房地產工程論文精選(九篇)

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第1篇：房地產工程論文范文

1.1房地產項目在進行工程建設施工的時候，很難實現標準化的生產

我們知道，房地產建設涉及的項目內容比較多，建筑施工的空間范圍也比較龐大，一般情況下多為露天施工，受自然因素的影響比較大，在施工天氣比較惡劣的情況下，將會嚴重影響工程的進度，并且不同區(qū)域的房地產開發(fā)管理水平不同，不同企業(yè)的管理模式差距也比較大。

1.2流程管理在房地產建設施工中占據重要的位置

房地產建設項目管理的好壞，能夠對企業(yè)的興衰成敗產生直接性的影響，在進行建設的過程中，要嚴格按照施工流程一步步的完成建設任務。所以，由建筑產品的特殊性決定了房地產項目建設流程的重要性，根據項目施工的實際情況，嚴格按照流程進行施工，能夠有效的提高項目管理的效率。在房地產行業(yè)引進精細化的管理模式能夠在一定程度上提高項目施工的整體質量，將風險控制在最低的范圍內，還能降低項目建設的實際成本，提高企業(yè)的市場競爭力。

二、在房地產項目管理中應用精細化管理的措施

2.1房地產項目精細化管理要按照以人為本的管理方式進行

在進行項目管理的過程中，堅持以人為本的管理方式就是要以對人的管理為核心，在開展項目工作的時候，圍繞人進行組織，并充分調動人們的積極性和主動性，同時項目管理人員也要組織開展管理以及經營實踐活動，在實現企業(yè)經濟效益的基礎上，不斷的滿足人們的需求，促使人們在組織管理工作中獲得全面的發(fā)展。對項目工程的管理人員來講，用企業(yè)的規(guī)章制度約束員工，用企業(yè)的文化人情感化人，是相對較高的企業(yè)管理境界。總結來說，管理就是對企業(yè)員工的工作行為進行有效的控制，在堅持管理以人為本的同時，確保每位員工都能夠嚴格遵守企業(yè)的規(guī)章制度，將管理工作落實到實處，進而不斷的提高企業(yè)的整體管理水平。

2.2企業(yè)要對精細化管理的實際情況進行不斷的完善

根據房地產建設的實際情況我們知道，房地產建設的周期時間比較長、工程量比較大、受外部環(huán)境因素的影響比較大，從項目開始規(guī)劃設計到最后的竣工驗收，把房子銷售完成，一般至少需要兩年的時間，在這期間會發(fā)生很多的變化。企業(yè)要想獲得較高的房屋成交價格，就需要選擇上市的最佳時機，這就導致房地產在管理的過程中，存在很多不確定的影響因素，期間人員變動的情況會經常出現，這些都會在一定程度上影響精細化管理的有效實施，我們知道精細化管理的主要影響因素是人，這就要求企業(yè)在管理的過程中要充分重視人的作用。

2.3設立階段性目標、對項目進行分解落實

在房地產項目中，企業(yè)要想完善精細化管理方面的內容，就需要根據管理的實際情況設立目標并進行落實和完善。企業(yè)在管理過程中可以參考下面幾點內容：

（1）建立明確的精細化管理目標體系，把企業(yè)制定的相關計劃以及分派的考核任務下達到相關部分，對不同的崗位、專業(yè)進行量化，逐步實現企業(yè)的長遠發(fā)展目標。

（2）不斷重視目標激勵發(fā)揮的作用，對企業(yè)工作比較優(yōu)秀能夠超額完成任務的員工或者部分，進行獎勵，讓員工感受到企業(yè)對他們的重視，進而更好的對企業(yè)實行精細化管理。

（3）建立企業(yè)管理的雙向機制。該內容就需要強化員工對精細化管理的認同感，讓員工參與到管理工作中，通過目標考核的方式衡量員工對企業(yè)的貢獻。

2.4在項目管理中應用精細化管理就要實行柔性管理，提高實效性

精細化管理中的柔性管理最顯著的特點是進行企業(yè)管理的時候，不需要借助規(guī)章制度，采用民主平等的管理方式，激發(fā)每個員工內在的潛力，促使他們以飽滿的熱情為企業(yè)創(chuàng)造更高的業(yè)績。柔性化管理強調的是內在的重要性，更加看重的是每位員工的主動性和自我約束性，相對來講，這種管理方式更有利于精細化管理的實施。

三、結語

第2篇：房地產工程論文范文

[關鍵詞]房地產；工程項目；質量管理

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）11-0091-01

一、房地產工程項目質量管理工作中存在的問題

1.1 沒有充分地對規(guī)劃與設計工作的管理進行優(yōu)化

規(guī)劃、設計階段的工作十分重要，其對項目能否取得成功起到決定性作用。不過，在現階段，一部分房地產項目早期工作比較粗淺，未作出科學規(guī)劃與設計，導致施工時出現一系列預估之外的事。項目建設時，因為諸多因素影響，造成在規(guī)劃和設計階段工作過程中，市場定位不準確，配套建設不理想，產品規(guī)劃不符合實際，相關工作深度遠遠不夠，并未采用切實可行的手段對設計工作進行優(yōu)化處理。項目建設前，示對項目圖紙進行全面研析，設計標準不高，與工程實際脫節(jié)，繪制的項目圖偏離實際，造成在項目建設過程中，出現一系列和實際不符的問題，從而制約了項目施工進度。例如，對立面建設過程中，空調安裝空間不足，或者是未預留空調安裝空間；起到消防作用的管理沒有埋設，直接顯露出來；規(guī)劃井道安裝時，規(guī)劃與實際不符，導致一些井道安裝在人行道上，等等。與此同時，對房地產企業(yè)而言，其未對項目所需的全部材料、設備等作出全面的規(guī)劃，且檢查工作不到位，建造商對工程不熟，完全根據要求進行建設，工程質量大打折扣。在房地產市場供過于求時，出現功能性不足的問題無法得到市場認可，所以，就項目而言，其收益保障性較差，對后續(xù)人們的日常生活等方面影響至深至遠。

1.2 項目施工監(jiān)管不到位

對工程施工過程質量的監(jiān)督管理不到位，監(jiān)管者質量意識不強，在項目建設結束后方發(fā)現質量問題，導致大量項目在建設時質量遠遠不達標，從而嚴重影響項目質量，提升施工作業(yè)風險性，為建成投入運營后居住者帶來生命財產威脅。舉例：一些建設商和園林施工方合作過程中，交接時常出現問題，尤其是工期不足時，在主體建筑外立面尚未竣工時，是無法撤除相應的對外排架。所以，園林施工方則無法施工作業(yè)，遲緩了建設進度。與此同時，進行安裝作業(yè)時，沒有根據相關基準進行操作，造成門窗滲漏。對建設項目進行質管時，工程完工檢驗查收結束后，就不再開展質量監(jiān)督管理工作，基本上不存在對成品進行保護的思想認識。舉個例子，對鋁合金門窗進行保護方面，在一些承包商完成門窗安裝工作時，實際上沒有和接下來進行施工的單位進行交底，造成在后續(xù)施工作業(yè)時，門窗滑道出現質量破損。與此同時，后續(xù)作業(yè)基本上都是業(yè)主委托及分包其它單位來完成的，導致責任不清，致使維修主體出現非常嚴重的不滿情緒，進一步加大管理難度，同時加大了協調成本支出。所以，項目建設時，一些作業(yè)者往往會對那些施工有難度，或出現的微小質量問題重視程度不夠，通常將這些問題隱藏起來，這樣的結果就是，哪怕在一段時間中沒有質量問題出現，那么，在長久居住過程中，必將引發(fā)一系列安全問題。

1.3 工程完工后質量管理不到位

工程竣工后，為了確保工程質量必須對工程進行檢查和驗收，但是大多數房地產企業(yè)對竣工后的檢查不夠重視，許多房地產公司在工程完工前都沒有提前進行驗收，而且其他驗收單位也沒有根據實際的圖紙和要求進行驗收，使得工程不能按期投入使用，影響了公司的效益。而且沒有對工程項目進行有效的評估，使得整個工程最后環(huán)節(jié)的管理工作不能有效、順利的進行，工程質量也得不到保障。

二、解決房地產工程項目質量管理工作的有效對策

2.1 對工程項目前期的規(guī)劃與設計力度進行加強

就目前我國房地產工程的質量管理來看，對工程前期都缺乏管理，對整體工程質量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了提高對工程項目的質量管理，房地產企業(yè)在進行施工之前，必須進行全方位的準備工作與管理工作，保證整個工程的順利開展。在進行施工之前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴格勘察地形，做好市場的調查工作，從而對工程項目的整體風險進行預測；然后依照市場考察的情況，設計相應的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為接下來的施工打下良好的基礎。

2.2 加強對施工整體環(huán)節(jié)中質量的管理

工程的整個建設過程中，施工過程至關重要，其最大程度上影響了工程質量。因此，相關管理人員要對整個施工過程的質量進行監(jiān)督管理，確保良好工程質量的實現。相對而言，房地產工程較為復雜，施工環(huán)節(jié)較多，所以相關人員要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質量管理工作，全方位提升工程項目的質量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質量標準，只有在前一道工序合格的基礎上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從根本上保障工程的質量。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術以及設備質量加強管理，確保質量達標，一旦發(fā)現不達標的設備和材料出現時，必須立刻停止施工，對不達標的設備與材料踐行嚴格的質量檢查，直至質量達標后方可繼續(xù)開展施工。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設，對施工現場進行全天候的監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現存在的問題，并且進行及時積極的解決。

2.3 加強對工程項目竣工后的質量管理

對工程項目竣工后的質量進行檢查是工程檢驗的最后關卡，保證質量管理工作的順利實施，及時發(fā)現質量上存在的問題并且在第一時間解決，防止工程投入使用后出現質量問題。當工程竣工后，必須將國家質量檢驗標準作為相關的依據，驗收與認定整個工程項目的質量，如果發(fā)現問題，要立刻進行更正，保證整個工程項目的質量合格。此外，還要建立健全質量的評估報告，對整個工程項目有關質量的信息進行有效地整合，便于對今后的工程建設起到很好的指導作用。

2.4 增強施工人員的質量與安全意識

加強對房地產工程項目的質量管理工，還要對施工人員的道德素質進行大幅度提升，幫助其樹立質量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員具備高度的責任感，使其能夠認真負責地進行工作，確保工程項目的整體質量，對于工程中出現的問題能夠及時反映并且及時解決，對工程的質量進行有效的保障。此外，還要還要提高施工人員的專業(yè)技術和能力，促使施工人員在進行操作時能夠對所有的新技術與新設備進行充分良好的應用，把提高工程項目的質量問題落到實處。

三、結語

近年來，隨著我國社會經濟的不斷加快，我國的房地產開發(fā)進程也不斷加快。同時，大量的案例也表明，科學的房地產工程質量管理工作可以在很大程度上提升房地產項目的投資效益，并且保障了人民的生命財產安全，同時促進我國的經濟發(fā)展。而房地產工程質量管理不力則會造成房地產工程項目投資規(guī)模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對房地產投資方的利益造成了嚴重損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家經濟建設。在這樣的情況下，加強房地產工程質量管理工作，實現對房地產開發(fā)和建設的有效管理，成為了社會普遍關注的問題。

參考文獻

[1] 趙強.淺談房地產企業(yè)如何加強項目的質量管理[J].中國高新技術企業(yè)，2008（9）.

第3篇：房地產工程論文范文

關鍵詞：城市化背景，房地產類課程設置，教學內容設計

中圖分類號：F293.33-4

基金項目：河北工業(yè)大學教研立項支持項目

作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學經濟管理學院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制

杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學經濟管理學院，本科生，專業(yè)：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學經濟管理學院，本科生，專業(yè)：工程管理

1引言

房地產是隨著城市化進程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎設施建設，導致了對房地產的龐大需求。與當前房地產行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質和數量遠遠達不到需求，整個產業(yè)的人才現狀難以滿足企業(yè)的現實需求。所有的房地產企業(yè)都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務能力、優(yōu)秀的協調溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產類人才建設所面臨的機遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產類課程及其教學內容設計，結合我校的工程管理專業(yè)課程設置情況，改善房地產類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應社會強大需求的房地產行業(yè)復合型人才。

2國內外房地產類課程設置現狀

2.1 國外房地產類課程設置現狀

國外房地產類課程的高等教育產生較早，部分發(fā)達國家已經發(fā)展得比較成熟。而且，房地產專業(yè)教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產專業(yè)，它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業(yè)通常設置在工學院與土木工程相關的學系內，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產專業(yè)通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系?？傮w分析，國外的房地產類專業(yè)設置特點[2]體現在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結合經濟管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機會，激發(fā)學生創(chuàng)造性思考，培育團隊精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯系和合作密切。比如請房地產管理人員、房地產公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進就業(yè)和服務社會。

2.2 國內房地產類課程設置現狀

對國內大學的整體情況進行初步調研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調研結果顯示，各個學校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產類課程。如房地產開發(fā)類，包括房地產開發(fā)與經營、房地產開發(fā)概論等課程；房地產經濟學類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學時相對較多；房地產市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產相關法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產類課程的主要內容。同時房地產集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產類課程內容相聯系的，其中比較典型的有：房地產項目可行性分析、房地產市場調研、房地產估價課程設計等。我校的工程管理專業(yè)開設的房地產類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產項目策劃和房地產經營與開發(fā)，且課時較少，因此學生無法系統(tǒng)地學習房地產類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產市場對人才的需求。

通過上述分析，國內大部分高校房地產類相關課程欠缺，課程設置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結合我?，F狀以及調研數據資料，對房地產類課程及其內容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。

3 房地產類人才培養(yǎng)的調研分析

在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產類人才的需求，我們分別針對房地產企業(yè)人員和在校學生進行了問卷調研，以發(fā)現房地產類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設計房地產類教學課程及其教學內容。

3.1 房地產企業(yè)調研

為了有效地開展調研工作，我們先對房地產企業(yè)經驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調研問卷，主要圍繞房地產理論和實踐課程的內容設置情況，以了解房地產企業(yè)對學生知識、經驗和能力方面的需求。問卷共調研了20位資深的房地產企業(yè)管理人員。調研結果發(fā)現，房地產企業(yè)認為大學生在從事房地產工作時面臨的主要困難是實踐經驗和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學生參加房地產類前言講座，了解房地產業(yè)現狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學生多參加房地產類競賽，如房地產策劃大賽、算量大賽、房地產專業(yè)知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調研活動，如房地產市場調研、房地產項目可行性分析、房地產項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產法規(guī)、房地產策劃、房地產開發(fā)與經營、房地產估價、物業(yè)管理等課程。

3.2 在校學生調研

學生問卷部分主要調研了學生對房地產類課程的學習興趣、了解程度和對課程內容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產類課程設置。調研結果顯示，學生對于從事房地產行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網絡途徑偶爾關注，因此高?？赏ㄟ^開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設的房地產類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產業(yè)高速發(fā)展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產類核心課程，如房地產營銷、房地產策劃等。學生非常愿意參加房地產類課程實踐活動，例如房地產類競賽、調研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力?？傊趯W生看來，將來從事房地產工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學校應當設計系統(tǒng)的房地產類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。

4 工程管理專業(yè)中房地產類課程及其教學內容設計

4.1 工程管理專業(yè)中房地產類課程設置

結合房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內外課程設置的現狀以及對房地產企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學生的調研，本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設計豐富多樣的房地產類課程，主要從專業(yè)基礎課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業(yè)房地產類課程教學內容設計

1.專業(yè)基礎課

《城市規(guī)劃與管理》主要內容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎設施建設行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。

《房地產制度與法規(guī)》主要內容包括：房地產法律規(guī)范概述、房地產開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產開發(fā)法律與制度、房地產交易法律與制度、房地產登記法律與制度、房地產中介服務法律與制度、物業(yè)服務法律與制度等。

2.專業(yè)必修課

《房地產項目策劃》旨在提高學生對于房地產開發(fā)項目全程策劃的能力。教學主要內容有：項目的前期定位策劃（包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

《房地產經營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產經營與管理全過程的理論與實踐，主要內容包括：房地產投資決策和經營決策、房地產企業(yè)融資、房地產開發(fā)項目的前期工作、房地產建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產項目的營銷管理、房地產開發(fā)與經營項目后評價、房地產經營與管理案例等。

《房地產項目招投標與合同管理》結合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內容為：房地產市場相關法規(guī)、房地產項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產項目勘察設計合同、房地產項目施工合同、土地使用權轉讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。

《房地產市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產市場營銷的理論、內容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內容，并包含案例分析和對國內外房地產市場營銷的新經驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內容包括：房地產市場營銷導論，房地產市場營銷環(huán)境分析，房地產市場交易形式、房地產消費者購買行為分析，房地產市場調查，房地產市場細分和市場定位，房地產企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產市場營銷戰(zhàn)略，房地產產品策略，房地產價格策略，房地產營銷渠道策略，房地產促銷策略，房地產市場營銷管理，房地產銷售與管理。

《物業(yè)管理》主要教學內容包括：物業(yè)管理的產生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)管理服務，物業(yè)綜合管理服務，物業(yè)經營管理，物業(yè)管理的招投標，物業(yè)服務企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務質量，物業(yè)管理資金等。

3.專業(yè)選修課

《房地產經濟學》通過對房地產業(yè)在國民經濟和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用，主要介紹房地產市場、房地產供求管理、房地產價格、房地產周期、房地產產權與住房制度、房地產稅收、房地產宏觀調控、房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內容。

《房地產估價理論與方法》是集經濟學和工程技術知識于一體的一門專業(yè)課程，內容包括：房地產的基本概念以及房地產價格的特征、房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、影響房地產價格的內部和外部因素、房地產估價的基本原則和程序、房地產估價的幾種方法及其應用、房地產估價報告等。

《房地產項目風險管理》主要內容包括：風險管理系統(tǒng)、房地產項目風險識別、房地產項目風險估計、房地產項目風險評價決策、房地產項目風險回避、房地產項目風險控制、房地產項目風險轉移、房地產項目風險自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內容可大致包括四個方面：宏觀經濟熱點問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經濟與房地產投資戰(zhàn)略、房地產市場現狀及發(fā)展等。通過多內容、多層次的講座使學生對房地產市場的現狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產市場現狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現象背后的本質，及時把握住機遇。

《國內房地產企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產企業(yè)所需要的各類人才，從房地產企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰(zhàn)略分析。學生通過了解房地產企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結合人力資源結構，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質。

第4篇：房地產工程論文范文

【關鍵詞】房地產企業(yè)；施工成本；造價成本管理

1 引言

隨著我國改革開放步伐的迅速加快，國民經濟快速發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，我國的房地產企業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇，隨著城市建設的快速發(fā)展，城市面貌也發(fā)生了翻天覆地的變化。近幾年來，在宏觀經濟看好以及人民幣堅挺升值預期之下，全國的房地產市場逐步走出低谷價格速升大漲，同時控制房地產開發(fā)項目成本爭取項目利潤的最大化，借機增強企業(yè)的經濟實力成為各個房地產開發(fā)公司首要目標之一。為此，必須要開展針對房地產企業(yè)施工成本管理方面的研究。

本論文主要結合房地產企業(yè)的項目開發(fā)流程及其成本造價控制特點，對房地產企業(yè)施工成本進行深入的分析和探討，以期從中能夠找到合理有效的成本造價控制措施和方法，并以此和廣大同行分享。

2 房地產項目開發(fā)成本分析

房地產開發(fā)是房地產企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設進行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”，及相應的房地產營銷與物業(yè)管理，以取得良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產經營活動。房地產開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它的本質特點就是綜合和配套。開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，房地產開發(fā)程序包括八個步驟，投資機會尋找、投機機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規(guī)劃設計與方案報批、簽署有關合作協議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟，又可歸納為四個階段，即投資機會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設階段和租售階段。

房地產開發(fā)項目的成本構成大致可劃分為以下9個項目：

2.1 土地出讓金：包括出讓金、拆遷費用、土地評估費、土地交易費等。

2.2 前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪、三通一平等支出。

2.3 建筑安裝工程費：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

2.4 基礎設施費：包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、保安、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

2.5 公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

2.6 開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

2.7 銷售、推廣費用：銷售、推廣費用指房地產開發(fā)企業(yè)銷售部門以及機構在銷售開發(fā)產品或提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用。包括產品在銷售過程中所發(fā)生的銷售中心建設費，樣品房裝修費，現場包裝，銷售資料，廣告宣傳費，推廣活動等所有費用，代銷手續(xù)費，銷售服務費等。它在整個成本構成中的比例越來越大。

2.8 財務費用：財務費用是指在開發(fā)經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息及其他費用等。

2. 9稅費：稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發(fā)建設有關的稅收包括營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加，房產稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，開發(fā)管理費等。

3 房地產企業(yè)施工成本與造價的控制管理建議和措施

從上面對于房地產項目開發(fā)的成本構成的分析中可以發(fā)現，影響房地產企業(yè)項目開發(fā)成本的因素很多，比如設計階段成本，招投標階段成本，施工成本等等，而其中施工成本在很大程度上直接決定了整個房地產項目開發(fā)的造價和成本，也在一定程度上影響著整個房地產項目的施工質量，為此，本論文重點對施工成本的控制管理進行分析探討。

3.1 組織措施

公司實行以開發(fā)項目為中心的項目管理體制，項目部負責項目發(fā)展的組織、執(zhí)行、控制、協調。公司以項目部為利潤中心其他部門配合相關的支持與服務，在項目啟動時，項目部設置項目總經理和工程部經理，成員一般包括土建工程師、水暖工程師、機電工程師、工程主管、市政主管、成本主管以及計劃信息主管等，公司經營管理部、招標采購中心、產權服務中心、法律部、財務部，在部門內部指定專人或團隊負責項目工作，其他部門，總監(jiān)辦，人力資源部，房管科，網絡信息部，研發(fā)部，市場調研部對項目部工作提供支持。

3.2 技術措施

在投資控制中，投資的計劃值和實際值的對比，可能會有所偏差，因此監(jiān)理工程師應對產生偏差的原因及采取的糾偏措施進行分析研究，同時應考慮計劃進度與實際進度所產生的偏差會對投資偏差產生的后果是否會有有重要影響。在進行工程投資偏差分析時，要對局部偏差和累計偏差同時進行分析。施工成本控制中的偏差控制法是與掙值管理技術相類似的方法，是在制定出計劃成本基礎上，通過采用成本分析方法找出實際成本與計劃成本之間的偏差和分析產生偏差的原因與未來的發(fā)展變化趨勢，進而采取有效措施以減少或消除偏差，實現目標成本的一種科學管理方法。

3.3 經濟措施

經濟措施是工程成本控制另一個主要手段，通過給施工企業(yè)制訂合理獎懲機制，鼓勵節(jié)約，防范浪費等一系列做法，在項目的銷售、物業(yè)管理、建筑技術、工程管理等各方面提出計劃和創(chuàng)新概念，在實施后能夠切實降低工程成本的，應給予適當獎勵。例如，鼓勵總包單位對工程設計圖紙，提出自己的修改意見，如果意見被合理采納并因此節(jié)約了工程成本，業(yè)主應該給予施工企業(yè)適當獎勵。

3.4 質量措施

深入分析工程的使用功能，合理確定工程質量標準。對建筑產品進行功能的深入分析，保證必要的使用功能，去掉不必要的和過剩的功能，發(fā)現并補充不足的功能，使產品的功能結構更加合理，降低成本，節(jié)約投資。為控制工程成本，在保證工程達到質量標準的前提下，開發(fā)單位和總包單位應從經濟上和技術進行比較分析，選擇成本最低的、質量合格的方案。

4 結語

房地產投資項目開發(fā)主要是以經濟效益為目的，衡量房地產開發(fā)投資效益的重要經濟指標是開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是影響房產銷售價格的重要因素，其開發(fā)成本的高低必然引起售房價格的波動。同時只有控制好了開發(fā)成本，房地產企業(yè)的投資效益才會得到保障。本論文對于房地產企業(yè)施工成本進行了分析探討，給出了若干具體的施工成本管理與控制措施，對于進一步提高房地產企業(yè)成本核算和造價控制具有較好的指導意義。

參考文獻：

[1] 羅鼎林.國內外房地產工程造價的確定與控制[M].北京:化學工業(yè)出版社,1997.

第5篇：房地產工程論文范文

關鍵詞：價值工程，房地產，項目管理

 

房地產業(yè)素有永遠的朝陽產業(yè)之稱，同時又是一切經濟活動的基礎和載體，我國的房地產項目每年投資在10000億以上，在全國固定資產投資中占20%以上，在我國國民經濟中占有重要地位。近兩年來，房地產行業(yè)風云突變，從2007年的狂飆突進到2008的經濟寒冬,我國房地產開發(fā)行業(yè)經歷了嚴峻的考驗。要想贏得消費市場，就必須在減少成本、降低價格、提高功能、改善環(huán)境上下功夫，即“造價不高水平高，標準不高質量好，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”。而要真正達到以上要求，將價值工程的學說應用到房地產開發(fā)過程中就顯得十分必要。

1．價值工程的定義與中心思想

價值工程 （ValueEngineering）產生于20世紀40年代的美國,由美國通用電氣公司采購部的麥爾斯首先提出。我國1978年正式引入，經過不懈努力，價值工程在我國迅速展開，從制造業(yè)到社會生產和管理的許多方面，都取得了很大的進步，但在與房地產相關的產業(yè)中運用并不十分廣泛。價值工程是通過各相關領域的協作,對所研究對象的功能與費用進行系統(tǒng)的分析,不斷地創(chuàng)新,旨在提高所研究對象價值的思想方法和管理技術。其主要內容是：以最低的壽命周期成本,可靠地實施產品或項目的必要功能 ,為提高產品或項目價值而著重進行功能研究的有組織的活動。價值工程的中心思想就是要求產品設計時在保證產品整體功能的前提下，盡量消除某些零部件的多余功能，以達到降低成本的目的。即既要成本低，又要功能大（價值大）。

2.價值工程在房地產開發(fā)項目中的意義。在房地產開發(fā)項目中充分應用價值工程，對提高開發(fā)商競爭力和經濟效益的潛力是很大的，其原因主要有以下幾個方面：

2.1開發(fā)商不斷地對新的產品功能進行分析，設計出適合客戶新功能要求的、成本最低的開發(fā)產品，以對客戶產生更大的吸引力，這是競爭的需要，也是開發(fā)商自身發(fā)展的需要。論文大全。

2.2從橫向來說，開發(fā)產品是由許多的分項工程構成的，對各分頂工程往往是分開進行設計和施工的，這就很容易出現某一分項工程的功能和費用與整體功能的改進和降低綜合費用的總目標不一致。因此，按照整體功能的要求在各分項工程中尋求最佳的配比，以降低總成本，在這方面，價值工程的應用是大有作用的。

2.3從技術與經濟的結合來說，技術人員往往存在著片面追求多功能、高功能而忽視了成本的趨向；而管理人員、財務人員因為不懂技術，往往不知道錢應花在什么功能上。尤其是技術人員對客戶的要求了解不多，不能按客戶對功能的要求來設計產品，使其因缺乏競爭力與生命力而不能在競爭激烈的市場上立于不敗之地。

2.4通過開展價值工程活動，系統(tǒng)地將新技術、新工藝、新材料應用于產品開發(fā)中, 可以給開發(fā)商進一步確保功能、降低成本提供很大的空間。

3.房地產開發(fā)商如何在開發(fā)項目管理中開展價值工程工作

3.1科學決策，選擇對象。

房地產開發(fā)企業(yè)經營活動的第一步就是必須進行必要的科學的選擇，選擇是關鍵。這樣，價值工程活動才能取得效果。在選擇好產品種類后，第二步還要進行房型選擇、戶型選擇、面積選擇、地段選擇等。論文大全。選擇時，首先就是要考慮適銷對路。像一些地方，一邊是空房賣不掉，一邊是居民無房住。于是形成了理論上的求大于供而實際上供大于求的怪圈。其主要原因就在于開發(fā)商在開發(fā)對象的選擇上，調查研究不夠充分，沒有進行正確的分析、評價，匆忙投入建設,從商品房建設的那一天起．就與廣大中低收入居民無緣。所以說，選擇對象是價值工程活動的關鍵。

3.2重視房地產品的設計。

有關資料認為建筑物成本的80%以上是由于設計階段決定的，雖然在設計、施工、材料采購等階段都有價值工程可以做，但由于設計階段決定著開發(fā)產品的樣式、結構、材料選用和施工工藝，從根本上框定了產品的功能水平和成本水平。顯然如果能在設計過程中，同時開發(fā)價值工程活動，進行功能與成本的分析，使設計工作更加完善與合理，則可減少不必要的功能，增加必要的功能，以達到最低的成本實現必要功能的目的。正是由于設計過程中運用價值工程的效果大，開發(fā)商應積極參與設計方案的擬定，不要理解這是設計部門的事。

3.3市場調查

市場調研工作是開展價值工程活動必不可少的步驟，只有通過市場調查研究，收集比較完整、準確的資料，才有可能使產品功能及其成本分析做到相對準確，才有可能提出價值高的改進方案，取得突破性的成效。調查的主要內容包括：客戶對產品外觀、內部結構、面積、價格、交房時間、周圍環(huán)境等方面的要求；其他競爭企業(yè)的開發(fā)現狀及動向；新技術、新工藝、新材料、新設計方案的發(fā)展趨勢和使用情況；各類建筑成本的價格資料；國家和政府各有關部門規(guī)定的法律、方針政策、財政、稅收、金融等方面的情報資料等。

3.4功能分析(合理布局)

功能分析是價值工程的核心，它的目的是為了確定產品的必要功能，計算產品的價值，來進一步確定價值工程活動的方向和目標。首先，進行功能分類，把它分解為一級功能、二級功能、三級功能。二是在房地產品本身的一級功能及二、三級功能中進行合理分配，計算合理比重，分清功能主次。例如對于面對普通大眾的住宅應從美觀功能向實用功能轉移，從次要功能向主要功能轉移，體現“以人為本”、以人為核心的思想。

3.5 在開發(fā)建設過程中強化工程建設成本控制。主要做好以下幾方面工作：編制成本計劃，確定成本控制目標；認真審查施工組織設計和施工方案；控制處理好工程款的動態(tài)結算；控制工程變更等。因施工階段應用較復雜,現舉例說明:

北方×管道保溫層施工：圖紙會審中我們發(fā)現管道保溫層的保護層做法是保溫層外纏兩道玻璃絲布，再刷兩道防火漆。這種做法施工起來比較費時間，且空間小的地方不易施工，做不好會影響保溫效果。因此決定選擇這個保護層作為價值工程對象進行分析。原設計保護層采用“玻璃絲布＋防火漆”，它的基本功能是 “防火和隔絕空氣”。 根據該保護層的功能，我們通過收集資料和查閱新材料，尋找到一種防火塑料布（它是把網狀的玻璃絲布做成密實的塑料布，同時加入化學原料使其阻燃具有防火功能）。經分析和試驗，這種防火塑料布完全具備防火和隔絕空氣的功能，經兩遍纏裹非常密實，可以替代原來的“玻璃絲布＋防火漆”做法。論文大全。然后，我們經討論，進行了方案創(chuàng)新，將原做法改為纏裹兩遍防火塑料布。新的做法施工工藝簡單、方便，相當于原來產玻璃絲布的工作量，省掉了刷漆工作，不存在刷漆不到位現象，也不會因刷漆污染墻面或其它東西。經濟評價：防火塑料布的費用比原來的玻璃絲布費用稍高，但比刷防火漆的費用低得多。經計算本工程共有保溫保護層8100平方米，原“玻璃絲布＋防火漆”方案共需費用37.8萬元，新的“防火塑料布”方案共需費用13.8萬元，共計節(jié)約24萬元，節(jié)約率63.5%。此處應用價值工程節(jié)省了大量資金，獲得了行內的好評。

總之，價值工程是一個系統(tǒng)工程，它的廣泛應用不僅可以改善房地產企業(yè)經營狀況，提高企業(yè)經濟效益和社會效益，更重要的是加強人們提高品質、節(jié)約資源的意識，使我國的經濟更加高效的運行。尤其是房地產行業(yè)基本處于勞動密集型階段，技術改進空間很大，因此在房地產項目中應用價值工程必將產生巨大的效果。

參考文獻

[1]李亮群.價值工程在中國建筑業(yè)的應用情況分析[J].技術經濟.2004(2):23-25.

[2]譚術魁.房地產項目管理[M].北京:機械工業(yè)出版社，2003.

[3]中國房地產年鑒編委會.中國房地產統(tǒng)計年鑒2001[M]北京:中國統(tǒng)計出版社.2002.

第6篇：房地產工程論文范文

論文關鍵詞：房地產企業(yè) 目標成本 成本控制

論文摘要：在當前市場形勢下，成本控制能力直接決定了房地產開發(fā)企業(yè)的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力。本文根據房地產企業(yè)開發(fā)特點，介紹房地產企業(yè)目標成本構成，提出房地產企業(yè)目標成本控制原則和控制流程，以期實現成本動態(tài)管控，確保目標利潤實現。

1 引言

從2002年5月國土資源部第11號令，頒布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》至今10年里，房地產行業(yè)正經歷著浴火重生。在國家宏觀調控政策的引導和推動作用下，房地產開發(fā)日益趨于透明，房地產行業(yè)正逐步實現開發(fā)規(guī)范化和管理精細化。

在新的經濟環(huán)境下，要在紛繁復雜的行業(yè)競爭中立于不敗之地，成本控制能力將直接起到決定作用。同時，隨著政府、社會、媒體對房地產企業(yè)的監(jiān)督和管控力度加大，瘦身鋼筋等通過犧牲工程質量來控制成本的做法必然加速企業(yè)的滅亡。建立合理的目標成本控制體系，在保證產品質量的前提下，做好成本控制，實現利潤最大化，成為房地產企業(yè)的核心競爭力。

2 房地產企業(yè)目標成本構成

房地產企業(yè)目標成本包括房地產開發(fā)成本和房地產開發(fā)費用。

房地產開發(fā)成本是指為構成產品實體發(fā)生的各項支付，主要包括：土地成本支出、前期設計規(guī)劃和報建支出、建設安裝支出、基礎設施支出、公共配套設施支出、景觀建設支出等。

房地產開發(fā)費用是指在房地產開發(fā)和銷售構成中為達成管理目標而發(fā)生的相關支出，主要包括：管理費用支出、營銷費用支出和財務費用支出。

3 房地產企業(yè)目標成本控制原則

根據目標成本性質不同，其控制原則也應區(qū)別對待。

房地產開發(fā)成本控制與產品品質息息相關，原則不當將造成產品質量下降，因此在這類目標成本控制過程中要以“合理”為原則。也就是說，在開發(fā)前期應對項目未來發(fā)展和所期望的經營成果有合理預期，設定合理的目標成本，在動態(tài)管控過程中，注重目標成本的合理實施，控制實際成本與目標成本偏差率。

4 房地產企業(yè)目標成本控制流程

房地產企業(yè)目標成本控制流程包括：目標成本設定、目標成本動態(tài)管理、成本回顧與分析3個階段。

4.1 第一階段：目標成本設定

房地產項目開發(fā)是一個綜合、持續(xù)的過程，其涉及土地獲取決策、項目研發(fā)定位決策、工程施工管理、項目銷售、項目交付使用、項目交付后綜合評估等多個環(huán)節(jié)。目標成本的合理設定，與項目定位、建造標準和售價綜合影響下的目標利潤密不可分。

項目定位和建造標準是目標成本合理設定的計算基礎，綜合售價影響目標利潤是否可以達成，是對產品定位、建造標準和市場價格預期合理性的結果論證。

4.1．1人員支持與成果

公司管理層——提出利潤目標值和開發(fā)費用控制目標；

專業(yè)研發(fā)設計人員——提出項目方案設計，初步確定產品定位、業(yè)態(tài)、建造面積指標；

專業(yè)工程人員——根據項目方案提出初步建造標準和配置；

專業(yè)營銷人員——根據項目區(qū)位、產品定位和業(yè)態(tài)，對未來市場價格做出預判；

專業(yè)造價工程師——根據研發(fā)初步指標和工程初步建造標準及配置，計算目標開發(fā)成本。

4.1．2成果論證

預期銷售收入－目標開發(fā)成本－目標開發(fā)費用－合理稅金＞目標利潤，則初步方案可行，進一步深化并形成目標成本。

預期銷售收入－目標開發(fā)成本－目標開發(fā)費用－合理稅金＜目標利潤，則需要判斷是否可以通過適當壓縮開發(fā)費用實現利潤目標，若可行，則進入深化階段并形成目標成本；若不可行，則需要重新對初步設計方案進行論證，直至達成利潤目標。

目標成本設立后，后期通過建設控制降低成本的空間已經很狹小，因此這一階段是房地產目標成本控制體系中最重要的一環(huán)。

4.2第二階段：目標成本動態(tài)控制

目標成本設立后，房地產項目也隨即進入實質建設階段，在這一階段，目標成本控制的關鍵在于動態(tài)回顧與實施管理。

4.2．1 人員支持與成果

專業(yè)研發(fā)設計人員——逐步清晰和完善的項目研發(fā)指標、為達到研發(fā)效果對建筑材料的選擇與確認； 　專業(yè)工程人員——詳細的建造和設備配置標準；

專業(yè)造價工程師——統(tǒng)計實際發(fā)生成本并對未來發(fā)生成本進行合理計算與預估。

4.2．2成果論證

若動態(tài)成本與目標成本偏差率，在企業(yè)預估范圍內，則說明項目運營目標達成可控。

若動態(tài)成本遠超出目標成本，則需要分析原因，若變動合理且售價提升可以綜合消除影響，則說明項目運營目標達成可控；否則，應緊急召開各專業(yè)人員論證會，尋找解決方案。

若動態(tài)成本遠小于目標成本，則需要分析原因，防止施工過程中的質量下降。

4.2．3 成本節(jié)約

在建設施工過程中，雖然重在動態(tài)成本控制，但是仍需要通過施工管理進一步合理節(jié)約成本。通過對影響施工成本的各種因素加強管理，并采取各種有效措施，消除施工中的損失浪費現象。4.3 第三階段：成本回顧與分析

項目完成全面財務結算后，應及時組織各相關專業(yè)人員，以目標成本達成為核心展開成本回顧與分析，明確指出項目開發(fā)過程中目標成本控制成功之處和偏差原因，建立企業(yè)成本數據庫，為后續(xù)項目目標成本的建立提供寶貴的數據資料和經驗分享。

5目標成本控制體系維護

為確保目標成本控制體系能順利運行并為項目成本管理作出貢獻，需要做好以下維護基礎工作。

第一，建立標準化成本科目分類并規(guī)范核算內容，以加強目標成本在時間軸上的縱向可比性和項目間的橫向可比性。

第二，制定成本管理制度，確保成本實施過程有章可循，操作規(guī)范。例如，形成施工單位招投標管理辦法、材料設備采購驗收管理辦法等。

第三，用考核量化管理效果，按照成本類別將目標成本細分至各管理部門，并通過量化的考核標準，按時間點對成本控制實施成果進行考核評估。

房地產企業(yè)成本控制體系的建立，是業(yè)內眾多企業(yè)和學者研究的重點和方向，筆者結合自身實踐經驗對房地產企業(yè)成本控制體系建立提出具有實際操作性的建議。

主要參考文獻

［1］任夏儀，張文.目標成本管理在房地產開發(fā)企業(yè)中的應用［J］．財會研究，2008（3）.

［2］蒙炳華.房地產目標成本管理研究［D］．上海：同濟大學，2009.

［3］方芳，何昌貴，孫曉陽.房地產開發(fā)企業(yè)會計［M］．上海：上海財經大學出版社，2004.

第7篇：房地產工程論文范文

關鍵詞：房地產；估價；比較法；研究

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2015）36-0177-02

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)也在不斷的發(fā)展，房地產行業(yè)也被不同行業(yè)的人士進行關注，尤其是在我國改革開放以來，房地產行業(yè)已經成為我國非常重要的經濟產業(yè)，因此，對房地產進行合理的估價，選擇合理的估價方法是非常重要的，也是保證房地產企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的重要保證。

一、簡述市場比較法

1.市場比較法的定義

在房地產進行估價時，利用市場比較法就是能夠相比較與相似的房地產的成交價，對待估計房地產進行合理估價的一種方法。市場比較法主要是將等待評估的房地產與相似的近期房產成交價格進行比較，通過對相似已經成交的房地產價格的充分研究，最后得出等待評估的房地產的可能實現的合理的成交價格，需要考慮的因素有很多，如區(qū)域因素、個別因素修正等等。在對房地產進行估價使用市場比較法的過程中，所需要的基準就是市場實際的交易價格，因此，這種對方非常進行估價的方法的應用是比較廣泛的，且估計出來的價格是比較合理、說服力也是比較強的，而利用市場比較法估計出來的價格被稱為比準價格。

2.市場比較法的應用

在對房地產進行評估運用市場比較法時，需要對相似的大量成交房地產交易進行充分的搜集，只有正確的對房地產的具體情況進行評估，充分對市場行情進行了解，再對搜集到的各種資料進行比對和分析，才能夠房地產的價格進行基本確定。但是，需要注意的是由于外部環(huán)境的不同，可能所搜集的相似房地產中不是全部都適合用來比較，需要對搜集的房地產進行仔細的篩選。在對可比較實例進行選擇的時候，要選擇比較類似的房產，如相同的用途、相同的性質等等；選擇出來的實例交易案例，需要與等待估計的房地產具有類似或溫和的情況；選擇出來進行比較的實例案例，所進行成交的時間要盡量的接近所需要估計房地產的時間。如果選好了可以比較的實例案例，就要建立合理的比較基準，對不同因素進行合理的修正，從而更加準確的計算出比準價格，最后才能夠保證分析方法是準確的、合理的，從而計算出比準價值，這樣才能夠計算出等待估價的房地產的準確價值。

二、房地產狀況修正應注意的問題

房地產狀況可以分為區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況，從而房地產狀況修正可以分為區(qū)位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。進行實物狀況修正，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。在這三種修正中，還可以進一步細分為若干因素的調整。進行房地產狀況調整，是市場法的一個難點和關鍵。1.可比實例房地產狀況，無論是區(qū)位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應該是其成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或是其他時候，可比實例房地產狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房的成交價格外，可比實例房地產狀況一般是可比實例在其成交日期時的狀況。2.不同使用性質的房地產，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響方向和程度也不一定相同。特別是在房地產狀況修正中進行實物狀況修正時應該注意這個問題。

三、利用市場比較法進行房地產估價的改進措施

1.建立完善的估價市場資料庫

在利用市場比較法對房地產進行估價的本質就是房地產的市場價值轉換成貨幣，在這個轉換的過程中，要想能夠更準確的利用市場比較法進行房地產估價，就需要準備更加準確的數據資料，因此，就需要建立完善的估價市場資料庫，只有這樣才能夠保證估價的可靠性。

2.建立完善的土地市場估計信息系統(tǒng)

雖然我國城市現代化進程日益加快，但是我國房地產市場發(fā)展依然存在著諸多問題，需要大量可比的實例，應該建立一個完善的信息系統(tǒng)，比如房屋交易信息系統(tǒng)以及房屋出租信息系統(tǒng)等。在信息系統(tǒng)中，詳細的對實際交易或出租情況進行闡述，進而可以有效的將影響到房屋價格的因素清晰的反映出來。另外，在信息充足的情況下，通過科學的方法，做好可比案例的選擇，通過運用模糊聚類和層次分析等方法，將數據做的更加客觀和準確。

3.加強理論研究，完善操作規(guī)范

相關部門必須要重視房地產估價理論的研究，只有將房地產估價理論研究清晰，才可以更好的進行規(guī)程編制和相關人才的培養(yǎng)，進而將理論知識轉化到實踐工作當中，加強估價人才的培養(yǎng)。然而，我國目前的研究者大部分都是來自于各個房地產估價機構，十分缺乏專業(yè)的學者。高校應該積極開展相應專業(yè)，進而才可以更好的對估價技術進行深入的研究，并且將市場比較法的運用方式加以完善。

4.科學確定估價結果

第一，要想保證市場比較法能夠更好的運行在房地產估價中，就需要對自身的市場信息資料庫進行充分的完善，從而實現信息化的管理。在利用市場比較法對房地產進行評估的過程中，最重要的就是基礎數據資料，從而與相似成交房地產進行實際的對比，從而得出準確的估價。在利用市場比較法進行評估的過程中，需要大量的市場交易資料，如今計算機技術在不斷的發(fā)展，房地產市場也在不斷的成熟，獲得相似比較實例案例也越來越多，這就需要充分的對計算機進行利用，從而建立起完善的市場信息資料庫，更好的收集到完善的信息，這樣才能夠得到相似的成交房地產案例，從根本上將評估的結果進行提高，也能夠更好的使市場比較法運用到實際的房地產估價中去。第二，要想保證市場比較法在房地產估價中更好的被應用，就需要評估人員能夠對調查的資料進行全面的了解，并保證其準確性，并選擇合理的案例，這樣才能夠保證自身的技術水平能夠適應全面的發(fā)展，并進行全面的比較，確定適當的修正系數，這樣才能夠保證房屋評估結果的準確性。因此，評估人員的評估技術水平和綜合素質是關系著房屋評估準確性的關鍵因素，這就需要房地產企業(yè)能夠對評估人員進行定期和不定期的培訓，使其能夠掌握更加先進的技術水平，并從根本上提高評估人員的綜合素質，進而提高評估結果的準確性。第三，對各界人士對房地產市場的觀念進行改變，是保證市場比較法進行應用的關鍵因素。這不僅需要政府部門能夠建立健全的法律法規(guī)，還需要對市場比較法的應用環(huán)境能夠進行改善，這樣才可以從根本上提高房地產市場比較法的被關注度。結語：綜上所述，市場比較法與其他的房地產評估方法相比較有非常多的優(yōu)點，在房地產的評估過程中的應用也非常廣泛，也有比較明顯的成效。隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產的成交量也在不斷的攀升，這就可以為市場比較法的運用提供更好的基礎，也能夠保證更廣泛的運用到房地產估價工作中去。因此，需要對市場比較法進行進一步的完善，從而提高房地產企業(yè)的經濟效益和社會效益。

參考文獻：

[1]王秋麗.房地產估價的市場比較法研究[D].西安：西安建筑科技大學碩士論文.2007,8.1.

[2]項均.房地產估價市場比較法的改進研究[D].哈爾濱：東北林業(yè)大學碩士論文.2006,8.25.

[3]項昀.房地產估價市場比較法的改進研究[D].黑龍江:東北林業(yè)大學碩士學位論文,2006,6.

第8篇：房地產工程論文范文

畢業(yè)論文房地產本科開題報告(一)

房地產本科開題報告：房產稅可行性分析和研究

論文語種：中文

您的研究方向：本科經濟學金融

是否有數據處理要求：是

您的國家：廣州

您的學校背景：普通大學本科，排名前20%。

要求字數：開題報告：3千字

論文用途：本科畢業(yè)論文

是否需要盲審(博士或碩士生有這個需要)：否

補充要求和說明：

房地產本科開題報告：房產稅可行性分析和研究

選題背景：

近年來由于我國房地產業(yè)的發(fā)展速度加快，其已經成為了我國當代國民經濟的主導產業(yè)，房地產業(yè)在當代經濟的發(fā)展過程中具有主導性的推動性作用。在房地產業(yè)發(fā)展的過程中，經濟的帶動是可觀的，但于此同時其所展現出來的民生問題也是較為嚴峻的。至1998年開始，我國實行全面的住房改革，實現了以住宅制度市場化以及貨幣化的發(fā)展目標，以此為開端，房地產業(yè)無論是就地方財政問題還是地方的經濟增長，都起到了非常積極的作用畢業(yè)論文房地產本科開題報告畢業(yè)論文房地產本科開題報告。但在伴隨著房地產業(yè)快速發(fā)展的過程中，中國城市房地產的價格則更是展現出了一種更為快速的增長速度，1998年我國的商品房價格為2063元/平方米，而20XX年我國的商品房價格已經增長至6200元/平方米，增長幅度已經遠遠超過了民眾的收入水平，從而成為了我國當代經濟發(fā)展過程中的主要不穩(wěn)定因素[1]。稅收作為國家政府對于國家以及地方經濟調控的主要方式，同時也是政府在對于房地產業(yè)進行監(jiān)管以及調控過程中的主要手段。就我國目前現狀而言，各地方的房產稅都不盡相同，不僅如此，在學術界對于房產稅的征收問題以及如何征收的問題也一直以來都有著巨大的分歧。

研究意義：

研究方法：

研究綜述：

艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國家普遍采用住房優(yōu)惠的原因時認為：住房的分布比金融資產更公平，大部分家庭最重要的財富是房屋。美國消費者金融調查(2015)研究發(fā)現，住房占凈財富的比例與凈財富的數量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產，是稅負轉嫁給富裕階層的表現畢業(yè)論文房地產本科開題報告工作報告。由此產生的效率損失是民主政治和社會公平的代價。

參考文獻

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[5]賈康.中國房地產稅費改革的基本設想[j].2015年8月7日

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[11]AlfredMarshallPrincipleofEconomic[M].Macmilla.1890.114~138

畢業(yè)論文房地產本科開題報告(二)

摘要：財務報表分析是一門藝術，背后往往隱藏著企業(yè)的玄機。它是企業(yè)所有經濟活動的綜合反映，提供了企業(yè)管理層決策所需要的信息。同時，正因為財務報表全面、系統(tǒng)、綜合地記錄了企業(yè)經濟活動的過程，因而相關利益人對它的分析極為關注。投資者、債權人、政府、稅務部門、社會公眾等在做經濟決策時，都要分析企業(yè)的財務報表。當然，分析財務報表需要依靠一定的分析方法與技巧，對資產負債表、利潤表和現金流量表進行全面綜合分析，才能得出較為科學的決策。本文以青島海爾為實例，從經營成果、財務狀況和現金流量三個方面進行了分析，其次對其進行了綜合分析并且與同業(yè)公司進行了比較分析，最后對該公司進行了綜合財務評價，并提出改進建議。

研究背景

在社會不斷進步和經濟高速發(fā)展的今天，所有權與經營權的分離是現代企業(yè)的根本要求，上市公司就是這種兩權分離的代表，上市公司的股東、債權人等相關外部利益者要求了解公司的經營狀況，就要通過分析公司對外披露的信息，這就使此財務報表分析具有必要性。

中國證券市場發(fā)展了十幾年，投資理論也處于一個培養(yǎng)和嬗變的過程中畢業(yè)論文房地產本科開題報告畢業(yè)論文房地產本科開題報告。目前市場已由散戶跟風逐步向機構投資者理性分析變化，機構投資者正統(tǒng)的投資理論大部分都是價值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價值，如何控制市場風險，是機構投資者和普通投資者所面臨的問題。上市公司公開披露的財務指標很多，投資人要通過眾多的信息正確把握企業(yè)的財務現狀和未來，沒有其他任何工具可以比正確使用財務比率和財務分析更重要了。

文獻綜述

研究現狀

財務報表能夠全面反映企業(yè)的財務狀況、經營成果和現金流量情況，但是單純從財務報表上的數據還不能直接或全面說明企業(yè)的財務狀況，特別是不能說明企業(yè)經營狀況的好壞和經營成果的高低，只有將企業(yè)的財務指標與有關的數據進行比較才能說明企業(yè)財務狀況所處的地位，因此要進行財務報表分析。做好財務報表分析工作，可以正確評價企業(yè)的財務狀況、經營成果和現金流量情況，揭示企業(yè)未來的報酬和風險；可以檢查企業(yè)預算完成情況，考核經營管理人員的業(yè)績，為建立健全合理的激勵機制提供幫助。

國外財務報表分析的文獻綜述

白1897年格林納(Greene)的《公司財務》出版至今，西方財務管理理論經歷了兩個時期，一是20世紀50年代以前的傳統(tǒng)財務理論時期，另一個是20世紀50年代以后至今的現代財務理論時期畢業(yè)論文房地。傳統(tǒng)財務理論與現代財務理論有明顯的不同。從研究對象來看，傳統(tǒng)財務理論注重研究公司內部的財務問題；而現代財務理論立足資金市場來研究公司財務管理問題。從研究方法來看，傳統(tǒng)財務理論偏重描述性方法和定性分析，視財務指標為常量；兩現代財務管理注重建立理論模型和實證檢驗，視財務指標為隨機變量。

對于財務分析的概念有如下幾種表述：美國加州大學的教授waterB.Neigs認為財務分析的本質在于搜集與決策有關的財務信息并加以分析與解釋的一種判斷過程.美國紐約市立大學LeopoidA.Bernstein認為財務分析是一種判斷過程，旨在評估企業(yè)現在或過去的財務狀況和經營成果；其主要目的在于對未來的狀況和經營業(yè)績進行最佳預測。美國哈佛大學管理學教授波特認為價值可看成是資金的生成和增值，則價值鏈就是價值增值的各個環(huán)節(jié)。對企業(yè)的財務活動迸行分析，實質上也就是對企業(yè)的價值運動進行分析。美國注冊會計師協會總裁兼財務總監(jiān)巴瑞C.麥肯蘭說：為了與信息時代接軌，需要在財務報表中反映無形資產和軟資產

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畢業(yè)論文房地產本科開題報告工作報告。盡管財務管理理論總會有新的觀點提出，但財務管理的一些基本原理在各國大致相同。例如，財務分析中的比率分析原理，財務計劃中的平衡原理，財務控制中的分權原理，財務決策中的風險原理都基本一致。

國內財務報表分析的文獻綜述

對于我國財務管理理論結構體系目前主要有三種觀點：

第一種觀點主張從財務學研究對象所包含內容展開，認為從財務的本質資金運動出發(fā)，研究對象、職能、主體、環(huán)境等要素；從資金運動規(guī)律出發(fā)，研究財務管理目標、原則和體制等要素；資金運動規(guī)律應用出發(fā)，研究財務管理的環(huán)節(jié)和方法。

第二種觀點主張是按邏輯的規(guī)定性由財務管理學研究對象的概念、基本特征及其規(guī)律體系，構成基本理論結構體系：從外延方面看包括財務管理學研究方法論、學科體系、課程體系和方法體系等。

第三種觀點主張我國財務管理理論研究方法和理論結構體系都應該與國際接軌，研究方法提倡演繹性的規(guī)范研究方法和實證研究方法，財務管理理論結構體系包括貨幣市場學、公司財務學、投資學等內容。

財務報表分析概述

財務報表的概念

《企業(yè)會計準則第30號財務報表列報》第二條規(guī)定，財務報表是對企業(yè)財務狀況、經營成果和現金流量的結構性表述，至少應當包括：資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益(股東權益)變動表和附注。

如果將會計核算的過程比喻為產品的生產過程，那么，財務報表就是會計核算的最終產品。然而，財務報表只是根據全體使用人的一般要求提供通用的數據和有關指標，不能直接、充分、有效地提供關于企業(yè)償債能力、盈利能力、資產周轉狀況等指標，也不能滿足各特定報表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據一定的標準、運用適當的方法對其所提供的各項有關會計數據進行一系列的加工、整理、對比、分析、評價，從而形成對報表使用者有用的信息。

財務報表的構成

財務報表是指反映企業(yè)財務狀況、經營成果和現金流量的書面文件，包括四張報表和一個附注，即資產負債表、利潤表、所有者權益(或股東權益)變動表、現金流量表和附注。理解財務報表的組成時，必須注意以下幾點：(1)四張報表加一個附注是企業(yè)編制的財務報表的最低要求，而不是財務報表的全部；(2)本準則對財務報表的列報，既適用于個別財務報表，也適用于合并財務報表；(3)其他具體會計準則對財務報表列報有特殊要求的，在遵循本準則列報的同時，還應按其他準則的要求進行列報；(4)現金流量表列報的內容和格式，按照現金流量表準則的規(guī)定進行處理。

財務報表分析的主體和對象

現代企業(yè)制度下，企業(yè)所有權和經營權相分離。投資者擁有企業(yè)的所有權，對企業(yè)的收益擁有分配權，但一般不直接參與企業(yè)的經營管里；企業(yè)管理者以取得報酬的形式接受投資者的委托，擁有企業(yè)的經營權，直接參與企業(yè)的經營管理，同時受到投資者的約束；債權人不能直接參與企業(yè)的經營管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權力；政府有關部門為了保證整個經濟的整形運轉而對企業(yè)進行間接調控；業(yè)務關聯企業(yè)需要充分了解其合作者的經營情況和信譽，為是否繼續(xù)合作做出決策畢業(yè)論文房地產本科開題報告畢業(yè)論文房地產本科開題報告。投資者、經營者、債權人、政府有關部門、業(yè)務關聯企業(yè)等財務信息的需求者，構成了財務報表分析的主體。

作為財務報表分析的對象主要是企業(yè)提供的財務報表，說的詳細一點就是表中的財務數據和相關指標；同時包括了財務報表附注和審計報告；財務報表的目的是提供某一企業(yè)的財務狀況、經營狀況和財務變化情況的信息，這種信息在許多報告使用者做經濟決策時都是有用的；而財務報表分析的一般目的可以概括為：評價過去的業(yè)績、衡量現在的財務狀況、預測未來的發(fā)展趨勢。

財務報表分析的基本內容

財務報表分析是由不同的使用者進行的，他們各自有不同的分析重點，也有共同的要求。

從企業(yè)總體來看，財務報表分析的基本內容，主要包括以下三個方面：1、分析企業(yè)的償債能力，分析企業(yè)權益的結構，估量對債務資金的利用程度。2、評價企業(yè)資產的營運能力，分析企業(yè)資產的分布情況和周轉使用情況。3、評價企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)利潤目標的完成情況和不同年度盈利水平的變動情況。

以上三個方面的分析內容互相聯系，互相補充，可以綜合的描述出企業(yè)生產經營的財務狀況、經營成果和現金流量情況，以滿足不同使用者對會計信息的基本需要。其中償債能力是企業(yè)財務目標實現的穩(wěn)健保證，而營運能力是企業(yè)財務目標實現的物質基礎，盈利能力則是前兩者共同作用的結果，同時也對前兩者的增強其推動作用。

財務報表分析的意義

在對上市公司評估工作中，根據市場、技術等方面評估結果和財務預測提供的基本數據，對上市公司的財務狀況做出客觀、公正的評價。財務報表分析的重要意義表現為以下幾個方面：

信息系統(tǒng)的觀念

(1)會計是一個信息系統(tǒng)，其功能是提供與決策相關的財務信息

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(2)信息的價值是運用信息給企業(yè)帶來的期望效益(經濟利益)畢業(yè)論文房地產本科開題報告工作報告。

(3)財務報表不經過分析，便不會影響企業(yè)的決策和控制過程，因而無任何價值。

資源配置的觀念

集團可視為一系列項目的投資組合，我們不僅應分析這一投資組合中個別投資的風險和收益，而且應分析整個組合的風險和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優(yōu)勢的行業(yè)，才能以較低的投入，冒適度的風險，獲取更大的收益。

例外管理的原則

通過分析發(fā)現企業(yè)的異?；蚶獾呢攧涨闆r，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問題。

績效管理的觀念

一切管理活動的目的就是為了組織的績效。通過采用合適的財務指標體系和分析方法，可以對企業(yè)的財務績效做出評價。

市場效率的觀念

市場通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。

技術路線

引言

研究背景

研究意義

論文結構

財務報表分析文獻綜述

國外財務報表分析的文獻綜述

國內財務報表分析的文獻綜述

財務報表概述

財務報表分析的內容

財務報表分析的指標體系

財務報表分析的方法

目前我國上市公司財務報表分析存在的問題

青島海爾為例的實證財務報表分析

企業(yè)背景

財務報表分析

同業(yè)比較分析

結束語

進度安排

第七學期第5周：交開題報告初稿，開題討論；

第七學期第6周：將英文翻譯初稿及原版復印件、開題報告交指導教師；

第七學期第78周：完成文獻翻譯(初稿)、開題報告(正式)；

第七學期第1112周：完成論文初稿并提交給指導老師；

第七學期第1316周：修改論文；

第七學期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；

第八學期第1周：提交論文并進行答辯。

畢業(yè)論文房地產本科開題報告(三)

選題的依據及意義：

依據：

進入90年代后，我國的居住環(huán)境和工業(yè)生產環(huán)境都已廣泛地應用熱水供應裝置，熱水供應裝置已成為現代學校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應緊張，供電部門開始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術提到了議事日程。近年來，由于能源結構的變化，促進了地源熱泵供熱機組的快速發(fā)展畢業(yè)論文房地產本科開題報告畢業(yè)論文房地產本科開題報告。

隨著生產和科技的不斷發(fā)展，人類對地源熱泵供熱技術也進行了一系列的改進，同時也在積極研究環(huán)保、節(jié)能的地源熱泵供熱產品和技術，現在利用成熟的電子技術來進行綜合的控制，并和太陽能結合更注意能源的綜合利用、節(jié)能、保護環(huán)境及趨向自然的舒適環(huán)境必然是今后發(fā)展的主題。

意義：

地源熱泵技術，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對穩(wěn)定的特性，，通過消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內的余熱轉移到低位熱源中，達到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網等傳統(tǒng)的供暖方式和中央空調系統(tǒng)。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時，它還可供應生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類：

空氣源熱泵系統(tǒng)(air-sourceheatpump)ashp

水源熱泵系統(tǒng)(water-sourceheatpump)wshp

地源熱泵系統(tǒng)(ground-sourceheatpump)gshp

平時還有人把熱泵系統(tǒng)按照一次和二次介質的不同，分別叫做：

這些都是把熱源、熱匯以及空調系統(tǒng)的傳遞介質也包括進來分類形成的畢業(yè)論文房地產本科開題報告工作報告。

另外，為了讓我們在學習和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統(tǒng)的概念：

地下水系統(tǒng)

地表水系統(tǒng)

這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見下圖)

圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖

圖.1.2土壤換熱器(豎直埋管)圖

第9篇：房地產工程論文范文

石海均(1998)分析了投資者面臨的各種風險。［3］吳錫華(2002)對房地產投資的評估決策模型進行了探討，建立了含有風險的收益率計算方法。［4］雷榮軍(2005)在其學位論文中對房地產投資的風險進行了系統(tǒng)分析，建立了房地產投資風險分析的AHP－GRAM模型，并進行了實證研究。［5］王寅(2010)建立了基于蒙特卡洛模擬的投資風險預測模型。［6］

但目前，國內的房地產項目風險分析主要還是建立在財務凈現值(FNPV)基礎上的盈虧平衡分析和敏感性分析。這兩種方法忽略了風險變量發(fā)生變化的概率、風險因素之間的相關性以及多個因素同時變動的情況，因此無法分析多因素同時變動對房地產投資決策的影響，使評估的結果缺乏科學性，容易錯誤地進行風險分析并造成決策失誤和投資的失敗。因此，研究一種較為準確的定量決策風險分析方法，來彌補現有方法的不足之處，具有深遠的理論與實踐意義。

由于蒙特卡羅技術可以通過在已知的分布里面提取隨機變量，并且能夠運用概率分析來量化每一個不確定的風險變量，可以綜合考慮房地產項目中所有的不確定性和模擬項目的實際運作過程中的可能變化，所以如能將此法與敏感性分析及盈虧平衡分析相結合，則必能進一步提高房地產投資風險分析的可靠性。閆雪晶(2003)在其學位論文中對蒙特卡羅方法在房地產投資決策風險分析中的應用進行了一定的研究。她通過投資決策實例驗證了蒙特卡羅方法的可行性、實用性及可操作性，但其研究仍局限在單因素風險，并未對多風險因素對房地產投資的影響作出分析。［3］

本文基于專家學者的相關研究，探索了蒙特卡羅技術在房地產投資項目多因素風險分析中的應用，并做了實證研究。下文分為四個部分:第二部分介紹了蒙特卡羅技術的相關理論及其在有關軟件中的實現;第三部分介紹了蒙特卡羅方法在房地產投資多因素風險分析中的應用;第四部分對方法的有效性進行了實證研究;第五部分為結論及展望。

一、蒙特卡羅技術相關理論

蒙特卡羅(MonteCarlo)方法又稱統(tǒng)計試驗方法或隨機模擬法，是一種多元素變化分析方法，它應用隨機數來進行模擬試驗，通過對樣本值進行隨機觀察、抽樣、統(tǒng)計，求得所研究系統(tǒng)的某些參數。［7］英國雷汀大學建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年進行的一項風險分析模型技術應用方面的調查表明，蒙特卡羅方法是應用最為廣泛的風險分析方法之一。［8］

運用蒙特卡羅法的關鍵是所取的隨機數確實是隨機的，并且所取的隨機數的分布與自變量概率分布相符合。產生均勻分布的隨機數的最簡單辦法是應用Excel軟件中的rand()函數，它可以產生位于［0，1］區(qū)間的均勻分布的隨機數，對以上隨機數進行一定的處理(公式(1))，即得到位于區(qū)間［a，b］的均勻分布隨機數。a+(b－a)rand()(1)如需產生服從特定分布的隨機數，可利用EXCEL的隨機數發(fā)生器或Matlab軟件中的相關函數實現。由于在Excel的操作中，隨機數會進行即時更新，給分析帶來不便?？梢栽诰庉嫏谥休斎搿皉and()”，保持編輯狀態(tài)，然后按F9，將公式永久性地改為隨機數，使函數rand生成一隨機數，并且使之不隨單元格計算而改變。

二、房地產投資多因素風險分析的蒙特卡羅模擬

(一)房地產投資風險因素識別

我國的研究人員已對房地產投資風險進行了一定的分析和歸納。［1］［4］［5］本文通過對相關文獻的篩選和總結，建立了房地產投資風險的指標體系(見圖1)。在實際的房地產投資開發(fā)項目運作過程中，影響投資的主要風險變量各不相同，分析人員可以根據項目的具體情況，采用“德爾菲法”“頭腦風暴法”等對以下的指標體系進行一定的分析和辨別，產生適合于特定項目的風險因素。

(二)房地產投資風險的蒙特卡羅模擬

1.確定風險變量的概率分布

采用德爾菲法、頭腦風暴法或數據統(tǒng)計法對各風險變量的概率分布及其分布函數中的參數進行估計。

2.定義模型并確定模擬次數

在進行模擬時，為了保證所得的預測結果具有一定的精確度，需要有一定的抽樣實現次數。計算機輸出的評價指標的概率分布通常隨著模擬次數n的大小而變化，n越大，其分布越接近實際的分布。但實際上仿真次數過多不僅計算整理費時，且輸入變量分布也不十分精確，仿真次數過多也無必要，但仿真次數過少，隨機數的分布不均勻，會影響仿真結果的可靠性。

3.模擬并計算評價指標

4.評價指標分析

根據模擬數據，繪制模擬結果的相關統(tǒng)計圖表。

5.決策分析

(三)房地產投資風險蒙特卡羅模擬流程

三、案例分析

本文以地處華北平原XX市的一房地產項目為案例，①說明蒙特卡羅技術在房地產投資多因素風險分析中的應用。小區(qū)位于市區(qū)東北部，占地8.75公頃，總建筑面積15.7萬平方米，其中一期工程建筑面積3.4萬平方米已經竣工發(fā)售。XX北小區(qū)項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層板式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米;少量商業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米;樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。計劃2002年10月開工，建設工期為3年，項目計算期為6年。項目總投資為12391萬元，其中土地費420萬元、前期工程費28萬元、基礎設施建設費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設施建設費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元(按建筑安裝工程費的1%計)、開發(fā)期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預見費449萬元及財務費用722萬。項目資本金3000萬元，分兩年等額投入;商業(yè)銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%;不足部分擬由預售房款解決。項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計劃在4年內全部出售，高層住宅樓售價1800元/平方米，多層住宅樓售價1250元/平方米，商業(yè)用房一半出售，售價3500元/平方米，營業(yè)用房另一半出租，租價1000元/年?平方米，建設期出租房不預租。住宅樓從項目開工第二年開始預售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第四年為80%，以后各年均為100%。貸款年利率5.85%，按單利計息，寬限期3年，3年等額還本。

1.房地產投資風險因素識別及概率分布的確定

房地產投資風險因素的識別可以采用專家調查法或數據統(tǒng)計法進行。由于本文在寫作過程中的條件限制，未能用德爾菲法、頭腦風暴法及數據統(tǒng)計法確定本房地產投資項目的風險因素。本文假定圖1中所示的指標體系均為本房地產項目的風險因素，并假設這些風險因素對本項目的影響主要體現在對開發(fā)產品投資及售房收入的影響上，風險因素的作用使房地產開發(fā)產品投資(不含財務費用)的變動在［9000，15000］上服從均勻分布，售房收入在［18000，25000］上服從均勻分布，開發(fā)產品投資和售房收入相互獨立。下文將對開發(fā)產品投資及售房收入的變化進行風險分析并作出投資決策。

2.確定模擬次數并模擬投資項目運行

選定模擬次數為60000次，進行模擬，計算所得稅前和所得稅后的FIRR和FNPV。

3.指標分析及決策

取模擬次數為60000，所得稅后FNPV為462.28，FIRR為26.45%，FNPV＞0，FIRR＞20%(基準折現率)，項目可行;所得稅前FNPV為816.66萬元，FIRR為30.70%，FNPV＞0，FIRR＞20%，項目可行。同時，根據統(tǒng)計圖表，在60000次模擬中，稅后FIRR＞20%且FNPV＞0的累計頻率均為69.56%，稅前的FIRR＞20%且FNPV＞0的累計頻率均為65.41%。可見，當考慮項目的開發(fā)產品投資和房地產銷售收入同時變動時，本房地產項目可行。即在此風險狀況下，本房地產項目的風險較小，適宜投資。