合同法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：合同法規(guī)范文

摘要：2008年1月新勞動(dòng)合同法頒布實(shí)施，在新頒布的勞動(dòng)合同法中，口頭合同繼續(xù)被保留，但口頭合同在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)很多問(wèn)題，本文旨在通過(guò)對(duì)口頭勞動(dòng)合同基本概念、在我國(guó)的實(shí)施現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題的分析，達(dá)到對(duì)口頭勞動(dòng)合同規(guī)制之目的。

關(guān)鍵詞：口頭合同；法律規(guī)制

一、口頭勞動(dòng)合同的定義

勞動(dòng)合同訂立形式分為兩種，書(shū)面勞動(dòng)合同和口頭勞動(dòng)合同。書(shū)面勞動(dòng)合同是雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致后用文字形式固定下來(lái)，是勞動(dòng)法律關(guān)系存在的證明之一。口頭勞動(dòng)合同則剛好相反，即雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致，但并沒(méi)有以文字形式記載，而是以電話(huà)、談話(huà)等形式達(dá)成一致意見(jiàn)，僅憑口頭上的約定行使權(quán)益義務(wù)。口頭合同的有點(diǎn)是省時(shí)、方便、快捷、沒(méi)有格式要求，其缺點(diǎn)又在于變化性強(qiáng)、不易保存、取證困難等。因此，對(duì)于一些及時(shí)履行、法律權(quán)利義務(wù)關(guān)系簡(jiǎn)單明了的事情可以采取這種形式，但對(duì)于權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜、需要取證、一時(shí)半會(huì)兒法律關(guān)系不能結(jié)束的事情來(lái)說(shuō)，采取口頭合同訂立是極為不利的。

二、口頭勞動(dòng)合同在我國(guó)的實(shí)施現(xiàn)狀

我國(guó)關(guān)于勞動(dòng)者的權(quán)利保護(hù)和勞資糾紛主要參照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》。90年代初期，我國(guó)的方針政策確定走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)道路，很多部門(mén)法在那時(shí)被頒布，如：競(jìng)爭(zhēng)法、公司法、勞動(dòng)法、消費(fèi)者權(quán)益保障法等。但現(xiàn)實(shí)中勞動(dòng)分工的不細(xì)化，勞動(dòng)力沒(méi)有開(kāi)放，母法頒布又太久遠(yuǎn)，無(wú)法對(duì)出現(xiàn)的社會(huì)勞動(dòng)問(wèn)題充當(dāng)指導(dǎo)作用，因此，對(duì)1994年頒布的《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》和2007年頒布的《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》，是以新舊法來(lái)對(duì)待的。

我國(guó)《勞動(dòng)法》第19條規(guī)定：“勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立。”《勞動(dòng)合同法》第10條第1款繼承了這種形式，“建立勞動(dòng)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面勞動(dòng)合同”。中國(guó)社會(huì)改革開(kāi)放三十幾年時(shí)間發(fā)展迅猛，導(dǎo)致很多“軟件”還沒(méi)有跟上時(shí)代的腳步，特別是我國(guó)目前勞動(dòng)合同法制程度還不算高，權(quán)利義務(wù)雙方當(dāng)事人法律意識(shí)程度也不算強(qiáng)，執(zhí)法人員素質(zhì)有待提高，所以，以書(shū)面形式訂立勞動(dòng)合同就顯得尤其重要。書(shū)面勞動(dòng)合同可以把當(dāng)事人之間的意思自治完整無(wú)誤地記錄下來(lái)，使其條文化，方便雙方當(dāng)事人照起其履行。一旦發(fā)生爭(zhēng)議也有據(jù)可查，便于分清是非，明確責(zé)任，公正及時(shí)的處理爭(zhēng)議，以免口說(shuō)無(wú)憑，難以處理。[]根據(jù)我國(guó)勞動(dòng)合同法的規(guī)定，勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立。

《勞動(dòng)合同法》規(guī)定到：“用人單位自用工之日起一個(gè)月不滿(mǎn)一年未與勞動(dòng)者訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者每月支付二倍工資?！薄耙呀趧?dòng)關(guān)系，未同時(shí)訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，應(yīng)當(dāng)自用工之日起一個(gè)月內(nèi)訂立書(shū)面勞動(dòng)合同。”由此可見(jiàn)，我國(guó)的勞動(dòng)合同在通常情況下屬于要式行為。這樣規(guī)定有利益保護(hù)勞動(dòng)隨著的合法權(quán)益?！秳趧?dòng)合同法》第69條第1款的規(guī)定，我國(guó)只是在非全日制用工的條件下才允許當(dāng)事人以口頭協(xié)議的方式訂立勞動(dòng)合同。

三、關(guān)于口頭勞動(dòng)合同在實(shí)際中的存在的問(wèn)題

在實(shí)際生活中，勞動(dòng)合同即使沒(méi)有用書(shū)面形式確立，僅僅是口頭上的，也并非全然無(wú)效，我國(guó)勞動(dòng)法規(guī)定，“勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立。” 但這里的“ 應(yīng)當(dāng)”實(shí)際上不是強(qiáng)制性規(guī)定的一個(gè)專(zhuān)用名詞，這里的“應(yīng)當(dāng)”實(shí)際上是一種倡導(dǎo)，提倡這么做，提倡和勞動(dòng)者簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同，鼓勵(lì)給勞動(dòng)者簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同，而不是必須和勞動(dòng)者簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同，即使沒(méi)有和勞動(dòng)者簽訂書(shū)面的勞動(dòng)合同，在法律上也不是絕對(duì)無(wú)效。這樣一來(lái)，條文可以被理解成為好“勞動(dòng)合同最好以書(shū)面形式訂立”，是提倡性的規(guī)范，鼓勵(lì)大家都簽訂勞動(dòng)合同，以自身利益優(yōu)先考慮最好的選擇就是簽訂勞動(dòng)合同。法律之所以沒(méi)有絕對(duì)否認(rèn)口頭合同的效力，原因就在于在現(xiàn)實(shí)生活中有太多太多沒(méi)有簽訂書(shū)面合同的案件發(fā)生，這類(lèi)案件的受害方往往都是手無(wú)寸鐵的平民百姓，特別是農(nóng)民工群體，在面對(duì)榨干他們勞動(dòng)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們是徹徹底底地弱勢(shì)群體，如果立法一味地排除保護(hù)沒(méi)有書(shū)面合同的勞動(dòng)法律關(guān)系，那么事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系就很難解釋?zhuān)@一群體的人的權(quán)利當(dāng)然就沒(méi)有辦法由法律保護(hù)。

不過(guò)，幾乎所有口頭合同案件的解決過(guò)程都很曲折，中國(guó)有句古話(huà)叫“空口無(wú)憑，立字為據(jù)”， 因?yàn)殡p方當(dāng)事人沒(méi)有書(shū)面憑證，很難說(shuō)清楚事情的緣由，雙方權(quán)利義務(wù)不明確，在糾紛或訴訟過(guò)程當(dāng)事人的權(quán)利（主要是受害方的權(quán)利）想要保護(hù)必經(jīng)一番波折。除此之外，口頭合同案件還隱含著幾個(gè)問(wèn)題：

試用期問(wèn)題

勞動(dòng)者與用人單位沒(méi)有簽訂書(shū)面勞動(dòng)合同就很難確定試用期，勞動(dòng)關(guān)系從什么時(shí)候開(kāi)始幾乎無(wú)從知曉，最后的結(jié)果很可能是雙方協(xié)商決定，這樣并沒(méi)有從根本上保護(hù)弱勢(shì)群體的合法利益：如試用期內(nèi)被解雇還是試用期外被解雇，直接關(guān)系到當(dāng)事人報(bào)酬，試用期外是5000元一個(gè)月，試用期內(nèi)可能只有2000，至于獎(jiǎng)金分紅等在試用期內(nèi)一律沒(méi)有。這樣勞動(dòng)者能拿到的報(bào)酬遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于應(yīng)該拿到的。因此，對(duì)勞動(dòng)者的保護(hù)也很難達(dá)到最大化。

勞動(dòng)條件問(wèn)題

勞動(dòng)條件是用人單位在與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同時(shí)吸引勞動(dòng)者的前來(lái)就職的、承諾給予勞動(dòng)者在勞動(dòng)年限內(nèi)享受的物質(zhì)。這個(gè)勞動(dòng)條件可以是任何優(yōu)厚的東西，目前的主流是房，也可以是車(chē)。如用人單位說(shuō)“你過(guò)來(lái)工作，給你一套房”，這個(gè)就是勞動(dòng)條件。勞動(dòng)條件是勞動(dòng)合同的一部分，一般都被白紙黑字的記錄在合同書(shū)當(dāng)中。那么沒(méi)有書(shū)面勞動(dòng)合同，這個(gè)勞動(dòng)條件應(yīng)該如何確定呢？不知道怎么確定，勞動(dòng)者的合法權(quán)利如何去維護(hù)呢？這個(gè)是實(shí)際操作中遇到的有一個(gè)難點(diǎn)。

（三）用人單位保險(xiǎn)問(wèn)題

目前基本所有的用人單位在招聘時(shí)都承諾有工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、公積金，俗稱(chēng)“三險(xiǎn)一金”，并且越來(lái)越多的效益好的企業(yè)除了上述幾種保險(xiǎn)以外還加上生育保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)，俗稱(chēng)“五險(xiǎn)一金”。但是同樣的，這些條件的前提肯定是成為正式員工的時(shí)候才能享受到的，如何證明勞動(dòng)者是單位的正式職工，這幾乎也是一個(gè)只能由書(shū)面憑證來(lái)證明的問(wèn)題，在口頭合同的情況下，想到證明難上加難。

我國(guó)現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》和《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》中并沒(méi)有對(duì)上述問(wèn)題作出規(guī)定，但是沒(méi)有作出規(guī)定并不等于沒(méi)有這些規(guī)定，對(duì)于保護(hù)口頭合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，弄清這些問(wèn)題的解決辦法是非常有必要的。

四、口頭勞動(dòng)合同在國(guó)外立法中的規(guī)定

國(guó)外有些國(guó)家，如英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、日本、新加坡等均為將勞動(dòng)合同設(shè)定為要式合同。[]德國(guó)的合同法中規(guī)定法律行為無(wú)需特殊形式。也就是說(shuō)，口頭達(dá)成的合同原則上足以確立合同雙方之間的權(quán)利與義務(wù)。實(shí)際情況中，與修改或補(bǔ)充已有的書(shū)面條款相關(guān)的口頭協(xié)定也發(fā)揮一定的作用。德國(guó)法律盡可能滿(mǎn)足合同雙方的要求，即使書(shū)面協(xié)議中有附則約定不達(dá)成附加口頭協(xié)議，但在一定情況下，也不能以此為由拒絕因事后的口頭協(xié)議導(dǎo)致的主張請(qǐng)求權(quán)。只是在公司成立和購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)除外。

法國(guó)法律沒(méi)有要求勞動(dòng)合同必須以書(shū)面形式訂立，只是對(duì)從事某些種類(lèi)的勞動(dòng)者，如家庭工作者等要求以書(shū)面形式訂立勞動(dòng)合同。這符合歐洲聯(lián)盟立法精神。[]歐盟1991年10月14日得指令要求成員國(guó)在1993年7月1日之前，在國(guó)內(nèi)立法中規(guī)定雇主有義務(wù)向雇員提供載明其勞動(dòng)條件等勞動(dòng)合同基本要素的書(shū)面文件。[]這個(gè)指令只是雇主對(duì)雇員有告知的義務(wù)，但這種告知不一定時(shí)書(shū)面形式，所以，它也沒(méi)有把書(shū)面形式看做是效力要件。因?yàn)榉傻膭趧?dòng)法并沒(méi)有規(guī)定“書(shū)面的勞動(dòng)合同”，所以，單純因?yàn)闆](méi)有書(shū)面勞動(dòng)合同而否認(rèn)事實(shí)上的勞動(dòng)關(guān)系是不能說(shuō)服人的。而且，想要證明勞動(dòng)關(guān)系存在不一定必須靠勞動(dòng)合同，工資單、工作服、考勤卡等也都能證明勞動(dòng)關(guān)系的存在。法國(guó)勞動(dòng)法典中規(guī)定勞動(dòng)合同適用合同的一般原則，勞動(dòng)者可以通過(guò)提供證人和假設(shè)的手段證明事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系。[]法國(guó)法院在1982年1月10日得判例中指出，雇員可以利用一切手段證明勞動(dòng)關(guān)系存在及內(nèi)容。[]

五、對(duì)口頭勞動(dòng)合同的法律規(guī)制

我國(guó)對(duì)調(diào)整口頭合同的法律法規(guī)的法律條文主要有：《關(guān)于全民合同制工人合同期滿(mǎn)后形成的事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系的復(fù)函》認(rèn)為合同還是應(yīng)該以書(shū)面為準(zhǔn)，應(yīng)該盡快與沒(méi)有簽訂書(shū)面合同的勞動(dòng)者補(bǔ)簽書(shū)面合同；《關(guān)于勞動(dòng)爭(zhēng)議受理問(wèn)題的復(fù)函》第4條規(guī)定：“對(duì)于事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生的勞動(dòng)爭(zhēng)議，勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)企業(yè)勞動(dòng)爭(zhēng)議處理?xiàng)l例》第二條規(guī)定予以受理?！薄蛾P(guān)于關(guān)切實(shí)行中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第2條規(guī)定：“中國(guó)境內(nèi)的企業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織與勞動(dòng)者之間，只要形成勞動(dòng)關(guān)系，即在事實(shí)上已經(jīng)成為企業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織的成員，并為其提供有償服務(wù)，適用勞動(dòng)法。”這條對(duì)口頭合同作出了明確的規(guī)定?！蛾P(guān)于實(shí)行勞動(dòng)合同合同制度若干問(wèn)題的通知》第14條規(guī)定：“因用人單位的原因未辦理終止或續(xù)訂手續(xù)而形成事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系的， 視為續(xù)訂勞動(dòng)合同，用人單位應(yīng)及時(shí)與勞動(dòng)者協(xié)商合同期限，辦理續(xù)訂手續(xù)?！睆?008年1月1日期實(shí)行的《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第十條規(guī)定：“建立勞動(dòng)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同?！薄耙呀趧?dòng)關(guān)系，未同時(shí)訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，應(yīng)當(dāng)自用工之日起一個(gè)月內(nèi)訂立書(shū)面勞動(dòng)合同。” “用人單位自用工之日起一個(gè)月不滿(mǎn)一年未與勞動(dòng)者訂立書(shū)面勞動(dòng)合同的，應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者每月支付二倍工資?！?/p>

我認(rèn)為這樣規(guī)定是非常切實(shí)可行的，勞動(dòng)合同法的頒布宗旨就在于保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益，構(gòu)建和發(fā)展和諧穩(wěn)定的勞動(dòng)關(guān)系。這種規(guī)定是從保護(hù)勞動(dòng)者與用人單位的權(quán)利的角度做考慮，實(shí)際上是將口頭合同視為無(wú)固定期限勞動(dòng)合同來(lái)對(duì)待，從全方位把勞動(dòng)者的合法權(quán)益的保護(hù)擴(kuò)大到最大化。

注釋?zhuān)?/p>

張志京 主編 《勞動(dòng)法學(xué)》（第二版）[M]2009年8月第二版 復(fù)旦大學(xué)出版社

英 主編 《外國(guó)勞動(dòng)法和社會(huì)保障法》【M】 2001年版 中國(guó)人民大學(xué)出版社

④歐洲聯(lián)盟是在歐共體統(tǒng)一市場(chǎng)基礎(chǔ)上建立的超國(guó)家的地區(qū)組織，致力于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)一體化和政治、社會(huì)等方面的合作與協(xié)同。其立法優(yōu)先于其成員國(guó)的國(guó)內(nèi)法，立法機(jī)關(guān)是歐洲聯(lián)盟部長(zhǎng)理事會(huì)，主要形式是條例和指令。條例在成員國(guó)內(nèi)具有直接適用的效力，指令只是在要求達(dá)到的目標(biāo)上約束成員國(guó)，在具體的落實(shí)手段上，成員國(guó)可以自主選擇，即指令必須由成員國(guó)在規(guī)定的期限內(nèi)轉(zhuǎn)化為國(guó)內(nèi)法。

⑤《勞動(dòng)法》關(guān)懷、林嘉主編 中國(guó)人民大學(xué)出版社 2007年6月

⑥《勞動(dòng)法》關(guān)懷、林嘉主編 中國(guó)人民大學(xué)出版社 2007年6月

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第2篇：合同法規(guī)范文

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第3篇：合同法規(guī)范文

《土地管理法》第六十三條　農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定（合同無(wú)效情形）

《合同法》第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所造成的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

《合同法》第一百零七條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《合同法》第一百零八條　當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿(mǎn)之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

《合同法》第一百一十二條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第4篇：合同法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】 經(jīng)濟(jì)合同 法律風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避

一、合同主體存在的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)

1、合同主體資格不合法，導(dǎo)致合同無(wú)效或合同效力待定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九條的規(guī)定，訂立合同的主體有兩種：一種是當(dāng)事人即具備相應(yīng)民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人或企業(yè)；另一種是人即依法取得委托而進(jìn)行合同簽訂的主體。

（1）合同主體為自然人的法律風(fēng)險(xiǎn)探討?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》根據(jù)公民的年齡、智力狀態(tài)等因素，把公民的民事行為能力分為完全民事行為能力、限制民事行為能力和無(wú)民事行為能力三類(lèi)。完全民事行為能力人：十八周歲以上，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)的公民；十六周歲以上不滿(mǎn)十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。限制民事行為能力人：一是未成年人的民事行為能力人――十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人；二是精神病人的民事行為能力――不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人。無(wú)民事行為能力人：一是未成年人的民事行為能力人――不滿(mǎn)十周歲的未成年人；二是精神病人的民事行為能力――不能辨認(rèn)自己行為的精神病人。

這三類(lèi)自然人簽訂合同的效力分別為：完全民事行為能力人可以作為合同的主體，獨(dú)立簽訂合同；限制民事行為能力人簽訂的合同效力待定。限制民事能力人可以進(jìn)行與他們的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，如購(gòu)買(mǎi)學(xué)習(xí)用具、利用自動(dòng)售貨機(jī)、接受贈(zèng)與等；其他民事活動(dòng)由他的法定人或征得其法定人的同意；無(wú)民事行為能力人簽訂的合同沒(méi)有法律效力。無(wú)民事行力人不能獨(dú)立實(shí)施任何法律行為，但是可以實(shí)施純受利益并且不損害他人的行為，如接受獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與等。

因此合同主體為自然人時(shí)應(yīng)重點(diǎn)審查：合同的相對(duì)方是否為完全民事行為能力人，即簽約方是否為精神正常且年滿(mǎn)18周歲或者16至18周歲但以自己的收入為主要生活來(lái)源的人。具體的審查方法可以要求對(duì)方提供身份證，以及詳細(xì)的家庭地址、聯(lián)系方法及個(gè)人的其他情況；必要時(shí)還應(yīng)該進(jìn)行實(shí)地的考察和確認(rèn)。

（2）合同主體為企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)探討。作為合同主體的企業(yè)有兩種類(lèi)型：一種是企業(yè)法人，另一種是非法人組織。根據(jù)公司法的規(guī)定，我國(guó)的企業(yè)法人有兩種形式：有限責(zé)任公司和股份有限公司。公司在其經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)簽訂的合同是有效的。而非法人組織包括個(gè)人合伙和企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)兩種情況。

“個(gè)人合伙”是指兩個(gè)以上公民按照協(xié)議，各自提供資金、實(shí)物、技術(shù)等，合伙經(jīng)營(yíng)、共同勞動(dòng)的組織。對(duì)于合伙債務(wù)，合伙人對(duì)外承擔(dān)的是無(wú)限連帶責(zé)任。

“企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)”：按照民法通則的有關(guān)規(guī)定，分支機(jī)構(gòu)不具有獨(dú)立法人資格，一般不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任。以下三種情況下才可簽訂合同：企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)持有企業(yè)法人的授權(quán)書(shū)，在授權(quán)范圍內(nèi)簽訂合同；有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的非法人組織可以在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)以自己的名義締結(jié)合同；根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)彩穷C發(fā)了《經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)許可證》，領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照的各銀行、各保險(xiǎn)公司的分支機(jī)構(gòu)，在一定條件下也可以成為合同的主體。

因此合同主體為企業(yè)時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：審企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，查看企業(yè)名稱(chēng)是否與擬簽合同當(dāng)事人的名稱(chēng)一致；審企業(yè)的注冊(cè)資本，查看是否與擬簽合同標(biāo)的額相稱(chēng)；審企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，查看擬簽合同業(yè)務(wù)是否在經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)；審企業(yè)是否通過(guò)工商部門(mén)年度檢驗(yàn)；對(duì)公司的辦公地點(diǎn)、人員、固定資產(chǎn)等進(jìn)行實(shí)地考察和確認(rèn)。

而對(duì)于非法人組織還應(yīng)注意：企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)是否具有對(duì)外開(kāi)展業(yè)務(wù)資格（是否有授權(quán)）；是否有非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；另外，除審查分支機(jī)構(gòu)的履約能力外，還應(yīng)審查其所屬總公司的履約能力的情況，因?yàn)樵诜种C(jī)構(gòu)無(wú)力承擔(dān)責(zé)任的情況下，總公司還應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。

（3）合同主體為人的法律風(fēng)險(xiǎn)探討。人實(shí)施的民事行為要有效，必須具備以下條件：要有合法的授權(quán)委托；人要在授權(quán)的權(quán)限內(nèi)實(shí)施民事行為；有效的期間內(nèi)實(shí)施民事行為。所以當(dāng)人簽訂合同時(shí)，必須要注意做到以下幾點(diǎn)：索取授權(quán)委托書(shū)；審查授權(quán)書(shū)的授權(quán)范圍；審查授權(quán)書(shū)的有效期限；一定要加蓋公章。

2、合同主體的履約能力是合同得到履行的必要條件

審查合同主體的履約能力關(guān)鍵是核實(shí)簽約對(duì)方的資信。因此，簽訂合同之前應(yīng)做到：一是要求對(duì)方提供資信證明文件，包括對(duì)方的企業(yè)簡(jiǎn)介，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，效益情況，稅務(wù)證明，銀行信用等級(jí)證明以及單位的基本情況、股東情況等資信證明資料，以及對(duì)合同對(duì)方進(jìn)行實(shí)地考查；二是要求對(duì)方提供擔(dān)保，如履約保函或是要求對(duì)方提供履約保證金等形式來(lái)降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、合同形式方面常見(jiàn)問(wèn)題法律探討

1、合同文本不規(guī)范，導(dǎo)致權(quán)利無(wú)法保障

有效利用固定（標(biāo)準(zhǔn)）的合同文本，使合同權(quán)利得到最大程度的保障?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》規(guī)定了15種合同，每種合同都有自己的合同文本條款，不同合同的當(dāng)事人因此享受的合同權(quán)利和承擔(dān)的合同義務(wù)都不一樣。若合同文本使用錯(cuò)誤，則可能導(dǎo)致當(dāng)事人的權(quán)利無(wú)法得到保障。

2、合同形式違法，導(dǎo)致合同無(wú)效

具體體現(xiàn)在以下兩方面：一是合同表現(xiàn)形式不符合法律規(guī)定要求。如根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百七十條規(guī)定，建設(shè)工程合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?？陬^訂立建設(shè)工程合同則違反了本條強(qiáng)制性規(guī)定；二是程序形式違法。法律行政法規(guī)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)而未辦理。如：房屋的買(mǎi)賣(mài)必須辦理過(guò)戶(hù)登記才有效，否則是不可對(duì)抗善意第三人的。

3、合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致合同無(wú)效

主要包括主要條款違法；標(biāo)的違法；涉及對(duì)象在強(qiáng)制性規(guī)定限制和禁止范圍內(nèi)；履行期限、地點(diǎn)、方式違法等。

4、合同形式不齊備，導(dǎo)致合同風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

表現(xiàn)為以下幾方面：一是合同對(duì)方公司未蓋章，雖有對(duì)方授權(quán)代表簽字但未取得合同對(duì)方公司出具的授權(quán)委托書(shū)；二是合同的簽約時(shí)間不明確。簽約時(shí)間經(jīng)常會(huì)涉及到這份合同是否已經(jīng)生效，什么時(shí)候生效以及款項(xiàng)的收付。我們?cè)诤贤薪?jīng)常有這樣的條款：“本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。本合同有效期至×年×月×日止”（涉及到合同是否成立）；“合同簽訂后7天內(nèi)，甲方支付合同總價(jià)的30%作為預(yù)付款，合計(jì)人民幣柒拾柒萬(wàn)肆千柒佰陸拾陸元貳角柒分”（涉及到工程預(yù)付款的收?。?；三是簽約地點(diǎn)不明確，引起管轄權(quán)的爭(zhēng)議；四是送貨單沒(méi)有加蓋公章，只有經(jīng)辦人簽字，未索取經(jīng)辦人的授權(quán)委托書(shū)或未加蓋公章。一旦產(chǎn)生糾紛時(shí)，難以得到對(duì)方的確認(rèn)；五是有傳真件未補(bǔ)合同原件：傳真件不可以獨(dú)立證明事實(shí)，傳真件只有和其他的證據(jù)結(jié)合起來(lái)，形成一條證據(jù)鎖鏈，才可以作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。

三、合同條款常見(jiàn)問(wèn)題法律應(yīng)對(duì)

合同條款不合法導(dǎo)致合同條款無(wú)效；合同條款不完備、不準(zhǔn)確導(dǎo)致合同主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系無(wú)法確定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定：合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款或者報(bào)酬；履行期限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任；解決爭(zhēng)議的方法。下面以買(mǎi)賣(mài)合同為例。

“當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所”條款。自然人：應(yīng)按身份證寫(xiě)上真實(shí)名字（虛假的名字可能會(huì)存在惡意欺瞞詐騙的嫌疑）、住所；法人：應(yīng)寫(xiě)上法人的名稱(chēng)、法定代表人的名稱(chēng)、法人登記住所或主要營(yíng)業(yè)地。

“標(biāo)的”條款。第一，標(biāo)的物要合法。出賣(mài)人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的物品，不能成為買(mǎi)賣(mài)合同中的標(biāo)的物；國(guó)家法律、行政法規(guī)禁止自由流通買(mǎi)賣(mài)的物品不能成為買(mǎi)賣(mài)合同中的標(biāo)的物；違反國(guó)家部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等標(biāo)準(zhǔn)的物品不能成為買(mǎi)賣(mài)合同中的標(biāo)的物；違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的物品，均不能成為買(mǎi)賣(mài)合同中的標(biāo)的物。第二，標(biāo)的物要明確不會(huì)侵犯他人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。如果購(gòu)買(mǎi)的是有商標(biāo)的產(chǎn)品，要注意對(duì)方是否是合法持有其提供的產(chǎn)品的商標(biāo)權(quán)；如果是為對(duì)方生產(chǎn)、加工產(chǎn)品，就要注意該產(chǎn)品是否會(huì)侵犯他人的商標(biāo)、專(zhuān)利權(quán)。同時(shí)最好要求對(duì)方作出不會(huì)侵犯他人知識(shí)產(chǎn)權(quán)的承諾約定。第三，標(biāo)的物的數(shù)量應(yīng)明確。標(biāo)的物的數(shù)量應(yīng)盡量細(xì)到它最小的計(jì)量單位。第四，標(biāo)的物需要包裝時(shí)，應(yīng)明確其包裝標(biāo)準(zhǔn)，包括外包裝的材質(zhì)、內(nèi)包裝或者填充物保護(hù)的說(shuō)明，以及對(duì)防潮、防火、防撞擊顛簸的要求等，如果采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)該寫(xiě)明該標(biāo)準(zhǔn)的名稱(chēng)、代號(hào)或編號(hào)。同時(shí)還要確定包裝費(fèi)用的承擔(dān)方式。第五，注意列明每項(xiàng)商品的單價(jià)。第六，標(biāo)的物的交貨時(shí)間應(yīng)明確。第七，標(biāo)的物質(zhì)量條款的約定應(yīng)明確。為防止?fàn)幾h發(fā)生，建議在合同中約定一個(gè)質(zhì)量的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。此外，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的異議必須要有時(shí)間與條件的限制。為此在合同中雙方還應(yīng)就承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的時(shí)間和期限作出明確的規(guī)定。

“履行的期限、地點(diǎn)以及方式”條款。履行期限（交貨期限）：可以是即時(shí)履行、約定某一時(shí)間點(diǎn)履行或者約定某一期限內(nèi)履行。履行地點(diǎn)（交貨地點(diǎn)）：影響著標(biāo)的物所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移、運(yùn)輸費(fèi)用的承擔(dān)。履行方式：出賣(mài)人送貨、出賣(mài)人代運(yùn)、買(mǎi)受人自提自運(yùn)。

違約責(zé)任條款。違約責(zé)任屬于當(dāng)事人違反合同約定義務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，該責(zé)任是一種法律責(zé)任。當(dāng)事人可以在符合法律規(guī)定的條件下就責(zé)任的承擔(dān)方式以及免責(zé)的事由進(jìn)行約定。

合同爭(zhēng)議的解決方式。按照民事訴訟法的規(guī)定：“合同的雙方當(dāng)事人可以在書(shū)面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專(zhuān)屬管轄的規(guī)定?！彼栽谶x擇了“訴訟”的方式來(lái)解決爭(zhēng)議時(shí)，建議進(jìn)行“協(xié)議管轄”。如果選擇了“仲裁”方式來(lái)解決爭(zhēng)議時(shí)，仲裁機(jī)構(gòu)名稱(chēng)要寫(xiě)具體明確。為降低企業(yè)的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，一般選擇自己區(qū)域內(nèi)的仲裁機(jī)構(gòu)或法院管轄。

四、合同履行過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)

1、合同履行過(guò)程中存在的兩種法律風(fēng)險(xiǎn)

一是在合同履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)對(duì)方喪失履行能力或?qū)Ψ匠霈F(xiàn)其他可能違約情形，導(dǎo)致己方生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)遭受重大影響；二是在合同履行過(guò)程中因己方生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)生突發(fā)事件或投資戰(zhàn)略發(fā)生重大調(diào)整而可能發(fā)生己方違約需承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

2、應(yīng)對(duì)辦法

（1）通過(guò)行使法定抗辯權(quán)及時(shí)中止或終止合同?？罐q權(quán)是指對(duì)抗對(duì)方請(qǐng)求的權(quán)利?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》規(guī)定了三種抗辯權(quán)即同時(shí)履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。抗辯權(quán)適用于雙務(wù)合同，即權(quán)利義務(wù)具有對(duì)等性或者相對(duì)性。

（2）通過(guò)行使法定解除權(quán)及時(shí)解除合同。法定解除權(quán)指合同生效后，沒(méi)有履行或者未履行完畢前，當(dāng)事人在法律規(guī)定的解除條件出現(xiàn)時(shí)，行使解除權(quán)而使合同關(guān)系消滅。

3、合同履行時(shí)應(yīng)注意保留好相關(guān)的證明資料

在履行合同時(shí)最好有比較完整的書(shū)面往來(lái)文件，而且必須有對(duì)方當(dāng)事人的確認(rèn)。履約過(guò)程中要盡量完善手續(xù)，保留好相關(guān)的書(shū)面材料，才能把握主動(dòng)。

五、合同產(chǎn)生糾紛時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與應(yīng)對(duì)

1、避免因超過(guò)訴訟時(shí)效導(dǎo)致權(quán)利喪失

訴訟時(shí)效是指權(quán)利人通過(guò)訴訟程序請(qǐng)求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的有效時(shí)間。超過(guò)訴訟時(shí)效，權(quán)利人喪失勝訴權(quán)。

我國(guó)《民法通則》對(duì)訴訟時(shí)效作了明確規(guī)定：向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為2年。但要特別注意的是下列訴訟時(shí)效為一年：延付或者拒付租金的；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。如果過(guò)了訴訟時(shí)效才來(lái)主張合同權(quán)益，就會(huì)喪失勝訴權(quán)，致使原本合法的權(quán)益受損而無(wú)法得到法律的支持。

2、重視對(duì)賬函的法律效力

從法律上看，對(duì)賬函至少具有如下三個(gè)方面的法律效力：有效地證明交易關(guān)系的存在；有效地證明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的存在；可能引訟時(shí)效的中斷。根據(jù)民法通則第一百四十條之規(guī)定：訴訟時(shí)效因提訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。

3、及時(shí)采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施，在合同產(chǎn)生糾紛時(shí)爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)

該階段的工作主要是補(bǔ)充和完善證據(jù)。如原來(lái)未簽書(shū)面合同的要設(shè)法補(bǔ)簽書(shū)面合同，原來(lái)對(duì)方未簽收貨物的要設(shè)法讓對(duì)方補(bǔ)簽收，原來(lái)未拿到合同原件的要設(shè)法拿到合同原件，原來(lái)未拿到授權(quán)委托書(shū)原件的要設(shè)法拿到授權(quán)委托書(shū)原件等。

第5篇：合同法規(guī)范文

第十一條 新藥技術(shù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)抵感滤幾C書(shū)(正本)的擁有者，將新藥生產(chǎn)技術(shù)轉(zhuǎn)與生產(chǎn)企業(yè)。接受新藥技術(shù)轉(zhuǎn)讓的企業(yè)不得對(duì)該新藥進(jìn)行再次技術(shù)轉(zhuǎn)讓。

第十二條 國(guó)家藥品監(jiān)督管理局根據(jù)醫(yī)療需求，宏觀(guān)控制新藥技術(shù)轉(zhuǎn)讓的品種和數(shù)量。對(duì)已有多家生產(chǎn)，能滿(mǎn)足醫(yī)療需要的品種，可停止受理轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。

第十三條 對(duì)于簡(jiǎn)單改變劑型的新藥，原則上不再受理新藥技術(shù)轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng);對(duì)其他類(lèi)別的新藥，若申報(bào)生產(chǎn)該新藥的單位超過(guò)3家時(shí)，亦不再受理轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)。

第十四條 新藥技術(shù)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)在新藥試行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)正后方可申請(qǐng)。不具備生產(chǎn)條件的科研單位，在新藥標(biāo)準(zhǔn)試行期內(nèi)可申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓。

第十五條 新藥證書(shū)(正本)擁有者轉(zhuǎn)讓新藥時(shí)，必須將全部技術(shù)及資料無(wú)保留地轉(zhuǎn)給受讓單位，并保證受讓單位獨(dú)自試制出質(zhì)量合格的連續(xù)3批產(chǎn)品。

第十六條 若干單位聯(lián)合研究的新藥，申請(qǐng)新藥技術(shù)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其各項(xiàng)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)須經(jīng)新藥證書(shū)共同署名單位一同提出申請(qǐng)與簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

第十七條 接受新藥技術(shù)轉(zhuǎn)讓的生產(chǎn)企業(yè)必須取得“藥品生產(chǎn)企業(yè)許可證”和“藥品GMP證書(shū)”。

第十八條 新藥技術(shù)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)由新藥證書(shū)(正本)擁有單位申請(qǐng)辦理。轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)最遲應(yīng)在新藥保護(hù)期滿(mǎn)前6個(gè)月提出。

新藥技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同

合同登記編號(hào)

項(xiàng)目名稱(chēng)：_______________________________________

受讓人(甲方)：___________________________________

讓與人(乙方)：___________________________________

簽訂地點(diǎn)：________省________市(縣)

簽訂日期：____年____月____日

有效期限：____年____月____日至____年____月____日

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，合同雙方就________(該項(xiàng)目屬計(jì)劃)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同。

一、非專(zhuān)利技術(shù)的內(nèi)容、要求和工業(yè)化開(kāi)發(fā)程度：

____________________________________________________

二、技術(shù)情報(bào)和資料及其提交期限、地點(diǎn)和方式：

____________________________________________________

乙方自合同生效之日起____天內(nèi)，在______(地點(diǎn))，以______方式，向甲方提供下列技術(shù)資料：

____________________________________________________

三、本項(xiàng)目技術(shù)秘密、范圍和保密期限：

____________________________________________________

四、使用非專(zhuān)利技術(shù)的范圍：

甲方：

____________________________________________________

乙方：

____________________________________________________

五、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法：

甲方使用該項(xiàng)技術(shù)，試生產(chǎn)后，達(dá)到了本合同第一條所列技術(shù)指標(biāo)，按______標(biāo)準(zhǔn)，采用______方式驗(yàn)收，由甲方出具技術(shù)項(xiàng)目驗(yàn)收證明。

六、經(jīng)費(fèi)及其支付方式：

(一)成交總額：______元。

其中技術(shù)交易額(技術(shù)使用費(fèi))：______元。

(二)支付方式(采用以下第____種方式)：

①一次總付：______元，時(shí)間：______

②分期支付：______元，時(shí)間：______

______元，時(shí)間：______

③按利潤(rùn)______%支付，期限：______

④按銷(xiāo)售額______%支付，期限：______

⑤其他方式：________________________

七、違約金或者損失賠償額的計(jì)算方法：

違反本合同約定，違約方應(yīng)當(dāng)按《中華人民共和國(guó)合同法》第三百五十一條、第三百五十二條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

(一)違反本合同第____條約定，____方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)方式和違約金額如下：

____________________________________________________________________________

(二)違反本合同第____條約定，____方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)方式和違約金額如下：

____________________________________________________________________________

八、技術(shù)指導(dǎo)的內(nèi)容(含地點(diǎn)、方式及費(fèi)用)：

____________________________________________________________________________

九、后續(xù)改進(jìn)的提供與分享：

本合同所稱(chēng)的后續(xù)改進(jìn)，是指在本合同的有效期內(nèi)，任何一方或者雙方對(duì)合同標(biāo)的的技術(shù)成果所作的革新和改進(jìn)。雙方約定，本合同標(biāo)的的技術(shù)成果后續(xù)改進(jìn)由____方完成，后續(xù)改進(jìn)成果于____方。

十、爭(zhēng)議的解決辦法：

在合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求________進(jìn)行調(diào)解。

雙方不愿協(xié)商、調(diào)解解決或者協(xié)商、調(diào)解不成的，雙方商定，采用以下第____種方式解決。

(一)因本合同所發(fā)生的任何爭(zhēng)議，申請(qǐng)________仲裁委員會(huì)仲裁;

(二)依法向人民法院起訴。

第6篇：合同法規(guī)范文

［關(guān)鍵詞］代孕；代孕合同；親子關(guān)系；法律規(guī)制

由于環(huán)境的惡化，工作的壓力，以及自身的身體機(jī)能異常使不孕不育癥成為我國(guó)的社會(huì)問(wèn)題。人類(lèi)輔助生殖技術(shù)將新的生命和希望送給了不孕癥的家庭。同時(shí)也給社會(huì)帶來(lái)了負(fù)面影響，代孕富商生下八胞胎，代孕媽媽之死，這些都是游走在法律邊緣的缺乏法律監(jiān)督導(dǎo)致代孕現(xiàn)象的負(fù)面縮影。代孕技術(shù)的發(fā)展致使代孕行為頻繁出現(xiàn)，但是我國(guó)只有兩部法律法規(guī)中明確提出了禁止實(shí)行代孕技術(shù)，并不能有效的遏制代孕技術(shù)的廣泛應(yīng)用。法律具有滯后性，相關(guān)權(quán)益也得不到保障。用法律手段來(lái)規(guī)范和完善代孕行為是當(dāng)前的趨勢(shì)。

一代孕現(xiàn)象的成因

(一)代孕的定義及其類(lèi)型

1.代孕的定義

代孕是指運(yùn)用現(xiàn)代醫(yī)療技術(shù)手段將丈夫的或者人工受精培育成功的受精卵或胚胎植入自愿代替妻子懷孕的女性的子宮內(nèi)受孕，待分娩后以妻子為親生母親的身份撫養(yǎng)。在代孕行為中，用自己子宮代替他人孕育生產(chǎn)的女性，也就是我們常說(shuō)的代孕媽媽?！?〕代孕媽媽通過(guò)代孕技術(shù)生育的子女就是我們說(shuō)的代孕子女，委托代孕母親代替妻子懷孕分娩的夫妻被稱(chēng)為委托夫妻。

2.代孕的類(lèi)型

代孕標(biāo)準(zhǔn)不一樣，代孕的種類(lèi)也不一樣。根據(jù)代孕和卵子來(lái)源，可以分為完全代孕和局部代孕。所謂的完全代孕，就是和卵子的提供者都是委托方的丈夫和妻子，由于妻子的子宮不能著床、發(fā)育胎兒，所以才通過(guò)代孕媽媽的子宮來(lái)生育子女。在這種方式中，委托夫妻才是孩子的真正父母，代孕媽媽和孩子之間沒(méi)有任何的血緣關(guān)系。所謂的局部代孕，實(shí)際上就是因?yàn)槠拮記](méi)有辦法排卵或者是子宮不能夠懷孕，所以通過(guò)代孕媽媽的卵子和丈夫的使用人工人工受精的方式結(jié)合進(jìn)行孕育的方式。此種代孕方式，委托的男性與代孕母親為代孕子女的血緣父母?！?〕根據(jù)代孕報(bào)酬的不同，可以分為無(wú)償代孕和有償代孕。所謂的無(wú)償代孕，實(shí)際上就是在代孕的過(guò)程中不收取任何的報(bào)酬。所謂的有償代孕，就是在代孕的過(guò)程中，代孕媽媽所花費(fèi)的營(yíng)養(yǎng)費(fèi)，醫(yī)療費(fèi)和約定的報(bào)酬都是由委托夫妻來(lái)支付的。

（二）代孕現(xiàn)象的成因

所謂的不孕癥，就是在夫妻在結(jié)婚之后由正常的性生活，在沒(méi)有采取避孕措施的情況下，超過(guò)一年都沒(méi)有懷孕的人。在現(xiàn)代社會(huì)，不孕癥的的并發(fā)率呈上升趨勢(shì)。不孕癥不僅給不孕夫妻帶來(lái)身體的不利影響，也造成了很大程度上的心理影響，來(lái)自家庭和社會(huì)的壓力也會(huì)隨之增大。所謂的同性戀，就是某人將心理、情感、興趣和等都放在了同樣性別的人身上的人。我國(guó)婚姻法規(guī)定婚姻主體為異性，但并不能阻止同性戀的存在與擴(kuò)大，同性文化在網(wǎng)絡(luò)上也不脛而走。中國(guó)衛(wèi)生部的官方數(shù)據(jù)表明，中國(guó)約有500萬(wàn)至1000萬(wàn)的男同性戀，男同性戀無(wú)法生育的事實(shí)也是夫妻的一大苦惱?！?〕失獨(dú)家庭，失獨(dú)家庭是指失去獨(dú)生子女的家庭，這些父母大都步入中年，且無(wú)法生育。這些家庭因當(dāng)年積極響應(yīng)國(guó)家獨(dú)生女政策，但是在中年卻失去了自己的獨(dú)子，對(duì)他們來(lái)說(shuō)就如世界末日一般。技術(shù)原因和主觀(guān)原因，社會(huì)科學(xué)的發(fā)展，醫(yī)學(xué)也呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展，代孕技術(shù)運(yùn)用于醫(yī)學(xué)臨床也屢見(jiàn)不鮮。我國(guó)目前已經(jīng)一百多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)獲取衛(wèi)生部批準(zhǔn)開(kāi)展運(yùn)用人類(lèi)輔助生殖技術(shù)。

二代孕的立法現(xiàn)狀

在1985年，英國(guó)制定并實(shí)施了《代孕協(xié)議法》，該法中明確提出不能進(jìn)行商業(yè)性質(zhì)的代孕，但是并沒(méi)有明確提出不能夠在自愿的條件下進(jìn)行代孕。在1991年，制定并實(shí)施了《人類(lèi)受精與胚胎學(xué)法》，彌補(bǔ)了《代孕協(xié)議法》中出現(xiàn)的漏洞和問(wèn)題，明確代孕當(dāng)事者之間的權(quán)利和義務(wù)，確保不孕癥患者的權(quán)益以及代孕子女的權(quán)益得到保障。在1973年，美國(guó)實(shí)施了《統(tǒng)一親子法》，有效的明確了代孕子女所具有的法律地位。此外，該法在1988年和2000年被修改和完善，對(duì)代孕合同以及代孕子女的法律地位都進(jìn)一步明確規(guī)定。但該法并不具有最高效力，各州的態(tài)度也不相同。法國(guó)，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的爭(zhēng)議，在1994年頒布了《生命倫理法》，對(duì)人工輔助技術(shù)做出了相關(guān)立法規(guī)定，但對(duì)代孕持否認(rèn)合法性的立場(chǎng)，依據(jù)代孕合同代替委托夫妻的代孕母親必須撫養(yǎng)代孕子女。在1991年，德國(guó)實(shí)施了《胚胎保護(hù)法》，該法主要就是確保受精卵和胚胎的權(quán)益，避免出現(xiàn)隨意使用人工輔助生殖技術(shù)的現(xiàn)象。并且明確表示禁止代孕的態(tài)度，并對(duì)違反者處以嚴(yán)重的刑罰和罰金?！?〕近年來(lái)，大量出現(xiàn)代孕現(xiàn)象，人工輔助生殖技術(shù)也發(fā)展迅猛，對(duì)于一個(gè)社會(huì)化的問(wèn)題，要想真正得到解決，必須運(yùn)用法律規(guī)范監(jiān)督管制代孕行為。

三代孕合同的法律思考和規(guī)制

（一）代孕合同的定義

代孕合同是指委托夫妻在無(wú)法懷孕的情況下，根據(jù)約定，由代孕母親出借自己的子宮代替妻子進(jìn)行懷孕分娩兒簽訂的記載著關(guān)于雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的合同。代孕合同所具有的特征是：第一，主體的特定性。代孕合同當(dāng)事人分別是無(wú)法生育的委托夫妻與出借自己子宮的代孕母親，當(dāng)事者雖然是具有平等地位的自然人，但是又具有一定的特定性。第二，目標(biāo)的特殊性。代孕合同中所約定的標(biāo)的是代孕母親的身體利益以及腹中子女的親權(quán)。第三，代孕合同是具有財(cái)產(chǎn)關(guān)系和身份關(guān)系的合同。代孕母親在代孕過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用以及約定的報(bào)酬，以及代孕子女身份的歸屬都是合同的內(nèi)容。第四，代孕合同是一種涉他合同。此合同部分突破了合同的相對(duì)性，合同當(dāng)事人在合同中為第三人也就是未出生的嬰兒設(shè)定了合同權(quán)利義務(wù)。

（二）代孕合同的法律關(guān)系

所謂代孕合同中的法律關(guān)系的主體：就是在代孕法律關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)統(tǒng)一體的雙方當(dāng)事者，其中一方是因?yàn)闊o(wú)法自己生育的委托夫妻，另一方是自愿提供自己子宮代替妻子分娩的代孕母親。也可稱(chēng)為委托方與被委托方。代孕合同中法律關(guān)系的客體：代孕合同法律關(guān)系所指的客體也就是雙方當(dāng)事人得以達(dá)成權(quán)利義務(wù)關(guān)系的利益對(duì)象。代孕合同法律關(guān)系的客體是代孕母親出借自己的子宮代替妻子懷孕生產(chǎn)的行為。代孕合同的法律關(guān)系的內(nèi)容：是指委托夫妻與代孕母親通過(guò)簽訂的合同里記載的雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)。委托夫妻的權(quán)利義務(wù)大致包括按照合同向代孕母親提供代孕過(guò)程中的各項(xiàng)花費(fèi)，取得代孕子女的親權(quán)。代孕母親的權(quán)利義務(wù)大致包括代替妻子進(jìn)行代孕，獲取相應(yīng)的補(bǔ)償。

（三）代孕合同的法律規(guī)制

代孕合同主體的規(guī)制。對(duì)委托夫妻主體規(guī)制:第一，委托方的主體資格僅限于合法夫妻，不適用于未婚男女、同性戀使用代孕技術(shù)。第二，委托方是因?yàn)榉蚱揠p方無(wú)法生育。對(duì)代孕母親的規(guī)制:第一，被委托方即代孕母親應(yīng)如實(shí)說(shuō)明身體狀況并保證身體健康。第二，被委托方應(yīng)育有子女。第三，被委托方應(yīng)接受相關(guān)醫(yī)療機(jī)構(gòu)檢查以及相關(guān)心理評(píng)估并符合條件。第四，委托方與被委托方無(wú)親屬關(guān)系，即不是直系血親或三代以?xún)?nèi)旁系血親?！?〕代孕合同內(nèi)容的規(guī)制。完整的代孕合同中需要具有：一、代孕主體資格的條款；二、孕育子女的條款；三、代孕機(jī)構(gòu)的條款；四、保密條款；五、合理費(fèi)用補(bǔ)償條款；六、代孕親子身份關(guān)系的條款；七、違約賠償責(zé)任條款；八、解決爭(zhēng)議的相關(guān)辦法。代孕合同的生效。代孕合同屬于合同法的范疇，但是又有其特殊性，為了避免隨意使用代孕技術(shù)，代孕合同應(yīng)以書(shū)面形式來(lái)約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，防止糾紛。

四代孕親子關(guān)系的法律思考與規(guī)制

（一）代孕親子法律關(guān)系

代孕親子法律關(guān)系構(gòu)成要素包括主體、客體和內(nèi)容。代孕親子法律關(guān)系中的主體就是指委托夫妻，代孕母親，及代孕子女。然而，此法律關(guān)系中，還需進(jìn)一步確定代孕子女的法律母親。代孕親子法律關(guān)系中的客體就是需要承擔(dān)義務(wù)和擁有權(quán)利的對(duì)象，即法律母親與代孕子女之間的撫養(yǎng)及其贍養(yǎng)行為。代孕親子法律關(guān)系的內(nèi)容是指法律父母與代孕子女之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（二）代孕親子關(guān)系認(rèn)定理論

代孕子女出生后，代孕子女的親權(quán)歸屬問(wèn)題成為委托夫妻和代孕母親引起糾紛的首要焦點(diǎn)。代孕子女的法律地位到底是什么，通過(guò)分析各個(gè)國(guó)家的法律判例可以歸納為以下說(shuō)法：

1、分娩說(shuō)：

孩子是誰(shuí)生育的，誰(shuí)就是孩子的母親，代孕媽媽是他們法律層面的媽媽。然而代孕就是代孕母親出借自己子宮代替他人懷孕分娩，按此說(shuō)法曲解了實(shí)施代孕技術(shù)的醫(yī)學(xué)初衷，否認(rèn)了代孕合同的法律效力。

2、子女最佳利益說(shuō)：

以代孕子女的最佳利益為準(zhǔn)則，在委托夫妻與代孕母親之間選擇一個(gè)更有利于子女成長(zhǎng)的環(huán)境。然而這種方法使代孕親子關(guān)系處于一種不確定的狀態(tài)，給代孕媽媽的反悔提供可乘之機(jī)，致使委托夫妻因親子關(guān)系的認(rèn)定問(wèn)題的不確定性而憂(yōu)心，使代孕子女處于不確定的法律地位?！?〕

3、契約說(shuō)：

即依據(jù)代孕合同的內(nèi)容，委托夫妻為代孕子女的法律母親，也是雙方簽訂代孕合同的委托方。但契約說(shuō)有一個(gè)特殊之處，就是子女身份認(rèn)定并非以契約成立而是以契約履行而確定，從契約的成立到契約履行完畢有10月左右的時(shí)間，中間的過(guò)程無(wú)法十分確定，因此容易因履行而發(fā)生糾紛。代孕親子關(guān)系的確定與一國(guó)的法律、文化有很大的關(guān)系。我國(guó)沒(méi)有相關(guān)代孕的法律，因此也沒(méi)有相關(guān)的代孕子女關(guān)系認(rèn)定的立法規(guī)定。此種情況下，筆者提出一種中和學(xué)說(shuō)—“條件契約說(shuō)”，即在委托夫妻與代孕母親在意思表示一致的基礎(chǔ)下，由國(guó)家機(jī)關(guān)部門(mén)在“子女最佳利益”原則的的指導(dǎo)下審核判斷從而確定代孕子女的法律地位。此種原則，不僅尊重委托夫妻及代孕母親的意愿，也使代孕子女身份更加明確與穩(wěn)定，但是國(guó)家公權(quán)力參與到私人領(lǐng)域并對(duì)代孕過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，既避了契約說(shuō)的私法自治帶來(lái)的弊端，有利于代孕子女身份的確定及其利益的全面保護(hù)。代孕作為科學(xué)醫(yī)學(xué)發(fā)展的產(chǎn)物，給不孕不育家庭帶來(lái)福音，代孕技術(shù)能在一定程度上緩解不孕癥這一社會(huì)難題，我們應(yīng)該正確看待代孕現(xiàn)象的發(fā)生，通過(guò)相關(guān)的法律規(guī)制，運(yùn)用法律手段對(duì)代孕進(jìn)行有限規(guī)范和監(jiān)督，幫助不孕不育家庭走出陰霾。

〔參考文獻(xiàn)〕

〔1〕李晟然.淺析代孕行為相關(guān)法律問(wèn)題〔J〕.中國(guó)性科學(xué).2012,（08）.

〔2〕李長(zhǎng)生.代孕的法律問(wèn)題研究〔D〕.長(zhǎng)春：吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，

〔3〕張曉雪.代孕輔助生育法律問(wèn)題研究〔D〕.長(zhǎng)春：吉林大學(xué)，2014.

〔4〕姜昆.代孕的法律問(wèn)題研究〔D〕.北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2014.

〔5〕莊東紅.代孕法律問(wèn)題的規(guī)制建議〔J〕.長(zhǎng)春理工大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版,2014,（08）.

第7篇：合同法規(guī)范文

（一）當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所；

（二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

（三）租賃用途；

（四）租賃期限；

（五）租金及交付方式；

（六）房屋修繕責(zé)任；

（七）轉(zhuǎn)租的約定；

（八）變更和解除合同的條件；

（九）違約責(zé)任；

（十）當(dāng)事人約定的其他條款。

第十條 房屋租賃期限屆滿(mǎn)，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。

第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同；

（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。

因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

房屋租賃合同法律規(guī)定__租賃登記

第十三條 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。

答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

第十四條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

第十五條 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）書(shū)面租賃合同；

（二）房屋所有權(quán)證書(shū)；

（三）當(dāng)事人的合法證件；

（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

第十六條 房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng)，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門(mén)辦理戶(hù)口登記的憑證之一。

第十八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

房屋租賃合同__當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

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出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。

第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。

第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。護(hù)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并答訂書(shū)面合同。

因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

（三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

（四）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；

（五）公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的；

（六）租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；

（七）故意損壞承租房屋的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

第二十五條 以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有士地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政 部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問(wèn)題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管 理部門(mén)代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布有新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。

房屋租賃合同__轉(zhuǎn)租

第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

房屋租賃合同__法律責(zé)任

第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)責(zé)任者給予行政處罰

；

（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷(xiāo)其證書(shū)，并可處以罰款；

（二）不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；

（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收其非法所得，并可處以罰款。

第三十三條 違反本辦法，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十四條 房屋租賃管理工作人員、貪污受賄的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機(jī)機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

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第8篇：合同法規(guī)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)居間;房地產(chǎn)管理法;權(quán)利義務(wù)

城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度改革以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。與此同時(shí),房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)也日益興隆。但是近年來(lái),房地產(chǎn)中介服務(wù)實(shí)踐中暴露出了許多問(wèn)題,其中最易產(chǎn)生糾紛、存在問(wèn)題最多的是房地產(chǎn)居間服務(wù)①領(lǐng)域:從事房地產(chǎn)居間的中介公司的資質(zhì)、從業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊,整體誠(chéng)信水平不夠理想;一些中介公司不遵守職業(yè)道德,信息披露不真實(shí),欺瞞詐騙,成為消費(fèi)者眼中的“黑中介”。②目前我國(guó)除個(gè)別地方性規(guī)定外,規(guī)范房地產(chǎn)居間服務(wù)的全國(guó)性法律、行政法規(guī)和規(guī)章寥寥無(wú)幾,導(dǎo)致人民法院在審理房地產(chǎn)居間糾紛案件時(shí)缺乏有效的法律依據(jù),不少消費(fèi)者的合法權(quán)益因此無(wú)法受到保護(hù)。2009年初,我國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全面啟動(dòng)了五年立法規(guī)劃,《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂是其中的重點(diǎn)。借助《城市房地產(chǎn)管理法》修訂的契機(jī),如果能將“房地產(chǎn)中介服務(wù)”設(shè)為未來(lái)新法中單獨(dú)的一章,對(duì)目前房地產(chǎn)居間服務(wù)領(lǐng)域暴露出來(lái)的問(wèn)題作出統(tǒng)一、全面的規(guī)定,不但可以進(jìn)一步規(guī)范和完善房地產(chǎn)居間服務(wù),而且可以為司法部門(mén)處理房地產(chǎn)居間糾紛提供明確的法律依據(jù)。本文著重從立法論的角度,對(duì)房地產(chǎn)居間的一些法律問(wèn)題進(jìn)行探討。本文的房地產(chǎn)居間,是指提供訂立房地產(chǎn)交易合同的信息或媒介服務(wù)并收取費(fèi)用的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的一種。

一、房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)

如果房地產(chǎn)居間商向委托人提供的信息不實(shí),由此導(dǎo)致委托人遭受損失,則房地產(chǎn)居間商是否需要賠償?這涉及房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題。我國(guó)《合同法》第425條規(guī)定:“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡珜?duì)于房地產(chǎn)居間商是否負(fù)有盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)的問(wèn)題,學(xué)術(shù)界和實(shí)踐中都存在爭(zhēng)議,主要有兩種觀(guān)點(diǎn):一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定,房地產(chǎn)居間商只在故意隱瞞事實(shí)或故意提供虛假情況時(shí)才對(duì)委托人承擔(dān)賠償責(zé)任,其只需將自己知曉的情況報(bào)告委托人即可,不負(fù)有積極調(diào)查的義務(wù)。審判實(shí)踐中已有法院采此觀(guān)點(diǎn)。如在“羅家聰與廣州市百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司居間合同糾紛上訴案”中,原告百富誠(chéng)金發(fā)物業(yè)有限公司、被告羅家聰與業(yè)主黃繼紅三方一起簽訂《房屋居間買(mǎi)賣(mài)合約》后,被告以查知該屋賣(mài)方曾將戶(hù)籍遷入該屋而使其購(gòu)房使小孩入讀地段內(nèi)小學(xué)的計(jì)劃落空為由,拒絕給付原告居間服務(wù)費(fèi)。該案的一、二審法院均認(rèn)為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機(jī)會(huì),買(mǎi)賣(mài)雙方在原告撮合下見(jiàn)面協(xié)商合同事宜,被告應(yīng)自負(fù)對(duì)賣(mài)方關(guān)聯(lián)證件和事實(shí)的審查責(zé)任,根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定,由于被告不能證實(shí)原告有故意隱瞞或提供虛假重要情況的證據(jù),故其仍應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費(fèi)。

另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)居間商不但要將自己所明知的情況報(bào)告委托人,還應(yīng)當(dāng)盡到必要的調(diào)查、核實(shí)義務(wù),以保證相關(guān)信息的真實(shí)性。因?yàn)榫娱g商是“從事房地產(chǎn)居間活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人士,委托人正是基于對(duì)居間商的信任而委托其進(jìn)行居間活動(dòng)的,委托人相信以居間為職業(yè)的居間商在該類(lèi)居間行為中具有超越常人的辨別能力,其能為委托人訂立合同提供真實(shí)信息和便捷途徑,故居間商應(yīng)對(duì)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)”③。目前,我國(guó)有些法院采此觀(guān)點(diǎn)。如在“廣州市德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案”中,一、二審法院均認(rèn)為:原告德誠(chéng)行地產(chǎn)有限公司在向被告聶杰華提供房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)時(shí),本應(yīng)詳細(xì)了解房屋情況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實(shí)報(bào)告,但其疏于審查而未能履行如實(shí)報(bào)告義務(wù),存在一定過(guò)錯(cuò)?；诖?判令被告向原告支付部分傭金和咨詢(xún)費(fèi)。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)居間商不但有如實(shí)報(bào)告義務(wù),而且負(fù)有一定程度的積極調(diào)查義務(wù)。首先,房地產(chǎn)居間商是從事?tīng)I(yíng)業(yè)性中介服務(wù)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu),而不是民事上的一般居間人。一般來(lái)說(shuō),委托人都是因?yàn)橄嘈乓灾薪榉?wù)為職業(yè)的房地產(chǎn)居間商在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中具有高于普通人的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和辨別能力,能為委托人提供真實(shí)、準(zhǔn)確的信息,所以才委托其提供訂立合同的服務(wù)的。其次,委托人一般都會(huì)支付一筆不小的中介費(fèi)給房地產(chǎn)居間商。從對(duì)價(jià)的角度看,房地產(chǎn)居間商與民事上一般的受托人、居間人不同,其所收取的報(bào)酬較多,因而應(yīng)承擔(dān)較重的法律義務(wù)。最后,我國(guó)不少已經(jīng)實(shí)施的或正在起草的地方性法律文件都對(duì)房地產(chǎn)居間商的盡職調(diào)查與如實(shí)報(bào)告義務(wù)作了明確規(guī)定。如《深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)規(guī)范》第14條規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)核查委托人的身份證明及物業(yè)權(quán)屬證明,以及該物業(yè)抵押、質(zhì)押、出租、產(chǎn)權(quán)糾紛等真實(shí)情況,并與委托人簽訂經(jīng)紀(jì)合同或合同”,《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》、《寧波市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例》、《汕頭市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理辦法》、《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理暫行規(guī)定》(征求意見(jiàn)稿)、《蘇州市房地產(chǎn)中介管理辦法》、《杭州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》(征求意見(jiàn)稿四)也都作了相關(guān)規(guī)定,這些規(guī)定反映了各地的現(xiàn)實(shí)需要。1999年我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》債編修正時(shí),增加了第567條第二款“以居間為營(yíng)業(yè)者,關(guān)于訂約事項(xiàng)及當(dāng)事人之履行能力或訂立該約之能力,有調(diào)查之義務(wù)”。我國(guó)澳門(mén)地區(qū)《商法典》第713條也規(guī)定:“對(duì)于與法律行為之評(píng)價(jià)及安全有關(guān)且能影響法律行為之訂立之情況,居間人有義務(wù)就其所知通知當(dāng)事人?！?/p>

筆者建議,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)增加這樣一條:“從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項(xiàng)進(jìn)行必要的調(diào)查、核實(shí)。從事房地產(chǎn)報(bào)告居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人、從事房地產(chǎn)媒介居間業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向雙方當(dāng)事人如實(shí)報(bào)告上述事項(xiàng)及調(diào)查核實(shí)的結(jié)果。”其中“與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的事項(xiàng)”一般包括:(1)交易標(biāo)的物的基本情況,如房地產(chǎn)的坐落位置、面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況,抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項(xiàng)權(quán)利情況;(2)當(dāng)事人的基本情況,如當(dāng)事人的真實(shí)身份、信用情況、是否顯無(wú)履行能力等;(3)與房地產(chǎn)交易有密切關(guān)系的其他事項(xiàng)。實(shí)踐中房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一般需要對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況以及抵押權(quán)、地役權(quán)、出租權(quán)等房地產(chǎn)上存在的他項(xiàng)權(quán)利情況向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其他相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí);對(duì)房地產(chǎn)的坐落位置、面積、是否存在明顯瑕疵等進(jìn)行實(shí)地調(diào)查;對(duì)當(dāng)事人的基本情況進(jìn)行必要的審查。

二、居間費(fèi)用的承擔(dān)

居間費(fèi)用是指居間商進(jìn)行居間活動(dòng)所支出的費(fèi)用,一般包括交通費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、通訊費(fèi)等。關(guān)于居間費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題,理論上和實(shí)踐中一直存在很大爭(zhēng)議。我國(guó)《合同法》第426條、427條明確規(guī)定,居間商促成合同成立的,居間費(fèi)用由居間商負(fù)擔(dān);居間商未促成合同成立的,可要求委托人負(fù)擔(dān)居間費(fèi)用。但有些學(xué)者對(duì)《合同法》的這一規(guī)定提出了質(zhì)疑,認(rèn)為居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則上從當(dāng)事人約定;當(dāng)事人無(wú)約定時(shí),應(yīng)依民事居間或商事居間而不同:若為商事居間,居間費(fèi)用由居間商負(fù)擔(dān);若為民事居間,居間商可以要求委托人承擔(dān)必要的居間費(fèi)用。④理由是:第一,居間費(fèi)用是居間合同的條款之一,依合同自由原則,當(dāng)事人有權(quán)自主約定,只有在當(dāng)事人未約定時(shí)才適用法律規(guī)定;第二,將居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)與合同是否成立聯(lián)系在一起沒(méi)有根據(jù);第三,在商事居間中,居間商從事居間活動(dòng)是一種營(yíng)業(yè)行為,這種營(yíng)業(yè)行為不可避免地存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則,居間商應(yīng)承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)。⑤

從國(guó)外立法來(lái)看,在當(dāng)事人對(duì)居間費(fèi)用有約定或存在慣例的情況下,各國(guó)(地區(qū))都規(guī)定尊重當(dāng)事人的約定或者慣例;而在當(dāng)事人對(duì)此沒(méi)有約定的情況下,各國(guó)(地區(qū))采取的態(tài)度是不一樣的。如《德國(guó)民法典》第652條第二款和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第569條都規(guī)定,不論居間商是否促成合同成立,居間費(fèi)用的承擔(dān)都依當(dāng)事人之自由約定,在沒(méi)有約定的情況下由居間商承擔(dān),居間商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756條規(guī)定:“除非有相反的約款或慣例,實(shí)施了他人委托事項(xiàng)的居間商,即使未完成該事項(xiàng),也有費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)。”⑥

筆者認(rèn)為,盡管我國(guó)《合同法》與《德國(guó)民法典》、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》對(duì)于居間費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題的規(guī)定不同,但在實(shí)務(wù)操作中的結(jié)果可能不會(huì)相差很遠(yuǎn)。從我國(guó)房地產(chǎn)居間司法實(shí)務(wù)來(lái)看,法院對(duì)居間未成時(shí)因必要費(fèi)用的計(jì)算、支付等引發(fā)的糾紛案件,一般要求居間商證明:(1)該費(fèi)用的必要性;(2)該費(fèi)用的關(guān)聯(lián)性?！白鳛樵娴木娱g商舉證證明這些較為困難,往往也不經(jīng)濟(jì),加之有時(shí)其還需維持與委托人的友好關(guān)系,因此實(shí)踐中居間商在居間未成時(shí)一般并不要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用?！雹吖P者認(rèn)為,基于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與作為消費(fèi)者的委托人之間的地位并不平等的現(xiàn)實(shí),如果允許當(dāng)事人就居間費(fèi)用的承擔(dān)自由約定,很可能會(huì)造成不公平的格式條款大量出現(xiàn),損害消費(fèi)者的合法利益。而賦予居間商居間費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)并不會(huì)過(guò)分加重委托人的負(fù)擔(dān),因?yàn)榫娱g商請(qǐng)求居間費(fèi)用必須證明費(fèi)用產(chǎn)生的必要性與關(guān)聯(lián)性。居間商通過(guò)訴訟程序向委托人請(qǐng)求居間費(fèi)用時(shí),法院可在費(fèi)用的必要性與關(guān)聯(lián)性上進(jìn)行具體判斷,以平衡當(dāng)事人之間的利益。綜上,在《城市房地產(chǎn)管理法》中有必要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)居間費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題,具體可規(guī)定如下:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù),未促成合同成立的,有權(quán)要求委托人支付從事居間活動(dòng)所支出的必要費(fèi)用。”

三、房地產(chǎn)居間商與其促成的合同的關(guān)系

在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中,有不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和服務(wù)人員在居間合同或其促成的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃等房地產(chǎn)交易合同中增加約定“若房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人未履行房地產(chǎn)交易合同,其應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)支付一定的違約金”。這種合同條款是否有效?司法實(shí)踐中有法院認(rèn)為,居間商不得享有交易雙方當(dāng)事人的合同權(quán)利,因此,居間活動(dòng)所促成的合同中不得約定“當(dāng)事人未履行合同義務(wù)時(shí)向居間商承擔(dān)違約責(zé)任”。也有法院認(rèn)為,這一約定是居間活動(dòng)所促成的合同的當(dāng)事人將其合同權(quán)利部分地讓與居間商享有,該讓與行為不違犯法律的強(qiáng)制性規(guī)定,故這種合同條款合法有效。

筆者認(rèn)為,我國(guó)《合同法》第424條規(guī)定,居間合同是居間商向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。據(jù)此,居間商的義務(wù)是促成委托人與他人訂立合同或者向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì),其不是所促成的合同的當(dāng)事人,不享有所促成的合同中的權(quán)利,也不負(fù)擔(dān)所促成的合同中的義務(wù)。居間商一旦促成了合同,就有權(quán)請(qǐng)求報(bào)酬,如果不存在因居間商的原因造成合同無(wú)效或可撤銷(xiāo)的情形,即便居間商促成的合同的當(dāng)事人有違約行為,居間商也不會(huì)有任何損失。因此,當(dāng)居間商所促成的合同的一方當(dāng)事人違約時(shí),其不能請(qǐng)求違約方向自己承擔(dān)違約責(zé)任。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第574條就明確規(guī)定,居間商就其媒介服務(wù)所促成之契約,無(wú)為當(dāng)事人給付或受領(lǐng)給付之權(quán)。此外,房地產(chǎn)交易合同的一方當(dāng)事人將其享有的違約金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商的,必須有明確的轉(zhuǎn)讓協(xié)議,轉(zhuǎn)讓方不再對(duì)另一方享有違約金請(qǐng)求權(quán)。實(shí)踐中通常都是居間商單方在居間合同中設(shè)置“委托人如違反對(duì)交易合同另一方當(dāng)事人的義務(wù),必須向居間商支付違約金”之類(lèi)的條款,交易合同的另一方當(dāng)事人并未明確將自己享有的違約金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給居間商。因此筆者認(rèn)為,有必要在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定:“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)居間活動(dòng),對(duì)于其所促成的房地產(chǎn)交易合同,不享有合同權(quán)利,不負(fù)擔(dān)合同義務(wù)。”

四、委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果

實(shí)踐中有不少委托人在委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)后,一旦獲得了某些締約信息,就私下與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行交易,避開(kāi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),以逃避支付居間報(bào)酬的義務(wù)。這種現(xiàn)象常被稱(chēng)為委托人“跳單”。委托人“跳單”使得房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事居間活動(dòng)的目的落空,給中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成了損失。目前,我國(guó)對(duì)于委托人“跳單”的糾紛還沒(méi)有統(tǒng)一妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方式。在居間合同中約定了違約金條款的情況下,有的法院會(huì)判決“跳單”的委托人支付違約金⑧,但在沒(méi)有違約金條款的情況下,“如果訴諸法院,中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有可能只能要求委托人為此支出必要費(fèi)用或請(qǐng)求損害賠償(如果有損失的話(huà)),不太可能獲得中介費(fèi)用”⑨,中介服務(wù)機(jī)構(gòu)還要支付訴訟成本、承擔(dān)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。委托人“跳單”違反了誠(chéng)實(shí)信用原則,對(duì)房地產(chǎn)居間服務(wù)業(yè)的發(fā)展相當(dāng)不利,有必要對(duì)此進(jìn)行立法制。

筆者認(rèn)為,如果房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與委托人約定了關(guān)于“跳單”的違約金條款,那么法院在裁判時(shí)應(yīng)依當(dāng)事人的約定。如果當(dāng)事人未作此類(lèi)約定,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。理由是:房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)收取報(bào)酬的一般條件包括:(1)房地產(chǎn)交易合同成立;(2)房地產(chǎn)交易合同的成立與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù)之間具有因果關(guān)系。實(shí)踐中的委托人“跳單”有兩種情況:一種情況是,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向委托人提供了有關(guān)締約機(jī)會(huì)的信息,但尚未提供具體的媒介服務(wù)時(shí),委托人避開(kāi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),直接與對(duì)方當(dāng)事人接觸、磋商并訂立合同。在這種情況下,委托人系為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚沽朔康禺a(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的條件的成就,應(yīng)準(zhǔn)用《合同法》第45條第二款的規(guī)定,視為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的條件已經(jīng)成就。另一種情況是,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為委托人與對(duì)方當(dāng)事人提供了有效的訂立合同的媒介服務(wù)后,委托人直接與對(duì)方當(dāng)事人訂立合同,且向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)謊稱(chēng)締約失敗,以逃避支付報(bào)酬的義務(wù)。在這種情況下,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的一般條件實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成就。因此,在上述兩種情況下,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)均應(yīng)有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。目前,有些地方性法律規(guī)定也支持了這種觀(guān)點(diǎn),如《本溪市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》第25條就明確規(guī)定:“已簽訂中介服務(wù)合同的委托人交易雙方為逃避中介服務(wù)費(fèi)私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)必須向提供該信息的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)交納中介服務(wù)費(fèi)。”我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者林誠(chéng)二也認(rèn)為,委托人“跳單”的情況應(yīng)類(lèi)推適用臺(tái)灣地區(qū)《民法》第101條第一款之規(guī)定,視為居間契約仍存在,該契約系因居間服務(wù)而成立,故居間商仍得請(qǐng)求報(bào)酬。⑩為了遏制委托人“跳單”的現(xiàn)象,《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)對(duì)委托人私下簽訂購(gòu)房協(xié)議的法律后果作出規(guī)定:“房地產(chǎn)媒介居間服務(wù)中,委托人為逃避支付報(bào)酬的義務(wù),利用房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的媒介服務(wù),私下簽訂房地產(chǎn)交易合同的,當(dāng)事人有約定的從其約定,沒(méi)有約定的,提供居間服務(wù)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。”

注釋

①按照《城市房地產(chǎn)管理法》第57條的規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第二條規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此,房地產(chǎn)居間是房地產(chǎn)中介服務(wù)的一種。

②俞明軒、王菡玨:《中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀與展望》,牛鳳瑞主編《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2006年,第160頁(yè)。

③王恩兆、蘇仲軒:《論房地產(chǎn)居間合同》,《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2008年第8期,第126頁(yè)。

④曾慶俊:《居間合同研究》,山東大學(xué)2007年碩士學(xué)位論文,第24—25頁(yè)。

⑤參見(jiàn)段仁元:《論居間合同的報(bào)酬與費(fèi)用》,《人文雜志》2001年第2期,第92頁(yè)。

⑥費(fèi)安玲、丁玫:《意大利民法典》,中國(guó)政法大學(xué)出版社,1997年,第451頁(yè)。

⑦王恩兆:《房地產(chǎn)居間合同若干法律問(wèn)題研究》,中國(guó)人民大學(xué)2009年碩士學(xué)位論文,第50頁(yè)。

⑧參見(jiàn)高萬(wàn)泉、李鴻光:《買(mǎi)賣(mài)房屋跳開(kāi)“中介”為何被判違約》,《人民法院報(bào)》2005年4月11日。

第9篇：合同法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：合同管理；防范；風(fēng)險(xiǎn)；和諧

中圖分類(lèi)號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.23.089

1 加強(qiáng)資格審查，把好授權(quán)關(guān)

1.1 控制人的數(shù)量

就基層站段而言，人的數(shù)量要適度，數(shù)量過(guò)多過(guò)濫，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)成倍增加，數(shù)量過(guò)少權(quán)力過(guò)于集中，容易造成工作效率低下。目前，人以掌握在行政副職一級(jí)為宜，權(quán)力適度集中，既容易“施控”又不易“失控”。

1.2 明確人的權(quán)限

授權(quán)包括任職性授權(quán)、年度職務(wù)性授權(quán)、專(zhuān)項(xiàng)授權(quán)三種。對(duì)委托人的權(quán)限如經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的范圍、額度、時(shí)間等要予以明確，年初審查確定，經(jīng)單位第一管理者簽署后下達(dá)《授權(quán)委托書(shū)》，年內(nèi)根據(jù)人員變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。被授權(quán)人在授權(quán)范圍內(nèi)從事活動(dòng)，不得超越權(quán)限。禁止無(wú)權(quán)人簽訂合同，禁止車(chē)間、班組以自己的名義對(duì)外簽訂合同。

2 從嚴(yán)從細(xì)審核，把好合同簽訂關(guān)

2.1 主體資格要真實(shí)

對(duì)合同簽約對(duì)方主體資格的審查，是簽訂合同的第一關(guān)，也是確保合同簽訂后能否正常履行的最重要一環(huán)。要審查對(duì)方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證、授權(quán)委托書(shū)、資質(zhì)證書(shū)、資信證明、業(yè)績(jī)經(jīng)歷等，看是否真實(shí)、合法、有效。綜合分析對(duì)方的實(shí)力、能力、信譽(yù)等因素，必要時(shí)可到對(duì)方單位實(shí)地查看、調(diào)研，對(duì)于不具備相應(yīng)資格的要實(shí)行一票否決，避免為日后合同的履行留下隱患。

2.2 簽訂依據(jù)要充足

簽訂合同前，要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證，經(jīng)濟(jì)上要合理，要有文件、電報(bào)、命令、紀(jì)要、計(jì)劃等依據(jù)，有相應(yīng)的款源做保證，避免形成無(wú)預(yù)算、超預(yù)算支出；技術(shù)上要可行，避免形成資金的浪費(fèi)，資產(chǎn)的閑置；安全上要可靠，安全系數(shù)與既有設(shè)施、設(shè)備相匹配，既不浪費(fèi)能力，也足以保證安全。

2.3 會(huì)簽程序要理順

合同會(huì)簽要嚴(yán)格按程序、按順序進(jìn)行，做到履行程序不簡(jiǎn)化，逐級(jí)把關(guān)不放松。合同文本由具體經(jīng)辦人起草，依次經(jīng)科室負(fù)責(zé)人審核，相關(guān)科室（部門(mén)）把關(guān)，法律顧問(wèn)、合同管理員推敲，主管領(lǐng)導(dǎo)審查，單位第一管理者審批后方可簽訂。會(huì)簽順序不能變，要逐級(jí)負(fù)責(zé)，分層控制，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)對(duì)下級(jí)監(jiān)控，同級(jí)間分口把關(guān)。

2.4 合同措辭要準(zhǔn)確

合同措辭不準(zhǔn)確是引起合同雙方意見(jiàn)分歧、造成合同糾紛的直接原因。合同文本的起草要堅(jiān)持以我為主的原則，力求語(yǔ)言簡(jiǎn)練、用詞嚴(yán)謹(jǐn)、表達(dá)準(zhǔn)確，避免出現(xiàn)兩種以上的理解。對(duì)合同文本中的術(shù)語(yǔ)、概念要加以注釋。涉及的數(shù)字要注明是否包含本數(shù)，計(jì)量單位應(yīng)采用公制計(jì)量單位，貨幣應(yīng)注明幣種。避免在合同執(zhí)行上埋下隱患，在細(xì)節(jié)上留下破綻，給對(duì)方以可乘之機(jī)。

2.5 合同內(nèi)容要全面

合同的內(nèi)容包括當(dāng)事人的名稱(chēng)（姓名）和住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等八要素，合同文本有統(tǒng)一格式的，應(yīng)使用格式文本。合同的內(nèi)容全面完整、具體準(zhǔn)確是確保合同正常履行的重要條件。

3 認(rèn)真跟蹤督促，把好合同履行關(guān)

3.1 按約履行合同，把握主動(dòng)權(quán)

合同一旦簽訂，雙方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)守信的原則嚴(yán)格遵守，行使合同規(guī)定的權(quán)利，履行合同規(guī)定的義務(wù)。密切關(guān)注合同對(duì)方的動(dòng)態(tài)，時(shí)刻掌握合同的履行情況，當(dāng)合同相對(duì)人不履行或不全面、不適當(dāng)履行合同時(shí)，要采取相應(yīng)的措施。

3.2 逐項(xiàng)跟蹤督促，提高履約率

經(jīng)濟(jì)合同是規(guī)范經(jīng)濟(jì)關(guān)系的重要憑證，經(jīng)濟(jì)合同的全面正常履行能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。合同簽訂后，要列表明示，逐項(xiàng)進(jìn)行跟蹤督促，逐條落實(shí)合同條款約定，從不落實(shí)的環(huán)節(jié)抓落實(shí)，找準(zhǔn)癥結(jié)，對(duì)癥下藥。雙方?jīng)]有約定或約定不明確的，主動(dòng)協(xié)商補(bǔ)充；合同履行中出現(xiàn)分歧和爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)本著有利于合同履行的原則，雙方主動(dòng)讓步達(dá)成和解；一方因種種原因不能履行合同時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方；當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)采取措施防止事態(tài)擴(kuò)大。通過(guò)合同雙方的共同努力，促進(jìn)合同的全面履行，提高履約率。

4 及時(shí)收集整理，把好合同歸檔關(guān)

4.1 建立合同臺(tái)賬，抓好日常管理

合同管理員日常要建立《合同管理臺(tái)賬》，按照臺(tái)賬規(guī)定的項(xiàng)目逐筆序時(shí)登記，編號(hào)保管。根據(jù)合同的履行情況，將合同分為三類(lèi)，分別是已經(jīng)履行完畢的、正在履行中的和尚未履行的。對(duì)已經(jīng)履行完畢的合同重點(diǎn)是收集、整理、保管好相關(guān)資料以便查閱和歸檔，對(duì)正在履行中的合同重點(diǎn)是督促、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)積極履行，對(duì)尚未履行的合同重點(diǎn)是提示有關(guān)部門(mén)為合同的正常履行創(chuàng)造條件、做好準(zhǔn)備。

4.2 規(guī)范整理裝訂，按期集中歸檔

合同是重要的歷史資料，要能夠經(jīng)受住歷史的檢驗(yàn)。在簽訂、履行合同的過(guò)程中形成的記錄相關(guān)內(nèi)容的所有文字資料都要集中歸檔。包括合同文本、會(huì)簽審批表、上級(jí)批復(fù)文件、會(huì)議紀(jì)要、招投標(biāo)資料、中標(biāo)通知書(shū)、對(duì)方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代表或委托人身份證復(fù)印件、其他資料等。每項(xiàng)合同形成的文字材料按時(shí)間順序排列，每年履行完畢的合同按時(shí)間先后順序編號(hào)，按檔案管理要求整理后于次年6月30日前移交檔案室。

總之，只要嚴(yán)格按程序、按權(quán)限把好授權(quán)關(guān)、簽訂關(guān)、履行關(guān)、歸檔關(guān)，規(guī)范化管理，程序化運(yùn)作，就能積極防范合同風(fēng)險(xiǎn)，不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)企業(yè)的和諧發(fā)展。