房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 負(fù)債經(jīng)營(yíng) 資本結(jié)構(gòu) 負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤(rùn)的活動(dòng)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵從資本經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，由于資金投入量大占用資金時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營(yíng)這種經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營(yíng)，還可以得到利息報(bào)酬；對(duì)于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，債務(wù)是一種借入資本，通過(guò)它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這種經(jīng)營(yíng)方式就是負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但是，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，也存在著很多的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源20847億元，同比增長(zhǎng)8.2％，其中，國(guó)內(nèi)貸款4319億元，同比增長(zhǎng)12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長(zhǎng)25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個(gè)人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營(yíng)方式。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營(yíng)方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營(yíng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

從理論上來(lái)講，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，則它只會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒(méi)有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會(huì)使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無(wú)力支付到期本息，這時(shí)債權(quán)人就可能會(huì)強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加還會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過(guò)高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問(wèn)題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問(wèn)題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動(dòng)負(fù)債、多少長(zhǎng)期負(fù)債。我國(guó)資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長(zhǎng)期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長(zhǎng)短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時(shí)，對(duì)其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題的治理措施

1、應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)管理；分析

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的開(kāi)發(fā)和管理模式從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實(shí)現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。

1 土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以及政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來(lái)越稀缺，土地價(jià)格正在以超越房?jī)r(jià)的速度急劇增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，土地政策對(duì)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來(lái)越嚴(yán)格，土地政策對(duì)企業(yè)拿地的影響越來(lái)越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時(shí)跟進(jìn)來(lái)應(yīng)對(duì)這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國(guó)有土地出讓項(xiàng)目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實(shí)力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素最合理的科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測(cè)與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動(dòng)所需的最低人力、物力、財(cái)力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無(wú)情地檢驗(yàn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項(xiàng)目管理的當(dāng)務(wù)之急。

2 項(xiàng)目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過(guò)目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過(guò)程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。只有認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響。在實(shí)施現(xiàn)代化管理過(guò)程中，離不開(kāi)基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測(cè)手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無(wú)論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開(kāi)這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門(mén)的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

3 物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔(dān)，而我國(guó)是在上世紀(jì)九十年代初才開(kāi)始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時(shí)間全國(guó)各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國(guó)際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。在這樣的境況下，對(duì)有志于塑立品牌、開(kāi)拓市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既擁有了前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營(yíng)管理中的行為準(zhǔn)則。即以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，保安部提供一天24的安全服務(wù)，綠化保潔部門(mén)保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節(jié)假日的問(wèn)候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會(huì)）等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要內(nèi)容，是為客戶提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉惠敏，韓傳峰, 陳偉.大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程管理[J]. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2011，（09）.

[2] 李娜，劉守濤. 循環(huán)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)[J].上海房地, 2010，（04）.

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

第二條  凡國(guó)外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人投資者（以下簡(jiǎn)稱投資者），均可依照本規(guī)定，在本市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列領(lǐng)域房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)：

（一）科技、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通；

（二）旅游、商業(yè)、金融、娛樂(lè)、體育；

（三）高檔住宅、辦公樓。

香港、澳門(mén)、臺(tái)灣地區(qū)的企業(yè)、其他組織和個(gè)人以及華僑，也適用本規(guī)定。

第三條  本規(guī)定所稱房地產(chǎn)，是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）及其地上建筑物、其他附著物。

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是指轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

第四條  投資者開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，必須遵守中國(guó)的法律、法規(guī)、規(guī)章，其投資成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)在法律和合同范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

投資者的合法權(quán)益，受法律保護(hù)。

第五條  投資者開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或獨(dú)資企業(yè)（以上三類企業(yè)簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）。

本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織與投資者成立合資、合作經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。

投資者成立獨(dú)資企業(yè)成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)和合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)或獨(dú)資企業(yè)以房地產(chǎn)從事商貿(mào)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，必須經(jīng)市人民政府審核，報(bào)國(guó)務(wù)院主管部門(mén)批準(zhǔn)。

第六條  開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）和《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)。

擬出讓土地使用權(quán)的地塊，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，由房屋土地管理局公告，并依照《實(shí)施辦法》第十四條的規(guī)定向預(yù)期受讓人提供相應(yīng)的資料。

第七條  開(kāi)發(fā)企業(yè)可以向國(guó)內(nèi)外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人出售、出租房地產(chǎn)。但向國(guó)內(nèi)（香港、澳門(mén)、臺(tái)灣地區(qū)除外）個(gè)人售房，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

出售、出租房地產(chǎn)，買賣或租賃雙方應(yīng)簽訂合同，并依照《條例》和《實(shí)施辦法》等規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)過(guò)戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報(bào)房屋土地管理局核準(zhǔn)。

第八條  房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應(yīng)在合同中明確規(guī)定該房屋所占有的土地使用權(quán)比例和剩余年限。房屋出租的期限，應(yīng)與土地使用權(quán)屆期的期限一致。

出售房屋的價(jià)格，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行確定。

第九條  預(yù)售房屋，必須符合下列條件，并經(jīng)市房屋土地管理局批準(zhǔn)：

（一）付清地價(jià)款，取得土地使用證；

（二）施工設(shè)計(jì)圖紙已經(jīng)批準(zhǔn)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）已完成工程建設(shè)總投資額的25％以上；

（四）工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定。

預(yù)售的房屋交付使用后，購(gòu)房人應(yīng)按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)登記。

第十條  出售、出租房地產(chǎn)可以在國(guó)內(nèi)或國(guó)外進(jìn)行。在國(guó)外進(jìn)行的，適用中國(guó)法律。

出售、出租房地產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定辦理公證、認(rèn)證。

第十一條  開(kāi)發(fā)企業(yè)可以向國(guó)內(nèi)外的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)抵押其擁有的房地產(chǎn)，并按《條例》和《實(shí)施辦法》等規(guī)定簽訂合同，辦理抵押登記。

抵押人將已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)書(shū)面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十二條  開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，應(yīng)依法交納稅費(fèi)。

除國(guó)家規(guī)定和市人民政府公布的收費(fèi)項(xiàng)目外，開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納其他費(fèi)用。

第十三條  開(kāi)發(fā)企業(yè)的外匯收支，應(yīng)堅(jiān)持自求平衡。投資者從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中所獲利潤(rùn)中的人民幣部分，可按國(guó)家有關(guān)規(guī)定支配和使用。

第十四條  本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織，以其劃撥土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物與投資者合資、合作從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的，必須按《條例》和《實(shí)施辦法》的規(guī)定申報(bào)審批，補(bǔ)交地價(jià)款。

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

2000年3月29日重新修訂的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《資質(zhì)管理規(guī)定》）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)劃分以及處罰等內(nèi)容作出了新的規(guī)定，我部為此印制了新的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《資質(zhì)證書(shū)》）和申報(bào)表、年檢表，開(kāi)發(fā)了管理應(yīng)用軟件。為了貫徹《資質(zhì)管理規(guī)定》，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，做好企業(yè)清理和《資質(zhì)證書(shū)》的換證工作，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、各地要按照《資質(zhì)管理規(guī)定》的要求，對(duì)所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，重新核定資質(zhì)等級(jí)，換發(fā)由建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制的新的《資質(zhì)證書(shū)》，企業(yè)原持有的資質(zhì)證書(shū)收回。

二、各地要結(jié)合清理?yè)Q證工作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行一次全面清理檢查。清理檢查的重點(diǎn)內(nèi)容是：

（一）企業(yè)近三年的經(jīng)營(yíng)狀況。是否連續(xù)虧損、資不抵債，是否承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

（二）企業(yè)近三年承擔(dān)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量情況及對(duì)質(zhì)量事故、質(zhì)量問(wèn)題的處理；

（三）企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為是否規(guī)范合法，是否存在虛假?gòu)V告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為；

（四）是否發(fā)生消費(fèi)者對(duì)該企業(yè)的集體投訴，企業(yè)處理投訴事件的情況；

（五）商品房銷售中，是否按照《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》要求向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，是否依照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修；

（六）是否按規(guī)定向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)報(bào)送《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的；

（七）是否按規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢；

（八）已預(yù)售的建設(shè)項(xiàng)目停建或緩建后，是否采取妥善措施保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

三、根據(jù)清理檢查結(jié)果，對(duì)有下列行為之一的企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)不予換發(fā)新的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)：

（一）發(fā)生重大質(zhì)量事故，情節(jié)嚴(yán)重的；

（二）企業(yè)虧損嚴(yán)重、資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的；

（三）持有開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)未從事任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)兩年以上的。

對(duì)于因上述原因未換發(fā)新《資質(zhì)證書(shū)》的企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，監(jiān)督企業(yè)采取措施妥善保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

四、有下列行為之一的企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和《資質(zhì)管理規(guī)定》，給予相應(yīng)處罰：

（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售商品房，或經(jīng)營(yíng)中存在虛假?gòu)V告、銷售面積“短斤缺兩”等欺詐行為，造成消費(fèi)者損失，開(kāi)發(fā)企業(yè)未予妥善解決的；

（二）商品房銷售中，未按規(guī)定向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，未依照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修的；

（三）未按規(guī)定向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)報(bào)送《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的；

（四）未按規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的；

（五）已預(yù)售的建設(shè)項(xiàng)目停建半年以上，不能按合同約定時(shí)間交房，購(gòu)房者合法權(quán)益受到侵害的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將存在上述問(wèn)題的企業(yè)列為重點(diǎn)監(jiān)督、檢查對(duì)象，督促其盡快解決問(wèn)題。對(duì)上述有關(guān)問(wèn)題未妥善解決的企業(yè)，在這次換證時(shí)，換發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期不得超過(guò)一年。有效期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)暫不批準(zhǔn)該企業(yè)承擔(dān)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期滿，符合條件的，可根據(jù)其實(shí)際業(yè)績(jī)換發(fā)相應(yīng)等級(jí)的《資質(zhì)證書(shū)》。

五、各地要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新舊資質(zhì)等級(jí)的銜接過(guò)渡工作。此次清理?yè)Q證原則上按照新的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)重新核定。因注冊(cè)資金達(dá)不到新標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，給予3個(gè)月的過(guò)渡期限，3個(gè)月后注冊(cè)資金仍達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，重新核定資質(zhì)等級(jí)。

六、原在國(guó)家工商行政管理局注冊(cè)的企業(yè)，由建設(shè)部負(fù)責(zé)清理?yè)Q證。在地方工商行政管理部門(mén)注冊(cè)的資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)初審后報(bào)建設(shè)部審批，換發(fā)新證；二級(jí)以下企業(yè)的清理?yè)Q證工作由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一組織。

七、各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)在2000年8月底前完成清理?yè)Q證工作。清理?yè)Q證工作結(jié)束后，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將清理結(jié)果向社會(huì)公布。各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)于2000年9月底前將清理?yè)Q證結(jié)果報(bào)建設(shè)部。

八、換證結(jié)束后，未取得新資質(zhì)證書(shū)的企業(yè)，不得再承擔(dān)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

九、自2000年開(kāi)始，我部對(duì)資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審批實(shí)行定期審批制度。每年審批兩次，5月31日前上報(bào)的企業(yè)，參加上半年的評(píng)審，11月30日前上報(bào)的企業(yè)，參加下半年的評(píng)審。

一級(jí)企業(yè)的申報(bào)材料由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一組織上報(bào)，申報(bào)需提供的材料見(jiàn)附件一。二級(jí)以下企業(yè)的審批程序和申報(bào)需提供的材料由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)規(guī)定。

十、資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢工作由建設(shè)部負(fù)責(zé)。省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)按附件二的要求統(tǒng)一組織材料，提出初審意見(jiàn)后，分別在每年3月31日前，報(bào)建設(shè)部審批；二級(jí)以下企業(yè)的年檢工作的程序和辦法由各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)規(guī)定。

十一、各地建設(shè)行政主管部門(mén)要將清理?yè)Q證工作作為當(dāng)前的一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓，充分利用清理?yè)Q證的有利時(shí)機(jī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的規(guī)范和管理。要通過(guò)這次清理?yè)Q證，扶持一批實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、信譽(yù)好，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，堅(jiān)決依法嚴(yán)肅處理直至淘汰一批管理混亂、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、有名無(wú)實(shí)的企業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。

附件一：申報(bào)資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需提供的材料1.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)關(guān)于申報(bào)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)的文件；

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書(shū)正、副本原件；

4.企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（原件或復(fù)印件加蓋工商部門(mén)公章）；

5.企業(yè)（公司）章程（復(fù)印件加蓋公章）；

6.企業(yè)的驗(yàn)資報(bào)告和上年度財(cái)務(wù)報(bào)表（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；

7.企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件（復(fù)印件加蓋公章），企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱證件（復(fù)印件加蓋公章），企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證件（復(fù)印件加蓋公章）；

8.近3年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資計(jì)劃批準(zhǔn)文件（復(fù)印件加蓋公章）；

9.近3年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收和備案的有效證明材料；

10.近3年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)基層表（加蓋統(tǒng)計(jì)報(bào)表主管部門(mén)公章）；

11.近3年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的有效證明材料；

12.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》樣本（加蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)公章）。

附件二：資質(zhì)一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢需提供的材料1.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)關(guān)于申報(bào)資質(zhì)年檢的文件；

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢申報(bào)表（一式兩份，封面加蓋單位公章）；

3.《資質(zhì)證書(shū)》正本（復(fù)印件）、副本（原件）；

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件加蓋工商部門(mén)公章）；

5.企業(yè)上年度財(cái)務(wù)報(bào)表（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；

6.上年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施情況證明材料（復(fù)印件加蓋公章）；

7.上年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收和備案的有效證明文件；

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避 文章編號(hào)：2095-4085（2017）02-0088-02

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展給廣大民眾的日常生產(chǎn)生活帶來(lái)了翻天覆地的變化。但我們也應(yīng)當(dāng)充分意識(shí)到，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中仍然存在一些風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資難以達(dá)到投資者預(yù)期的效果。進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失。正因如此，只有采取有效措施，深入研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行科學(xué)有效的規(guī)避，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)

（1）政策風(fēng)險(xiǎn)。毋庸置疑，每一項(xiàng)政策的出臺(tái)都有其積極意義。但從房地產(chǎn)商角度來(lái)說(shuō)，政策的出臺(tái)可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)往往是全局性的，關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的生死存亡。除此之外，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的還有治安風(fēng)氣。社會(huì)治安與每一個(gè)人息息相關(guān)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也存在著密切的聯(lián)系，只有社會(huì)治安水平不斷提升，人們才能生活安定，房地產(chǎn)才能夠得到發(fā)展。

（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)并不是一成不變的，其供求關(guān)系會(huì)不嚳⑸變化，這種變化往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。通常情況，如果供給大于需求，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)持續(xù)下降，反之，房產(chǎn)價(jià)格則會(huì)不斷上升。不僅如此，與其他產(chǎn)業(yè)不同，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，其資金流動(dòng)性相對(duì)較差，這也在一定程度上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的難度，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)處于不利地位，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。作為一個(gè)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，難免會(huì)因?yàn)閷?duì)于市場(chǎng)環(huán)境考慮不周導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)不善等現(xiàn)象的發(fā)生。房地產(chǎn)投資商在選擇投資類型時(shí)，每一個(gè)選擇對(duì)其都具有不確定性，而一旦做出了錯(cuò)誤的選擇，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，往往是毀滅性的打擊。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

（1）精準(zhǔn)的預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。在投資前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)投資后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的預(yù)測(cè)，并在此基礎(chǔ)上提出切實(shí)可行的對(duì)策，以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的到來(lái)。風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)研究等途徑實(shí)現(xiàn)，只有這樣，才能夠做出更為科學(xué)和詳細(xì)的決策，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)者還應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)家或政府可能出臺(tái)的政策進(jìn)行預(yù)測(cè)，這是實(shí)現(xiàn)更好決策的前提和基礎(chǔ)，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中能夠獲得政府支持的最有效保證。

（2）強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)控制。在選擇項(xiàng)目和投資方式時(shí)，選擇那些風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目，可以避免出現(xiàn)投資結(jié)果偏離投資目的現(xiàn)象的發(fā)生，保障投資小。對(duì)于那些風(fēng)險(xiǎn)太大的想法，提示其成功后可能會(huì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益，筆者建議相關(guān)決策者作出放棄的決定。之所以這樣做的主要原因在于，放棄是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法，雖然放棄了利潤(rùn)，但也有效避免了更大損失的出現(xiàn)。

（3）多種方式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。任何一個(gè)行業(yè)，任何一個(gè)企業(yè)在作出決策時(shí)都會(huì)面臨各種各樣可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下，我們要采取的措施就是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式包括以下三種：首先，運(yùn)用保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在決策之前，開(kāi)發(fā)商可以預(yù)測(cè)可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，隨后與保險(xiǎn)公司進(jìn)行有效的溝通與交流，購(gòu)買與自身實(shí)際情況相適應(yīng)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)。這種做法可以避免投資失敗后公司面臨巨額虧損。從本質(zhì)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買保險(xiǎn)的方式就是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司；其次，運(yùn)用契約合同的方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。該種方式是與保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移相對(duì)應(yīng)而存在的，其通過(guò)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁非保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的其他人來(lái)降低自身?yè)p失的方式；再次，運(yùn)用財(cái)務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)移來(lái)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)者可以發(fā)行公司股票或是尋求合作伙伴等方式，將公司可能面臨的部分風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)嫁給他人；最后，盡可能地分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)者所面臨的風(fēng)險(xiǎn)往往是巨大的，而如果將這些風(fēng)險(xiǎn)分散，則可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)企業(yè)面臨的巨大經(jīng)濟(jì)損失。所謂的風(fēng)險(xiǎn)分散是指在投資活動(dòng)中，避免出現(xiàn)一籃子雞蛋的現(xiàn)象，可以既開(kāi)發(fā)住宅又開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，實(shí)現(xiàn)多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，這種做法一方面可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面，也可以滿足不同人群的需求。

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

第三條市及各縣級(jí)市、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)主管部門(mén)）和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)按照職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。

第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第六條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公布有關(guān)信息。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊(cè)資本不得低于一千萬(wàn)元。

第八條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者暫定資質(zhì)證書(shū)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）。

第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動(dòng)合同備案花名冊(cè)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書(shū)面決定。

第十一條暫定資質(zhì)證書(shū)的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書(shū)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)二年。

第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書(shū)有效期屆滿三十日前，向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。

開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級(jí)的書(shū)面決定。

第十三條不在本市注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi)，到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和統(tǒng)計(jì)管理部門(mén)提供統(tǒng)計(jì)資料。

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十六條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門(mén)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃時(shí)，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)審批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求。

第十七條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類別、開(kāi)發(fā)期限、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書(shū)面意見(jiàn)，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出書(shū)面意見(jiàn)。前列書(shū)面意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者暫定資質(zhì)證書(shū)的，不得向其出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國(guó)有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)領(lǐng)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、市政公用部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度，會(huì)同財(cái)政部門(mén)擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、市政公用部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實(shí)行代建制或者項(xiàng)目法人制，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

第二十一條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間和開(kāi)發(fā)主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)期限的書(shū)面意見(jiàn)要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十五條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)書(shū)面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)申請(qǐng)，取得商品房預(yù)售許可證。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。

第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起十日內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予許可的書(shū)面決定。

第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收后二十日內(nèi)，將國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收備案證明文件和商品房建筑面積實(shí)測(cè)報(bào)告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)對(duì)有關(guān)材料進(jìn)行審查；對(duì)符合要求的，予以核準(zhǔn)登記。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，并在商品房銷售地點(diǎn)向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房，實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開(kāi)商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)使用符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實(shí)行實(shí)名制，遵循公開(kāi)、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。

第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)備案。

房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時(shí)交付商品房，并提供商品房使用手冊(cè)。商品房使用手冊(cè)應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)。

商品房使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

商品房質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書(shū)的約定對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

第三十四條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無(wú)法登記確認(rèn)的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)訂立銷售合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書(shū)。

第三十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第五章法律責(zé)任

第三十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)，工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的；

（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的；

（三）未按照規(guī)定期限開(kāi)發(fā)建設(shè)的。

第三十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正或者警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報(bào)送開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)資料的；

（二）登記事項(xiàng)發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收的房屋交付使用的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正、補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)，工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒(méi)收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（三）不實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（四）銷售商品房時(shí)，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責(zé)令改正；拒不改正的，處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

第四十二條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)和其他行政管理部門(mén)及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責(zé)，或者拖延履行法定職責(zé)的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責(zé)任。

第六章附則

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì)

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益條件下合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

從合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的定義可以看出，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律性質(zhì)屬于《民法通則》所規(guī)定的聯(lián)營(yíng)。但是，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)這種聯(lián)營(yíng)又有很多自身的特點(diǎn)：

（一）主體特定性

根據(jù)《民法通則》第三章第四節(jié)關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，以及最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中的規(guī)定，聯(lián)營(yíng)主體應(yīng)當(dāng)是實(shí)行獨(dú)立核算，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，此外，個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)人合作，以及不具備法人資格的私營(yíng)企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)法人或者事業(yè)法人聯(lián)營(yíng)的，也可以成為聯(lián)營(yíng)合同的主體。由此可見(jiàn)，法律對(duì)上述聯(lián)營(yíng)主體的身份并未作其它限制性的規(guī)定。但是，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中對(duì)主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

（二）土地使用權(quán)變更登記手續(xù)應(yīng)當(dāng)完備

我國(guó)土地屬國(guó)家或集體所有，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須依法辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，農(nóng)村集體土地必須依法辦理征用手續(xù)收歸國(guó)有，再依法辦理出讓手續(xù)后才能進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。對(duì)劃撥取得土地使用權(quán)的土地不容許開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，對(duì)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的主體和土地用途也必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批。故對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的主體與他人合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家主管部門(mén)的批準(zhǔn)，此類合同才合法有效。

（三）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要求合作雙方共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。雖然并沒(méi)有規(guī)定要求合作雙方共同經(jīng)營(yíng)，但實(shí)踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權(quán)，不參與項(xiàng)目建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利都應(yīng)取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其它聯(lián)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

（三）行政干預(yù)性強(qiáng)

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的內(nèi)容是關(guān)于合作各方開(kāi)發(fā)建房的一系列權(quán)利義務(wù)的約定，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容決定了在履行合同過(guò)程中必然涉及到的規(guī)劃許可、建設(shè)工程許可及商品房銷售等一系列問(wèn)題，均需獲得政府有關(guān)主管部門(mén)的許可或批準(zhǔn)。行政干預(yù)性較強(qiáng)，是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的又一特性。

二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的幾種方式

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的方式有兩種，即非法人型合作開(kāi)發(fā)和法人型合作開(kāi)發(fā)。

《民法通則》第五十二條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！备鶕?jù)本條規(guī)定，聯(lián)營(yíng)可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)目共管帳戶等方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，具體的合作方式、投資比例及利潤(rùn)分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實(shí)踐中，因?yàn)椴捎眠@種合作開(kāi)發(fā)的方式不用組建新的企業(yè)法人，比較簡(jiǎn)便靈活，故非法人型的合作開(kāi)發(fā)是目前房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中采取比較多的方式。

《民法通則》第五十一條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格?！备鶕?jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方以組建新的法人，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的就是法人型合作開(kāi)發(fā)。在成立項(xiàng)目公司的情況下，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方即成為項(xiàng)目公司的股東，合作開(kāi)發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來(lái)規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運(yùn)作模式。

三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同糾紛比例高，情況復(fù)雜，它的復(fù)雜性在于以合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來(lái)的問(wèn)題是雙方合作的合同性質(zhì)認(rèn)定復(fù)雜，進(jìn)而在法律上對(duì)雙方合作合同的效力認(rèn)定也復(fù)雜。筆者擬在本文中對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同效力認(rèn)定的幾個(gè)影響因素作一探討。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中要求合作雙方至少有一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，如果合作各方都不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，合作合同無(wú)效。

但在審判實(shí)踐中，常出現(xiàn)雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的情況。此種情形下是否應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效，理論界存在不同意見(jiàn)。

1998年上海市高院《關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件若干問(wèn)題的研討情況》中認(rèn)為，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的各方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；與不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)訂立合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的，應(yīng)視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》處理?？梢?jiàn)，在《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）出臺(tái)前，司法實(shí)踐是要求合作方均具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的。

隨著《合同法》的出臺(tái)，“不輕易認(rèn)定合同無(wú)效”的審判原則也漸漸落實(shí)在房地產(chǎn)案件糾紛處理過(guò)程中。2003年3月26日，最高法院副院長(zhǎng)《在全國(guó)民事審判工作座談會(huì)上的講話》正表明了這種司法審判趨勢(shì)，黃院長(zhǎng)認(rèn)為“在處理合作建房合同糾紛時(shí)，只要其中一方有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格且一方對(duì)合作建房土地是以出讓方式取得的，就應(yīng)視為合法”。

最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）的出臺(tái)，對(duì)該等司法趨勢(shì)予以了明確，《解釋》第十五條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。

據(jù)此，筆者認(rèn)為，對(duì)于雙方當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)”，三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理”。這兩條對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的限制性規(guī)定，要求合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中以土地使用權(quán)為出資的一方依法取得土地使用權(quán)。

但在審判實(shí)踐中常有簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，以土地使用權(quán)作為合作條件的一方仍未取得土地使用權(quán)證的情況。筆者認(rèn)為，根據(jù)《合同法》和當(dāng)前審判中“不輕易確認(rèn)合同無(wú)效”的原則，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證而簽署的合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)屬于效力待定合同，提供土地使用權(quán)一方的行為屬于無(wú)權(quán)處分行為，但只要在前取得土地使用權(quán)證，則不宜確認(rèn)該合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。

（三）名為合作開(kāi)發(fā)合同的幾種轉(zhuǎn)性情形

《解釋》第十四條規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。由此可見(jiàn)，合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)當(dāng)具備共同出資、共享利潤(rùn)和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)三大法律特征。但在實(shí)踐中，冠名為“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”的合同很多，實(shí)質(zhì)卻多形多樣?！督忉尅窔w納的名為合作實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、名為合作實(shí)為房屋買賣、名為合作實(shí)為借款和名為合作實(shí)為租賃等情況，均缺乏合作雙方“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)重要的法律特征，因此實(shí)質(zhì)上已經(jīng)不屬于合作開(kāi)發(fā)合同。

第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》在主體資格問(wèn)題上規(guī)定：不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中規(guī)定：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但在前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。筆者對(duì)此有不同的認(rèn)識(shí)。建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，主要是審查有關(guān)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)能力和技術(shù)能力。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為是在不具備經(jīng)濟(jì)和技術(shù)能力的情形下進(jìn)行的，那么房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如工程進(jìn)度、質(zhì)量又與經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)水平有關(guān)，所以在經(jīng)營(yíng)者主體資格不合格導(dǎo)致如工程質(zhì)量低劣等情形的，即使經(jīng)營(yíng)者后來(lái)取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格也無(wú)法改變以前工程質(zhì)量低劣的事實(shí)。經(jīng)營(yíng)者屬違法經(jīng)營(yíng)，未受到法律追究，反而可通過(guò)補(bǔ)辦資格而合法化，這樣勢(shì)必存在負(fù)面作用，導(dǎo)致不公平的結(jié)果，故筆者認(rèn)為，合同各方在簽訂合同時(shí)即應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)。

二、合資與合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的區(qū)別

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條的規(guī)定，土地使用權(quán)作價(jià)入股可以合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。通過(guò)土地使用權(quán)的作價(jià)入股，以合資方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，一般是一方提供土地，另一方或幾方負(fù)責(zé)提供開(kāi)發(fā)該土地所需的資金。各方的投入以股份的形式計(jì)算，組建共同經(jīng)營(yíng)、共負(fù)盈虧的合資企業(yè)，由該企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作價(jià)入股的土地。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果依照各方在企業(yè)中的股份進(jìn)行分配。這種合資企業(yè)通常以項(xiàng)目公司形式組建。組建合資企業(yè)，其形式是有限責(zé)任公司或者股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)依照《公司法》的規(guī)定成立。非公司形式的企業(yè)，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

通過(guò)土地使用權(quán)的作價(jià)入股，以合作方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，同合資形式一樣，也是一方提供土地，另外一方或幾方提供資金，但是合作開(kāi)發(fā)與合資開(kāi)發(fā)最大的區(qū)別在于合作方式是合同型的，合資開(kāi)發(fā)則是股權(quán)式的。在合作方式下，各方在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)完全由合作開(kāi)發(fā)合同約定，在合作開(kāi)發(fā)合同別要約定，提供土地方的責(zé)任與提供資金方的責(zé)任，各方的收益分配比例，這個(gè)比例完全由各方商定，而可以不論其投入的多少。合作開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)，可以雙方組建項(xiàng)目合作機(jī)構(gòu)，也可以由一方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。如果是與外國(guó)投資組建中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，還應(yīng)當(dāng)遵守《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定。

三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中對(duì)合作行為的界定

由于現(xiàn)行立法沒(méi)有對(duì)合作行為作出明確界定，從而導(dǎo)致在理論和實(shí)務(wù)中對(duì)合作行為的特征有不同認(rèn)識(shí)?；谝酝献餍袨榈膶?shí)際做法和所形成的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，合作行為具有四個(gè)特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這在最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中即有明確體現(xiàn)。筆者認(rèn)為，合作方無(wú)論是以何種形式出資，共同出資作為認(rèn)定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經(jīng)營(yíng)在目前的合作行為中已無(wú)足輕重，而且實(shí)際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗(yàn)、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營(yíng)的，而是由其他合作方獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，這也符合合同自由原則?？紤]此現(xiàn)實(shí)情況，尊重當(dāng)事人意思自由，因此，不應(yīng)再將共同經(jīng)營(yíng)作為認(rèn)定合作的條件。當(dāng)事人可以在合作合同中約定，共同出資，但合作一方只享有固定利潤(rùn)，也不承擔(dān)虧損和風(fēng)險(xiǎn)。

四、供地方以土地使用權(quán)為條件合建房屋，是否視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文

第二條 本規(guī)定適用于在本省設(shè)市城市和縣人民政府所在地城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)(簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè))。

第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。 未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)(以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū))的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

第五條 省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

第六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四級(jí)和暫定資質(zhì)。

(一)一級(jí)資質(zhì)：

1、注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元。

2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。

4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中，具有中級(jí)以上職稱的不少于20人(高級(jí)職稱的8人)，持有崗位資格證書(shū)15人(建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)5人;會(huì)計(jì)4人;企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理5人;統(tǒng)計(jì)1人)。

7、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，質(zhì)量投訴率(投訴房屋面積與總銷售房屋面積之比)2%以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

(二)二級(jí)資質(zhì)：

1、注冊(cè)資本不低于3000萬(wàn)元。

2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。

4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中，具有中級(jí)以上職稱的不少于15人(高級(jí)職稱的6人)，持有崗位資格證書(shū)14人(建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)5人;會(huì)計(jì)3人;企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理5人;統(tǒng)計(jì)1人)。

7、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，質(zhì)量投訴率3%以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100% 。

9、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

(三)三級(jí)資質(zhì)：

1、注冊(cè)資本不低于1800萬(wàn)元。

2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上。

3、房屋建筑面積累計(jì)竣工8萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。

4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積4萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于15人，其中，具有中級(jí)以上職稱的不少于10人(高級(jí)職稱的3人)，持有崗位資格證書(shū)12人(建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)4人;會(huì)計(jì)2人;企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理5人;統(tǒng)計(jì)1人)。

7、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，質(zhì)量投訴率4%以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

四級(jí)資質(zhì)：

1、注冊(cè)資本不低于1000萬(wàn)元。

2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上。

3、房屋建筑面積累計(jì)竣工1萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。

4、已竣工建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積3萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中，具有中級(jí)以上職稱的不少于8人(高級(jí)職稱的2人)，持有崗位資格證書(shū)10人(建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)4人;會(huì)計(jì)2人;企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理3人;統(tǒng)計(jì)1人)。

7、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，質(zhì)量投訴率低于5%，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

(五)暫定資質(zhì)：

1、注冊(cè)資本不低于1000萬(wàn)元。

2、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中，具有中級(jí)以上職稱的不少于8人(高級(jí)職稱的2人)，持有崗位資格證書(shū)10人(建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)4人;會(huì)計(jì)2人;企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理3人;統(tǒng)計(jì)1人)。

3、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱。

4、有3萬(wàn)平方米以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或與此相當(dāng)投資額。

第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，聽(tīng)取同級(jí)建設(shè)主管部門(mén)意見(jiàn)。

第八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列證明文件，向建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)暫定資質(zhì)。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表(一式二份，封面加蓋單位公章)。

(二)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本。

(三)企業(yè)章程。

(四)企業(yè)的驗(yàn)資報(bào)告。

(五)企業(yè)稅務(wù)登記證。

(六)企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明。

(七)企業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證。

(八)企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件，勞動(dòng)合同(加蓋勞動(dòng)局鑒定章)，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險(xiǎn)證明材料。

(九)企業(yè)獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的證明文件(土地有效證件)。

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照本規(guī)定第八條規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全、符合法定形式的，建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)受理許可申請(qǐng);材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5日內(nèi)一次書(shū)面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容材料。

第十條 建設(shè)主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。對(duì)符合法定條件的，建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予行政許可的書(shū)面決定，并自作出決定之日起10個(gè)工作日內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》;對(duì)不符法定條件的，建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)，依法作出不予許可的書(shū)面決定，并應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第十一條 建設(shè)主管部門(mén)作出的準(zhǔn)予暫定資質(zhì)許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查閱。

第十二條 《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期1年。經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，建設(shè)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況依法延續(xù)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期，但延續(xù)期限不得超過(guò)2年，具體延續(xù)程序按行政許可法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延續(xù)。 第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿1個(gè)月前向建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，但最高等級(jí)不得超過(guò)三級(jí)。

第十四條 臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。

第十五條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：

(一)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表。

(二)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)(正、副本)。

(三)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

(四)企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明。

(五)企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。

(六)企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件，勞動(dòng)合同(加蓋勞動(dòng)局鑒定章)，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險(xiǎn)證明材料。

(七)近年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料(土地使用證，建設(shè)用地和建設(shè)工程規(guī)劃、施工、預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明，竣工驗(yàn)收備案表等資料)。

(八)企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)年報(bào)。

(九)企業(yè)銷售的商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

(十)建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件。

第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。

一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)由省建設(shè)主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)審批發(fā)證。

二級(jí)、三級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)由省建設(shè)主管部門(mén)審批發(fā)證，并征求開(kāi)發(fā)企業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門(mén)意見(jiàn)。在省工商局申請(qǐng)注冊(cè)的中央駐魯單位、省直部門(mén)和名稱冠以山東齊魯字樣的開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，由省建設(shè)主管部門(mén)直接審批發(fā)證。

四級(jí)、暫定開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)由所在地設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門(mén)審批發(fā)證，報(bào)省建設(shè)主管部門(mén)備案。

第十七條 外省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)魯從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，必須是一級(jí)資質(zhì)企業(yè);省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，必須是三級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)。

第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。一級(jí)資質(zhì)由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)年檢;二、三級(jí)資質(zhì)由省建設(shè)主管部門(mén)年檢;四級(jí)、暫定資質(zhì)由市建設(shè)主管部門(mén)年檢。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕參加資質(zhì)年檢。對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果要公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)各自資質(zhì)等級(jí)，按照下列業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：

一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，按照建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)管理規(guī)定》可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)20公頃以下的土地和建筑面積25萬(wàn)平方米以下的居住區(qū)以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積15萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

四級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，僅能在所在地城市范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

暫定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，原則上按與其注冊(cè)資本和人員結(jié)構(gòu)等資質(zhì)等級(jí)條件相應(yīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模來(lái)確定，僅能在所在地城市范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第二十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)有效期為2年，年檢合格的，到期按照延續(xù)行政許可有效期的規(guī)定換發(fā)新證。

第二十一條 任何單位和個(gè)人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)企業(yè)遺失資質(zhì)證書(shū)，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補(bǔ)領(lǐng)。

第二十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門(mén)申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)注銷手續(xù)，并重新申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。

第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門(mén)辦理變更手續(xù)。 第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門(mén)注銷資質(zhì)證書(shū)。

第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，由縣級(jí)以上建設(shè)主管部門(mén)或資質(zhì)審批部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的，由建設(shè)主管部門(mén)提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)超越資質(zhì)等級(jí)和范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，由縣級(jí)以上建設(shè)主管部門(mén)或資質(zhì)審批部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)，并提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城

市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門(mén)公告資質(zhì)證書(shū)作廢，收回證書(shū)，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款：

(一)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的;

(二)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書(shū)的。

第二十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量安全事故或出現(xiàn)因基礎(chǔ)設(shè)施不配套等嚴(yán)重問(wèn)題的，依據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門(mén)降低資質(zhì)等級(jí);情節(jié)嚴(yán)重的注銷資質(zhì)證書(shū)，并提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的，依據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以警告、責(zé)令限期改正、降低資質(zhì)等級(jí)，并可處以1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款。

第三十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，依據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以警告、責(zé)令限期改正，并可處以5000元以上1萬(wàn)元以下罰款。 第三十一條 各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)工作人員在資質(zhì)審批和管理中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理規(guī)定第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院第248號(hào)令)、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部第77號(hào)令)，結(jié)合我省實(shí)際制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

第三條 本省行政區(qū)域內(nèi)所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須遵守本細(xì)則。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)(以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū))的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

第四條 省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

第五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：

(一)一級(jí)資質(zhì)：

1、注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;

2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上;

3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;

4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

5、上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人;

7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

8、有固定的工作場(chǎng)所并配備相應(yīng)的技術(shù)裝備;

9、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;

10、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

(二)二級(jí)資質(zhì)：

1、注冊(cè)資本不低于20xx萬(wàn)元;

2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上;

3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;

4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

5、上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人;

7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

8、有固定的工作場(chǎng)所并配備相應(yīng)的技術(shù)裝備;

9、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;

10、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

(三)三級(jí)資質(zhì)：

1、注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元;

2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上;

3、房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;

4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

5、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人， 持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人;

6、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱;

7、有固定的工作場(chǎng)所并配備相應(yīng)的技術(shù)裝備;

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;

9、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

(四)四級(jí)資質(zhì)：

1、注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元;

2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上;

3、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

4、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于3人， 持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人;

5、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員;

6、有固定的工作場(chǎng)所并配備相應(yīng)的技術(shù)裝備;

7、商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;

8、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件中，臨時(shí)聘用或者兼職的人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù);

第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)先由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)預(yù)審。在省工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記的開(kāi)發(fā)企業(yè)由省建設(shè)行政主管部門(mén)出具資質(zhì)預(yù)審意見(jiàn)，在各市工商行政管理部門(mén)注冊(cè)登記的企業(yè)由所在市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)出具資質(zhì)預(yù)審意見(jiàn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件經(jīng)所在市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)初審合格后，報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén)備案并申領(lǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。

(一)申請(qǐng)報(bào)告;

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表;

(三)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件加蓋工商行政管理部門(mén)公章或驗(yàn)證原件后的復(fù)印件);

(四)企業(yè)章程和有關(guān)企業(yè)管理的規(guī)章制度(復(fù)印件加蓋公章);

(五)驗(yàn)資證明(原件或驗(yàn)證原件后的復(fù)印件);

(六)企業(yè)法定代表人、總經(jīng)理的身份證明和任職文件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)等負(fù)責(zé)人的任職文件(復(fù)印件加蓋公章);

(七)當(dāng)年在職人員的正式統(tǒng)計(jì)表，專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同(驗(yàn)證原件后的復(fù)印件);

(八)固定辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及相應(yīng)的技術(shù)裝備證明;

(九)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其它文件;

(十)外商投資設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除提供以上(一)至(九)項(xiàng)材料外，還須提供以下二項(xiàng)文件：

1、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件;

2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和計(jì)劃行政主管部門(mén)關(guān)于可行性研究報(bào)告的批復(fù)。

以上所報(bào)材料一式三份，除申報(bào)表外，其他材料一律按16開(kāi)紙打印或復(fù)印，依順序裝訂成冊(cè)。

省建設(shè)行政主管部門(mén)自收到經(jīng)初審后的備案申請(qǐng)之日起，在30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》，不符合條件的，應(yīng)說(shuō)明原因。

《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期1年，省建設(shè)行政主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。

自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)。

第七條 申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。

第八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)，經(jīng)所在市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)初審合格后，報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。省建設(shè)行政主管部門(mén)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

申請(qǐng)核定和晉升資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表(一式三份);

(二) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書(shū)正、副本原件;

(三) 申請(qǐng)報(bào)告;

(四) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照(驗(yàn)證原件后的復(fù)印件)、企業(yè)章程和有關(guān)企業(yè)管理的規(guī)章制度(復(fù)印件加蓋公章);

(五)企業(yè)的驗(yàn)資報(bào)告和上年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告(原件或復(fù)印件加蓋單位公章);

(六)企業(yè)法定代表人、總經(jīng)理和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的任職文件(復(fù)印件加蓋公章)，當(dāng)年在職人員的全員統(tǒng)計(jì)表，專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同(驗(yàn)證原件后的復(fù)印件);

(七)固定辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及相應(yīng)的技術(shù)裝備證明;

(八)已開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料;

(九)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》執(zhí)行情況報(bào)告;

(八)其他有關(guān)文件、證明。

以上(三)至(十)項(xiàng)所報(bào)材料一律按16開(kāi)紙打印或復(fù)印，依順序裝訂成冊(cè)，一式三份。

第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。

一級(jí)資質(zhì)由省建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批。

二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)以下資質(zhì)由所在市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)初審，報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén)審批。

經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門(mén)發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)。

第十條 資質(zhì)證書(shū)由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一制作。資質(zhì)證書(shū)分為正本和副本，資質(zhì)審批部門(mén)核發(fā)資質(zhì)證書(shū)正本一本，并可以根據(jù)需要核發(fā)副本若干份。

第十一條 任何單位和個(gè)人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書(shū)。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書(shū)，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可申請(qǐng)辦理補(bǔ)領(lǐng)手續(xù)。

第十二條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，按本細(xì)則第九條規(guī)定的程序，到原資質(zhì)審批部門(mén)申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)注銷手續(xù)，并重新申

請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。

第十三條 企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)，報(bào)所在市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)后，向原資質(zhì)審批部門(mén)辦理變更手續(xù)。

第十四條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi)，報(bào)所在市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)后，到原資質(zhì)審批部門(mén)注銷資質(zhì)證書(shū)。

第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照《資質(zhì)證書(shū)》確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)或超范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)的業(yè)務(wù)范圍如下：

(一)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

(二)二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下(分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按項(xiàng)目總規(guī)模計(jì)算)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

(三)三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米及以下(分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按項(xiàng)目總規(guī)模計(jì)算)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

(四)四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積3萬(wàn)平方米以下(分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按項(xiàng)目總規(guī)模計(jì)算)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

二級(jí)和三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在全省范圍內(nèi)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，四級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定在本市區(qū)(縣、市)范圍內(nèi)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第十六條 省外的一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在河南省境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)持下列證件到省建設(shè)行政主管部門(mén)登記備案后，方可從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

(一) 進(jìn)豫承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的申請(qǐng)報(bào)告;

(二)企業(yè)所在地省級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)的證明(介紹信);

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正本復(fù)印件(加蓋本企業(yè)公章)和副本原件;

(三)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件加蓋工商行政管理部門(mén)公章或驗(yàn)證原件后的復(fù)印件);

(四)合法的資信證明;

(五)企業(yè)法定代表人證明和法定代表人委托書(shū);

(六)企業(yè)進(jìn)豫的所有人員名單和各類專業(yè)技經(jīng)人員的資格證書(shū);

(七)擬開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料;

(八)其他有關(guān)文件、證明。

省內(nèi)的一、二、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到本市范圍以外進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)持有關(guān)證件到項(xiàng)目所在市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)登記備案后，方可從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。對(duì)于不符合資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)

行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以相應(yīng)的處理。

一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由省建設(shè)行政主管部門(mén)初審后報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審定。

二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由企業(yè)所在市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織審查，提出初審意見(jiàn)，報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén)審定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門(mén)注銷資質(zhì)證書(shū)。

全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果由省建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一向社會(huì)公布。 第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)資質(zhì)年檢時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下材料。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢申報(bào)表(一式三份);

(二) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原資質(zhì)證書(shū)正、副本原件;

(三)企業(yè)自檢報(bào)告;

(四)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件加蓋工商行政管理部門(mén)公章或驗(yàn)證原件后的復(fù)印件)，固定辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及相應(yīng)的技術(shù)裝備證明;

(五)企業(yè)章程和有關(guān)企業(yè)管理的規(guī)章制度(復(fù)印件加蓋公章);

(六)經(jīng)審計(jì)的企業(yè)上年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表(原件或復(fù)印件加蓋公章);

(七)上年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施情況詳細(xì)報(bào)告及證明材料;

(八)上年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收和備案的有效證明文件;

(九)上年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)基層表;

(十)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的執(zhí)行情況報(bào)告;

(十一)人員變動(dòng)情況和現(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員資格證書(shū)(驗(yàn)證原件后的復(fù)印件)以及企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件(復(fù)印件加蓋公章)。

以上(三)至(十一)項(xiàng)所報(bào)材料一律按16開(kāi)紙打印或復(fù)印，依順序裝訂成冊(cè)，一式三份。

第十九條 企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第二十條 企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)，并提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第二十一條 企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門(mén)公告資質(zhì)證書(shū)作廢，收回證書(shū)，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款;

(一)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的;

(二)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書(shū)的。

第二十二條 企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，由原資質(zhì)審批部門(mén)降低資質(zhì)等級(jí);情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書(shū)，并提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 第二十三條 企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)予以警告、責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門(mén)降低資質(zhì)等級(jí)，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書(shū)，并提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第二十四條 企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以警告、責(zé)令限期改正，并可處以5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。

第二十五條 各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)工作人員在資質(zhì)審批和管理中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

河北省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法第一章 總 則

第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，適用本規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第四條 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案制度，定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求信息和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本情況及誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)情況。

第六條 省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市和縣(市)人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)以及發(fā)展和改革、規(guī)劃、工商行政管理等有關(guān)部門(mén)，按照規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的管理工作。

第七條 縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊(cè)制度、業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度的情況實(shí)施監(jiān)督。

第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第八條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行注冊(cè)登記。工商行政管理部門(mén)在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到工商行政管理部門(mén)的征求意見(jiàn)函之日起5個(gè)工作日內(nèi)，出具書(shū)面意見(jiàn)。

第九條 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)注冊(cè)資本金在五百萬(wàn)元以上;

(二)有四名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員，一名以上持有資格證書(shū)的專職統(tǒng)計(jì)人員。

第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：

(一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

(二)企業(yè)章程;

(三)驗(yàn)資證明;

(四)法定代表人的身份證明;

(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同;

(六)企業(yè)辦公用房的房屋所有權(quán)證明或者房屋租賃合同。

第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的核定和管理，依照國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。

未取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得越級(jí)承攬項(xiàng)目：

(一)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模不予限制;

(二)二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)二十五萬(wàn)平方米;

(三)三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)十五萬(wàn)平方米;

(四)四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過(guò)十萬(wàn)平方米。

第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況，會(huì)同有關(guān)部門(mén)編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。并根據(jù)批準(zhǔn)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，會(huì)同規(guī)劃、土地等行政主管部門(mén)，擬定本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，納入當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，按照規(guī)定的程序組織實(shí)施。

第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須自取得土地使用權(quán)之日起15日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的下列事項(xiàng)如實(shí)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：

(一)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限;

(二)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;

(三)資本金到位和開(kāi)發(fā)建設(shè)投資完成情況;

(四)拆遷補(bǔ)償安置情況;

(五)開(kāi)工日期和建設(shè)進(jìn)度情況;

(六)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)記錄的其他事項(xiàng)。

第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得低于百分之三十五。并專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督管理。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。

第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，不得擅自變更項(xiàng)目和用地的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)。確需變更的，應(yīng)當(dāng)依法報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

第十七條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到綜合驗(yàn)收申請(qǐng)之日起日內(nèi)，組織規(guī)劃、市政、電力等部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期進(jìn)行綜合驗(yàn)收。未經(jīng)綜合驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第十八條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定，受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，其籌集的資本金占項(xiàng)目剩余投資總額的比例，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得低于百分之三十五。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面委托合同。合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。

第二十條 商品房的銷售價(jià)格，可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或者按建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第二十一條 計(jì)算商品房的面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)公布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及其他有關(guān)規(guī)定。

第二十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。未取得商品房預(yù)售許可證明的，不得預(yù)售商品房。

第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房屋購(gòu)買人出示商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的批準(zhǔn)文號(hào)。

第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得的款項(xiàng)，必須按規(guī)定用于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。

第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房屋購(gòu)買人出示下列文件：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū);

(三)土地使用權(quán)證書(shū);

(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(五)竣工驗(yàn)收的備案證明。

第二十六條 銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案及住宅小區(qū)各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積、用地面積和承諾事項(xiàng)，在項(xiàng)目所在地或者銷售地點(diǎn)進(jìn)行公示，并不得對(duì)商品房的質(zhì)量、面積、性能和周圍環(huán)境等情況作引人誤解的虛假宣傳。

第二十七條 銷售商品房設(shè)有樣板房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付商品房的質(zhì)量、設(shè)施、裝修與樣板房是否一致;未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第二十八條 銷售商品房時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書(shū)面合同。

第二十九條 商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。

住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。商品房在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并具體載明使用注意事項(xiàng)。

第三十條 在商品房保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?qū)ι唐贩窟M(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十一條 商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行檢測(cè)。經(jīng)檢測(cè)確認(rèn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房，其檢測(cè)費(fèi)用由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān);經(jīng)檢測(cè)確認(rèn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的，其檢測(cè)費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。

第五章 法律責(zé)任

第三十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本規(guī)定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)予以警告，責(zé)令限期改正。逾期不改正的，對(duì)有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過(guò)三萬(wàn)元;對(duì)沒(méi)有違法所得的，處以一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第三十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)的工作人員違反本規(guī)定，有下列行為之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定核發(fā)資質(zhì)證書(shū)的;

(二)向不具備商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放商品房預(yù)售許可證明的;