房地產(chǎn)開發(fā)項目精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；景觀設(shè)計；特點；趨勢；小品設(shè)計

中圖分類號：TU972文章標識碼：A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計的特點

在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計時應(yīng)根據(jù)不同場所的不同建筑功能進行設(shè)計，設(shè)計過程中還應(yīng)該綜合當(dāng)?shù)氐臍v史文化、地域特點、自然環(huán)境、人文因素等多方面的內(nèi)容。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀設(shè)計具有下述特點：

1.1、限制性特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計時具有限制性特點，這是因為在景觀設(shè)計過程中，應(yīng)嚴格按照相關(guān)的標準、規(guī)范進行設(shè)計，相關(guān)的指標必須達到要求，比如說綠化率指標、消防登高面、車位指標、消防車道、地面規(guī)劃等都需要達到要求，因此景觀設(shè)計具有限制性特點。

1.2、復(fù)雜性特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計時具有復(fù)雜性特點，景觀設(shè)計需要綜合考慮到設(shè)計的條件、范圍以及室外管網(wǎng)等等，會存在許多交叉的界面，在進行景觀設(shè)計時就要有效的處理這些專業(yè)之間的關(guān)系，才能確保景觀設(shè)計的可行性，因此景觀設(shè)計具有復(fù)雜性特點。

1.3、針對性特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計時具有針對性特點，這是因為景觀設(shè)計需要根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行合理的策劃、定位，并且要對開放項目所針對的客戶全體以及建筑產(chǎn)品的特點進行綜合性的考慮，之后進行具有針對性的設(shè)計，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀設(shè)計與客戶的要求以及項目的特點保持一致。因此景觀設(shè)計具有針對性特點。

1.4、獨特性特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計時具有獨特性特點，這是因為在進行景觀設(shè)計時需要根據(jù)不同的建筑空間、場地特點、建筑風(fēng)格設(shè)計出獨具特色、別具一格的景觀，是之成為房地產(chǎn)開發(fā)項目的點睛之筆，因此景觀設(shè)計具有獨特性特點。

二、房地產(chǎn)項目景觀的各階段設(shè)計

2.1、總體環(huán)境布局優(yōu)化階段

景觀設(shè)計在總體環(huán)境布局優(yōu)化階段需要對項目周圍的環(huán)境、地理條件、道路交通、建筑規(guī)劃的指標等因素進行分析。在前期的規(guī)劃階段就應(yīng)開始從項目的景觀規(guī)劃的角度提出對總體環(huán)境布局的優(yōu)化策略，確保景觀設(shè)計和房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑風(fēng)格保持一致[1]。

2.2、概念方案設(shè)計階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀設(shè)計應(yīng)該符合項目整體概念方案的要求。在進行景觀設(shè)計之前應(yīng)該對目標客戶的需求進行考察并將其融合到景觀設(shè)計中，是指成為該項目的紅葉子。

2.3、方案設(shè)計階段

方案設(shè)計階段應(yīng)在建筑空間關(guān)系以及整體布局的基礎(chǔ)上進行景觀設(shè)計，并確保其使用功能。設(shè)計過程中還需要協(xié)調(diào)好場地空間關(guān)系以及功能布置之間的關(guān)系[2]。房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀設(shè)計應(yīng)該遵循少硬景多軟景的原則，有效控制軟硬境的比例，最好控制在7:3左右。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計的發(fā)展

3.1、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計應(yīng)向著專業(yè)化方向發(fā)展

設(shè)計過程中采用專業(yè)化的設(shè)計理念和設(shè)計流程進行輔助設(shè)計。房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀建筑設(shè)計過程中已經(jīng)逐步興起了房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀輔助設(shè)計并受到了人們的青睞。房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計趨于專業(yè)化發(fā)展，比如說智能系統(tǒng)的使用、室內(nèi)裝飾以及室外環(huán)境設(shè)計都采用了高科技的智能技術(shù)，使得建筑更加人性化、現(xiàn)代化、安全化。

3.2、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計應(yīng)向著綠色化的方向發(fā)展

為了迎合綠色環(huán)保的理念，建筑設(shè)計也將房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀小區(qū)的綠地率不斷提高，并且在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計時與房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑設(shè)計完美結(jié)合，使得小區(qū)的綠化水平進一步提高，小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量大幅度提升[3]。并且房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計已經(jīng)在逐步滿足人們對一梯一戶的需求。

3.3、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計應(yīng)向著策劃設(shè)計的方向發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀建筑設(shè)計已經(jīng)住不成單純的技術(shù)設(shè)計向策劃設(shè)計的方向發(fā)展開來，也就是說將房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計看做是動態(tài)的設(shè)計過程，應(yīng)該根據(jù)市場需求、迎合消費者心理等方面進行房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計。并且房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計逐步走向市場化，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計充滿活力。

3.4、房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計應(yīng)向著精品化的方向發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計應(yīng)采用更加精細化的設(shè)計手段。精品設(shè)計將是設(shè)計單位的核心競爭力，也將會帶來較高的經(jīng)濟效益。精品房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計一方面展現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀的自身的價值，另一方面也體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計自身的價值，精品房地產(chǎn)開發(fā)項目景觀設(shè)計將會改變?nèi)藗兊纳钇焚|(zhì)，創(chuàng)造更美好的生活環(huán)境。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目小品建筑設(shè)計方法

4.1、小品的規(guī)劃設(shè)計還應(yīng)該做到實用性、人性化、觀賞性的完美結(jié)合。因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目小品的建筑設(shè)計時應(yīng)不斷提高設(shè)計人員的責(zé)任意識，并要求合理的協(xié)調(diào)環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和社會效益三者之間的關(guān)系，最大限度的保護生態(tài)自然環(huán)境，并與當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕蜌v史背景有機結(jié)合起來。只有這樣，才能保證園林的景觀與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)、保持一致，充滿自然魅力和親和力[4]。

4.2、房地產(chǎn)開發(fā)項目小品的建筑設(shè)計不能局限于表面的美觀還應(yīng)該提升小品的文化內(nèi)涵。這就要在設(shè)計時進行巧妙的立意，并且應(yīng)賦予小品一定的文化內(nèi)涵，除此之外，還應(yīng)將小品的在園林的局部空間上營造主體的美感。再者，房地產(chǎn)開發(fā)項目小品建筑設(shè)計應(yīng)與當(dāng)?shù)氐耐婺毓嘟Y(jié)合，不僅能夠體現(xiàn)地域文化特色還能提升園林的文化內(nèi)涵和藝術(shù)品位。使得房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠代表城市文化，成為城市的象征性、代表性建筑。

4.3、在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目小品設(shè)計時應(yīng)該選擇合適的材料，優(yōu)質(zhì)的材料能夠提升小品的品質(zhì)，還能做好整個園林景觀的陪襯，設(shè)計過程中還應(yīng)注意小品的重量，將小品的比重做好合理的配置，并與園林的叢林、花草、雕塑、小路等協(xié)調(diào)好，發(fā)揮最大最好的景觀效果。經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來了各種各樣的建筑材料，在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目小品設(shè)計時應(yīng)該盡可能的使用節(jié)能環(huán)保材料，并根據(jù)實際情況選擇合適的節(jié)能環(huán)保材料。但是考慮到天然材料的價格較高可以使用貼近自然的仿造材料。來迎合環(huán)境的美觀。除此之外，還應(yīng)盡量使用可回收利用的材料來降低對環(huán)境的污染，再者應(yīng)該選擇容易清洗的建筑材料，盡量不使用在清洗過程中容易腐蝕的材料。

4.4、房地產(chǎn)開發(fā)項目小品建筑設(shè)計時還應(yīng)該遵循經(jīng)濟性原則，根據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)水平、施工工藝、建筑材料選擇最合理、經(jīng)濟性的設(shè)計方案，確保小品的設(shè)計能夠彰顯其核心價值，并且能夠起到指引人們行為的作用。再次，在進行小品設(shè)計時考慮到小品的功能性要求，應(yīng)該堅持以人為本的設(shè)計理念。比如說在進行座椅的設(shè)計過程中，除了要保證座椅的設(shè)計風(fēng)格與園林景觀風(fēng)格相一致之外，還應(yīng)該根據(jù)座椅的位置進行合理的調(diào)整，比如說在廣場中的座椅可以設(shè)計為圓柱形的，應(yīng)確保線條的光滑，座椅的光滑。在人流量較大的路邊，座椅應(yīng)該設(shè)計成寬大舒服，在樹林下的座椅可以提升其文化內(nèi)涵，設(shè)計成木制的或者是搖籃時的來滿足人們美的享受和心靈的體驗。

五、結(jié)束語

景觀設(shè)計使得房地產(chǎn)開發(fā)項目具有了園林般美好的意境，創(chuàng)造出了一種別有洞天、曲徑通幽處，禪房花木深的氛圍。優(yōu)秀的景觀設(shè)計可以大幅度提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的品質(zhì)，成造出優(yōu)美的居住氛圍。

參考文獻：

[1]蘇坤坪.淺談綠地的場地設(shè)計、雨水利用與景觀――結(jié)合廈門石塘立交橋綠地的景觀設(shè)計[J].建筑與文化,2008,07:111-115.

[2]尹欣.用專家的聲音喚醒房地產(chǎn)精品時代恒大旗下新開發(fā)項目金碧海岸花園的景觀設(shè)計接受專家評審[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2005,Z1:108.

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

關(guān)鍵詞:成本構(gòu)成；成本控制；稅務(wù)管理；風(fēng)險

中圖分類號：F406.72 文獻標識碼：A 文章編號：

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)的開發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也十分激烈，與其他行業(yè)不同房地產(chǎn)是被公認的高風(fēng)險行業(yè)，其資金投入量大、建設(shè)周期長，同時受政策及市場因素影響比較大，因此，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出求得發(fā)展是擺在每個房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要由前期階段成本、工程建設(shè)階段成本、開發(fā)間接費及期間費等構(gòu)成。筆者將主要針對前期階段成本控制、工程建設(shè)階段成本控制以及稅務(wù)管理三個方面進行深入分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段成本主要包括:土地及拆遷費、勘察設(shè)計費、防空地下室易地建設(shè)費、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、白蟻預(yù)防工程費、散裝水泥專項資金、水土保持設(shè)施補償費等；工程建設(shè)階段成本主要包括:主體建筑工程費及主體安裝工程費、區(qū)內(nèi)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費及小區(qū)配電室、泵房等配套設(shè)施工程費；稅務(wù)成本主要包括:項目開發(fā)全過程發(fā)生的各項稅費。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施

房地產(chǎn)成本是決定房地產(chǎn)價格的重要因素,而房地產(chǎn)的價格又影響整個社會的經(jīng)濟發(fā)展。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本控制是十分必要的。房地產(chǎn)項目由于具有投資量大、流動性差、回收期長、同金融業(yè)關(guān)系密切、投資開發(fā)過程涉及單位多等特點,故其成本控制顯得分外復(fù)雜,難度特別大。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般采用目標成本動態(tài)控制法進行成本管理,即在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中,將成本控制目標、成本責(zé)任進行具體的量化和分解,做到事前控制,預(yù)先控制,并定期歸集成本發(fā)生的實際值,利用科學(xué)方法進行計劃值和實際值的分析與比較,檢查項目成本執(zhí)行的偏差情況,及時采取措施進行調(diào)整。

2.1前期階段成本控制方法及要點

前期階段成本由土地及拆遷費、勘察設(shè)計費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等構(gòu)成。前期階段成本控制需根據(jù)以往開發(fā)經(jīng)驗和土地估算來控制土地等前期費用的成本支出,并通過限額設(shè)計,抓好設(shè)計階段的成本控制。

前期工程費主要指勘測丈量費、規(guī)劃設(shè)計費、防空地下室易地建設(shè)費、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、白蟻預(yù)防工程費、散裝水泥專項資金、水土保持設(shè)施補償費等報批報建費。對設(shè)計費的控制,可以通過公開招標的形式確定設(shè)計單位,以爭取最合理的設(shè)計費支出。對于各項政策性繳費的控制,應(yīng)根據(jù)深圳地區(qū)制定的優(yōu)惠政策,積極申請各項費用的減、免、緩優(yōu)惠。設(shè)計階段的投資控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的要點。在分析設(shè)計階段存在的各種弊端基礎(chǔ)上,增強設(shè)計標準規(guī)范意識及經(jīng)濟核算意識,引入競爭機制,大力推行限額設(shè)計,加強設(shè)計方案的優(yōu)化,切實降低工程造價。設(shè)計部門應(yīng)以項目的市場定位為主導(dǎo),抓好設(shè)計成本控制,加強對設(shè)計成果進行性價比對。

2.2工程建設(shè)階段成本控制方法及要點

工程建設(shè)階段成本主要由分包工程建設(shè)成本及開發(fā)商供應(yīng)物資成本、區(qū)內(nèi)配套成本等構(gòu)成,涉及因素較多,受人工、資源、工期等影響較大。工程建設(shè)階段成本屬于典型的可變成本,是目標成本動態(tài)控制的重點,通過建立工程建設(shè)階段成本控制體系,實施目標成本動態(tài)控制。

2.2.1工程建設(shè)階段目標成本動態(tài)控制體系

項目在實施過程中受干擾因素較多,預(yù)算具有不確定性,成本支出在實施過程會不可避免地偏離預(yù)期軌道。為有效跟蹤和控制項目的實際發(fā)生成本,應(yīng)提前明確項目成本控制的目標和計劃,逐層分解成本控制子目標,建立工程建設(shè)階段目標成本動態(tài)控制體系,實施有效的成本控制。

1)目標成本動態(tài)控制體系的建立。通過項目成本概預(yù)算,制定目標成本,將成本責(zé)任量化,及時跟蹤了解成本執(zhí)行情況,并通過動態(tài)歸集每月實際成本數(shù)據(jù),利用科學(xué)的方法進行綜合分析,判斷成本支出是否存在偏差,如果存在偏差,則分析原因,實施糾偏措施并調(diào)整目標；如果沒有出現(xiàn)偏差,則進入下一個控制程序,見圖1。

圖1工程建設(shè)階段目標成本動態(tài)控制體系

2)項目成本跟蹤工作。①采用數(shù)學(xué)方法和科學(xué)手段來實現(xiàn)對項目成本的定期測量；②對影響項目目標實現(xiàn)、自身可能發(fā)生變化的因素進行跟蹤、監(jiān)測、記錄、分析等活動。

3)項目成本控制偏差的分析。通過跟蹤而獲得項目實際成本的有關(guān)信息資料后,需要利用科學(xué)的方法將獲得的資料進行整理、統(tǒng)計,并與項目成本目標進行比較分析,得出實際完成工作量的百分比、累計完成工作量的百分比、當(dāng)前項目實際進展狀況。

4)項目成本控制糾偏措施。項目成本控制過程中關(guān)鍵在于分析,核心在于糾偏。因此,要針對分析得出的偏差發(fā)生原因采取切實糾偏措施,加以糾正。成本糾偏的措施包括組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施、合同措施等。

2.2.2項目成本跟蹤測量及科學(xué)分析方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實際應(yīng)用

以開發(fā)項目為例,該項目占地面積515hm2,總建筑面積12萬m2,于2007年9月份開工建設(shè),2009年10月份竣工交付使用。

1)成本的跟蹤測量。本房地產(chǎn)開發(fā)項目前7個月的預(yù)算費用與監(jiān)測到的每期累積完成比率和每期實際費用見表1-表3。

表1開發(fā)項目前7 個月每期預(yù)算費用萬元

表2開發(fā)項目前6 個月每期累計完成比率%

表3開發(fā)項目前6 個月每期實際費用萬元

2)分析方法。

(1)掙得值法的應(yīng)用。在工程項目建設(shè)過程中,為了有效地對工程進度、成本、質(zhì)量進行監(jiān)控,運用科學(xué)方法分析和評價項目整體的實際狀況,引入了掙得值管理。掙得值法是一種分析目標實施與目標期望之間差異的方法。通過測量已完成的工作的預(yù)算費用,與已完成工作的實際費用和計劃工作的預(yù)算費用相比較,得到有關(guān)計劃實施的進度和費用偏差,從而達到判斷項目預(yù)算和進度計劃執(zhí)行情況的目的。這是一種以預(yù)算和費用來衡量工程進度進行費用進度綜合控制的技術(shù)。

主要指標有:計劃工作量的預(yù)算費用BCWS、已完工作量的實耗費用ACWP、已完工作量的預(yù)算費用BCWP)))掙得值EV(Earned Value)、進度偏差SV、費用偏差CV、費用執(zhí)行效果指數(shù)CPI、進度執(zhí)行效果指數(shù)SPI等。

(2)以本房地產(chǎn)開發(fā)項目為例,設(shè)項目檢查點為第6個月,根據(jù)檢查結(jié)果預(yù)測原前7個月工作量完成時間總費用及進度。

該項目前6個月每期累積掙得值計算結(jié)果見表4。

表4開發(fā)項目前6 個月每期累積掙得值萬元

設(shè)檢查點為第6個月,則

CV=BCWP-ACWP=8804-9401=-597,分析結(jié)論:出現(xiàn)超支。

SV=BCWP-BCWS=8804-8369=435,分析結(jié)論:進度提前。

CPI=BCWP/ACWP=8804/9401=0194,分析結(jié)論:超出預(yù)算。

SPI=BCWP/BCWS=8804/8369=1105,分析結(jié)論:進度提前。

前7個月總費用預(yù)測:預(yù)測值=總預(yù)算/CPI=9981/0194=10618

進度預(yù)測:預(yù)計原7個月工作量完成時間=計劃完成時間/SPI=7/1105=6167

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制在稅務(wù)管理方面應(yīng)建立納稅統(tǒng)籌機制,做好各階段稅費估算,控制支出。

2.3.1房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅種設(shè)置

房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)成本約占項目總成本的10%～20%左右。房地產(chǎn)稅收主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所課征的各類稅收。

2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅統(tǒng)籌機制

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段的稅務(wù)特點進行納稅籌劃,建立納稅統(tǒng)籌機制,有利于降低稅務(wù)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅籌劃階段劃分如圖2所示。

圖2房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅籌劃階段劃分

1)房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的稅種復(fù)雜、稅額大,存在行業(yè)預(yù)繳制度和清算制度。

2)房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅籌劃的重點。¹籌劃的稅種包括:土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；º納稅籌劃的重點方面:不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式、開發(fā)模式、銷售定價、成本費用的歸集和分攤。

3成本管理風(fēng)險控制

成本管理風(fēng)險的控制可以從改變風(fēng)險后果的性質(zhì)、減少風(fēng)險發(fā)生的概率和降低風(fēng)險發(fā)生后果的影響等三個方面入手,通過制定和實施各種風(fēng)險防范政策,降低成本風(fēng)險發(fā)生概率。對于已知風(fēng)險或可預(yù)測風(fēng)險,利用現(xiàn)有資源進行風(fēng)險的降低；對于不可預(yù)測風(fēng)險,應(yīng)進行全面、深入地調(diào)查和研究,減少該類風(fēng)險的不確定性,設(shè)法將已識別的不可預(yù)測風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)橐阎L(fēng)險。

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資周期長、金額大、政策性強、建筑材料價格易浮動、投資開發(fā)過程涉及單位多、成本控制難度大等特點,可制定如下成本管理風(fēng)險控制措施:

1)針對具體項目成立專門的成本控制風(fēng)險管理機構(gòu)；

2)建立房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)；

3)采用科學(xué)的成本控制模式,如建立基于目標成本的成本動態(tài)控制體系；

4)重視項目財務(wù)評價和項目稅務(wù)管理,建立納稅統(tǒng)籌機制,壓縮財務(wù)成本。

4結(jié)束語

總之，在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷進行管理創(chuàng)新，加強開發(fā)項目各個階段的成本控制，建立成本控制戰(zhàn)略，同時進行風(fēng)險預(yù)測和評估，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期效益，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 問題 措施

財務(wù)管理是企業(yè)管理中的一項重要內(nèi)容，對于改善企業(yè)經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金投入量大，回收周期長，財務(wù)管理難度和風(fēng)險也較大。在國家出臺一系列針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈，為了企業(yè)能夠自如應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的重要性日益明顯。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的重要性

（一）引導(dǎo)正確的投資決策

房地產(chǎn)開發(fā)項目多為重大投資項目，投資風(fēng)險較高，在選擇投資項目時，客觀的財務(wù)分析和預(yù)測是項目可行性研究的核心內(nèi)容，對投資決策起著非常重要的作用。

（二）保持安全的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大，科學(xué)合理的融資渠道和資本結(jié)構(gòu)是保證企業(yè)長久發(fā)展的基礎(chǔ)。

（三）保證資金的科學(xué)管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金成本高，在項目全生命周期中巧妙安排營運資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理工作中存在的問題

（一）投資前財務(wù)風(fēng)險揭示不足

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時經(jīng)過較長時期的開發(fā)活動才能完成開發(fā)產(chǎn)品，在這個相對較長的開發(fā)周期中，各個因素的影響都會使項目經(jīng)濟目標發(fā)生變化。在取得土地使用權(quán)之前，對于項目的財務(wù)指標風(fēng)險揭示不全面有可能會使企業(yè)做出錯誤的投資決策。

（二）籌資方式單一

目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來越嚴格，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業(yè)資金鏈的健康運行產(chǎn)生影響，嚴重的可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。

（三）疏于現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應(yīng)作為財務(wù)管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長期連續(xù)出現(xiàn)較大的負數(shù)，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現(xiàn)金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。

（四）財務(wù)預(yù)算管理流于形式

全面預(yù)算管理越來越被企業(yè)所采納，但在實際執(zhí)行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實施預(yù)算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務(wù)預(yù)算，但在預(yù)算執(zhí)行過程中控制力度薄弱，預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性，預(yù)算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預(yù)算缺乏指導(dǎo)性和監(jiān)督性，不利于對執(zhí)行者的考核。

（五）稅務(wù)籌劃觀念淡薄

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一個較長時期的高速、高利潤率發(fā)展時期，在高速發(fā)展和高利潤的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務(wù)籌劃工作。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負進行粗放管理，企業(yè)就不能通過合法合理減少稅負來增加利潤。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施

（一）建立風(fēng)險評估系統(tǒng)，充分揭示項目風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是受國家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進行可行性研究過程中，財務(wù)分析人員應(yīng)提高對政策風(fēng)險的敏感度，將政策風(fēng)險的影響充分列示在財務(wù)數(shù)據(jù)估算中；除了政策風(fēng)險，其他所有企業(yè)外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險都應(yīng)納入財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算范疇內(nèi)考慮，一旦來自外部或內(nèi)部的風(fēng)險沒有考慮充分，項目實際執(zhí)行金額與預(yù)算指標金額發(fā)生較大偏差時，會使企業(yè)實際投資成果達不到預(yù)期，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點，量身定制投資風(fēng)險評估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風(fēng)險因素以及各個風(fēng)險因素的影響系數(shù)，減少因財務(wù)分析人員對風(fēng)險的個人偏好不同而導(dǎo)致不同人員的財務(wù)分析數(shù)據(jù)偏差太大，而使得分析結(jié)果失去可采納性。

（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風(fēng)險能力

首先，積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應(yīng)建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。

其次，開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開發(fā)貸款的門檻變高，但對于符合開發(fā)貸款條件的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目來說，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續(xù)較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發(fā)貸款，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發(fā)活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發(fā)貸款放款條件的同時爭取準備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風(fēng)險。

再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應(yīng)有其他資金及時流進來補充。同時，企業(yè)在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風(fēng)險能力會隨之增強。并且，隨著國內(nèi)金融市場的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能；在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券；發(fā)行公司債較權(quán)益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權(quán)；通過信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財產(chǎn)品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產(chǎn)相關(guān)的理財產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的情況下風(fēng)險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較小；自持資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，可以利用自持資產(chǎn)設(shè)立基金，亦或?qū)⒆猿仲Y產(chǎn)打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數(shù)目非常可觀。

（三）實施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發(fā)項目的生命周期實施全面預(yù)算管理成為可能。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理制度，在工程實施預(yù)算的基礎(chǔ)上編制財務(wù)預(yù)算，預(yù)算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預(yù)算經(jīng)過相關(guān)管理層審批后嚴格執(zhí)行。全面預(yù)算的實施使項目開發(fā)活動在一個可以預(yù)計的范圍內(nèi)進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中，預(yù)算管理同時還起著考核依據(jù)的作用。

（四）利用稅法優(yōu)惠政策進行稅務(wù)籌劃

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程開發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關(guān)規(guī)定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產(chǎn)項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構(gòu)證明的利息支出可以據(jù)實扣除，否則可以按照土地使用權(quán)成本加開發(fā)成本的10%計算扣除，企業(yè)可以根據(jù)項目土地成本和開發(fā)成本以及融資的實際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發(fā)生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發(fā)項目，虧損形成的所得稅資產(chǎn)無法轉(zhuǎn)回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發(fā)項目，以合理節(jié)約所得稅支出。

（五）開展項目后評估工作，建立經(jīng)驗教訓(xùn)案例庫

開發(fā)項目經(jīng)濟效益是后評估工作中一項重要的內(nèi)容，而經(jīng)濟效益也反映出企業(yè)對于開發(fā)項目的財務(wù)管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結(jié)項目開發(fā)過程中各項活動執(zhí)行的效果，企業(yè)可以根據(jù)評估結(jié)果，建立一套按照項目類型分類的案例庫，以備后來的類似項目借鑒，已有的經(jīng)驗和教訓(xùn)可以幫助新項目節(jié)約時間和經(jīng)濟成本，避免重走彎路。

一個企業(yè)在風(fēng)云變幻的商場上生存會面臨各方面的風(fēng)險，但最兇險的莫過于資金鏈斷裂的風(fēng)險。資金鏈的正常運轉(zhuǎn)就像身體中的血液循環(huán)，資金鏈斷裂就像血液循環(huán)中斷，即便企業(yè)是再高大的巨人，血液循環(huán)中斷也難以生存，而財務(wù)管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實際工作中，企業(yè)應(yīng)高度重視財務(wù)管理工作，通過完善的財務(wù)管理控制體系使企業(yè)能夠更好地適應(yīng)千變?nèi)f化的外部環(huán)境。

參考文獻：

[1]劉成高.中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[M].成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2008

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；成本控制；設(shè)計階段；施工階段

合理有效地控制項目開發(fā)成本，貫穿于項目投資決策階段、設(shè)計階段、項目發(fā)包階段和實施階段，也可以說是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。雖然項目開發(fā)建設(shè)的各個階段成本控制各有其特點，在開發(fā)建設(shè)的全過程中，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的2 個關(guān)鍵階段是：設(shè)計階段和施工階段。

長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)項目設(shè)計階段的成本控制，結(jié)果出現(xiàn)有些設(shè)計粗糙，設(shè)計深度不夠，工程投資失控，造成三超現(xiàn)象嚴重（概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算） ，甚至“爛尾樓”。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資主要花費在施工階段，這是房地產(chǎn)發(fā)展商普遍存在的一種共識，他們認為只要對施工階段的監(jiān)控予以加強，就一定可以大量節(jié)約成本。然而，最終結(jié)果是，房地產(chǎn)發(fā)展商們待項目建成后卻發(fā)現(xiàn)這樣的處理方法并沒有致使成本下降。而該問題的關(guān)鍵是在于他們忽視了設(shè)計階段的監(jiān)控環(huán)節(jié)要有效地控制項目開發(fā)成本[9]。筆者認為首先就要做好項目設(shè)計階段的成本控制，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費。規(guī)劃設(shè)計是立項后對項目的功能、工藝、成本等技術(shù)經(jīng)濟指標、實施方案進行的事前規(guī)定， 開發(fā)商商將根據(jù)這一階段的成果完成項目的建據(jù)測算設(shè)計費在項目開發(fā)建設(shè)全過程費用中所占比例較少，一般只占施工階段建安成本的2 %～3 % ，但對項目工程造價的影響可達75 %以上；由此可見，設(shè)計階段的成本控制既是必須的又是行之有效的首要控制階段，同時在此階段控制造價也能起到事半功倍的效果。據(jù)有關(guān)資料測算分析，合理科學(xué)的設(shè)計可降低工程造價10 %左右[1]。但現(xiàn)階段在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得很少，沒有將項目的技術(shù)、經(jīng)濟有機結(jié)合起來綜合分析考慮后才進行設(shè)計。設(shè)計階段的成本控制對項目投資的影響是極其重要和深遠的，必須引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視，應(yīng)積極采取有效措施進行預(yù)控，具體可采取的主要措施如下：

1.1 推行設(shè)計招標或設(shè)計方案競賽，優(yōu)選設(shè)計單位

設(shè)計招標制度的推行為開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段提高設(shè)計質(zhì)量，進行投資控制提供了契機。在設(shè)計招標過程中，開發(fā)企業(yè)就需認真對投標方案的合理性、經(jīng)濟性進行評價和比較，在滿足設(shè)計任務(wù)書各項技術(shù)指標的前提下，把設(shè)計的經(jīng)濟合理性細化后納入評標條件，給予較大的評標分值，以提高設(shè)計人員設(shè)計經(jīng)濟意識和促使設(shè)計人員主動控制設(shè)計的經(jīng)濟合理性。眾所周知，設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，當(dāng)一份施工圖付諸于施工時，就基本決定了工程質(zhì)量的好壞和工程造價的高低，也就是說項目的成敗在設(shè)計階段已大體定型，這一點應(yīng)引起開發(fā)企業(yè)決策層高度重視。比如：在方案設(shè)計時很多單位都能做到2 個以上方案進行技術(shù)比較，但在經(jīng)濟上是否合理卻考慮很少。因此，推行設(shè)計招標，引進競爭機制，迫使設(shè)計競爭者對建設(shè)項目的規(guī)模、工藝流程、功能方案、設(shè)備選型、投資控制等作全面周密的分析、比較，樹立良好的經(jīng)濟意識，重視建設(shè)項目的投資效果和全壽命使用成本[16]，用最經(jīng)濟合理的設(shè)計方案參加競賽或投標已勢在必行。而開發(fā)單位通過應(yīng)用價值工程理論等方法對設(shè)計方案進行多方面比較和技術(shù)經(jīng)濟分析，從中選出技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理、既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價的技術(shù)方案也是不可省略的步驟。

1.2 開展限額設(shè)計，事前有效控制成本

所謂限額設(shè)計，就是按照批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證滿足使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設(shè)計并不是一味地考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重實際，實事求是，精心設(shè)計和保證設(shè)計科學(xué)性的先進的設(shè)計理論方法。要求設(shè)計單位在工程設(shè)計中推行限額設(shè)計，采取投資分解和工程量控制手段定量分析計算各專業(yè)的設(shè)計內(nèi)容，技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合，用數(shù)據(jù)說話，在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的技術(shù)可能性和經(jīng)濟合理性，特別注意選用建筑材料、設(shè)備的經(jīng)濟性，杜絕使用那些技術(shù)未過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進口的材料和設(shè)備；要盡量采用標準化的設(shè)計，各專業(yè)設(shè)計要嚴格按照建筑模數(shù)、建筑標準、設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)程等進行設(shè)計；同時責(zé)令設(shè)計者在設(shè)計過程中承擔(dān)相應(yīng)的設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟責(zé)任，以其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任約束設(shè)計行為和設(shè)計成果，督促其把握好項目功能（ 質(zhì)量） 標準和價值標準的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，力保限額設(shè)計指標的實現(xiàn)。限額設(shè)計也絕不是房地產(chǎn)開發(fā)商說個數(shù)或定個單方造價就限額了，更重要的是：首先要將這個限額按專業(yè)進行分解，看其是否合理；其次若第一步分解的結(jié)果合理，則應(yīng)按各單位工程的分部工程再進行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說明該限額可行，然后，在設(shè)計過程中要嚴格按照限額控制設(shè)計標準；若以上的分解分析沒有得到滿意的答案，則說明該限額不可行，必須修改或調(diào)整限額，再按上面的步驟重新進行分析分解，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。限額設(shè)計的技術(shù)關(guān)鍵是要確定好限額，控制好設(shè)計標準和規(guī)模。要注意在設(shè)計之前， 對限額進行分解分析是不可或缺的一步。

在實踐中，企業(yè)應(yīng)向委托設(shè)計單位詳細說明開發(fā)項目品質(zhì)和成本等方面的要求，并采用限額設(shè)計制度控制目標成本。同時企業(yè)應(yīng)對項目進行價值功能分析，注重設(shè)計方案中各項技術(shù)經(jīng)濟指標是否符合項目品質(zhì)定位，材料設(shè)備定位是否符合產(chǎn)品品質(zhì)定位。最后企業(yè)應(yīng)對設(shè)計方案分析比較，在保證項目質(zhì)量的前提下進一步優(yōu)化目標成本[2]

1.3 改變設(shè)計費取費辦法，實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度

現(xiàn)行的設(shè)計費計算方法，不論是按投資規(guī)模計價，還是按平方米收費，設(shè)計單位都沒有任何經(jīng)濟責(zé)任；不管工程設(shè)計質(zhì)量的好壞，不論投資超不超預(yù)算，甚至不管建設(shè)項目有沒有實施，設(shè)計人員有沒有到現(xiàn)場服務(wù)，只要出了圖紙，就得給設(shè)計費[17]。特別是按投資額的百分比計算，使得造價越高，收費也越多，這種計費辦法難以調(diào)動設(shè)計者主動地考慮降低造價、節(jié)約投資的積極性，更不利于工程造價的控制，也助長了設(shè)計單位只重視技術(shù)性，忽視經(jīng)濟性的思想。實際工作中經(jīng)常會碰到設(shè)計過于保守或設(shè)計功能沒有達到最優(yōu)或在施工過程中隨意變更，致使工程造價居高不下和決算價大大超出原概算的情況，其對建筑業(yè)的正常發(fā)展造成了較大的不良影響。因此，應(yīng)對現(xiàn)行設(shè)計費的計費方法進行改革，建立激勵機制，試行在原設(shè)計計費的基礎(chǔ)上，對因設(shè)計而節(jié)約投資，按節(jié)約部分給予提成獎勵， 因設(shè)計變更而增加投資也按增加部分扣除一定比例的設(shè)計費，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的計費辦法，這樣將有利于激勵設(shè)計人員精益求精地進行設(shè)計，增強設(shè)計人員的經(jīng)濟意識，時刻考慮如何降低造價，把控制工程造價觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施之中。另一方面，對設(shè)計費也預(yù)留一個百分數(shù)尾款，待工程竣工結(jié)算后再結(jié)清最后的尾款，這樣就可防止設(shè)計人員在施工過程中隨意變更或不到現(xiàn)場進行技術(shù)指導(dǎo)的現(xiàn)象，同時迫使設(shè)計單位重視建設(shè)項目的投資控制。

1.4 推行設(shè)計監(jiān)理制度

目前，雖然我國推行施工階段建設(shè)監(jiān)理制，但政府主管部門一直未出臺設(shè)計監(jiān)理制度，即設(shè)計階段的監(jiān)理制還未強制執(zhí)行。讓一部分有經(jīng)驗的監(jiān)理人員參與到設(shè)計階段來，在一些開發(fā)單位已經(jīng)實施，并取得了較好效果。推行設(shè)計監(jiān)理，從項目可行性研究階段就參與進去，協(xié)助開發(fā)商調(diào)研、考察、立項，論證方案的可行性并提出合理化建議，可以減少設(shè)計過程中可能存在的缺陷與失誤，提高設(shè)計質(zhì)量，有效控制開發(fā)成本。

1.5 加強設(shè)計質(zhì)量控制

設(shè)計階段是項目即將實施而未實施的階段，為了避免施工階段不必要的修改，從而增加工程造價，應(yīng)把設(shè)計做細、做深入。因為，設(shè)計的每一筆每一線都是需要投資來實現(xiàn)，所以在沒有開工之前，把好設(shè)計關(guān)尤為重要，一旦設(shè)計階段成本失控，就必將給施工階段的造價控制帶來很大的負面影響。據(jù)西方一些國家分析，設(shè)計費一般只相當(dāng)于項目全壽命費用的1 %以下，但正是這少于1 %的費用對工程造價的影響度占到75 %以上。由此可見，設(shè)計質(zhì)量對整個項目的效益是至關(guān)重要的，設(shè)計階段的成本控制對提高設(shè)計質(zhì)量，促進施工質(zhì)量的提高，加快進度，優(yōu)質(zhì)高效地把工程建設(shè)好，降低工程成本也是大有益處的。

1.6 采用合同措施，嚴格控制造價

應(yīng)在設(shè)計合同條款中，明確各項設(shè)計變更確認批準程序及相應(yīng)限制條款，如采取預(yù)留設(shè)計質(zhì)保金方法，當(dāng)由于設(shè)計單位原因造成設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設(shè)計費。綜上所述，設(shè)計階段的造價控制雖然并不那么輕松，但它卻真正體現(xiàn)了事前控制的思想，確實能起到事半功倍的效果，達到花小錢辦大事的目的。合同的條款設(shè)立必須嚴謹，盡量做到全面細致。要根據(jù)經(jīng)驗，將在合同實施過程中容易產(chǎn)生爭議、分歧的地方事先考慮周全，在合同訂立時就給予明確處理方式，給出定量、定性的處理方法。合同條款中不應(yīng)出現(xiàn)含糊不清的詞句，合同條款必須只有一種解釋，避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象[6]。

參考文獻：

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第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

了解變化 把握填報口徑

統(tǒng)計口徑是統(tǒng)計數(shù)據(jù)所采用的標準和要求，只有把握正確的填報口徑，在填報報表時才能不走彎路、少出錯誤。根據(jù)國家統(tǒng)計局要求，2011年北京市統(tǒng)計局對房地產(chǎn)開發(fā)項目月報進行了修訂，除去指標增減有細微變化之外，對投資指標的填報口徑也做了調(diào)整：

一是土地購置費填報口徑的變化：自2011年定報起，房地產(chǎn)開發(fā)項目從永久性工程開始施工起填報投資完成額，只購買土地、尚未開工建設(shè)時，不能填報土地購置費；待項目開工后，一次性填報與本項目有關(guān)的、已經(jīng)支付的全部土地購置費用。

二是一二級聯(lián)動項目投資的填報方法：如果企業(yè)開發(fā)的項目屬于一二級聯(lián)動的，即由同一家企業(yè)進行土地的“七通一平”和后續(xù)二級開發(fā)建設(shè)的，由于其“七通一平”投資額屬于前期費用，應(yīng)待項目開工后，再將已完成的“七通一平”投資一次性計入“自年初累計完成投資”和其中項“建筑工程投資”中。

多方取數(shù) 精確核心指標

X202表中的“自年初累計完成投資”是該表的核心指標，由“其中項”、“按構(gòu)成分”、“按房屋用途及面積分”構(gòu)成，由于涉及多個不同層面的分組信息，所以準確性至關(guān)重要。其含義是指從本年1月1日起至報告期末完成的全部用于房屋建設(shè)工程和土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。它主要包括：“建筑工程”、“安裝工程”、“設(shè)備工器具購置”和“其他費用”，以上四項之和即為“自年初累計完成投資”（見圖1）。

這里有幾點需要注意：1.“建筑工程”是項目興工動料發(fā)生施工活動時才會產(chǎn)生的投資，而且必須以反映工程實際的形象進度為準。所以在填報時應(yīng)該以監(jiān)理月報上認定的工作量為準，但統(tǒng)計人員在填報時往往按照財務(wù)實際支付的工程款填報，這是錯誤的。主要原因在于，財務(wù)實際支付的工程款與工程形象進度一般不一致，會出現(xiàn)多報或漏報投資的情況。2.“安裝工程”和“設(shè)備工器具購置”是配套指標，只有達到固定資產(chǎn)標準的設(shè)備和工器具在進場開始安裝時才填報這兩個指標，安裝費用計入“安裝工程”，設(shè)備價款計入“設(shè)備工器具購置”。3.“其他費用”指標應(yīng)區(qū)別于財務(wù)上的“其他費用”，它是指項目在開發(fā)過程中發(fā)生的土地購置費、大市政費、四源費（煤熱自來水污水）、貸款利息、勘察設(shè)計費等一系列費用，源于財務(wù)部門的開發(fā)成本明細賬，為財務(wù)實際支付價款。注意要根據(jù)制度中指標解釋逐筆分析成本賬科目是否應(yīng)計入“其他費用”，不要出現(xiàn)漏填的情況。

由此可以看出，“自年初累計完成投資”數(shù)據(jù)源于實際工程進度及項目全過程的財務(wù)實際費用支出，涉及到企業(yè)的工程、前期（成本核算）和財務(wù)等多個部門，所以在填報時統(tǒng)計人員不僅要理解指標含義，還要與內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)溝通、多方取數(shù)，才能保證填報口徑正確、數(shù)出有據(jù)（見圖2）。

不重不漏 巧填配套指標

X202及續(xù)表分別體現(xiàn)的是投資完成情況和施竣工銷售面積情況，二者看似獨立，其中有很多指標是需要成對甚至成套填報的，掌握了這些指標的填報方法，不僅能減輕統(tǒng)計人員一部分工作量，也能減少報表指標漏填的情況。

第一組指標是X202表中的“自年初累計完成投資”與續(xù)表中的“房屋施工面積”要同時填報。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)制度要求，一般情況下，項目實際開工建設(shè)才視為有投資發(fā)生，所以：

“房屋施工面積”>0，則“自年初累計完成投資”>0。

只有單純拆遷和土地一級開發(fā)項目或者房屋已于以前年度竣工，目前只進行預(yù)算內(nèi)的后期裝修工程時，“房屋施工面積”=0。

另一組是X202表“本年新增固定資產(chǎn)”與續(xù)表“房屋竣工面積”、“房屋竣工價值”要成套填報。當(dāng)建設(shè)項目取得四方驗收單或《竣工驗收備案表》時，需要在續(xù)表中填報“房屋竣工面積”和“房屋竣工價值”及其中項，這時還要在X202表中填報“本年新增固定資產(chǎn)”指標。需要注意的是：1.“本年新增固定資產(chǎn)” 是指為社會提供的固定資產(chǎn)，不反映企業(yè)本身固定資產(chǎn)的增加；2. 要與“房屋竣工價值”相區(qū)別，“本年新增固定資產(chǎn)”指在報告期已經(jīng)完成建造和開發(fā)過程并交付使用的房屋和土地開發(fā)面積的價值，包括建安工程投資、交付使用后的設(shè)備、工器具購置以及扣除土地出讓金的其他費用。而“房屋竣工價值”僅為竣工房屋本身的建造價值，不包括購地等費用。所以：

“房屋竣工面積”>0，則“本年新增固定資產(chǎn)”≥“房屋竣工價值”>0。

加強溝通 關(guān)注易漏指標

通過月報審核，筆者發(fā)現(xiàn)X202及續(xù)表中有一些指標相對比較獨立，通過平臺上的邏輯審核公式很難發(fā)現(xiàn)其是否錯誤。所以在填報這些指標時統(tǒng)計人員需要格外注意，多與相關(guān)部門溝通，關(guān)注數(shù)據(jù)變動情況，以免出現(xiàn)錯誤或漏填的情況。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；成本控制；合同管理

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)的開發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。但房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，項目能否實現(xiàn)利潤的最大化，這關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。為此，如何在不斷實踐中和總結(jié)，摸索出一條房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的成功之路，就成為房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)注和急待解決的關(guān)鍵問題。

1 建設(shè)項目的成本控制策略

1.1 建立項目成本管理體系

項目成本管理體系是以建設(shè)單位組織機構(gòu)為框架支撐，以資源為基礎(chǔ)通過規(guī)定合理的程序和過程而達到一定的目的?？茖W(xué)、合理的管理體系不僅是房地產(chǎn)項目活動順利進行的保證，也是房地產(chǎn)項目各項指標能否達到的基礎(chǔ)，建立相應(yīng)的項目成本管理體系是房地產(chǎn)項目建設(shè)的重要內(nèi)容，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目，因地制宜建立相應(yīng)的項目成本管理體系（圖1）。

圖1 項目成本管理體系示意

1.2 項目成本管理體系運行原則

（1）節(jié)約原則

建設(shè)單位要加強成本的事前控制，制定有關(guān)防范成本失控的技術(shù)、組織和經(jīng)濟措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地發(fā)揮事前控制的作用。

（2）全面性原則

建設(shè)單位要充分調(diào)動每個部門、每個團隊成員積極主動地參與建設(shè)項目的全過程成本控制，保證項目在全壽命周期內(nèi)達到經(jīng)濟效益最大化。

（3）責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則

建設(shè)單位對于項目成本管理體系中的各個部門，應(yīng)按照責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則，嚴格貫徹執(zhí)行經(jīng)濟責(zé)任制，使成本控制真正有效。這些部門都負有控制成本的責(zé)任，是整個項目成本管理責(zé)任系統(tǒng)的一部分，可通過定期考核員工的業(yè)績，做到獎懲分明。

（4）目標管理原則

目標成本是對項目各種經(jīng)濟活動進行控制和管理的準繩，建設(shè)單位要努力做到以最合理的成本支出，獲得最大的經(jīng)濟效益。

1.3 在成本管理中實施價值工程

價值工程也稱價值分析，是一門工程技術(shù)理論，它有3個基本要素，即：價值，功能，壽命周期成本。該理論以功能分析為核心，以科學(xué)的分析方法為工具，力求以合理的低費用獲取盡可能高的收益，從而達到提高所研究對象價值的目的。

對于一個相同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因具有不同的功能要求，會產(chǎn)生不同的規(guī)劃設(shè)計方案、設(shè)計成果（設(shè)計施工圖紙），與之相應(yīng)的建設(shè)成本也會有不同。建設(shè)單位要充分利用價值工程理論從功能和成本等方面進行考量，著重對規(guī)劃設(shè)計方案進行選擇，從中確定最優(yōu)方案。隨后，在深化設(shè)計中運用價值工程理論更深入地進行成本監(jiān)控，從而達到有效控制建設(shè)成本的目的。

2 建設(shè)項目設(shè)計階段成本控制的策略

首先，建設(shè)單位通過設(shè)計招投標，運用價值工程理論選擇最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案；其次，建設(shè)單位在委托設(shè)計任務(wù)書中設(shè)定設(shè)計限額，要求中標的設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計任務(wù)書要求進行限額設(shè)計；再次，要求設(shè)計單位編制設(shè)計概算提交建設(shè)單位核定，使建設(shè)單位能比較直觀的了解設(shè)計方案的成本指標并進行決策；最后，在施工圖設(shè)計過程中，建設(shè)單位要著重加強與設(shè)計人員的溝通、協(xié)調(diào)，運用價值工程統(tǒng)籌考慮各設(shè)計專業(yè)的功能與成本，力求做到功能最大化，成本最小化。

2.1 通過招投標方式選擇最優(yōu)規(guī)劃設(shè)計方案

一般來說，規(guī)劃設(shè)計方案是以規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范，項目規(guī)劃、設(shè)計條件，以及建設(shè)單位的功能要求為主要設(shè)計依據(jù)的。規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和規(guī)劃、設(shè)計條件反映了當(dāng)?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模、容積率、綠地率、配套設(shè)施、建筑密度、建筑層數(shù)和建筑物高度等方面提出的強制性限制要求。建設(shè)單位的功能要求是建立在滿足政府強制性要求的基礎(chǔ)上，同時體現(xiàn)出建設(shè)單位自身個性化偏好上的。所以，建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計方案的招投標中，要運用價值工程理論對方案進行分析、比較，從中選擇出既滿足功能要求又不違背政府強制性規(guī)定的，且最具經(jīng)濟價值的規(guī)劃設(shè)計方案，這是項目取得投資收益最大化的前提，也是項目開發(fā)成功最關(guān)鍵的一步。

2.2 在設(shè)計各個階段進行限額設(shè)計

建設(shè)單位在確定規(guī)劃、設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標值，與細化的項目定位、開發(fā)理念、技術(shù)經(jīng)濟指標等形成設(shè)計任務(wù)委托書。規(guī)劃、設(shè)計單位按照此委托書開展規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計和施工圖設(shè)計。

限額設(shè)計是設(shè)計階段控制成本的有效手段。在每個專業(yè)設(shè)計滿足使用功能的前提下，以不突破限額指標為抓手，對設(shè)計階段的工作進行成本控制。限額設(shè)計不是單純的考慮節(jié)約成本，而是建立在參與人員科學(xué)設(shè)計、精細化設(shè)計和滿足建筑產(chǎn)品使用功能基礎(chǔ)上的工作要求，是取得利益最大化的價值工程理論的體現(xiàn)。這需要建設(shè)單位與設(shè)計單位相關(guān)人員密切溝通，相互協(xié)調(diào)，在設(shè)計各階段逐步推進。

（a）建設(shè)單位應(yīng)優(yōu)先選擇已經(jīng)在內(nèi)部建立限額設(shè)計責(zé)任制的設(shè)計單位，對于有實力、有信譽、配合意識強但尚未建立限額設(shè)計責(zé)任制的設(shè)計單位要認真督促其盡快建立限額設(shè)計責(zé)任體系。真正做到限額設(shè)計工作人人有責(zé)，事前有指標、事中有檢查、事后有總結(jié)，形成嚴密的科學(xué)管理體系。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

項目管理是二十世紀五十年代后期發(fā)展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續(xù)進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項目進行管理，即把持續(xù)進行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術(shù)來進行管理。項目管理通過應(yīng)用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項目團隊負責(zé)管理項目工作。在建設(shè)項目的前期策化和設(shè)計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設(shè)計過程中范圍的界定、時間、成果、風(fēng)險和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開發(fā)公司決策和設(shè)計人員對項目設(shè)計的監(jiān)控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設(shè)計進度、成果和質(zhì)量的控制，并對項目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段：方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。（有些項目需做擴初設(shè)計，并報批。這里將擴初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。）可以認為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設(shè)計任務(wù)書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設(shè)計成果偏離了目標，要么設(shè)計進度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。

因此，在方案設(shè)計階段，強有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設(shè)計規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計過程中及時、科學(xué)地決策，保證設(shè)計進程的順利推進。

方案設(shè)計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計院來直接設(shè)計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調(diào)研并進行項目策劃，確定設(shè)計目標和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進行內(nèi)部方案設(shè)計和研討。在此基礎(chǔ)上形成項目的整體方向，作為招標任務(wù)書擬定和評標的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設(shè)計，以免不必要的反復(fù)而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計院溝通，并與政府相關(guān)部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

在方案設(shè)計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設(shè)計朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。

在方案設(shè)計階段也要對項目風(fēng)險進行管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風(fēng)險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項目帶來的風(fēng)險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險。設(shè)計階段的項目風(fēng)險除違規(guī)操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風(fēng)險意識，對項目做風(fēng)險定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計階段的項目風(fēng)險控制對整個設(shè)計階段和后期施工的順利進行意義重大。

項目資源的管理對產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優(yōu)勢互補。比如設(shè)計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經(jīng)驗。房地產(chǎn)公司設(shè)計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經(jīng)驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控，與設(shè)計單位共同合作，保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計合同中做詳細交待。

建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對簡單，成員配置一般由設(shè)計總監(jiān)、工程項目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設(shè)計，擬定技術(shù)措施，中間過程質(zhì)量與進度控制、成果審查、成果報建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項目質(zhì)量管理主要對上述幾個流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個環(huán)節(jié)中，中間過程質(zhì)量與進度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計負責(zé)人對項目的成功運作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后，要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負責(zé)人進行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計院的進度安排進行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設(shè)計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。

參考文獻：

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第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

(一)投資環(huán)境風(fēng)險。新世紀以來，我國國家政策穩(wěn)定，國家經(jīng)濟政策也為馬鞍山吸收遵守，而如今馬鞍山地區(qū)市場經(jīng)濟趨于成熟，但還是會有隨機性的波動，而房地產(chǎn)業(yè)不僅在很大程度上受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，同時也隨著市場經(jīng)濟的變化而變化，并且其供求狀況和價格等因素也隨之波動。

(二)物業(yè)模式選擇風(fēng)險。房地產(chǎn)地理位置，作為購房者最重視的因素之一，其好壞決定了該房產(chǎn)價值高低，也決定了未來的升值空間。因此，項目開發(fā)商在進行投資決策時必須考慮項目所處的地理位置和相關(guān)條件，合理選擇投資物業(yè)的位置，確保自身未來產(chǎn)業(yè)保值升值。不同性質(zhì)的要求是不一樣的。

(三)投資物業(yè)類型風(fēng)險。［2］蘭庭華府開發(fā)集團選擇的房地產(chǎn)開發(fā)類型主要是居民公寓和商用大樓，正是因為蘭庭華府項目位于市區(qū)中心，交通四通八達，周邊配套設(shè)施完善，生活方便，商業(yè)發(fā)達等。但是對于這一物業(yè)類型的選擇還是有不足的，如蘭庭華府社區(qū)距廠區(qū)較近，距新城區(qū)稍遠，空氣受附近工廠影響，住宅有向城區(qū)西部發(fā)展的趨勢，因此在后期對購房者的一個吸引不是很強烈，這可能就要求蘭庭華府開發(fā)集團提高項目建設(shè)的質(zhì)量，來彌補這些不足，運用改進的創(chuàng)新的物業(yè)模式進行開發(fā)，滿足大部分購房者的心理需求。從而達到大大降低投資物業(yè)類型風(fēng)險的發(fā)生可能性和所帶來的損失嚴重性。

(四)出資方式風(fēng)險。蘭庭華府開發(fā)集團選用了獨資開發(fā)的出資方式，就是說開發(fā)商獨立承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)投資及相關(guān)風(fēng)險，也同時獨享投資收益，這樣做的好處就是有利于開發(fā)集團利益獨享、權(quán)力集中和項目實施中管理方便，但是這就需要開發(fā)集團有足夠多的投入資金，而且也同時具備獨自承擔(dān)風(fēng)險的能力。而蘭庭華府開發(fā)集團在資金的問題上采用預(yù)售資金滾動投入的方式來彌補資金的不足，再加之本身就有一定量的自有資金，而且集團管理較為正規(guī)化，因而在這前提下，蘭庭華府開發(fā)集團果斷選擇獨自開發(fā)，避免后期聯(lián)合開發(fā)中存在的“扯皮”，“摸不清”現(xiàn)象的發(fā)生，所以該集團在選擇出資方式時綜合評估項目情況、企業(yè)能力、及相關(guān)成本費用等問題，避免因選擇出資方式不當(dāng)承擔(dān)較大的風(fēng)險。

(五)投資可行性研究風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資之前，都需要嚴格進行投資可行性研究。蘭庭華府開發(fā)集團授權(quán)專業(yè)化機構(gòu)在項目實施工作前期的準備階段全權(quán)考慮整個地區(qū)市場、資金、各種風(fēng)險等方面的因素，對項目進行綜合評估，評估項目是否可行，整個研究歷時將近半年。這其中也投入大量的人力物力財力，蘭庭華府開發(fā)集團已經(jīng)有了決定，這就顯得這樣的可行性研究評估似乎只是走過場，這就很可能會擴大投資的風(fēng)險指數(shù)，因此春江花月夜開發(fā)集團在進行可行性研究時應(yīng)該借助于科學(xué)的分析，而不是全憑經(jīng)驗分析，否則會面臨不可抵擋的投資風(fēng)險的打擊。

二、銷售階段風(fēng)險因素識別

項目能否成功主要在于房地產(chǎn)項目的銷售。但是能否按照原來制定好的計劃，將房產(chǎn)銷售出去以回收成本同時實現(xiàn)利潤，這會影響開發(fā)商的經(jīng)營決策和發(fā)展前景。雖說房產(chǎn)的銷售是關(guān)鍵，但是銷售的過程中必然會存在風(fēng)險。而這種風(fēng)險主要是市場風(fēng)險、價格風(fēng)險和營銷風(fēng)險等。

(一)市場風(fēng)險。正如前面所提到的，近十幾年以來，馬鞍山市區(qū)房產(chǎn)市場供求平衡，但是周邊企業(yè)與單位逐漸增多，并根據(jù)經(jīng)驗和數(shù)據(jù)調(diào)查可以得到房產(chǎn)潛在需求很大，然而周邊同質(zhì)住宅較少，蘭庭華府房屋設(shè)計符合人們的需求總體趨勢，將有一個潛在的巨大的購買量，盡管如此人們對房屋的需求還是有一定的不確定性，周邊老房子多，而且出現(xiàn)越來越多的企業(yè)，讓附近的生活環(huán)境或多或少地受到不良影響。或者可以通過政府來給這些企業(yè)在環(huán)境上施加一定的壓力，但是優(yōu)勢與劣勢同存，這就需要蘭庭華府開發(fā)集團揚長避短，發(fā)揮建筑產(chǎn)品的優(yōu)勢來彌補這些不足，從而盡可能降低市場不確定性產(chǎn)生的風(fēng)險。

(二)價格風(fēng)險。［3］考慮馬鞍山市地區(qū)同類房屋市場供求情況、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況、城市人口的變遷能力、消費者購買的心理變化、房屋地理環(huán)境等等，蘭庭華府項目房產(chǎn)的銷售價格預(yù)計平均價格為6，200元每平方米，同時預(yù)計商用房9，800元每平方米，相比城區(qū)西部同類小區(qū)，它的價格較低，與周邊小區(qū)相比相差不多。但是企業(yè)不可能完全因為其他房地產(chǎn)的定價高或者低來確定自己的售價，因此在價格的制定上還是面臨著一定的風(fēng)險，這就需要完全了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場環(huán)境，特別是購房者的心理。從而通過調(diào)查分析得出一個合理的黃金價格點。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目范文

關(guān)鍵詞：實物期權(quán)；房地產(chǎn)項目；期權(quán)識別

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

1 實物期權(quán)概述

1．1實物期權(quán)基本概念

期權(quán)是一種合約，約定合約的持有者在規(guī)定的時間內(nèi)具有某種權(quán)利，可以但不一定按照合約的規(guī)定的價格買入或賣出某項資產(chǎn)。實物期權(quán)是期權(quán)思想在實體資產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，是金融期權(quán)在實體資產(chǎn)領(lǐng)域的移植。實物期權(quán)的標的是具體的實物資產(chǎn)，金融期權(quán)的合約對各項有關(guān)參數(shù)有明確、詳細地規(guī)定，如期權(quán)的到期日、執(zhí)行價格、獲得期權(quán)的費用等。而隱含于實物資產(chǎn)中的上述這些變量需要經(jīng)過仔細鑒別才能認識清楚。實物期權(quán)主要來自于三個方面：首先是項目內(nèi)涵的特性，其次是投資者的合約所含的權(quán)利，還有就是投資者依自身資源所具有的決策靈活性。金融期權(quán)可以通過對沖或投資組合等手段鎖定風(fēng)險，有公開的交易市場，當(dāng)標的資產(chǎn)的到期日價格（歐式期權(quán)）有利時可執(zhí)行期權(quán)（不利時放棄）、并即時賣出，從而鎖定收益。實物期權(quán)沒有這樣的公開市場，當(dāng)然也就無法直接交易，實物期權(quán)的估值比金融期權(quán)復(fù)雜得多。

1．2實物期權(quán)的基本分類

依據(jù)實物期權(quán)有效執(zhí)行時間的靈活不同可分為：歐式期權(quán)和美式期權(quán)。歐式期權(quán)只有在到期日才能執(zhí)行；美式期權(quán)在到期日前的任何時點都可以執(zhí)行，因而具有更大的靈活性。

依據(jù)實物資產(chǎn)性質(zhì)和可采取的決策靈活性不同，實物期權(quán)可基本分為：

（1）推（延）遲期權(quán)——當(dāng)情況不明時，投資者有推遲項目投資等待有利的市場機會的權(quán)利。

（2）擴漲期權(quán)——當(dāng)投資者發(fā)現(xiàn)市場有利機會時，有增加項目投資、擴大規(guī)模的權(quán)利。

（3）收縮期權(quán)——當(dāng)市場出現(xiàn)不利情況時，投資者有收縮投資規(guī)模的權(quán)利。

（4）放棄期權(quán)——當(dāng)市場出現(xiàn)十分不利的情況，繼續(xù)經(jīng)營將對投資者造成嚴重后果時，投資者有放棄經(jīng)營的權(quán)利。

（5）轉(zhuǎn)換期權(quán)——投資者可以視市場對已是否有利的情況靈活轉(zhuǎn)換經(jīng)營方式的權(quán)利。

（6）停啟期權(quán)——當(dāng)市場出現(xiàn)暫時不利的情況，投資者可以封存資產(chǎn)、待情況好轉(zhuǎn)時再啟動的權(quán)利，如同有些動物的冬眠。

（7）增長期權(quán)——投資者經(jīng)初始投資后，取得一系列后續(xù)投資的權(quán)利，也就是序列投資的權(quán)利。

（8）復(fù)合期權(quán)——包含上述幾種期權(quán)的組合。

2期權(quán)估值基本模型及其適用條件

2．1B-S期權(quán)估值模型

2．1．1金融期權(quán)估值模型

1973年Black和Scholes在法國的巴舍利耶（Bachelier）“論關(guān)于投機的數(shù)學(xué)理論（On the Theory of Speculation）”、伊藤（Kiyoshi Ito）的ITO定理和斯普恩科（Sprenkle）等人的研究基礎(chǔ)上，開創(chuàng)性地建立起著名的歐式金融看漲期權(quán)的定價模型——B-S估值模型：

= (2.1)

其中：=

==

=金融期權(quán)在t時的評估現(xiàn)值； =標準正態(tài)分布函數(shù)；期權(quán)標的執(zhí)行價格；期權(quán)標的當(dāng)前價值；標的物價格波動率；期權(quán)的到期時間；= 期權(quán)估值時點；無風(fēng)險利率。

2．1．2實物期權(quán)估值模型：

如果實物期權(quán)的執(zhí)行價格I固定，Mcdonald and Siegle（1986）得出如下結(jié)論：當(dāng)標的資產(chǎn)的價值超過某一關(guān)鍵值時執(zhí)行期權(quán)為最優(yōu)，否則要推遲執(zhí)行；并得到下面實物期權(quán)定價公式:

R =(2.2)

其中： ，

R—實物期權(quán)的現(xiàn)值； V—實物資產(chǎn)的當(dāng)前價值；—標的資產(chǎn)的期望收益率；

--標的資產(chǎn)的收益率方差；—均衡條件下，可交易金融資產(chǎn)與實物資產(chǎn)收益率差； r—無風(fēng)險利率。

當(dāng)執(zhí)行價格I隨機，則隨機比率為關(guān)鍵值時，執(zhí)行期權(quán)最優(yōu)，期權(quán)的價值為： （2.3）

其中：；

為V和I之間的相關(guān)系數(shù)。

對于一般投資項目，Mcdonald and Siegle經(jīng)過模擬分析，認為在決定投資機會價值時，項目的推遲期權(quán)價值起著重要作用。投資者要推遲到項目的價值為項目投資費用2倍時，再實施實際投資為好。

2．1．3B-S模型分析

B-S公式賴以成立的前提是市場一般均衡原理，就是投資者在追求個人利益最大化的過程中，通過市場相互作用實現(xiàn)的均衡狀態(tài)，一般均衡原理是金融理論研究中投資者行為的基礎(chǔ)。這主要包括三個方面：

一、市場無套利行為

所謂套利是指無需自有資金投入完全通過借貸融資獲就得利益，也就是通常所說的投機行為。因此，在單個經(jīng)濟行為者追求利益最大化的假設(shè)下是不存在套利行為的，這就是在一個均衡有效的市場中是沒有無風(fēng)險套利機會。

二、市場完全性和有效性假設(shè)

完全市場意味著每一種不確定因素都存在對應(yīng)市場，全部不確定性因素可以在市場交易，有關(guān)信息交易者都同等掌握。完全市場存在唯一的均衡點，如果一個金融市場是完全的，金融資產(chǎn)可以根據(jù)風(fēng)險中性定價原理獲得唯一的價值。有效市場是指資本市場確定的資本價值充分反映了全部信息，要是金融資產(chǎn)的價格不能充分反映全部信息，就會造成金融資產(chǎn)的基本價值與市場價格之間的差異，這就意味著市場存在套利機會，完全市場下的套利行為必將使金融資產(chǎn)的價值與價格趨于一致，進而達到無套利均衡狀態(tài)，也就是有效市場狀態(tài)。

三、風(fēng)險中性定價原理

風(fēng)險中性是相對于風(fēng)險喜好和風(fēng)險厭惡的概念，風(fēng)險中性投資者面對風(fēng)險不要求得到風(fēng)險補償，通常把風(fēng)險中性投資者組成的世界稱為風(fēng)險中性世界，在風(fēng)險中性世界里，投資者不要求得到風(fēng)險補償，因而投資者的預(yù)期收益率都是無風(fēng)險利率?，F(xiàn)實世界基本不存在風(fēng)險中性世界，但證券市場可以通過恰當(dāng)?shù)耐顿Y組合或所謂的“對沖”等構(gòu)筑風(fēng)險中性投資得到風(fēng)險中性收益率。

由于受上述殊多假設(shè)條件的限制，B-S估值模型在擴展、移植到實物期權(quán)的應(yīng)用時很難滿足上述假設(shè)條件，這不能不使得B-S模型在實物期權(quán)的廣泛應(yīng)用受到很大影響。另外，B-S模型的不透明和難以理解以及需要較深的數(shù)學(xué)知識也不利于其在實物期權(quán)領(lǐng)域的應(yīng)用。

2．2二叉樹期權(quán)估值模型

2．2．1二叉樹估值模型的定價公式和計算簡圖

二叉樹估值模型的計算公式主要來自Cox.J、S.Ross、Rubinstein.M(1979)等學(xué)者的研究成果。

（1）單期二叉樹延期金融期權(quán)定價公式：