房地產(chǎn)成本管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)成本管理范文

國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整導(dǎo)致土地價(jià)值上升，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，各房地產(chǎn)企業(yè)都把重點(diǎn)放在了成本控制上，而設(shè)計(jì)階段的成本控制作為成本控制的重要組成部分，受到了地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注。設(shè)計(jì)階段作為投資控制效果的決定性階段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)濟(jì)效益等都有著十分重要的影響，然而或許是太急功近利，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段成本控制有許多問(wèn)題需要及時(shí)解決。我國(guó)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員的技術(shù)已經(jīng)達(dá)到國(guó)際化水平，但缺乏一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感，加之設(shè)計(jì)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有把經(jīng)濟(jì)性列入考核范圍，致使設(shè)計(jì)人員忽視了設(shè)計(jì)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)的合理性；限額設(shè)計(jì)的施行存在著不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更情況的發(fā)生，而設(shè)計(jì)變更中有些問(wèn)題得不到及時(shí)、妥善地解決。面對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題，必須加強(qiáng)管理，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)設(shè)計(jì)方案來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位，保證招標(biāo)過(guò)程的公正、公開(kāi)、透明；實(shí)行設(shè)計(jì)獎(jiǎng)懲制度，改變?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)用收取的辦法；強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立獎(jiǎng)懲考核機(jī)制，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更程序，優(yōu)化設(shè)計(jì)，保證其精度和深度。

二、控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用

隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，要降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益，就必須充分利用現(xiàn)有資源，找尋降低財(cái)務(wù)費(fèi)用合理有效的辦法。

（一）縮短策劃和報(bào)建時(shí)間

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)非常龐大而且復(fù)雜的工程，從土地使用權(quán)的獲得、到項(xiàng)目的完成和銷(xiāo)售會(huì)經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)期，這段時(shí)間所花費(fèi)的人力、財(cái)力、物力都較大，以一個(gè)6萬(wàn)米的建筑體量為例，從市場(chǎng)調(diào)研、決策、招標(biāo)、到施工圖的設(shè)計(jì)、審查、報(bào)建大約需要4個(gè)月左右的時(shí)間，可見(jiàn)工程之浩大以及其復(fù)雜性。由此看來(lái)，縮短前期策劃和報(bào)建階段的時(shí)間對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制是非常有必要性的。通常來(lái)說(shuō)，土地出讓信息的與正式拍賣(mài)之間會(huì)有幾個(gè)月的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商可以提前進(jìn)行土地的分析研究和市場(chǎng)調(diào)研、策劃研究等，明確產(chǎn)品定位，設(shè)計(jì)初步規(guī)劃方案，如此一來(lái)，在獲取土地后就可以直接報(bào)建，大大縮短了時(shí)間，降低了資金的占用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（二）分期開(kāi)發(fā)，加快款項(xiàng)回收

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)耗資大費(fèi)時(shí)長(zhǎng)，一次性開(kāi)發(fā)將會(huì)占用大量資金和時(shí)間，可以采取分期開(kāi)發(fā)的方式，把單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行多期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕了資金投入的壓力，降低了資金的總投入量，還可以對(duì)資金進(jìn)行合理利用，把銷(xiāo)售所得款項(xiàng)投入到下一項(xiàng)目建設(shè)中。房地產(chǎn)預(yù)售模式的實(shí)行，決定了資金的回收在一定程度上比開(kāi)發(fā)成本資金支付的時(shí)間較早，在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售以后，要及時(shí)加快銷(xiāo)售資金的回籠速度，減少資金投入，降低企業(yè)負(fù)債。采取優(yōu)惠措施，支持和鼓勵(lì)客戶一次性付全款，對(duì)按揭的客戶，要加強(qiáng)合同管理，交代有關(guān)按揭的手續(xù)和程序并進(jìn)行督促。

（三）尋求優(yōu)質(zhì)承包商，嚴(yán)格撥付資金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有給付預(yù)付款的情況下，就需要承包商進(jìn)行墊資。因此，承包商的墊資能力也是緩和資金壓力和成本的重要依據(jù)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中要嚴(yán)格按照撥款計(jì)劃，確定時(shí)間、金額和收款人進(jìn)行撥付，并注意保存相關(guān)單據(jù)。

三、降低建安成本和土地增值稅

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，要尋生存、求發(fā)展，就必須提升企業(yè)的整體能力。成本控制在當(dāng)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成為勢(shì)在必行的趨勢(shì)，其中建安成本在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中占據(jù)很大成分。建安成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理費(fèi)用中很重要的一部分，是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的最敏感因素。要做到有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，降低建安成本，可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、全員參與等方式來(lái)進(jìn)行。招標(biāo)工作在降低建安成本方面十分關(guān)鍵，招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招標(biāo)文件和合同管理的工作，保證招標(biāo)的公開(kāi)性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流轉(zhuǎn)和炒作、擠壓房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)、細(xì)化宏觀調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。土地增值稅超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)決定了降低增值額在稅收籌劃中的關(guān)鍵性。由于土地增值稅的稅率較高，可以綜合考慮增值額的增加所帶來(lái)的利益與起征點(diǎn)所增加稅收相比較，做出合理選擇；在土地增值稅征收范圍內(nèi)，利用合作建房和房地產(chǎn)的代建房、改售為租等多種方式進(jìn)行節(jié)稅；根據(jù)稅收優(yōu)惠政策，降低普通住宅的售價(jià)、增加扣除項(xiàng)目金額，調(diào)整平攤費(fèi)用，使各處增值率相差無(wú)幾，節(jié)省稅款。

四、結(jié)束語(yǔ)

第2篇：房地產(chǎn)成本管理范文

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本意味著“節(jié)儉”。因?yàn)橘Y源的有限，就必須有以“節(jié)儉”為目的的成本管理。成本可以分為會(huì)計(jì)成本、經(jīng)濟(jì)成本、邊際成本、機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、時(shí)間成本、資金成本、人力成本、土地成本等等，雖然類型不同，但都是成本。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，包含各部分成本：有融資時(shí)的資金成本、項(xiàng)目的建造成本，人力資源管理的人力成本，以及隱形的溝通成本、因失誤造成的沉沒(méi)成本等等。管理學(xué)學(xué)者彼得•德魯克曾說(shuō)，“在企業(yè)內(nèi)部，只有成本！”每個(gè)環(huán)節(jié)的資金花費(fèi)，便是成本。成本的發(fā)生伴隨著決策。當(dāng)企業(yè)在決定投資某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，就意味著成本的發(fā)生。雖然在投資這個(gè)還是那個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)詳細(xì)的測(cè)算，但仍然是主觀的判斷。而接下來(lái)的成本管理，只能在決定投資多少的額度之下，管理好這個(gè)額度以保證利潤(rùn)最大化。從這個(gè)角度來(lái)看，成本管理等同于成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各階段進(jìn)行劃分，可分為投資階段的成本概算、設(shè)計(jì)階段的施工圖預(yù)算、施工前的招標(biāo)合約管理、施工階段的預(yù)結(jié)算。以“預(yù)算不超概算、結(jié)算不超預(yù)算”為原則，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理已由側(cè)重施工預(yù)結(jié)算管理向以目標(biāo)成本為中心的成本控制轉(zhuǎn)變。

二房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)思維

1以目標(biāo)成本為中心的成本管理體系

1．1目標(biāo)成本的概念目標(biāo)成本

顧名思議，是估算一個(gè)項(xiàng)目將要發(fā)生的成本，以此作為目標(biāo)值，以保證項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)來(lái)源于經(jīng)驗(yàn)值的積累。企業(yè)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的了解，對(duì)一些歷史數(shù)據(jù)的分析，得到這些數(shù)據(jù)。完整的目標(biāo)成本應(yīng)包含項(xiàng)目發(fā)生的所有費(fèi)用，通過(guò)將目標(biāo)成本根據(jù)成本科目分解為13項(xiàng)費(fèi)用。

1．2體系的建立

目標(biāo)成本的目的是要保證成本的控制，因而要把成本管理各階段進(jìn)行連接起來(lái)。以項(xiàng)目目標(biāo)成本表劃分，進(jìn)行招標(biāo)的招標(biāo)控制價(jià)和合約規(guī)劃管理，保證每份合同有規(guī)劃、價(jià)格有依據(jù)。在施工過(guò)程中發(fā)生的簽證變更和沉沒(méi)成本要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，保證成本數(shù)據(jù)的連續(xù)性。同時(shí)房地產(chǎn)成本管理不僅是成本部門(mén)和成本人員的工作，更是一項(xiàng)全員參與的工作。要涉及到財(cái)務(wù)、項(xiàng)目管理等各職能部門(mén)在計(jì)劃運(yùn)營(yíng)的管理下，協(xié)調(diào)各部門(mén)資源，降低各部門(mén)之間的溝通成本，合理利用各項(xiàng)資源。

2企業(yè)內(nèi)和企業(yè)外的競(jìng)爭(zhēng)、合作

2．1企業(yè)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，意味著知識(shí)的分散性，認(rèn)識(shí)若干事物取決于面對(duì)事物的人，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，它們分散于每個(gè)人的大腦中。專業(yè)化的分工，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)之一。一個(gè)造價(jià)工程師，他可以通過(guò)為地產(chǎn)公司提供專業(yè)服務(wù)，換取機(jī)械工程師們制造的汽車(chē)，而不用他親自動(dòng)手去制造一輛汽車(chē)。而且就制造一輛汽車(chē)來(lái)說(shuō)，它也涉及到廣泛的行業(yè)，如礦業(yè)、石油、塑膠、機(jī)械、電子、玻璃等成百上千種行業(yè)。專業(yè)的人做專業(yè)的事情，這樣可以提高工作效率，一個(gè)龐大的部門(mén)或者企業(yè)，只有通過(guò)精細(xì)化的分工，形成流水式的作業(yè)，才能提高工作效率。就如現(xiàn)在汽車(chē)制造業(yè)，在流水線上有若干工種配合，每個(gè)工種只做一小部分專業(yè)工作，然后越來(lái)越熟練，就會(huì)提高生產(chǎn)效率。專業(yè)分工讓每個(gè)人的生產(chǎn)效率得到了提高，因?yàn)橐粋€(gè)人反復(fù)做同一件事情自然會(huì)越來(lái)越熟練。但是專業(yè)化的分工之下，也可以造成封閉的、工具化的頭腦。在工作之余或者過(guò)程中，對(duì)自己知識(shí)體系的自我更新就顯得特別重要。如果不想成為這個(gè)工業(yè)化時(shí)代在自己專業(yè)聰明，卻在專業(yè)之外的事務(wù)一無(wú)所知的人，更需如此。正是由于專業(yè)劃分的優(yōu)缺點(diǎn)，需要企業(yè)運(yùn)營(yíng)將企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行整合。個(gè)人在資源整合中通過(guò)其他專業(yè)化人員的幫助和發(fā)揮自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)中完成企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)。而知識(shí)的分散性又讓企業(yè)內(nèi)部的合作、協(xié)調(diào)變得非常重要。

2．2產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)、合作

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)另一個(gè)重要的特點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)。在市場(chǎng)中，總體來(lái)說(shuō)，只有那些能以物美價(jià)廉的產(chǎn)品和服務(wù)滿足消費(fèi)者的企業(yè)，才能脫穎而出。競(jìng)爭(zhēng)讓各企業(yè)不斷提高自身業(yè)務(wù)管理水平，提高生產(chǎn)效率?？扑乖凇镀髽I(yè)的性質(zhì)》中提出交易成本的概念，提出當(dāng)企業(yè)內(nèi)部成本小于市場(chǎng)中的交易成本時(shí)，形成企業(yè)。在市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)將一些施工單位和材料供應(yīng)等納入企業(yè)內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)縱向一體化管理；也有精簡(jiǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)，僅作投資部門(mén)，將項(xiàng)目外包建設(shè)的。本文章不做討論是企業(yè)越做越全，還是精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)更好。兩者無(wú)論哪種形式，都要保證企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)。而利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，需要項(xiàng)目全過(guò)程中各方的合作和競(jìng)爭(zhēng)。

三某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目成本管理對(duì)比

1目標(biāo)成本管理體系減少合同發(fā)生數(shù)量

A項(xiàng)目建設(shè)周期為2011年9月至2014年12月，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，未建立目標(biāo)成本管理體系，造成項(xiàng)目?jī)?nèi)工程界面劃分不清楚，產(chǎn)生大量交接工序的專業(yè)和零星分包工程。B項(xiàng)目建設(shè)周期為2013年12月至2016年10月，項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)建立目標(biāo)成本，至2015年3月已發(fā)生合同94項(xiàng)，根據(jù)目標(biāo)成本規(guī)劃預(yù)期將發(fā)生合同148項(xiàng)，該項(xiàng)目預(yù)估共發(fā)生242項(xiàng)合同。每產(chǎn)生一項(xiàng)合同，意味著造價(jià)工程師需完成清單、標(biāo)底編制、招標(biāo)工程師需組織招標(biāo)談價(jià)、合約工程師需制作合同，由此帶來(lái)的企業(yè)內(nèi)部成本的增加。目標(biāo)成本管理體系可以提前規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用，做好各工序交界面的劃分，減少專業(yè)和零星合同的發(fā)生。

2目標(biāo)成本管理體系控制合同金額

A項(xiàng)目屬于成本核算型，即在工程發(fā)生后通過(guò)控制簽證、結(jié)算金額，降低成本。而B(niǎo)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理體系在方案設(shè)計(jì)階段測(cè)算成本，以預(yù)留成本金額作為招標(biāo)控制價(jià)，若超出預(yù)留金額則修改設(shè)計(jì)方案或增加投標(biāo)單位重新招標(biāo)，降低合同金額，變事后被動(dòng)型為事前控制型。

3與供貨商建立長(zhǎng)期合作價(jià)格

B項(xiàng)目主要施工材料：涂料、瓷磚、潔具、燈具、門(mén)等與專業(yè)供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作機(jī)制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供貨商。通過(guò)此種方式一方面通過(guò)長(zhǎng)期合作，可降低材料價(jià)格；另一方面保證了材料供應(yīng)質(zhì)量。

四總結(jié)

第3篇：房地產(chǎn)成本管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目；成本管控；問(wèn)題與對(duì)策

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2012）10010702

1 引言

隨著現(xiàn)代社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，建設(shè)單位在質(zhì)量、工期、安全等方面對(duì)施工單位的要求日漸提高，施工單位要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中生存、獲取利潤(rùn)，就必須要強(qiáng)化自己的成本管理，實(shí)施低成本高質(zhì)量的戰(zhàn)略。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程成本管理主要是對(duì)內(nèi)部的成本進(jìn)行管理和控制，使其利潤(rùn)最大化。

2 房地產(chǎn)施工過(guò)程成本管控內(nèi)容

房地產(chǎn)施工過(guò)程成本主要是指在施工過(guò)程中，對(duì)影響施工成本的各種因素強(qiáng)加管理和控制，采取各種有效措施，將施工中實(shí)際發(fā)生的各種消耗和支出嚴(yán)格控制在成本計(jì)劃范圍之內(nèi)，隨時(shí)監(jiān)督和及時(shí)反饋各種成本支出的信息，嚴(yán)格審查各種指標(biāo)是否符合標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算實(shí)際成本和計(jì)劃成本之間的差異，并找出差異的原因，進(jìn)而采取多種措施對(duì)消除施工中成本損失的因素。

房地產(chǎn)施工成本控制主要是針對(duì)施工全部過(guò)程的成本控制，包括施工前、施工過(guò)程中以及施工過(guò)后三個(gè)階段，其中施工過(guò)程中是成本較大的階段，因此要想對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，需對(duì)其施工過(guò)程成本進(jìn)行嚴(yán)加管控。其成本管控內(nèi)容如圖1所示。

圖1 工程項(xiàng)目中成本管控的內(nèi)容（1）項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)。

項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)是項(xiàng)目成本控制的前提條件，主要由工作人員根據(jù)以往的工程經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)做出合理的估計(jì)。成本預(yù)測(cè)的主要內(nèi)容是根據(jù)中標(biāo)價(jià)格，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際的施工條件、機(jī)械設(shè)備、人員素質(zhì)等對(duì)項(xiàng)目的成本目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。這一過(guò)程需要對(duì)施工過(guò)程中擬投入的人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、機(jī)械及臨設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及其他費(fèi)用作一個(gè)詳細(xì)的分析。

（2）編制成本計(jì)劃。

編制成本計(jì)劃是在工程項(xiàng)目施工方案確定以后，在成本預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，以貨幣或者資金的方式編制的書(shū)面方案，內(nèi)容有生產(chǎn)費(fèi)用、成本水平、成本降低率、措施和規(guī)劃，包括開(kāi)工到竣工必須的成本，是成本控制和核算的前提。

（3）項(xiàng)目成本控制。

項(xiàng)目施工過(guò)程的成本控制是以工程承包合同、進(jìn)度報(bào)告、工程變更、有關(guān)施工組織設(shè)計(jì)、分包合同為依據(jù)，對(duì)施工過(guò)程和成本計(jì)劃進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，嚴(yán)格審查各項(xiàng)費(fèi)用支出是否符合標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程成本控制貫穿于項(xiàng)目的始終，從項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)始就必須制定降低成本的具體目標(biāo)和方法，從而才能保證在后續(xù)過(guò)程中費(fèi)用有計(jì)劃的支出，以達(dá)到成本控制的目標(biāo)。

（4）項(xiàng)目成本核算。

成本核算是對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中的各項(xiàng)支出費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，主要是為成本計(jì)劃的制定、成本控制以及成本分析與考核提供參考數(shù)據(jù)與信息。其核算的準(zhǔn)確性與合理性直接關(guān)系著施工過(guò)程中對(duì)成本管控的水平。

（5）成本分析與考核。

成本分析主要是以成本核算所提供的資料為基礎(chǔ)，按照一定的原則和方法對(duì)與成本計(jì)劃有“偏差”的成本進(jìn)行分析，找出偏差的原因，檢查成本計(jì)劃的合理性，把握成本變動(dòng)的規(guī)律，以便有效進(jìn)行成本管理。

成本考核是在施工項(xiàng)目階段性完成后或者項(xiàng)目竣工，對(duì)項(xiàng)目形成過(guò)程中各級(jí)單位成本管理的成績(jī)或失誤進(jìn)行分析，并給予相應(yīng)評(píng)價(jià)，以示激勵(lì)或懲罰。

3 成本管理中存在問(wèn)題與對(duì)策

有效的項(xiàng)目成本管理對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目顯得極其重要，目前來(lái)看，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)施工項(xiàng)目管理中成本管理尚處于初級(jí)階段，還存在較多問(wèn)題，能夠有效對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)分析并采取相應(yīng)措施對(duì)其進(jìn)行應(yīng)對(duì)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)施工過(guò)程中成本管理水平的提高顯得極為重要。

3.1 成本管理中存在問(wèn)題

（1） 成本管理水平落后。

總體來(lái)看，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，對(duì)成本管理水平普遍不高，一方面施工過(guò)程成本開(kāi)支不明晰，另一方面項(xiàng)目施工中資金存在嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象比比偕是。此外，施工中成本管理制度欠缺，與成本管理相關(guān)制度不完善，如責(zé)任分工不明確等，使得各部門(mén)之間相互推卸責(zé)任。

（2） 成本核算不精細(xì)。

房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算并不復(fù)雜，但是由于一些核算人員不遵循財(cái)政部及國(guó)家政策的規(guī)定，致使財(cái)政指標(biāo)扭曲、成本不實(shí)。此外，施工過(guò)程中對(duì)一些臨設(shè)費(fèi)用以及間接費(fèi)用統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確，致使最終成本核算與現(xiàn)實(shí)情況有較大偏差。

（3） 成本監(jiān)控不到位。

工程項(xiàng)目施工過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目成本監(jiān)控不嚴(yán)，致使對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用的去處不明確。很多房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目施工單位沒(méi)有設(shè)置相應(yīng)的成本監(jiān)管組織，即使有相應(yīng)人員監(jiān)管，但是對(duì)其監(jiān)管考核力度不夠，致使監(jiān)管人員不夠重視，放松對(duì)相關(guān)成本的監(jiān)控。

（4） 成本責(zé)任落實(shí)不明確。

項(xiàng)目施工中，存在責(zé)任落實(shí)不清，相關(guān)人員之間相互推卸責(zé)任等現(xiàn)象。出現(xiàn)此種現(xiàn)象一方面是由于管理人員沒(méi)有對(duì)組織、流程以及各個(gè)崗位的職責(zé)進(jìn)行明晰，即使明確職責(zé)也沒(méi)有設(shè)立相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施，使得人員在節(jié)約成本方面積極性不高，另一方面是所確定的成本管理責(zé)任制不切合實(shí)際，流于形式。

（5） 缺乏相應(yīng)成本意識(shí)。

現(xiàn)今，施工項(xiàng)目人員普遍文化素質(zhì)不高，不僅缺乏成本意識(shí)，而且對(duì)成本認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)。施工過(guò)程中很多人認(rèn)為成本管控只屬于財(cái)務(wù)部和成本管理部門(mén)的事物，與自己無(wú)關(guān)；還有一部分人對(duì)成本意識(shí)模糊，搞不清楚自己手頭工作與成本管理有什么關(guān)系，自己崗位的成本是什么，施工項(xiàng)目進(jìn)行成本管控到底有沒(méi)有用，是否會(huì)降低項(xiàng)目成果的質(zhì)量等。

3.2 對(duì)策分析

本文針對(duì)以上所分析的問(wèn)題，并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程成本管理，制定了如下應(yīng)對(duì)措施，如圖2所示。

圖2 成本管理問(wèn)題及其應(yīng)對(duì)措施（1）實(shí)施成本精益化管理。

選擇較先進(jìn)合理的施工工藝，結(jié)合各方的意見(jiàn)制定可行的施工方案，科學(xué)的組織和管理施工，及時(shí)把握施工中的各種成本管理信息，做到信息不落后，決策不延誤的精益化管理方式。此外，施工方案要與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、成本計(jì)劃以及風(fēng)險(xiǎn)管控相結(jié)合，充分做到將成本管控穿插于項(xiàng)目整個(gè)周期活動(dòng)中。

（2）明確核算內(nèi)容，構(gòu)建核算體系。

工程施工過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)施工費(fèi)用，首先應(yīng)該按照成本核算對(duì)象和項(xiàng)目施工成本進(jìn)行歸集，其中項(xiàng)目施工成本主要包括五個(gè)部分：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和間接成本。如不能直接歸集的，采用一定的分配方法計(jì)入各成本核算對(duì)象中，并計(jì)算出項(xiàng)目實(shí)際成本。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)與內(nèi)部主體之間是租賃和買(mǎi)賣(mài)的關(guān)系，施工中一些都要以經(jīng)濟(jì)合同結(jié)算關(guān)系為基礎(chǔ)，構(gòu)成以項(xiàng)目為中心的輻射型項(xiàng)目成本核算體系。

（3）加強(qiáng)監(jiān)管力度，強(qiáng)化考核。

項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)重視對(duì)施工項(xiàng)目成本的監(jiān)控，必要時(shí)設(shè)立相應(yīng)組織和人員，對(duì)其職責(zé)加以明晰，強(qiáng)化項(xiàng)目組成員成本管控意識(shí)，還要對(duì)設(shè)立的相應(yīng)組織和人員定期進(jìn)行考核。成本管理貫穿于施工項(xiàng)目整個(gè)生命周期，相關(guān)人員應(yīng)將成本責(zé)任時(shí)時(shí)明確在心。此外，為便于上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)督，可選擇在項(xiàng)目周期中的某一階段完成之時(shí)對(duì)成本工程做一個(gè)階段性的總結(jié)或者匯報(bào)。如圖3所示為一施工工程項(xiàng)目，圖中可看出項(xiàng)目在各個(gè)階段完結(jié)之時(shí)都有一個(gè)里程碑，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)可選擇在此階段對(duì)項(xiàng)目成本管理工作做一個(gè)檢查，以示督促下級(jí)施工單位對(duì)成本管理進(jìn)行有效管理。

圖3 某住宅小區(qū)施工項(xiàng)目進(jìn)度-成本控制明細(xì)圖（4）建立有效的責(zé)任成本中心。

根據(jù)房地產(chǎn)施工中存在的成本管理責(zé)任落實(shí)不到位等現(xiàn)象，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)組織項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)立相應(yīng)成本管理人員，對(duì)施工項(xiàng)目中成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和管控。建立責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的責(zé)任成本中心。此外，在項(xiàng)目每一階段完結(jié)之時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理可組織團(tuán)隊(duì)人員對(duì)成本進(jìn)行知識(shí)管理，團(tuán)隊(duì)成員各抒己見(jiàn)，并且記錄成本管理方法與可以改進(jìn)的建議，這樣不僅可以提供施工項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)，而且使團(tuán)隊(duì)成員之間更加清晰了自己所屬的成本管控責(zé)任。

（5）加強(qiáng)培訓(xùn)與督導(dǎo)，強(qiáng)化成本意識(shí)。

為加強(qiáng)施工項(xiàng)目成本意識(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理要定期組織團(tuán)隊(duì)成員對(duì)成本管理知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，此外，還可以采用聘請(qǐng)專家等方式對(duì)團(tuán)隊(duì)成員進(jìn)行定期培訓(xùn)。除此之外，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)還要加強(qiáng)對(duì)下屬施工單位的監(jiān)督和指導(dǎo)，并給予下屬單位相應(yīng)的成本管控評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果可直接與自身利益掛鉤，這樣才能全面調(diào)動(dòng)下屬單位成本管控的積極性。

4 結(jié)論

本文通過(guò)對(duì)以上房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程成本管理進(jìn)行分析和探討，并結(jié)合現(xiàn)今地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況，對(duì)其成本管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行提煉和總結(jié)；針對(duì)存在的問(wèn)題，文中又提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。最后，希望本篇論文的分析和研究能對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程成本有效的管理與控制提供參考。

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第4篇：房地產(chǎn)成本管理范文

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)是復(fù)雜且綜合性強(qiáng)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中，因?yàn)槌杀竟芾眢w系不成熟，最終導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本無(wú)效。隨著科技的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中晉升的關(guān)鍵措施?，F(xiàn)如今，買(mǎi)方市場(chǎng)在市場(chǎng)中的比例較高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，每一個(gè)細(xì)化市場(chǎng)中都很激烈，但是大多數(shù)生產(chǎn)的都是相同質(zhì)量的產(chǎn)品，大同小異。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有更大成本優(yōu)勢(shì)，那么它將具有更強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義

所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中是一項(xiàng)重要工作，是一個(gè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個(gè)企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開(kāi)源節(jié)流、降低支出的口號(hào)。事實(shí)上，任何企業(yè)無(wú)論采取何種方法及措施，都無(wú)法取代成本預(yù)算控制管理這一項(xiàng)工作。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問(wèn)題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開(kāi)展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預(yù)算控制管理勢(shì)在必行，抓好這項(xiàng)管理工作可以帶動(dòng)全局。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問(wèn)題

1.對(duì)成本管理意識(shí)較弱

目前，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)成本的有效管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段的成本管理是重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本管理影響很小，部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只有原材料和設(shè)備的提供才是成本管理的關(guān)鍵，這種觀點(diǎn)是不全面的。成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的中樞，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確成本核算對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。領(lǐng)導(dǎo)要明確成本控制的目標(biāo)，堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性。如今房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)道路愈來(lái)愈精細(xì)化了，只有更精細(xì)的企業(yè)成本管理理念，才能促進(jìn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

2.缺乏先進(jìn)的成本管理方法

目標(biāo)成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的傳統(tǒng)方法。由于這種方法報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，所以這種核算方法無(wú)法充分發(fā)揮成本管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念，以節(jié)約并降低成本、節(jié)省用度為標(biāo)準(zhǔn)，以成本節(jié)省為主導(dǎo)的傳統(tǒng)成本管理方法，不便于合理計(jì)算成本，不利于全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在特定產(chǎn)品、間接費(fèi)用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計(jì)算分配標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)間接導(dǎo)致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產(chǎn)公司為未來(lái)業(yè)績(jī)支出一些短期看起來(lái)成本高昂費(fèi)用的積極性，從而影響房地產(chǎn)公司的技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品升級(jí)。生產(chǎn)管理缺乏全面考慮，沒(méi)有真正形成系統(tǒng)的成本管理方法，不利于對(duì)成本的宏觀調(diào)控。

3，沒(méi)有完善的成本管理制度體系

盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對(duì)完整的成本管理系統(tǒng)，但是，沒(méi)有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎(jiǎng)勵(lì)或獎(jiǎng)勵(lì)力度不夠，嚴(yán)重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業(yè)帶來(lái)間接影響。企業(yè)能否有效地將權(quán)利與責(zé)任相結(jié)合，是每一個(gè)員工所關(guān)心的。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，是一個(gè)涉及大量資本運(yùn)營(yíng)的發(fā)展過(guò)程，是一個(gè)資金運(yùn)營(yíng)成本較高的產(chǎn)業(yè)。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，但因?yàn)楣芾斫?jīng)驗(yàn)不足，沒(méi)能及時(shí)在公司內(nèi)部建立起標(biāo)準(zhǔn)的成本管理系統(tǒng)，包含規(guī)章制度、崗位職責(zé)和掌控流程等，許多房地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有設(shè)立專門(mén)的成本管理部門(mén)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略

1.樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識(shí)

大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹(shù)立良好的成本管理意識(shí)，提高員工的成本管理意識(shí)，提高員工專業(yè)知識(shí)水平，使其全面參與到房 地產(chǎn)管理工作中。加強(qiáng)成本管理，充分認(rèn)識(shí)成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強(qiáng)宣傳教育，提高職工的成本意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識(shí)，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵(lì)機(jī)制，達(dá)成自主管理，從而有效降低成本。

2.加強(qiáng)成本管理技術(shù)運(yùn)用

全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過(guò)程之外也產(chǎn)生很多費(fèi)用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以價(jià)值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)、各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過(guò)作業(yè)分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價(jià)值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過(guò)流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門(mén)之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

3，加強(qiáng)全面預(yù)算管理

先進(jìn)的信息技術(shù)現(xiàn)已被廣泛用于房地產(chǎn)企業(yè)管理領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資大、高風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)周期的行業(yè)，大部分都采用成本高、效率低的經(jīng)營(yíng)方式，為了改變這種經(jīng)營(yíng)方式，企業(yè)必須擴(kuò)展實(shí)時(shí)跟蹤信息管理系統(tǒng)，為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預(yù)算管理能夠進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理能力和水準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金聚集型行業(yè)，資本成本高，當(dāng)設(shè)定的預(yù)算方向可以反映為股東所創(chuàng)造的超過(guò)資本本金的價(jià)位時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效預(yù)算管理就顯得尤為重要，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都需要根據(jù)自身特點(diǎn)做出符合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況的全面預(yù)算。建立與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)相一致的預(yù)算指標(biāo)，主要體現(xiàn)為高度集中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要有一個(gè)準(zhǔn)確定位的成本管理責(zé)任。預(yù)算的編制一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫(xiě)，組織各部門(mén)編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實(shí)到各個(gè)部門(mén)、各個(gè)崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。成本管理主要做的是管理，不僅要做項(xiàng)目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強(qiáng)績(jī)效考核。由于建立成本控制是每個(gè)人的責(zé)任，因此，每個(gè)級(jí)別的組織都需要人員參與、合作，每個(gè)人都應(yīng)參與活動(dòng)和評(píng)估，對(duì)不合理的需要、不規(guī)則的設(shè)計(jì)等不同節(jié)點(diǎn)的控制，都是保證項(xiàng)目成本控制順利實(shí)現(xiàn)的重要條件。成本控制是通過(guò)項(xiàng)目載體，以及實(shí)現(xiàn)過(guò)程中涉及到所有相關(guān)部門(mén)來(lái)得以實(shí)現(xiàn)最終控制，這是相互匹配的問(wèn)題，通過(guò)有效合作，將項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和基金管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)利益最大化，提供良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

4.建立先進(jìn)的成本管理體系

目前，對(duì)影響成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管理體系的建立是以標(biāo)準(zhǔn)成本管理為基礎(chǔ)，采用系統(tǒng)管理的方法，確定定額管理的全過(guò)程，把所有產(chǎn)品的買(mǎi)賣(mài)情況作為投資和開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)策略，進(jìn)行成本動(dòng)因分析，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個(gè)崗位成本核算員工的具體職責(zé)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全面覆蓋，為房地產(chǎn)企業(yè)工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標(biāo)成本的考核機(jī)制與管理辦法，做到目標(biāo)明確、責(zé)任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機(jī)制，借助房地產(chǎn)企業(yè)的^管理系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性和準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高房地產(chǎn)作業(yè)成本法的運(yùn)用效率，降低實(shí)施難度，減少管理成本，增加企業(yè)的整體效益。

第5篇：房地產(chǎn)成本管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；措施

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性較高，其良好經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)不僅直接影響著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也關(guān)系著金融行業(yè)、公用事業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定運(yùn)行以及消費(fèi)者和投資者的自身利益。所以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。然而作為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容―，財(cái)務(wù)成本管理，由于受不利因素的影響會(huì)出現(xiàn)不同程度的問(wèn)題和弊端，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成非常嚴(yán)重的威脅。因此，加強(qiáng)有關(guān)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理措施的探討，對(duì)于加強(qiáng)企業(yè)資金、成本管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

一、財(cái)務(wù)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的意義

一方面由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和其資金的高密集性，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量相對(duì)較大，負(fù)債率較高。而良好的財(cái)務(wù)成本管理可以有效協(xié)調(diào)和平衡房地產(chǎn)的收入和支出狀況，以不斷保證企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間資金積累和可持續(xù)發(fā)展的需要。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)要想提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、增強(qiáng)企業(yè)抵御外部經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)影響的能力，就必須加強(qiáng)對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本管理模式的改革，針對(duì)性和綜合性地分析財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，不斷采取有效措施和手段克服和突破經(jīng)濟(jì)管理中的瓶頸，建立完善的成本動(dòng)態(tài)管理體系。另一方面，良好的財(cái)務(wù)成本管理可以有效提高企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展動(dòng)力。財(cái)務(wù)成本管理體系的完善，可以不斷增強(qiáng)企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)管理能力和水平。財(cái)務(wù)成本管理是一項(xiàng)包含多項(xiàng)指標(biāo)的綜合性管理手段，企業(yè)部門(mén)如果能夠充分利用其綜合性管理的特點(diǎn)，便能夠有效提高企業(yè)的技術(shù)管理、質(zhì)量管理、物資管理和生產(chǎn)管理水平。

二、目前財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問(wèn)題

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的內(nèi)容主要有資金投放運(yùn)用管理、資金籌集管理、利潤(rùn)分配管理、開(kāi)發(fā)成本管理、稅務(wù)和籌劃管理等。目前財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問(wèn)題有：

1.工程預(yù)算和決算存在問(wèn)題

目前部分房地產(chǎn)企業(yè)工程預(yù)算和決算更新速度相對(duì)較慢，傳統(tǒng)的換算法則已經(jīng)不能提供準(zhǔn)確和真實(shí)的工程預(yù)算和決算，且其復(fù)雜重復(fù)的計(jì)算程序和工作嚴(yán)重影響了工程的效率和進(jìn)度。同時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的綜合管理缺乏相應(yīng)的控制和管理能力，建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)部門(mén)之間不能進(jìn)行及時(shí)的信息溝通和配合，這會(huì)引起工程項(xiàng)目不能進(jìn)行全面統(tǒng)籌下的建設(shè)實(shí)施。如果實(shí)際的決算不能進(jìn)行及時(shí)的更新，便失去了應(yīng)有的準(zhǔn)且行和真實(shí)性，這會(huì)給企業(yè)資金狀況帶來(lái)嚴(yán)重威脅。另外，有些企業(yè)也可能會(huì)在政府項(xiàng)目的預(yù)算和決算過(guò)程中進(jìn)行不同程度的造假，偽造預(yù)算和決算結(jié)果以謀取私人利益。

2.缺乏健全的財(cái)務(wù)管理體系

部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中缺乏相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系或者傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理體系已經(jīng)與現(xiàn)在的行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不適應(yīng)，這對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有關(guān)措施和方法的執(zhí)行造成了不利影響。[2]不健全的財(cái)務(wù)管理體系會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部員工職位權(quán)責(zé)分配不合理，各部門(mén)財(cái)務(wù)管理職責(zé)不明確，如此會(huì)引起獎(jiǎng)懲措施混亂和滯后，嚴(yán)重影響了員工的工作積極性和滿意度，對(duì)于企業(yè)整體效率和競(jìng)爭(zhēng)力的提高產(chǎn)生了不利影響。另外部分企業(yè)依然采用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理方法，財(cái)務(wù)成本核算僅僅以財(cái)務(wù)決策報(bào)告作為主要依據(jù)，對(duì)于核算中出現(xiàn)的問(wèn)題不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并采取有效措施進(jìn)行改善，嚴(yán)重缺乏控制性和預(yù)測(cè)性。還有部分企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理粗放或財(cái)務(wù)管理僅僅流于形式，不利于財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)有作用的充分發(fā)揮。

3.財(cái)務(wù)成本管理不全面

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用包含營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、前期費(fèi)用、土地成本、工程成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等費(fèi)用，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)具有較大的復(fù)雜性，所以財(cái)務(wù)成本管理工作應(yīng)當(dāng)盡量做到全面性。如今部分企業(yè)在成本控制的諸多方面缺乏全方位的監(jiān)督管理，如在財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制過(guò)程中，相關(guān)的項(xiàng)目費(fèi)用沒(méi)有及時(shí)確定相應(yīng)的規(guī)范和制度，企業(yè)資金花費(fèi)盲目，流動(dòng)資金時(shí)而寬松時(shí)而緊縮，沒(méi)有提高對(duì)節(jié)省成本的重視，或在工程成本的控制方面嚴(yán)重忽視投資決策和設(shè)計(jì)階段的成本控制，僅僅在工程施工階段加強(qiáng)成本管理，不同階段間的成本管理不能夠相互銜接，沒(méi)有相應(yīng)的全過(guò)程、全要素成本管理措施和方案。

4.缺乏財(cái)務(wù)成本管理方法和意識(shí)

大量房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管理的科學(xué)方法，不能及時(shí)獲得準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)和成本信息。部分房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門(mén)成本管理意識(shí)相對(duì)薄弱，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的作用和地位認(rèn)識(shí)不足，只重視建設(shè)前項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本或后期的銷(xiāo)售成本，而忽視投資后項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的成本，對(duì)于成本計(jì)劃只當(dāng)做書(shū)面指導(dǎo)，而不是按照預(yù)定計(jì)劃實(shí)際操作，沒(méi)有將其作為財(cái)務(wù)成本管理的科學(xué)性規(guī)范。

三、改善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的措施

1.建立并完善預(yù)算和決算體系

要對(duì)項(xiàng)目工程的預(yù)決算管理進(jìn)行不斷地改進(jìn)，提高對(duì)與工程細(xì)節(jié)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測(cè)水平，盡可能保證恰當(dāng)?shù)墓こ填A(yù)算、估算與實(shí)際工程的差異能控制在合理的差異范圍內(nèi)。工程驗(yàn)收過(guò)程中要加強(qiáng)同原有設(shè)計(jì)方案的分析對(duì)比，對(duì)于實(shí)際造價(jià)中與工程預(yù)算差別較大的部分要有相關(guān)變動(dòng)的資料文件或?qū)嵤╇A段開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位、監(jiān)理單位一致認(rèn)可的相關(guān)情況說(shuō)明，以避免造假違法行為的發(fā)生；要不斷提高工程預(yù)算和決算人員綜合素質(zhì)和專業(yè)技能，注重專業(yè)知識(shí)的適時(shí)進(jìn)修和學(xué)習(xí)，以逐漸提高工程預(yù)決算的質(zhì)量。另外要建立相應(yīng)的投資中心、成本中心兩個(gè)責(zé)任中心，以此完善企業(yè)精細(xì)化成本管理控制系統(tǒng)，同時(shí)要加強(qiáng)周進(jìn)度和月進(jìn)度掌控，年度進(jìn)行總評(píng)，根據(jù)各階段相關(guān)責(zé)任中心的實(shí)際業(yè)績(jī)和預(yù)算指標(biāo)差異進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

2.完善財(cái)務(wù)成本管理體系

財(cái)務(wù)成本管理體系的完善需要企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、工程、人力資源等各部門(mén)的協(xié)作配合才能完成。各部門(mén)應(yīng)對(duì)成本預(yù)測(cè)、成本控制、成本分析、成本考核幾個(gè)方面形成獨(dú)立的計(jì)劃文書(shū)并由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行匯總和過(guò)程監(jiān)督。而財(cái)務(wù)部門(mén)則除成本管理外還要兼顧資金在投資、融資、使用等過(guò)程中的管理，費(fèi)用的控制要有合理的責(zé)權(quán)配置；要將會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)歸集后按各部門(mén)的成本預(yù)算進(jìn)行分類并及時(shí)交由各部分進(jìn)行分析和反饋，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理職能延伸到各部門(mén)；此外，建立相應(yīng)的成本管理核算系統(tǒng)，按照會(huì)計(jì)規(guī)則和核算程序制定完善的會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)，以支持經(jīng)營(yíng)決策。另外，要加強(qiáng)相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度的建立，不斷提高成本管理的水平和效率。

3.實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本全方位管理，加強(qiáng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本控制，提高管理意識(shí)。

財(cái)務(wù)成本管理工作是涉及到多方面費(fèi)用和成本的系統(tǒng)性管理工作，因此應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)方法、內(nèi)容和對(duì)象的全方位管理，從宏觀角度把握服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、人力資源成本的管理；在滿足企業(yè)成本控制的各項(xiàng)要求基礎(chǔ)上加強(qiáng)有關(guān)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、后期經(jīng)營(yíng)管理的成本預(yù)測(cè)和規(guī)劃，提高資金集中管理水平，實(shí)現(xiàn)資源合理有效配置。以項(xiàng)目決策為例，我們要根據(jù)擬建項(xiàng)目的報(bào)酬率、利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)的編制；加強(qiáng)有關(guān)投資方案、融資和稅務(wù)籌劃，并在立項(xiàng)階段加強(qiáng)組織籌劃，完成對(duì)項(xiàng)目籌建階段的成本規(guī)劃。在項(xiàng)目實(shí)施階段建安成本、配套成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用都是需要重點(diǎn)控制的成本環(huán)節(jié)。此外，企業(yè)決策層也要不斷提高財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，將財(cái)務(wù)成本管理作為各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理中的一項(xiàng)重要工作進(jìn)行開(kāi)展，不斷健全財(cái)務(wù)管理體系和完善財(cái)務(wù)制度建設(shè)，以促進(jìn)財(cái)務(wù)成本管理作用的有效發(fā)揮。

四、結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)成本管理工作的好壞將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)管理的質(zhì)量。因此，財(cái)務(wù)人員和管理人員應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)有關(guān)措施和手段的運(yùn)用以解決財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，建立健全相關(guān)財(cái)務(wù)成本管理體系，不斷拓展財(cái)務(wù)成本管理新方法，從而逐漸提高企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理質(zhì)量和水平。

參考文獻(xiàn)：

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[2]宋志華.關(guān)于完善中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的探討[J].中國(guó)外資. 2011，13（14）：74-75

第6篇：房地產(chǎn)成本管理范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本基本定義

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，是指為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的產(chǎn)品所支出的全部費(fèi)用，并將這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。

2.房地產(chǎn)成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過(guò)程有效的成本管理與控制過(guò)程，是項(xiàng)目管理的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是通過(guò)對(duì)投資估算、預(yù)算、招標(biāo)采購(gòu)、合同、合同執(zhí)行管理的一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過(guò)程。無(wú)論是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工階段、結(jié)算階段，都應(yīng)該把項(xiàng)目成本控制在預(yù)定的限額內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，保證項(xiàng)目順利實(shí)施，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理普遍存在的現(xiàn)狀分析

1.缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立規(guī)范的項(xiàng)目目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤體系，不能全面動(dòng)態(tài)的對(duì)成本進(jìn)行糾偏，就更無(wú)法保證在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)將成本控制在可接受的范圍內(nèi)。

2.缺乏成本管控的重點(diǎn)。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理只注重管控成本的絕對(duì)發(fā)生額即“顯性成本”，而未把握住成本管控的重點(diǎn):整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的真實(shí)本質(zhì)即“隱形成本”。

3.缺乏“事前”的成本管控。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理通常只注重項(xiàng)目建設(shè)階段的“事中”成本管控，而不注重項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期階段的“事前”成本管控。因此，缺乏全面成本管理的意識(shí)，不能在深度和廣度上挖掘降低成本的潛力，最終將影響成本管理的效用。

4.缺乏全員成本管理意識(shí)。有些房地產(chǎn)企業(yè)員工認(rèn)為成本管理僅是成本管理人員的工作職責(zé)，其他員工對(duì)于怎樣控制成本等問(wèn)題也無(wú)力過(guò)問(wèn)，導(dǎo)致成本意識(shí)淡漠，缺乏全員參與、全員責(zé)任的成本管理意識(shí)，沒(méi)有充分發(fā)揮全員成本管理的主動(dòng)性和能動(dòng)性。

四、如何解決現(xiàn)狀，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的方法

1.以目標(biāo)成本管理為方法

(1)制定科學(xué)的目標(biāo)成本。設(shè)定科學(xué)的目標(biāo)成本，明確目標(biāo)成本形成的核心環(huán)節(jié)，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行管控，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的流程優(yōu)化。針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)、發(fā)包、施工、竣工結(jié)算及其他各環(huán)節(jié)提出具體的技術(shù)*施辦法。

(2)進(jìn)行目標(biāo)成本分解。按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)進(jìn)行分解，以確定目標(biāo)成本為基礎(chǔ),為目標(biāo)成本管理提供標(biāo)度,具有承上啟下的作用。將確定的目標(biāo)成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，進(jìn)行科學(xué)的劃分、分解和展開(kāi)，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

2.以全過(guò)程成本管理為主要方式。全過(guò)程成本管理是在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的管理，項(xiàng)目的成本是隨設(shè)計(jì)方案、市場(chǎng)情況、施工現(xiàn)場(chǎng)等情況的變化而發(fā)生變化的，在整個(gè)過(guò)程中，必須時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目的全過(guò)程成本情況，對(duì)一切可能影響項(xiàng)目成本的因素進(jìn)行預(yù)測(cè)、監(jiān)控和管理。

(1)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的管理。一是投資決策階段的成本一般只占項(xiàng)目投資總額的百分之幾或千分之幾，但其中工作質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)項(xiàng)目投資總額影響程度則達(dá)60%以上。因此一個(gè)項(xiàng)目能否開(kāi)發(fā)成功，必須要提高投資決策的質(zhì)量。二是設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵與重點(diǎn)。因此，在設(shè)計(jì)階段就要有成本控制意識(shí)，合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，實(shí)施限額設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%以上。

(2)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段的管理。招投標(biāo)是有效實(shí)行項(xiàng)目管理和控制工程造價(jià)的核心。通過(guò)招投標(biāo)：可引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程建設(shè)成本。在招標(biāo)過(guò)程中成本管理，應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：招標(biāo)工作應(yīng)遵循公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)信的原則。做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。合理低價(jià)中標(biāo)，目前以工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)為主要的中標(biāo)方式。合理低價(jià)，是指在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)杜絕絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，來(lái)避免投標(biāo)單位惡意競(jìng)爭(zhēng)。

(3)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理。工程項(xiàng)目施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已完成，工程量已具體化，且簽訂了工程承包合同。這一階段影響工程投資額度約為5%?10%，節(jié)約投資的可能性很小，但卻有大量資金的投人，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，杜絕浪費(fèi)。

(4)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的有效管理。本階段是工程成本管理的最后一個(gè)階段，是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資的成果階段，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。依據(jù)合同條款約定，按圖紙審核工程量，避免重復(fù)、_誤計(jì)算，嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的價(jià)款進(jìn)行計(jì)算。落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，嚴(yán)控文件的合理、合規(guī)性。做好結(jié)算完成后的成本后評(píng)價(jià)工作，累積相關(guān)數(shù)據(jù)信息，為后期項(xiàng)目做重要的參考依據(jù)。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)人成熟期，集中化、專業(yè)化、精細(xì)化的要求也在不斷的提升，更要求地產(chǎn)企業(yè)要做好全員、全過(guò)程的成本管理。未來(lái)在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)中，只有不斷調(diào)整管理架構(gòu)，完善公司管理體制和流程體系，提高全員成本意識(shí)，才能使項(xiàng)目成本管理工作不斷向前邁進(jìn)。

第7篇：房地產(chǎn)成本管理范文

作為房地產(chǎn)企業(yè)近幾年為了能夠獲得更多的利潤(rùn)，使企業(yè)得到更好的發(fā)展，都在積極的尋求發(fā)展之路。根據(jù)相應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用率的前十均值達(dá)到5.4%，銷(xiāo)售費(fèi)用率達(dá)到2.2%，管理費(fèi)用率達(dá)到2.4%，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)62.5%，由此看來(lái)在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績(jī)，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的構(gòu)建全面成本管理休系。雖然說(shuō)全面成本管理休系的構(gòu)建在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展得如火如荼，但是這并不意味著休系的建設(shè)卓有成效，在建設(shè)的過(guò)稈中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本管理休系的建設(shè)上都存在一些問(wèn)題，比如沒(méi)能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問(wèn)題嚴(yán)重的阻礙了全面成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)行，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展?？傮w來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理休系的現(xiàn)狀是有建設(shè)，也有問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)全面成本管理體系的構(gòu)建及其問(wèn)題解決

(一)全員成本管理

實(shí)行全員成本管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標(biāo)和仟?jiǎng)?wù)落實(shí)到每個(gè)部門(mén)單位、工作小組及個(gè)人身上，使其與成本管理直接產(chǎn)牛聯(lián)系，將成本管理的考核指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，形成核算、責(zé)仟、利益緊密結(jié)合的全員成本管理系統(tǒng);第二，提高全員成本意識(shí)以及相應(yīng)的素質(zhì)。首先，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要有較強(qiáng)的成本意識(shí)，認(rèn)識(shí)到成本管理意味著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，要將節(jié)約成本的意識(shí)落實(shí)日常的工作中，其次還要加強(qiáng)對(duì)下層工作人員成本意識(shí)的培養(yǎng)，并且進(jìn)行監(jiān)督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。

(二)全過(guò)程成本管理

與其他行業(yè)有所不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的成本較大，因此每一處的節(jié)約都會(huì)產(chǎn)牛較大的經(jīng)濟(jì)效益。全過(guò)稈成本管理的實(shí)施應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過(guò)稈管理的前提，對(duì)于全過(guò)稈成本管理具有導(dǎo)向性，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本的事前管理可以將成本的浪費(fèi)消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預(yù)測(cè)和計(jì)劃工作，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)的成本形成之前，根據(jù)公司的基本情況，運(yùn)用科學(xué)的手段計(jì)算出公司運(yùn)營(yíng)可能需要的成本，并就相應(yīng)的情況制定出較為詳細(xì)的成本計(jì)劃，將詳細(xì)的成本計(jì)劃當(dāng)作企業(yè)正常運(yùn)行的參照。此后企業(yè)需要做的就是做好項(xiàng)目的選擇工作，在進(jìn)行項(xiàng)目的選擇時(shí)要實(shí)行三個(gè)重要的步驟：

選擇項(xiàng)目的定價(jià)。在選擇項(xiàng)目時(shí)要注意項(xiàng)目的定價(jià)與成本計(jì)劃是否符合；了解房地產(chǎn)企業(yè)所選項(xiàng)目的投資預(yù)案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)調(diào)杳；根據(jù)投資的預(yù)案杳找、收集相關(guān)的資料以及信息以便日后項(xiàng)目建設(shè)工作的開(kāi)展。

第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事:實(shí)施方案的選擇、融資成本的控制、項(xiàng)目實(shí)施和控制。

1、實(shí)施方案的選擇

在完成前期的淮備工作之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是選擇合適的實(shí)施方案。在選擇方案時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮很多的因素，尤其是成本問(wèn)題，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)采取一些方法對(duì)備選的實(shí)施方案進(jìn)行分析以尋找合適的實(shí)施方案。常用的分析方法有：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法等；

2、融資成本的控制

在選擇好實(shí)施的方案之后，房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是進(jìn)行融資。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)方案的實(shí)施資金過(guò)大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了企業(yè)的承擔(dān)能力，因此為了使方案能夠得到很好的實(shí)施，企業(yè)唯一的方法就是進(jìn)行融資。在進(jìn)行融資時(shí)，為了做好融資成本的控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)融資進(jìn)行決策時(shí)要充分的考慮其風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)相應(yīng)的情況進(jìn)行分析，考慮風(fēng)險(xiǎn)的稈度是否在企業(yè)的承擔(dān)能力之內(nèi)，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。

3、項(xiàng)目實(shí)施和控制

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，并且該項(xiàng)資金的投人較長(zhǎng)難以在短時(shí)間內(nèi)收到經(jīng)濟(jì)效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段的管理和控制工作，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商人預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)效益有重要的意義。在該階段中，房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管部門(mén)要控制好投資、營(yíng)運(yùn)、利潤(rùn)、質(zhì)量、成本、開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，以助于實(shí)現(xiàn)全過(guò)稈成本管理的目的。

第三，成本的事后管理。在房地產(chǎn)建設(shè)完成之后，剩下的便是銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣要做好成本管理工作。要根據(jù)產(chǎn)品的建設(shè)成本、設(shè)計(jì)成本以及售后的維修成本來(lái)制定銷(xiāo)售的價(jià)格。此外在銷(xiāo)售中也要做到減少非行業(yè)運(yùn)行成本的浪費(fèi)，即銷(xiāo)售中因?yàn)殇N(xiāo)售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對(duì)于產(chǎn)品的反饋信息，做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品事后成本管理工作，考核成本計(jì)劃的實(shí)際完成情況，針對(duì)相應(yīng)的情況對(duì)相應(yīng)的人員實(shí)行獎(jiǎng)罰制度。

(三)全方位成本管理

所謂的全方位成本管理即進(jìn)行市場(chǎng)、技術(shù)、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環(huán)節(jié)之一。

第一，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)壓力之下考慮成本管理。在進(jìn)行成本管理時(shí)，不能單純的思考如何進(jìn)行成本節(jié)約，而要將成本管理放在市場(chǎng)這個(gè)大背景之下進(jìn)行考慮。根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律制定相應(yīng)的成本目標(biāo)以及管理計(jì)劃，找到房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本的途徑，還要根據(jù)市場(chǎng)的需求對(duì)成本管理的方法進(jìn)行規(guī)范，制定符合市場(chǎng)的成本管理制度。將企業(yè)成本管理放在市場(chǎng)大環(huán)境下有利于企業(yè)的盈利經(jīng)營(yíng)以及企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)111占據(jù)較大的優(yōu)勢(shì)；

第二，認(rèn)識(shí)到技術(shù)對(duì)于成本管理的重要性。在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行中，很多成本浪費(fèi)的主要原因還是技術(shù)的缺乏，往往技術(shù)的不足便需要從其他方面來(lái)進(jìn)行補(bǔ)充，從而導(dǎo)致成本增大，因此要做好技術(shù)的引進(jìn)和學(xué)習(xí)，做到從技術(shù)上最大限度的減少成本。針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)不足的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)途徑進(jìn)行解決，首先工作人員要加強(qiáng)技術(shù)的學(xué)習(xí);其次企業(yè)應(yīng)該要加大優(yōu)秀人才的引進(jìn)力度。

第三，重視人力資源的投人。房地產(chǎn)企業(yè)要重視人力資源的投入和價(jià)值的分析，使企業(yè)的人力資源能夠得到充分的發(fā)揮，從而做到從人力資源上節(jié)約成本，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的賦閑人員進(jìn)行精簡(jiǎn)，保證人力資源上的成本管理取得實(shí)效。

(四)全環(huán)節(jié)成本管理

房地產(chǎn)行業(yè)的全環(huán)節(jié)成本管理指的是預(yù)算、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核等各個(gè)環(huán)節(jié)，全面成本管理就需要從各個(gè)環(huán)節(jié)全面開(kāi)展成本的管理工作，只有這樣才能做到節(jié)約成本。

第一，做好成本預(yù)測(cè)。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售等工作之前，就應(yīng)該要做好相應(yīng)的成本預(yù)測(cè)工作。在進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，要緊密的結(jié)合企業(yè)與市場(chǎng)的實(shí)際情況，客觀進(jìn)行評(píng)價(jià)，合理的進(jìn)行預(yù)測(cè)。成本的預(yù)測(cè)可以使企業(yè)對(duì)于未來(lái)的發(fā)展和企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行做到心中有數(shù)，使未來(lái)工作的進(jìn)行有參照。

第二，做好成本計(jì)劃。在進(jìn)行成本預(yù)測(cè)之后，作為企業(yè)應(yīng)該要及時(shí)的進(jìn)行成本的計(jì)劃，根據(jù)成本的計(jì)劃做好各方面工作的成本計(jì)劃，這樣便于各方面工作的開(kāi)展，使其工作有依據(jù)進(jìn)行，以免出現(xiàn)工作成本過(guò)大的狀況，做到提高房地產(chǎn)質(zhì)量、降低成本輸入、增大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

第三，做好成本控制及核算工作。在房地產(chǎn)企業(yè)各方面工作進(jìn)行的時(shí)候，作為企業(yè)方面應(yīng)該要適時(shí)的進(jìn)行成本的控制、認(rèn)真的核算，保證各項(xiàng)工作的成本在計(jì)劃成本的上下進(jìn)行波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)超計(jì)劃過(guò)多的狀況。對(duì)于每一項(xiàng)耗費(fèi)要進(jìn)行逐個(gè)的核算、調(diào)節(jié)、監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)糾正。第四，認(rèn)真進(jìn)行成本分析和考核工作。成本分析是在建設(shè)后根據(jù)相關(guān)的成本核算資料對(duì)整個(gè)建設(shè)中成本的波動(dòng)情況進(jìn)行分析，找出波動(dòng)的原因進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，以便于后續(xù)的成本管理工作，推動(dòng)全面成本管理工作的開(kāi)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)成本進(jìn)行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產(chǎn)企業(yè)贏得利潤(rùn)，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系具有重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)從全員、全過(guò)程、全環(huán)節(jié)、全方位的管理著手進(jìn)行體系的建設(shè)，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

第8篇：房地產(chǎn)成本管理范文

房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本管理

[中圖分類號(hào)]F293.33[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1009-9646（2011）08-0090-02

一、房地產(chǎn)定義及其特點(diǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，狹義的房地產(chǎn)是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。房地產(chǎn)與其他形態(tài)的商品相比，具有以下特性:

（1）不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是其位置的固定性或不可移動(dòng)性。不過(guò)，房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位置卻經(jīng)常由于城市規(guī)劃的制定或修改、交通建設(shè)的發(fā)展或改變等因素經(jīng)常在變動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí)，其價(jià)格會(huì)上升；反之會(huì)下跌。

（2）長(zhǎng)期使用性。土地的利用價(jià)值永不會(huì)消失，這種特性為不可毀滅性或恒久性。但我國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期使用性受到了有限期的土地使用權(quán)的制約。

（3）附加收益性(適應(yīng)性)。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。房地產(chǎn)投資者可以在合法前提下調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之即適產(chǎn)特征，又能增加房地產(chǎn)投資的收益。

（4）異質(zhì)性。這是指市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。但由于其坐落的位置不同，周?chē)h(huán)境也不相同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。

（5）資本和消費(fèi)品的二重性。房產(chǎn)是大多數(shù)中國(guó)人民最昂貴的固定資產(chǎn)，同時(shí)也是普遍中國(guó)人一生中最昂貴的消費(fèi)品。

（6）易受政策影響性。在任何國(guó)家和地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的使用、支配都會(huì)受到某些限制。

（7）相互影響性和社區(qū)環(huán)境影響性。一宗房地產(chǎn)與其周?chē)康禺a(chǎn)相互影響，房地產(chǎn)的價(jià)格。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的意義

“利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入―成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就是一種投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)、管理復(fù)雜的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，各方面都要冷靜、理性對(duì)待，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià)。因此，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要想獲得利潤(rùn)，必須降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。

同時(shí)兼顧各種業(yè)態(tài)，比如隨著我國(guó)國(guó)力的增強(qiáng)、人們生活水平的提高，以及人們對(duì)網(wǎng)球觀念的改變，網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)在我國(guó)得到了空前發(fā)展?？梢杂删W(wǎng)球中心規(guī)劃商業(yè)布局，并且將配套的其余物業(yè)或租或賣(mài)；并且，隨著地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，由地產(chǎn)升值帶來(lái)網(wǎng)球中心提升，達(dá)到相互相成，大幅提升利潤(rùn)水平。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性決定了成本結(jié)構(gòu)，主要分為固定成本、變動(dòng)成本。

1.固定成本。主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，以及市政公共設(shè)施費(fèi)用。

第一，土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)，是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。

第二，前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。其在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。

第三，建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。其在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大，約占整個(gè)成本的40%左右。

第四，市政公共設(shè)施費(fèi)用。市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%左右。

2.變動(dòng)成本：主要包括管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)，以及其他費(fèi)用。

第一，管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)20%。

第二，貸款利息。房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

第三，稅費(fèi)。稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用。在我國(guó)目前房地成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%左右。

第四，其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷(xiāo)售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制面臨的不利因素

由上可知，在成本構(gòu)成中，土地成本、建筑安裝及市政公共設(shè)施費(fèi)所占比例是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本中最大的。所以，網(wǎng)球中心在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)成本控制主要針對(duì)這幾個(gè)方面。然而從我國(guó)當(dāng)前情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制面臨著以下不利因素：

1.土地供應(yīng)價(jià)格上升。目前，我國(guó)各級(jí)地方政府壟斷了土地的一級(jí)市場(chǎng)，而土地的價(jià)格和供應(yīng)量決定市場(chǎng)冷熱和房?jī)r(jià)高低。隨著近幾年土地價(jià)格的飆升，作為成本轉(zhuǎn)嫁對(duì)象，地價(jià)的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本也越來(lái)越大。

2.政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目繁多，市政公共設(shè)施費(fèi)用偏重。從當(dāng)前我國(guó)各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目看，不但繁多而且混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施。這些本應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目移嫁由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，在加重了成本開(kāi)支的同時(shí)，無(wú)形增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

3.融資渠道相對(duì)薄弱，貸款利率居高不下。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金是最重要的，房地產(chǎn)的融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大。隨著政府調(diào)控房?jī)r(jià)力度的增大，貸款利率不斷上調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步增大。

4.建材價(jià)格波動(dòng)，帶動(dòng)建安成本提高。建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項(xiàng)所占比重最大，近幾年來(lái)價(jià)格均有不同程度上漲，這無(wú)疑加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理措施分析

1.樹(shù)立戰(zhàn)略成本管理思想與觀念。在現(xiàn)代，企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。企業(yè)應(yīng)重視制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，并隨時(shí)根據(jù)顧客需求與競(jìng)爭(zhēng)者情況的變動(dòng)，做出相應(yīng)調(diào)整，將成本信息貫穿于戰(zhàn)略管理整個(gè)循環(huán)過(guò)程之中，通過(guò)對(duì)公司成本結(jié)構(gòu)、成本行為的全面了解、控制與改善，尋求長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.提高人員業(yè)務(wù)索質(zhì)。由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理及控制中，具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的人員，要對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、負(fù)責(zé)編制成本計(jì)劃，協(xié)助財(cái)務(wù)部門(mén)制定降低成本的措施，進(jìn)行成本控制，成本分析和核算等管理工作，這就必須要求在理論基礎(chǔ)知識(shí)方面要具有預(yù)測(cè)學(xué)、決策論、價(jià)值工程、管理會(huì)計(jì)及各種數(shù)學(xué)模式的經(jīng)濟(jì)管理方面的知識(shí)，不斷提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理水平。

3.建立必要的成本管理與控制體系。根據(jù)幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，可運(yùn)用“成本管理四步法”的成本管理體系進(jìn)行管理。這四個(gè)步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。

第一，制定目標(biāo)――目標(biāo)成本。目標(biāo)成本法的基本思想是，制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

第二，明確崗位職責(zé)――責(zé)任成本體系。責(zé)任成本體系的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。

第三，跟蹤執(zhí)行――動(dòng)態(tài)成本法。經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的跟蹤――動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第四，業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估――優(yōu)獎(jiǎng)劣罰。在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估。將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平，我們就可以很好的對(duì)部門(mén)或崗位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，并真正做到通過(guò)數(shù)據(jù)進(jìn)行“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”。

[1]劉莉.企業(yè)房地產(chǎn)管理研究[D].四川大學(xué),2005.

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第9篇：房地產(chǎn)成本管理范文

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本 管理

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2012）10（a）-0145-01

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制，降低成本是根本要求。優(yōu)化成本治理模式，注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程的主動(dòng)控制，以事前動(dòng)態(tài)管理的控制模式，設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)，采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相互結(jié)合的手段，才能最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效控制。本文在這種情況下，首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的意義進(jìn)行了簡(jiǎn)單的介紹，然后針對(duì)我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理提出了自己的策略建議，具有一定的借鑒意義。

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的意義

1.1　強(qiáng)化企業(yè)的管理水平

成本為展示公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，成本管理為檢驗(yàn)公司經(jīng)營(yíng)控制程度的關(guān)鍵指標(biāo)，公司所有業(yè)務(wù)質(zhì)量一定要可以從成本標(biāo)準(zhǔn)方面進(jìn)行展示。借助在項(xiàng)目成本進(jìn)行管理，除了可以不斷調(diào)整成本，同時(shí)能夠推動(dòng)公司科技控制、質(zhì)量控制、勞動(dòng)控制、物資控制等角度獲得突破性發(fā)展，推動(dòng)公司綜合控制程度提高。

1.2　提升企業(yè)利潤(rùn)水平

現(xiàn)階段，絕大部分房地產(chǎn)公司工程成本控制借助的依舊為原來(lái)的方法。所以，借助高質(zhì)量的管理思想及手段，不斷提高房地產(chǎn)公司成本管理力度，能夠保證成本管理質(zhì)量，減少各項(xiàng)開(kāi)支，提高公司盈利水平。房地產(chǎn)公司一定要從工程成本管理方面增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，從這一領(lǐng)域內(nèi)占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，方可持續(xù)提高自身市場(chǎng)占有率，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中不斷的謀求發(fā)展。

1.3　促進(jìn)整體房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步

房地產(chǎn)往往和國(guó)民經(jīng)濟(jì)存在非常緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)變作了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，提高項(xiàng)目成本控制水平，可以促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，最大限度地利用有限資源，提高資源的利用效率，提高全行業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，最大限度的發(fā)揮社會(huì)效益。

2 我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的策略建議

2.1　項(xiàng)目投資決策階段的管理

工程項(xiàng)目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項(xiàng)目前期的投資決策和設(shè)計(jì)階段。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的項(xiàng)目管理和造價(jià)控制，而往往是把項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制的主要精力放在項(xiàng)目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但不能從源頭上進(jìn)行管理和控制。要有效地進(jìn)行項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制，就必須堅(jiān)持地把管理和控制的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來(lái)，尤其要抓實(shí)、抓好設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵步驟。

2.2　項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理

2.2.1　貫徹規(guī)劃方案招投標(biāo)體系，在規(guī)劃方案內(nèi)開(kāi)展合理調(diào)整

房地產(chǎn)公司從外包規(guī)劃過(guò)程中要有效借助競(jìng)爭(zhēng)體系，提高控制力度。借助安排招投標(biāo)發(fā)現(xiàn)高水平規(guī)劃公司，推動(dòng)方案科學(xué)合理性水平不斷提高，防止由于項(xiàng)目自身質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生項(xiàng)目調(diào)整，避免產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

2.2.2　貫徹限額規(guī)劃

工程項(xiàng)目限額規(guī)劃為工程項(xiàng)目營(yíng)造環(huán)節(jié)內(nèi)非常關(guān)鍵的管理手段，同時(shí)為管理投資規(guī)模非常合理的方法。工程項(xiàng)目規(guī)劃水平往往和營(yíng)造成本高低還有建設(shè)周期存在緊密聯(lián)系，另外和工程未來(lái)的使用價(jià)值還有經(jīng)濟(jì)效益存在緊密聯(lián)系。

2.2.3　進(jìn)行價(jià)值工程安排

價(jià)值工程（簡(jiǎn)稱VE），同時(shí)能夠叫做價(jià)值分析（簡(jiǎn)稱VA），為分析怎樣通過(guò)最少的代價(jià)創(chuàng)造相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究手段，關(guān)注的為產(chǎn)品自身功能研究還有調(diào)整。

2.3　項(xiàng)目采購(gòu)階段的管理

招標(biāo)還有采購(gòu)工作為房地產(chǎn)挖掘環(huán)節(jié)內(nèi)成本管理非常關(guān)鍵的步驟。從招投標(biāo)環(huán)節(jié)之內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)和招投標(biāo)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，從出圖時(shí)間、部分機(jī)構(gòu)招標(biāo)文件的檢驗(yàn)、入圍單位判斷、還有具體現(xiàn)狀的合理對(duì)接進(jìn)行協(xié)作，推動(dòng)施工環(huán)節(jié)內(nèi)進(jìn)行投資管理，在成本方面開(kāi)展合理的管理。公司應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公司內(nèi)開(kāi)展甄選，確定恰當(dāng)?shù)氖┕挝?，科學(xué)合理的控制公司資質(zhì)和成本彼此實(shí)際聯(lián)系，從維持質(zhì)量過(guò)程中最大限度降低費(fèi)用。同時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)招標(biāo)文件編制工作還有審查工作，控制工作者要獲取與研究存在價(jià)值的信息，從整合不同因素的基礎(chǔ)之上制定招標(biāo)文件，同時(shí)在標(biāo)底價(jià)格進(jìn)行科學(xué)合理的判斷，最大限度減少項(xiàng)目費(fèi)用。

2.4　項(xiàng)目實(shí)施階段的管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的操作時(shí)期為此工程環(huán)節(jié)之內(nèi)資金投入最大，時(shí)間跨度非常突出的時(shí)期，為施工時(shí)期成本管理造成了明顯的阻礙。從施工時(shí)期應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)下述角度的活動(dòng)。首先，按照工程自身性質(zhì)，積極調(diào)整施工步驟，合理安排調(diào)度，有效保證設(shè)備有效利用水平，降低不必要的費(fèi)用，找到科學(xué)合理的施工計(jì)劃，在項(xiàng)目成本方案開(kāi)展科學(xué)合理的管理?？茖W(xué)合理的安排施工，不斷提高現(xiàn)場(chǎng)控制力度，有效利用不同角度的潛力，避免資源出現(xiàn)浪費(fèi)情況。在施工時(shí)期開(kāi)展資金管理要非常的關(guān)注，在不同角度制定相應(yīng)的措施，有效管理投資費(fèi)用。其次，提高合同控制力度，安排相應(yīng)的合同控制機(jī)構(gòu)，掌握工程內(nèi)包括的關(guān)鍵合同聯(lián)系，在合同執(zhí)行環(huán)節(jié)之內(nèi)開(kāi)展相應(yīng)的控制管理，對(duì)合同調(diào)整進(jìn)行檢驗(yàn)，合理的管理項(xiàng)目開(kāi)支。同時(shí)，科學(xué)合理的解決項(xiàng)目索賠問(wèn)題，公司應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理措施，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行良好的管理，保證費(fèi)用管理水平及質(zhì)量。

2.5　項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的管理

由于房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)白熱化，開(kāi)發(fā)工程開(kāi)支持續(xù)提高，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的管理在公司成本管理能夠發(fā)揮非常突出的作用。營(yíng)銷(xiāo)成本通常涵蓋了廣告費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推廣、樣板房裝修支出等開(kāi)支。做好銷(xiāo)售的策劃是銷(xiāo)售階段成本控制的重要手段，根據(jù)項(xiàng)目的定位和內(nèi)涵，廣告切合項(xiàng)目定位，深入研究廣告費(fèi)用投放的內(nèi)容、時(shí)間和投入量，廣告手段應(yīng)富有針對(duì)性的，充分發(fā)揮推廣費(fèi)用的作用，從根本上達(dá)到銷(xiāo)售費(fèi)用成本控制的目的。企業(yè)還要選擇優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)公司和專業(yè)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，使項(xiàng)目很快融入市場(chǎng)并取得領(lǐng)先的地位。

3 結(jié)論

項(xiàng)目成本投資控制不是孤立的，它反映了企業(yè)的管理水平。建立健全的、科學(xué)的管理體制，形成一種互相約束的機(jī)制，以期真正達(dá)到有效控制投資，提高建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及社會(huì)效益的目的。上述途徑可結(jié)合使用，互相滲透。

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