房地產(chǎn)基金投資策略精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)基金投資策略范文

此次調(diào)研的范圍主要針對在中國大陸地區(qū)有活躍投融資記錄的75家私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。

新募基金總額增長

策略結(jié)構(gòu)分化

記者從清科研究中心《2008年第一季度中國私募股權(quán)投資研究報(bào)告》中得知，今年第一季度針對亞洲市場（包括中國大陸地區(qū)）的私募股權(quán)基金募集非常活躍。本季度共有16只可投資于中國大陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金完成募集，資金額達(dá)到199.98億美元，比去年同期大幅增長，增幅達(dá)163.3%；對比2007年第四季度基金募集情況，本季度募資金額也增長59.6%。未來大量新募集的私募股權(quán)基金涌入中國市場，在帶動中國優(yōu)秀企業(yè)的快速增長的同時(shí)，也將加劇中國私募股權(quán)投資市場的競爭。

在募資總額大幅增加的同時(shí)，新募集私募股權(quán)基金的策略類別也變化較大。其中，房地產(chǎn)基金占比顯著下降，而成長基金占比顯著增加，房地產(chǎn)基金募資金額占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成長基金募資金額占比則由去年的24.4%增長到本季度的46.5%。這種結(jié)構(gòu)的變化不僅反映了次債危機(jī)影響下投資者對房地產(chǎn)行業(yè)投資前景預(yù)測的微妙變化，也反映了投資者更加關(guān)注中國總體經(jīng)濟(jì)高速增長帶來廣泛的行業(yè)投資機(jī)會。

廣義IT行業(yè)投資額增加

清科研究中心的報(bào)告中顯示，在中國大陸，共有36家企業(yè)得到私募股權(quán)基金的投資，投資額為26.79億美元，整體來看，一季度私募股權(quán)基金投資總額保持穩(wěn)定。

從被投資方的行業(yè)分布看，2008年雖然傳統(tǒng)行業(yè)仍然領(lǐng)跑，但私募股權(quán)在中國的投資過度集中在傳統(tǒng)行業(yè)的趨勢有所緩和，從投資金額看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。

值得注意的是，在總體平均投資額2008年第一季度與去年相比持平的基礎(chǔ)上，廣義IT行業(yè)平均投資額由去年0.94億美元增加到2008年第一季度1.50億美元。

北京領(lǐng)跑私募股權(quán)投資

在2008年第一季度私募股權(quán)基金投資的地域分布中，北京摘得桂冠，共10個(gè)案例，獲13.3億美元投資。上海、深圳、廣東（不包括深圳）2008年第一季度獲私募股權(quán)基金投資額都有所減少。

值得注意的是，私募股權(quán)基金投資除在東部沿海地區(qū)保持穩(wěn)定增長外，東北和中西部地區(qū)所獲得的私募股權(quán)基金投資也有逐漸增加的態(tài)勢。一季度河北、河南、湖北、重慶、陜西、遼寧等中西部地區(qū)和東北地區(qū)私募股權(quán)基金投資表現(xiàn)活躍，這些地區(qū)一季度共獲得6.3億美元的私募股權(quán)基金投資。可以預(yù)計(jì)，今后中西部地區(qū)和東北地區(qū)的私募股權(quán)基金投資額將會進(jìn)一步增加。

成長資本保持絕對主流

從投資策略分析，一季度成長資本投資策略依然占據(jù)絕對主流地位，且投資額度大幅增加。采取成長資本投資策略的投資金額達(dá)20.89億美元，占一季度總投資額的78.0%。與此同時(shí)，成長資本策略的平均投資額由去年的0.33億美元增長到2008年第一季度的0.77億美元。

結(jié)合前述關(guān)于廣義IT行業(yè)平均投資額大幅增加的分析，經(jīng)過一波傳統(tǒng)行業(yè)投融資“補(bǔ)課”后，在3G啟動和創(chuàng)業(yè)板即將推出等利好消息刺激下，一向?qū)V義IT行業(yè)不太關(guān)注的私募股權(quán)基金似乎也有逐漸拓寬原有領(lǐng)域，向以廣義IT行業(yè)為代表的高成長行業(yè)邁進(jìn)的趨勢。

退出案例急劇減少，IPO和上市后退出仍為主流

在本季度8筆投資退出案例中，以IPO方式退出的案例筆數(shù)為4筆，占據(jù)50%份額。本季度總退出案例數(shù)相較于2007年第一季度13筆退出案例減少38.5%，相較于2007年第4季度37筆減少78.4%。整個(gè)退出市場在2008年第一季度步入低谷，這與2008年第一季度國際資本市場環(huán)境急劇惡化，國內(nèi)股市大跌有直接關(guān)系。一季度私募股權(quán)基金投資退出情況反映出IPO和上市后減持退出仍是當(dāng)前私募股權(quán)基金在中國投資的主流退出模式。

VC/PE相關(guān)并購數(shù)量下降，規(guī)模偏小

從清科研究中心的報(bào)告中可以看出，在一定范圍內(nèi)，2008年第一季度與VC/PE相關(guān)的并購事件共有5起，比去年同期減少了50.0%。其中2起與VC/PE相關(guān)的并購發(fā)生在廣義IT產(chǎn)業(yè)內(nèi)，2起發(fā)生在服務(wù)業(yè),但規(guī)模都偏小。另外一起與VC/PE相關(guān)的并購發(fā)生在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模遠(yuǎn)大于上述兩個(gè)產(chǎn)業(yè)。

預(yù)測2008：全年中國大陸私募股權(quán)投資將保持在100億美元以上

中國和亞洲私募股權(quán)市場的良好發(fā)展正吸引全球資本紛紛涌入。結(jié)合2006年和2007年的募資和投資的歷史數(shù)據(jù)分析，來自清科研究中心的報(bào)告顯示，在2008年，專門針對亞洲市場（包括中國大陸地區(qū)）投資的私募股權(quán)基金管理的可投資的資金可望超過500億美元。如果沒有太大的市場波動，預(yù)計(jì)2008年全年中國大陸的私募股權(quán)基金投資額將保持在100億美元以上。

就行業(yè)來看，預(yù)計(jì)2008年全年傳統(tǒng)行業(yè)私募股權(quán)基金投資仍然占據(jù)重要地位，但是行業(yè)分布會有較大的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在市場不明朗和政策從緊的預(yù)期下投資熱情會有所下降。在廣義IT領(lǐng)域，2008年第一季度通信、電信領(lǐng)域增長較快，隨著3G和三網(wǎng)合一進(jìn)程加快，預(yù)計(jì)廣義IT領(lǐng)域投資將會有所增長。在其他高科技的細(xì)分領(lǐng)域中，基于全球市場對替代能源的巨大需求，近兩年來興起的投資中國新能源企業(yè)的熱潮在2008年將熱度不減。

第2篇：房地產(chǎn)基金投資策略范文

基金經(jīng)理

2005年7月2日龐颯開始擔(dān)任基金經(jīng)理，他目前還兼任均衡增長的基金經(jīng)理。龐颯先生曾擔(dān)任富國基金公司行業(yè)分析師以及投資策略小組成員，具備較豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。他注重實(shí)地調(diào)研，通過細(xì)致深入的公司基本面分析為投資提供決策依據(jù)。自他擔(dān)任基金經(jīng)理以來，該基金業(yè)績穩(wěn)步上升。2007年三季度增聘蘇競擔(dān)任助理，他有較好的研究背景，可以給基金提供研究支持。

基金業(yè)績

收益方面，該基金今年以來、一年、兩年回報(bào)均戰(zhàn)勝同期晨星股票型基金指數(shù)。截至2007年11月21日，該基金今年以來回報(bào)為148.60％，列69只同類基金的第3名。該基金最差季度收益為-0.07％(2006年3季度)，最好季度收益為45.83％(2007年2季度)，歷史上8個(gè)季度中僅有1個(gè)季度獲得負(fù)收益。

投資策略

優(yōu)勢精選基金契約規(guī)定較為寬泛，股票投資范圍是40％～95％，投資風(fēng)格箱穩(wěn)定在大盤成長型。

2006年全年基金的一年風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益處于股票型基金的前列。2007年1～4月該基金業(yè)績表現(xiàn)滑落，投資策略面臨著短期排名壓力，“5.30”以來業(yè)績恢復(fù)穩(wěn)步上升。2007年3季度，基金經(jīng)理看好未來增長明確以及盈利質(zhì)量較高的消費(fèi)服務(wù)業(yè)，季度末超配金融、保險(xiǎn)業(yè)達(dá)凈值的23.67％，重配房地產(chǎn)和食品飲料行業(yè)；同時(shí)還結(jié)合市場特征和估值考慮，投資了能夠最大程度分享通貨膨脹的資源和資產(chǎn)行業(yè)，包括石油化工、金屬非金屬行業(yè)和采掘業(yè)等。3季度明顯增持金融、房地產(chǎn)，金屬非金屬和采掘業(yè)，減持食品飲料、機(jī)械設(shè)備，交通運(yùn)輸和信息技術(shù)業(yè)。前3大行業(yè)投資集中度為46.51％，處于歷史較高水平。

個(gè)股方面，2007年3季度基金重倉股大幅增持萬科A，中信證券和云南銅業(yè)，小幅減倉中國平安和蘇寧電器。長期以來，基金在第一、二大重倉股上保持超過5％的配置比例，其余個(gè)股投資相對分散。3季度前10大重倉股持股集中度略有提高，為41.45％。

展望未來，基金經(jīng)理依然堅(jiān)持“行業(yè)相對均衡、個(gè)股適度集中、適時(shí)動態(tài)調(diào)整”的配置思路。4季度看好3個(gè)投資主題：宏觀調(diào)控背景下的消費(fèi)服務(wù)業(yè)，通脹背景下的資源和資產(chǎn)行業(yè)，整合背景下的資產(chǎn)注入和整體上市。

第3篇：房地產(chǎn)基金投資策略范文

大中華區(qū)著名投資機(jī)構(gòu)清科集團(tuán)近期公布，2008年第三季度新募集的投資于亞洲地區(qū)的私募股權(quán)基金有13支，募資總金額達(dá)187.53億美元。其中人民幣私募股權(quán)基金募集金額在本季度增幅較大，首次占據(jù)私募股權(quán)基金募集幣種的領(lǐng)先地位。與此同時(shí)，在中國內(nèi)陸，共有27家企業(yè)得到私募股權(quán)基金投資，其中披露金額的24個(gè)案例總投資額達(dá)26.48億美元。基金退出方面，三季度共發(fā)生8筆退出交易，僅有3家私募股權(quán)基金支持的企業(yè)成功上市，退出仍然處于低迷狀態(tài)。

該數(shù)據(jù)和結(jié)論主要來自清科研究中心的中國私募股權(quán)2008年第三季度調(diào)研和新鮮出爐的《2008年第三季度中國私募股權(quán)投資研究報(bào)告》，此次調(diào)研的范圍主要針對在中國內(nèi)陸地區(qū)有活躍投融資記錄的75家私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。

人民幣基金躍出

清科研究中心的調(diào)查結(jié)果顯示，2008年第三季度針對亞洲市場的私募股權(quán)基金募集仍然活躍，在環(huán)比和同比方面均有不同幅度增長。本季度共有13支可投資于中國內(nèi)陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金完成募集，資金額達(dá)到187.53億美元，相對于2008年第二季度，本季度募資金額增長了56％；同比去年三季度增幅達(dá)94％。其中本土私募股權(quán)基金增幅較大。隨著多層次資本市場的設(shè)立和運(yùn)營，將來會有更多投資亞洲地區(qū)的私募股權(quán)基金成立。

在三季度新募私募股權(quán)基金的類別分布中，成長基金仍然保持主力位置。房地產(chǎn)基金占比持續(xù)提升，募資金額由2008年第二季度的8.1％提升到了三季度21.1％，這種變化充分顯示了盡管中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，但該行業(yè)的巨額利潤空間以及良好的發(fā)展前景依然對私募股權(quán)基金具有較強(qiáng)的吸引力，目前主要受關(guān)注的熱點(diǎn)是中國重點(diǎn)城市的高端物業(yè)。

在新私募股權(quán)基金募資總額大幅增加的同時(shí)，其募集幣種結(jié)構(gòu)也發(fā)生較大變化。其中人民幣私募股權(quán)基金占比大幅提升，無論在募資總額還是基金規(guī)模方面都呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。本季度人民幣基金由上季度的2支增加到6支，新募集金額高達(dá)129.63億美元，占比總募資額由二季度的6.7％猛增至69.1％；募集規(guī)模方面，平均每支人民幣基金募資額為21.6億美元，環(huán)比二季度的4.01億美元上升了438.65％。美元基金募資金額占比則由二季度的93.3％下降到本季度的30.9％。這種結(jié)構(gòu)的變化一方面是由于本季度社?；皤@準(zhǔn)自由投資股權(quán)投資基金，另一方面第三批產(chǎn)業(yè)基金獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)并進(jìn)入募資程序，同時(shí)也有一些券商獲準(zhǔn)可以設(shè)立直接投資基金，從而增加了本土人民幣基金的資本供應(yīng)。

機(jī)械制造行業(yè)成焦點(diǎn)

2008年第三季度，共有27家企業(yè)得到私募股權(quán)基金的投資，投資總額為26.48億美元，與第二季度相比穩(wěn)中略升。從投資規(guī)模來看，2008年三季度平均投資額為1.15億美元，達(dá)到2006年以來私募股權(quán)基金平均單筆投資額最高點(diǎn)。

從被投資方的行業(yè)分布看，三季度傳統(tǒng)行業(yè)繼續(xù)領(lǐng)跑。其中二級行業(yè)中的機(jī)械制造業(yè)表現(xiàn)非凡，其私募股權(quán)投資金額高達(dá)11.92億美元，占傳統(tǒng)行業(yè)投資總金額的50.8％；投資案例數(shù)也由二季度的4筆增加到三季度的6筆，成為傳統(tǒng)行業(yè)中最受私募股權(quán)基金青睞的產(chǎn)業(yè)。

在地域分布方面，2008年三季度私募股權(quán)投資案例分布在14個(gè)省級地區(qū)。就投資總額來講，海南省、河南省分別獲得7.77億和6.16億美元的投資，高居前兩位；遼寧省、河北省分別獲得3億美元和2.25億美元的投資金額排名第三、第四位；此外，江蘇省、湖北省、北京市、上海市獲得投資額均在1億美元以上；其他省份所獲投資額相對較低。

在投資案例數(shù)上，江蘇有5筆投資案例數(shù)，占比總投資案例的18.5％，遙遙領(lǐng)先于其他地區(qū)；上海發(fā)生4筆投資案例，北京、深圳各有3筆投資案例；其他區(qū)域獲取投資案例數(shù)趨于均衡。

從私募股權(quán)投資策略來分析，三季度成長資本投資策略依然占據(jù)主流地位。其三季度投資額為18.03億美元，在總投資額中的占比由二季度的49.7％上升到68.1％；從案例數(shù)量上看，成長資本策略共發(fā)生24筆投資案例，占比高達(dá)88.9％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他投資策略分布。成長資本策略的平均投資額也由2008年第二季度的0.49億美元上升到本季度的0.9億美元。

三季度僅有一筆投資采取房地產(chǎn)投資策略，金額高達(dá)7.77億美元，單筆規(guī)模居各類投資策略首位。此外PIPE和過橋資本策略總投資情況比二季度均有下降。其中PIPE投資額由二季度的5.48億下降到本季度的0.18億美元，過橋資本投資額則由二季度的5.67億下降到0.5億美元。

這種投資策略結(jié)構(gòu)的變化反映了在資本市場表現(xiàn)不佳、退出渠道不完善的情況下，PE投資更趨于謹(jǐn)慎理性。

IPO仍然是主要退出通道

受美國金融動蕩和國內(nèi)資本市場低迷現(xiàn)狀影響，PE退出持續(xù)表現(xiàn)低落，本季度IPO仍然是PE的主要退出方式。三季度總退出案例數(shù)由第二季度的5筆，回升到8筆，和2008年一季度持平。本季度總退出案例數(shù)相較于2007年第3季度的25筆減少了68.0％。

本季度的8筆投資退出案例全部采用IPO的形式。中國整個(gè)退出市場從2008年初開始步入低谷，目前繼續(xù)低迷，這與2008年以來國內(nèi)外資本環(huán)境持續(xù)惡化有著直接關(guān)系。由于退出渠道有待完善，國內(nèi)PE退出可能將面臨更長一段時(shí)間的低潮期。本季度無并購?fù)?財(cái)務(wù)投資者將股份轉(zhuǎn)讓給產(chǎn)業(yè)投資者)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓(財(cái)務(wù)投資者將股份轉(zhuǎn)讓給財(cái)務(wù)投資者)的案例出現(xiàn)。

綜合2008年上半年私募股權(quán)基金投資和退出情況來看，國外資本市場的動蕩和國內(nèi)資本市場的持續(xù)低迷是影響我國PE市場退出面臨的主要問題。

2008年前三個(gè)季度，總計(jì)共有39支針對中國和亞洲市場的私募股權(quán)基金成功募集，募集資金總額達(dá)507.73億美元，對比2007年前三個(gè)季度增長了120.3％。本季度共計(jì)13支可投資于中國內(nèi)陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金募集的資金總額達(dá)187.53億美元，環(huán)比2008年第二季度的120.22億美元增長了56％，同比則攀升了94％。由以上數(shù)據(jù)不難看出，盡管近期全球金融市場動蕩，私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)對亞洲及中國私募股權(quán)投資市場未來一年及更長期的發(fā)展前景仍然保持樂觀態(tài)度。值得注意的是，本季度我國政府新近批準(zhǔn)設(shè)立的第三批產(chǎn)業(yè)投資基金，也將先后開展新基金的設(shè)立和募集工作。與此同時(shí)，社?；鹗状我允袌龌姆绞酵顿Y合伙制的私募股權(quán)投資基金；加之證券公司直投業(yè)務(wù)的試點(diǎn)，持續(xù)為中國和亞洲私募股權(quán)市場注入新的活力。因此，我們預(yù)計(jì)2008年第四季度可投資中國內(nèi)陸的亞洲基金募資將持續(xù)活躍態(tài)勢。

投資方面，2008年第三季度私募股權(quán)基金在中國內(nèi)陸為27家(其中已知投資金額的案例數(shù)為23家)企業(yè)投下了26.48億美元資金，這次投資仍然集中在傳統(tǒng)行業(yè)，伴隨著全球經(jīng)濟(jì)重心與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，全球資本正通過不同的方式涌進(jìn)中國房地產(chǎn)市場，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)投資將有所回升。第三季度的數(shù)據(jù)顯示，制造行業(yè)異軍突起，投資總額和每筆平均投資金額較上季度都有大幅增長。清潔科技領(lǐng)域中，在中國政府的大力扶植下，中國能源企業(yè)將持續(xù)引起全球投資界的強(qiáng)烈關(guān)注。

第4篇：房地產(chǎn)基金投資策略范文

這些錢撤離后，跑到哪兒去了？

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會近期的一份報(bào)告顯示，截至今年3月份的一年內(nèi)，中國內(nèi)地和香港買家成為購買美國房產(chǎn)的第二大外國買家群體，交易額達(dá)90億美元。信托行業(yè)也吸引了大筆的資金。2012年1季度數(shù)據(jù)顯示，信托業(yè)全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到5.30萬億元，在去年年底的基礎(chǔ)上，增長了10.19%，也就是4900億元。

只是，錢就那么多，東邊亮了西邊不亮。A股只震不漲、國內(nèi)樓市持續(xù)僵持，甚至收藏市場的春拍都縮水了四五成。老百姓看清了局勢，可還沒找到解決的辦法。去美國買房或是信托，那只是富人們的盛宴；老百姓除了儲蓄、買點(diǎn)國債，還有多少低風(fēng)險(xiǎn)的投資去向？

所以千年不變的投資品——銀行存款，仍在不斷增長，央行數(shù)據(jù)顯示，5月末，人民幣存款余額84.23萬億元，同比增長11.4%。

儲蓄的低利率，顯然難以抵抗通脹的壓力。一個(gè)很有意思的央行數(shù)據(jù)是，5月份，居民的另一主要投資方式“實(shí)業(yè)投資”，投資傾向達(dá)到16.4%，為2009年以來的最高值。金融投資的門檻和限制，正在把資金推回實(shí)業(yè)投資。

尋找到錢的流向，預(yù)測其未來的流動方向，是永恒的大難題。本文中，我們聯(lián)合各方專家，對上半年的公募基金、私募基金、銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托進(jìn)行了梳理和盤點(diǎn)，并盡力貢獻(xiàn)出下半年的投資策略和要點(diǎn)。

上半年基金盤點(diǎn)

病樹“后頭”萬木春

市場的走勢往往和大多數(shù)人相反，在眾人蜂擁至低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的時(shí)候，今年的權(quán)益類產(chǎn)品其實(shí)有不錯(cuò)的收益。以公募基金為例，股票型基金漲了5%左右，指數(shù)型基金漲了8%左右，業(yè)績好的收益都接近20%。在經(jīng)過2010年、2011年下跌之后，市場有望走穩(wěn)并趨好。病樹“后頭”萬木春。

公募基金：固定收益類、分紅類受追捧

上半年A股市場在震蕩中上行，固定收益和保本類基金受到投資者偏愛，在偏股型基金中，分紅型基金和指數(shù)型基金受到投資者關(guān)注。由于證監(jiān)會重視引導(dǎo)上市公司分紅，并采取措施加強(qiáng)約束，分紅型基金受到價(jià)值投資者喜愛。指數(shù)型基金走熱則主要是受跨市場滬深300ETF基金的拉動，該基金因?qū)?yīng)滬深300股指期貨和獨(dú)特的“T+0”機(jī)制受到市場熱捧。此外，上半年發(fā)行的華安月月鑫與匯添富理財(cái)30天，因門檻低收益穩(wěn)流動性高的特點(diǎn)受到投資者青睞，成為公募低風(fēng)險(xiǎn)基金創(chuàng)新的一大亮點(diǎn)。

單只基金方面，上半年暫時(shí)領(lǐng)跑的基金為中歐中小盤、泰信藍(lán)籌和富國天瑞。中歐中小盤今年以來的資產(chǎn)配置策略有所改變，持股從中小盤股票向大盤股票傾斜，上半年因抓住了藍(lán)籌地產(chǎn)股而異軍突起。泰信藍(lán)籌主要受益于一季度對早周期行業(yè)如煤炭、地產(chǎn)、金融、電力設(shè)備的提前布局和在震蕩市中堅(jiān)持了鎖定收益的合理原則。富國天瑞同樣重配地產(chǎn)，不過該基金具有穩(wěn)定的個(gè)股精選風(fēng)格，長期業(yè)績也很優(yōu)秀。

上半年業(yè)績最靠后的是鵬華消費(fèi)和三只匯豐旗下產(chǎn)品。在2011年的下跌市中鵬華消費(fèi)因布局消費(fèi)板塊，獲得較好的防御性，但今年以來市場風(fēng)格改變，消費(fèi)板塊調(diào)整，周期性行業(yè)則有不錯(cuò)的表現(xiàn)，鵬華消費(fèi)一季度仍未轉(zhuǎn)換策略，業(yè)績表現(xiàn)不佳。匯豐旗下這三只產(chǎn)品均由邵驥詠管理，該基金經(jīng)理風(fēng)格比較激進(jìn)，如匯豐晉信科技先鋒，一季度一次性清洗前十大重倉股。邵驥詠并不認(rèn)同今年市場將重復(fù)2009年流動性大幅放松，以及隨后經(jīng)濟(jì)基本面和企業(yè)盈利向好的投資邏輯，他認(rèn)為目前的組合配置從一個(gè)更長的時(shí)間周期來看，能夠獲得相對穩(wěn)定的投資收益。

私募基金：對沖類稱雄 債券類高速增長

2011年，超過95%的私募產(chǎn)品業(yè)績虧損，陽光私募處于前所未有的悲觀時(shí)刻。但今年以來，陽光私募業(yè)績生機(jī)乍現(xiàn)，排名前列的基金凈值大幅增長。其中，創(chuàng)新私募整體表現(xiàn)突出，一些激進(jìn)的新基金，如贏隆一期、富鵬2期、嘉禾1號等表現(xiàn)也非常強(qiáng)勁。相對來說，那些規(guī)模較大的基金表現(xiàn)比較穩(wěn)健，如朱雀、從容、武當(dāng)?shù)冉蠘I(yè)績位于中游水平。

今年私募市場亮點(diǎn)，當(dāng)推低風(fēng)險(xiǎn)債券型陽光私募的高速發(fā)展，從年初至6月6日，已成立111只，而去年全年僅成立40只。

個(gè)基方面，上半年業(yè)績最好的是以頡昂商品對沖1期、元邦1號和博弘系列為代表的創(chuàng)新私募，和以塔晶、嘉禾為代表的激進(jìn)型傳統(tǒng)私募。頡昂是一只以大宗商品對沖為主的基金，其成功很大程度上依賴于對市場的判斷，而博弘系列以增強(qiáng)指數(shù)型的方式投資于定向增發(fā)市場，長期保持接近滿倉的操作，攫取定增帶來的超額收益。相對來說，塔晶、嘉禾上半年的突出表現(xiàn)，則更多的是展現(xiàn)了激進(jìn)私募在證券市場牛熊更替中的大漲大跌。表現(xiàn)相對較差的基金除新價(jià)值系基金外，還有玖歌投資二期、鑫柏源1號和知錢1期這類大家并不熟悉的面孔。新基金在私募排名中業(yè)績比較容易出現(xiàn)兩極風(fēng)化，而新價(jià)值系的集體沉淪表面上看似踩了地雷股，但實(shí)際上也給偏愛于投資中小板和創(chuàng)業(yè)板等一些流動性不佳、相對較新的上市公司的私募基金上了一堂課。

下半年基金投資策略：分步建倉 等待收獲

從現(xiàn)階段的大的格局來看，處于“經(jīng)濟(jì)減速，政策給力”的階段。同時(shí)，貨幣政策放松的空間增加。中國進(jìn)入降息周期，預(yù)計(jì)今年存準(zhǔn)率也還有下調(diào)2～3次的可能。特別是在CPI持續(xù)下滑之后，進(jìn)入正利率區(qū)間后，再次降息的可能性也很大。

經(jīng)濟(jì)同步數(shù)據(jù)可能依然不樂觀，但從中長期來看，隨著財(cái)政策、貨幣政策的加碼，經(jīng)濟(jì)在二季度見底的可能性還是很大的。

目前A股的估值位于底部區(qū)域。全部A股整體PE13.73 倍，接近2008 年10 月的最低值12.6 倍， 已擊破2008 年的PB 1.85 倍的底。從市場的邏輯來看，債券市場從國債漲到AA級的信用債了，反映出對風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的偏好。隨著風(fēng)險(xiǎn)偏好的上升，下一站應(yīng)該是可轉(zhuǎn)債及股市。對于基金投資者而言，三季度應(yīng)該是一個(gè)收獲的時(shí)節(jié)。在前期可以采取分步建倉的方式。在標(biāo)的選擇上，可以考慮指數(shù)型基金，主要原因是其倉位比較高，在反彈中會比較有力。同時(shí)，我們也認(rèn)為，在貨幣政策轉(zhuǎn)向之后，經(jīng)濟(jì)有望企穩(wěn)復(fù)蘇，在這種時(shí)間點(diǎn)，宏觀配置能力強(qiáng)的基金，或是著力于選擇成長股的基金也會有較好表現(xiàn)。

上半年銀行理財(cái)產(chǎn)品盤點(diǎn)

保本護(hù)航，投資價(jià)值走低

上半年銀行理財(cái)產(chǎn)品中，預(yù)期收益率超過6%的比例不到10%。主要由信托類產(chǎn)品（右文另議），結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品以及資產(chǎn)組合類產(chǎn)品構(gòu)成。

很多人對結(jié)構(gòu)類理財(cái)產(chǎn)品的印象，還停留在上半年渣打銀行的“賠本”官司上，這類產(chǎn)品掛鉤標(biāo)的以股票、匯率、基金、大宗商品、基金為主，業(yè)績受諸多因素的影響，不確定性很大。雖然上半年到期的銀行理財(cái)產(chǎn)品中，結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品實(shí)際收益率相對較高，但不能忽略此類產(chǎn)品達(dá)到較高的實(shí)際收益率需要特定的條件，不確定性風(fēng)險(xiǎn)較大。

上半年到期的銀行理財(cái)產(chǎn)品中，實(shí)際收益率與預(yù)期收益率差距較大的產(chǎn)品主要就是結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品。投資者選擇這類理財(cái)產(chǎn)品時(shí)，要對產(chǎn)品掛鉤標(biāo)的未來趨勢有所了解，對產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)有所了解，才可能更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

資產(chǎn)組合類理財(cái)產(chǎn)品以澳幣產(chǎn)品為主角，按幣種來看，澳元類理財(cái)產(chǎn)品收益相對較高。這類產(chǎn)品適合持有澳幣的投資者，但匯率風(fēng)險(xiǎn)較高。

從產(chǎn)品設(shè)置來看，上半年保本理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量比去年明顯增加，保本型產(chǎn)品發(fā)行力度加大并成為主流。同時(shí)，超過一半的理財(cái)產(chǎn)品把投資門檻設(shè)為10萬元，較去年有明顯提高。

下半年投資策略：側(cè)重中長期和保本產(chǎn)品

上半年央行開始降息，預(yù)計(jì)年內(nèi)還會再度降息降準(zhǔn)以便刺激信貸確保穩(wěn)增長，對于理財(cái)產(chǎn)品收益趨勢而言，年內(nèi)繼續(xù)下滑幾乎沒有懸念，投資價(jià)值走低。

對于普通投資者來說，可以考慮買中長期理財(cái)產(chǎn)品；對于短期理財(cái)產(chǎn)品，在季末考核點(diǎn)，或許有個(gè)別銀行為攬儲而推出高收益產(chǎn)品。對于結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品，雖然預(yù)期收益率較高，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)復(fù)雜，操作透明度低，如果投資者投資此類理財(cái)產(chǎn)品，可以選擇保證最低收益的，風(fēng)險(xiǎn)相對小一些。

上半年信托產(chǎn)品盤點(diǎn)

300萬門檻擋不住市場熱情

信托當(dāng)之無愧是上半年最火暴的理財(cái)產(chǎn)品，雖然購買門檻一度提高到300萬元，但還是擋不住市場的熱情，剛發(fā)售的產(chǎn)品往往被一搶而光。

在上半年發(fā)行的信托產(chǎn)品中，收益率普遍較高的信托產(chǎn)品主要集中在房地產(chǎn)和礦產(chǎn)類類的產(chǎn)品上。礦產(chǎn)類的信托產(chǎn)品上半年的房預(yù)期年收益率為9.9%，房地產(chǎn)類的信托產(chǎn)品上半年的預(yù)期年收益率為9.7%。上半年發(fā)行的信托產(chǎn)品中，投資領(lǐng)域是房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等的信托產(chǎn)品比較受歡迎。主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)類的和基礎(chǔ)設(shè)施類的信托產(chǎn)品預(yù)期收益高、風(fēng)險(xiǎn)控制措施比較良好。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)中一般會把已建成房產(chǎn)或土地進(jìn)行超值抵押，把房產(chǎn)建成后的銷售收入或租金收入作為信托收益?；A(chǔ)設(shè)施信托有政策扶持或優(yōu)惠、風(fēng)險(xiǎn)較小，收益穩(wěn)定。

第5篇：房地產(chǎn)基金投資策略范文

美國人,畢業(yè)于康奈爾大學(xué)。

喬博資本( CUBE CAPITAL)在亞洲的董事總經(jīng)理,還是明星基金Q Bridge 基金的投資組合經(jīng)理。14年的金融業(yè)從業(yè)生涯中,有12年是在亞洲,其中包括日本、新加坡和香港。

Tom一直是個(gè)“另類投資”人:在加入喬博之前,他在Income Partner(一家專注于固定收益類投資的對沖基金)工作,負(fù)責(zé)管理高收益?zhèn)顿Y組合,以及為印尼和中國的公司構(gòu)建夾層融資;再之前,他擔(dān)任過一家亞洲固定收益交易平臺asiabondportal的首席運(yùn)營官。

喬博資本的資料中有一句話令人印象深刻:這是一家全球性的另類投資管理及咨詢公司,旨在以承擔(dān)有限風(fēng)險(xiǎn)和有限市場相關(guān)度的前提下,提供富有吸引力的回報(bào)率。 這家管理資產(chǎn)超過10億美元的公司由四位合伙人創(chuàng)立,目前在倫敦、香港、莫斯科、基輔、北京和上海設(shè)有分公司或辦事處。Thomas Holland是香港的“頭兒”,同事都愉快的叫他Tom。

“另類投資”這個(gè)詞,初見是在“美林和凱捷”每年一份的《全球財(cái)富報(bào)告》中,“從2006年開始,全球高凈值人士加大了他們在‘另類投資’方面的投資比例”。Tom從事的就是這種越來越被青睞的投資方式。

給他打的電話接通時(shí),嘈雜的環(huán)境中飛速劃過一個(gè)焦急的美國口音:“抱歉,我在機(jī)場,去蒙古,然后我會去首爾,一周后才能回香港,你介意我們修改一下日程嗎⋯⋯”

Tom在亞洲待了12年,聽得懂新加坡英語、日本英語、香港英語和Chinglish,熟悉東方社交文化,又有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。事實(shí)上,很多歐美公司看到了亞洲市場蘊(yùn)藏的巨大機(jī)會,他們對市場的深入程度甚至超過部分當(dāng)?shù)厝?。不久前我認(rèn)識的另一個(gè)投資人表示,他致力于在公司和朝鮮政府之間架起一座有效溝通的橋梁,因?yàn)楫?dāng)?shù)氐氖袌鲇绕涫腔A(chǔ)建設(shè)方面,實(shí)在是有太多機(jī)會了。與成熟市場相比,除日本外的亞洲市場攀高的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)外,還在細(xì)分市場上創(chuàng)造出大量的投資性獲利機(jī)會。喬博資本主要有三個(gè)方面的業(yè)務(wù):多元經(jīng)理人對沖基金、單一策略對沖基金(亞洲)和房地產(chǎn)投資,其中房地產(chǎn)投資是在內(nèi)地的主要業(yè)務(wù)方向,而投資于亞洲的房地產(chǎn)基金也在短時(shí)期內(nèi)獲得了超越環(huán)球基金數(shù)倍的收益率。(見下表)

Tom說,喬博奉行的有兩大投資理念:在市場失調(diào)中積極尋找投資機(jī)會,并避免過度擁擠的投資;透過現(xiàn)資組合管理,強(qiáng)調(diào)回報(bào)最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化。

所謂“市場失調(diào)”,是相對于市場具有自我調(diào)節(jié)功能而言的,這樣的“失調(diào)”長期存在,而且每隔幾年就會出現(xiàn)一次大規(guī)模的“病癥”,如經(jīng)濟(jì)蕭條周期(2003年的阿根廷市場, 2005年卡特里娜颶風(fēng)后的再保險(xiǎn)市場,2008年的信貸危機(jī))。喬博的合伙人和管理團(tuán)隊(duì)對此有豐富的經(jīng)驗(yàn)幫助他們在更大范圍中尋求這樣的機(jī)會。

和大多數(shù)投資管理人一樣,Tom也極其推崇投資組合管理,他認(rèn)為平均來講,相比任何組合中的單一投資,一個(gè)包含不同種類投資的組合的回報(bào)更高而風(fēng)險(xiǎn)更低。他在建立投資組合時(shí),會選擇將彼此之間的回報(bào)率呈負(fù)相關(guān)(或低正相關(guān))的證券或是投資項(xiàng)目相結(jié)合,這是一種最大化分散風(fēng)險(xiǎn)的辦法。至于回報(bào)率,Tom說,要具體問題具體分析才行,直接投資或是不良資產(chǎn)處置,不像二級市場交易的股票或是基金,總有一定的規(guī)律可循。

Q&A

這是一常規(guī)問題:我們相信投資行為都基于對經(jīng)濟(jì)的理解和由此產(chǎn)生的市場機(jī)會的把握,您覺得如何理性把握投資機(jī)會?

我相信,絕大部分投資者擁有市場分析能力,一些人甚至有獲取更準(zhǔn)確信息的途徑。但重要的是找到應(yīng)付市場情緒反復(fù)的方法,遠(yuǎn)離時(shí)而貪婪時(shí)而膽怯的特性。

CUBE的資料顯示,你們似乎更注重可實(shí)現(xiàn)的回報(bào)而不是追求高收益率?

我們通過控制風(fēng)險(xiǎn)對投資機(jī)會進(jìn)行評估――對我們而言,一項(xiàng)投資潛在收益率是30%、風(fēng)險(xiǎn)是0;而另一項(xiàng)投資收益與風(fēng)險(xiǎn)均為100%,則前者更具有吸引力(假設(shè)兩個(gè)方案的可行性相同)。作為專業(yè)投資者,我們的工作是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的增加、識別特殊的機(jī)會,尋求無關(guān)乎市場波動(只有少數(shù)月份下跌)的確定性回報(bào)。

對于資產(chǎn)管理這個(gè)行業(yè)在中國剛剛興起,能否談?wù)勥@個(gè)行業(yè)發(fā)展的動因是什么? 在新興市場與成熟市場投資者是否有所差別?不同的市場有哪些不同的側(cè)重點(diǎn)?成熟市場投資者的投資偏好是什么?

要從我們的客戶講起。喬博的主要客戶包括歐洲最富有的家族之一以及一些投資機(jī)構(gòu)及個(gè)人客戶,特別是對于這些富有的家族客戶,從2003年喬博成立,他們一直是我們的忠實(shí)客戶。

我想先談?wù)劄槭裁次鞣礁挥腥耸颗c投資顧問合作,出于幾方面的需求:

1.管理資金需要時(shí)間和專業(yè)技能;

2.多數(shù)人不會整天花時(shí)間關(guān)注他們的投資組合并從中感到快樂,尤其是“下跌”或是“少賺了錢”的時(shí)候;

3.富有人士通常擁有成功的事業(yè),不愿從其主要從事的工作中分心;

4.多數(shù)人不具備針對不同投資行業(yè)和資產(chǎn)類別的專業(yè)知識。

以下是我們拿到的一個(gè)調(diào)查結(jié)果,顯示了“投資”是很難從感受上讓人覺得快樂的。所以,投資顧問其實(shí)是一份“分擔(dān)不快樂”的職業(yè)。

你可以看到,我們按照資產(chǎn)的不同類型進(jìn)行比例配置,而中國大多數(shù)投資者目前尚未有這樣的概念,這個(gè)觀念的培養(yǎng)需要一個(gè)過程,也需要有合格的專業(yè)顧問。

再回到你關(guān)于新興市場的問題中來。是的,新興市場與成熟市場投資者有很大的不同。這可以通過市場中不同的投資機(jī)會來解釋。在一個(gè)萎縮的市場,如日本,投資者就更加注重資本的保值;而在中國,經(jīng)濟(jì)增長接近達(dá)到10%的情況下,投資者較為激進(jìn),更傾向于追求高成長性的機(jī)會。而且,不同市場環(huán)境下,是否具備相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理手段與產(chǎn)品也會對基金經(jīng)理的投資策略產(chǎn)生很大影響。中國直到最近才引進(jìn)了股指期貨,而這之前在中國是不可能有任何手段來對沖系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

與同類產(chǎn)品比,CUBE旗下的基金表現(xiàn)如何?你們的競爭者都是哪些機(jī)構(gòu)?

我們旗下專門投資于中國的Q Bridge基金,自2006年12月成立以來表現(xiàn)與上證指數(shù)一致,但波幅小很多(在3%以內(nèi),目前為止它只有一個(gè)月下跌),年回報(bào)率是12%。此外,它的表現(xiàn)優(yōu)于Asia distressed index(亞洲不良指數(shù))和所有其他亞洲特殊情況基金。它著眼于大中華區(qū)的特殊情況投資:不良貸款、資產(chǎn)抵押貸款和其他信用貸款機(jī)會。

我們的對手包括大量海外對沖基金和一些國內(nèi)信托基金。

喬博進(jìn)入中國市場目前已經(jīng)有四年的時(shí)間,累計(jì)投資金額將近20億人民幣。2008年與2009年連續(xù)兩年我們基金被亞洲一些權(quán)威的基金機(jī)構(gòu)和媒體評選為亞洲、大中華區(qū)最佳年度基金,這是基金行業(yè)對我們穩(wěn)定業(yè)績及表現(xiàn)的肯定。

CUBE的核心基金獲利原理是怎樣的,您能否從如何選擇投資標(biāo)的、建立投資策略開始講起?或者說,如果讓您推薦的話,您會如何向投資者介紹您的基金的優(yōu)勢所在?

我們在市場存在供需失衡的情況下,尋找投資機(jī)會,并且,該行業(yè)存在很高的進(jìn)入門檻;該行業(yè)具有專業(yè)知識及經(jīng)驗(yàn)的人士存在資本需求。在這之后,我們會花大約一年的時(shí)間建立一種排他性的伙伴關(guān)系(尋求共同利益并培養(yǎng)關(guān)系),并建立合適的風(fēng)險(xiǎn)管理框架,同時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略測試。這就是2005年Q Bridge基金投資于中國的不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)的策略。當(dāng)時(shí),來源于銀行及資產(chǎn)管理公司系統(tǒng)的不良資產(chǎn)需要被清理,以便改善信貸結(jié)構(gòu)和資本配置(這對于維持目前的經(jīng)濟(jì)增長速率而言是必須的),市場有很多這樣的機(jī)會,而并沒有很多的專家或?qū)I(yè)人士知道如何去處理這種形勢。

基于這個(gè)行業(yè)較高的進(jìn)入門檻及復(fù)雜性,以及上述所提及的因素,這就創(chuàng)造了一個(gè)市場機(jī)會――能夠提供長期可持續(xù)的較高的回報(bào)率(如之前所述,這只基金可以保持與上證指數(shù)一致,但波動更小)。

而在2007年年底針對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸收緊政策開始實(shí)施后,喬博形成新的投資策略,開始從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù),針對一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目在建設(shè)階段短期內(nèi)急需資金的情況提供短期貸款。在之后一年多的時(shí)間里,喬博先后向六家有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款,平均投資周期為7個(gè)月,年化回報(bào)率為25%-40%。

再舉一個(gè)例子,進(jìn)入2008年10月伴隨全球性非理智地拋售, 倫敦的對沖基金正被其主要的交易機(jī)構(gòu)清倉, 喬博以遠(yuǎn)低于市場平均的價(jià)格買到了一個(gè)很大的投資組合。其中,以均價(jià)34分港幣(1港元賬面值)購買了中國地產(chǎn)公司發(fā)行的2012年到期的債券很大儲備 (53%的到期收益率,29% 的近期收益率), 以均價(jià)53.5分港幣系統(tǒng)性地逐漸賣掉了一部分的儲備,在6個(gè)月的期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)了64%的回報(bào)。

對于每個(gè)投資策略而言,我們都有著嚴(yán)格的評估、投資執(zhí)行和風(fēng)險(xiǎn)控制過程。

CUBE的主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)及不良資產(chǎn)處置等。在我印象里,他們都屬于“危險(xiǎn)系數(shù)”很高的投資標(biāo)的,您是如何控制風(fēng)險(xiǎn)的?例如我看到的關(guān)于喬博的報(bào)道―投資于大中華區(qū)的Q Bridge的現(xiàn)金回流“大多數(shù)情況下都是通過協(xié)商解決”,這樣是否為投資增加了不確定性?

上述我們已就不良貸款進(jìn)行了一些解釋,過往業(yè)績顯示出我們可以為投資者提供與市場表現(xiàn)不相關(guān)超額風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)回報(bào)。我想特別指出的是波動性對投資者(特別是不怎么活躍的投資者來說,他們喜歡把時(shí)間花費(fèi)在他們更擅長的,像運(yùn)營自己的業(yè)務(wù)或喜歡的事物上的,如與家人在一起)是非常重要的。因?yàn)樵谏钪锌傆袝r(shí)候令你不得不出售持有的金融產(chǎn)品(例如遇到了緊急醫(yī)療情況)。

我們著力于非常多樣化的投資組合并以此最小化投資中的特定風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)方面,除對開發(fā)商嚴(yán)格的背景核查,土地所有權(quán)法律盡職調(diào)查,投資目標(biāo)管理等外,我們關(guān)注建立與開發(fā)商利益一致的機(jī)制以及投資收益。對于房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù),我們建立起了廣泛的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制:通過地方銀行進(jìn)行第一留置權(quán)抵押登記、控制銀行賬戶、全職會計(jì)師現(xiàn)場監(jiān)督、鼓勵(lì)開發(fā)商達(dá)至目標(biāo)的激勵(lì)機(jī)制、重大超額抵押,除此之外還有嚴(yán)格的法律審查程序。

您的基金與普通投資者理解的共同基金和對沖基金有很大不同,能否簡單介紹你們的運(yùn)作模式如何幫助投資者獲得收益?有很高比例的管理費(fèi)用嗎?投資者必須投資很長期限嗎?如何分紅?如何退出資金?

Q Bridge基金利用結(jié)構(gòu)性和周期性的市場失調(diào)機(jī)會,投資于大中華區(qū)不良資產(chǎn)、信貸、特殊情形投資機(jī)會,以期獲得超額風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整回報(bào)率:

我管理的Q Bridge基金是一種一年期流動基金。因?yàn)橘Y金必須與資產(chǎn)相匹配(例如,對于投資周期為1年的基金而言,無法從事股權(quán)投資),投資紅利將被再投資,直到投資者申請贖回,屆時(shí),投資者可以拿回本金及紅利。我們正在中國籌備一只專門投向不動產(chǎn)的人民幣基金。對于這只人民幣基金,除去我們目前所作的資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)外,還將要關(guān)注更多的股權(quán)投資機(jī)會,包括參與開發(fā)新項(xiàng)目及收購單個(gè)房地產(chǎn)不良資產(chǎn),這個(gè)模式與我們的團(tuán)隊(duì)在全球其他地區(qū)的房地產(chǎn)投資模式相同。

對于我們的收費(fèi)模式,與其他基金基本相同,2%/20%,即2%的管理費(fèi),20%的業(yè)績分紅(在基金獲利的情況下,80%歸有限合伙人,20%作為基金經(jīng)理的業(yè)績報(bào)酬)。但是對于我們在中國的人民幣基金,我們考慮給投資者更為優(yōu)越的報(bào)酬條款,如可能會給投資者一定比例的優(yōu)先回報(bào)。我們?nèi)嗣駧呕鸬耐顿Y周期為3年;鑒于我們每個(gè)項(xiàng)目的投資周期預(yù)計(jì)不超過兩年,我們可能會給投資者選擇權(quán),在基金期滿前項(xiàng)目提前退出時(shí),允許投資者可以選擇退出。

您如何看待中國的房地產(chǎn)市場?您對于下一年及長期市場的預(yù)測?如果中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下跌,貴基金將如何應(yīng)對?

第6篇：房地產(chǎn)基金投資策略范文

010年以來，隨著一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺以及房地產(chǎn)信貸日益收緊，眾多房企的融資渠道愈來愈窄，這給房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的發(fā)展格局帶來了根本性改觀。房地產(chǎn)基金已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，有數(shù)據(jù)顯示，近三年房地產(chǎn)基金的市場規(guī)模每年都保持近100%的增長。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)私募基金行業(yè)已涌現(xiàn)出一批具備相當(dāng)規(guī)模和明確投資策略的優(yōu)秀基金管理機(jī)構(gòu)。榮盛泰發(fā)（北京）投資基金管理有限公司（以下簡稱“泰發(fā)基金”）作為由上市房企發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)私募基金，就是見證當(dāng)前中國房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的重要生力軍之一。

快速成長

2010年9月，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發(fā)展”，股票代碼：002146，SZ）發(fā)起設(shè)立了泰發(fā)基金。對于上市房企榮盛發(fā)展而言，設(shè)立房地產(chǎn)基金公司的初衷主要來自以下三點(diǎn)：

第一，看好房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的發(fā)展前景。在房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)之前，銀行信貸是國內(nèi)房地產(chǎn)公司的主要融資渠道，股權(quán)融資多局限于公司之間。那時(shí)候，民間閑散資金較多，投資渠道卻有限。隨著2007年《合伙企業(yè)法》的實(shí)施以及地方相關(guān)法規(guī)的完善，房地產(chǎn)私募基金也越來越受關(guān)注。

第二，從房地產(chǎn)企業(yè)自身戰(zhàn)略考慮，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢可以顯現(xiàn)在調(diào)節(jié)報(bào)表上。一般而言，在外界看來，如果房企的負(fù)債率超過70%～80%就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，融資也會存在一定的困難。而依靠基金渠道獲得的股權(quán)類融資是放在少數(shù)股東權(quán)益這一細(xì)項(xiàng)之下。也就是說，基金的股權(quán)融資進(jìn)來，相當(dāng)于凈資產(chǎn)增加，可使負(fù)債率下降，從而可以增大財(cái)務(wù)杠桿規(guī)模。

第三，股權(quán)類的基金進(jìn)入項(xiàng)目也比較靈活，可以在任何階段進(jìn)入，而不是如同銀行貸款、信托等要求的，必須在“四證”齊全及自有資金占一定比例的階段方可進(jìn)入。

經(jīng)過四年的發(fā)展，泰發(fā)基金在探索中走出了一條屬于自己的道路，并與境內(nèi)外著名地產(chǎn)基金公司、投行、信托和國有資產(chǎn)管理公司共同發(fā)起設(shè)立了多只房地產(chǎn)基金，管理資金規(guī)模近50億元人民幣。在投資者層面，預(yù)期年化平均收益率約10%～20%。

泰發(fā)基金擁有自己的理財(cái)中心，客戶主要來自區(qū)域內(nèi)的特定投資者，很多是受榮盛集團(tuán)的信譽(yù)和影響力吸引而來的，并已連續(xù)多次投資泰發(fā)基金的項(xiàng)目。

2014年3月25日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會舉行了第二批私募基金管理人頒證儀式，50家私募基金管理機(jī)構(gòu)獲得了私募基金管理人登記證書，泰發(fā)基金也在其列。它們可以直接以基金的名義開立賬戶，參與證券交易和期貨交易。

“未來我們會多元化經(jīng)營，在以地產(chǎn)基金為主的同時(shí)，我們也在籌劃二級市場的業(yè)務(wù)，并且馬上就會開展?！睒s盛泰發(fā)董事總經(jīng)理劉令介紹，“我們的團(tuán)隊(duì)中有投資部、募資部、投后管理部、客服部、風(fēng)控法務(wù)部、財(cái)務(wù)部、人力資源部，同時(shí)還聘請了兩家外部律所。團(tuán)隊(duì)成員大部分是以地產(chǎn)、金融背景為主?；鹦袠I(yè)靠的是信用，光有專業(yè)性還不夠，更要有良好的溝通協(xié)作能力以及敏銳的判斷力。我們的目標(biāo)很明確，要做一些股改上市的謀劃，同時(shí)探索海外基金平臺的設(shè)立?！?/p>

定位三、四線城市

“我們是民企，要有自己的特色?！碧┌l(fā)基金的業(yè)務(wù)主要涵蓋房地產(chǎn)基金管理、結(jié)構(gòu)化投資、投資咨詢、未上市房企股權(quán)投資、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)收購和兼并投資等幾大領(lǐng)域。在基金管理領(lǐng)域，住宅項(xiàng)目是泰發(fā)基金關(guān)注的重點(diǎn)。

“我們現(xiàn)在還沒有投資一線城市的核心項(xiàng)目，第一是因?yàn)楹庙?xiàng)目難找，第二是因?yàn)楹庙?xiàng)目的潛在融資能力比較強(qiáng)，造成了各金融機(jī)構(gòu)的相互爭搶，充分的競爭使得邊際收益趨于零，而投資這樣的項(xiàng)目，基金很難獲得豐厚的收益?！眲⒘钫f。

這樣的投資策略與其母公司榮盛發(fā)展的業(yè)務(wù)有很大關(guān)系。榮盛發(fā)展始創(chuàng)于1996年，總部位于河北省廊坊市，于2007年8月8日登陸深圳證券交易所，是河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。一直以來，榮盛發(fā)展的策略是立足中等城市商品住宅的規(guī)模開發(fā)，跨地區(qū)業(yè)務(wù)方面，在緊緊圍繞京津冀和長江三角洲兩大經(jīng)濟(jì)圈的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步涉足風(fēng)險(xiǎn)較小的二、三線城市，有選擇地兼顧發(fā)展一線城市。

相較商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目，住宅尤其是符合國家政策的保障性住房和國家鼓勵(lì)的住宅產(chǎn)品，是泰發(fā)基金投資的重點(diǎn)。這類投資的周期一般比較短，大約2～3年，而且容易退出。依據(jù)項(xiàng)目的不同，內(nèi)部收益率（IRR）可以達(dá)到15%～30%。這種“快進(jìn)快出”的項(xiàng)目投資方式除了與投資人目前的投資需求較為匹配外，還可以培養(yǎng)投資人的忠誠度。

從市場情況看，中小城市的住房需求仍以自住型需求為主，房價(jià)并非政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，而一線城市的風(fēng)險(xiǎn)較小主要是因?yàn)槌鞘械娜丝谖搅?qiáng)并且政府推地的面積有限。同樣，泰發(fā)基金在選擇二、三線城市投資項(xiàng)目時(shí)，更看重該城市是否具備很強(qiáng)的人口吸附力，是否存在因政府近年來大面積推地而導(dǎo)致的供應(yīng)過剩問題。

“現(xiàn)在我們投的項(xiàng)目以兩類為主：第一類是一線城市周邊的項(xiàng)目，像燕郊、廊坊、永清、固安等地，一年期、兩年期的基金產(chǎn)品銷售得比較好，第二類是一些區(qū)域輻射的核心，這方面我們也是有選擇的，比如臨沂、蚌埠等城市。我們在當(dāng)?shù)刈隽耸畮啄辏煜な袌?，能把握住?xiàng)目，我們比較陌生的城市就不敢盲目涉足?！?/p>

出于兩方面的原因，泰發(fā)基金所投項(xiàng)目多集中在北方?！暗谝皇强紤]到投資人的偏好，榮盛發(fā)展的項(xiàng)目主要分布在北方，我們的投資人多是榮盛的上下游企業(yè)或業(yè)主，基本分布在長三角、京津冀和環(huán)渤海這三大區(qū)域之間。第二是考慮到人員有限，雖然西部地區(qū)也有好項(xiàng)目，但前期調(diào)研和后期管理的難度大，成本高。”劉令說。

目前榮盛發(fā)展已進(jìn)駐全國9個(gè)省份的20個(gè)城市，在沈陽、蚌埠、南京等地有很高的市場占有率及品牌影響力。憑借母公司的區(qū)域優(yōu)勢，泰發(fā)基金能迅速了解當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r、開發(fā)商背景、項(xiàng)目具體情況等，可以更加有效地從市場角度判斷和把控投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，泰發(fā)基金的投資也可以幫助當(dāng)?shù)卣辖鹑谫Y源與項(xiàng)目建設(shè)，這在一定程度上提升了榮盛集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)形象。

全程管控

目前市場上頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)信托延期兌付事件，在劉令看來，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)問題的關(guān)鍵在于一些信托的管理不到位或者根本無人去管理。同時(shí)他認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)基金的投資人對風(fēng)險(xiǎn)的理解也有待進(jìn)一步提高。

“我們現(xiàn)在有50多個(gè)人，管理資金40多億，每一只基金都走全流程的募、投、管、退過程。信托公司的人均資產(chǎn)管理規(guī)?？赡芙賰|，而我們面對十幾個(gè)項(xiàng)目都感覺人手不夠，因?yàn)槲乙陧?xiàng)目方派駐管理人員?！?/p>

房地產(chǎn)基金屬于新生事物，因此團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力及專業(yè)化、規(guī)范化的操作流程就顯得更為重要。除了需要具備持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)的投資運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)與投資管理經(jīng)驗(yàn)，更重要的是要具備強(qiáng)有力的項(xiàng)目全程管控能力。

泰發(fā)基金強(qiáng)調(diào)在過程中管理，從投資款劃到項(xiàng)目公司開始，就會在財(cái)務(wù)、工程、銷售等環(huán)節(jié)派駐專門的投資管理人員來管控項(xiàng)目。這種項(xiàng)目管理能幫助項(xiàng)目公司精準(zhǔn)確定市場定位，提高工程質(zhì)量，加快工程進(jìn)度，節(jié)約項(xiàng)目成本，調(diào)整銷售策略，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。在管理的過程中如發(fā)現(xiàn)任何風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也能及時(shí)解決，避免出現(xiàn)項(xiàng)目要退出時(shí)才發(fā)現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)而不能按約定退出的情況。這些都是保障最終收益的重要環(huán)節(jié)。

劉令認(rèn)為，判斷一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否值得投資，主要看三點(diǎn)?！暗谝灰赐恋卦趺礃?，拿地成本是多少，建筑成本是多少，土地是否有糾紛，房企在當(dāng)?shù)氐目诒取＿@些信息，信托公司的人不一定能核算清楚，因?yàn)樗麄儾皇钱?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)從業(yè)人員，也沒有那么多的時(shí)間去自行調(diào)研。

第二是看項(xiàng)目的定位，包括項(xiàng)目位置及周邊環(huán)境所決定的項(xiàng)目定位，看它是針對什么樣的消費(fèi)者，有多少換房率、多少自住率，看面積比例、戶型配比、朝向風(fēng)格等，這些要點(diǎn)在項(xiàng)目初期規(guī)劃定位時(shí)就確定了，它們決定了將來房子要賣給誰，只有適銷對路才能賣得出去，才能保證基金退出的核心，即第一還款來源。除此之外，所謂的第二和第三還款來源都是很難保證的。

第三是看項(xiàng)目的實(shí)際控制人，像銀行、信托等更多關(guān)注的是房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的好壞跟資質(zhì)關(guān)系不大，更多的是跟產(chǎn)品及團(tuán)隊(duì)的管理經(jīng)驗(yàn)有關(guān)，而這些都是不能量化的?！?/p>

“榮盛在這些區(qū)域干了十幾年，對當(dāng)?shù)厥袌龇浅Ｊ煜?，這使得我們有很廣泛、準(zhǔn)確的項(xiàng)目信息，從而才能做出精準(zhǔn)的判斷?！眲⒘钫f，“我們有相對較高的接盤能力。大部分金融機(jī)構(gòu)投資的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)處置是一大難題，可我們不一樣，榮盛有自己的設(shè)計(jì)公司、建筑公司、銷售團(tuán)隊(duì)、物業(yè)公司，我們自己的團(tuán)隊(duì)在預(yù)見項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能第一時(shí)間做到節(jié)點(diǎn)對接，在這個(gè)閉環(huán)的管理模式中，所有的風(fēng)險(xiǎn)我們基本都能夠把控。”

發(fā)展前景

“整個(gè)房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)分拿地階段、建設(shè)階段、回款階段。前兩個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)知的，周期基本在一年左右，如果第三階段出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致所投資的大量資金無法收回，資金都是有杠桿的，因此下一步的風(fēng)險(xiǎn)會更加明顯?！眲⒘钫f，“這幾年形勢越來越嚴(yán)峻，目前按揭市場收緊對房企現(xiàn)金流的影響非常巨大。”

劉令指出，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)企業(yè)的融資是兩個(gè)極端。行業(yè)排名前50的房企，尤其是大型上市房企，其融資成本非常低，而且房企越大融資規(guī)模就越大，融資成本也就越低，渠道也非常多。而排名前200的區(qū)域性龍頭房企，在區(qū)域內(nèi)的市場占有率也比較高，融資能力也不會出現(xiàn)太大問題。除此之外，其他企業(yè)就很難以低成本來靈活地融通資金。因此，房地產(chǎn)私募基金通過與上市的大型房企合作而取得豐厚回報(bào)的機(jī)會非常少，主要還是與區(qū)域內(nèi)的龍頭房企或中小開發(fā)商合作，這些房企的融資渠道窄，規(guī)模相對較小，融資成本也就相對會高一些。

投中數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)基金對單個(gè)項(xiàng)目/投資組合公司的投資資金多為1億～3億元人民幣，這類投資在案例數(shù)中占44%，占37%的投資金額;1億元以下的投資案例數(shù)占28%，占總投資金額的12%;3億至5億元的投資案例數(shù)占19%，占總投資金額的32%;5億元以上的大型投資項(xiàng)目占總案例數(shù)的9%，占總投資金額的19%。

“一個(gè)項(xiàng)目對應(yīng)一個(gè)合伙企業(yè)，一兩個(gè)億是比較合適的，我們現(xiàn)在也有做三個(gè)多億的項(xiàng)目，期限基本在兩年左右，回報(bào)率基本都在20%以上?！眲⒘畋硎尽?/p>

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的基本投資方式是股權(quán)投資和債權(quán)投資，以及兩種方式相混合的方式進(jìn)行投資。從機(jī)構(gòu)數(shù)量看，分別占市場的22%、23%、48%;從管理金額看，分別占29%、19%、43%，夾層投資機(jī)構(gòu)數(shù)量占市場的7%，管理資金量占9%。

“泰發(fā)基金近期的側(cè)重點(diǎn)在于股權(quán)項(xiàng)目。與債權(quán)項(xiàng)目相比，股權(quán)項(xiàng)目的難度顯而易見，因?yàn)樵诠蓹?quán)層面，項(xiàng)目方想的是合作，而不僅僅是引入資金。當(dāng)前房地產(chǎn)基金債權(quán)做得多是因?yàn)橥顿Y人不成熟，需要培養(yǎng)。房地產(chǎn)基金在國內(nèi)發(fā)展才幾年時(shí)間，需要一個(gè)信任積累的過程，將來的發(fā)展方向肯定是以股權(quán)為主。因此，只有管理能力越來越強(qiáng)，投資人才會對我們越來越信任?！眲⒘畋硎尽?/p>

第7篇：房地產(chǎn)基金投資策略范文

[關(guān)鍵詞] 產(chǎn)業(yè)投資基金 房地產(chǎn)投資基金 開發(fā)模式

房地產(chǎn)具有不可移動、不易分割、價(jià)格昂貴等特點(diǎn)，這使得房地產(chǎn)投資金額巨大，資產(chǎn)流動性差，容易引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的過度集中和形成資金缺口，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)金融業(yè)的成長密切相關(guān)，而房地產(chǎn)投資基金又是房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容，所以房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展會對我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

一、房地產(chǎn)投資基金概述

房地產(chǎn)投資基金（REITs）屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，是對房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行的直接或間接投資。房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度。具體而言，房地產(chǎn)投資基金一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過發(fā)行股票，將包括普通個(gè)人投資者在內(nèi)的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)中來，并委托或聘請專業(yè)性機(jī)構(gòu)實(shí)施具體的經(jīng)營管理。它實(shí)行多元化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，通過集中專業(yè)管理和多元組合投資，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

二、開發(fā)我國房地產(chǎn)投資基金的必然性

1.是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高回報(bào)，高風(fēng)險(xiǎn)的資本密集型產(chǎn)業(yè)，客觀上要求進(jìn)入者要具備一定的資本規(guī)模。房地產(chǎn)投資基金集腋成裘，匯聚大量的資金，可以進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)模開發(fā)，節(jié)約大量的成本開支。同時(shí)由于其實(shí)力強(qiáng)大，能夠一次性從政府手中獲得大量的儲備土地這樣的戰(zhàn)略資源，使其在未來的競爭中處于有利地位。因此房地產(chǎn)投資基金的進(jìn)入，在客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)了優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。

2.為我國房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資通道

投資基金的一個(gè)重要功能就是聚集社會閑散資金集中進(jìn)行長期投資，以獲取長期穩(wěn)定的投資回報(bào)率。房地產(chǎn)由于投資巨大且投資期相對較長，正需要這種巨額資金的支持，因而把投資基金引入房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建房地產(chǎn)投資基金，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了生機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，大大拓寬了融資渠道，減少了對間接融資的依賴，從而降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

3.完善我國金融市場的要求

隨著金融市場的進(jìn)一步完善和開放，國外金融機(jī)構(gòu)投資我國房地產(chǎn)金融市場已經(jīng)成為可能，為了適應(yīng)競爭的需要，我國有必要積極保進(jìn)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展，加快我國房地產(chǎn)金融市場的前進(jìn)步伐。我們可以通過合資的形式，引入國外房地產(chǎn)投資基金先進(jìn)的經(jīng)營理念和模式，結(jié)合自身的專業(yè)優(yōu)勢，不斷探索真正適合我國國情的房地產(chǎn)投資基金發(fā)展模式。

可見，我國開發(fā)房地產(chǎn)投資基金具有必然性。但是經(jīng)歷了20世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)泡沫的破滅和基金管理人員決策機(jī)制不健全等因素的影響，必須慎重選擇適合我國房地產(chǎn)投資基金的開發(fā)模式。

三、我國房地產(chǎn)投資基金的開發(fā)模式

美國房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)在房地產(chǎn)金融體系中占有十分重要的地位，并且作為“具有流動性的房地產(chǎn)”，房地產(chǎn)投資基金對美國整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

1.美國的房地產(chǎn)投資基金

美國的房地產(chǎn)投資基金是美國國會于1960年根據(jù)共同基金模式創(chuàng)立的一種房地產(chǎn)投資模式。美國的房地產(chǎn)投資基金多采取擁有并經(jīng)營收益型房地產(chǎn)的權(quán)益型形式。該類型房地產(chǎn)投資基金具有通過多樣化投資分散風(fēng)險(xiǎn)；通過上市交易增強(qiáng)流動性；投資者不必親自經(jīng)營房地產(chǎn)即可分享房地產(chǎn)投資的高收益；可規(guī)避雙重征稅以及可使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠通過規(guī)范的房地產(chǎn)投資基金渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他開發(fā)項(xiàng)目的五大優(yōu)勢。

美國房地產(chǎn)投資基金的快速發(fā)展得益于其嚴(yán)格的管理規(guī)定。依照法律規(guī)定，美國的房地產(chǎn)投資基金采用公司型模式，并且是封閉型基金。從組織形式和組織結(jié)構(gòu)上看，與一般的上市公司完全一樣，受到包括美國證監(jiān)會、獨(dú)立董事、獨(dú)立審計(jì)師、行業(yè)和金融中介的監(jiān)督。此外，設(shè)立房地產(chǎn)投資基金還要受到基金組織管理模式、股東數(shù)量、持股人的股權(quán)持有率，收入來源、流通范圍以及股票的發(fā)行模式等方面的限制，可見美國房地產(chǎn)投資基金管理的嚴(yán)格性。

2.我國開發(fā)房地產(chǎn)投資基金可以考慮采取的模式

運(yùn)作模式的問題是關(guān)系到我國房地產(chǎn)投資基金創(chuàng)新和發(fā)展的一個(gè)十分重大的問題，從以往的失敗經(jīng)驗(yàn)來看，以法律形式明確規(guī)定房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作模式是基金健康運(yùn)行的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行的模式上，主要應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面的問題。

(1)發(fā)起人的選擇。由于房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作涉及金融與房地產(chǎn)兩個(gè)主要領(lǐng)域，基金收益主要來自于投資后的長期分紅，發(fā)起人必須同時(shí)具備房地產(chǎn)實(shí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資本運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

(2)項(xiàng)目的選擇。構(gòu)建房地產(chǎn)投資基金的核心問題是項(xiàng)目的選擇問題，投資項(xiàng)目的選擇是投資基金成敗的關(guān)鍵。把投資回報(bào)作為首要因素考慮是產(chǎn)業(yè)投資基金的特色和優(yōu)勢,也是對社會資金形成強(qiáng)大吸引力的根本原因。房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目選擇，應(yīng)當(dāng)是發(fā)起人在設(shè)立投資基金之前，確定一個(gè)初步的投資項(xiàng)目，然后對項(xiàng)目進(jìn)行充分詳細(xì)的多方論證，在此基礎(chǔ)上形成成熟的可行性方案之后再發(fā)起設(shè)立投資基金。

(3)發(fā)起方式的選擇?？紤]到我國資本市場發(fā)育不完善、金融市場尚不規(guī)范、投資機(jī)構(gòu)未充分發(fā)育，私募方式難以募集到所需巨款資金，所以我國的房地產(chǎn)投資基金就目前看應(yīng)當(dāng)采用公募與私募相結(jié)合、以公募為主的方式。

(4)基金類型的選擇。由于房地產(chǎn)投資基金的投資是長期性、戰(zhàn)略性的，短期的變現(xiàn)能力比較差，投資者以追求長期穩(wěn)定的收益為主，注重的是投資基金的成長性和資本的保值增值，所以房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當(dāng)以封閉型為主。封閉時(shí)間可以根據(jù)項(xiàng)目的投資回收期長短定為10年～20年。

(5)組織形式的選擇。產(chǎn)業(yè)投資基金的組織形式可以分為公司型和契約型。契約型投資基金是在嚴(yán)格遵循信托法理基礎(chǔ)上運(yùn)營的，信托法理最主要的一點(diǎn)就是信托財(cái)產(chǎn)的相對獨(dú)立性，即信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人及受托人本身固有的財(cái)產(chǎn)與債務(wù)，基金的委托人和受托人如果經(jīng)營不善，因契約型的信托財(cái)產(chǎn)完全歸受益人所有而使得委托人或受托人的債權(quán)人無法染指信托財(cái)產(chǎn)，也就使得作為受益人的基金投資人的利益切實(shí)受到法律保護(hù)。這正是契約型基金的優(yōu)越性所在，而公司型基金則沒有這種優(yōu)勢。我國正處于產(chǎn)業(yè)投資基金的起步階段，保護(hù)投資者的資產(chǎn)安全和經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)當(dāng)是基金制度在規(guī)定組織形式方面需首要考慮的問題。所以，我國房地產(chǎn)投資基金的組織形式應(yīng)首選契約型，在資本市場比較完善和金融秩序較規(guī)范后可考慮發(fā)展為公司型基金。

參考文獻(xiàn):

[1]文時(shí)萍:美國房地產(chǎn)投資基金的歷史發(fā)展及其啟示.江西社會科學(xué),2004,6

[2]劉斌:對我國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的探索.經(jīng)濟(jì)師,2003,6

第8篇：房地產(chǎn)基金投資策略范文

8月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的出爐，迅速恢復(fù)了投資者的信心?；鸾?jīng)理們此前對經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的擔(dān)憂也一掃而空，從而對后市的看法也樂觀起來。

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)提振信心

多位基金經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)投資同比與環(huán)比大幅提升，以及土地開發(fā)面積同比首現(xiàn)大幅正增長，將使得未來固定資產(chǎn)投資增速仍維持在高位運(yùn)行。同時(shí)，8月份工業(yè)增加值持續(xù)增長，預(yù)示經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍將持續(xù)。

8月份工業(yè)增加值同比增加了12.3％，比上月增加1.5％。對此，交銀施羅德認(rèn)為，基本符合預(yù)期，再一次證明了工業(yè)正在步入穩(wěn)步復(fù)蘇的軌道中，四季度應(yīng)該還將繼續(xù)上升。而其中重工業(yè)同比增加13.2％，比上月大幅增加1.9％，說明重工業(yè)的恢復(fù)還將繼續(xù)。

未來走勢繼續(xù)向上

對于后市，各家基金雖然判斷的根據(jù)不同，但總體上較為樂觀。

申萬巴黎基金認(rèn)為，9、10月經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好的局面仍將持續(xù)?？紤]到銀行融資、資本充足率及次級債等問題短期內(nèi)不會出現(xiàn)，所以傾向于認(rèn)為9月份A股市場將震蕩向上。

匯豐晉信基金分析，從近3個(gè)月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，復(fù)蘇過程中出現(xiàn)的暫時(shí)性波動會使政府認(rèn)為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)根基不穩(wěn)固，因此不會過快過猛地對政策進(jìn)行大的調(diào)整。

諾德基金認(rèn)為，最近幾周的調(diào)研結(jié)果顯示，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商表示要上調(diào)新開工計(jì)劃，“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的接力棒”正在傳向市場這只“看不見的手”。

信誠基金則認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)的基本面正在恢復(fù)中，近期的市場調(diào)整主要因?yàn)橹肮墒蟹糯罅藢I(yè)績好轉(zhuǎn)的預(yù)期，以及政府對流動性的調(diào)控。但目前來看，加息的可能性依然較低，整體經(jīng)濟(jì)和資本市場發(fā)展的政策環(huán)境仍然比較寬松，這對股市向上運(yùn)行形成了實(shí)質(zhì)性的支撐。

流動性依然是對后市起著主要作用的因素。農(nóng)銀匯理基金投資總監(jiān)欒杰認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)走上復(fù)蘇道路之際，股票市場的下跌空間有限。不過，流動性推動的市場上漲已告一段落，前期市場已經(jīng)反映了較多的利好因素，市場將難以重現(xiàn)單邊上漲的走勢。在目前的時(shí)點(diǎn)上，欒杰認(rèn)為，未來半年市場向上的趨勢確定。他下半年比較看好消費(fèi)，尤其是拉動內(nèi)需的兩大主力――地產(chǎn)和汽車。這兩個(gè)行業(yè)涉及的上下游產(chǎn)業(yè)眾多，能有效拉動經(jīng)濟(jì)的增長。他表示，下半年乃至明年需要業(yè)績的超預(yù)期表現(xiàn)來驅(qū)動市場，但這還有待數(shù)據(jù)的進(jìn)一步證實(shí)。

從短期看，大成基金認(rèn)為，A股市場已經(jīng)有了明確的樂觀信號。從近期走勢來看。大板塊輪動效應(yīng)比較搶眼，而且具備延續(xù)性，因此在板塊輪番表現(xiàn)的推動下，短期的行情表現(xiàn)應(yīng)該仍然較強(qiáng)，“國慶”行情有望借此展開。

關(guān)注微觀層面改善

從投資策略來看，由前期的側(cè)重趨勢性機(jī)會轉(zhuǎn)向捕捉結(jié)構(gòu)性機(jī)會已成為共識?；鸾?jīng)理的關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)從宏觀轉(zhuǎn)向微觀層面。

除了政策層面，不少基金經(jīng)理認(rèn)為，將更多地關(guān)注微觀層面的改善，更關(guān)注結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，而板塊性的機(jī)會將不像上半年那樣明顯。

長信基金未來看好三大投資機(jī)會。首先是防御性行業(yè)的機(jī)會。目前市場依然處于對流動性緊縮和經(jīng)濟(jì)二次探底的擔(dān)憂之中，與信貸和經(jīng)濟(jì)相關(guān)性比較小的短期防御性的行業(yè)，如食品飲料、醫(yī)藥和零售等，可能有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

其次是與漲價(jià)相關(guān)的消費(fèi)行業(yè)的機(jī)會。真實(shí)通脹壓力漸增，市場普遍預(yù)計(jì)11月CPI將由負(fù)轉(zhuǎn)正，“漲價(jià)”將成為選股的核心詞?？春棉r(nóng)產(chǎn)品、白酒等產(chǎn)品價(jià)格將明顯上漲的行業(yè)。

最后是房地產(chǎn)、汽車、家電和新能源等先導(dǎo)性行業(yè)的機(jī)會。長信基金認(rèn)為，政府會努力在房地產(chǎn)之外尋求經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，如汽車、家電和新能源。這些經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)將是未來市場關(guān)注的熱點(diǎn)。長信恒利優(yōu)勢基金經(jīng)理曾芒認(rèn)為，主題性投資更適合下半年市場，投資主題將瞄準(zhǔn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，以全球化視角來挖掘那些符合條件的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

第9篇：房地產(chǎn)基金投資策略范文

在過去的半年時(shí)間里，基金行業(yè)似乎過得并不如意，行業(yè)的整體規(guī)模無論是資產(chǎn)凈值還是份額規(guī)模均出現(xiàn)了大幅度的縮水。從整個(gè)基金行業(yè)來看，這份“中考”成績單并不好看。

7月份是基金對三季度以及下半年研判的敏感時(shí)期，基金陸續(xù)了三季度報(bào)告及下半年報(bào)告。雖然多數(shù)基金對于下半年作出了正在逐漸見底的判斷。但目前沒有基金公司在下半年策略中提及反轉(zhuǎn)。更多的依舊是強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)、新興產(chǎn)業(yè)和個(gè)股的機(jī)會。

基金規(guī)模大縮水

據(jù)銀河證券基金研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年6月30日，全部基金的資產(chǎn)凈值合計(jì)21257.34億元，份額規(guī)模合計(jì)24086.43億份，資產(chǎn)凈值縮水550358億元，份額規(guī)模減少448.51億份。

天相投顧的數(shù)據(jù)顯示，偏股型基會在2010年上半年整體表現(xiàn)不佳：封閉式基金凈值下跌16％，開放式混合型基金凈值下跌16.23％，開放式股票型基金凈值下跌21.57％。其中指數(shù)型基金凈值縮水最為嚴(yán)重，2010年上半年凈值增長率為-26.65％，跌幅遠(yuǎn)超資產(chǎn)配置更加靈活的主動型基金。

上半年，一向低調(diào)的固定收益證券方向基金收益率的表現(xiàn)明顯要出色得多，并且在未來可預(yù)見的一段時(shí)間內(nèi)，在經(jīng)濟(jì)基本面尚未明顯改觀，且仍未見經(jīng)濟(jì)上行拐點(diǎn)的情況下，較為穩(wěn)健的固定收益類產(chǎn)品的投資價(jià)值仍舊可觀。

債券型基金上半年的凈值增長率為1.69％，受股票市場拖累，偏債型表現(xiàn)落后于純債型基金。貨幣市場基金年化收益率為1.65％，略高于2009年水平。

不過，耐人尋味的是，在上半年股票基金平均18.51％下跌的情況下，不少基金投資者仍然堅(jiān)守股票基金，反而大幅度減少了貨幣市場基金和債券基金的投資，使其資產(chǎn)與份額出現(xiàn)了大幅度下降。

倉位佐證市場底部形成

基金的二季報(bào)顯示，基金二季度增倉的重點(diǎn)在抗通脹和能源提價(jià)受益行業(yè)，包括采掘業(yè)，醫(yī)藥、生物制品、信息技術(shù)業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易，食品飲料業(yè)等，但增倉比重有限，表現(xiàn)出調(diào)整市中的謹(jǐn)慎操作。

目前，大多數(shù)基金公司已經(jīng)完成下半年投資策略報(bào)告的公布，從這些報(bào)告來看，多數(shù)基金對于今年三季度的行情謹(jǐn)嗅樂觀。他們認(rèn)為，A股市場經(jīng)過較大幅度調(diào)整后，可關(guān)注具有估值優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)成長股。

根據(jù)中投證券的測算，進(jìn)入7月份以來，從規(guī)模較大的10大基金管理公司的持倉比率來看，10家基金一致主動性加倉，無一家主動性減倉，其中6家主動性加倉幅度超過4％，分別為上投摩根、大成、華夏、華安、易方達(dá)和廣發(fā)。

截至7月13日，開放式偏股型基金倉位76.72％，主動調(diào)倉倉位同比上升3.95％，其中開放式股票型基金倉位80.08％，主動調(diào)倉倉位同比上升4.08％，開放式混合式基金倉位71.64％，主動調(diào)倉位上升3.82％，基金倉位見底與權(quán)重股見底密切相關(guān)，而權(quán)重股走勢與大盤走勢基本同步，佐證了近期行情的底部已經(jīng)形成的觀點(diǎn)。

此外，近期基金高層開始密集進(jìn)行基層調(diào)研，PMI、貨幣增速、發(fā)電量增速、汽車銷量等先行指標(biāo)的環(huán)比增速已開始掉頭向下，預(yù)示經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，政府政策開始保增長，機(jī)構(gòu)政策預(yù)期開始趨穩(wěn)轉(zhuǎn)好。

“糾結(jié)”下半年投資策略

事實(shí)上，宏觀調(diào)控的復(fù)雜性，使得各基金投研團(tuán)隊(duì)對于政策的預(yù)判分歧巨大。從基金的報(bào)告中，對后市三種研判都離不開“震蕩”二字，但“震蕩”后是上行還是下探亦或是企穩(wěn)，各家基金有各自的見解。

“判斷經(jīng)濟(jì)的預(yù)期相對容易，判斷政策就比較難了，政策具有多目標(biāo)性，這也是去年和今年做投資非常苦惱的事情。中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能在未來幾年會與過去30年都不太一樣，過去是經(jīng)濟(jì)自身力量作為主導(dǎo)，政策為輔，今年剛好相反，今年經(jīng)濟(jì)環(huán)境受政策的影響確實(shí)很大，政策因素成了主導(dǎo)力量。從最近幾年的經(jīng)濟(jì)形勢來看，2010年的不確定性是最大的，主要是歸結(jié)于政策有很大的不確定性。”一位基金經(jīng)理坦言。

長城基金認(rèn)為，由于下半年經(jīng)濟(jì)增長的不確定性增加，決策層將側(cè)重于評估已出政策對于經(jīng)濟(jì)增長的影響。從中長期的角度來看，下半年政策逐步放松已經(jīng)具備了空間。在華富基金看來，中國經(jīng)濟(jì)增長的不確定性增加，短期由于地產(chǎn)泡沫和通脹壓力，政策不會放松，但伴隨著通脹的回落，四季度政策轉(zhuǎn)向的概率加大。