房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)研究，工程管理

 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個(gè)主要部分。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項(xiàng)目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對(duì)這四項(xiàng)的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點(diǎn)闡述四個(gè)管理項(xiàng)目的關(guān)系；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價(jià)值。

1策劃管理

對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計(jì)交給合適的設(shè)計(jì)公司來(lái)完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制。可建設(shè)或使用策劃管理軟件來(lái)對(duì)其設(shè)計(jì)開(kāi)展管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計(jì)軟件是比較獨(dú)立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計(jì)軟件面向的是'設(shè)計(jì)'。

策劃管理和策劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計(jì)結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計(jì)關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計(jì)結(jié)果滿足其項(xiàng)目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計(jì)管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人對(duì)于其項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過(guò)程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對(duì)策劃方案進(jìn)行檢查和評(píng)個(gè)，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計(jì)方案。

（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對(duì)策劃設(shè)計(jì)工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過(guò)，應(yīng)該盡可能減少對(duì)策劃設(shè)計(jì)員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對(duì)必須計(jì)算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計(jì)員工在設(shè)計(jì)圖層時(shí)，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計(jì)，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分策劃設(shè)計(jì)企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國(guó)家、部門、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)放。與此同時(shí)，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對(duì)設(shè)計(jì)企業(yè)提交的策劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核；

（4）通過(guò)電腦進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計(jì)企業(yè)遞交的設(shè)計(jì)方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計(jì)方案指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、排比，展開(kāi)查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等；

（5）使策劃設(shè)計(jì)結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過(guò)的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開(kāi)服務(wù)。

2開(kāi)發(fā)管理

是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷售部和后勤部門開(kāi)展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。

工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度開(kāi)展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購(gòu)和庫(kù)存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開(kāi)發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價(jià)和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績(jī)效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)

3施工管理

對(duì)工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理，不過(guò)工程整體的管理方式及承包模式由公司各級(jí)管理曾針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來(lái)進(jìn)行。工程項(xiàng)目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來(lái)開(kāi)展施工管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。開(kāi)發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開(kāi)發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開(kāi)展方式，來(lái)開(kāi)展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開(kāi)發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢(shì)是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。通過(guò)驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開(kāi)發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對(duì)供貨商的協(xié)調(diào)與控制

4物業(yè)管理

為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實(shí)現(xiàn)保值的同時(shí)完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項(xiàng)服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國(guó)家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國(guó)的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國(guó)際還有一定的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點(diǎn)。在這樣的時(shí)局下，對(duì)有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場(chǎng)蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營(yíng)管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費(fèi)用的合理、并財(cái)務(wù)實(shí)施公開(kāi)，建造人性化的生活氛圍等。

物業(yè)管理是為購(gòu)房者提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個(gè)升級(jí)，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。

6結(jié)語(yǔ)

任何企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，必須有其獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的整個(gè)過(guò)程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對(duì)運(yùn)營(yíng)成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳志安．國(guó)際房產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題研究．國(guó)際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進(jìn)物業(yè)管理概念．中國(guó)物業(yè)管理．2005年 3 月．

[3] 劉克偉．工程建設(shè)的規(guī)劃.建筑基礎(chǔ)學(xué)．．2003 年 8月．

第2篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

第一條  為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條  在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及管理的，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第五條  市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作，市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理辦公室受市建設(shè)行政主管部門的委托，具體承擔(dān)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)。

縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。

區(qū)建設(shè)行政主管部門受市建設(shè)行政主管部門委托，負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。

土地管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立并取得相應(yīng)資質(zhì)證書的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個(gè)人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)。

第七條  設(shè)立房地產(chǎn)專營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊(cè)資本不低于500萬(wàn)元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營(yíng)管理人員和2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

第八條  設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）已按本辦法規(guī)定取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

（二）注冊(cè)資本不低于該項(xiàng)目投資總額的30％。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)即行終止，并按規(guī)定辦理注銷登記。

第九條  外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本辦法第七、八條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本辦法第七、八、九條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

工商行政管理部門對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取建設(shè)行政主管部門的意見(jiàn)。

第十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到建設(shè)行政主管部門備案，同時(shí)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第十二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

（二）企業(yè)資信證明；

（三）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；

（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料；

（五）其他有關(guān)文件、證明。

第十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由市以上建設(shè)行政主管部門發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)證書實(shí)行年度審驗(yàn)制度，經(jīng)審驗(yàn)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級(jí)或者吊銷資質(zhì)等級(jí)證書。

第三章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

第十五條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十六條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展規(guī)劃提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按規(guī)定報(bào)計(jì)劃部門審批立項(xiàng)。

第十七條  開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確立后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)用地方式對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的建設(shè)、拆遷補(bǔ)助、安置等提出建設(shè)條件意見(jiàn)，作為項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)。

第十八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制性規(guī)劃，由建設(shè)行政主管部門組織編制，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第二十條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，擬定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款底價(jià)，制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，并會(huì)同有關(guān)部門組織實(shí)施。

第二十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款底價(jià)由下列各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成：

（一）土地使用權(quán)出讓金；

（二）綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；

（三）綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)；

（四）地段差價(jià)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他稅費(fèi)。

第二十二條  開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款中的綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)和綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)按《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。

前款規(guī)定費(fèi)用的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)主管部門會(huì)同市建設(shè)、財(cái)政行政主管部門提出，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款中的其他各項(xiàng)費(fèi)用，按照國(guó)務(wù)院和省政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；國(guó)務(wù)院和省政府沒(méi)有規(guī)定的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納。

第二十三條  綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)由市、縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)收取，納入財(cái)政專戶。市建設(shè)行政主管部門根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，撥付區(qū)建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，專款用于小區(qū)的配套建設(shè)，任何部門不得挪用。

綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)由市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一收取，納入市財(cái)政專戶，統(tǒng)一管理。

第二十四條  凡具備招標(biāo)、拍賣條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)或者拍賣方式確定開(kāi)發(fā)者；不具備招標(biāo)、拍賣條件的，可以采取協(xié)議方式確定開(kāi)發(fā)者。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)行政主管部門簽定開(kāi)發(fā)責(zé)任書，領(lǐng)取開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證和項(xiàng)目手冊(cè)。建設(shè)行政主管部門必須將開(kāi)發(fā)單位名稱、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及價(jià)款等予以公布。

第二十五條  自建自用、非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)計(jì)劃主管部門立項(xiàng)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查同意并按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用后，方可辦理建設(shè)手續(xù)。

第二十六條  進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統(tǒng)一組織依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第四章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第二十七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的證明文件，到計(jì)劃部門申報(bào)年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后，納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并到建設(shè)、規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按建設(shè)條件意見(jiàn)書、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)責(zé)任書的要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

第二十八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下后地上的原則實(shí)施。

第二十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)責(zé)任書的要求。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其法定代表人應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)終身責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定分別報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并辦理開(kāi)發(fā)責(zé)任書變更手續(xù)，調(diào)整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款。

第三十一條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節(jié)能，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)和施工單位應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料和新工藝，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和使用功能。

第三十二條  單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，工程竣工后，必須按照國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。

第三十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)中，并定期送建設(shè)行政主管部門備案。

第三十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)30日內(nèi)，組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

第三十五條  住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三十四條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（三）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（四）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（五）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（六）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第三十六條  參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收的單位和個(gè)人，必須對(duì)其出具的工程質(zhì)量鑒定意見(jiàn)和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。

第五章  房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第三十七條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第三十八條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)行政主管部門對(duì)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查，不符合備案條件的不予備案。對(duì)未備案或者不予備案的，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

第三十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，受讓人應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格，并按規(guī)定辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者變更手續(xù)。

第四十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第四十一條  商品房預(yù)售、出租按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第四十二條  商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，必要時(shí)由政府規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)限制幅度；享受國(guó)家優(yōu)惠政策的住宅價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第四十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，仍達(dá)不到原核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)或者影響房屋原使用功能的，購(gòu)買人有權(quán)提出調(diào)換或者退房，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章  罰則

第四十四條  違反本辦法規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。

第四十五條  違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第四十六條  違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。

第四十七條  違反本辦法規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期返修，處以交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十八條  違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。

第四十九條  違反本辦法規(guī)定，擅自進(jìn)行自建自用、非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止建設(shè)活動(dòng)，限期補(bǔ)辦手續(xù)，可以處建設(shè)項(xiàng)目投資額1％以上5％以下的罰款。

第五十條  違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止違法行為，限期改正，可以處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

第五十一條  違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由土地管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第五十二條  國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第五十三條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章  附則

第3篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

    ,詳細(xì)分析了園林景觀在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用,具體有以下幾個(gè)方面:

    2.園林景觀在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的意義

    2.1 政府的各類相關(guān)要求

    1993年建設(shè)部的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定,居住小區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等;新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)低于30%,舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。

    2.2 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)

    低碳、生態(tài)、環(huán)?，F(xiàn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)宣傳的熱點(diǎn)、銷售的賣點(diǎn),園林景觀已經(jīng)成為品牌地產(chǎn)的一張名片,從客戶的角度來(lái)講,它是第一關(guān)注點(diǎn);從銷售的角度來(lái)講,它是最大的賣點(diǎn);從策劃的角度來(lái)講,它是最好的炒作點(diǎn);對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),它是利益的增長(zhǎng)點(diǎn);。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產(chǎn)的重要因素,有時(shí)甚至對(duì)其是否購(gòu)買產(chǎn)生決定性的作用。由此可見(jiàn),居住區(qū)園林景觀對(duì)房地產(chǎn)商或購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都產(chǎn)生了很大的影響。

    2.3 對(duì)于小區(qū)居民

    居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經(jīng)常利用和享受的最經(jīng)濟(jì)的一種綠地。對(duì)居住小區(qū)綠地的合力綠化,對(duì)居民的身心健康有著不可估量的影響,它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境,而且能為居民提供豐富多彩的活動(dòng)場(chǎng)地,滿足各種游憩活動(dòng)的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能,它能改善居住環(huán)境的小氣候,調(diào)節(jié)氣溫,增加空氣濕度,防止西曬,降低風(fēng)速,也能組織空間,美化環(huán)境,豐富居住小區(qū)內(nèi)容,為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境,綠地還能起到防火抗災(zāi)的作用。

    3.房地產(chǎn)園林景觀元素的應(yīng)用

    園林設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)廣游天下美景,多接觸真自然大山水,多搜集積累景觀素材,進(jìn)而更好地總結(jié)它們美的本質(zhì),才能把它們最打動(dòng)人心的地方放到我們的設(shè)計(jì)作品中。在不斷的設(shè)計(jì)中,只有充分運(yùn)用各設(shè)計(jì)元素的要點(diǎn),才能不斷地創(chuàng)造更多的精品,對(duì)于設(shè)計(jì)元素我們經(jīng)常用到的有植物、庭院理水、石頭等等,最常用的為以下兩個(gè)元素:

    3.1 植物

    現(xiàn)代園林的植物配置,在滿足生態(tài)功能的前提下,多賦草木以情趣,才能使人們更樂(lè)于親近自然、享受自然、熱愛(ài)自然;其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調(diào)和成色彩紛呈、高低錯(cuò)落的多層次立體植物景觀。同時(shí),地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要,其強(qiáng)大的覆蓋功能對(duì)防止水土流失、維護(hù)生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無(wú)法替代的作用,并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。

    3.2 庭園理水

    如果說(shuō)植物是園林景觀的靈魂,那水就是景觀的魂魄,中國(guó)園林講究“無(wú)水不成園”。無(wú)論北方皇家園林還是江南私家園林都對(duì)水這種自然元素備加喜愛(ài)?！耙怀厝健薄ⅰ八M必間其隔”等等都是有關(guān)水景的重要理論?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也把水體景觀的營(yíng)造作為提高項(xiàng)目品味的重要手段,比如依山傍水的自然環(huán)境,人工開(kāi)挖的琥珀,以及借助江景、湖景等自然景觀,豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動(dòng)靜變化,運(yùn)用了一些高科技手段,把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來(lái),展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設(shè)計(jì)應(yīng)用,給園林增加了不少靈氣。

    4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中園林景觀應(yīng)用存在的一些問(wèn)題

    4.1 因地制宜。

    因地制宜就是要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況、結(jié)合其功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì),使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理,是否更適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件,不能為渲染“熱帶風(fēng)光”、“歐陸風(fēng)格”,在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種,導(dǎo)致植物生長(zhǎng)不良、甚至死亡;園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能;園林的道路廣場(chǎng)設(shè)置是否比例得當(dāng),能否兼顧景觀與功能使用等等,這都要進(jìn)行理性的分析,僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。

    4.2忽視人們的需求。

    在做園林設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有充分調(diào)研、考慮人們對(duì)于功能及景觀的實(shí)際需求,只是在辦公室閉門造車,回頭審視這些讓我們津津樂(lè)道的景觀時(shí),卻發(fā)現(xiàn)他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠(yuǎn)的地方設(shè)置休息廳,但是沒(méi)有很好的設(shè)計(jì)通行道路,導(dǎo)致很少人到廳休 息,造成資源的浪費(fèi);也曾有時(shí)我們覺(jué)得植物在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性,從而開(kāi)始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個(gè)賣點(diǎn),也許是嘩眾取寵,把整個(gè)小區(qū)的樹木栽種得密不透風(fēng)。周密的考慮,不生搬硬套,才能達(dá)到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。 4.3 施工及養(yǎng)護(hù)管理水平落后。 居住小區(qū)的綠地

    其綠化效果和功能的體現(xiàn)不是竣工后就全部得到的,后期的養(yǎng)護(hù)管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護(hù),綠地草坪退化嚴(yán)重,雜草混生,病蟲害防治跟不上,木本花卉及喬灌木修剪不到位,造成植物生長(zhǎng)不夠理想,未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。

    5.結(jié)束語(yǔ)

    今天,通過(guò)園林景觀在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的推廣和應(yīng)用,大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都對(duì)園林景觀在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用和地位有了共識(shí),也把房地產(chǎn)景觀作為提高品質(zhì)和品位的主要選擇,這也就確定了園林景觀在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位和作用,但怎樣才能讓兩者有機(jī)地結(jié)合起來(lái),創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,我認(rèn)為有以下幾點(diǎn):第一,景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步;第二,景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的策劃同步;第三,景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的景觀設(shè)計(jì),將更好的景觀呈現(xiàn)給人們。

    參考文獻(xiàn):

    1.徐振、韓凌云.風(fēng)景園林快題設(shè)計(jì)與表現(xiàn).遼寧科學(xué)技術(shù)出版社.2009;

第4篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 戰(zhàn)略概述 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的全過(guò)程，凡經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題在房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略中都應(yīng)當(dāng)加以考慮。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略概述

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷、研究與開(kāi)發(fā)等各種單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，首先應(yīng)具有相應(yīng)的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。沒(méi)有業(yè)務(wù)的支持，各項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略都將落空。可見(jiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的物質(zhì)保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項(xiàng)戰(zhàn)略組成，如：生產(chǎn)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學(xué)與否和能否得以實(shí)現(xiàn)要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總目標(biāo)和實(shí)施方案，制定和實(shí)現(xiàn)組成總體戰(zhàn)略的各單項(xiàng)戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項(xiàng)戰(zhàn)略之間的內(nèi)在關(guān)系及其與總體戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，科學(xué)的使用人力、財(cái)力、物力，使經(jīng)營(yíng)保持平衡的一種綜合性管理活動(dòng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性決定。

二、成長(zhǎng)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

經(jīng)過(guò)創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長(zhǎng)率、產(chǎn)值增長(zhǎng)率、人員增長(zhǎng)率、資本增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率等指標(biāo)的增幅逐年上升，表現(xiàn)出企業(yè)成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，標(biāo)志著企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)階段。

2.1成長(zhǎng)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析

①財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況

企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)期后，隨著銷售的順利增長(zhǎng)，利潤(rùn)逐漸增加，財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)生產(chǎn)、銷售勢(shì)頭良好，現(xiàn)金流量增多，周轉(zhuǎn)速度加快，企業(yè)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)連接開(kāi)始順暢、資產(chǎn)運(yùn)用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會(huì)面臨原有的生產(chǎn)設(shè)備不能適應(yīng)生產(chǎn)，需要增加員工人數(shù)，進(jìn)行設(shè)備投資，增加產(chǎn)品種類等擴(kuò)大在生產(chǎn)，資金仍然緊缺。

②權(quán)益和償債能力

在資金供給上，企業(yè)內(nèi)部融資能力雖然增強(qiáng)，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時(shí)，企業(yè)效益、資信等級(jí)的提高開(kāi)始使金融機(jī)構(gòu)放寬了對(duì)企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負(fù)債成為可能，負(fù)債額度逐漸增加，資本結(jié)構(gòu)趨于合理，在財(cái)務(wù)運(yùn)作良好的條件下可以獲得財(cái)務(wù)杠桿收益。

③財(cái)務(wù)收益狀況

企業(yè)成長(zhǎng)期擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、加強(qiáng)成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，企業(yè)盈利能力不斷提高。

2.2成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略模式

通過(guò)創(chuàng)業(yè)期的經(jīng)營(yíng)，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)開(kāi)始占有一定的市場(chǎng)份額，并不斷擴(kuò)大，財(cái)務(wù)分析結(jié)果良好，企業(yè)步入了成長(zhǎng)階段。筆者認(rèn)為，企業(yè)在成長(zhǎng)期的發(fā)展基礎(chǔ)仍很薄弱，不宜進(jìn)行多元化投資，該階段的首要任務(wù)應(yīng)該是把主營(yíng)業(yè)務(wù)“做大”，邊投資，邊回收，以增大現(xiàn)金流、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率為經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的主導(dǎo)思想。因此對(duì)于傳統(tǒng)企業(yè)在成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，本文傾向于以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模為主的投資模式。

擴(kuò)大規(guī)模的主要目的在于：第一，會(huì)使企業(yè)比小規(guī)模時(shí)更具有成本優(yōu)勢(shì)。在價(jià)格敏感的市場(chǎng)中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者中，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，最終把小企業(yè)驅(qū)逐出去。第二，擴(kuò)大規(guī)模會(huì)提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進(jìn)入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到?jīng)_擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大是企業(yè)進(jìn)行多元化投資和實(shí)施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴(kuò)大后的企業(yè)通過(guò)內(nèi)部資金融通可以導(dǎo)致資金利潤(rùn)率的提高，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.3成長(zhǎng)期企業(yè)投資規(guī)模分析

企業(yè)的投資規(guī)模帶來(lái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益并不是無(wú)限的，當(dāng)投資規(guī)模達(dá)到一定程度時(shí)，如果再擴(kuò)大規(guī)模，規(guī)模經(jīng)濟(jì)就不會(huì)再提高效率，相反會(huì)帶來(lái)新的困難和問(wèn)題。并導(dǎo)致成本上升，效益下降，產(chǎn)生投資規(guī)模的不經(jīng)濟(jì)性。企業(yè)投資規(guī)模變化時(shí)，投資規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性與不經(jīng)濟(jì)性總是同時(shí)存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理

3.1開(kāi)發(fā)管理

開(kāi)發(fā)管理是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理及設(shè)施管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛(ài)的住宅或商用房。開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)，核心在于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體要求。

3.2項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理是指從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工整個(gè)過(guò)程的管理，所以項(xiàng)目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：(1)開(kāi)發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應(yīng)對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估。(2)規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。(4)通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。(5)將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。

施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。

3.3設(shè)施管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國(guó)是在上世紀(jì)九十年代初才開(kāi)始引入設(shè)施管理的概念。十幾年左右的時(shí)間全國(guó)各地都成立了不少設(shè)施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國(guó)物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國(guó)際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。設(shè)施管理方面的投訴和沖突成為近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。

3.4過(guò)程管理的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理包括上述的開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目管理和設(shè)施管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這三個(gè)方面都做得十分出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這三個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以項(xiàng)目管理中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理及項(xiàng)目管理與設(shè)施管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。

第5篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)；管理；策略分析

Abstract: in recent years, due to the rapid development of China's economy, the real estate industry have mushroomed, arises spontaneously. Domestic real estate industry is developing rapidly, and the produced great economic benefits in the meanwhile, the competition is becoming increasingly enormous pressure. Therefore, the real estate development enterprise for scientific and reasonable management and management is to ensure that its shares of market, in an increasingly competitive real estate industry to an invincible position in the inevitable requirement. This paper starting from this background, this paper mainly discusses the development and management of real estate management process problems, and in the light of the problems of the practical and effective solution to, aiming at China's real estate enterprise to provide necessary theoretical guidance.

Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要部門

1.工程部門

工程部門主要代表開(kāi)發(fā)商對(duì)其所建設(shè)的工程項(xiàng)目進(jìn)行日常管理，其主要內(nèi)容包括：工程材料的采購(gòu)與庫(kù)存；確定施工企業(yè)并協(xié)調(diào)相關(guān)事宜；對(duì)施工質(zhì)量和施工制度進(jìn)行有效監(jiān)督；對(duì)相關(guān)合同進(jìn)行有效管理；在施工過(guò)程中給出適當(dāng)?shù)暮侠砘ㄗh等。

2.財(cái)務(wù)部門

財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，定期并提供能夠顯示本企業(yè)財(cái)務(wù)收支狀況和經(jīng)營(yíng)狀況的資金支配報(bào)表，主要包括三部分內(nèi)容：其一，建立保證工程項(xiàng)目順利實(shí)施的融資計(jì)劃；其二，負(fù)責(zé)施工單位的各個(gè)款項(xiàng)的發(fā)放；其三，處理企業(yè)自身在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)費(fèi)用等。

3.銷售部門

銷售部門主要負(fù)責(zé)把企業(yè)產(chǎn)品――樓房推向市場(chǎng)，其主要工作內(nèi)容包括銷售方式的選擇、銷售方案的策劃、銷售價(jià)格的制定和銷售渠道的建立和探索等。

4.人事部門

企業(yè)人事部門的職責(zé)是：對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)人員的工作進(jìn)行科學(xué)分配、對(duì)企業(yè)員工的相關(guān)資料進(jìn)行有效管理，對(duì)員工進(jìn)行績(jī)效考核，建立行之有效的激勵(lì)體系等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門分工十分明確，其經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程就是各個(gè)部門相互協(xié)作的過(guò)程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)各個(gè)職能部門的管理，同時(shí)還要不斷強(qiáng)化各個(gè)部門的協(xié)作意識(shí)，確保其經(jīng)濟(jì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中管理過(guò)程中存在著許多問(wèn)題，這些問(wèn)題出現(xiàn)既有觀念的原因，同時(shí)也有體制方面的因素，具體分析主要包括以下幾個(gè)方面：

1.觀念上的危機(jī)

觀念危機(jī)是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)問(wèn)題的根源所在，這種根源性問(wèn)題主要包括三方面的內(nèi)容：

第一、被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。這種市場(chǎng)意識(shí)認(rèn)為，用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制和行政的手段能夠完全替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自主調(diào)節(jié)的手段，究其根源，還在于一些政府和行政主管部門的行政干預(yù)，這些部門認(rèn)為：現(xiàn)有的市場(chǎng)體制并不完善，許多開(kāi)發(fā)公司在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，已經(jīng)做了充足的準(zhǔn)備，但卻無(wú)用武之地，只好被動(dòng)的等待市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的到來(lái)，進(jìn)而導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)把握不準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)條件不均等、信心不足，怨天尤人，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。

第二、盲目的市場(chǎng)意識(shí)。這種意識(shí)認(rèn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)唯有靠引進(jìn)外資才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而不是從企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理模式入手，以至于使企業(yè)不能準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

第三、狹隘的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。這種經(jīng)濟(jì)意識(shí)認(rèn)為：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投機(jī)，這種意識(shí)只注重企業(yè)的短期效益，不注重企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，專心于市場(chǎng)漏洞，無(wú)心于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，最終導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的失敗。

2.資源配置不合理

一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其人、財(cái)、物配置不甚合理，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，以有限的資金進(jìn)行多頭投資，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，其社會(huì)、環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)效益根本無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。這些問(wèn)題也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題，因?yàn)椋Y源配置不合理往往會(huì)導(dǎo)致這些企業(yè)難以應(yīng)對(duì)由于市場(chǎng)擴(kuò)張而產(chǎn)生的危機(jī)，進(jìn)而面臨倒閉的危險(xiǎn)。

3.部門協(xié)調(diào)能力差

部門協(xié)調(diào)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理成敗的關(guān)鍵，同時(shí)也是其能否順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的關(guān)鍵。然而就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，也多企業(yè)不能夠徹底解決企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門之間的關(guān)系，其管理缺乏系統(tǒng)性和有序性，各個(gè)部門之間缺乏協(xié)作意識(shí)和協(xié)調(diào)能力，這樣不僅使得企業(yè)各個(gè)部門的辦事效率大大降低同時(shí)也大大削弱了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的有效途徑

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下三方面入手作為其解決問(wèn)題的有效途徑。

1.更新經(jīng)營(yíng)管理理念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中要不斷更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念，時(shí)刻以市場(chǎng)為中心，時(shí)刻關(guān)心相關(guān)政策法規(guī)，便被動(dòng)為主動(dòng)，變狹隘為開(kāi)闊；變盲目為有目的性，使自身的經(jīng)營(yíng)管理理念與市場(chǎng)相一致，與時(shí)代相契合。

2.合理配置企業(yè)資源

設(shè)置專門的企業(yè)資源管理機(jī)構(gòu)，既包括人力資源的管理，同時(shí)也包括成產(chǎn)及投資資源的管理，完善企業(yè)人力資源管理和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)人力部門在員工考核、激勵(lì)以及機(jī)制設(shè)置的作用，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的有序進(jìn)行。

3.強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門人員之間的交流，引入同級(jí)別換崗學(xué)習(xí)機(jī)制，強(qiáng)化員工的團(tuán)隊(duì)精神和合作意識(shí)，強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)意識(shí)的注入和培養(yǎng)，定時(shí)對(duì)換崗人員進(jìn)行考核，根除企業(yè)內(nèi)部個(gè)人英雄注意的不良之風(fēng)，企業(yè)各個(gè)部門要加強(qiáng)與其他部門的互助協(xié)作能力，以達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)、銷系統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)和管理目的，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]: 蘭峰等:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008.

第6篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目；營(yíng)銷管理

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景，應(yīng)該說(shuō)經(jīng)過(guò)近十年多的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的主要內(nèi)容

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理

這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。這就是說(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理

其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理

市場(chǎng)營(yíng)銷的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)、把握客戶，是一門很深的學(xué)問(wèn)?！熬葡悴慌孪锷睢钡臅r(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，因?yàn)楝F(xiàn)在的“香醇美酒”實(shí)在太多，所以必須對(duì)自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理

房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來(lái)，主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)商品的組合性，包括土地與房屋的組合，不變性與多樣性的結(jié)合，消費(fèi)品與投資品的組合；二是位置的固定性，市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場(chǎng)的研究；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場(chǎng)上不可調(diào)劑余缺性；四是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)別性；五是房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性；六是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策限制性，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，相關(guān)行業(yè)多；七是房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性、耐用性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理主要包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道四個(gè)方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。

2.1 產(chǎn)品策略

產(chǎn)品策略的核心是“為誰(shuí)服務(wù)”（消費(fèi)者是誰(shuí)）：即產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位就是要解決為誰(shuí)服務(wù)的問(wèn)題，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。

2.1.1需要避免的定位錯(cuò)誤

公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過(guò)一切言行表明自己選擇的市場(chǎng)定位，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：

一是定位過(guò)低。定位如果過(guò)低，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。二是定位過(guò)高。如果市場(chǎng)定位過(guò)高，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時(shí)，就有可能失去許多潛在的客戶。三是定位混亂如果定位發(fā)生混亂，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無(wú)所適從的感覺(jué)，從而喪失其購(gòu)買欲望。

2.1.2產(chǎn)品組合與優(yōu)化

產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)能力和市場(chǎng)環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長(zhǎng)度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長(zhǎng)度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理

3.1幾種常見(jiàn)的定價(jià)方法

（1）成本導(dǎo)向定價(jià)法。以理論價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)的供求狀況確定合理的房?jī)r(jià)。

（2） 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。一是隨行就市定價(jià)法。這種方法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競(jìng)爭(zhēng)能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。二是競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法。是一種主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價(jià)時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。

3.2 幾種常見(jiàn)的定價(jià)策略

（1）“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在出售商品房時(shí)，先以較低價(jià)售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價(jià)格再提高。

（2）折扣策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如購(gòu)買數(shù)套房?jī)?yōu)惠、首購(gòu)優(yōu)惠、購(gòu)房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠等等。

（3）差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。

3.3 幾種常見(jiàn)的調(diào)價(jià)方法

（1）采用延續(xù)報(bào)價(jià)定價(jià)。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時(shí)才制定最終價(jià)格，這對(duì)生產(chǎn)周期長(zhǎng)的建筑業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)普遍。

（2）使用價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價(jià)格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長(zhǎng)的全部或部分費(fèi)用。在施工較長(zhǎng)期的工程中，許多合同里都有價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款。

（3） 減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價(jià)。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價(jià)格報(bào)價(jià)定價(jià)。

3.4價(jià)格控制

房地產(chǎn)營(yíng)銷最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。 價(jià)格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個(gè)價(jià)格：開(kāi)盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)，并設(shè)置與此價(jià)格相適應(yīng)的銷售比例。

3.4.1促銷策略

房地產(chǎn)促銷的目的是通過(guò)詳細(xì)的介紹、生動(dòng)的描述來(lái)塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購(gòu)買欲。目前我國(guó)常用的促銷方法有三種：

3.4.2廣告

廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見(jiàn)影的效果，因而實(shí)施廣告策略時(shí)可考慮路牌廣告、電視廣告、報(bào)刊雜志廣告等同時(shí)傳播或輪番出現(xiàn)，以加強(qiáng)效果。

房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹立開(kāi)發(fā)商或商的形象。二是產(chǎn)品廣告。它樹立開(kāi)發(fā)地區(qū)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見(jiàn)摸得著的廣告。

3.4.3房地產(chǎn)展銷會(huì)

這也是一種促銷手段。它通過(guò)房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購(gòu)買欲。

3.4.4人員推銷

這能使推銷員面對(duì)面地了解客戶的需求，解答客戶的問(wèn)題，有針對(duì)性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開(kāi)發(fā)、建筑、金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、商或現(xiàn)場(chǎng)銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。

另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無(wú)形的廣告，對(duì)銷售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。

第7篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；環(huán)境影響；建設(shè)項(xiàng)目

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

近年來(lái)，在隨著改革開(kāi)放的不斷深入，城市化進(jìn)程得以快速的發(fā)展，規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，同時(shí)，這也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一個(gè)上升的趨勢(shì)，也帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。但是在這種發(fā)展的同時(shí)，也給城市環(huán)境以及周邊居民的生活環(huán)境帶來(lái)了很多不利的因素，所引發(fā)的環(huán)境污染問(wèn)題也成為重點(diǎn)需要研究的對(duì)象，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，在房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程當(dāng)中必須要以科學(xué)合理、高效、經(jīng)濟(jì)的手段并利用各種環(huán)保的新源，節(jié)能的材料等措施，以減少在施工期給環(huán)境所造成的不利影響問(wèn)題，以保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要有住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等建筑工程，它有別于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其對(duì)環(huán)境的影響具有兩重性:一方面項(xiàng)目在建設(shè)和使用過(guò)程中產(chǎn)生的廢水、噪聲、廢氣、固體廢物等會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生非常不利影響，是一個(gè)環(huán)境污染源；另一方面房地產(chǎn)項(xiàng)目又是人們?nèi)粘Ｉ罹幼?、休閑、工作的場(chǎng)所，需要一個(gè)安靜、舒適的環(huán)境，又屬于被保護(hù)的對(duì)象，保護(hù)級(jí)別和保護(hù)內(nèi)容一般優(yōu)于或多于周圍環(huán)境。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)，既要評(píng)價(jià)它對(duì)外環(huán)境的影響，還要評(píng)價(jià)外部環(huán)境對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境影響，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它類型建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)的一個(gè)重要區(qū)別點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中主要環(huán)境影響分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響主要分為施工期和營(yíng)運(yùn)期(即居住使用期)兩類，只要在項(xiàng)目的起始階段進(jìn)行合理規(guī)劃，在項(xiàng)目的實(shí)施階段對(duì)影響環(huán)境的因素進(jìn)行有效監(jiān)控，就能取得滿意的效果。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期主要環(huán)境影響及防治措施

（1）噪聲污染

在房地產(chǎn)的施工進(jìn)程中，不可避免地會(huì)產(chǎn)生噪聲，而由于防止噪聲的設(shè)備簡(jiǎn)單，不能很好地防止建筑噪聲的產(chǎn)生，給施工現(xiàn)場(chǎng)周圍居民的生活帶來(lái)了很大的影響。并且由于房地產(chǎn)施工周期較長(zhǎng)，使得周圍的居民長(zhǎng)期處于噪聲的污染之下。也引起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位和周圍居民的糾紛，所以要確定建設(shè)項(xiàng)目施工期噪聲對(duì)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)產(chǎn)生影響的防治措施，采用合理布局、消聲、吸聲、減震等方法減少噪聲污染。

（2）廢氣污染

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目由于施工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量揚(yáng)塵，即使有防塵措施，也不可避免地會(huì)產(chǎn)生對(duì)大氣的污染；建筑垃圾長(zhǎng)期的也會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，造成大氣污染。因此要明確施工期揚(yáng)塵污染防治措施，及時(shí)清運(yùn)，適量灑水。

（3）固體廢物污染

由于缺少相關(guān)的規(guī)范，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對(duì)對(duì)周圍居民的生活造成了很大的影響，而且破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質(zhì)量，對(duì)城市的景觀有消極的影響。所以應(yīng)該在施工前采用類比分析法預(yù)測(cè)固體廢物產(chǎn)生量從而確定排放去向，免除在施工過(guò)程中對(duì)周邊環(huán)境造成破壞。

（4）廢水污染

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期廢水污染主要來(lái)源于施工機(jī)械、建材沖洗和施工區(qū)地面清洗產(chǎn)生的廢水以及施工人員產(chǎn)生的生活污水，施工時(shí)在低洼地設(shè)置臨時(shí)廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，經(jīng)沉淀作為施工用水的一部分重復(fù)使用。

（5）生態(tài)影響

房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響十分大，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)前，要明確項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中農(nóng)田、砍伐樹木以及綠地等破壞情況，提出生態(tài)補(bǔ)償措施。建設(shè)項(xiàng)目綠化面積及綠化率應(yīng)滿足城市綠化條例規(guī)定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數(shù)、立體綠化的同時(shí)，還應(yīng)注意綠化布置的功能性(實(shí)用、經(jīng)濟(jì))，水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達(dá)到景觀、生態(tài)、吸塵、降噪的作用。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期主要環(huán)境影響及防治措施

（1）生活污水

廢水主要為居民餐飲、洗浴、沖廁等生活污水、商業(yè)污水和停車場(chǎng)沖洗廢水等，生活及商業(yè)污水就地處理后同停車場(chǎng)沖洗廢水排入市政污水管，經(jīng)市政管網(wǎng)送污水處理廠。

（2）生活垃圾

生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場(chǎng)，有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設(shè)施。

（3）大氣污染物及噪聲

大氣污染物主要是來(lái)自停車場(chǎng)產(chǎn)生的汽車尾氣，地下車庫(kù)等送排風(fēng)系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)噪聲主要來(lái)自于配電房、水泵房等設(shè)備產(chǎn)生的噪聲，種植綠化隔離帶，合理配置綠化，增大綠樹率，能夠減少氣體及噪聲的污染，營(yíng)造良好的小區(qū)域氣候環(huán)境。

三、外環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目與周邊環(huán)境之間的影響是雙向的，而且要更多地受到周邊環(huán)境的影響，更具環(huán)境影響的敏感性和脆弱性。

1、項(xiàng)目建設(shè)選址的問(wèn)題

項(xiàng)目建設(shè)選址需要注意的問(wèn)題為：

（1）周邊環(huán)境中的隱患污染。由于城市功能分區(qū)不明，加上房地產(chǎn)項(xiàng)目集中于“黃金地段”、“肥地”，帶有一定的盲目性，造成許多房地產(chǎn)和工廠相鄰共處，而這些工廠大都有原料倉(cāng)庫(kù)，其中存放大量的易燃、易爆危險(xiǎn)品。此外，還常有許多潛在的危險(xiǎn)或有礙健康的因素存在，比如高壓線、發(fā)射臺(tái)等電磁輻射源的存在，其產(chǎn)生的電磁輻射可能導(dǎo)致某些慢性疾病的發(fā)生等問(wèn)題。

（2）在原工業(yè)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，遺留的化學(xué)污染問(wèn)題。這部分的評(píng)價(jià)一般發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)前期購(gòu)買土地時(shí)，即場(chǎng)地評(píng)價(jià)。首先需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地之前的土地使用情況進(jìn)行調(diào)查，識(shí)別用地遺留的環(huán)境污染問(wèn)題，其次應(yīng)做相關(guān)的監(jiān)測(cè)，如地下水、對(duì)土壤等進(jìn)行監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)指標(biāo)需建立在對(duì)原土地調(diào)查的基礎(chǔ)上設(shè)定。再就是根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果提出土地治理方案，最后給出該地塊是否可以作為某種使用性質(zhì)開(kāi)發(fā)利用的結(jié)論。

因此在房地產(chǎn)環(huán)評(píng)中遇到和工廠相鄰共處的情況，在環(huán)境現(xiàn)狀評(píng)價(jià)中需要對(duì)相鄰的工廠進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查、分析，篩選出潛在的環(huán)境隱患，并針對(duì)各類環(huán)境隱患提出預(yù)防、緩減措施，并進(jìn)行措施的可行性論證及其環(huán)境達(dá)標(biāo)性論證。

2、噪聲問(wèn)題

房地產(chǎn)類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)往往選址于交通方便的地方，一方面方便的交通為開(kāi)發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)居住者提供了便利條件，但同時(shí)交通噪聲的污染也為將來(lái)居住者帶來(lái)巨大的煩惱。

周邊存在噪聲源的評(píng)價(jià)中概括起來(lái)可分為噪聲源不變和噪聲源有變化兩種情況。噪聲源不變的情況為噪聲源是目前已經(jīng)存在，而且將來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成后也不會(huì)發(fā)生變化；噪聲源有變化的基本包括目前噪聲源存在，將來(lái)規(guī)劃有新的噪聲源的增加，噪聲污染的程度也將增大的。

對(duì)于噪聲源固定不變的情況在房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)中，噪聲預(yù)測(cè)方法宜選擇類比分析法，在建設(shè)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)測(cè)類比分析比較可行且準(zhǔn)確性高。在預(yù)測(cè)分析中應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的方案，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地包括廠界進(jìn)行晝夜、實(shí)時(shí)、不同方案的監(jiān)測(cè)，并掌握噪聲源的規(guī)律，在監(jiān)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)，提出結(jié)論。對(duì)噪聲源有變化的，在噪聲影響預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)中宜選擇模型預(yù)測(cè)方法。根據(jù)本地噪聲源的性質(zhì)和規(guī)律等選擇合適的預(yù)測(cè)模型，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)方案和項(xiàng)目建設(shè)地現(xiàn)狀噪聲水平，進(jìn)行預(yù)測(cè)。在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，提出防治措施，給出結(jié)論。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既是污染源，又是被保護(hù)的對(duì)象，其對(duì)環(huán)境的影響具有兩重性。在環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和周圍環(huán)境狀況，全面考慮分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的環(huán)境影響，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)工作得到比較客觀，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)工作真正為項(xiàng)目服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

浙江省涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理暫行辦法全文第一章　總則

第一條　為加強(qiáng)涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)對(duì)外開(kāi)放和外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指經(jīng)批準(zhǔn)在本省開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，以及有權(quán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)的省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱涉外房地產(chǎn)企業(yè))，按規(guī)定取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃開(kāi)發(fā)土地、建設(shè)公用基礎(chǔ)設(shè)施或房屋，并從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三條　本辦法適用于本省沿海開(kāi)放城市、沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)各市、縣以及經(jīng)省政府批準(zhǔn)的其他區(qū)域內(nèi)的涉外房地產(chǎn)企業(yè)。

第四條　涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)本著統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地的原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)符合國(guó)家吸收外資產(chǎn)業(yè)政策的要求。開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于引進(jìn)外商投資舉辦先進(jìn)技術(shù)企業(yè)、產(chǎn)品出口企業(yè)的工業(yè)廠房以及配套的生活服務(wù)設(shè)施等綜合性項(xiàng)目;開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快舊城改造的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;以及改善投資環(huán)境、加快外商投資區(qū)建設(shè)、進(jìn)行成片土地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

第五條　除成片土地開(kāi)發(fā)外，外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)應(yīng)主要采取中外合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)形式。

省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以已擁有的國(guó)有土地使用權(quán)、建筑物和工業(yè)產(chǎn)權(quán)作為條件，與外商合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)。

第六條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵守國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)。

涉外房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議、合同、章程規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第七條　省城鄉(xiāng)建設(shè)廳是涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行政主管部門。

第二章　企業(yè)設(shè)立

第八條　省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，可開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)。

外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，可按規(guī)定進(jìn)行投資，設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)。

第九條　設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備下列條件：

(一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目必須符合本辦法第四條的規(guī)定;

(二)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)必須達(dá)到國(guó)家建設(shè)部部頒三級(jí)及三級(jí)以上等級(jí)標(biāo)準(zhǔn);

(三)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并按合同、章程規(guī)定的期限繳清出資。可以一次性繳清出資，也可以分期繳付出資。

中外合資經(jīng)營(yíng)涉外房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本中，外商出資比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。

中外合資經(jīng)營(yíng)的涉外房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有一定規(guī)模，外商出資金額，一般應(yīng)在二百萬(wàn)美元以上或等值的其他可兌換貨幣。

第十條　設(shè)立開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。其項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，應(yīng)報(bào)省計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)審批;合營(yíng)或合作各方簽訂的合同、章程，報(bào)省對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)審查批準(zhǔn)，核發(fā)批準(zhǔn)證書;合營(yíng)企業(yè)或合作企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)后，向工商行政管理部門申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

設(shè)立開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)書、合營(yíng)或合作各方簽訂的合同、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報(bào)省城鄉(xiāng)建設(shè)廳審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級(jí)。

第三章　開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十一條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)在本省開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，其土地使用權(quán)的取得，須按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《浙江省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定辦理。

第十二條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由省計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)會(huì)同省城鄉(xiāng)建設(shè)廳實(shí)行專項(xiàng)計(jì)劃管理，并由統(tǒng)計(jì)部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門實(shí)行專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。

第十三條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理;在城市規(guī)劃區(qū)外的成片房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)編制總體規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后按規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批，按有關(guān)規(guī)定辦理。

第十四條　涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，一般應(yīng)由中華人民共和國(guó)境內(nèi)具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。需要委托中華人民共和國(guó)境外設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的，該設(shè)計(jì)單位的資格須報(bào)省城鄉(xiāng)建設(shè)廳審查。省城鄉(xiāng)建設(shè)廳應(yīng)在十五天內(nèi)給予答復(fù)。

出售、出租給中華人民共和國(guó)境外人員的住宅，其建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適應(yīng)境外人員的居住需要。別墅式住宅占商品住宅的比例應(yīng)適當(dāng)控制。出售、出租給中華人民共和國(guó)境內(nèi)個(gè)人的住宅，須執(zhí)行國(guó)家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

第十五條　涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工，須納入建筑市場(chǎng)統(tǒng)一管理，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，并按統(tǒng)一規(guī)定的辦法進(jìn)行評(píng)標(biāo)和決標(biāo)。工程質(zhì)量應(yīng)由工程質(zhì)量監(jiān)督部門依照規(guī)定實(shí)行監(jiān)督。

第十六條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)建成的房屋，應(yīng)組織竣工驗(yàn)收合格后，方可按規(guī)定出售、出租。

第四章　經(jīng)營(yíng)秘管理

第十七條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，可以按出讓合同規(guī)定出售、出租或抵押;以行政劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，須按規(guī)定辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，方可出售、出租或抵押。

第十八條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房屋應(yīng)以向境外銷售為主，其比例不得低于可供銷售總量的百分之七十，并收取外匯。

向中華人民共和國(guó)境外銷售的商品房屋，購(gòu)買者的身份應(yīng)符合國(guó)家公安管理的有關(guān)規(guī)定。向境內(nèi)銷售的商品房屋，購(gòu)買、租賃對(duì)象應(yīng)主要為外資企業(yè)、中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè);境內(nèi)居民個(gè)人，可以以人民幣或境外匯入的外匯購(gòu)買或租賃住宅;境內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位和國(guó)營(yíng)集體企業(yè)，不得購(gòu)買、租賃上述商品房屋，作住宅、辦公用房。

第十九條　房屋出售可在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行，也可在中華人民共和國(guó)境外進(jìn)行。但沒(méi)有與中華人民共和國(guó)建立外交關(guān)系或沒(méi)有在中華人民共和國(guó)設(shè)立商務(wù)代表處的國(guó)家或地區(qū)除外。

第二十條　房屋出售價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定。如出售價(jià)格低于房屋所在地商品房成本價(jià)的，當(dāng)?shù)厥小⒖h房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出售人應(yīng)將出售價(jià)格報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和物價(jià)部門備案。

第二十一條　房屋買賣雙方應(yīng)簽訂買賣合同。房屋買賣合同應(yīng)具備房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、付款方式、交付使用時(shí)間、相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍、售后保修服務(wù)和違約責(zé)任等主要內(nèi)容。

第二十二條　雙方在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)，應(yīng)按規(guī)定辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)過(guò)戶登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。

第二十三條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋須具備下列條件，報(bào)市、縣建設(shè)行政主管部門審查批準(zhǔn)。

(一)有審核批準(zhǔn)的工程設(shè)計(jì)圖紙;

(二)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和土地使用證;

(三)除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投資已達(dá)該建設(shè)項(xiàng)目總投資的百分之二十以上;

(四)工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定;

(五)預(yù)售計(jì)劃和對(duì)象符合規(guī)定;

(六)已落實(shí)預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。

第二十四條　預(yù)售房屋時(shí)，買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》。涉外房地產(chǎn)企業(yè)收取的預(yù)售款應(yīng)存入指定的銀行。房屋竣工后，預(yù)售款必須首先用于支付及清償該預(yù)售房屋的全部費(fèi)用后，方可另作他用。

第二十五條　預(yù)售房屋交付時(shí)，買方憑《房屋預(yù)售合同》與賣方簽訂《房屋買賣合同》，并按本辦法第二十二條的規(guī)定辦理登記。

第二十六條　房屋出租，租賃雙方應(yīng)簽訂《房屋租賃合同》，并在三十天內(nèi)按規(guī)定辦理租賃登記。

第二十七條　出售已出租的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購(gòu)房人和原承租人應(yīng)當(dāng)依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。

出售已出租的房屋，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第二十八條　房屋所有權(quán)可以抵押。房屋所有權(quán)抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

第二十九條　房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，并在三十天內(nèi)按規(guī)定辦理抵押登記。

第三十條　已出租的房屋抵押時(shí)，應(yīng)書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。

第三十一條　因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)按規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記。

第三十二條　由房屋出售、出租、抵押而使土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《浙江省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第三十三條　高層樓宇和成組團(tuán)的居住新村、別墅區(qū)，須設(shè)立物業(yè)或屋宇管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)維護(hù)管理屋宇和公共設(shè)施。

第五章　法律責(zé)任

第三十四條　違反本辦法規(guī)定的，由各管理部門依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。

第三十五條　當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，可在接到處罰決定通知書之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議。對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以依法直接向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又拒不執(zhí)行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十六條　中外合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)的涉外房地產(chǎn)企業(yè)在履行合同、章程時(shí)發(fā)生糾紛，董事會(huì)不能協(xié)商解決時(shí)，可根據(jù)書面協(xié)議提請(qǐng)中華人民共和國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或其他的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。

第三十七條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及房屋所有權(quán)和使用權(quán)的糾紛，可向房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起訴。

第六章　附則

第三十八條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中有關(guān)外匯事宜，依照國(guó)家外匯管理規(guī)定辦理。

第三十九條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的各項(xiàng)保險(xiǎn)，應(yīng)向中華人民共和國(guó)境內(nèi)的保險(xiǎn)公司投保。

第四十條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)以及其他納稅義務(wù)人應(yīng)按國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。

第四十一條　涉外房地產(chǎn)企業(yè)的房屋出售、預(yù)售、出租、抵押等情況，應(yīng)按年報(bào)送市、縣建設(shè)行政主管部門備案。

第四十二條　香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的公司、企業(yè)和其它經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，投資設(shè)立涉外房地產(chǎn)企業(yè)，參照本辦法辦理。

第四十三條　本辦法執(zhí)行中的有關(guān)具體問(wèn)題由省城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

第四十四條　本辦法自公布之日起施行。

涉外房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循原則第一條　為適應(yīng)對(duì)外開(kāi)放和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)涉外房產(chǎn)交易管理，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本試行辦法。

第二條　本試行辦法所稱涉外房產(chǎn)，是指依法成立核準(zhǔn)在本市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)建造的商品房屋;本市內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的向境外或境內(nèi)的外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)銷售的商品房屋;其他向外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓、出租的各類房屋。

本市外商投資規(guī)劃區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的交易不適用本辦法。

第三條　無(wú)錫市房地產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱市房管局)是本市涉外房產(chǎn)交易的主管部門，負(fù)責(zé)涉外房產(chǎn)交易的審批、監(jiān)督和管理。

第四條　涉外房產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)納入本市房產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一管理。

第五條　涉外商品房可在境內(nèi)外銷售，但未與中華人民共和國(guó)建立外交關(guān)系或未在中華人民共和國(guó)設(shè)立商務(wù)代表處的國(guó)家和地區(qū)除外。

第六條　涉外商品房應(yīng)以向境外銷售為主，其比例應(yīng)符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，房款以外匯或按外匯匯率結(jié)算。涉外商品房向境內(nèi)銷售，應(yīng)以外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)、外商投資企業(yè)和居民個(gè)人為主要對(duì)象。境內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體不得購(gòu)買涉外商品房，特殊情況需購(gòu)買涉外商品房的，需經(jīng)市、縣(市)政府批準(zhǔn)。

第七條　涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應(yīng)明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應(yīng)的土地使用權(quán)比例。

房屋分層、分套出售的，房屋出售人應(yīng)在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報(bào)市縣(市)房產(chǎn)交易主管部門核準(zhǔn)。

第八條　涉外商品房在竣工交付前可以預(yù)售。預(yù)售必須符合下列條件：

(一)有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證;

(二)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(三)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(四)有審核批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目工程施工圖紙;

(五)凡無(wú)地下室等地下設(shè)施的房屋完成地坪以下的基礎(chǔ)工程;有地下設(shè)施的房屋已完成建筑安裝投資額20%以上(不含土地出讓金，由有監(jiān)督權(quán)的開(kāi)戶銀行出具證明);

(六)工程施工進(jìn)度和交付日期已確定。

第九條　涉外商品房可在竣工后直接對(duì)外銷售。直接銷售必須符合下列條件：

(一)有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證;

(二)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(三)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(四)有市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收合格證書。

第十條　涉外商品房預(yù)售或銷售，必須經(jīng)市、縣(市)房產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)，并領(lǐng)取《商品房外銷許可證》。

第十一條　涉外商品房預(yù)售或銷售時(shí)，買賣雙方應(yīng)分別簽訂《外銷商品房預(yù)售合同》或《外銷商品房買賣合同》。合同內(nèi)容包括：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或企業(yè)名稱、法人代表、地址和身份;

(二)商品房的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙;

(三)相應(yīng)的土地使用權(quán)比例及土地有償使用到期時(shí)間;

(四)商品房?jī)r(jià)格;

(五)商品房款的支付方式;

(六)房屋交付時(shí)間和交付方式;

(七)房屋的權(quán)屬和使用性質(zhì)的規(guī)定;

(八)賣方的修繕責(zé)任和買方應(yīng)遵守的關(guān)于房屋使用、管理、維修等方面的規(guī)定;

(九)違約責(zé)任和糾紛處理方式;

(十)雙方約定的其他內(nèi)容。

第十二條　涉外商品房交易雙方簽訂的預(yù)售或銷售合同，應(yīng)經(jīng)房屋所在地市、縣(市)公證機(jī)關(guān)公證。

經(jīng)批準(zhǔn)在境外預(yù)售的商品房，需經(jīng)購(gòu)房者所在國(guó)(地區(qū))公證機(jī)關(guān)證明該境外購(gòu)買人在合同上簽名(蓋章)的真實(shí)性，憑此證明文件向市、縣(市)公證機(jī)關(guān)辦理預(yù)售合同公證。

第十三條　涉外商品房預(yù)售雙方應(yīng)于《外銷商品房預(yù)售合同》簽訂生效之日起三十日內(nèi)到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理涉外商品房預(yù)售備案登記。

房屋竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按《外銷商品房預(yù)售合同》和房屋交付憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，同時(shí)按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

第十四條　直接銷售涉外商品房，買賣雙方應(yīng)在《外銷商品房買賣合同》簽訂生效之日起三十日內(nèi)，持《外銷商品房買賣合同》和房屋交付憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記和領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

第十五條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)刊登外銷商品房銷售或預(yù)售廣告除應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求外，須向廣告經(jīng)營(yíng)單位提交《商品房外銷許可證》，銷售或預(yù)售廣告中應(yīng)載明許可證編號(hào)，否則不得刊登銷售或預(yù)售廣告。

第十六條　涉外商品房?jī)r(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定。出售價(jià)低于本市商品房成本價(jià)時(shí)，市、縣(市)政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋預(yù)、銷售前將價(jià)格報(bào)市、縣(市)房產(chǎn)交易主管部門、物價(jià)部門和財(cái)政部門備案。

第十七條　非新建的各類房屋向外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)銷售，應(yīng)符合《無(wú)錫市城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。房屋轉(zhuǎn)讓前，須經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，共有房產(chǎn)進(jìn)行涉外交易的，必須有共有人的書面協(xié)議。

有下列情況之一的房屋不得交易：

(一)無(wú)房屋所有權(quán)證的;

(二)行政劃撥土地未辦理土地有償出讓手續(xù)或未補(bǔ)交土地出讓金的;

(三)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者他項(xiàng)權(quán)利未了結(jié)的;

(四)經(jīng)批準(zhǔn)列入建設(shè)項(xiàng)目，確定兩年內(nèi)拆除的;

(五)妨礙他人合法權(quán)益或者公共利益的;

(六)其他限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。

第十八條　非新建涉外房屋銷售，買賣雙方應(yīng)在買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持合同到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理所有權(quán)審查、登記、繳納稅費(fèi)等手續(xù)，并到市、縣(市)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

第十九條　涉外房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓除應(yīng)按規(guī)定繳納契稅、交易管理費(fèi)外，還應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

土地增值稅由賣方交納，由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)收取。

第二十條　涉外房產(chǎn)出租，租賃雙方應(yīng)簽訂《涉外房產(chǎn)租賃合同》，經(jīng)公證后在三十日內(nèi)到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理登記。

第二十一條　出售已出租的房產(chǎn)，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購(gòu)房人和原承租人應(yīng)當(dāng)依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。

出售已出租的房產(chǎn)，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第二十二條　涉外房產(chǎn)所有權(quán)可以抵押。涉外房產(chǎn)所有權(quán)抵押時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，在三十日內(nèi)到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理抵押審核登記。

第二十三條　已出租的涉外房產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。

第二十四條　抵押關(guān)系終止后，自終止之日起十五日內(nèi)，雙方當(dāng)事人應(yīng)持有關(guān)合同與憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理注銷手續(xù)。

因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在三十日內(nèi)持有關(guān)憑證到市、縣(市)房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬變更登記。

第二十五條　涉外房產(chǎn)交易中涉及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和本市有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十六條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出的高層樓宇、居住小區(qū)住宅、別墅區(qū)住宅等涉外房產(chǎn)，應(yīng)設(shè)立物業(yè)、屋宇管理機(jī)構(gòu)或委托有關(guān)物業(yè)公司負(fù)責(zé)屋宇和公共設(shè)施的維修管理。

第二十七條　違反本試行辦法規(guī)定的，分別不同情況進(jìn)行處罰：

(一)無(wú)照經(jīng)營(yíng)外銷商品房或涉外房產(chǎn)交易中違法經(jīng)營(yíng)的，由工商行政管理部門沒(méi)收非法經(jīng)營(yíng)所得，并處2萬(wàn)元以下的罰款;

(二)未取得商品房外銷許可證，私自進(jìn)行涉外房產(chǎn)交易的，由房管部門處以成交額30%以下的罰款。經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，限期補(bǔ)辦手續(xù);不符合有關(guān)規(guī)定的，不予辦理有關(guān)手續(xù);

(三)隱匿涉外房產(chǎn)交易價(jià)格，偷逃稅費(fèi)的，由稅務(wù)部門責(zé)令按實(shí)補(bǔ)交稅費(fèi)，并處以應(yīng)補(bǔ)交稅費(fèi)三倍以下的罰款;

(四)利用非法手段進(jìn)行房產(chǎn)登記的，登記無(wú)效，房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)情節(jié)輕重處以二千元以上五千元以下罰款;

第二十八條　涉外房產(chǎn)買賣(包括預(yù)售)、租賃、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生糾紛，可依法向有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

第9篇：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范文

本文結(jié)合潮州市楓溪二村改造，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響及評(píng)價(jià)進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目；環(huán)境影響；防護(hù)；措施

從環(huán)境系統(tǒng)工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā),可以看到由于過(guò)去只注意生產(chǎn)過(guò)程,使物質(zhì)和能量流在系統(tǒng)中形成了不平衡性,引起了環(huán)境的污染和資源的浪費(fèi)。考察污染物的產(chǎn)生到消除的連續(xù)過(guò)程,研究其相互的聯(lián)系和影響,合理地有效地解決水污染的綜合防治問(wèn)題。城市要想提高競(jìng)爭(zhēng)力,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,關(guān)鍵在于人才,需要增強(qiáng)城市人才吸引力,營(yíng)造一個(gè)有利于人才集聚的環(huán)境。

1工程示例

1.1工程概況簡(jiǎn)介

潮州市楓溪二村位于廣東潮州市，現(xiàn)住的樓房大部分始建上世紀(jì)，已年久失修，房屋破舊不堪，存在嚴(yán)重安全隱患，且布局不合理，房屋密度大，采光條件差，由于大部分為平房，占用了大量土地。村內(nèi)供水供電設(shè)施老化難修復(fù)。排污、排水管道阻塞，每逢雨天經(jīng)常受浸，“臟、亂、差”等現(xiàn)象日益嚴(yán)重，環(huán)境越來(lái)越惡化。按市政府的要求為實(shí)現(xiàn)“加快舊城改造，美化、亮化城市”的目標(biāo)，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，改造舊村居，以改善當(dāng)?shù)鼐用褡≌瑮l件“臟、亂、差”的局面。

1.2 項(xiàng)目改造規(guī)模

項(xiàng)目總投資約198000萬(wàn)元，總占地面積約21.45萬(wàn)m2（其中包括開(kāi)辟城市道路用地面積），總建筑面積約95.2萬(wàn)m2，建筑密度為27%，容積率為4.5，綠化率為30%。項(xiàng)目分兩期進(jìn)行改造建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容包括住宅、商鋪、市場(chǎng)、文體設(shè)施、金融服務(wù)設(shè)施、郵電服務(wù)設(shè)施、幼兒園、小學(xué)以及其它配套設(shè)施。其中一期總占地面積約9.8萬(wàn)m2，總建筑面積約49.8萬(wàn)m2，可提供住宅3292套；二期總占地面積約11.65萬(wàn)m2，總建筑面積約45.4萬(wàn)m2，可提供住宅3168套。

1.3 項(xiàng)目改造方案

首期工程總占地面積9.8萬(wàn)m2（其中包括開(kāi)辟城市道路面積約0.87萬(wàn)m2），建筑面積約49.8萬(wàn)m2（其中住宅樓建筑面積42.9萬(wàn)m2，商鋪建筑面積1.8萬(wàn)m2，其它公共配套設(shè)施約5.1萬(wàn)m2），建筑密度27%，容積率為4.5，綠化率30%，共建32棟18層商住樓，共計(jì)可容納住戶3292戶。

二期工程總占地面積11.65萬(wàn)m2（其中包括開(kāi)辟城市道路面積約2.67萬(wàn)m2），總建筑面積約453960.78m2（其中住宅樓建筑面積391527.39m2，商鋪建筑面積12883.7m2，地下停車場(chǎng)面積約49549.69m2）,建筑密度29%，容積率為4.5，綠化率30%，共建34棟（17層和18層）商住樓，共計(jì)可容納住戶3168戶。

2 輔助公用工程

2.1供電系統(tǒng)

本工程由市政電網(wǎng)引兩路10KkV電源，高壓供電系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供電方式。工程總用電計(jì)算負(fù)荷約為20073kW,設(shè)計(jì)變壓器總裝機(jī)容量25091KVA。

小區(qū)內(nèi)地下室防排煙風(fēng)機(jī)，消防泵，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)電源、各建筑內(nèi)消防用電負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)負(fù)荷，二類高層住宅內(nèi)普通電梯、公共照明等用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，其它一般照明用電負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。

2.2給、排水系統(tǒng)

水源擬采用城市自來(lái)水：從綠榕西路及長(zhǎng)德路市政管分別引出兩路DN250供水管，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)供生活及消防用水。在小區(qū)引入管后設(shè)總表計(jì)量。

1）生活給水系統(tǒng)：生活給水直接由潮州市自來(lái)水公司給水管網(wǎng)供給，生活用水水質(zhì)符合國(guó)家現(xiàn)行生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

整個(gè)小區(qū)生活用水?dāng)M采用市政直供、生活水池--變頻加壓兩種供水方式。低區(qū)擬采用市政直供，高區(qū)采用變頻加壓供水。生活泵房擬分別設(shè)在地下室內(nèi)。高層室內(nèi)生活用水按每個(gè)分區(qū)供水壓力不大于0.45MPa的原則，分高、低兩個(gè)供水分區(qū)。

2）消防給水系統(tǒng)：消防給水直接由潮州市自來(lái)水公司給水管網(wǎng)供給。消防設(shè)計(jì)按同時(shí)發(fā)生一次火災(zāi)考慮。室外消火栓水量30L/s，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：40L/s，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：30L/s。

排水系統(tǒng)采用雨污分流原則，分流后分別分開(kāi)排入市政排水、排污管網(wǎng)。

2.3 消防系統(tǒng)

根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，根據(jù)本項(xiàng)目的建筑物面積＞50000m3，消防用水量按30L/s進(jìn)行設(shè)計(jì)，一次火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)計(jì)，一次性火災(zāi)消防用水量108m3，消防廢水量按用水量的80％計(jì)，則一次火災(zāi)事故廢水排放量約86.4m3，將統(tǒng)一收集排入消防水池。

不具備自然排煙的防煙樓梯間前室及樓梯間均設(shè)單獨(dú)的正壓送風(fēng)系統(tǒng)，其正壓值樓梯間為50Pa,前室為25Pa。防煙樓梯前室(合用前室)正壓送風(fēng)口平時(shí)常閉，著火時(shí)著火層及其上下層(共三層)正壓送風(fēng)口打開(kāi)；防煙樓梯間隔層設(shè)置自垂式百葉風(fēng)口，著火時(shí)風(fēng)口全開(kāi)。

3. 工程污染因素分析

3.1 施工期污染源分析

拆遷階段主要是對(duì)地塊內(nèi)現(xiàn)有居民進(jìn)行搬遷和舊建筑的拆除、推平過(guò)程。在對(duì)舊建筑拆除過(guò)程中主要產(chǎn)生雨水沖刷廢水、噪聲、地面揚(yáng)塵、建筑垃圾等污染物。

土建階段主要進(jìn)行打樁測(cè)樁、建筑土建施工、道路修建、公共設(shè)施建設(shè)及建筑內(nèi)外裝修等。其主要污染物有噪聲、揚(yáng)塵、廢水及固體廢棄物。

施工期間的污染物源強(qiáng)與施工隊(duì)的人數(shù)、施工土方工程規(guī)模、機(jī)械設(shè)備、施工水平、施工期限等密切相關(guān)，本項(xiàng)目的工程規(guī)模大、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，由于種種不確定因素，目前現(xiàn)場(chǎng)施工人員難以準(zhǔn)確估算，本報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)估計(jì)：施工高峰期每天在現(xiàn)場(chǎng)的施工人員最大預(yù)計(jì)為200人。在此基礎(chǔ)上，本評(píng)價(jià)擬根據(jù)類比調(diào)查和查閱參考資料進(jìn)行定性定量分析。3.2 施工期廢水

施工期廢水主要是來(lái)自暴雨下的地表徑流、地下水、施工廢水及施工人員的生活污水。施工廢水包括吹沙、開(kāi)挖和鉆孔產(chǎn)生的泥漿水、機(jī)械設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的冷卻水和洗滌水；生活污水包括施工人員的盥洗水、廚房廢水和廁所沖刷水；地下水主要指開(kāi)挖斷面含水地層的排水；暴雨地表徑流沖刷浮土、建筑砂石、垃圾、棄土等，不但會(huì)夾帶大量泥沙，而且會(huì)攜帶水泥、油類、化學(xué)品等各種污染物。

3.3 施工期噪聲

本項(xiàng)目拆遷以機(jī)械拆遷為主，不使用爆破，建設(shè)期間使用的機(jī)械主要有：混凝土攪拌機(jī)、挖掘機(jī)、推土機(jī)、裝載機(jī)、卡車等等。

常用施工機(jī)械設(shè)備在作業(yè)期間所產(chǎn)生的噪聲值見(jiàn)表1。

表1 各種施工機(jī)械設(shè)備的噪聲值單位：dB（A）

3.4 施工期廢氣

施工過(guò)程中造成大氣污染的主要產(chǎn)生源有：建筑物拆除所引起的揚(yáng)塵、施工開(kāi)挖及運(yùn)輸車輛、施工機(jī)械走行車道所帶來(lái)的揚(yáng)塵；施工建筑材料（水泥、石灰、砂石料）的裝卸、運(yùn)輸、堆砌過(guò)程以及開(kāi)挖棄土的堆砌、運(yùn)輸過(guò)程中造成揚(yáng)起和灑落；各類施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛所排放的廢氣。揚(yáng)塵的起塵量與物料性質(zhì)、道路平整情況、風(fēng)速、施工強(qiáng)度、車流量、地面濕潤(rùn)度有關(guān)，情況較為復(fù)雜，機(jī)動(dòng)車輛及施工機(jī)械廢氣的產(chǎn)生與燃料油、工況、施工強(qiáng)度等有關(guān)，該大氣污染為無(wú)組織排放。

4.環(huán)保治理措施

4.1 污水治理措施

（1）本項(xiàng)目位于潮州市第一污水廠處理系統(tǒng)服務(wù)集水范圍，項(xiàng)目污水排入市政污水管道，進(jìn)入潮州市第一污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。

建設(shè)單位擬對(duì)污水采取如下治理措施：對(duì)生活污水作隔渣處理、糞便污水經(jīng)隔渣及三級(jí)厭氧化糞池處理后，其產(chǎn)生的污水需滿足《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（第二時(shí)段）和潮州市第一污水處理廠進(jìn)水水質(zhì)要求（二者擇其嚴(yán)者）后排入市政污水管網(wǎng)，進(jìn)入潮州市第一污水廠集中處理，最后排入三利溪。

（2）初期雨水通過(guò)雨水管收集后進(jìn)入景觀水體，用以補(bǔ)充景觀用水。

（3）消防廢水量按用水量的80％計(jì)，則一次火災(zāi)事故廢水排放量約437.60m3，將統(tǒng)一收集排入消防水池。

4.2廢氣治理措施

（1）發(fā)電機(jī)廢氣：為保證市政停電時(shí)等緊急情況下使用以提供消防照明等緊急電源，本項(xiàng)目在一期東區(qū)西北角、一期西區(qū)東南角、一期西區(qū)東北角、一期西區(qū)西南角、二期南區(qū)西南角、二期北區(qū)西北角處共配設(shè)6臺(tái)總功率為6000kW發(fā)電機(jī)，建設(shè)單位擬將發(fā)電機(jī)尾氣經(jīng)水噴淋裝置（加表面活性劑）處理后，達(dá)到《大氣污染物排放限值》（DB44/27-2001）第二時(shí)段二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，即SO2最高允許排放濃度≤500mg/m3，NOx≤120mg/m³，煙色小于林格曼黑度一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，由內(nèi)置煙井引至所在建筑樓高出天面排放。

（2）地下室停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車尾氣：地下停車場(chǎng)汽車尾氣通過(guò)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)抽排，避免在地下室內(nèi)聚集；排風(fēng)口不朝向鄰近建筑物和公共活動(dòng)場(chǎng)所，排風(fēng)口離室外地坪高度大于2.5m，并作相應(yīng)的消聲處理。

（3）垃圾收集點(diǎn)、公廁產(chǎn)生的惡臭為無(wú)組織排放源，其邊界濃度執(zhí)行《惡臭污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB14554-93)廠界標(biāo)準(zhǔn)值中新擴(kuò)改建二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。公共廁所嚴(yán)格按照《城市公共廁所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（CJJ 14-2005）設(shè)計(jì)施工，平時(shí)應(yīng)加強(qiáng)公廁日常管理，保持公廁清潔，采取定期沖洗廁所、噴灑消毒藥劑、放置除臭劑等措施消除惡臭污染。

4.3 噪聲治理措施

建設(shè)單位對(duì)備用柴油發(fā)電機(jī)進(jìn)行隔聲、減振、消聲、吸聲綜合處理；水泵、變壓器設(shè)置在密閉的設(shè)備房?jī)?nèi)并進(jìn)行基礎(chǔ)減振處理；風(fēng)機(jī)經(jīng)過(guò)隔聲、減振處理，排風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行適當(dāng)消聲處理；對(duì)機(jī)動(dòng)車產(chǎn)生的噪聲，通過(guò)限速、禁鳴加強(qiáng)道路綠化等措施來(lái)控制。通過(guò)上述處理，項(xiàng)目設(shè)備產(chǎn)生的噪聲傳至邊界可達(dá)到《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-2008）2類標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)管理和合理控制運(yùn)營(yíng)時(shí)間后，項(xiàng)目商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的商業(yè)噪聲傳至邊界可達(dá)到《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB 22337-2008）2類標(biāo)準(zhǔn)要求。

4.4 固體廢物處置措施

本項(xiàng)目的固體廢物主要是日常生活垃圾、廚余垃圾等，產(chǎn)生量約為15.15噸/日，建設(shè)單位應(yīng)將上述生活垃圾、廚余垃圾收集后交由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。此外，建設(shè)單位還應(yīng)用帶蓋的可密封塑料桶對(duì)廚余垃圾暫時(shí)儲(chǔ)存，還需對(duì)垃圾集散點(diǎn)進(jìn)行消毒，殺滅害蟲，以免散發(fā)惡臭，孽生蚊蠅。

4.5生態(tài)影響及水土流失防治措施

施工建設(shè)期間采取生物及工程相結(jié)合的措施，盡最大可能控制水土流失，并且在項(xiàng)目建成后采取多種恢復(fù)措施，積極引種鄉(xiāng)土植物，因地制宜，使項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境得以有效補(bǔ)償和恢復(fù)。

5結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用后，其產(chǎn)生的污染源經(jīng)有效處理后，將不致對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。項(xiàng)目建設(shè)單位必須認(rèn)真執(zhí)行“三同時(shí)”的管理規(guī)定，落實(shí)本環(huán)境影響報(bào)告中的環(huán)保措施，并要經(jīng)環(huán)境保護(hù)管理部門驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目方可投入使用，如此本項(xiàng)目的建設(shè)從環(huán)保角度而言是可行的。

參考文獻(xiàn)

[1] 鐘喜華;苗萬(wàn)強(qiáng);盧映東;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)內(nèi)容的探討[J];黑龍江環(huán)境通報(bào);2010年02期