房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問(wèn)題研究

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1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題及成因

1.1價(jià)值鏈分析不充分

目前，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理還停留在傳統(tǒng)觀念上，缺乏完善的產(chǎn)品壽命周期理念，受到長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，成本核算的管理不佳，范圍窄、廣度小。研發(fā)和售后服務(wù)階段的成本管理被管理層忽略，難以充分發(fā)揮成本管理的預(yù)防作用。而這僅僅關(guān)注了企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的價(jià)值損耗，缺乏與戰(zhàn)略成本管理的適應(yīng)性。只將成本控制和管理與當(dāng)期損益聯(lián)系在一起，缺乏全局觀念。

1.2成本管理體系不完善

許多企業(yè)并沒(méi)有根據(jù)對(duì)成本的預(yù)算、核算的分析，制定下一季度或年度的生產(chǎn)預(yù)算與計(jì)劃。事前管理不到位，在之后的成本管理過(guò)程中會(huì)使企業(yè)增加不必要的支出。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流動(dòng)性比較強(qiáng)，有著明顯的階段性差異，在成本費(fèi)用的劃分、差異等方面出現(xiàn)了缺漏、遺失、重復(fù)或調(diào)改現(xiàn)象，這些都給管理者增加了成本管理的難度。正是因?yàn)檫@樣管理難度的增加，目標(biāo)很難達(dá)成，許多為了起到完成業(yè)務(wù)指標(biāo)方案、填補(bǔ)空缺或其他，出于各種目的便對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行造假。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性過(guò)強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)理流動(dòng)快，他們與企業(yè)簽訂的人事合同期限短，導(dǎo)致企業(yè)分階段，分成本，成本差異，折舊，大修和存貨盤(pán)盈的調(diào)整，在光盤(pán)的損失，壞賬損失和遞延或應(yīng)計(jì)等等，出現(xiàn)不相稱(chēng)的計(jì)提與分?jǐn)?，沒(méi)有擴(kuò)散到人工成本的調(diào)整現(xiàn)象，在很多情況下，管理者出于完成各種指標(biāo)的目的，有時(shí)候甚至?xí)卧鞌?shù)據(jù)。這使得管理信息失真的成本，不具備參考性。

1.4企業(yè)對(duì)成本管理過(guò)程的認(rèn)識(shí)出現(xiàn)偏差

從成本動(dòng)因的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的任何一種項(xiàng)目從籌建到獲利，并不只存在制造成本，整個(gè)活動(dòng)周期中全部成本的發(fā)生都需要進(jìn)行控制與管理。傳統(tǒng)的成本管理只局限于對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中的環(huán)節(jié)進(jìn)行分析與核算，而沒(méi)有擴(kuò)展到其他技術(shù)領(lǐng)域。在整個(gè)體系中，偏重于事中控制，把財(cái)務(wù)事前行為忽視，成本管理的預(yù)防性作用就很難發(fā)揮到它的作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的改進(jìn)意見(jiàn)

2.1實(shí)行全程管理，樹(shù)立系統(tǒng)觀念

成本管理不應(yīng)僅僅只考慮產(chǎn)品生產(chǎn)加工過(guò)程，更應(yīng)將事業(yè)延展到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)研究、需求分析、有關(guān)核心技術(shù)的研發(fā)態(tài)勢(shì)以及售后服務(wù)等。對(duì)這些環(huán)節(jié)都應(yīng)以更加嚴(yán)格、細(xì)致的科學(xué)手段進(jìn)行管理，以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，最大限度地盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)，事先資產(chǎn)的保值和增值。在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)把成本動(dòng)因的控制視為最關(guān)鍵的一大問(wèn)題，戰(zhàn)略管理的眼光同時(shí)也會(huì)投放在房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)的過(guò)程中。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)決定了產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力主要還是要看這些產(chǎn)品的表現(xiàn)力。成本和利潤(rùn)是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)需要考慮的兩大問(wèn)題，產(chǎn)品的性能也是一方面，可以大限度的壓縮成本。

2.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制

內(nèi)部控制系統(tǒng)是基于專(zhuān)業(yè)的管理，防范風(fēng)險(xiǎn)，有效監(jiān)督，通過(guò)全面的過(guò)程控制系統(tǒng)建立的目的，描述了關(guān)鍵控制點(diǎn)和過(guò)程管理實(shí)踐在生產(chǎn)過(guò)程和視覺(jué)表現(xiàn)形式形成業(yè)務(wù)。加強(qiáng)內(nèi)部管理和控制，采用基于活動(dòng)的成本核算等專(zhuān)業(yè)的方式，使成本和信息化實(shí)施的責(zé)任付諸實(shí)踐，這是發(fā)揮的保證了基本措施，戰(zhàn)略成本效益。

2.3完善成本管理的技術(shù)支持體系

這些系統(tǒng)，主要用于企業(yè)的高級(jí)管理人員，商，采購(gòu)商及其他經(jīng)濟(jì)緊密合作的工作人員。為防止他人企業(yè)和預(yù)防由權(quán)，濫用權(quán)力，貪污腐敗之手，保證了企業(yè)的正常發(fā)展。對(duì)于政府，法律制度應(yīng)該更加完善，市場(chǎng)規(guī)則應(yīng)該盡可能的規(guī)范，加快形成正常的成本，方法和數(shù)據(jù)信息加速提高進(jìn)程，擴(kuò)大戰(zhàn)略成本利用率。

3結(jié)語(yǔ)

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的許多問(wèn)題，可以通過(guò)采取一系列有效可行的措施，房地產(chǎn)企業(yè)管理效率的提高，控制浪費(fèi)，節(jié)約資源，使企業(yè)價(jià)值最大化，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，有效地控制和降低成本，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，降低總成本必須是系統(tǒng)工程深化，使得成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)的成本必須打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展方式的眼光成本管理的研究和手段，以不斷創(chuàng)新成本管理模式，以應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的需要。

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作者：付昂 單位：西安財(cái)經(jīng)大學(xué)