎(chǔ)上,確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房比例,以實現(xiàn)供需的平衡。政府應及時、準確的了解產(chǎn)業(yè)運行過程中的信息,通過科學的分析,對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷,及時向社會市場信息,引導房地產(chǎn)開發(fā)商合理投資。

四、結(jié)論

本文探討了地產(chǎn)和金融之間的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè),它的發(fā)展需要金融機構(gòu)的支持,但我國房產(chǎn)的融資渠道過于單一,房產(chǎn)供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導致了房產(chǎn)價格過高,蘊含了嚴重的金融風險。因此在目前我國對房地產(chǎn)進行嚴格的調(diào)控,對房產(chǎn)價格進行回調(diào)的背景下,需要對調(diào)控力度和方式進行靈活的把握和掌控,使房產(chǎn)金融體系更加的完善,達到維護金融穩(wěn)定性的目的。另外本文還對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析,對市場與政府的調(diào)控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,為開發(fā)商的投資提供政策依據(jù),促進房地產(chǎn)健康發(fā)展,最后使我們的消費者可以對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有更深入的了解,以指導消費者合理消費。

參考文獻:

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[3]黃忠華,杜雪君,吳次芳.房價與宏觀經(jīng)濟研究綜述.中國土地科學.2009.23(1):62-67.

第2篇：房地產(chǎn)的金融風險范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風險；成因分析；防范策略

一、我國房地產(chǎn)金融風險的成因

1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟影響。改革開放以來我國國民經(jīng)濟發(fā)展良好，民間財富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟學中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動投資的增加，因此，國民經(jīng)濟的增長事實上已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟形成了明顯的推動作用。與此同時，我國城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風險便會暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機制和土地供應壟斷導致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導致投資最大化以及經(jīng)濟增長率最大化，所以，地方政府可能會出現(xiàn)一些投資沖動的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙斦?，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計后果的擴張行為也為房地產(chǎn)金融風險做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導致權(quán)責利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責利并未有機結(jié)合起來，責任與約束均不明顯，可以說當前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機構(gòu)，容易引發(fā)金融風險。

5.金融機構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對風險的管理和防范缺乏有效的機制。

6.企業(yè)和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標準，銀行等金融機構(gòu)在放貸前缺乏對借貸企業(yè)和個人的詳細考察，核實不到位，對其還貸能力估計不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。

二、我國房地產(chǎn)金融風險的防范策略

1.改進土地供應制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強監(jiān)管力度。

土地市場的健康發(fā)展，離不開正確完善的土地供應管理政策，這個政策需要要適應宏觀經(jīng)濟的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)的金融風險。當今，我國所儲備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負面影響如政府對土地供應高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務平臺壞賬風險、土地財政推高房價等，也會對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和金融風險防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時候，可以適度改革土地供應制度，加快對土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時應對土地供應加強監(jiān)管。

2.促進融資渠道多元化，推進房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)

當前我國房地產(chǎn)融資的特點是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風險。具體需要考慮以下的幾個方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級市場的培育和發(fā)展，實施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風險的前提下，可以在國內(nèi)的房地產(chǎn)適當引進外資；第四，擴展住房公積金貸款方式的服務范圍，除原有個人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款等領(lǐng)域。

3.加強國家宏觀調(diào)控引導，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度

對于國家來講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場穩(wěn)定的重要保證，國家有必要加強對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風險，一方面中央銀行、銀監(jiān)會等監(jiān)管機構(gòu)可以通過定期監(jiān)督檢查引導金融機構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機制、開展有序競爭；另一方面監(jiān)管機構(gòu)還須認真對房地產(chǎn)市場的運行狀況和發(fā)展規(guī)律進行調(diào)查研究，通過科學詳實的調(diào)研可以提高對房地產(chǎn)市場研究判斷的準確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風險預警體系，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時對相關(guān)房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)出預報和警示。

4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

房地產(chǎn)金融業(yè)務的開展離不開要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應法律法規(guī)也需要進一步完善和健全。針對房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險。

5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用制度，健全信息傳遞機制

現(xiàn)在，我國的企業(yè)及個人信用信息不健全，信息不對稱等現(xiàn)象時有發(fā)生，針對這種情況，建議建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，通過對信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對不同信用等級的借款者給予不同的貸款條件，并對借款者經(jīng)營和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風險。此外，應把各類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績以及違法違規(guī)記錄向社會公開，將使得有劣跡的企業(yè)在擴大經(jīng)營、承接新業(yè)務方面受到限制，從而引導房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠信經(jīng)營。

參考資料：

【1】唐宇宏 葛幫亮：當前我國房地產(chǎn)金融風險的表現(xiàn)及防范對策【J】當代經(jīng)濟(下半月)2007，(05)

第3篇：房地產(chǎn)的金融風險范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風險；形成機制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來，我國房地產(chǎn)價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產(chǎn)價格過分偏離內(nèi)在價值時，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機構(gòu)。而當房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時，系統(tǒng)運行的內(nèi)在機制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結(jié)構(gòu)甚至會促成整個金融系統(tǒng)風險的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風險形成的特殊機理，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態(tài)進化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時的收益。

通過分析可得：

房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個參與者試驗不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復制動態(tài)實際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復制動態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動態(tài)復制系統(tǒng)平衡點所對應的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩(wěn)定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。

對于上述由微分方程表示的群體動態(tài)演化過程，其均衡點的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風險的演進過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風險提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點和央行基準利率調(diào)控政策的特點，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實現(xiàn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府提出了實施增加投資、擴大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟增長點，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動國民經(jīng)濟的增長。

同時由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標均出現(xiàn)大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時期內(nèi)，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)投機行為的違規(guī)成本也很小，因此當房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，有可能會催生房地產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)金融風險開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機階段。2003年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。

針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時對房地產(chǎn)開發(fā)商投機行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時期政府目標著重于宏觀調(diào)控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為時的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規(guī)模的擴大也進一步助長了房地產(chǎn)價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風險不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經(jīng)濟衰退的影響，整個房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時采取一系列稅費優(yōu)惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經(jīng)濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場迅速反彈，房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經(jīng)濟的消極影響，房地產(chǎn)價格開始回落，房地產(chǎn)市場陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風險將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。

4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設(shè)、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內(nèi)，當房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。

則當處于該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴厲打擊房地產(chǎn)市場投機階段，房地產(chǎn)價格將會受到調(diào)控影響，價格增速回落，房地產(chǎn)市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當房地產(chǎn)市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機的策略。這意味著當房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產(chǎn)價格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風險，紛紛擴大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風險開始形成并且不斷加劇。

而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。

因此，為了促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場投機行為，需要政府嚴格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場：

（1）從信貸政策的角度來看，根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場效果不大，因此央行應加緊市場流動性的回收工作，繼續(xù)實施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場泡沫破滅的風險，同時也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財政政策角度來看，政府應將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機的發(fā)生，以加強房地產(chǎn)泡沫破滅時的風險的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監(jiān)管力度，一方面應該進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風險的問題。

參考文獻：

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第4篇：房地產(chǎn)的金融風險范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；金融風險；防范對策

在我國目前的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)金融風險問題變得越來越凸顯，國家和政府相關(guān)部門迫切關(guān)注該問題，并一直在尋求更好地解決這些問題的手段。通過本文的分析和思考，能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)金融的風險如何進行有效的防范提供參考和借鑒，將有助于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場實現(xiàn)更好的發(fā)展。

一、風險介紹

房地產(chǎn)市場主要涉及的有三方面，即房地產(chǎn)商、個人購房者、銀行。三者構(gòu)成了基本要素，作為市場活動的主體，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中的主要方面。個人購房者中，能全款付房款的是極少數(shù)人，絕大多數(shù)都是貸款買房，他們從銀行一次性借貸或長期借貸以支付房款。銀行作為雙方的借貸者，負債率自然很高。銀行為房地產(chǎn)商和個人購房者提供信貸、融資的過程中，由于各種因素的影響及不確定性，可能引發(fā)損失，即為壞賬損失。二者同時將風險放于銀行上，加大了風險的產(chǎn)生。

二、觸發(fā)風險的因子

（一）國家政策的引導

國家政策不是一成不變的，國家根據(jù)宏觀經(jīng)濟的需要調(diào)整財政政策和貨幣政策的執(zhí)行，寬松的貨幣政策或緊縮的貨幣政策必然影響流入市場的資金量，進而影響到房地產(chǎn)市場。政府政策是否能刺激人們的消費也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。人們手中的剩余資金較多時，投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金也較多，反之較少，制約房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

就利率而言，當利率下降時，購房者還貸資金減少，考慮購房的人群增加，這時會帶動房產(chǎn)的銷售；當利率上升時，購房者買房的成本加大，考慮購房的人群會減少，人們更傾向于持幣觀望，這時會減少房產(chǎn)的銷售，造成銷售額的降低。

（二）房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟活動

市場是自發(fā)的，行業(yè)的興盛帶來了更多的投資者。部分投資者在進入房地產(chǎn)市場之初并不了解這一行業(yè)，缺乏行業(yè)管理經(jīng)驗。投資者缺乏這方面的風險意識，面對復雜的市場環(huán)境，沒有理性分析面臨的風險，這本身加大了市場的不穩(wěn)定性，投資者的不理性投資，從銀行借貸投入市場，而后期投資者的破產(chǎn)或退出行為給銀行的信貸業(yè)務帶來諸多不確定因素，嚴重影響了行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。

（三）觸發(fā)銀行損失可能性增大

各大小銀行不僅背負了房產(chǎn)開發(fā)商的貸款，還背負了個人購房者的貸款，造成負債率奇高。而在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，地方政府為了當?shù)貥I(yè)績干預地方銀行的信貸業(yè)務，銀行盲目的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持，沒有有效的監(jiān)管措施，引發(fā)了不良貸款的產(chǎn)生。房地產(chǎn)商因經(jīng)營不善或退出市場或宣告破產(chǎn)，無一不把風險轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上。這極大地造成了銀行的損失，致使經(jīng)營困難。

在貸款之初質(zhì)押或抵押的物品因時間因素或市場的變動，其價值難以保證。銀行對抵押或質(zhì)押的物品在處理或拍賣過程中耗費費用，成本過大，無形中降低了物品的價值。

（四）市場中庫存過大

隨之今年房產(chǎn)開發(fā)的熱潮，房地產(chǎn)市場中樓盤的庫存量不斷加大。市場上的樓盤未能及時賣出，庫存量不減，意味著開發(fā)商手中手中資金不足，長期的投資未能及時變現(xiàn)，缺少資金，影響了企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)，于是開發(fā)商只能再次通過銀行借貸補充資金。而銀行也陷入了只能再次房貸的怪圈，加大了金融風險。

三、當前市場中風險的具體表現(xiàn)

（一）開發(fā)商和個人均以銀行為貸款對象

目前不論國有銀行還是商業(yè)銀行，貸款主要依賴于房貸，各個銀行都在爭奪房貸這塊蛋糕，無一不在利率、貸款額度上通過各種優(yōu)惠政策吸引客戶，力爭擴大市場占有率。但反過來講，市場占有率的擴大，意味著吸收了更多的房貸客戶，風險與利益是相伴的，房產(chǎn)市場的風險隨之上升，銀行在享受收益的同時，承擔著風險。

（二）消費者盲目購房

在隨著房價過快上漲的同時，消費者購房的熱情不斷上漲，客觀上推動了房價的再次上漲。各地政府各顯神通，防止房價的過快波動，尤其去年、今年房價不斷上漲，在國家宏觀調(diào)控下，消費者購房依然熱情不減，使政府調(diào)控效果甚微。而消費者的盲目購買，正是市場自發(fā)性、盲目性的表現(xiàn)，不僅加劇拉大了社會貧富差距，市場經(jīng)濟發(fā)展的不平衡也不利于經(jīng)濟的正常運行。房地產(chǎn)商的盲目進入和追求經(jīng)濟利益的急迫心理，造成整個經(jīng)濟環(huán)境的浮躁和不穩(wěn)定，消費者盲目購房，擴大這種不穩(wěn)定性，弱化了政府對經(jīng)濟的調(diào)控和指導能力。

（三）房價上漲過快

與其他國家相比，我國房價在短期內(nèi)上漲過快，翻了幾倍甚至十幾倍，不符合經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，難免沒有投機、泡沫的存在，一旦觸發(fā)這些風險，房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生大的動蕩，進而影響整個經(jīng)濟體系。

四、應對未來風險，我們?nèi)绾螒獙?/p>

（一）銀行嚴格審查把控

y行工作人員在接觸貸款業(yè)務之初，充分了解客戶的資產(chǎn)狀況及還貸能力，嚴格按照規(guī)定核實和鑒別客戶的信用等級，規(guī)避可能發(fā)生的風險。對于客戶的抵押物，不僅要看當時市場的價值，更要看未來市場的走向，健全對抵押物品的衡量標準，對貸款的風險判斷更客觀、全面。根據(jù)市場的變化，及時應對，通過提前處理抵押物品等方式減少價值減值，減少因市場變動而帶來的風險。

（二）將道德賦予法律的保障

加強在全社會誠實守信的宣傳和引導，健全企業(yè)和個人的信用體系，通過立法規(guī)范市場主體的行為，在全社會倡導誠實信用的觀念，鼓勵誠信行為，嚴格懲處老賴行為，并在全國范圍內(nèi)予以信息披露，加大違規(guī)操作的成本，使不法分子不敢冒風險。這就需要相關(guān)部門的嚴格把控和各部門間信息的共享和行動的配合，依法行政，保障廣大人民的權(quán)益。

（三）經(jīng)濟政策引導

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展需要國家政策的支撐。相較市場的主體作用，國家政策的引導，見效緩慢，從長遠發(fā)展的角度，國家政策的調(diào)控可以在一定程度上彌補市場盲目性、自發(fā)性的不足。及時的預警和防范，有助于減少市場風險，這是我國經(jīng)濟體制的優(yōu)越性，在尋求經(jīng)濟平衡的同時促進經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。

（四）互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展，融資渠道增加

互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，P2P、眾籌等更多投資、融資方式出現(xiàn)，有利于緩解傳統(tǒng)金融行業(yè)只依賴與銀行信貸的壓力，減少銀行的金融風險。用戶通過互聯(lián)網(wǎng)，就可以獲取資金的支持，突破了地域、時間的限制，相比傳統(tǒng)金融系統(tǒng)更加方便靈活。規(guī)范化現(xiàn)代借貸融資渠道，在良好的經(jīng)濟環(huán)境中促進民間資本的發(fā)展，激活民間資本的活力，同時促進互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金期已過，雖然現(xiàn)階段房價依然居高不下，但相對來說庫存過大，尤其三線四線城市。如何將資源合理匹配和利用，是一個重要的課題。企業(yè)和個人將資金大部分投入到房地產(chǎn)市場，其他領(lǐng)域投資明顯過少，不利于經(jīng)濟的平衡發(fā)展，也加大了房地產(chǎn)市場的風險。近幾次的房產(chǎn)調(diào)控政策作用不明顯，這表明如果房地產(chǎn)市場一旦失控，帶來的影響將是巨大的和難以把控的。因此，倡導理想消費，著眼于客觀現(xiàn)實，引導房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展，使其符合經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律更為重要。

參考文獻：

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[2]周攀奇. 我國房地產(chǎn)金融風險研究[D].浙江大學，2014.

第5篇：房地產(chǎn)的金融風險范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；金融發(fā)展理論；金融風險

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A文章編號：

一、研究背景

過去的五年里，在全球經(jīng)濟疲軟、全國物價普遍上漲的宏觀背景下，我國多個一線城市的房價地價呈現(xiàn)劇烈上升態(tài)勢，多地二三線城市房價也有不同程度上漲，引發(fā)群眾不滿與政府關(guān)注。為此，國務院于2010年4月17日《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，內(nèi)含10條宏觀調(diào)控政策，揭開了史上最為嚴厲的房價調(diào)控的進程。兩年來，各地房價漲勢均得到一定程度的遏止。但行政手段畢竟治標不治本，要深刻研究中國房地產(chǎn)市場，需從經(jīng)濟金融方面著眼。

本文認為，近幾年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展所暴露的問題，是其多年積聚的金融風險的外在表現(xiàn)。分析中國房地產(chǎn)所面臨的金融風險，應從金融發(fā)展理論入手。

二、文獻綜述（金融發(fā)展理論）

金融發(fā)展理論主要研究的是金融發(fā)展與經(jīng)濟增長的關(guān)系，具體包括金融體系在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮的作用，如何建立有效的金融體系以最大限度促進經(jīng)濟增長，以及如何合理利用金融資源實現(xiàn)金融與經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。金融發(fā)展理論的典型代表是金融抑制、金融深化和金融約束理論。

1．金融抑制和金融深化理論

1973年，美國經(jīng)濟學家麥金農(nóng)和肖在其先后出版的《經(jīng)濟發(fā)展中的貨幣與資本》和《經(jīng)濟發(fā)展中的金融深化》兩部名著中，分別從不同的角度對發(fā)展中國家金融發(fā)展與經(jīng)濟增長之間的辯證關(guān)系作出了開創(chuàng)性的研究，提出了“金融抑制理論”和“金融深化理論”。根據(jù)麥金農(nóng)和肖的論述，金融抑制是政府對金融活動和金融體系的過多干預抑制了金融體系的發(fā)展，而金融體系的滯后又阻礙了經(jīng)濟的發(fā)展，從而造成了惡性循環(huán)。金融抑制現(xiàn)象在發(fā)展中國家普遍存在，其主要表現(xiàn)形式為：

（1）名義利率限制

發(fā)展中國家一般都對貸款和存款的名義利率進行控制，實際利率一般很低，有的甚至是負利率，壓制了社會對金融中介機構(gòu)實際債權(quán)存量的需求。同時，這些措施導致只能依靠信貸配額來消除對中介機構(gòu)貸款的過高要求，然而中介機構(gòu)的貸款利率水平往往偏低，某些利率還為特殊類別的借款人帶來凈補貼收益。

（2）高準備要求

在一些發(fā)展中國家，商業(yè)銀行將存款的很大一部分作為不生息的準備金放在中央銀行，貸款組合中另有很大一部分由中央當局直接指定。同樣，儲蓄銀行將存款的一部分作為不生息的準備金，還有一部分投放于低收益的住房債券。

（3）外匯匯率高估

發(fā)展中國家為了保持本幣的穩(wěn)定，往往將本幣價值盯住某一發(fā)達國家的堅挺硬通貨，然而其經(jīng)濟情況卻無法同該發(fā)達國家相比，從而導致了本幣價值的高估，匯率無法真實反映本幣價值，國內(nèi)商品的出口受到很大限制。于是，政府便采取出口補貼和出口退稅等措施，鼓勵國內(nèi)企業(yè)擴大出口。

（4）政府通過干預限制外源融資

在金融抑制下，由政府決定外源融資的對象。麥金農(nóng)說，銀行信貸仍然是某些飛地的一個金融附屬物。甚至政府往來賬戶上的普通赤字，也常常預先占用存款銀行的有限放款資源。而經(jīng)濟中其他部門的融資，則必須由放款人、當鋪老板和合作社的不足的資金來滿足。

總之，金融抑制現(xiàn)象的出現(xiàn)不是發(fā)展中國家政府的主觀愿望，而是其管制和干預金融的后果。發(fā)展中國家應該放棄金融抑制政策，實行金融深化改革，充分發(fā)揮市場機制的作用，利用金融中介(包括金融機構(gòu)和金融工具)，擴大金融活動的廣度和深度，讓利率既反映資本的稀缺性，又反映跨期消費的成本收益，以溝通儲蓄與投資，提高資本的使用效率。

2.金融約束理論

20世紀70年代初，以金融抑制和金融深化理論為基礎(chǔ)，發(fā)展中國家掀起了以自由化為趨向的金融改革浪潮。然而，令人失望的是，多數(shù)發(fā)展中國家尤其是非洲和拉美國家的金融自由化結(jié)果離理論描述相差甚遠，并未能形成金融發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展相互促進的良性循環(huán)。在此背景下，隨著國際金融發(fā)展理論研究的不斷深入，一些經(jīng)濟學家開始對麥金農(nóng)和肖的金融發(fā)展理論提出了挑戰(zhàn)。

90年代以來，以斯蒂格利茨為代表的新凱恩斯主義經(jīng)濟學家從不完全信息的角度提出“金融約束論”，認為：麥金農(nóng)和肖的金融發(fā)展理論的假設(shè)前提為瓦爾拉斯均衡的市場條件，即整個市場上過度需求與過剩供給的總額必定相等的情況。但現(xiàn)實中，這種均衡條件難以普遍成立。況且，由于經(jīng)濟中存在著信息不對稱、行為、道德風險等，即使在瓦爾拉斯均衡的市場條件下，資金資源也難以被有效配置。所以政府的適當干預是十分必要的。金融約束的目標是政府通過積極的政策引導為民間部門創(chuàng)造租金機會，尤其是為銀行部門創(chuàng)造租金機會，使其有長期經(jīng)營的動力，減少由信息問題引起的不利于完全競爭市場形成的一系列問題。金融約束的實質(zhì)是政府通過經(jīng)濟金融政策使銀行部門因“特許權(quán)價值”而獲得租金。通過“租金效應”和“激勵作用”可以規(guī)避潛在的逆向選擇行為和道德風險，鼓勵創(chuàng)新，維護金融穩(wěn)定，從而對經(jīng)濟發(fā)展起到正向效應。因此，在政策上，金融約束論更強調(diào)政府干預的重要作用，是一種通過政府推動金融深化的政策。

本文認為，中國是社會主義國家，是最大的發(fā)展中國家，應綜合金融深化與金融約束理論，既發(fā)揚社會主義市場經(jīng)濟功效，又確保政府的宏觀調(diào)控能及時到位。

我國房地產(chǎn)市場金融風險分析

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)需要金融業(yè)的資金支持，另一方面也表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要服務領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計，在2010年5月至2011年5月年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，平均有17.55%來源于國內(nèi)銀行貸款，有24.87%主要是定金和預付款的其他資金來源(表1)。如果假設(shè)其他資金來源中有60%是金融機構(gòu)提供的預售商品房按揭貸款，同時按揭貸款又沒有及時替換出開發(fā)貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有34.47%來自金融機構(gòu)。

商業(yè)銀行向購房者提供個人住房抵押貸款，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)聯(lián)系的另外一個方面。據(jù)中國人民銀行每季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，1998年以來，個人住房貸款余額迅速上升。2001年末比1997年末增加了55425.95億，增長了32.55倍。到2002年6月，金融機構(gòu)個人住房貸款余額已達6630.1億元。2002年至2010年我國個人金融機構(gòu)住房抵押貸款余額如下（表2）。這說明房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為中國銀行金融機構(gòu)信貸投向的重要方面。

表1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源（單位：億元）

（來源：中國經(jīng)濟景氣月報2011年6月刊）

表2 我國歷年個人金融機構(gòu)住房抵押貸款余額（單位：萬億元）

（來源：中國人民銀行季度貨幣政策執(zhí)行報告）

2.房地產(chǎn)金融風險

（1）銀行風險

第6篇：房地產(chǎn)的金融風險范文

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)也隨之興起。房地產(chǎn)作為一個高風險的產(chǎn)業(yè)，面臨著很大的金融風險問題。下面我們就從房地產(chǎn)金融風險的形成原因入手，結(jié)合房地產(chǎn)金融發(fā)展的實際情況，找到解決房地產(chǎn)金融風險的有效措施。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)金融；面臨的風險；現(xiàn)狀；解決措施

0 引言

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融面臨的風險也越來越大。所以我們要加強對這個問題的關(guān)注度。有效的預防房地產(chǎn)金融風險，不但是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融持續(xù)發(fā)展的動力，還是整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟順利發(fā)展的關(guān)鍵。就我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)狀況和實際的經(jīng)營情況來看，很多風險問題并沒有完全的暴露出來，但是其中很多現(xiàn)象已經(jīng)向人們證明房地產(chǎn)金融風險存在于我們的日常生活中。所以，更加需要人們加強對房地產(chǎn)和金融業(yè)的關(guān)注度。

1 我國房地產(chǎn)金融風險的實際情況

近段時間，我國的經(jīng)濟狀況得到了迅猛的發(fā)展，城市化進程不斷加快，因此對房地產(chǎn)的需求也在不斷的增加，這樣就促使隱藏在我國房地產(chǎn)金融背后的風險問題不斷暴露出來，總體來說，可以把我國房地產(chǎn)金融風險分為以下幾種類型：

1.1 政策和法律問題

現(xiàn)在，我國房地產(chǎn)金融中存在很大的政策風險和法律風險，比如該產(chǎn)業(yè)的不斷變化、房地產(chǎn)業(yè)或是給房地產(chǎn)業(yè)所提供幫助的金融機構(gòu)存在管理方面的問題、國家以及當?shù)氐恼蚴窍鄳慕鹑跈C構(gòu)所制定的法律法規(guī)和政策等因素，都會給房地產(chǎn)金融造成重大的影響。而且，一些工程規(guī)劃制度、土地出讓制度以及土地供應制度等制度中都存在很多不科學的地方，這對我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展有著重要的影響。制度和法律法規(guī)的缺失使得我國房地產(chǎn)金融風險問題層出不窮。當然有關(guān)政策的缺失也會給金融機構(gòu)帶來威脅。比如，我國有的房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地時，出現(xiàn)違規(guī)行為，而且這些土地的取得也不是通過公開招標的形式得到的，只是通過和政府、企業(yè)簽訂相應的合同，然后向銀行進行貸款。所以，在土地獲取這個方面就存在很大的法律風險問題。

1.2 市場問題

因為我國對房地產(chǎn)的投資力度不斷加大，使得房價快速增長，遠遠的超過了人們所能接受的范圍，這樣人們增加了對市場的依賴程度，而且，空置面積也逐漸擴大，資金難以回收，使得房地產(chǎn)金融出現(xiàn)危機。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)的投資數(shù)量也在大幅度的增長，房價也在迅速的上漲，但是與此同時也出現(xiàn)了大量閑置的商品房。隨著房地產(chǎn)價格的攀升，使很多房產(chǎn)的市場價值高于房產(chǎn)的自身價值，從而出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。如果泡沫消失，進行抵押的房地產(chǎn)也會隨之而貶值，出現(xiàn)嚴重的縮水情況，從而損害銀行的利益。這個問題最突出的表現(xiàn)是在2008年，所以部分地方出現(xiàn)了消費者采取觀望的態(tài)度，開發(fā)商降低價格的形勢。而且，我國的房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了外資大量進入的情況，因為外資的目的時間較短，假如以后的市場出現(xiàn)動蕩或是外資認為人民幣沒有實際的升值空間，就會把資金轉(zhuǎn)換成人民幣，退出中國市場，這樣就給我國的銀行帶來了巨大的威脅。[1]

1.3 信用問題

因為我國土地儲備制度的不健全，使得固體儲備貸款方面存在很大的風險問題。首先是我國的土地大部分為政府部門所有，各級政府財政收入的主要源泉就是把這些土地通過拍賣來獲得利潤，所以地方政府在出讓土地的時候，價格一般比較高，這樣也就推動了房地產(chǎn)價格的增長。對于土地的開發(fā)和融資的需要是十分迫切的，還款主要依賴于土地出讓金。銀行在給土地整理儲備中心發(fā)放貸款的時候，沒有采取有效的保護措施?，F(xiàn)在主要使用的是政府擔保和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種擔保方法，但是這兩種擔保方式自身存在很大的信用風險。還有，在房地產(chǎn)市場運行的過程中，因為土地價格的不斷變化、房地產(chǎn)企業(yè)商品房出售困難、資金出現(xiàn)問題以及經(jīng)營狀況不良、出現(xiàn)虧損甚至破產(chǎn)的情況，使得無力償還貸款等情況，都會造成信用風險問題。而且，在個人住房貸款的相關(guān)業(yè)務中，我國人民銀行所設(shè)立的個人信用評價機制還不夠健全，只有經(jīng)過已經(jīng)注冊的信用記錄情況，來對個人信用狀況進行評定和審查，而且個人收入不是完全公開和個人征稅機制的不健全，銀行在給個人進行貸款的時候，對個人的資金和信用情況難以進行準確的判斷，其中的不確定和不穩(wěn)定因素較多，還是存在一定的風險問題。

1.4 操作問題

因為我國現(xiàn)在的銀行制度還有很多不全面和不完善的地方，所以在開展金融業(yè)務的時候，銀行信貸部門和個人信貸在進行操作的時候，容易出現(xiàn)風險問題。其中最為明顯的表現(xiàn)就是：首先是商業(yè)銀行沒有準確有效的把控市場，缺少對國家宏觀經(jīng)濟政策的了解，對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)信息、價格狀況等資料了解不到位，使得很多房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)在對項目的判斷方面不完善，從而嚴重的影響了銀行對于市場機制和風險的把握。然后是商業(yè)銀行在風險管理方面存在漏洞，沒有科學有效的監(jiān)管機制，不能對風險進行及時的防控和辨識。尤其是個人住房貸款，因為個人誠信系統(tǒng)不健全，商業(yè)銀行沒有有效的方法來對借款人的信息進行調(diào)查。最后就是有的房地產(chǎn)企業(yè)對自有資金比例管理進行規(guī)避，從而增加了銀行信貸操作的難度。[2]

2 預防房地產(chǎn)金融風險的解決措施

2.1 拓展房地產(chǎn)融資道路

因為我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行的貸款，所以我國需要及時的建立多元化房地產(chǎn)融資機構(gòu)，主要的解決措施有以下幾個：第一著重建立和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化。采取住房貸款證券化的措施，不但能夠有效的擴大商業(yè)銀行的融資范圍，而且還可以讓整個資本市場和房地產(chǎn)金融市場進行有效的融合，從而加強銀行資金的流動，使得銀行開展住房貸款業(yè)務的成本大大的減少。第二就是大力發(fā)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托，從而有效穩(wěn)定的開展住房公積金貸款，并且在預防風險的前提下，通過把外資引入國內(nèi)房地產(chǎn)市場等方法來拓展房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)的融資渠道應該趨向多元化，并且這個趨勢將是現(xiàn)在甚至是以后的主要發(fā)展方向，在融資制度上進行不斷的創(chuàng)新，從而有效的預防銀行的風險問題。

2.2 強化銀行內(nèi)部監(jiān)控

強化對銀行的內(nèi)部監(jiān)控，從而有效的改變金融企業(yè)在金融治理方面的問題，從而加快對股份制的改造，不斷的完善內(nèi)部控制機制，從而有效的改正銀行出現(xiàn)的不良資產(chǎn)比例較高、風險較大等問題，從而建立更加完善的房地產(chǎn)金融風險預防制度。第一，商業(yè)銀行要建立一系列的房地產(chǎn)市場預測體系，以及相應的分析和監(jiān)控體系，對于世界各地的房地產(chǎn)市場變化情況要進行及時的了解，對于房地產(chǎn)行業(yè)的周期變化情況要進行深入的研究，制定出和房地產(chǎn)政策相融合的房地產(chǎn)貸款信息，從而有效的預測市場的發(fā)展狀況，進行及時的預防。第二，商業(yè)銀行要設(shè)立一套比較健全和完備的營銷、審核、貸款和授信管理評價體系，避免有的借款人利用銀行貸款資金進行投機套利或是私自濫用等情況的發(fā)生。而且，還要不斷的強化銀行信貸人員的專業(yè)素養(yǎng)，讓這些工作人員都能擁有良好的職業(yè)道德意識，從而有效的避免信貸風險的發(fā)生。第三，要從國際的整體發(fā)展形勢入手，從人均的收入支配情況、匯率、利率和空置率等方面著手，建立完備的房地產(chǎn)風險防范體系，從而預防房地產(chǎn)金融風險問題的發(fā)生。[3]

2.3 設(shè)立完備的信用評級體系

不同等級的借款人給予不同的貸款條件。這個制度可以把個人借款的就業(yè)情況、收入情況和財產(chǎn)的變化情況等信息有一個整體的了解，也便于對個人的信用情況進行一個系統(tǒng)的評定，也利于金融機構(gòu)對貸款的風險、貸款風險的類型進行有效的預測，還能夠有效的預防可能發(fā)生的違規(guī)行為，使得借款人按照合同履行責任。而且，我國銀行還要建立保險制度，從而建立完善的抵押保險制度和政策性擔保制度。這樣的制度不但使得商業(yè)銀行在辦理抵押貸業(yè)務的時候更加的規(guī)范和標準，有效的預防盲目房貸的情況，從而有效的幫助商業(yè)銀行來預防道德風險、房地產(chǎn)市場周期波動風險和信用風險。

2.4 強化國家的宏觀調(diào)控和指導

我國政府要不斷的加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的科學性和合理性，不斷的完善體系，加強調(diào)控能力，預防房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。我國還要建立完善的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，強化房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，建立有效的房地產(chǎn)市場預警體系。政府要全面準確的掌握有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展方面的數(shù)據(jù)資料，并且把這些數(shù)據(jù)和資料進行深入的分析，從而能夠更好的掌握市場的運行狀況，強化房地產(chǎn)市場的監(jiān)管能力，以便及時的了解我國房地產(chǎn)市場的運行狀況，并且對房地產(chǎn)投資和消費進行正確的指導。政府還要引導土地所有人提高對土地的使用效率，減少土地的過分投資，還要建設(shè)出科學合理的房地產(chǎn)稅制。例如支持和鼓勵人們積極的開發(fā)土地、刺激土地供給的土地閑置征稅等。[4]

3 總結(jié)

房地產(chǎn)金融風險自身就比較復雜，對它還需要進行更加深入的了解和認識，更加需要實踐的檢驗。隨著社會的發(fā)展，對我國的房地產(chǎn)金融風險進行有效的預防和防控是十分必要的，關(guān)鍵是要遭到房地產(chǎn)金融風險出現(xiàn)的原因，然后建立起適合我國現(xiàn)在社會經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)的實際情況的房地產(chǎn)金融體系，以便房地產(chǎn)金融的發(fā)展能夠更上一層樓，從而保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

【參考文獻】

[1]譚曉紅.我國房地產(chǎn)價格波動與金融風險研究[J].西南財經(jīng)大學，2012（04）

[2]姜洪濤.我國房地產(chǎn)金融風險防范問題研究[J].云南大學，2010（05）

第7篇：房地產(chǎn)的金融風險范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融風險 防控對策

一、前言

現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟發(fā)展十分迅猛，我們必須高度重視房地產(chǎn)金融面臨的風險問題。而防控房地產(chǎn)企業(yè)的金融風險，既是確保房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)順利發(fā)展的前提，又是促進我國經(jīng)濟順利發(fā)展的內(nèi)在需求。但是，針對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)營現(xiàn)狀分析，盡管有大量風險還未完全顯現(xiàn)出來，但已經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)象正預示著房地產(chǎn)金融風險時刻都存在著。所以，房地產(chǎn)和金融行業(yè)都必須高度關(guān)注此問題。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)金融風險的種類

近幾年，我國的經(jīng)濟實力大幅度增強，再加上，城市化進程發(fā)展也較快，從而使得人們對房產(chǎn)需求逐漸增大，這樣便暴露出房地產(chǎn)金融潛在的風險，總的來說，國內(nèi)房地產(chǎn)金融風險主要劃成下列幾種：

（一）政策和法律風險

現(xiàn)如今，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)金融行業(yè)最顯著的風險即為政策和法律風險。一旦金融行業(yè)出現(xiàn)變化、金融機構(gòu)管理極其不規(guī)范、政策和法律發(fā)生變化，都極有可能導致房地產(chǎn)金融風險的出現(xiàn)。此外，在和房地產(chǎn)企業(yè)金融相關(guān)的一些制度存在著大量的漏洞，如：土地規(guī)劃制度與供應制度等，而這些問題都可能增大房地產(chǎn)且金融風險的發(fā)生概率。

（二）市場風險

近年來，國內(nèi)每年房地產(chǎn)投資量大幅度增多，而且房價上漲較快，同時這也增大了商品房空置率。如果房地產(chǎn)價格上漲十分迅猛，那么極易導致房地產(chǎn)的市價遠遠超出實際價值，出現(xiàn)嚴重的泡沫現(xiàn)象，而如果泡沫破滅，那么房地產(chǎn)便出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，使銀行遭受巨大損失。上述問題在2008年極為突出，所以，國內(nèi)有些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)了降價的局面。

（三）信用風險

從目前的情況來分析，土地儲備制度還不是非常的完善，這必然會給土地儲備貸款帶來巨大的風險。集中表現(xiàn)在以下兩方面：其一，由于土地都是被地方政府部門所壟斷，加之，拍賣土地成為政府財政收入的主要來源，所以，通常政府規(guī)定的價值偏高，這樣會帶動房地產(chǎn)價格上漲。由于土地開發(fā)和購置融資需求偏大，因此，還款則必須借助土地出讓金，而銀行機構(gòu)向土地整理所發(fā)放的貸款無任何擔?！，F(xiàn)階段，常使用的擔保方式有兩種，即政府保證與土地使用權(quán)質(zhì)押，但是上述兩種方法都存在著信用風險。其二，房產(chǎn)市場中，因土地價值波動較大、商品房銷售十分困難、虧損較嚴重等，這些現(xiàn)象都存在著信用風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)金融風險的特征分析

（一）擴張性

在現(xiàn)今社會中，金融的作用非常重要。而在經(jīng)濟社會的每個角落都涉及到金融產(chǎn)品以及金融服務。再加上，金融資產(chǎn)和不同金融機構(gòu)聯(lián)系都非常緊密，從而逐漸形成了資產(chǎn)價格波動間互相影響的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。但是，在進行經(jīng)濟往來時，資金融通和債權(quán)等的聯(lián)系遠不能離開金融機構(gòu)的促進，而在此階段，勢必會出現(xiàn)一些風險，而在出現(xiàn)風險后，借助所購才的金融體系網(wǎng)絡(luò)快速傳遞下去，因而，導致房地產(chǎn)金融風險表現(xiàn)出一定的擴張性。

（二）可控性

一切的經(jīng)濟活動都勢必會存在著一定風險。在有房地產(chǎn)金融活動中，便會在資金融通、債權(quán)關(guān)系出現(xiàn)階段存在著風險。也就是說，在房地產(chǎn)企業(yè)的金融風險是時刻存在的，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的金融風險出現(xiàn)具有一定的必然性，但是，它也是受人為控制的。對于房地產(chǎn)金融市場的參與方來說，都能夠?qū)︼L險予以識別、衡量和監(jiān)控，進而確定出即將面臨的風險種類以及風險的影響程度。同時在此基礎(chǔ)上，借助風險機制與合理的金融工具等主動將風險進行控制或者是轉(zhuǎn)移，然而，身為監(jiān)管部門，應該健全相關(guān)制度，從源頭消除和控制不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的金融風險。

四、當前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)金融方面存在的諸多問題探究

（一）融資結(jié)構(gòu)不科學

現(xiàn)如今，國內(nèi)金融市場的發(fā)展依然處在初級階段，因此，間接金融仍然占據(jù)著金融市場的主導地位，這樣，造成直接金融發(fā)展極其落后。再加上，我國一些商業(yè)銀行改革不夠徹底，進而出現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道十分單一等問題。事實上，房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)行業(yè)二者互相依存，共同發(fā)展，因而所存在的風險也有明顯的共生特性。加上，房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸具有較大的依賴性。近年來，國家出臺了多項宏觀調(diào)控政策，客戶違約從而使銀行陷入到資金流動困難的境地。

（二）金融創(chuàng)新發(fā)展速度較慢

現(xiàn)階段，政府機構(gòu)對房地產(chǎn)金融實施利率管制制度，明確指出金融機構(gòu)的范圍，這樣直接阻礙了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展。然而，目前房地產(chǎn)金融工具種類相對較少，而且融資渠道也非常狹窄，直接影響到銀行資金的流動性。除此之外，由于房地產(chǎn)的信貸業(yè)務剛起步，可貸款的品種非常少，很難滿足消費者的各種需求，從某種程度上來說，也影響到房地產(chǎn)金融業(yè)務的繼續(xù)擴展。

（三）資金配置效率偏低

在我國，因房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善，而且經(jīng)營范圍比較狹窄，這必然會造成反地產(chǎn)資金配置效率大大降低。主要表現(xiàn)在以下兩方面：第一，國內(nèi)的金融體制非完全市場化的特點，導致金融資源不能更好的按照市場發(fā)展的規(guī)律予以科學、合理的配置，這直接影響到社會資金流入到房地產(chǎn)金融的速度。再加上，由于資金供應者資金狀況以及儲蓄率等的限制，很難滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)的巨大數(shù)額的資金需求。第二，資金投向結(jié)構(gòu)不完善，通常來說，商業(yè)房投資要遠遠高于住宅房投資，而也正是由于住房建設(shè)投資不充足，最終造成房地產(chǎn)市場總量失去平衡的局面出現(xiàn)。

五、防控房地產(chǎn)企業(yè)金融風險的有效策略

（一） 不斷拓寬融資渠道

一方面，可以實施住房貸款證券化，這樣既能夠全面擴大銀行融資規(guī)模，而且又顯現(xiàn)了資本市場和房地產(chǎn)金融市場很好的互動，與此同時，又加快資產(chǎn)流動速度，降低銀行貸款業(yè)務成本；另一方面，在制定有效防范風險措施的基礎(chǔ)上，可以在房地產(chǎn)市場發(fā)展中引入大量外資?？梢哉f，融資渠道的多元化成為今后房地產(chǎn)企業(yè)金融發(fā)展的主要趨勢，只有這樣才能從源頭有效防范金融風險的出現(xiàn)。

（二）強化對銀行內(nèi)部進行有效控制

逐漸健全銀行的內(nèi)部控制制度，這樣可以從源頭徹底改變金融治理結(jié)構(gòu)存在的多種問題。另外，還應進一步加快對股份制度的改革速度，以免資產(chǎn)比例不平衡或者是存在較大風險出現(xiàn)。除此之外，我們還必須及時建立以高效的房地產(chǎn)金融風險報警制度，及早地發(fā)現(xiàn)金融風險，降低風險帶來的損失。

（三）政府部門要強化宏觀調(diào)控與引導

政府部門要準確收集更多關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的數(shù)據(jù)，并且將此數(shù)據(jù)予以公布，結(jié)合當前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，對其進行科學的指導與管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行情況預警。

（四）完善信用評級體系

建立和完善信用評級制度，能夠?qū)杩钫叩木蜆I(yè)情況、收入情況等進行跟蹤調(diào)查和監(jiān)控，從而便于對個人信用度予以客觀的評論，降低貸款風險發(fā)生概率。即使出現(xiàn)了貸款風險，我們要及時分析出風險所屬的類別，進而及時采取有效的對策予以處理，將風險損失降到最低。

六、結(jié)束語

總體來說，由于我國經(jīng)濟發(fā)展十分迅猛，因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)金融面臨的風險問題，及時采取有效的防控對策，降低房地產(chǎn)企業(yè)金融風險的發(fā)生概率，這既是確保房地產(chǎn)企業(yè)金融業(yè)順利發(fā)展的前提，又是促進我國經(jīng)濟順利發(fā)展的內(nèi)在需求。

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第8篇：房地產(chǎn)的金融風險范文

在我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，由于房地產(chǎn)屬于核心地位，并且此行業(yè)會帶動周邊其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還對我國銀行金融體系有很大的影響，其中房地產(chǎn)泡沫對銀行金融風險出現(xiàn)的概率影響極大，嚴重會直接干擾到我國銀行金融體系而造成整個體系無法正常的運行。特別是房地產(chǎn)泡沫消失的時候，房地產(chǎn)作為財富標志，其價值不斷減少，會大大降低人們的消費能力而造成建筑業(yè)不景氣，從而使銀行金融風險增大。目前銀行熱衷于擴充信貸，之所以金融風險會集中在銀行，其主要原因有：

(一)信息不對稱房地產(chǎn)市場信息的不完全

缺乏相對應的分析系統(tǒng)。若想精準的計算房地產(chǎn)、項目的貼現(xiàn)值就必須要依賴于租金、貼現(xiàn)比率、預期通貨膨脹、貶值預算等指標，但是這些指標很難得到證實，且存在信息不充分的情況，就算是在市場最好的階段，銀行也無法準確估計出房地產(chǎn)的具體價值，而造成當前的抵押物經(jīng)常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是當時市場價值及過去價值，并非變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值與市場價值差距較大，所以銀行很可能會低估房地產(chǎn)貸款風險。

(二)風險短視問題

由于房地產(chǎn)的周期相對比較長，極易造成短視的問題。目前房地產(chǎn)市場不斷興旺，尤其是在價格持續(xù)上漲多年以后，房地產(chǎn)的還款以及貸款回報都十分良好，會使大部分人認為市場還會保持良好狀態(tài)。價格的不斷攀升也造成了貸款額與價值比率的不斷下降，從而出現(xiàn)低估了房產(chǎn)風險現(xiàn)象，也大大降低了管理力度。一旦抵押產(chǎn)品超過貸款額，銀行基本不會注意其它細節(jié)問題。大的經(jīng)濟問題很少發(fā)生，從而導致銀行低估沖擊風險發(fā)生的概率，根據(jù)目前現(xiàn)有的經(jīng)驗情況，銀行高層普遍會認為沖擊發(fā)生的可能性基本可以忽略，因此，由于銀行高層決策者更加關(guān)注樂觀預期信息而忽略了早期警告信號，從而造成金融風險。

(三)監(jiān)督管理不完善

當銀行金融自由逐漸成為促進經(jīng)濟發(fā)展宏觀政策的時候，管理部門或許會對應用高風險的銀行策略存在一定顧慮，從短期看來，對于銀行來說，高風險策略會在一定程度上對銀行產(chǎn)生利益，利益的增長掩蓋了銀行風險。銀行部門的不斷發(fā)展與壯大，成為推動經(jīng)濟增長的主要動力，管理部門的責任就變得更大。從利益的角度來說，監(jiān)管部門采取拖延糾正的措施也許會是更好的選擇，但是今天的損失會在未來某一天變成現(xiàn)實，到那時就會產(chǎn)生更大的影響。

二、銀行金融對房地產(chǎn)泡沫的風險防范措施

房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)會對銀行金融造成很大影響，如果不能進行及時解決，很有可能會出現(xiàn)更大的問題，甚至是爆發(fā)金融危機，與此同時，銀行的政策也會對房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生短期影響，因此，短時間內(nèi)銀行金融風險與價格泡沫會形成一定循環(huán)關(guān)系，促使兩者交替上升，所以，這就需要我們建立一定的銀行與房地產(chǎn)安全管理體系，同時需要銀行和政府才采取一定措施。

(一)完善健全的金融市場房地產(chǎn)

想要持續(xù)健康的發(fā)展，首先需要建立完善發(fā)達的金融市場。在金融市場相對比較發(fā)達的情況下，房地產(chǎn)出現(xiàn)投機行為相對比較少，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。此外，完善的金融市場對分散風險具有一定作用，減少房產(chǎn)泡沫給銀行金融帶來的影響。

(二)拓寬金融渠道，分散風險

拓展房產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，將金融風險分散開，中國房地產(chǎn)融資的渠道主要集中在銀行信貸和銀行信托兩種方式，這單一的融資渠道讓銀行在房地產(chǎn)市場承擔了較高的風險，所以，要降低房地產(chǎn)市場的風險必經(jīng)之路是拓展房地產(chǎn)融資渠道，將金融風險合理的分散，讓更多民眾和機構(gòu)能夠參與房地產(chǎn)投資，這樣不僅增加了民眾投資，同時收益更多，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)建立基金制，上市融資，不單單擴大了融資渠道而且分散了房地產(chǎn)風險。

(三)加強政府宏觀調(diào)控，建立泡沫預警機制

為了降低房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫問題，相關(guān)部門應該制定完善的泡沫預警機制。通過對經(jīng)濟波動規(guī)律的觀察以及宏觀形勢的研究，能夠確切的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢指標，并且對這些指標進行監(jiān)控，以便于可以最大限度的發(fā)現(xiàn)市場動態(tài)。依據(jù)各界人士的研究結(jié)果表明：指標選擇大致上看可以分為房屋需求指標、房屋價格指標以及供給指標等三類，其中每一大類又分為許多具體指標，通過對這些指標的測算，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的程度，在一定程度上為宏觀調(diào)控提供了有力依據(jù)。如果數(shù)據(jù)表明發(fā)展過熱，有關(guān)部門可以及時進行調(diào)控并發(fā)出警告，制定一定的政策，提高對投資者的教育力度，穩(wěn)定市場情緒，改變以往的預期，從而化解泡沫風險。

(四)防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機行為房產(chǎn)價格上漲的最主要原因

就是房地產(chǎn)進行投機炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相關(guān)政策，最大限度提高炒作成本。所有銀行都應該依據(jù)國家的法律政策，建立完善的信貸標準，并且根據(jù)家庭的實際情況，包括人口數(shù)、購買面積、購買套數(shù)等進行差異化標準，在滿足居民基本住房需求的同時也應該控制購房數(shù)量，避免出現(xiàn)金融風險。銀行與有關(guān)部門應該對房地產(chǎn)貸款資金流向進行密切關(guān)注，并依據(jù)具體實際情況，做出合理的調(diào)控，禁止出現(xiàn)炒賣期房現(xiàn)象，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)投機行為。

(五)擴大物質(zhì)財富標志組成擴大

物質(zhì)財富標志組成，需要銀行等有關(guān)部門創(chuàng)造和開發(fā)更多的基金與債券等信用產(chǎn)品，并且促使這些產(chǎn)品都可以成為物質(zhì)財富標志，以此來替代房產(chǎn)標志，最大程度促使房產(chǎn)回歸原有的居住價值。

(六)調(diào)整房產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)需要

市場以及政府發(fā)揮各自不同的作用，在滿足人們需求的基礎(chǔ)之上，努力對房產(chǎn)的供給與需求進行合理的調(diào)整與優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，促使人們可以在投資購房和需求購房等方面獲得最大收益。

(七)完善銀行內(nèi)部機制

由于房地產(chǎn)是一項風險性比較高、收益也比較好的行業(yè)，因此就需要銀行在房地產(chǎn)進行信貸業(yè)務的時候把握好尺度，對自身行為進行規(guī)范，建設(shè)完善的內(nèi)部機制，強化銀行管理制度。一方面，建立相對比較完善的個人信用制度，建設(shè)個人信用體系，提高個人信用評估環(huán)境以及風險識別機制，主要包含：個人信用監(jiān)控、個人信用登記、風險管理制度、評估制度以及預警制度，通過建立這些制度，真實的反應信用情況，以便于銀行查詢，對貸款人的情況進行正確判斷，緩解銀行風險。另一方面，對房地產(chǎn)的貸款資格進行嚴格評審。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理貸款時，需要對企業(yè)貸款資格進行嚴格審查，對需要貸款的項目進行嚴格調(diào)查，包含企業(yè)的財務情況、信用記錄、開發(fā)資格等。與此同時，也應該關(guān)注企業(yè)與借款人的關(guān)聯(lián)交易，避免出現(xiàn)控股公司轉(zhuǎn)移經(jīng)濟，挪用借款等問題。并且對擁有不良記錄、存在管理問題以及開發(fā)經(jīng)驗相對比較薄弱的企業(yè)，進行嚴格控制發(fā)貸金額。

(八)注重措施靈活性與綜合控制與監(jiān)管

現(xiàn)階段，人民幣仍然在不斷升值，在房產(chǎn)中證券化資產(chǎn)逐漸擁有主導地位，銀行金融形勢逐漸更新與變化，促使金融市場逐漸變得復雜化，所以就需要我們不斷加強管理監(jiān)督機制，并且對房地產(chǎn)行業(yè)進行綜合調(diào)控，改變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，最大限度促進經(jīng)濟增長。對于不同的金融情況與地產(chǎn)需求應該采取不同措施，亦或是對于不同時期不同地區(qū)的情況，采用不同策略，從而降低銀行金融風險以及房產(chǎn)泡沫。

(九)完善和規(guī)范中介服務

對房地產(chǎn)金融服務進行完善與規(guī)范，推動房地產(chǎn)市場信心化發(fā)展以及中介服務的誠信體系建設(shè)，因此，可以建立相應的評估體系、信用評級、地產(chǎn)保險、貸款咨詢等機構(gòu)，從而為了增加房地產(chǎn)信息透明化提供一定的基礎(chǔ)。除此之外，培育一定的金融機制和房地產(chǎn)金融渠道也是其解決房地產(chǎn)過度依賴銀行貸款的問題、發(fā)展地產(chǎn)融資以及分擔銀行和房地產(chǎn)風險的主要內(nèi)容。所以，就需要我們不斷進行調(diào)控與改革。打破壟斷現(xiàn)象、發(fā)揮市場配置作用，最大限度的分散風險。一旦房產(chǎn)市場出現(xiàn)問題時，例如過熱問題，相關(guān)部門就可以通過降低貸款額度、提高利率以及購房首付等政策來進行宏觀調(diào)控，從而約束地產(chǎn)行業(yè)的擴大速度與規(guī)模。

三、結(jié)束語

第9篇：房地產(chǎn)的金融風險范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估風險 防范

防范房地產(chǎn)抵押估價風險對金融機構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風險意義重大，防范風險首先得認清風險，然后才能防患于未然。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵

房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔保時，商業(yè)銀行確認的用于抵押擔保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進行評定和估算的過程。

二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的因素

（一）政府因素

政府面臨的房地產(chǎn)估價風險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風險。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》《物權(quán)法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。

（二）估價機構(gòu)和估價人員因素

估價機構(gòu)和估價人員是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評估機構(gòu)中，有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負責一項估價業(yè)務時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風險。

（三）其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體因素

其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔保人等。每一經(jīng)濟活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。

三、房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的防范

（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進行客觀確認。實體確認包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。

（二）建立健全估價制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價機構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務，選擇估價業(yè)務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。

（三）提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)

一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

（四）商業(yè)銀行提高風險預警能力

積極的風險規(guī)避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風險出現(xiàn)之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。

四、小結(jié)

防范房地產(chǎn)抵押評估風險，不僅對于降低金融風險、保證金融安全具有重要意義，同時也有利于降低評估機構(gòu)和評估人員的執(zhí)業(yè)風險。評估機構(gòu)及其從業(yè)人員應提高風險防范意識，嚴格按估價規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評估風險

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