房地產(chǎn)企業(yè)論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡(jiǎn)單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法研究[J].西部財(cái)會(huì)，2007（9）：40

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

以我國(guó)湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其主要稅費(fèi)情況如下：土地增值稅：銷售收入減扣除項(xiàng)目后的增值額÷扣除項(xiàng)目＝增值率，稅法規(guī)定，土地增值稅根據(jù)增值率的大小實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值率未超過50％的部分，稅率為30％；增值率50％未超過100％的部分，稅率為40％；增值率100％未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分，稅率為60％；稅法還規(guī)定，普通住宅增值率20％以下的，無(wú)需繳納土地增值稅；企業(yè)所得稅：銷售、出租房地產(chǎn)收入扣除成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加以及當(dāng)期企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的收益的25％征收。在稅務(wù)籌劃方面，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用控制增值分水嶺這種方式，控制增值分水嶺就是使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目20％以內(nèi)，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，因此企業(yè)會(huì)嚴(yán)密對(duì)增值額進(jìn)行控制。雖然這一方式在應(yīng)用的過程中取得了一定的成績(jī)，但是對(duì)其進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)其在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的過程中存在著以下幾點(diǎn)問題。

（一）對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的相關(guān)政策不夠重視

我國(guó)為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，接二連三出臺(tái)了一系列的政策，從多個(gè)角度對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是，從目前的局勢(shì)上來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應(yīng)這種調(diào)控的方式，另外，房地產(chǎn)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者還會(huì)出現(xiàn)對(duì)相關(guān)的調(diào)控制度會(huì)錯(cuò)意的情況，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確

從目前的發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看，部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將稅務(wù)籌劃落實(shí)到具體的實(shí)際行動(dòng)當(dāng)中去，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務(wù)籌劃時(shí)要求財(cái)務(wù)工作人員清楚的了解國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和相關(guān)的法律法規(guī)，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員的素質(zhì)水平上來(lái)看并沒有達(dá)到這一點(diǎn)的要求，因此在稅務(wù)籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確，不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的成本。

（三）稅務(wù)籌劃的方式不正確

正如上文所說(shuō)，稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員在業(yè)務(wù)能力方面還需要進(jìn)一步提高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)其培養(yǎng)的時(shí)間是很短的，因此稅務(wù)籌劃的優(yōu)秀人才較少，能夠?qū)φw局勢(shì)進(jìn)行把握的人更少，這一現(xiàn)象就會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方式出現(xiàn)錯(cuò)誤，很難將相關(guān)稅務(wù)籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進(jìn)行結(jié)合。

（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較為淡薄

從理論上來(lái)說(shuō)稅務(wù)籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會(huì)造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的過程中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較淡漠，主要表現(xiàn)的情況為：

1.缺乏相關(guān)的稅務(wù)籌劃經(jīng)驗(yàn)，在稅務(wù)籌劃策略方面會(huì)忽視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范；

2.缺乏對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法，沒有認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。

二、完善的措施

根據(jù)上述情況可以看出，房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進(jìn)的過程中需要根據(jù)具體的問題進(jìn)行完善。

（一）密切關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家宏觀調(diào)控的政策變化速度越來(lái)越快，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國(guó)家政策的具體情況，能夠預(yù)測(cè)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的動(dòng)向，積極地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，提高對(duì)國(guó)家宏觀環(huán)境的適應(yīng)能力。

（二）明確相關(guān)的稅務(wù)籌劃目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對(duì)稅務(wù)籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確地規(guī)定，規(guī)定的制定實(shí)施需要在項(xiàng)目處理的階段進(jìn)行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進(jìn)行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時(shí)機(jī)，達(dá)到籌劃的目標(biāo)。

（三）提高相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力

需要從業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能方面對(duì)相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力進(jìn)行提高，使其掌握相關(guān)的稅務(wù)籌劃的策略，提高風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務(wù)籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃：

1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬(wàn)元），扣除項(xiàng)目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬(wàn)元)，增值額＝9600－6378＝3222(萬(wàn)元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,適用稅率40%，速算扣除率為5%，應(yīng)交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬(wàn)元)。這樣做能夠提高售價(jià)，回成本，加大扣除額，降低增值率。

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

1.制定目標(biāo)——目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。

許多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無(wú)法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。

目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因

1）項(xiàng)目進(jìn)度太緊：基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤(rùn)指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無(wú)法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。

另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價(jià)招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項(xiàng)目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個(gè)原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)”的模式。

“欲速則不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識(shí)到其間的弊端，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“招標(biāo)”環(huán)節(jié)，積極推行“目標(biāo)成本管理”，取得了不錯(cuò)的效果。

2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測(cè)算體系：從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項(xiàng)目制定“目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來(lái)保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。

規(guī)范的目的：

保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同。

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛在的問題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供指引，避免犯重復(fù)錯(cuò)誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。

規(guī)范的方法：

建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹：綜合公司開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線。

建立規(guī)范的流程：定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)充設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。

2.明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系

“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰(shuí)來(lái)做、做什么的問題。

誰(shuí)來(lái)做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？

做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？

“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。

責(zé)任成本范圍：

“責(zé)任成本體系”的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來(lái)自“成本結(jié)構(gòu)樹”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹”的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范圍”來(lái)看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來(lái)進(jìn)行定義并加以實(shí)施。

作業(yè)過程管理：

明確了“責(zé)任成本體系”，按照部門/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來(lái)對(duì)部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)，必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。

3.跟蹤執(zhí)行——?jiǎng)討B(tài)成本法

經(jīng)過前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

全動(dòng)態(tài)成本：

動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？

我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。

如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算？——一個(gè)中心，三條主線

動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹薄?/p>

三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布：“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度：“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。

成本管理系統(tǒng)——管理目標(biāo)成本/動(dòng)態(tài)成本的重要工具

動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來(lái)簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

4.業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估——優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說(shuō)話

制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估。

將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平；將執(zhí)行過程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對(duì)部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，并真正做到“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”拿數(shù)據(jù)說(shuō)話。

成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立：

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營(yíng)過程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請(qǐng)大家賜教。

一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸，具有資金量

大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開發(fā)成本為1000萬(wàn)元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元和70萬(wàn)元時(shí)（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬(wàn)元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于100萬(wàn)>80萬(wàn)，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于70萬(wàn)<80萬(wàn)，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)10萬(wàn)元，合理降低稅負(fù)。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項(xiàng)目納稅籌劃時(shí)的首選。

二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)

一是，針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價(jià)：第一，若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。第二，以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬(wàn)元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬(wàn)元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬(wàn)元，獲利潤(rùn)1500－（1167.5＋77）=255.5萬(wàn)元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬(wàn)元。

二是，針對(duì)開發(fā)企業(yè)對(duì)獨(dú)立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來(lái)減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間。第一，開發(fā)企業(yè)采取無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)方式委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅（基本無(wú)代銷收入）。第二，將原來(lái)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)（開發(fā)企業(yè)的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費(fèi)用應(yīng)超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。第三，對(duì)于客戶通過銀行按揭方式購(gòu)買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業(yè)可以控制收入和所得實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

四、優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)的籌劃實(shí)務(wù)

隨著居民生活水準(zhǔn)的提高，逐漸對(duì)房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費(fèi)用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢(shì)。如果與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，略加變通，將經(jīng)營(yíng)收入分散，就能節(jié)省不少土地增值稅，增加企業(yè)收益。在實(shí)際操作時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專門為購(gòu)房戶搞裝修。具體可與購(gòu)房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工時(shí)簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經(jīng)營(yíng)收入分散，稅基和稅率減少，可節(jié)省稅款。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售個(gè)性化裝修商品房，售價(jià)為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費(fèi)附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅=11500×3%（假設(shè)稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費(fèi)附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅=10000×3%（假設(shè)稅率為3%）=300元/㎡。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，方式1比方式2企業(yè)需多支出稅金583.30元/㎡，而購(gòu)房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業(yè)在營(yíng)銷實(shí)踐中常許諾為客戶贈(zèng)送裝修、家私等支出，對(duì)于發(fā)生于竣工驗(yàn)收日后的裝修、家私等支出的稅務(wù)會(huì)計(jì)核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據(jù)合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價(jià)的抵減，降低售房?jī)r(jià)格以少營(yíng)業(yè)稅支出，而且不必外購(gòu)商品，索取發(fā)票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對(duì)于銷售時(shí)收取的維修基金，應(yīng)盡量從銷售收入中剝離出來(lái)，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關(guān)稅金。另外，根據(jù)工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規(guī)定：若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率。可以用收取的轉(zhuǎn)分包管理費(fèi)的方式取代原先收取工程居間介紹費(fèi)，可以降低適用稅率，達(dá)到節(jié)稅效果。

五、置業(yè)房地產(chǎn)大修理支出的籌劃

置業(yè)房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資時(shí)所購(gòu)入的用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或出租等用途的房地產(chǎn)。由于這部分房地產(chǎn)在使用一段年限后，會(huì)發(fā)生一些大修理支出，這些支出經(jīng)常金額較大、大修理時(shí)間較長(zhǎng)，所以按照規(guī)定發(fā)生的支出必須區(qū)分是資本化還是費(fèi)用化。《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）第三十一條：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值;如有關(guān)固定資產(chǎn)己提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出：(一)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上：(二)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)二年以上；(三)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。此規(guī)定(一)在實(shí)踐中具有很強(qiáng)的可籌劃操作性。案例：長(zhǎng)青公司為改善辦公條件擬斥資140萬(wàn)對(duì)原值500萬(wàn)的辦公樓進(jìn)行裝修改造，原計(jì)劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費(fèi)用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規(guī)定該項(xiàng)支出140萬(wàn)無(wú)法直接計(jì)入本期費(fèi)用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時(shí)加大了房產(chǎn)稅的稅基，使房產(chǎn)稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計(jì)劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個(gè)工期，分別支出40萬(wàn)、40和60萬(wàn)。這樣，首先增加了當(dāng)年費(fèi)用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費(fèi)用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬(wàn)；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產(chǎn)稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬(wàn)，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬(wàn)，假設(shè)以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬(wàn)；再次，增加了凈現(xiàn)金流量，假設(shè)公司投資回報(bào)率8%，方案二下，維修費(fèi)用沖減2005年、2006年所得稅費(fèi)用折現(xiàn)為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）=44.73萬(wàn)，而方案一下累計(jì)折舊折現(xiàn)140÷14×33%×8.5598（14年期年金現(xiàn)值系數(shù)）=25.19萬(wàn)，增加凈現(xiàn)金流量44.73－25.19=19.54萬(wàn)?？梢钥闯?，籌劃效果非常明顯。

六、配套設(shè)施開發(fā)成本的籌劃選擇

商品房住宅開發(fā)項(xiàng)目中，因公建配套、營(yíng)銷策略等需要，一般都附屬設(shè)計(jì)有經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為業(yè)主、租客提供休閑、娛樂及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施，通稱“配套設(shè)施”。“配套設(shè)施”的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商和購(gòu)房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設(shè)施”所有權(quán)歸開發(fā)商?！芭涮自O(shè)施”的建造成本不單獨(dú)核算，而是通過“開發(fā)成本”科目并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)核算，竣工驗(yàn)收計(jì)入“開發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本?！芭涮自O(shè)施”雖由開發(fā)企業(yè)管理控制，但無(wú)償提供給小業(yè)主或租客使用，開發(fā)企業(yè)推遲辦理或不辦理其產(chǎn)權(quán)登記，會(huì)計(jì)核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明的賬外資產(chǎn)。采用此法，配套設(shè)施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，而且可以足額抵減應(yīng)納稅所得額。由于開發(fā)商賬面既不反映“固定資產(chǎn)——配套設(shè)施”，也未反映空置的“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”，在產(chǎn)權(quán)不明的管理階段，更談不上將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)的問題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產(chǎn)稅的問題，開發(fā)企業(yè)總體稅負(fù)最輕。

七、不同住宅項(xiàng)目分別核算的籌劃

即通過對(duì)不同住宅項(xiàng)目分別設(shè)立建筑成本項(xiàng)目來(lái)核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產(chǎn)開發(fā)公司，2005年商品房銷售收入為15000萬(wàn)元，其中普通住宅的銷售額為10000萬(wàn)元，豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11000萬(wàn)元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。（1）不分開核算時(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應(yīng)納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬(wàn)元。（2）分開核算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應(yīng)納稅額：(10000－80000)×30%=600萬(wàn)元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應(yīng)納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬(wàn)元。普通住宅和豪華住宅應(yīng)納稅合計(jì)：1250萬(wàn)元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬(wàn)元。因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃還可通過適當(dāng)銷售價(jià)格使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價(jià)格。方案一：售價(jià)為2057元/㎡，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項(xiàng)目金額的27.75%，應(yīng)繳納土地增值稅，稅率為30%，應(yīng)繳土地增值稅133元/㎡，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為311元/㎡/㎡。方案二：售價(jià)為1927元/㎡，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項(xiàng)目金額的19.99%，未超過20%，不繳納土地增值稅，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為321元/㎡。

通過以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用。但其前提應(yīng)是在合法、合理的情況下節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

【參考文獻(xiàn)】

[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2004，（2）．

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

1.1外部因素（1）經(jīng)濟(jì)因素。主要指一城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的所在城市或區(qū)域必須滿足一定的經(jīng)濟(jì)條件才能支撐項(xiàng)目的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。（2）政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)投資是與政策因素息息相關(guān)的，這是房地產(chǎn)企業(yè)投資區(qū)別于其他企業(yè)投資的最大特點(diǎn)。政策因素主要包括政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策、政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的認(rèn)可程度，以及政府的各種財(cái)政稅收等優(yōu)惠性政策等。房地產(chǎn)企業(yè)投資能否成功很大程度上取決于項(xiàng)目所在區(qū)域的政策環(huán)境。（3）社會(huì)因素。主要指當(dāng)?shù)厝说娘L(fēng)土人情，居住習(xí)慣、價(jià)值觀念、居民消費(fèi)意愿等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的最終客戶是消費(fèi)者，投資項(xiàng)目能否盈利的關(guān)鍵在于去化率的高低，這與當(dāng)?shù)厝说纳詈拖M(fèi)習(xí)慣密切相關(guān)。

1.2內(nèi)部因素（1）項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)。包括項(xiàng)目的類型、規(guī)模、性質(zhì)及產(chǎn)品定位等要素。不同房地產(chǎn)企業(yè)的主導(dǎo)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)不同，同一房地產(chǎn)企業(yè)在不同區(qū)域的項(xiàng)目產(chǎn)品也會(huì)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)要將產(chǎn)品線的特點(diǎn)與投資意向區(qū)域特征有機(jī)結(jié)合，做到兩者的相互匹配，已達(dá)到有效投資的效果。（2）企業(yè)所處地域集中或分散。即指本地項(xiàng)目或異地項(xiàng)目的離散性，包括形成區(qū)域性的項(xiàng)目開發(fā)，如項(xiàng)目集中在長(zhǎng)三角地區(qū)或華北地區(qū)等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，在已有項(xiàng)目比較集中的區(qū)域的投資需求較小，在空白區(qū)域且戰(zhàn)略意義重大的區(qū)域的投資需求較大。

2優(yōu)化設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)投資的影響

2.1設(shè)計(jì)方案直接影響投資在項(xiàng)目作出投資決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。其建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇及建筑材料的選用對(duì)投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進(jìn)深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在滿足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。

2.2設(shè)計(jì)方案影響經(jīng)常性費(fèi)用優(yōu)化設(shè)計(jì)不僅影響房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的一次性投資，而且談房地產(chǎn)工程建設(shè)投資的控制還影響使用階段的經(jīng)常性費(fèi)用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費(fèi)等，一次性投資與經(jīng)常性費(fèi)用有一定的反比關(guān)系，但通過優(yōu)化設(shè)計(jì)可努力尋求這兩者的最佳結(jié)合，使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全壽命費(fèi)用最低。

3房地產(chǎn)企業(yè)投資管理控制的對(duì)策

3.1工程設(shè)計(jì)階段的投資控制設(shè)計(jì)是有效控制工程投資的關(guān)鍵，它對(duì)工程造價(jià)的影響起決定作用。投資管理部門負(fù)責(zé)組織對(duì)所選擇投資項(xiàng)目相類似項(xiàng)目的各種功能、設(shè)備和建筑材料的選用、各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查分析，編寫調(diào)研報(bào)告，提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，編制工程投資估算上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)決策。投資管理部門參與組織設(shè)計(jì)招標(biāo)和方案競(jìng)選，選擇技術(shù)先進(jìn)可行、使用安全可靠、造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理的方案，將評(píng)選結(jié)果上報(bào)總經(jīng)理審批。投資管理部門負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)概算，根據(jù)設(shè)計(jì)概算編制工程成本計(jì)劃。

3.2施工準(zhǔn)備階段的投資控制根據(jù)施工圖預(yù)算確定的工程造價(jià)進(jìn)行招標(biāo)工作，將工程造價(jià)控制在標(biāo)底內(nèi)。選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價(jià)格合理、工期適當(dāng)、施工方案先進(jìn)可行的施工隊(duì)伍與之簽定合同。根據(jù)施工合同修正工程成本計(jì)劃。

3.3施工階段的投資控制嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更經(jīng)濟(jì)簽證。無(wú)論任何一方提出的工程變更，投資管理部門首先要分析提出的工程變更對(duì)項(xiàng)目的合理性及成本的影響。分析有關(guān)的合同條款、文件記錄，初步確定處理變更所需要的費(fèi)用、時(shí)間范圍和質(zhì)量要求，提出變更評(píng)估報(bào)告。加強(qiáng)對(duì)索賠事件處理的管理工作。以合同為依據(jù)對(duì)承包商提出的索賠進(jìn)行評(píng)審、反駁和修正。對(duì)承包商延誤工期、施工缺陷及不履行合同義務(wù)等給公司造成的損失進(jìn)行核實(shí)提出反索賠報(bào)告?？刂平Y(jié)算程序，依據(jù)合同文件從以下幾方面入手：核對(duì)合同條款，對(duì)竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗(yàn)收合格，只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能進(jìn)入竣工結(jié)算。檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，所有隱蔽工程均需要進(jìn)行驗(yàn)收并由監(jiān)理工程師簽證確認(rèn)。落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證，設(shè)計(jì)修改變更應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更通知單和修改圖，設(shè)計(jì)、審核人員簽字并加蓋公章，經(jīng)工程管理部門和監(jiān)理工程師審查同意、簽證，重大設(shè)計(jì)變更經(jīng)原審批部門審批否則不應(yīng)列入結(jié)算。按合同規(guī)定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、材料價(jià)格和優(yōu)惠條款對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審核。

3.4加強(qiáng)組織構(gòu)建及人員管理建立完善的項(xiàng)目投資管理組織機(jī)構(gòu)是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因?yàn)椋芾斫M織機(jī)構(gòu)不僅確定相關(guān)工作的責(zé)任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強(qiáng)投資管理的專門部門的組織構(gòu)建及人員管理，將項(xiàng)目責(zé)任到人，并制定嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度，責(zé)任與激勵(lì)并舉，加強(qiáng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)以一定的激勵(lì)政策激發(fā)人員的積極性；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門的協(xié)作，因此，還需建立跨部門的協(xié)作機(jī)制，舉企業(yè)之全力保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)展。

4結(jié)束語(yǔ)

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

1.1資金管理問題

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，資金是非常重要的。從2014年開始，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況直接進(jìn)入“一落千丈”的局面，除了融資難、融資渠道有限等因素外，房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷、業(yè)績(jī)下跌以及回款難也成為重要原因，這些問題嚴(yán)重束縛房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，有的甚至?xí)蛊髽I(yè)進(jìn)入破產(chǎn)的境地。

1.2施工項(xiàng)目管理問題

1.2.1工程預(yù)結(jié)算管理方面，目前較多企業(yè)在工程項(xiàng)目預(yù)算管理極不規(guī)范，預(yù)算編制缺乏依據(jù)，預(yù)算管理意識(shí)淡薄，部分工程項(xiàng)目預(yù)算管理體制不健全，導(dǎo)致工程成本浪費(fèi)與流失嚴(yán)重，使工程項(xiàng)目預(yù)算達(dá)不到預(yù)期的效果；工程預(yù)算監(jiān)督不到位，預(yù)算監(jiān)督執(zhí)行力不強(qiáng)，預(yù)算監(jiān)督形同虛設(shè)，結(jié)果造成一些部門負(fù)責(zé)人盲目使用資金；預(yù)算編制缺乏準(zhǔn)確性和科學(xué)性，工程項(xiàng)目預(yù)算無(wú)法對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全面的控制，不能確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.2.2工程承包與分包的問題，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，工程承包和分包的現(xiàn)象是十分普遍的。在分包的過程中，很有可能將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的施工單位，一旦出現(xiàn)這種情況，很可能會(huì)影響工程的質(zhì)量和進(jìn)度；同時(shí)，也可能出現(xiàn)人身安全事故，給企業(yè)帶來(lái)各種不良的安全隱患。

1.2.3風(fēng)險(xiǎn)管控方面，缺乏風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，不能全面識(shí)別本企業(yè)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析不到位，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施采取不恰當(dāng)，不能及時(shí)、全面地處理風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來(lái)巨大損失，嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。

2房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的原則

2.1重要性原則

企業(yè)內(nèi)部控制在兼顧全局的基礎(chǔ)上，要分清重要事項(xiàng)和重大風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)單元，制定出更嚴(yán)格的措施，加強(qiáng)控制管理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量和人身安全事故是企業(yè)的重要事項(xiàng)和重大風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)單元，對(duì)于這類事項(xiàng)要實(shí)行集體決策和聯(lián)簽制度。

2.2制衡性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在公司治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置與分工、業(yè)務(wù)流程等方面要相互制約、相互監(jiān)督、相互制衡。比如工程施工部和工程質(zhì)量部要分別設(shè)置兩個(gè)科室，由不同的兩位副總分別管理；材料的采購(gòu)與驗(yàn)收部門要分開設(shè)置等，也就是說(shuō)完成某項(xiàng)工作要由互不隸屬的兩個(gè)以上部門來(lái)完成，以便形成互相監(jiān)督、相互制衡。

2.3成本效益原則

企業(yè)內(nèi)部控制要講究實(shí)施成本與效益，忽略成本的控制是無(wú)意義的控制。企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)必須全面考慮投入與產(chǎn)出效益之比，有些控制工作可能會(huì)影響工作效率，但能夠防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這種控制對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然是必須的。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略

3.1加強(qiáng)企業(yè)資金管理與控制，建立科學(xué)規(guī)范的預(yù)算制度和體系，積極規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

資金是企業(yè)的血脈，必須嚴(yán)格控制資金流入和流出，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，從內(nèi)部、外部多方位、多渠道籌集資金，保證支付能力和償債能力。企業(yè)應(yīng)該在本年末對(duì)下年的資金進(jìn)行全面的預(yù)算，嚴(yán)格按預(yù)算籌集、使用資金，嚴(yán)格按照預(yù)算的程序和審批權(quán)限管控資金，將資金管控貫穿于企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并實(shí)行預(yù)算與業(yè)績(jī)考核的無(wú)縫連接，做到節(jié)約有獎(jiǎng)、超支有罰、獎(jiǎng)罰分明的管理考核體制；對(duì)于確實(shí)需要超出預(yù)算的支出，應(yīng)該按照預(yù)算的審批程序和權(quán)限，逐級(jí)報(bào)批調(diào)整預(yù)算，使企業(yè)資金管控科學(xué)合理。

3.2提高現(xiàn)場(chǎng)管理人員和技術(shù)人員的素質(zhì)，嚴(yán)格控制分包工程的質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的工業(yè)企業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別，它的產(chǎn)品金額較大并涉及到民生，一旦出現(xiàn)問題，給企業(yè)、國(guó)家、人民都會(huì)帶來(lái)巨大的損失，這要求房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員要有高度的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力，在工作中要恪盡職守，勤勉盡責(zé)。公司對(duì)工程總承包商在進(jìn)行工程分包時(shí)，要對(duì)分包工程的承包公司的情況、施工人員的素質(zhì)和技術(shù)水平有所了解；作為總承包商應(yīng)要求分包公司做好其公司人員的培訓(xùn)工作，提高其員工的技術(shù)水平和人員素質(zhì)；如果總承包方認(rèn)為分包公司人員管理達(dá)不到其要求，也可向該公司安排專業(yè)人才進(jìn)行管理施工，以確保工程質(zhì)量。對(duì)于分包出去的工程，嚴(yán)格按照工程預(yù)算書規(guī)定使用的材料，對(duì)不達(dá)標(biāo)的材料堅(jiān)決予以退回，同時(shí)還要加強(qiáng)施工過程中工程量的監(jiān)督，決不允許偷工減料；還要聘請(qǐng)專業(yè)的監(jiān)理公司，對(duì)于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求比較嚴(yán)格的部分，要有監(jiān)理公司監(jiān)督管理；在有效監(jiān)督施工質(zhì)量的同時(shí)還要督促施工效率，減少怠工、費(fèi)工現(xiàn)象，有效地縮短工程工期；企業(yè)可結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)和施工單位的實(shí)際情況，綜合考慮各種影響因素，并制定出合理的方案，總承包方也可適當(dāng)?shù)亟o予技術(shù)支持和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。

3.3建立全局風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，全面識(shí)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案

風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)一個(gè)事件的發(fā)生或不發(fā)生的可能性給既定的目標(biāo)帶來(lái)的影響。風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，只要一個(gè)事物存在就會(huì)面臨種種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)亦如此。所以，房地產(chǎn)企業(yè)上至高層，下到普通員工，都應(yīng)該有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，尤其是高層應(yīng)及時(shí)全面地向全員灌輸風(fēng)險(xiǎn)管理思想，對(duì)工程質(zhì)量、人員安全等各業(yè)務(wù)層面采用行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)組合清單、職能部門風(fēng)險(xiǎn)匯總等辦法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度進(jìn)行分析與判斷，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，合理選擇風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略并不斷調(diào)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，企業(yè)還需建立重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，明確責(zé)任人員，規(guī)范處理程序，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，一旦出現(xiàn)問題及時(shí)處理解決，減少企業(yè)資產(chǎn)、聲譽(yù)等各方面的損失。

3.4結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，建立健全內(nèi)部控制制度和內(nèi)部控制體系

內(nèi)部控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，建立和實(shí)施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的內(nèi)部控制體系，有助于企業(yè)提高內(nèi)部管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)實(shí)際，建立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門、審計(jì)部門、財(cái)務(wù)部門等良好的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，各部門職責(zé)分工明確，能夠相互制衡；在業(yè)務(wù)層面上，內(nèi)部控制要涉及到企業(yè)的方方面面，每項(xiàng)業(yè)務(wù)都要有科學(xué)合理的管控制度，使企業(yè)整個(gè)管控過程不存在空白點(diǎn)；對(duì)重大項(xiàng)目的招標(biāo)、重大人事任免、重大責(zé)任事故的處理要按規(guī)定的程序和權(quán)限實(shí)行聯(lián)簽制度，任何人不能單獨(dú)決策或破壞聯(lián)簽制度，使企業(yè)內(nèi)部控制制度起到積極有效的作用。

4結(jié)語(yǔ)

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在這三個(gè)方面：

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發(fā)不同的籌資風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資來(lái)源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據(jù)了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)資金的70%-80%。也正為如此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著極高的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)債務(wù)融資具有強(qiáng)大的依賴性。因此，面對(duì)著規(guī)模龐大的房地產(chǎn)資金債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利息償還壓力很大，風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到各種內(nèi)外部因素，例如國(guó)家政策法規(guī)、通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等的影響。其中國(guó)家法律政策因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資影響更為巨大。此外，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，巨大投資成本的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一旦出現(xiàn)決策失誤，就會(huì)造成重大的不可彌補(bǔ)的損失。在2013年國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中斷，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況息息相關(guān)，而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)，就明確的說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率明顯低于其他行業(yè)的發(fā)展情況，因?yàn)橘Y金被長(zhǎng)期的占用，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中可能引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性是相當(dāng)大的。具體來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在：內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)以及成本控制風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務(wù)是要牢固樹立企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念，建立具有企業(yè)特色的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)文化觀念體系。首先，作為企業(yè)文化推動(dòng)者和踐行者的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和高層管理者，必須在日常工作實(shí)踐中牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，才能真正將風(fēng)險(xiǎn)理念推及全體員工。其次，必須通過各種渠道和方式，加強(qiáng)對(duì)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和觀念培訓(xùn)，讓每一個(gè)員工都自覺認(rèn)同于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理文化，建立良好的內(nèi)部交流溝通平臺(tái)，切實(shí)提高員工風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力。最后，要建立和完善企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制度，明確各崗位責(zé)任和義務(wù)，通過運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制績(jī)效考核指標(biāo)體系，從整體上對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)化管理和控制。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

1、優(yōu)化企業(yè)組織治理結(jié)構(gòu)

作為企業(yè)治理控制總體框架的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展過程中有著至關(guān)重要的意義。反觀我國(guó)當(dāng)前上市公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)可知，很多房地產(chǎn)企業(yè)中極度缺乏科學(xué)、合理、有效的組織結(jié)構(gòu)，缺少內(nèi)部管理機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制缺失，這種現(xiàn)象的存在極易對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至由此引發(fā)經(jīng)營(yíng)危機(jī)而破產(chǎn)。鑒于此，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，必須建立并完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，防范和控制各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2、健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制制度

良好的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制制度，不僅為企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供良好的內(nèi)部環(huán)境，而且可以有效減少企業(yè)損失，增加企業(yè)收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。從而保證企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（三）建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者，尤其應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行充分調(diào)研和科學(xué)分析以及有效的監(jiān)控，及時(shí)對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)進(jìn)行分析和監(jiān)控，關(guān)注于企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)變動(dòng)情況及時(shí)做出反應(yīng)，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)并識(shí)別可能出現(xiàn)的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并快速制度有效措施控制和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，提高企業(yè)在應(yīng)對(duì)各種不確定風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的快速處理能力。同時(shí)通過建立并完善相關(guān)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力，并培養(yǎng)企業(yè)應(yīng)對(duì)和處理可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境變化的應(yīng)對(duì)能力

鑒于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度增快，經(jīng)濟(jì)投資過熱，為了抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭，國(guó)際經(jīng)濟(jì)政策通常會(huì)由寬松轉(zhuǎn)向緊縮。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，一方面會(huì)提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項(xiàng)目開發(fā)和投資審批，從而嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷量和資金回籠周期，進(jìn)而制約了企業(yè)貸款償還能力，導(dǎo)致了企業(yè)生存和發(fā)展面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)者，必須能夠?qū)ν獠拷?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素做出科學(xué)合理的預(yù)測(cè)和判斷，進(jìn)而能夠做出科學(xué)、合理的戰(zhàn)略決策，保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

房地產(chǎn)廣告與其他大眾產(chǎn)品廣告最根本的區(qū)別在于消費(fèi)者不會(huì)僅因?yàn)閺V告創(chuàng)意的獨(dú)特或廣告內(nèi)容的唯美、煽動(dòng)性而盲目的采取購(gòu)買行為，此外，隨著人們生活水平的不斷提升，買房已不僅僅是一種物質(zhì)消費(fèi)，還包含了更大的精神需求。因此房地產(chǎn)的廣告?zhèn)鞑ヒ欢ㄒi住企業(yè)的文化定位——以符合特定消費(fèi)群體的文化觀念為前提，塑造企業(yè)鮮明獨(dú)特的文化形象。事實(shí)證明，唯有這樣的廣告訴求才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)信息的有效傳播，例如煙臺(tái)南山地產(chǎn)在廣告?zhèn)鞑ブ斜小俺缟蟹瞰I(xiàn)，追求卓越”的企業(yè)精神，堅(jiān)定不移的貫徹企業(yè)文化定位，同時(shí)針對(duì)不同的地產(chǎn)類型(住宅產(chǎn)、商業(yè)、別墅、療養(yǎng)休閑中心等)，策劃能夠體現(xiàn)出文化內(nèi)涵、彰顯獨(dú)特性的宣傳內(nèi)容，如在對(duì)老人療養(yǎng)休閑中心的宣傳主題中提到“專屬老年人的溫情社區(qū)，溫泉水療養(yǎng)生，游泳健身”、“緊急呼叫與救援服務(wù)”、“專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師設(shè)計(jì)適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生配餐”等，這些富有地域和人文特色的主題定位體現(xiàn)了企業(yè)的文化底蘊(yùn)，加深了其在消費(fèi)者心目中的形象，在推動(dòng)企業(yè)業(yè)績(jī)攀升的同時(shí)，也提升了南山地產(chǎn)的品牌價(jià)值。

(二)公共關(guān)系——把握事件營(yíng)銷

適當(dāng)運(yùn)用、合理把握事件營(yíng)銷對(duì)企業(yè)公共關(guān)系的建立和維護(hù)有重要意義。所謂事件營(yíng)銷是指企業(yè)通過策劃、組織和利用具有一定新聞價(jià)值的事件或具有一定社會(huì)影響力的人物，吸引媒體并通過媒體將信息傳播給社會(huì)其他團(tuán)體和消費(fèi)者，以此來(lái)提高企業(yè)的知名度和美譽(yù)度，樹立良好的品牌形象，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的銷售。事件營(yíng)銷在房地產(chǎn)銷售中扮演著重要角色，無(wú)論是對(duì)于企業(yè)的市場(chǎng)開拓，還是在提高企業(yè)知名度、建設(shè)企業(yè)文化方面，事件營(yíng)銷都起著積極的促進(jìn)作用。例如2008年汶川地震之后，萬(wàn)科集團(tuán)“萬(wàn)科參與汶川地震震后救援與無(wú)償捐建專項(xiàng)報(bào)告”，從集團(tuán)到基金會(huì)，再到普通員工，萬(wàn)科上下共同捐資，捐建項(xiàng)目6個(gè)，總建筑面積27900平方米，受益人群達(dá)35000人。通過這一事件營(yíng)銷，樹立和鞏固了萬(wàn)科在公眾心目中的美好形象，使萬(wàn)科的美譽(yù)度、信譽(yù)度得到了極大地提升，進(jìn)一步確立了萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者地位。

(三)人員推銷——優(yōu)化客戶關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)人員推銷是指房地產(chǎn)銷售人員根據(jù)掌握的顧客信息，有針對(duì)性的向顧客介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)相關(guān)情況，通過交談溝通，促成交易。人員推銷作為營(yíng)銷傳播手段之一，其優(yōu)點(diǎn)在于目標(biāo)顧客的明確性，而面對(duì)面的交流又有利于彼此情感的溝通和信息的及時(shí)反饋，因此銷售人員可以集中精力在特定的顧客身上，提高銷售的成交率。然而值得注意的是，隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈和消費(fèi)者自我意識(shí)的增強(qiáng)，銷售人員僅完成商品的交易環(huán)節(jié)是不夠的，更重要的是要保持與顧客的持續(xù)聯(lián)絡(luò)，優(yōu)化個(gè)人與顧客、企業(yè)與顧客的關(guān)系，不斷培養(yǎng)企業(yè)的忠誠(chéng)顧客。

(四)網(wǎng)絡(luò)傳播——?jiǎng)?chuàng)新模式

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)論文范文

全面的預(yù)算管理進(jìn)行的基礎(chǔ)就是企業(yè)的利潤(rùn)，圍繞企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行全體員工、各個(gè)部門、各個(gè)項(xiàng)目全過程等進(jìn)行全面的預(yù)算，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是十分重要的，其作用也是不容小視的。

1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

全面管理圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)展開，企業(yè)整體的目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，因此，企業(yè)的所有預(yù)算都是為了更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體目標(biāo)。在企業(yè)做好一切的預(yù)算之后，就會(huì)將企業(yè)整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃化與規(guī)范化，從而有利與更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體目標(biāo)。

2.有利于反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算可以作為評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)開發(fā)的一些前景以及風(fēng)險(xiǎn)很好地反映出來(lái)，從而使一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)變得更加透明，以便于更好地進(jìn)行正確的抉擇來(lái)確保資金流動(dòng)的合理性與低風(fēng)險(xiǎn)性，在一定程度上也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理起到了一定的促進(jìn)作用。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)中的員工進(jìn)行相互協(xié)調(diào)

由于全面預(yù)算管理是一個(gè)全員性、全部門性的一個(gè)過程，在這期間需要員工與員工之間進(jìn)行有效的溝通與很好地協(xié)調(diào)才能將預(yù)算順利地進(jìn)行下去，從而使整個(gè)企業(yè)的員工形成一個(gè)整體，在某個(gè)部門出現(xiàn)困難與問題時(shí)，可以通過全面預(yù)算管理使全體員工進(jìn)行協(xié)調(diào)與解決，從而在一定程度上也提高了員工工作的效率與員工之間的協(xié)調(diào)性。

4.有利于降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

有效的全面預(yù)算管理是對(duì)于企業(yè)未來(lái)項(xiàng)目投資與公司的發(fā)展來(lái)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，其中的盈利性、風(fēng)險(xiǎn)性都會(huì)很好地被預(yù)測(cè)出來(lái)，因此有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于下一步的發(fā)展進(jìn)行合理的抉擇，從而將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

二、如何完善目前房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)測(cè)管理

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)全員對(duì)于全面預(yù)算的認(rèn)識(shí)度與重視度

由于全面預(yù)算管理是一個(gè)全面的預(yù)算，必須要使全體員工進(jìn)行合理的配合與協(xié)調(diào)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高員工對(duì)于全面預(yù)算管理的重視度，讓他們對(duì)于全面預(yù)算管理有一個(gè)整體的認(rèn)識(shí)，使他們認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。從而使整體員工動(dòng)員起來(lái)，積極配合全面預(yù)算管理的工作并且給與一定的支持，可以將各部門進(jìn)行不同的分工：例如營(yíng)銷部的員工可以負(fù)責(zé)企業(yè)整體收入的預(yù)算、研發(fā)部的員工可以負(fù)責(zé)企業(yè)生產(chǎn)成本的預(yù)算、人力資源部的員工可以負(fù)責(zé)企業(yè)人力成本的預(yù)算，最終由財(cái)務(wù)部的員工來(lái)進(jìn)行最后的整合預(yù)算等等，這樣使預(yù)算出來(lái)的數(shù)據(jù)才更具準(zhǔn)確性，從而大大降低了公司的風(fēng)險(xiǎn)。

2.要完善與構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的軟硬件環(huán)境

完善與構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的軟硬件環(huán)境主要分為兩個(gè)方面：第一個(gè)是要建立與完善房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理制度。由于許多房地產(chǎn)企業(yè)公司整體目標(biāo)與下層部門的聯(lián)系不夠，以至于實(shí)施全面預(yù)算管理的條件不具備，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立一個(gè)高效的全面預(yù)算制度。第二個(gè)就是要安排專門的人來(lái)進(jìn)行全面預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門人員來(lái)專門負(fù)責(zé)企業(yè)的全面預(yù)算，使全面預(yù)算管理有人落實(shí)、有人監(jiān)督，從而提高其落實(shí)度。

3.要注重全面預(yù)算的指標(biāo)與企業(yè)的整體戰(zhàn)略的統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算指標(biāo)應(yīng)該與企業(yè)的整體戰(zhàn)略相統(tǒng)一，使全面預(yù)算成為房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)與抉擇的重要標(biāo)準(zhǔn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算指標(biāo)的制定時(shí)要充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，以大量的實(shí)地調(diào)研與數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，在進(jìn)行全面預(yù)算的指標(biāo)之前首先要明確企業(yè)的短期目標(biāo)、長(zhǎng)期目標(biāo)、未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略具體是什么，從而圍繞企業(yè)整體的戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)制定全面預(yù)算指標(biāo)。這樣可以使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算與以后企業(yè)的發(fā)展更好地聯(lián)系起來(lái)，從而有效地避免了預(yù)算工作的盲目性。

三、結(jié)語(yǔ)