房地產(chǎn)金融危機(jī)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)金融危機(jī)范文

關(guān)鍵詞：后金融時(shí)代；房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F832.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

創(chuàng)新是一個(gè)國(guó)家發(fā)展的不竭動(dòng)力，也是各行各業(yè)不斷前進(jìn)的核心所在。在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是其發(fā)展的必然趨勢(shì)，對(duì)其今后的發(fā)展有著極其重要的作用。盡管中國(guó)金融市場(chǎng)的整體結(jié)構(gòu)和運(yùn)作模式與美國(guó)存在較大的差異，但是在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，美國(guó)公司在金融危機(jī)中暴露出的問題值得中國(guó)公司警戒。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，基于房地產(chǎn)金融的特殊性，其業(yè)務(wù)、監(jiān)管不到位，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成影響。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中，至今仍以銀行信貸為主，融資方式單一，金融產(chǎn)品創(chuàng)新層次低，且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，這些都對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成了影響。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，結(jié)合著市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，在原有的基礎(chǔ)上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的同時(shí)，還能穩(wěn)步推出投資信托基金。在此，本文從我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析、金融創(chuàng)新在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域勢(shì)在必行、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的總要性、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑、我國(guó)未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實(shí)模式以及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等六個(gè)方面出發(fā)，針對(duì)后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的相關(guān)問題及完善措施，做以下簡(jiǎn)要分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析

隨著當(dāng)前我國(guó)人口的不斷增加，城市發(fā)展化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中，其基本功能在于滿足人們的生活需要，在推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，還能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，房屋成本的不斷上漲，在很大程度上加大了對(duì)土地的要求，整個(gè)建設(shè)成本呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢(shì)。其次，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)在發(fā)展的過程中，自2003年起，所呈現(xiàn)出調(diào)而不控，逆勢(shì)上揚(yáng)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其在2009與2010年，超發(fā)貨幣規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使得理性通脹預(yù)期對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)影響很大。再次，在我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，投資渠道匱乏，無法滿足投資的基本需求，再加上先行入市者高額的回報(bào)示范效應(yīng)，更加認(rèn)定房地產(chǎn)是“優(yōu)質(zhì)投資品”，這種局面導(dǎo)致一系列差別化信貸調(diào)控政策失靈，房?jī)r(jià)扶搖直上。最后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在，基于通脹預(yù)期及旺盛投資的影響，多數(shù)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以此來發(fā)揮資金的最大使用限度，并在原有的基礎(chǔ)上形成巨大的投資需求。

二、金融創(chuàng)新在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域勢(shì)在必行

在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的過程中，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的超發(fā)貸款、低利率以及投資渠道單一等影響因素，需要相關(guān)責(zé)任人在其創(chuàng)新發(fā)展中，能夠最大限度的加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，同時(shí)結(jié)合著這些影響因素，將其造成的影響降到最低，只有這樣才能從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)研究中，普遍存在著融資渠道單一的現(xiàn)象，且我國(guó)房地產(chǎn)融資主體的股權(quán)仍掌握在股東手中，這就在很大程度上增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。再加上我國(guó)至今沒有形成滿足房地產(chǎn)融資的相關(guān)模式，要想使其在今后的發(fā)展中持續(xù)健康發(fā)展，其難度可想而知。而之所以會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象，其根本原因主要包括以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在其發(fā)展的過程中，至今沒有形成科學(xué)完善的結(jié)構(gòu)體制，導(dǎo)致融資渠道得不到有效的發(fā)展，投資需求兩旺造成信貸擴(kuò)張與政府緊縮的調(diào)控體制相沖突。其次，在當(dāng)前住房融資中，二級(jí)市場(chǎng)得不到有效的開發(fā)，一級(jí)市場(chǎng)又呈現(xiàn)出畸形發(fā)展，由此導(dǎo)致信貸資本的固化形態(tài)資產(chǎn)得不到有效的發(fā)展，在帶來大量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管效果造成了極大的影響。最后，在我國(guó)房地產(chǎn)的整體金融體系中，政府住房公積金制度仍無法成為住房融資的主導(dǎo)體系，導(dǎo)致在其發(fā)展的過程中，仍形成了以商業(yè)銀行信貸為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)體系。

三、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的重要性

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過程中，其金融創(chuàng)新在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，還能在原有的基礎(chǔ)上規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展秩序，為其今后的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對(duì)其金融創(chuàng)新的重要性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上擴(kuò)張房地產(chǎn)的融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高融資效率。其次，房地產(chǎn)融資創(chuàng)新在跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，提高房地產(chǎn)的融資收益，在降低融資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還能完善資產(chǎn)的整體管理，確保資產(chǎn)的順利運(yùn)行。再次，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新在很大程度上符合了市場(chǎng)的發(fā)展需求，在彌補(bǔ)當(dāng)前市場(chǎng)缺口的同時(shí)，還為投資者與消費(fèi)者提供了更多的選擇途徑，以此來促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新在豐富金融市場(chǎng)內(nèi)容的同時(shí)，還能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上彌補(bǔ)金融市場(chǎng)上的不足，并為其下一步的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑

在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，完善房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)及組織形式，使其健康、完善的發(fā)展。其次，在推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過程中，其基本前提在于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。只有其業(yè)務(wù)在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)融資對(duì)象的多元化，進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)金融行業(yè)的融資途徑。除此之外，在融資對(duì)象多元化的同時(shí)，投資主體也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上面對(duì)多元化發(fā)展，其股權(quán)及股東意識(shí)也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得到了強(qiáng)化。再次，創(chuàng)新金融工具，使其打破傳統(tǒng)的單調(diào)、匱乏局面，朝著創(chuàng)新、豐富的方向發(fā)展。最后，建立房地產(chǎn)二級(jí)低壓市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)低壓資金的再次分配，以此來增強(qiáng)低壓貸款資金的流動(dòng)性。

五、我國(guó)未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實(shí)模式

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中，與國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)至今仍處于薄弱環(huán)節(jié)，這就要我國(guó)在發(fā)展創(chuàng)新的過程中，能夠借鑒國(guó)外的發(fā)展模式，并結(jié)合著我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，將其運(yùn)用到我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展中來，以此來達(dá)到創(chuàng)新發(fā)展的目的。縱觀當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)在創(chuàng)新發(fā)展的過程中，最有可能借鑒的模式為REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金。

REITs模式在使用的過程中，其起源于美國(guó)，并隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，成為公眾熟知的房地產(chǎn)投資工具。在其具體實(shí)施的過程中，首先，能夠憑借自身的優(yōu)勢(shì)，對(duì)民間資金的投向進(jìn)行科學(xué)、合理的分流，以此來減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)投資性的需求。其次，在REITs模式具體運(yùn)行的過程中，能夠及時(shí)的提供房租租賃市場(chǎng)中的資金來源，同時(shí)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加住房租賃市場(chǎng)的供給，以此來降低居民購買住房的剛性要求。再次，REITs能夠最大限度的降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)展民間投資新途徑的同時(shí)，還能減少工程項(xiàng)目對(duì)銀行信貸的依賴。最后，該模式的有效運(yùn)行，還能有效的環(huán)節(jié)國(guó)外資本進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，為國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)幦】煽康目臻g與時(shí)間。

六、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

在整個(gè)創(chuàng)新活動(dòng)順利進(jìn)行的過程中，除了要摒棄傳統(tǒng)的發(fā)展模式外，還應(yīng)加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以此來確保創(chuàng)新模式的順利運(yùn)行。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)加強(qiáng)的過程中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，在其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)加強(qiáng)的過程中，必須堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)的原則，在借鑒國(guó)外先進(jìn)發(fā)展模式的過程中，應(yīng)結(jié)合著我國(guó)的社會(huì)體制，不斷推進(jìn)、創(chuàng)新，以此來達(dá)到創(chuàng)新的目的與效果。其次，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，加快住房抵押貸款證券化的法制化建設(shè)進(jìn)程，積極培育二級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)一步完善現(xiàn)有的金融法律法規(guī)制度體系，加大違法成本懲處。再次，相關(guān)工作人員應(yīng)密切注意房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，尤其是房產(chǎn)價(jià)格的浮動(dòng)，并對(duì)其產(chǎn)生的信息進(jìn)行收集，以便及時(shí)的預(yù)測(cè)價(jià)格浮動(dòng)帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其采取相應(yīng)的完善措施，以便風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)損失降到最低。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)考慮中，除了考慮社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)外，還應(yīng)將個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，以此來保證風(fēng)險(xiǎn)防范的全面化。最后，明確政府職能，完善制度建設(shè)。政府在干預(yù)貸款的過程中，其主要作用在于政策工具來干預(yù)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，因而在發(fā)展的過程中，應(yīng)以平等的身份參與到市場(chǎng)發(fā)展中，只有這樣才能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，完善市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施及制度建設(shè)。

總結(jié)

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融也已經(jīng)無法適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)。這就要求在其發(fā)展的過程中積極尋求創(chuàng)新模式，在推動(dòng)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還能促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在其創(chuàng)新的過程中，面對(duì)當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性，還應(yīng)加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，真正體現(xiàn)出創(chuàng)新的價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)金融危機(jī)范文

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；傳導(dǎo)；房地產(chǎn)金融：?jiǎn)⑹?/p>

1　美國(guó)房地產(chǎn)金融與次貸危機(jī)概況

美國(guó)是抵押式的房地產(chǎn)金融體系。作為世界上發(fā)放房地產(chǎn)貸款最多的國(guó)家，抵押貸款是其傳統(tǒng)的、占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)信貸方式。在美國(guó)，各家商業(yè)銀行抵押貸款占四種主要貸款總額的1／4，其中房地產(chǎn)抵押貸款占90％左右。根據(jù)借款人信用等級(jí)的不同，美國(guó)住宅抵押貸款分為優(yōu)級(jí)(Prime)、次優(yōu)(Ah-A)和次級(jí)(Subprime)。美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(FDIC)將信用等級(jí)低于620分的客戶的住宅抵押貸款定義為次級(jí)住房抵押貸款，該類貸款通常具有較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。與此相應(yīng)，標(biāo)準(zhǔn)普爾在其報(bào)告中將美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款證券(Subpfime RIVIBS)和投資于美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款證券的CDO定義為次級(jí)債券。

次貸危機(jī)爆發(fā)的直接原因就是隨著美國(guó)宏觀利率逐步上調(diào)，一方面使得次級(jí)住宅抵押貸款的借款人還款負(fù)擔(dān)越來越重，另一方面致使房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌，住宅資產(chǎn)急劇縮水。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)資金鏈斷裂。如果僅僅是一級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)信用違約，其損失或波及面也只涉及到貸款銀行或公司，事實(shí)上房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，即所有跟次級(jí)債券有關(guān)的機(jī)構(gòu)都受到了極大地沖擊，并且這種沖擊也蔓延到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，造成當(dāng)前全球性經(jīng)濟(jì)衰退。次貸危機(jī)的根源在于房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)在宏觀經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，過于看重房地產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值而忽視借款人的還款能力，導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)違約可能性加大。而次貸危機(jī)擴(kuò)散至全球的原因在于過度的金融創(chuàng)新。

2　次貸危機(jī)的傳導(dǎo)過程

次貸危機(jī)的傳導(dǎo)可以分為四個(gè)過程

醞釀階段。網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅和“911”恐怖襲擊之后，美聯(lián)儲(chǔ)為防止美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退先后13次降息，之后美國(guó)進(jìn)入貨幣市場(chǎng)長(zhǎng)期低利率的寬松環(huán)境。流動(dòng)性過剩條件下，為追求較高收益率，商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)開始降低貸款條件，向低信用等級(jí)客戶提供住宅抵押貸款，房地產(chǎn)金融泡沫產(chǎn)生并助推更多次級(jí)貸款發(fā)生。2005年以來，美聯(lián)儲(chǔ)又連續(xù)17次加息，利率從1％升至5，25％，此時(shí)次貸借款人還款負(fù)擔(dān)開始逐漸加大，2007年初次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)問題逐步暴露。

擴(kuò)散階段。為分散次級(jí)貸款風(fēng)險(xiǎn)并獲得更多的流動(dòng)資金用于貸款，放貸機(jī)構(gòu)成立相對(duì)獨(dú)立的特殊日的實(shí)體將貸款實(shí)施證券化并轉(zhuǎn)移出資產(chǎn)負(fù)債表。而后，投資銀行通過估價(jià)模型計(jì)算各類貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)應(yīng)的收益率并承銷。這樣，次貸衍生產(chǎn)品通過債券市場(chǎng)被不同國(guó)家的對(duì)沖基金、保險(xiǎn)公司、社保基金等不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的機(jī)構(gòu)投資者購買。正是通過貸款證券化這一金融創(chuàng)新工具，當(dāng)次貸一級(jí)市場(chǎng)資金鏈斷裂后，二級(jí)市場(chǎng)次級(jí)債券同樣掉進(jìn)流動(dòng)性短缺和虧損的困境，所有購買了美國(guó)房地產(chǎn)次緞債券的機(jī)構(gòu)都被卷入了此次危機(jī)。

轉(zhuǎn)移階段。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)危機(jī)反過來又加劇了各類投資于次級(jí)債券的金融機(jī)構(gòu)的困境。次貸危機(jī)爆發(fā)后，盡管美聯(lián)儲(chǔ)推行寬松貨幣政策，不斷降息，但無論如何金融機(jī)構(gòu)的信貸依然緊縮。信貸緊縮勢(shì)必影響到企業(yè)投資、居民消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)。2008年初，美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)報(bào)告顯示實(shí)體經(jīng)濟(jì)有衰退跡象，至今大衰退已是事實(shí)。

發(fā)散階段。美國(guó)為了自救，開始通過美元大幅貶值向世界各地輸出通脹。美國(guó)國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退直接影響到的就是各對(duì)美出口國(guó)的出口貿(mào)易，而美元貶值對(duì)于持有美國(guó)國(guó)債的國(guó)家尤其是中國(guó)面臨資產(chǎn)大幅縮水，但這將發(fā)揮積極作用減輕美國(guó)現(xiàn)有的負(fù)擔(dān)，也有助于整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇。

3　次貸危機(jī)的原因分析

次貸危機(jī)從爆發(fā)到演變?yōu)橐粓?chǎng)席卷全球的金融危機(jī)，其中暴露出很多問題，也是其原因。

首先，長(zhǎng)期低利率刺激房地產(chǎn)非理性膨脹。美國(guó)自2001年來，持續(xù)放松銀根的貨幣政策導(dǎo)致美元流動(dòng)性過剩，一方面刺激了以房屋為代表的資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升，另一方面也為房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)大規(guī)模開展次級(jí)房貸以追逐利潤(rùn)提供了有利條件。兩方面共同作用導(dǎo)致美國(guó)次級(jí)住宅抵押貸款市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不斷循環(huán)放大。2004年6月，美聯(lián)儲(chǔ)為抑制流動(dòng)性過剩又開始新一輪的加息過程，這使得房地產(chǎn)價(jià)格下降和次貸借款人還款負(fù)擔(dān)加重同時(shí)出現(xiàn)。借款人無法通過再融資支付房款，之前積聚的次貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中釋放。

其次，利益驅(qū)使下信貸機(jī)構(gòu)放松風(fēng)險(xiǎn)管理。惡性競(jìng)爭(zhēng)下，信貸機(jī)構(gòu)為提高資金收益率不惜放松對(duì)借款人基本貸款資質(zhì)和條件的審查，將目光投向信用等級(jí)低端購房群體。信貸機(jī)構(gòu)面向該類群體提供貸款時(shí)，過分看重房地產(chǎn)本身的價(jià)值升值，忽視了其最應(yīng)該重視的借款人自身的償付能力這一重要條件。盡管之后，信貸機(jī)構(gòu)將這些貸款通過證券化的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)，但風(fēng)險(xiǎn)本身并沒有消失，反而隨著各種各樣更高級(jí)別的衍生產(chǎn)品將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)給了世界各國(guó)投資者。

再次，金融衍生品設(shè)計(jì)存在缺陷，同時(shí)監(jiān)管當(dāng)局也放松警惕。此次危機(jī)中，金融衍生工具的過度頻繁使用，拉長(zhǎng)了金融交易鏈條，使得風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估變得困難，很多時(shí)候連出售衍生工具的機(jī)構(gòu)也弄不清楚他們賣出的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)到底有多大。當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)資金鏈條出現(xiàn)問題時(shí)，其后的各類金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的金融資產(chǎn)價(jià)值多倍收縮，引起連鎖反應(yīng)，產(chǎn)生了巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)營(yíng)當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及金融衍生品交易市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注不夠，造成對(duì)經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測(cè)的失誤和高泡沫的形成。

最后，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)推波助瀾危機(jī)傳導(dǎo)。投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資產(chǎn)品的選擇往往以評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)為判斷的重要標(biāo)準(zhǔn)。而此次危機(jī)中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)處于多方面利益考慮，對(duì)原本信用級(jí)別較低的次級(jí)債產(chǎn)品在經(jīng)過投資銀行包裝后給予了很高的評(píng)價(jià)等級(jí)，誤導(dǎo)了包括養(yǎng)老保險(xiǎn)基金及國(guó)外投資人在內(nèi)的穩(wěn)健型投資者，這也是此次危機(jī)在壘球傳導(dǎo)的重要原因。

4　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融應(yīng)從次貸危機(jī)中吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

盡管次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)的直接影響相對(duì)較小，但當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀存在的問題不容忽視。

為減輕金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，抑制國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速下滑和通縮的嚴(yán)峻局面，2008年9月以來央行連續(xù)五次降低貸款利率，四次調(diào)低存款利率；同時(shí)為拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，化解經(jīng)濟(jì)放緩風(fēng)險(xiǎn)，在2010年之前我國(guó)還啟動(dòng)高達(dá)4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案。這些措施的實(shí)施使我國(guó)當(dāng)前的形勢(shì)與2001年后的美國(guó)極為相似。流動(dòng)性過剩與低利率并存。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問題也日益突

出：房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)快、規(guī)模大，其主要來源是商業(yè)銀行，融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中；二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，資產(chǎn)證券化尚處于起步階段；放貸機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)不夠；房地產(chǎn)金融配套體系不完善；政府和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職能發(fā)揮不夠到位。

針對(duì)上述宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)金融日益突出的問題，結(jié)合美國(guó)次貸危機(jī)的傳導(dǎo)過程和原因分析，我們從中得到以下幾個(gè)重要啟示：

完善房地產(chǎn)金融體系。我國(guó)房地產(chǎn)金融的主體主要是商業(yè)銀行，從房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)直至銷售，商業(yè)銀行為各個(gè)階段提供貸款，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過分集中于商業(yè)銀行，因此從宏觀上來講我們應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)多元化、有層次、全方位的房地產(chǎn)金融體系，這是今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的重要保證。對(duì)現(xiàn)有各類與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)要不斷完善，加強(qiáng)監(jiān)管。

商業(yè)銀行等貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和手段。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的根源就在于貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)弱化。商業(yè)銀行要不斷完善自身的全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架，將信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)納入管理體系；宏觀經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，不能盲目、過度追逐利益，忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)；開展房地產(chǎn)抵押信貸時(shí)，要注重客戶信用和償付期內(nèi)的償還能力，不能以抵押物的市場(chǎng)價(jià)值作為衡量依據(jù)；在投資金融衍生產(chǎn)品時(shí)，要不斷提高對(duì)投資對(duì)象的甄別能力，不能過分輕信信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的滯后性評(píng)級(jí)，最好不涉足那些難以理解的、定價(jià)模型過于復(fù)雜的衍生品；加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。

用好證券化這一“雙刃劍”。美國(guó)次貸危機(jī)由一級(jí)市場(chǎng)傳導(dǎo)至二級(jí)市場(chǎng)最終擴(kuò)散至全球，其傳導(dǎo)的重要工具就是貸款證券化。證券化本身作為金融創(chuàng)新手段是中性的，其風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，如果將那些高風(fēng)險(xiǎn)的不良資產(chǎn)通過證券化出售，就會(huì)加大投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)并在不斷的轉(zhuǎn)手出售中放大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)證券化，不能因噎廢食。一方面要充分發(fā)揮證券化的積極作用。將商業(yè)銀行等貸款機(jī)構(gòu)相對(duì)集中的風(fēng)險(xiǎn)通過資產(chǎn)證券化在盡可能大的空間和時(shí)間上分散，提高商業(yè)銀行流動(dòng)性，避免資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配；另一方面要控制其有可能產(chǎn)生的消極作用，即對(duì)質(zhì)量較高的資產(chǎn)實(shí)施證券化。

第3篇：房地產(chǎn)金融危機(jī)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；后金融危機(jī)時(shí)代；銅陵市

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）06-0160-02

“后金融危機(jī)時(shí)代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)，世界的金融體系危機(jī)迅速惡化，緊接著眾多國(guó)際大金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)倒閉，金融體系遭受重大打擊，雷曼破產(chǎn)、美林被收購、AIG危機(jī)，強(qiáng)勢(shì)震撼美國(guó)金融市場(chǎng)，連鎖反應(yīng)下世界迅速陷入危機(jī)恐慌，世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)主體面臨著歷史性重新洗牌，隨后各國(guó)和國(guó)際性、區(qū)域性機(jī)構(gòu)迅速采取措施，重新協(xié)商，拯救經(jīng)濟(jì)。到2009年中期，世界經(jīng)濟(jì)由經(jīng)濟(jì)危機(jī)恐慌進(jìn)入到“后金融危機(jī)時(shí)代”（The financial crisis after The Times）（沈長(zhǎng)豐，2011），而銅陵市房地產(chǎn)行業(yè)怎樣在后金融危機(jī)時(shí)代背景下得到科學(xué)發(fā)展和壯大，這顯得十分重要，并且也為其他地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供借鑒和案例支持。

一、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.新建商品房上市情況。銅陵市房地產(chǎn)業(yè)的上市受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較大。2011年7月、8月和9月全市預(yù)售許可證發(fā)放總面積分別為10.09萬平方米、16.87萬平方米和18.66萬平方米，同比上升分別為248.27%、883.06%和98.36%，環(huán)比上升分別為84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市預(yù)售許可證總面積為9.18萬平方米，同比上升25.01%，但環(huán)比下降50.79%。由此可見，銅陵市房地產(chǎn)的過熱勢(shì)頭有所降溫。

2.新建商品房銷售情況。銅陵市新建商品房的銷售情況出現(xiàn)反彈，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市銷售總面積分別達(dá)到4.42萬平方米、4.34萬平方米和5.58萬平方米，其中的住宅類商品房銷售面積分別為2.65萬平方米、3.5萬平方米和4.93萬平方米，同比上升分別達(dá)到35.62%、3.73%和52.86%，環(huán)比上升分別為18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房銷售面積達(dá)到5.19萬平方米，比9月減少0.39萬平方米。其中的住宅類商品房銷售面積為4.21萬平方米，同比下降25.19%，環(huán)比下降14.56%。非住宅類商品房銷售出現(xiàn)類似情形。

3.存量房（二手房）交易情況。銅陵市房地產(chǎn)的存量房交易量在一定程度上出現(xiàn)小幅反彈。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面積分別是4.91萬平方米、11.85萬平方米和5萬平方米，交易套（間）數(shù)分別達(dá)到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面積達(dá)到3.96萬平方米，交易套（間）數(shù)為410套，交易面積相對(duì)8月和9月有所下降，交易套（間）數(shù)與7月、8月有所回落。

二、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展瓶頸

1.供求關(guān)系解讀失靈。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中供求關(guān)系是決定價(jià)格的一個(gè)十分重要的因素。然而，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的許多投機(jī)行為，僅靠供求關(guān)系的解讀是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠甚至是失靈的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，供求關(guān)系只是輔助作用，至少在現(xiàn)行的市場(chǎng)背景中，風(fēng)險(xiǎn)收益理論的解釋顯得合理許多。也就是說無論該項(xiàng)目或投資的融資成本有多高，風(fēng)險(xiǎn)有多大，都無法阻止資金和熱錢流向該高回報(bào)的投資項(xiàng)目。又加上通貨膨脹的影響以及投資者的未來預(yù)期，投資固定資產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的變得動(dòng)力十足。

2.投機(jī)動(dòng)機(jī)滲入催化。從銅陵最近幾年的分析報(bào)告中可以看出，房地產(chǎn)的投機(jī)行為司空見慣。面對(duì)財(cái)富和金錢的誘惑，很多投資者抱有一顆炒房賺錢的思想和導(dǎo)向，加大投機(jī)行為，只要房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到預(yù)期價(jià)值就會(huì)拋售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲慘的投機(jī)失公平的現(xiàn)象。以政府為主導(dǎo)的房?jī)r(jià)暴漲以及保障房的資格模糊鑒定，投機(jī)行為便有了生存和發(fā)展的溫床。所以只要存在政府以房產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)去尋求GDP的高速增長(zhǎng)，并且用金融杠桿去發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，投機(jī)行為的滲透催化便會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。

3.房地產(chǎn)金融調(diào)控乏力。雖然近期多數(shù)一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)幅度不小的回落，并且二三線城市的房?jī)r(jià)由以前的居高不下也出現(xiàn)了不同程度降價(jià)。但政府對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控也出現(xiàn)乏力。房?jī)r(jià)的回落主要是政府對(duì)保障房的強(qiáng)有力實(shí)施與建設(shè)和宏觀調(diào)控帶來的消費(fèi)者預(yù)期的影響，金融調(diào)控的作用力顯得相對(duì)次要。加之現(xiàn)行的金融制度安排與風(fēng)險(xiǎn)控制，房地產(chǎn)的貸款對(duì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)還是很有誘惑力，一方面房地產(chǎn)所需資金量大，金融機(jī)構(gòu)貸款量達(dá)，盈利空間相對(duì)較大；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)往往資金雄厚，還貸能力強(qiáng)，信用等級(jí)較高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，比如銅陵的恒大、柏莊。國(guó)家為保證民有所居、促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展而實(shí)施強(qiáng)有力的金融調(diào)控，加大對(duì)房地產(chǎn)的控制和對(duì)投機(jī)行為的打壓，雖有一定成效，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)所涉及的主體較為廣泛，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，貨幣金融調(diào)控相對(duì)乏力。

4.房地產(chǎn)出現(xiàn)壟斷趨勢(shì)。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)領(lǐng)域中一些壟斷行為比較凸顯，雖然沒有形成大集團(tuán)的資質(zhì)和氣候，但過早的壟斷現(xiàn)象的房地產(chǎn)企業(yè)卻顯得有恃無恐。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，相應(yīng)政策法律法規(guī)還不完善的背景下，過早的房企壟斷現(xiàn)象不僅不利于企業(yè)個(gè)體的市場(chǎng)定位而且還會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有問題的解決埋下隱患。加之地區(qū)發(fā)展的差異，過早的壟斷行為會(huì)消耗過高的投資成本和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益。

5.現(xiàn)行住房公積金制度缺陷。房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展與其市場(chǎng)銷售密切相關(guān)。然而，很多消費(fèi)者買房采用公積金形式，公積金制度的建立和實(shí)施是為了保障住房的福利和以人為本的要求。所以公積金制度對(duì)房地產(chǎn)的銷售影響頗深，然而，針對(duì)公積金制度出現(xiàn)缺陷，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。住房公積金制度缺陷主要表現(xiàn)在：第一，公積金歸集不足。一方面公積金的歸集額不斷增加，但覆蓋率卻在下降，分配不公，導(dǎo)致貧富差距不斷拉大；另一方面許多私營(yíng)企業(yè)誤解公積金，認(rèn)為會(huì)加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，繳存被動(dòng)并影響覆蓋率。第二，公積金執(zhí)行缺陷。一方面公積金的保障范圍較小，又加上地區(qū)發(fā)展不平衡，公積金的繳存余額差異較大；另一方面公積金的利用效率并不高，業(yè)務(wù)范圍比較狹窄，并且公積金貸款的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)較大。

三、對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的建設(shè)性意見

1.發(fā)展是硬道理。（1）端正發(fā)展思想，形成科學(xué)理念。主要靠投資、出口和消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)成為中國(guó)的主要發(fā)展模式，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的消費(fèi)拉動(dòng)率一般都保持在70%左右的水平，這說明我們的居民消費(fèi)增長(zhǎng)差距還很大，消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間很大，然而在實(shí)現(xiàn)消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的征途中，會(huì)出現(xiàn)許多阻礙。除了收入分配的不公，房?jī)r(jià)的居高因素不容小覷。收入有限，因此消費(fèi)水平總有個(gè)上限，房地產(chǎn)的價(jià)格居高，又加之購房支出的增加，必然導(dǎo)致消費(fèi)者其他支出減少，消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的后勁不足。所以發(fā)展房地產(chǎn)，要端正思想，以人為本，考慮民生，不要一切以GDP為標(biāo)準(zhǔn)，要形成科學(xué)的發(fā)展理念。（2）在發(fā)展中解決問題。 發(fā)展經(jīng)濟(jì)，把蛋糕做大，這是發(fā)展的重要理念。但在房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的一系列問題要用科學(xué)的方法在發(fā)展中去解決。

2.完善住房金融體系。第一，建立健全住房金融法律法規(guī)，提供法律保障。鑒于中國(guó)住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法規(guī)，為解決買房購房中出現(xiàn)的一系列問題十分必要和急切，同時(shí)為房地產(chǎn)的發(fā)展保駕護(hù)航。第二，建立有效的住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄渠道，充分挖掘房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，加大金融工具的?chuàng)新，同時(shí)擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模，金融機(jī)構(gòu)要加大市場(chǎng)調(diào)研力度，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、研究對(duì)策，為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展提供金融支持。第三，優(yōu)化貨幣政策，熨平房地產(chǎn)波動(dòng)周期。首先，優(yōu)化金融資源配置，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，建立全國(guó)性的個(gè)人信用評(píng)定系統(tǒng)。最后，增加融資渠道，增加直接融資比率，減少信貸風(fēng)險(xiǎn)，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)資金量。

3.加強(qiáng)政府科學(xué)引導(dǎo)和調(diào)控。加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)的科學(xué)調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理定位，避免壟斷趨勢(shì)愈演愈烈。首先，完善法律法規(guī)，制定相關(guān)的法律政策，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展提供保障。其次，積極發(fā)揮政府“有形的手”的作用，考慮民生，注重科學(xué)發(fā)展，積極培育住房抵押二級(jí)市場(chǎng)。一方面建立專門的政府住房貸款抵押和保證的綜合機(jī)構(gòu)，憑借政府信用，減少信用風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)，并增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的放貸信心；另一方面等時(shí)機(jī)成熟，積極穩(wěn)步引進(jìn)民間資本，增加供資主體，擴(kuò)大供資渠道，擴(kuò)充市場(chǎng)資金量。最后，規(guī)范生產(chǎn)，合理量化生產(chǎn)資料。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“投入生產(chǎn)資料與效益反向”問題，結(jié)合地區(qū)發(fā)展的差異，對(duì)市場(chǎng)生產(chǎn)資料的所有量進(jìn)行審核變的十分必要。

4.完善公積金制度。第一，要加強(qiáng)公積金的歸集力度，增加公積金的歸集手段。一方面加強(qiáng)公積金制度的宣傳力度，使之深入人心。另一方面要抓重點(diǎn)，分主流，有計(jì)劃、分步驟地各個(gè)擊破，解決存在問題。逐步擴(kuò)大公積金的覆蓋范圍，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的歸集，對(duì)高收入者公積金的繳存額實(shí)行限高封頂政策，減少不同社會(huì)階層公積金繳存差距，促進(jìn)公積金制度和諧發(fā)展。第二，規(guī)范公積金執(zhí)行制度，防范和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，提高公積金的效用。首先，建立標(biāo)準(zhǔn)化的公積金運(yùn)營(yíng)管理制度，加強(qiáng)公積金執(zhí)行的內(nèi)部控制，規(guī)范公積金歸集等方面的業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)流程。其次，加強(qiáng)公積金貸款的貸前、貸中和貸后的控制和防范。注重貸前對(duì)預(yù)售樓盤和購房者的調(diào)查，貸中加強(qiáng)對(duì)其審核力度，貸后提高對(duì)其跟蹤管理力度。最后，提高公積金的效用，科學(xué)合理制定公積金貸款運(yùn)作方式，注重公積金歸集和貸款方式的一致性和協(xié)調(diào)性，減少風(fēng)險(xiǎn)并保證其安全性、流動(dòng)性和增值性（注：文中數(shù)據(jù)來源于省略/和作者的整理）。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)金融危機(jī)范文

[關(guān)鍵詞]危機(jī) 關(guān)系營(yíng)銷 實(shí)踐 意義

所謂關(guān)系營(yíng)銷,是把營(yíng)銷活動(dòng)看成一個(gè)企業(yè)與消費(fèi)者、供應(yīng)商、分銷商、競(jìng)爭(zhēng)者、政府機(jī)構(gòu)及其他公眾發(fā)生互動(dòng)作用的過程,其核心是建立和發(fā)展與這些公眾的良好關(guān)系。企業(yè)在營(yíng)銷過程當(dāng)中,應(yīng)當(dāng)注意到關(guān)系營(yíng)銷的對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所起到的積極作用,并把它提上議事日程。

一、金融危機(jī)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著金融危機(jī)的全面爆發(fā),由美國(guó)次貸危機(jī)所激起的金融海嘯席卷全球,中國(guó)也不可避免的受到了沖擊,最顯著便是房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面低迷。原本國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如一個(gè)巨大的“溫室”,房子一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面;由于行業(yè)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性,使得許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于先進(jìn)的企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷方式并不重視,關(guān)注重點(diǎn)多偏向于眼前的豐厚利潤(rùn)。當(dāng)遭遇金融動(dòng)蕩的沖擊,市場(chǎng)疲態(tài)盡顯,資金無法回籠,直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng),生存和發(fā)展受到威脅,甚至能給企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。此時(shí),滯后的關(guān)系營(yíng)銷弊端便清晰的顯現(xiàn)出來。

如果不把握好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè),那么美國(guó)的今天就是我們的明天。市場(chǎng)的持續(xù)低迷要引發(fā)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)深思,將來何去何從,如何在危機(jī)中尋找機(jī)遇。

二、金融危機(jī)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷現(xiàn)狀及存在的主要問題

1.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷現(xiàn)狀

(1)意識(shí)到關(guān)系營(yíng)銷的重要性。隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一路上漲,“房地產(chǎn)泡沫”的質(zhì)疑聲也愈演愈烈;伴著政府一系列金融、土地等嚴(yán)控政策相繼出臺(tái),房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間將越發(fā)的狹窄,地產(chǎn)企業(yè)要在困境中生存,必須有效地運(yùn)用關(guān)系營(yíng)銷策略。

(2)部分房地產(chǎn)企業(yè)已建立CRM。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型的行業(yè),其信息化涵蓋了開發(fā)、銷售、后期物業(yè)管理等。無論是項(xiàng)目化的運(yùn)作方式還是集中化管理模式的推廣,這些業(yè)務(wù)范疇都是緊密聯(lián)系、缺一不可。

(3)重視企業(yè)間合作。金融危機(jī)下在資金壓力的影響下,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過結(jié)盟方式提供并滿足客戶多元化需求及服務(wù),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展及良性競(jìng)爭(zhēng)。

2.存在的主要問題

(1)認(rèn)識(shí)的偏差阻礙了關(guān)系營(yíng)銷的實(shí)施。雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到關(guān)系營(yíng)銷的重要性,并且有的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立相應(yīng)部門,采取了相應(yīng)的營(yíng)銷措施,但在關(guān)系營(yíng)銷運(yùn)用過程中仍存在許多問題,比如對(duì)關(guān)系營(yíng)銷的曲解阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷的實(shí)施,提到關(guān)系營(yíng)銷,人們會(huì)立即認(rèn)為是通過“拉關(guān)系、走后門”來進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)。

(2)信用危機(jī)對(duì)關(guān)系營(yíng)銷開展帶來阻力。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種信用經(jīng)濟(jì),但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不講信用、違規(guī)、違約、違法現(xiàn)象呈現(xiàn)出有增無減的態(tài)勢(shì)。例如開發(fā)商和中介對(duì)進(jìn)行信息壟斷;房屋銷售中的“隱蔽行為”、“隱蔽知識(shí)”;開發(fā)過程中的暗箱操作等都直接挫傷著消費(fèi)者的信任度。

(3)缺乏對(duì)應(yīng)的客戶維系策略。在企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)中,絕大部分企業(yè)只重視對(duì)新客戶的開發(fā),卻忽略了保持現(xiàn)有的客戶。客戶管理的重心置于售前和售中,造成售后服務(wù)中存在的諸多問題得不到及時(shí)有效的解決,使得現(xiàn)有客戶大量流失。

三、金融危機(jī)下提高房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷水平的對(duì)策

1.樹立正確的關(guān)系營(yíng)銷觀念

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)正視客戶的利益和沖突,積極主動(dòng)地處理客戶的問題,不但重視服務(wù)人員的服務(wù)過程質(zhì)量,更要重視服務(wù)結(jié)果對(duì)客戶滿意程度的影響。此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施關(guān)系營(yíng)銷能更容易、更深刻地被客戶感覺和認(rèn)可,最大限度地提升品牌形象和降低企業(yè)成本。

2.建立顧客關(guān)系管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)要建立客戶管理與服務(wù)系統(tǒng)。根據(jù)系統(tǒng)有效地運(yùn)用儲(chǔ)存額數(shù)據(jù),對(duì)顧客進(jìn)行科學(xué)化、系統(tǒng)化管理;完善顧客服務(wù)體系,通過售后追蹤,及時(shí)發(fā)現(xiàn)使用問題,并采取相應(yīng)措施妥善處理;建立、健全與外界溝通的橋梁,全面把握顧客對(duì)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的態(tài)度、看法、批評(píng)和建議,以此作為調(diào)整和改進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷決策的重要依據(jù)。

3.提升危機(jī)公關(guān)處理能力

由于房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成因素復(fù)雜多樣,所處的市場(chǎng)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境變化加劇,越來越多地企業(yè)遭遇危機(jī)事件的挑戰(zhàn),如客戶投訴、媒體揭短、貸款受到限制等等,危機(jī)事件處理的好壞,結(jié)果截然相反。關(guān)鍵時(shí)刻關(guān)鍵問題的解決是危機(jī)公關(guān)的集中體現(xiàn),危機(jī)公關(guān)是危機(jī)管理解決突發(fā)性事件的有效手段之一,它對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

4.通過戰(zhàn)略聯(lián)盟應(yīng)對(duì)市場(chǎng)低迷

現(xiàn)代企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng),強(qiáng)調(diào)企業(yè)要建立良好穩(wěn)定的伙伴關(guān)系,追求其相關(guān)者利益最大化,為企業(yè)帶來長(zhǎng)期且穩(wěn)定的財(cái)務(wù)績(jī)效。房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)的低迷,通過戰(zhàn)略結(jié)盟對(duì)合作資源進(jìn)行整合,最大限度降低市場(chǎng)開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn),控制成本以確保企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。

四、結(jié)語

美國(guó)金融海嘯的沖擊,讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)得以用冷水澆醒自己。在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)關(guān)系營(yíng)銷建設(shè),提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力,已成為企業(yè)成敗的關(guān)鍵問題。本文以危機(jī)下的關(guān)系營(yíng)銷為例,針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)存在的主要通過詳實(shí)的分析并制定相對(duì)對(duì)策,為提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的道路做出有益的探索。

參考文獻(xiàn):

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第5篇：房地產(chǎn)金融危機(jī)范文

1.1土地成本

房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地,作為稀缺資源,國(guó)家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級(jí)市場(chǎng)。前幾年出臺(tái)的土地儲(chǔ)備、土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方面的政策的實(shí)施使地價(jià)不斷上漲;近幾年又因宏觀調(diào)控、信貸緊縮的影響,各地土地招標(biāo)拍賣掛牌市場(chǎng)不斷出現(xiàn)流拍的情況。開發(fā)企業(yè)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù),爭(zhēng)取以客觀合理的價(jià)格取得土地。具體在競(jìng)買過程中,應(yīng)認(rèn)真研究土地管理部門招標(biāo)掛牌拍賣文件及出讓合同文本,做好土地可能成交價(jià)的分析工作,應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時(shí)為防范風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)預(yù)控的原則,在競(jìng)拍前要為自己確定一個(gè)包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價(jià)位。分析土地可能成交價(jià)與可承受的心理價(jià)位時(shí)宜采用房地產(chǎn)估價(jià)中的土地估價(jià)方法。

1.2建筑與安裝費(fèi)用

建筑與安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分,是開發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購置費(fèi)用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標(biāo)合同價(jià)管理、建設(shè)中造價(jià)管理及項(xiàng)目結(jié)算管理三個(gè)階段。招投標(biāo)合同價(jià)管理是建筑與安裝成本控制的重點(diǎn),這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項(xiàng)目預(yù)算;然后在招投標(biāo)過程中根據(jù)建筑市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的供需情況,在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價(jià);最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過程中的競(jìng)爭(zhēng)情況確定中標(biāo)者,并確定合同造價(jià)。建造中造價(jià)管理是在工程建設(shè)過程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過程。因在建設(shè)工程承包合同中規(guī)定有變更條款及工期、質(zhì)量等方面的獎(jiǎng)罰條款,所以合同造價(jià)并不就是建筑與安裝成本。

1.3政府規(guī)制費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對(duì)象除購房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)制費(fèi)也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)制費(fèi)的管理。政府規(guī)制費(fèi)主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用的交納都有各級(jí)政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過程中,正處于項(xiàng)目前期,開發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時(shí)能夠利用各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策,免交、緩交各項(xiàng)費(fèi)用,不僅能減輕資金壓力,還節(jié)省了貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.4配套設(shè)施開發(fā)成本

配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出,即在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用,如鋼爐房、居委會(huì)、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

1.5間接費(fèi)用

間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、建設(shè)資金貸款利息等。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。

2控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的措施

2.1努力做好房地產(chǎn)投資決策

房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性,決策工作是成本控制的關(guān)鍵,因?yàn)闆Q策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立成本控制目標(biāo)。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高,因此在決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè),建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對(duì)于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分,是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。

2.2做好設(shè)計(jì)階段成本控制

控制建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度達(dá)70%—90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的標(biāo)低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個(gè)方面:加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證;實(shí)行限額設(shè)計(jì);實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法;加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。

2.3在企業(yè)內(nèi)部引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo),是實(shí)現(xiàn)成本控制工作的重點(diǎn)。把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入全過程投資控制,在相對(duì)平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包,擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實(shí)踐證明:引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制,實(shí)行工程招投標(biāo),推行公平、公正、公開競(jìng)爭(zhēng),是降低工程造價(jià),縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時(shí),還是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴,杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案,為工程造價(jià)控制創(chuàng)造了良好的開端,同樣,施工招投標(biāo),可以選擇報(bào)價(jià)合理,施工方案先進(jìn),技術(shù)力量強(qiáng),工期短的施工企業(yè),為工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過公平競(jìng)爭(zhēng),可達(dá)到優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì),使人員、機(jī)械和材料的安排更加合理;提高了工程質(zhì)量,加快工程進(jìn)度,縮短了工期,促進(jìn)了銷售,加快了建設(shè)資金的回籠,從而達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：房地產(chǎn)金融危機(jī)范文

論文摘要：受金融危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并對(duì)如何改變房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，提出了若干房地產(chǎn)稅收制度的改革建議。

Abstract:Financial crisis's influence， our country real estate market is continued murky. The article from the tax revenue system's angle， has analyzed our country real estate present situation， and how to change the real estate market present situation， put forward certain real estate tax revenue system's reform proposal.

Key words: Financial crisis real estate tax revenue reform

2008年7月，美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)巨頭房利美和房地美陷入困境，美國(guó)次貸危機(jī)開始全面爆發(fā)，并蔓延到許多國(guó)家，引發(fā)了一場(chǎng)全球性的金融危機(jī)。作為世界新興經(jīng)濟(jì)大國(guó)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)也深受其害，其中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)率先進(jìn)入寒冬，住房?jī)r(jià)格下降，一些城市出現(xiàn)零交易。隨之而來可以預(yù)見的是，土地招拍掛流標(biāo)，政府沒有財(cái)政收入，建筑企業(yè)倒閉，建筑工人失業(yè)，建筑鋼材等上游供應(yīng)企業(yè)銷售停滯，房屋裝潢和家具行業(yè)隨之進(jìn)入蕭條之列，從而影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的收入和社會(huì)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)處于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的中間階段，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。面對(duì)金融危機(jī)，我國(guó)需要緊急出臺(tái)相關(guān)政策，以挽回低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)和研究，房地產(chǎn)稅收政策要比金融政策更容易和有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，面對(duì)全球金融危機(jī)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來的諸多不利影響和負(fù)面沖擊，我們必須采取一定的房地產(chǎn)稅收改革政策，加以調(diào)控、加以引導(dǎo)，以扭轉(zhuǎn)不利局面，最大限度的減少、減輕因金融危機(jī)帶來的損失和影響。

1 金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對(duì)孿生兄弟，世界金融危機(jī)不可避免地波及到中國(guó)，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。

2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一場(chǎng)夢(mèng)魘。受世界金融危機(jī)影響，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢(shì)。從全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)度在降低。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅呈逐月下降走勢(shì)，且下降幅度明顯，到12月份成為負(fù)數(shù)。伴隨著價(jià)格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-12月，全國(guó)商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展前景并不很好。

2 房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)行為和收益為征收對(duì)象的稅種，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者需要交納的稅種。房地產(chǎn)稅收是我國(guó)財(cái)政收入的重要來源之一，更是我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為、調(diào)節(jié)國(guó)家財(cái)富分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。房地產(chǎn)稅收對(duì)住房市場(chǎng)的影響有兩個(gè)特殊的方面，一個(gè)是對(duì)家庭借貸的影響，一個(gè)是對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。高房?jī)r(jià)鼓勵(lì)了納稅人增加借貸而不是股權(quán)，而對(duì)漲價(jià)的預(yù)期也提高了購房的借貸的預(yù)期收益率。但是，稅收對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響程度，因?yàn)榉秶透鞣N手段的復(fù)雜性很難估計(jì)出來?？梢源_定的是，資本利得稅、財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅、銷售稅或增值稅都對(duì)房?jī)r(jià)有著很大的影響。

3 我國(guó)房地產(chǎn)稅收體制改革的探索

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是1994年經(jīng)過稅費(fèi)改革之后實(shí)行的制度。十幾年來，該稅收體系指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一個(gè)相當(dāng)繁榮的時(shí)期，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和環(huán)境的變化，我國(guó)原有的房地產(chǎn)稅收體制已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題，尤其在金融危機(jī)下，該體系已不能有效地發(fā)揮其調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制房?jī)r(jià)的作用。國(guó)際貨幣基金組織指出，消除與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經(jīng)濟(jì)失衡。因此，在當(dāng)前環(huán)境下我國(guó)有必要對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行改革，以更加適應(yīng)環(huán)境的變化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（1） 居民購房?jī)?yōu)惠收稅

在金融危機(jī)期間，對(duì)國(guó)民購買商品房可暫免征收稅收，或?qū)嵭胁糠郑ɑ蛉~）退稅政策，以更加優(yōu)惠的稅收政策惠及于全體國(guó)民。

（2） 二手房營(yíng)業(yè)稅實(shí)行差額收稅

現(xiàn)行的對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這條規(guī)定，在市場(chǎng)蕭條時(shí)，使得二手房交易雙方處于僵持狀態(tài)，所以在這一時(shí)期，繼續(xù)對(duì)二手房交易實(shí)行全額征收營(yíng)業(yè)稅對(duì)二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對(duì)二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營(yíng)業(yè)稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營(yíng)業(yè)稅的立法精神和發(fā)展方向，同時(shí)也有利于繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)稅收來源。

（3） 暫停征收土地增值稅

我國(guó)土地增值稅是1993年底開征的，數(shù)十年來幾乎流于形式，有名無實(shí)，所征收的稅款屈指可數(shù)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)損益之中，而且計(jì)算土地增值稅又類似于企業(yè)所得稅的所得額，再行征收，就會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征收。更重要的是，土地增值稅征收手續(xù)煩鎖，難以做到公平公正，再繼續(xù)拖沓下去會(huì)影響稅務(wù)機(jī)關(guān)的公信力。因此，在金融危機(jī)的大環(huán)境下，可以暫停征收土地增值稅。

（4）大膽改革創(chuàng)新，構(gòu)建符合科學(xué)發(fā)展觀的稅收征管機(jī)制

不管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強(qiáng)化征管”的執(zhí)法理念，以改革創(chuàng)新的勇氣，積極探索適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展要求的稅收征管機(jī)制，構(gòu)建符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發(fā)揮方式。

參考文獻(xiàn)

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第7篇：房地產(chǎn)金融危機(jī)范文

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)相對(duì)薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出就必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，吸收先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐，尋求適合企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的風(fēng)險(xiǎn)管理模式，著力于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理基本內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受許多不確定性因素影響，往往會(huì)產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)即為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是一種不可控的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括購買力風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中同時(shí)也存在可控風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)即為能通過投資組合分散抵消的可控風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)等。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、評(píng)估，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上有效處置風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取以最低成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化，確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)管理的本質(zhì)是加強(qiáng)對(duì)不確定性因素的管理，這種經(jīng)營(yíng)過程中的不確定性一方面會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來威脅和挑戰(zhàn)，另一方面也會(huì)給企業(yè)帶來極大的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理不僅要做到將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，還需幫助企業(yè)尋求更多發(fā)展機(jī)遇。風(fēng)險(xiǎn)管理體系包括風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)定性分析、風(fēng)險(xiǎn)定量分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等內(nèi)容，風(fēng)險(xiǎn)管理分為事前管理、事中管理、事后管理，企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)需做到及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、及早采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施有利于降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的設(shè)置必須立足于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮到企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的前提下，不斷調(diào)險(xiǎn)管理目標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)一般分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)兩種。事前目標(biāo)的設(shè)置必須充分考慮到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性、合法性，增強(qiáng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，給予員工足夠的安全保障，盡可能消除風(fēng)險(xiǎn)損失帶來的負(fù)面效應(yīng)，履行相應(yīng)的社會(huì)義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。事后目標(biāo)的設(shè)置應(yīng)充分考慮到企業(yè)的生存問題，保證企業(yè)具有適當(dāng)?shù)挠芰?，確保企業(yè)具有穩(wěn)定的收益，幫助企業(yè)盡快渡過難關(guān)，保障企業(yè)日后具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的能力，盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)損失帶來的負(fù)面影響，為企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象，確保房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

2金融危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

金融危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)大大削弱了歐美大投資銀行的購買力，金融危機(jī)帶來的通貨膨脹使得大投資銀行資金周轉(zhuǎn)不靈不得已選擇從中國(guó)收縮資金，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著通貨膨脹帶來的未來收益價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)會(huì)帶來變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不利于刺激消費(fèi)需求，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資減少，市場(chǎng)成交量銳減，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)因金融債務(wù)問題瀕臨破產(chǎn)。金融危機(jī)往往會(huì)增加未來經(jīng)營(yíng)的不確定性，會(huì)在一定程度上影響消費(fèi)者的消費(fèi)積極性，削弱消費(fèi)者的消費(fèi)能力，消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)能力減弱也會(huì)削弱房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，屬于買方市場(chǎng)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的資金成本壓力。

金融危機(jī)給房地產(chǎn)投資帶來的機(jī)遇。金融危機(jī)導(dǎo)致市場(chǎng)的不確定性，也給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的投資機(jī)遇。歐美市場(chǎng)資產(chǎn)貶值國(guó)內(nèi)有利于國(guó)內(nèi)部分實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)到歐美進(jìn)行投資，市場(chǎng)上部分沒有受到金融危機(jī)沖擊的投資基金則可以通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的方式，在中國(guó)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)投資，創(chuàng)造良好的投資效益。

3金融危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況

企業(yè)表面盈利，實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)。當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)較為樂觀，甚至處于凈利潤(rùn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)表面盈利上升，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況不容樂觀。受金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲軟，資金回籠速度較慢，資金損失嚴(yán)重，甚至需要通過新債償還舊債或者利用股市圈錢等方式來償還相應(yīng)債務(wù)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資金鏈壓力大、償債風(fēng)險(xiǎn)大等問題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降，甚至有不少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)來自于非主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力堪憂。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力下降，從而增加企業(yè)投資決策、建設(shè)投入等戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，給公司增長(zhǎng)、股東價(jià)值、商業(yè)模式的核心能力帶來極大的負(fù)面影響。金融危機(jī)帶來的通貨膨脹使得消費(fèi)市場(chǎng)不斷萎縮，市場(chǎng)購買力日益下降，企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理不善往往也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)面臨巨大的生存危機(jī)，另外企業(yè)內(nèi)部控制體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，因此當(dāng)企業(yè)內(nèi)部控制體系和內(nèi)部業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)問題時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)引發(fā)的市場(chǎng)購買力不足和市場(chǎng)資金量減少會(huì)給企業(yè)帶來資不抵債的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的融資難度，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的流動(dòng)資金維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂。

4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)措施

及時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)變化評(píng)估經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中需認(rèn)真分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，實(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)變化，及時(shí)識(shí)別企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)做出準(zhǔn)確評(píng)估并進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)分析，采取合適的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，制定嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策時(shí)需要進(jìn)行可行性研究分析，企業(yè)需重視對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況的分析，確保房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目決策的科學(xué)性和合理性，盡可能減少因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善帶來的經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)管理者需充分考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，合理編制資金使用計(jì)劃，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目全過程的投資控制，合理安排項(xiàng)目資金，確保企業(yè)的投資效益。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者需重視多方案的設(shè)計(jì)和選擇，加強(qiáng)合同管理，加強(qiáng)企業(yè)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警戒線并嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)監(jiān)控警示制度。

建立全面管理體系，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略上制定有效的風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃，建立全面的管理體系，合理配置資產(chǎn)，降低固定成本，提高土地的綜合效益，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，提高經(jīng)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平，明確項(xiàng)目定位，細(xì)分目標(biāo)客戶市場(chǎng)，盡可能避免因經(jīng)營(yíng)管理不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)。提高產(chǎn)品價(jià)值，整合價(jià)值鏈，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

第8篇：房地產(chǎn)金融危機(jī)范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)信用機(jī)制

論文摘要：文章認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場(chǎng)信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。

剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，確立中國(guó)房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司．實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計(jì)劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(chǎng)(直接)信用，對(duì)于健全我國(guó)房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。

2003年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國(guó)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險(xiǎn)問題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國(guó)銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來自于中國(guó)房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國(guó)金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國(guó)金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場(chǎng)信用在內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)和以證券化為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場(chǎng)信用，這些構(gòu)成了一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)信用，構(gòu)成了二級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。兩個(gè)市場(chǎng)共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國(guó)房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國(guó)，這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級(jí)市場(chǎng)，在增加房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)流動(dòng)性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場(chǎng)這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。

(2)中國(guó)房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，中國(guó)房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)而言，中國(guó)只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場(chǎng)和直接信用的相對(duì)落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場(chǎng)金融支持。另外，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺(tái)，發(fā)揮市場(chǎng)信用的作用。中國(guó)房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)是殘缺的，是缺乏信用的一級(jí)市場(chǎng)．而二級(jí)市場(chǎng)尚不存在，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場(chǎng)信用的缺乏，而發(fā)展市場(chǎng)信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的前提：事實(shí)上，二級(jí)市場(chǎng)本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場(chǎng)化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動(dòng)推動(dòng)和市場(chǎng)發(fā)展的美國(guó)房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國(guó)房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺(tái)：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來源市場(chǎng)化和多元化的手段，對(duì)于加強(qiáng)房貸資金的流動(dòng)，培育我國(guó)專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國(guó)房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長(zhǎng)期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)顯示，它對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)主體的多元化和二級(jí)市場(chǎng)的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國(guó)房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國(guó)金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對(duì)所有制所形成的偏見、計(jì)劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場(chǎng)渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國(guó)金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長(zhǎng)的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國(guó)金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對(duì)銀行體系的依賴性，發(fā)展市場(chǎng)信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)收益的機(jī)會(huì)，同時(shí)將大大推進(jìn)中國(guó)整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國(guó)金融資源的配置效率、

(4)中國(guó)房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國(guó)銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對(duì)入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢(shì)已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題

1．有助于促進(jìn)市場(chǎng)信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場(chǎng)信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場(chǎng)中進(jìn)行配置。

目前．我國(guó)信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢(shì)尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)檢驗(yàn)過的市場(chǎng)信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢(shì)，解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國(guó)房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)?；烷L(zhǎng)期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要組成部分只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長(zhǎng)期化和規(guī)?；?/p>

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國(guó)房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬擊，減緩某些特定目的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的投資者提供投資機(jī)會(huì)，在一定程度上緩解我國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會(huì)系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的供給格局，真正提升我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過金融平臺(tái)募集社會(huì)自由資金，直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。

信托對(duì)完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場(chǎng)．不但參與一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融資源供給，也參與二級(jí)市場(chǎng)的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國(guó)房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國(guó)金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場(chǎng)信用對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場(chǎng)信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)偂？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過了警戒線，金融危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。

市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場(chǎng)信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

三、政策建議

1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國(guó)由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國(guó)有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會(huì)公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場(chǎng)外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)投資主體

同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金通過集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請(qǐng)專業(yè)性顧問公司和經(jīng)理人來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

第9篇：房地產(chǎn)金融危機(jī)范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;信貸風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

(一)地產(chǎn)開發(fā)階段

承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)階段

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)商,使銀行對(duì)地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

(三)房地產(chǎn)銷售階段

銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示

結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下:

(一)項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理--保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)階段和項(xiàng)目開發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

(二)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

(三)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長(zhǎng),在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貨風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目周圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。

(四)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),如,原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本,甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,給市場(chǎng)帶來許多不確定性。此外,國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。

(五)政策性風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

(一)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作,完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),建立健全全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo);其次,政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。如,對(duì)土地空(閑)置征稅,以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本。征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì),體現(xiàn)了社會(huì)公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

(二)發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng),以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會(huì)存款,而將這部分資金投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動(dòng)性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級(jí)市場(chǎng)以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上,各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠(chéng)信度,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營(yíng)銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面,規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

(四)銀監(jiān)會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境。促進(jìn)金融穩(wěn)定。

(五)提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范能力

商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來源。及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況,提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然;其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí),在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)。認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。一是分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策;二是分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項(xiàng)目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力,要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。