房產(chǎn)論文精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)論文范文

信息化技術(shù)的發(fā)展，對(duì)各行各業(yè)都帶來(lái)了一定的沖擊，當(dāng)然，對(duì)于房產(chǎn)檔案管理也是如此。信息技術(shù)在房產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用，給傳統(tǒng)房產(chǎn)檔案管理帶來(lái)挑戰(zhàn)的同時(shí)，也給房產(chǎn)檔案的管理帶來(lái)了重大影響。

1.1促進(jìn)檔案管理理念的轉(zhuǎn)變

隨著信息技術(shù)理念日益深入人心，人們對(duì)于信息技術(shù)的依賴度也越來(lái)越高，如今，信息技術(shù)改變了我們的生活、工作和學(xué)習(xí)方式，人類的活動(dòng)已經(jīng)無(wú)法離開(kāi)信息技術(shù)。信息技術(shù)對(duì)房產(chǎn)檔案管理造成了重要影響，促使房產(chǎn)檔案管理者轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的管理理念，加大信息化投入力度，向著信息化方向發(fā)展。

1.2促進(jìn)紙質(zhì)檔案向電子檔案的轉(zhuǎn)變

房產(chǎn)檔案以紙質(zhì)檔案為主，管理過(guò)程中存在一些問(wèn)題。隨著信息技術(shù)的應(yīng)用，要將紙質(zhì)檔案轉(zhuǎn)化為電子檔案，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的數(shù)字化。電子檔案的檔案資源進(jìn)入信息網(wǎng)絡(luò)，可以進(jìn)行資源共享；對(duì)于檔案中保存的錄音、錄像檔案，也可以采用轉(zhuǎn)錄卡設(shè)備，轉(zhuǎn)錄成數(shù)字文件，存入計(jì)算機(jī)中；對(duì)于檔案中的照片、圖片檔案，可以采用掃描儀進(jìn)行掃描，將掃描的內(nèi)容儲(chǔ)存在電腦里，紙質(zhì)檔案向電子檔案發(fā)展，使用、管理起來(lái)更加便捷，促進(jìn)了檔案管理工作的順利開(kāi)展。

1.3實(shí)現(xiàn)檔案管理的網(wǎng)絡(luò)化

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是信息時(shí)代的最好體現(xiàn)，它的應(yīng)用，使原來(lái)的存儲(chǔ)信息的方式發(fā)生了深刻的變化。使用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，人們可以不受任何時(shí)限進(jìn)行溝通、交流，辦公中使用互聯(lián)網(wǎng)，大大提高了工作效率；在房產(chǎn)檔案管理工作中應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行檔案信息的交換。近年來(lái)，隨著電子政務(wù)的推廣、電子文件的普及，可以利用網(wǎng)絡(luò)，對(duì)房產(chǎn)電子檔案的信息進(jìn)行收集、整理、鑒定、保管及使用等；把計(jì)算機(jī)技術(shù)與檔案管理工作相結(jié)合，促進(jìn)檔案管理信息的豐富，提高了采集信息的準(zhǔn)確度；建立數(shù)字檔案館，使房產(chǎn)檔案的管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化。提高房產(chǎn)檔案管理的效率。

1.4促進(jìn)檔案管理人員知識(shí)結(jié)構(gòu)多元化

信息技術(shù)在房產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用，要求檔案管理人員掌握檔案專業(yè)知識(shí)的同時(shí)，還要熟悉信息化建設(shè)。檔案現(xiàn)代化的管理，離不開(kāi)通信技術(shù)和電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，像多媒體、光盤存儲(chǔ)、網(wǎng)絡(luò)管理、信息安全管理等高新技術(shù)。房產(chǎn)檔案管理人員要想適應(yīng)信息時(shí)代檔案管理的需求，就要不斷學(xué)習(xí)信息技術(shù)，不斷鞏固和發(fā)展自我，不斷提高自身綜合素質(zhì)。

1.5有利于檔案資源利用實(shí)現(xiàn)社會(huì)化

房產(chǎn)檔案管理的目的是讓人們更好的利用檔案資料，因此，要利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)檔案信息資源共享。企業(yè)可以建立一個(gè)企業(yè)網(wǎng)站，專門管理檔案，利用技術(shù)、人才的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)可公開(kāi)的檔案資源，使用者可以在網(wǎng)上直接查詢檔案目錄，查閱自己所需檔案內(nèi)容；也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)宣傳企業(yè)的檔案管理工作，開(kāi)展信息咨詢服務(wù)。

2促進(jìn)房產(chǎn)信息化管理的建議

2.1建立房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)

為了促進(jìn)房產(chǎn)信息化管理，就要建立房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)的建立是以滿足信息化需求為前提的。要應(yīng)用數(shù)據(jù)庫(kù)、超文本技術(shù)及元數(shù)據(jù)等現(xiàn)代化信息技術(shù)，開(kāi)發(fā)出具有分析和決策功能的檔案管理系統(tǒng)，支持瀏覽、存儲(chǔ)、檔案的收集、檢索、檢閱管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等，同時(shí)為使用者提供網(wǎng)上服務(wù)，滿足房產(chǎn)檔案一體化管理的需要。

2.2加強(qiáng)安全管理

2.2.1確保電子檔案的安全

為了保證電子檔案歸檔的安全管理，就要與信息部門合作，對(duì)于各類文件如何歸檔做出規(guī)定，從信息技術(shù)管理著手，確保檔案的安全性。

2.2.2做好房產(chǎn)檔案的保密工作

在信息化的房產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，要制定相關(guān)的保密制度，根據(jù)檔案的重要程度可分為絕密保護(hù)、機(jī)密保護(hù)及一般保護(hù)三種類型。

2.3注重各部門的協(xié)作

信息部門主要負(fù)責(zé)信息技術(shù)平臺(tái)，提供相關(guān)的信息、技術(shù)支持；技術(shù)部門負(fù)責(zé)信息的收集、開(kāi)發(fā)；房產(chǎn)檔案管理部門負(fù)責(zé)對(duì)檔案的整理、歸檔。要想實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理的一體化，就要理順這三個(gè)部門之間的協(xié)作關(guān)系，檔案的管理要與企業(yè)的整體流程相統(tǒng)一，打破傳統(tǒng)檔案管理的界限，實(shí)現(xiàn)文件檔案一體化管理。

2.4掌握現(xiàn)代信息技術(shù)

房產(chǎn)檔案管理工作要跟上時(shí)代的步伐，充分運(yùn)用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，加大信息技術(shù)設(shè)備的投入。同時(shí)，檔案管理的工作人員，要不斷學(xué)習(xí)，調(diào)整知識(shí)結(jié)構(gòu)，掌握扎實(shí)的檔案專業(yè)知識(shí)、了解相關(guān)的法律法規(guī)知識(shí)，同時(shí)還要學(xué)習(xí)先進(jìn)的信息技術(shù)，以滿足檔案管理工作的需求。

3結(jié)語(yǔ)

第2篇：房產(chǎn)論文范文

【論文摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，但也給稅收征管帶來(lái)了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對(duì)改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。

【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管

房地產(chǎn)稅收是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來(lái)了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬(wàn)元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問(wèn)題的成因，針對(duì)如何解決這些問(wèn)題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問(wèn)題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來(lái)根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過(guò)各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開(kāi)發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃?lái)賬戶；將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來(lái)單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開(kāi)戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決，必須召開(kāi)部門問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國(guó)家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒(méi)有同類可比價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識(shí)

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺(jué)守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過(guò)良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒(méi)有受過(guò)多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來(lái)宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺(jué)行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過(guò)與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開(kāi)展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開(kāi)展科技創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

[1]趙晉林：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的主要問(wèn)題[J]．涉外稅務(wù)，2004（4）.

[2]韓雪：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.

第3篇：房產(chǎn)論文范文

關(guān)鍵詞:太原住宅消費(fèi)者特征;購(gòu)買力分析;住宅消費(fèi)偏好;購(gòu)房影響因素

2009年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了以住房消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng),即滿足消費(fèi)者的居住需求。從消費(fèi)者角度分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)分類有:①按產(chǎn)權(quán)分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)和沒(méi)產(chǎn)權(quán);②按價(jià)位分為高檔、中檔和低檔;③按適用人群分為:適于老年人的老年公寓,適于青年人的中小戶型,適于中年人的較大戶型和適于有錢人的別墅。

1太原的住宅消費(fèi)者的主要特征

1.1消費(fèi)者年齡分析

消費(fèi)者年齡段可分為兩部分:①30歲,大概占所有消費(fèi)者的60%;②30歲以上,即40歲～55歲左右,大約占全部消費(fèi)者的40%。太原住宅消費(fèi)者主要以年輕人和中年人為主。包括本地購(gòu)房者和外地購(gòu)房者,購(gòu)房的目的主要為自己居住,即自住型需求為主。

1.2消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)與職業(yè)分析

60%的消費(fèi)者屬于成家有孩子的家庭,40%的消費(fèi)者屬于參加工作不久即將結(jié)婚的年輕人。多數(shù)以工薪階層為主,即有穩(wěn)定的收入者。

1.3購(gòu)房目的分析

56%的消費(fèi)者有子女且子女正在上學(xué),購(gòu)房目的在于改善自己的居住環(huán)境,約20%的消費(fèi)者屬于未婚,他們購(gòu)房混合了兩種目的:改善居住和結(jié)婚用房。

2消費(fèi)者購(gòu)買力狀況分析

總價(jià):消費(fèi)者能承受的購(gòu)房主流總價(jià)在40萬(wàn)～50萬(wàn)之間。

從消費(fèi)者的普遍心理來(lái)講,消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力應(yīng)該要超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

單價(jià):消費(fèi)者能承受的購(gòu)房主流單價(jià)在4000元/m2～5000元/m2之間。

約20%的消費(fèi)者能夠接受相對(duì)更高的房?jī)r(jià),10%的消費(fèi)者傾向更低的房?jī)r(jià)。

面積:消費(fèi)者普遍傾向的購(gòu)房面積在80m2～130m2之間。

中小戶型最受消費(fèi)者青睞。準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人選擇70m2～90m2,有孩子的家庭選擇100m2～130m2。轉(zhuǎn)貼于中國(guó)中國(guó)-3太原消費(fèi)者住宅消費(fèi)偏好分析

3.1樓型偏好

35%的消費(fèi)者愿意多層,45%的消費(fèi)者能夠接受小高層,20%的消費(fèi)者傾向于高層?！靶睦砥谩辈⒉皇琴?gòu)買的唯一決定因素,消費(fèi)者還要考慮自己的購(gòu)買能力和實(shí)際需求。

3.2戶型與空間面積偏好

戶型:較偏好兩室類和三室類。40%的消費(fèi)者較喜歡兩室類,50%的消費(fèi)者較喜歡三室類,喜歡一室類和四室類的消費(fèi)者占消費(fèi)者數(shù)量的10%左右。具體戶型是:兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)。

空間:比較偏好大臥室和大客廳。

3.3付款方式

現(xiàn)在的高房?jī)r(jià),消費(fèi)者選擇按揭貸款的付款方式稍高于消費(fèi)者選擇一次性付款和分期付款的比率。這取決于消費(fèi)者自身的經(jīng)濟(jì)狀況和收入情況。

3.4城區(qū)偏好

現(xiàn)在太原市南面發(fā)展比較迅速,大部分人在高新區(qū)上班,消費(fèi)者傾向于在南城買房,可以離工作地點(diǎn)近些。

3.5其他偏好

供暖方式:地暖作為一種新型的采暖方式,以其舒適、節(jié)能、健康、環(huán)保等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)成為了令消費(fèi)者青睞的供暖產(chǎn)品。

4影響太原消費(fèi)者購(gòu)房的主要因素

4.1地段和價(jià)格

價(jià)格是影響消費(fèi)者購(gòu)房的最主要因素,太原的經(jīng)濟(jì)水平處于中等偏上,消費(fèi)者購(gòu)買能力有限,住房?jī)r(jià)格的影響力比較大。隨著現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲,大部分消費(fèi)者會(huì)考慮自己的實(shí)際承受能力,這對(duì)于剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生尤為明顯,他們還沒(méi)有穩(wěn)定的收入和完善的福利,價(jià)格考慮最多。其次是地段,消費(fèi)者傾向于就近孩子上學(xué)、工作單位,交通便利,商業(yè)發(fā)達(dá)的地理位置。

4.2手續(xù)問(wèn)題

這其實(shí)就是相當(dāng)于為房子買保險(xiǎn),消費(fèi)者購(gòu)房要求是大產(chǎn)權(quán),也就是人們常說(shuō)的大紅本?！按蠹t本”,其規(guī)定的產(chǎn)權(quán)可以上市交易、抵押貸款,產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)因此就能得到保障。而民間所說(shuō)的“小紅本”,是區(qū)、縣政府發(fā)給集體土地上建設(shè)房屋的房屋所有人的產(chǎn)權(quán)證。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定,這種“小紅本”規(guī)定的產(chǎn)權(quán)在集體組織成員之間可以轉(zhuǎn)讓,但不能自由上市交易、不能抵押貸款。鑒于此種情況,消費(fèi)者買房時(shí),會(huì)把產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也列入考慮范圍之內(nèi)。

綜上所述,房地產(chǎn)市場(chǎng)以消費(fèi)者為主導(dǎo),即如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格合理,消費(fèi)者有支付能力購(gòu)買,消費(fèi)者又有意愿進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng),那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易才得以進(jìn)行及完成。房地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題,無(wú)論是地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè),甚至于一些住房銷售的中介及媒體,不要總是打住房消費(fèi)者的主意,不要以為用幾句煽動(dòng)性語(yǔ)言就會(huì)讓這些住房消費(fèi)者俯首帖耳,順從地進(jìn)入市場(chǎng),而是要看看其房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格合理不合理,產(chǎn)品質(zhì)量如何,要學(xué)會(huì)分析消費(fèi)者的心理。希望每一個(gè)住房的消費(fèi)者都成為自己決策的主人,希望每一個(gè)住房消費(fèi)者可以通過(guò)各種合理的方式、渠道來(lái)獲得相應(yīng)的信息。

參考文獻(xiàn)

第4篇：房產(chǎn)論文范文

一、房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理模式的特征

（一）房產(chǎn)檔案服務(wù)更具多樣化。對(duì)于房產(chǎn)檔案的網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，需要借助信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)紙質(zhì)檔案向數(shù)字化信息的轉(zhuǎn)化。在房產(chǎn)檔案中，涉及較多的合同、協(xié)議以及文件等，在數(shù)字化管理模式下，可以將其有效轉(zhuǎn)化為圖片文件、聲音文件等形式，實(shí)現(xiàn)對(duì)資料的科學(xué)管理，切實(shí)提升房產(chǎn)檔案管理水平。另外，在資料得到完善之后，將其納入數(shù)據(jù)庫(kù)，為信息的查閱和使用提供更大的便利，簡(jiǎn)化查詢流程，加快信息查詢速度。在多樣化服務(wù)的支持下，能夠?yàn)榉慨a(chǎn)用戶提供更加全面、及時(shí)和方便的服務(wù)，提升房產(chǎn)信息管理部門的服務(wù)水平。（二）房產(chǎn)檔案管理網(wǎng)絡(luò)化特征突出。在傳統(tǒng)的房產(chǎn)檔案管理工作中，主要依賴的是人工，能夠滿足房產(chǎn)用戶相關(guān)業(yè)務(wù)的辦理需要，可以提供基本信息的查詢服務(wù)。但是，很難實(shí)現(xiàn)信息的及時(shí)收集，無(wú)法實(shí)現(xiàn)高效的應(yīng)用，對(duì)檔案信息深入開(kāi)發(fā)應(yīng)用產(chǎn)生阻礙。目前，網(wǎng)絡(luò)化管理模式在房產(chǎn)檔案管理中得到廣泛應(yīng)用，便于實(shí)現(xiàn)方案信息的高效整理，檢索效果增強(qiáng)，滿足歸檔和查詢的需要，極大地提升了房產(chǎn)檔案管理工作的效率和質(zhì)量，同時(shí)，用戶也能夠獲得更加便捷的服務(wù)。（三）房產(chǎn)檔案保密性更強(qiáng)。對(duì)于房產(chǎn)檔案而言，很多信息需要實(shí)現(xiàn)高度的保密性，但是，在傳統(tǒng)的檔案管理模式中，保密性不高。借助數(shù)字化管理方式，能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)字化房產(chǎn)檔案內(nèi)容與管理主體、載體的一一對(duì)應(yīng)，切實(shí)增強(qiáng)人員對(duì)檔案信息保護(hù)的意識(shí)。在數(shù)字化的檔案管理中，同時(shí)在計(jì)算機(jī)技術(shù)以及數(shù)據(jù)庫(kù)的支持下，能夠?qū)崿F(xiàn)檔案實(shí)體與服務(wù)之間的有效分離，保障原始憑證能夠更加準(zhǔn)確地錄入信息資料庫(kù)，為信息的保密性提供保障。

二、如何推動(dòng)房產(chǎn)檔案管理的數(shù)字化水平的提升

（一）重視房產(chǎn)信息庫(kù)的構(gòu)建。將數(shù)字管理模式引入房產(chǎn)檔案管理，需要重視檔案資源和相關(guān)文件保存形式的轉(zhuǎn)變，應(yīng)用較多的是圖片文件方式。因此，要重視高品質(zhì)的信息庫(kù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息全面、準(zhǔn)確地錄入，為信息檢索和應(yīng)用提供便利。在進(jìn)行數(shù)據(jù)檢索的時(shí)候，結(jié)合文件信息，輸入相應(yīng)內(nèi)容，切實(shí)提升房產(chǎn)檔案信息查詢的速度。應(yīng)用數(shù)字化管理模式，借助對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的查詢，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)檔案資源的有效整合。（二）切實(shí)提升房產(chǎn)管理中對(duì)數(shù)字化觀念的認(rèn)識(shí)。任何事物的發(fā)展都需要思想意識(shí)上認(rèn)同，而后提升行動(dòng)力，因此，在房產(chǎn)檔案管理中，鑒于數(shù)字化管理模式在提升檔案利用率方面的突出作用以及在滿足社會(huì)需求方面的表現(xiàn)，要強(qiáng)化對(duì)數(shù)字化管理理念的認(rèn)識(shí)。針對(duì)房產(chǎn)檔案管理中出現(xiàn)的資料不真實(shí)、不完善和不完整的問(wèn)題，借助數(shù)字化管理，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)不良問(wèn)題的解決和完善，推動(dòng)房產(chǎn)管理工作的不斷完善。另外，在數(shù)字化模式中，重視在局域網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行相關(guān)房產(chǎn)信息的登記。要提升對(duì)房產(chǎn)檔案管理的認(rèn)識(shí)，切實(shí)提升房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理能力，實(shí)現(xiàn)整個(gè)管理工作的高效化。在數(shù)字化管理模式的應(yīng)用下，房產(chǎn)檔案資源更具真實(shí)性與完整性，切實(shí)提升房產(chǎn)數(shù)據(jù)的質(zhì)量，以更好地發(fā)揮對(duì)房產(chǎn)管理的支撐作用。（三）重視建立科學(xué)的房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理體系。為了更好地推動(dòng)數(shù)字化管理模式在房產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用，要有步驟、分階段地開(kāi)展工作。首先，結(jié)合各地房產(chǎn)檔案實(shí)際，構(gòu)建數(shù)字化系統(tǒng)。要充分考慮各種因素，如人員分配、數(shù)字化技術(shù)水平等。其次，加快構(gòu)建數(shù)字化管理模式。鑒于房產(chǎn)檔案規(guī)模的龐大，同時(shí)，增長(zhǎng)速度較快，因此，要加快數(shù)字化管理模式建設(shè)速度，以更好地滿足社會(huì)的實(shí)際需求，擴(kuò)大存儲(chǔ)空間，有效解決檔案管理空間不足的問(wèn)題，提高利用率，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)檔案資源的科學(xué)管理。（四）提升房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理的規(guī)范性。對(duì)于電子檔案文件的管理，國(guó)家和行業(yè)都具有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，因此，要提升房產(chǎn)檔案管理的規(guī)范化水平，立足國(guó)家統(tǒng)一的規(guī)范，制定合理的房產(chǎn)管理數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提升房產(chǎn)檔案管理水平和服務(wù)水平。另外，明確房產(chǎn)檔案中數(shù)據(jù)信息的權(quán)限，使得用戶能夠進(jìn)行相關(guān)信息的有效查詢，加快遠(yuǎn)程服務(wù)建設(shè)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上，在信息高速發(fā)展的背景下，房產(chǎn)檔案管理需要與時(shí)俱進(jìn)，適應(yīng)時(shí)展的新要求，將數(shù)字化管理模式引入管理領(lǐng)域，切實(shí)提升整體管理水平。為此，要明確數(shù)字化房產(chǎn)檔案管理模式的特征，制定合理的策略，推動(dòng)房產(chǎn)信息管理的科學(xué)性與合理化，提升管理使用效率，強(qiáng)化檔案安全管理，以更好地滿足社會(huì)的需要。

作者:馮曉蕾 單位:廣州市番禺區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)中心

【參考文獻(xiàn)】

[1]黎美彩.基于新形勢(shì)下的房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理探究[J].辦公室業(yè)務(wù),2016(22):182+184.

第5篇：房產(chǎn)論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；籌劃

0前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營(yíng)業(yè)稅：

企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。

（2）土地增值稅：

建造普通住宅增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。

因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免征土地增值稅。

一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免土地增值稅。

我們可以利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)稅收籌劃提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和100萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬(wàn)元為限。

2利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

例如：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬(wàn)元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為6000萬(wàn)元。

（1）如果不分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（20000-16000）÷16000×100%=25%

適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（20000-16000）×30%=1200（萬(wàn)元）

（2）如果分開(kāi)核算，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。

豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，適用30%稅率，應(yīng)繳納土地增值稅=（8500-6000）×30%=750（萬(wàn)元）。

分開(kāi)核算合計(jì)共交750萬(wàn)元，比不分開(kāi)核算交1200萬(wàn)元少交450萬(wàn)元。

3合理定價(jià)的籌劃

依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，“納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過(guò)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！逼髽I(yè)可利用20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)住宅，除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加外的扣除項(xiàng)目金額為A，銷售房?jī)r(jià)總額為X，營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，那么最高售價(jià)只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)。如果售價(jià)低于X，雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤(rùn)較低。如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說(shuō)，對(duì)企事業(yè)來(lái)說(shuō)只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過(guò)繳納的土地增值稅和新增值的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加時(shí)，提價(jià)才有利可圖。假設(shè)售價(jià)提高Y，X為增值率20%時(shí)的售價(jià)，則新的價(jià)格為（X+Y），新增營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項(xiàng)目金額為A+5.5×（X+Y），假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值稅為：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業(yè)欲使提價(jià)所帶來(lái)的收益超過(guò)新增的稅負(fù)而增加收益為30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。

甲房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌?chǎng)售價(jià)在11000萬(wàn)元到14000萬(wàn)元之間，已知取得土地使用權(quán)的金額為3000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為5000萬(wàn)元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，也不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偅?dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。通過(guò)選擇籌劃方案可在保證售價(jià)較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業(yè)利潤(rùn)。上述案例中除營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育附加外的可扣除項(xiàng)目金額為：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（萬(wàn)元），從而形成以下兩個(gè)方案：

方案1：公司既享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又獲得最高利潤(rùn)，則最高售價(jià)為10400×1.2848=13361.92（萬(wàn)元），此時(shí)獲利為：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（萬(wàn)元）。當(dāng)價(jià)格在11000萬(wàn)元至13361.92萬(wàn)元之間時(shí)，雖售價(jià)上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬(wàn)元。方案2：公司想通過(guò)提高售價(jià)再多獲收益，則提價(jià)至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價(jià)要大于1009.84（萬(wàn)元）。即房地產(chǎn)總售價(jià)至少要超過(guò)1009.84+13361.92=14371.76（萬(wàn)元），此時(shí)提價(jià)才會(huì)增加企業(yè)總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益減少。所以，當(dāng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在11000萬(wàn)元至14000萬(wàn)元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇13361.92萬(wàn)元作為房產(chǎn)銷售價(jià)格?？梢?jiàn)企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。

銷售價(jià)格的定價(jià)策略，是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個(gè)非常重要的方法，這不僅對(duì)土地增值稅會(huì)產(chǎn)生影響，同時(shí)對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅等，都有重大影響。

4設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

上面的介紹，說(shuō)明了如何通過(guò)控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的銷售價(jià)來(lái)降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來(lái)，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。甲企業(yè)（以下均不考慮加計(jì)扣除20%因素）原計(jì)劃以2400元/平方米的價(jià)格出售5000平方米的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，同理可知增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬(wàn)元，還需要繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅2400×5000×5%＝60（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×（7%＋3%）＝6（萬(wàn)元），印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬(wàn)元，企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)為186萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，甲企業(yè)首先將該商品房以2000元/平方米的價(jià)格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于甲企業(yè)而言，仍然無(wú)需繳納土地增值稅，利潤(rùn)為160萬(wàn)元，但是需要繳納營(yíng)業(yè)稅50萬(wàn)元，城建稅及教育附加5萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為105萬(wàn)元；其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)200萬(wàn)元，因非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能加計(jì)20%扣除，且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20%之內(nèi)免稅政策，需繳納營(yíng)業(yè)稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬(wàn)元），城建稅及教育費(fèi)附加1萬(wàn)元，共計(jì)11萬(wàn)元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬(wàn)元），其稅后凈利潤(rùn)為132.3萬(wàn)元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)237.3萬(wàn)元，通過(guò)設(shè)立銷售子公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)51.3萬(wàn)元。

5通過(guò)周密項(xiàng)目投資策劃進(jìn)行稅收籌劃

第6篇：房產(chǎn)論文范文

本文通過(guò)介紹美國(guó)（MAI）估價(jià)體系在最高最佳使用分析及三種主要估價(jià)方法（市場(chǎng)比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結(jié)合案例分析，試圖比較中美兩國(guó)估價(jià)體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來(lái)一些啟示。

關(guān)鍵詞：最高最佳使用；假設(shè)空地；價(jià)外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值

1.最高最佳使用分析的定義

最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價(jià)值達(dá)到最大。物業(yè)是否達(dá)到最高最佳使用應(yīng)從以下四個(gè)角度去衡量：

技術(shù)上可能（PhysicallyPossible）；

法律上允許（LegallyPermissible）；

經(jīng)濟(jì)上可行（EconomicFeasibility）；

最大產(chǎn)出性（MaximallyProductive）

“技術(shù)上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對(duì)現(xiàn)有建筑物用途進(jìn)行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規(guī)范的限制、通達(dá)性可及性等方面。

“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對(duì)物業(yè)的影響究竟是正面的還是負(fù)面的，分析將來(lái)是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調(diào)整是否會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)值有所影響。

“經(jīng)濟(jì)上可行”，主要分析物業(yè)在財(cái)務(wù)上是否可行，測(cè)算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時(shí)，土地回報(bào)減去費(fèi)用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外，在物業(yè)用途轉(zhuǎn)變、翻新、改造（Conversion，Renovation，Alternation，簡(jiǎn)稱CRA）的情況下，這些CRA是否可行。只有當(dāng)進(jìn)行CRA后物業(yè)的價(jià)值減去CRA的成本費(fèi)用超過(guò)物業(yè)現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，進(jìn)行CRA才在經(jīng)濟(jì)上可行。

在美國(guó)的估計(jì)體系中，比較強(qiáng)調(diào)最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題，即，某種用途在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上是經(jīng)濟(jì)上不可行的，但通過(guò)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展和供求變化的預(yù)測(cè)，該種用途可能在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上可行。例如，一塊待開(kāi)發(fā)的空地由于位置比較偏遠(yuǎn)，現(xiàn)在如果開(kāi)發(fā)成住宅的話并不可行，然而通過(guò)分析市場(chǎng)以及推測(cè)未來(lái)的趨勢(shì)，可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)發(fā)展迅速，該地區(qū)將在未來(lái)3年內(nèi)成為新興住宅區(qū)，到那時(shí)如果開(kāi)發(fā)成住宅在經(jīng)濟(jì)上會(huì)變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的最高最佳用途為保留空地狀態(tài)，待三年后開(kāi)發(fā)成住宅。當(dāng)然，在預(yù)測(cè)市場(chǎng)時(shí)必須考慮風(fēng)險(xiǎn)，否則會(huì)影響對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷，在分析經(jīng)濟(jì)可行性，選取收益率時(shí)也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。另外，這在很大程度上受到兩國(guó)體制以及市場(chǎng)情況的差異的影響，最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題在兩國(guó)的應(yīng)用完全不同，這些差異將在后面章節(jié)介紹。

“最大產(chǎn)出性”，這方面評(píng)判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿足以上三點(diǎn)的同時(shí)，在何種狀態(tài)下，其價(jià)值能夠達(dá)到最大。對(duì)于空地和假設(shè)空地的情況而言，需要考慮最大利用開(kāi)發(fā)密度、開(kāi)發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求；對(duì)于已開(kāi)發(fā)的物業(yè)，應(yīng)判定其現(xiàn)時(shí)情況與在假設(shè)空地時(shí)確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應(yīng)在繼續(xù)開(kāi)發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進(jìn)行論證和選擇。

2.兩國(guó)最高最佳使用分析的區(qū)別原因

美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳分析是與其市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)的特點(diǎn)相適應(yīng)的，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，各種房地產(chǎn)交易頻繁、交易量大，參與者眾多，而且房地產(chǎn)各項(xiàng)不同權(quán)利都可以成為轉(zhuǎn)讓交易的內(nèi)容，比如抵押貸款中的抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓（貸款人可以將還款人的分期付款權(quán)益轉(zhuǎn)讓給第三方，這也是住房貸款證券化的基礎(chǔ)）房地產(chǎn)作為一種商品或投資的渠道，其任何可能創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)都可能被發(fā)掘出來(lái)，并被實(shí)現(xiàn)。這也就是最高最佳使用的意義所在。

相比之下，國(guó)內(nèi)與美國(guó)在此項(xiàng)分析的實(shí)際內(nèi)涵上有很大不同，其主要原因有：

1）土地制度不同：

在國(guó)內(nèi)，由于土地所有者是國(guó)家，所有房地產(chǎn)的土地都是以劃撥、出讓或轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)（即長(zhǎng)期租賃）方式被使用。這樣一來(lái)，相比美國(guó)的土地制度，中國(guó)的土地使用更會(huì)受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國(guó)家所有，因此對(duì)土地的各種使用必然需要得到所有人的同意，土地建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)是如此，在開(kāi)發(fā)建成房地產(chǎn)后的使用也是如此。

在中國(guó)如果房地產(chǎn)要改變用途，在規(guī)劃許可的情況下，還會(huì)涉及政府的土地管理部門對(duì)出讓金的征收。土地出讓金有關(guān)政策的規(guī)定在增加土地用途變更程序的復(fù)雜性之外，還會(huì)帶來(lái)業(yè)主成本的增加。而且由于土地出讓政策比較有地域性的特點(diǎn)，操作的口徑不夠清晰，標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，使得這部分成本的預(yù)測(cè)存在不確定性，使變更土地用途工作增加風(fēng)險(xiǎn)。

在美國(guó)土地私有制度下，土地僅受到規(guī)劃的限制，相對(duì)而言，土地用途的變更就簡(jiǎn)單明晰，最高最佳使用分析的意義就比較重要。而在國(guó)內(nèi)此項(xiàng)工作既困難、所涉及增加成本的測(cè)算又不確定，因此相對(duì)缺少實(shí)際意義。

2）土地規(guī)劃水平不同

中國(guó)的土地規(guī)劃水平較低，比較粗放，缺少完整的、針對(duì)性的規(guī)劃設(shè)定。由于對(duì)土地利用的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)定得不夠細(xì)致，而且一旦設(shè)定后往往更新的周期又比較長(zhǎng)。這樣一來(lái)，政府規(guī)劃部門對(duì)土地的使用規(guī)定就比較嚴(yán)格，不會(huì)輕易改變土地用途，不會(huì)輕易調(diào)整規(guī)劃。而一旦需要調(diào)整，所涉及的程序和審批又特別復(fù)雜、困難，使得有改建、改造（改變土地用途）需求的業(yè)主也很難得到規(guī)劃的批準(zhǔn)。

3）房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)不同

我國(guó)只有土地的一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)尚未形成。在中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)受到的限制遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)，比如，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先需要經(jīng)過(guò)土地出讓程序，純土地也還不能直接轉(zhuǎn)讓，一般只能以在建工程的形式（在滿足已投資25％的條件下）轉(zhuǎn)讓，而且轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制（只能是相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）因此在中國(guó)首先不存在純粹的土地交易市場(chǎng)，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作為完整的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓中不同類型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制，比如，工業(yè)房地產(chǎn)的受讓人只能是企業(yè)，私人不能受讓。

因此，不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)有各自不同參與者，使得市場(chǎng)的參與程度相對(duì)較低。不象美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者能自由參與到各種類型房地產(chǎn)市場(chǎng)中，形成成熟、廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)。這樣也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地資源的利用得到充分競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到最高最佳。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，基本上土地市場(chǎng)還屬于壟斷市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不夠充分，對(duì)土地資源的利用效率還比較低下，所謂“最高最佳使用”的需求也還不明顯。

3.最高最佳用途的分析

美國(guó)估價(jià)體系在進(jìn)行最高最佳用途分析時(shí)，需要判斷土地在假設(shè)空地的情況下，何種用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用途來(lái)達(dá)到其最高最佳用途。

空地

在土地為空地時(shí)，需要分析市場(chǎng)上的供求情況，判斷怎樣利用該空地能使其價(jià)值最大。

假設(shè)空地

何謂假設(shè)空地？當(dāng)土地上已經(jīng)建有建筑物，但是我們估價(jià)前提是假設(shè)建筑物需被拆除，稱為假設(shè)空地。此時(shí)土地的價(jià)值是來(lái)自于對(duì)其價(jià)值最有利的用途，而不一定是其現(xiàn)時(shí)用途。所以，假設(shè)空地時(shí)的最高最佳使用分析需要解決的問(wèn)題是，如果假設(shè)土地是空地，它將被用做何種用途，以及土地上的建筑物應(yīng)在何時(shí)被開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)成何種用途的物業(yè)能使它現(xiàn)在的價(jià)值最大。

如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作為空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本大于原房地產(chǎn)整體價(jià)值的時(shí)候，可以將物業(yè)假設(shè)為空地，消除拆除建筑物對(duì)整體價(jià)值的影響，以及判斷并消除是否存在外部減值（ExternalObsolescence，在中國(guó)的估價(jià)教材中稱為外部折舊，但它在本質(zhì)上不是一種折舊，而是由于物業(yè)與外部環(huán)境、使用功能上不匹配而造成的物業(yè)價(jià)值的折損。關(guān)于這方面的內(nèi)容，將在成本法一章中討論），并判斷在特定用途下土地價(jià)值達(dá)到最大。

地上已有建筑物

如果地上的建筑物不會(huì)使整體物業(yè)遭受價(jià)值損失時(shí)，即整體物業(yè)的價(jià)值大于或等于假設(shè)空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本，最高最佳使用的分析就將研究的問(wèn)題轉(zhuǎn)化為，為了達(dá)到最高最佳用途，是否需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻新、轉(zhuǎn)換用途或改造。這時(shí)，衡量的標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，以及物業(yè)對(duì)未來(lái)的使用者提供經(jīng)濟(jì)利益的能力。判定物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具體的講，就是指未來(lái)租金和占有率水平達(dá)到穩(wěn)定時(shí)，建筑物對(duì)整個(gè)物業(yè)價(jià)值提升的程度；對(duì)物業(yè)翻新、轉(zhuǎn)換用途、改造甚至是拆除的可行性以及具體應(yīng)在何時(shí)進(jìn)行這些措施。

另外，在某些情況下，可以不需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻修或改變用途就能使它達(dá)到最高最佳使用。比如說(shuō)，擴(kuò)大或限制物業(yè)的功能來(lái)達(dá)到產(chǎn)出最大，或者是重新定位產(chǎn)品，把它定位到不同的細(xì)分市場(chǎng)或消費(fèi)群體上去。

例如，在一個(gè)低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目中，繼續(xù)開(kāi)發(fā)住宅，充分利用未用足的容積率，可以提升物業(yè)整體價(jià)值；把原先全天營(yíng)業(yè)的餐廳，改為只在晚上高峰時(shí)段開(kāi)業(yè)也可以提高其價(jià)值等。

在地上已有建筑物的前提下，物業(yè)的最高最佳用途通常可以分為以下四個(gè)類別：1）現(xiàn)狀；2）改建建筑物：包括維修維護(hù)、翻新以及轉(zhuǎn)換用途（必須在經(jīng)濟(jì)上可行）；3）拆除建筑物（當(dāng)土地價(jià)值減去拆除成本大于現(xiàn)狀價(jià)值，或大于改建后價(jià)值減去改建成本時(shí)，拆除建筑物在經(jīng)濟(jì)上可行）4）臨時(shí)用途：指物業(yè)現(xiàn)在的用途雖然與規(guī)劃用途不符合，但是如果拆除并重建成規(guī)劃用途或者改建成規(guī)劃用途的話，其建成的規(guī)劃用途的價(jià)值減去拆除并重建的成本或者改建成本小于其現(xiàn)狀價(jià)值，這時(shí)保持現(xiàn)狀用途成為物業(yè)的最高最價(jià)用途。但是由于現(xiàn)狀用途與規(guī)劃用途不符，這種用途又被稱為臨時(shí)用途。

將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)

評(píng)估一個(gè)將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)在某種用途下的價(jià)值，要了解市場(chǎng)上最需要哪種產(chǎn)品，所以需要對(duì)市場(chǎng)供求情況進(jìn)行深入的分析。

本質(zhì)上來(lái)講，分析將要開(kāi)發(fā)物業(yè)的最高最佳用途與分析地上已有建筑物建筑物業(yè)的最高最佳用途很相似。因?yàn)?，該物業(yè)規(guī)劃將要開(kāi)發(fā)的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部減值就會(huì)降低物業(yè)的價(jià)值。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)與最高最佳使用分析的關(guān)系

從以上的介紹中，我們可以發(fā)現(xiàn)，最高最佳用途的分析必須緊密地和市場(chǎng)聯(lián)系在一起，因?yàn)樽罡咦罴咽褂梅治鍪且鉀Q如何為標(biāo)的物業(yè)尋找最高最佳用途的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析需要考慮的問(wèn)題包括標(biāo)的物市場(chǎng)供求情況、競(jìng)爭(zhēng)情況、潛在消費(fèi)者和終端使用者情況及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等。所以，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析、判斷以及預(yù)測(cè)應(yīng)是融入在最高最佳使用分析的過(guò)程中的。房地產(chǎn)分析應(yīng)從宏觀和微觀兩方面入手來(lái)分析市場(chǎng)的供求關(guān)系。

宏觀分析應(yīng)從市場(chǎng)總體的角度出發(fā)，通過(guò)分析人口、收入、就業(yè)等方面的信息，來(lái)顯示市場(chǎng)占有和吸收的情況。

微觀分析研究標(biāo)的物業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)在市場(chǎng)上的消化情況，從而研究該細(xì)分市場(chǎng)中的供求關(guān)系，以及市場(chǎng)消化情況。

它們之間相互聯(lián)系的橋梁是最高最佳使用的四個(gè)評(píng)判條件，即技術(shù)上可能、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上可行和最大產(chǎn)出性。

5.最高最佳使用分析與傳統(tǒng)估價(jià)方法間的聯(lián)系

除了我們所提到的，最高最佳使用分析應(yīng)作為傳統(tǒng)估價(jià)方法的基礎(chǔ)和前提，最高最佳使用分析還應(yīng)該應(yīng)用到傳統(tǒng)估價(jià)方法測(cè)算具體價(jià)值中去。比如說(shuō)：

在市場(chǎng)比較法中，可比案例土地在假設(shè)空地情況下的最高最佳用途和已開(kāi)發(fā)建筑物的最高最佳用途，應(yīng)分別與評(píng)估對(duì)象的最高最佳用途一致。

在成本法中，土地的可比案例必須與評(píng)估對(duì)象在假設(shè)空地的情況下的最高最佳用途一致。

6.最高最佳使用分析舉例

在某商業(yè)繁華地區(qū)現(xiàn)有一幢10年前建造的住宅物業(yè)（建筑面積1000平方米，占地面積1000平方米）計(jì)劃進(jìn)行重新改造。目前在市場(chǎng)上，該地段同類型的新住宅單價(jià)是10000元平方米，該地段新增商業(yè)物業(yè)的單價(jià)是30000元平方米。該建筑物翻新成住宅的成本為500萬(wàn)元，若重建成商業(yè)用房的話，需要拆除成本200萬(wàn)元和重建成本1800萬(wàn)元，若翻新改建成商業(yè)物業(yè)需要1000萬(wàn)元，翻新后可實(shí)現(xiàn)的售價(jià)為22000元平方米。與此同時(shí)，相同用途、相同容積率的空地在市場(chǎng)上的售價(jià)為3000元平方米。問(wèn)，怎樣才能使該建筑達(dá)到最高最佳用途？

若作為空地出售，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減拆除成本：

1000平方米×3000元平方米－200萬(wàn)元＝100萬(wàn)元；

若繼續(xù)用作住宅用途，但需要進(jìn)行翻新時(shí)，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減翻新成本：

10000元平方米×1000平方米－500萬(wàn)元＝500萬(wàn)元

若改變其用途成商業(yè)，并重新改建現(xiàn)有建筑物時(shí)，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減改建成本：

22000元平方米×1000平方米－1000萬(wàn)元＝1200萬(wàn)元

若拆除現(xiàn)有建筑，重新開(kāi)發(fā)成商業(yè)物業(yè)時(shí)，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減拆除、重新開(kāi)發(fā)成本：

30000元平方米×1000平方米－200萬(wàn)元－1800萬(wàn)元＝1000萬(wàn)元

所以該物業(yè)的最高最佳用途為改變其現(xiàn)狀住宅用途，改建成商業(yè)用途，并加以翻修。

雖然這只是一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們發(fā)現(xiàn)，最高最佳使用分析的本質(zhì)是比較容易理解的，但是該例子所省略了的市場(chǎng)宏觀和微觀分析，正是最高最佳使用分析的基礎(chǔ)內(nèi)容。

7.差異與啟示

在介紹了美國(guó)估價(jià)體系中最高最佳使用分析的一些內(nèi)容后，回顧美國(guó)估價(jià)體系中最高最佳使用分析在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用，我們歸納了幾點(diǎn)差異之處：

兩國(guó)體制的差異造成了最高最佳使用分析應(yīng)用的不同：由于美國(guó)土地實(shí)行私有化，并且土地交易發(fā)生得相當(dāng)頻繁。在這種完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)里，每個(gè)投資者都希望自己的投資能夠得到最大的收益，所以對(duì)于他們投資的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，如何最大化地挖掘物業(yè)的潛在價(jià)值就成為了投資者最迫切的要求。

在國(guó)內(nèi)，由于土地制度在根本上與美國(guó)不同，土地受到了全方位的限制。對(duì)于最高最佳使用分析來(lái)說(shuō)，待開(kāi)發(fā)的物業(yè)又必須受到規(guī)劃限制條件的控制，受到法律法規(guī)的約束，這無(wú)疑縮小了最高最佳使用分析的施展舞臺(tái)。在國(guó)內(nèi)，最高最佳使用分析在房地產(chǎn)投資咨詢領(lǐng)域更能發(fā)揮其作用，比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在獲得土地后，可以在滿足所有限制條件的情況下，選擇開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品種類、開(kāi)發(fā)的規(guī)模，來(lái)滿足價(jià)值最大的要求。

對(duì)于市場(chǎng)微觀的分析重視程度不同：在美國(guó)的估價(jià)體系中，最高最佳使用分析必須是基于市場(chǎng)，來(lái)源于市場(chǎng)的，這一點(diǎn)應(yīng)該得到我們的重視。

我們?cè)诠纼r(jià)過(guò)程中，的確有部分內(nèi)容是闡述宏觀市場(chǎng)走向的，但是到了微觀層面，市場(chǎng)分析就顯得比較單薄。在美國(guó)體系中，對(duì)于市場(chǎng)的分析不僅通過(guò)市場(chǎng)分析從宏觀角度看市場(chǎng)，更通過(guò)可銷售性分析從微觀角度出發(fā)，比如需求分析中的人口分析方面來(lái)說(shuō)，一些美國(guó)的估價(jià)人員從一個(gè)社區(qū)的用水量來(lái)推算這個(gè)社區(qū)的人口。雖然說(shuō)這樣的方法由于數(shù)據(jù)來(lái)源的問(wèn)題，在中國(guó)并不可行，但是我們完全可以從適合我國(guó)國(guó)情的方面入手研究人口數(shù)量和人口變化，比如說(shuō)，我們可以利用我國(guó)戶籍制的特點(diǎn)，通過(guò)社區(qū)的居委會(huì)來(lái)了解當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的人口及其變化情況等。

再比如，就收益率的選取來(lái)說(shuō)，我們采用的是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的理論做法，其中風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值部分一般都是憑借估價(jià)師的感覺(jué)和積累取值的，該部分的取值是否能夠反應(yīng)市場(chǎng)情況還有待商榷。而美國(guó)估價(jià)體系中，對(duì)于收益率的選取是從市場(chǎng)中提取的，通過(guò)比較相同地區(qū)相同物業(yè)的收益率，來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的收益率。相比之下，他們的做法顯得更為客觀。

我們也許會(huì)說(shuō)，我國(guó)估價(jià)業(yè)務(wù)量巨大，任務(wù)緊急，無(wú)法對(duì)市場(chǎng)做如此深入的分析。但是如果我們把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，我們應(yīng)該能意識(shí)到自身與國(guó)際水平的差距。那么我們就應(yīng)該抽出時(shí)間，調(diào)動(dòng)一些資源，靜下心來(lái)考慮一下如何提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槲覀儾粌H僅要在中國(guó)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)里生存，且已經(jīng)暴露在全球化競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境里。

通過(guò)以上分析對(duì)比帶給我們的啟示，我們可以先從以下幾方面入手，思考我們能夠改進(jìn)的地方。

重視市場(chǎng)分析的重要性，建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)：市場(chǎng)分析是我們估價(jià)行業(yè)的立足之本，我們必須總結(jié)出一套適合我們國(guó)情的市場(chǎng)分析手段。并且，我們建議進(jìn)行市場(chǎng)分析的積累，建立市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)并及時(shí)更新，這不僅可以為我們把握市場(chǎng)發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，也可以為緊急情況下的數(shù)據(jù)調(diào)用做好二手準(zhǔn)備。

完善理論研究：就拿本文中談到的最高最佳使用分析來(lái)說(shuō)，我們應(yīng)該深入地、全面地研究學(xué)習(xí)國(guó)外理論以及體系，從中找出值得學(xué)習(xí)的地方，并提高我們的不足之處，提升我們的理論水平。當(dāng)然，這種研究不僅僅局限于最高最佳使用分析，所謂“師夷之長(zhǎng)技”大概就是這個(gè)意思。另外，我們建議能將研究成果融入到估價(jià)教材當(dāng)中，從教育培訓(xùn)入手，提高我們估價(jià)人員的理論水平和實(shí)際應(yīng)用水平。

8.小結(jié)

最高最佳使用分析的根據(jù)源于市場(chǎng)，用來(lái)反映市場(chǎng)真實(shí)情況，并且作為任何估價(jià)方法的前提和基礎(chǔ)。美國(guó)估價(jià)體系將最高最佳使用分析放在了一個(gè)很重要的位置上，其對(duì)最高最佳使用分析進(jìn)行了全面、詳細(xì)的介紹。

第7篇：房產(chǎn)論文范文

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán)；房地產(chǎn)投資

相對(duì)于金融期權(quán)而言,實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場(chǎng)上,期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對(duì)一個(gè)未來(lái)項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評(píng)價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤(rùn),來(lái)自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個(gè)對(duì)未來(lái)投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說(shuō)企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利,在未來(lái)以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃,所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來(lái)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn),故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒(méi)有必須執(zhí)行的義務(wù),所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失,同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來(lái)的巨大收益。

從廣義來(lái)看,實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下,與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán),是一種把金融市場(chǎng)的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來(lái)的思維方式;狹義地說(shuō),它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來(lái)采取某些投資決策的權(quán)利,這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)

第一,投資決策者對(duì)未來(lái)具有選擇權(quán)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的階段性特點(diǎn),房地產(chǎn)決策者對(duì)投資項(xiàng)目不僅在當(dāng)前具有決策權(quán),而且投資項(xiàng)目建設(shè)后,投資決策者仍有權(quán)根據(jù)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況做出決策,也就是說(shuō)投資決策者對(duì)投資項(xiàng)目具有一種未來(lái)決策權(quán),主要有以下幾種情況:決策者不僅有權(quán)決定是否投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目,而且有權(quán)決定是否進(jìn)行延期投資;投資決策者不僅有權(quán)在項(xiàng)目開(kāi)展前決定投資規(guī)模的大小,而且有權(quán)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中改變項(xiàng)目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權(quán)在投資項(xiàng)目開(kāi)展前決定投資哪一種類型的投資項(xiàng)目,而且有權(quán)在投資項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中改變投資項(xiàng)目;投資決策者不僅有權(quán)決定投資項(xiàng)目的開(kāi)始,而且也有權(quán)決定投資項(xiàng)目的終止。

第二,房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有波動(dòng)性。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)來(lái)說(shuō),其所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,如技術(shù)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所采用技術(shù)的先進(jìn)性、適用性、可靠性,同類項(xiàng)目之間科技競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度及區(qū)位優(yōu)勢(shì);金融風(fēng)險(xiǎn):主要指市場(chǎng)利率、匯率的波動(dòng)、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):主要指產(chǎn)品需求量的變動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、建設(shè)生產(chǎn)資料的供應(yīng)狀況以及市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型(買方市場(chǎng)賣方市場(chǎng));自然風(fēng)險(xiǎn):主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會(huì)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所處的社會(huì)軟環(huán)境,具體包括社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有這么多的風(fēng)險(xiǎn)因素,并且每種風(fēng)險(xiǎn)因素又都有自己特定的波動(dòng)過(guò)程、擴(kuò)散過(guò)程、跳躍過(guò)程、均值自回歸過(guò)程,這決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性,進(jìn)而決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價(jià)值,也就是說(shuō)投資項(xiàng)目所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。上述風(fēng)險(xiǎn)的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)上。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般要經(jīng)過(guò)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售等幾個(gè)階段,每個(gè)階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程可看作是一個(gè)序列投資的動(dòng)態(tài)決策過(guò)程。決策者根據(jù)對(duì)來(lái)自技術(shù)、市場(chǎng)、管理、資金等方面風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)以及競(jìng)爭(zhēng)中投資項(xiàng)目收益流的變化,靈活抉擇投資時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取土地后,在市場(chǎng)條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認(rèn)投資可行后,將進(jìn)行后續(xù)投資,建設(shè)階段的后續(xù)投資相當(dāng)于執(zhí)行期權(quán)合約。如果市場(chǎng)前景不被看好,則暫時(shí)不追加后續(xù)投資,而是等待投資機(jī)會(huì)的到來(lái)。擁有土地就擁了由此帶來(lái)的一系列選擇權(quán),可把獲取土地前的費(fèi)用及土地獲取費(fèi)解釋為期權(quán)費(fèi)用,相當(dāng)于買入一項(xiàng)期權(quán)。由于土地的保值特性,如后續(xù)期權(quán)得不到執(zhí)行,損失的往往僅是為獲取土地而進(jìn)行的前期分析費(fèi)用,這部分費(fèi)用與期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格相比微不足道。

第三,房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大,因此在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來(lái)講,主要有政策因素(貨幣政策、財(cái)政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場(chǎng)因素(房地產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來(lái)講,主要有知識(shí)因素(開(kāi)發(fā)商個(gè)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的理論認(rèn)識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等)、能力因素(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的分析能力、決策能力、應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營(yíng)管理等各方面的管理水平)、項(xiàng)目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目充滿了不確定性,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第四,房地產(chǎn)投資具有實(shí)物期權(quán)特性。通過(guò)上述分析,可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有期權(quán)特性。超級(jí)秘書(shū)網(wǎng)

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期是可以緩沖的時(shí)間段,如前期市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究等,但為取得土地而進(jìn)行的分析往往受到時(shí)間的限制,取得土地后發(fā)生的費(fèi)用,可行性分析、設(shè)計(jì)方案費(fèi)等類似于期權(quán)費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建造的投資類似于買入期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值,類似于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

(4)房地產(chǎn)在其開(kāi)發(fā)過(guò)程的前期任何時(shí)間內(nèi)可追加或減少投資,在其開(kāi)發(fā)時(shí)則可以選擇投入。對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能存在的期權(quán)類型可以理解為有期限,但可隨時(shí)執(zhí)行的美式期權(quán),也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權(quán),此處的歐式期權(quán)可根據(jù)需要分段進(jìn)行分析。

第8篇：房產(chǎn)論文范文

摘要:本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀,針對(duì)存在的問(wèn)題提出構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系,以此改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,使財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息,促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說(shuō)明構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。

2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無(wú)法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過(guò)管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來(lái)。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。

6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。

7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績(jī)效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過(guò)程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對(duì)象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過(guò)單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開(kāi)發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來(lái)。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來(lái),如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說(shuō)明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開(kāi)月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問(wèn)題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來(lái)。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問(wèn)題,并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

第9篇：房產(chǎn)論文范文

關(guān)鍵詞：利率風(fēng)險(xiǎn)；利率敏感性缺口；持續(xù)期缺口

目前我國(guó)利率市場(chǎng)化已經(jīng)全面實(shí)施，宏觀經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱或低迷、國(guó)際金融市場(chǎng)利率的變動(dòng)等都會(huì)引起國(guó)內(nèi)市場(chǎng)利率的大幅波動(dòng)，影響商業(yè)銀行的成本和收益，選擇適合自己的管理方法，建立有效的利率風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理辦法

（一）利率敏感性缺口分析

利率敏感性資產(chǎn)（ISA）與利率敏感性負(fù)債（ISL）是指在一定時(shí)期內(nèi)可重新定價(jià)的資產(chǎn)和負(fù)債，包括浮動(dòng)利率資產(chǎn)和負(fù)債，以及在分析期內(nèi)到期的固定利率資產(chǎn)和負(fù)債。兩者的差額即為利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)大于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG>0，稱為正缺口，存在正缺口的銀行稱為資產(chǎn)敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)小于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG<0，稱為負(fù)缺口，存在負(fù)缺口的銀行稱為負(fù)債敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)等于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG=0，稱為零缺口，存在零缺口的銀行稱為敏感平衡型。

（二）管理辦法

1.主動(dòng)性策略是銀行根據(jù)對(duì)利率走勢(shì)的預(yù)測(cè)而有意識(shí)地留下正或負(fù)缺口的策略。管理人員首先要預(yù)測(cè)利率的變動(dòng)方向，在對(duì)利率走勢(shì)做出判斷后，就可以根據(jù)具體情況調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，利用利率變動(dòng)來(lái)獲取更大的凈利差收入或減少損失。當(dāng)預(yù)測(cè)利率上升時(shí)，保持正缺口，增加的資產(chǎn)利息收入將超過(guò)增加的負(fù)債利息支出，從而使凈利息收入增加。當(dāng)預(yù)測(cè)利率下降時(shí)，則保持負(fù)缺口。

2.被動(dòng)策略也稱“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性資產(chǎn)和負(fù)債之間的平衡，使缺口值為零或很小。采取主動(dòng)性策略的關(guān)鍵問(wèn)題在于利率預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性上，如果利率走勢(shì)與預(yù)期相反或利率變動(dòng)不如預(yù)測(cè)的來(lái)得那么快，則銀行將蒙受損失。此外，即使利率走勢(shì)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確，但如果利率實(shí)際變動(dòng)幅度較小，則采用主動(dòng)策略就可能得不償失，調(diào)節(jié)資產(chǎn)組合是要付出代價(jià)的。所以，一些小規(guī)模銀行由于缺乏利率預(yù)測(cè)能力或缺乏調(diào)整資產(chǎn)組合的手段，往往采用被動(dòng)策略。

二、持續(xù)期缺口分析和管理辦法

(一)持續(xù)期缺口分析

持續(xù)期是金融工具未來(lái)現(xiàn)金流現(xiàn)值的加權(quán)平均與其現(xiàn)值之比，它衡量了未來(lái)預(yù)期的現(xiàn)金流的平均期限。

市場(chǎng)利率的上升會(huì)導(dǎo)致銀行固定利率的資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值下降，且銀行資產(chǎn)和負(fù)債的期限越大，隨著市場(chǎng)利率上升時(shí)，其市場(chǎng)價(jià)值下降的幅度也越大。因此，持續(xù)期可以用來(lái)衡量資產(chǎn)負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)程度，持續(xù)期越長(zhǎng)、利率風(fēng)險(xiǎn)越大。可以看出，利率變動(dòng)對(duì)一家銀行的股本或資產(chǎn)凈值所產(chǎn)生的變化依靠三個(gè)關(guān)鍵的素：

1.持續(xù)期缺口的大小。在利率上升時(shí)，資產(chǎn)的持續(xù)期長(zhǎng)于其負(fù)債的持續(xù)期（正）的銀行，資產(chǎn)價(jià)值下降的幅度要大于負(fù)債的價(jià)值，因此銀行凈資產(chǎn)價(jià)值會(huì)下降。當(dāng)利率下降時(shí)，情況相反。

2.利率(Y)變動(dòng)的幅度。變動(dòng)幅度越大，銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.銀行的規(guī)模。銀行規(guī)模越大，對(duì)于任何給定的利率變動(dòng)，其凈值變化會(huì)越大，反之，其凈值變化會(huì)越小。

（二）管理辦法

1.主動(dòng)性策略是銀行根據(jù)對(duì)利率未來(lái)變化的預(yù)測(cè)做出的，保持適當(dāng)?shù)某掷m(xù)期缺口，以獲得利率變動(dòng)帶來(lái)的收益或減少損失。如果預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將上升，應(yīng)減少持續(xù)期正缺口或擴(kuò)大其負(fù)缺口，將缺口調(diào)整為負(fù)值，使未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值的下降幅度小于負(fù)債價(jià)值的下降幅度，從而使銀行凈資產(chǎn)收入得以增值。如果預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率將會(huì)下降，則可采取增加正缺口或減少負(fù)缺口的方法。

2.被動(dòng)性策略指在保持銀行凈值的相對(duì)穩(wěn)定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率風(fēng)險(xiǎn)。具體就是使一家銀行的資產(chǎn)持續(xù)期正好等于其經(jīng)杠桿調(diào)整后的負(fù)債的持續(xù)期，無(wú)論利率如何變動(dòng)，資產(chǎn)的收益與負(fù)債的成本以相同的幅度同向變化，從而有效避免利率風(fēng)險(xiǎn)。部分免疫的策略是從資產(chǎn)負(fù)債表中調(diào)出一部分資產(chǎn)和負(fù)債，進(jìn)行持續(xù)期搭配，使資產(chǎn)和負(fù)債的持續(xù)期平衡，保持這部分資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值不受利率變動(dòng)的影響。

三、利率敏感性缺口與持續(xù)期缺口管理方法的比較

（一）利率敏感性缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

優(yōu)點(diǎn)有：第一，該管理方法簡(jiǎn)便、易于理解。就缺口分析而言，通過(guò)直接觀察各時(shí)間段內(nèi)利率敏感性缺口正負(fù)及大小，就可以大致了解銀行所呈現(xiàn)的利率敏感性類型及利率風(fēng)險(xiǎn)大小。第二，管理成本低。該管理方法也存在明顯的缺陷。因此，銀行要做到對(duì)利率的變化有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；缺口的調(diào)整要先于利率的變化。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中銀行改變資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整缺口往往受很多因素的影響和制約，缺口調(diào)整將變得非常困難。同時(shí)，缺口管理要將資產(chǎn)負(fù)債按一定的時(shí)期加以劃分。劃分時(shí)期的不同，利率敏感性缺口的數(shù)值也不一樣，有時(shí)甚至出現(xiàn)完全錯(cuò)誤的信息，將正缺口表示為負(fù)缺口，或?qū)⒇?fù)缺口表示為正缺口。利率敏感性缺口管理忽視了期權(quán)性風(fēng)險(xiǎn)和基差風(fēng)險(xiǎn)。

（二）持續(xù)期缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

持續(xù)期缺口管理方法具有以下的優(yōu)點(diǎn):（1）它對(duì)整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)提供了一個(gè)全面的衡量。持續(xù)期從長(zhǎng)期角度觀察問(wèn)題，有利于制定更為連續(xù)、更為系統(tǒng)的管理戰(zhàn)略。（2）充分考慮了每項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債在未來(lái)的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出的時(shí)間價(jià)值，從而解決了利率敏感性缺口模型中分析期的劃分受主觀影響的問(wèn)題。

四、現(xiàn)實(shí)選擇

利率敏感性缺口法來(lái)衡量利率風(fēng)險(xiǎn)更適合我國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)階段的利率風(fēng)險(xiǎn)管理狀況，其理由為：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率變動(dòng)對(duì)利息收入的影響。隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化的全面推進(jìn)，商業(yè)銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大，目前我國(guó)商業(yè)銀行還不具備推行全面的持續(xù)期缺口管理的條件。

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