房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理

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一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理工作中存在的問題

（一）對項目開發(fā)初期的成本管理缺乏足夠認(rèn)識和控制

通常情況，在項目的初期階段主要產(chǎn)生的成本投入主要包括項目的規(guī)劃設(shè)計和項目的勘測設(shè)計。一般來說，項目的規(guī)劃設(shè)計的主要考慮的是結(jié)構(gòu)的安全問題，對于工程成本的控制概念不強(qiáng)，所以難免導(dǎo)致設(shè)計方案不經(jīng)濟(jì)，而增加了項目開發(fā)成本。另一方面，初期的項目規(guī)劃設(shè)計和項目勘測設(shè)計將直接影響著項目開發(fā)后期的工程成本投入的多少，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)，加強(qiáng)對于項目開發(fā)初期的成本管理工作重視程度是很有必要的。

（二）項目組織管理渙散，成本管理很難有效實施

就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。與以往的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的實力有限，抵抗風(fēng)險的能力和項目組織管理能力都不足，因此很難在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中對于工程成本做到有效控制。另一方面，在實際的工程施工中，房地產(chǎn)企業(yè)為了減少工程成本的投入，都會采取責(zé)任分包的方法。由于不同建設(shè)單位有著不同的管理水平和不同的施工效率，在工程進(jìn)度上難免會出現(xiàn)不同步的情況，而且都有著自己的如意算盤，因此很難協(xié)調(diào)彼此之間的工作，這同樣也給房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制帶來了很大的難度。

（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)全壽命周期成本管理缺乏

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個周期長、投入大、風(fēng)險大的行業(yè)。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，而且成本的投入貫徹周期內(nèi)的每個階段，所涉及的成本項目種類繁雜。因此，很難做到對于工程成本的全面有效控制。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理所追求的目標(biāo)就是工程質(zhì)量和工程成本，但是往往房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中很難做到二者均衡，很多時候都是顧此失彼，因為這需要很高的管理水平和需要豐富的實踐經(jīng)驗。

二、房地產(chǎn)項目成本管理完善對策研究

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速增長，近幾年我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的也是如火如荼，這樣的結(jié)果卻是導(dǎo)致了我國房價持續(xù)上漲，惹得人民百姓怨聲載道。政府為了抑制房價的上漲，緩解百姓住房的問題，采取了一些嚴(yán)厲的措施，因此房地產(chǎn)行業(yè)的形勢是十分嚴(yán)峻的。房地產(chǎn)企業(yè)想要在如此復(fù)雜的競爭環(huán)境中得以生存和發(fā)展，就必須提高自身的競爭力，控制企業(yè)項目成本，完善企業(yè)工程項目的成本管理控制體系。

（一）項目規(guī)劃階段成本管理完善措施

每個商品都有著自身的消費人群，對于房地產(chǎn)開發(fā)來說也是這樣。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)首先要知道開發(fā)項目是建寫字樓，還是住宅樓，或是商業(yè)中心，高檔還是低檔的，什么風(fēng)格、消費人群等等。換句話說就是，房地產(chǎn)企業(yè)在項目的規(guī)劃階段要給項目一個具體的定位，這樣可以避免盲目的資金投入，減少項目成本，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）項目設(shè)計階段的成本管理完善措施

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段主要是房地產(chǎn)企業(yè)在得到土地后，對所需要建設(shè)的土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，直到工程項目開始建設(shè)之前的這一段時間。盡管，項目設(shè)計階段只是占整個開發(fā)項目周期的中很少的一部分，但是它關(guān)乎整個項目周期內(nèi)的巨大部分成本投入，因此房地產(chǎn)企業(yè)要提高對于項目設(shè)計階段的重視程度。具體在項目設(shè)計階段對于項目成本的管理完善措施，可以參考以下幾點：1.一定要遵守相關(guān)的法律法規(guī)和招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)，不要弄虛作假；不要因為私人關(guān)系而影響到招標(biāo)。并要對參與投標(biāo)的單位進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查，看是否有違規(guī)操作等不良記錄；2.強(qiáng)化設(shè)計人員的控制成本意識，在保證結(jié)構(gòu)安全和合理周期的前提下，盡可能的降低項目成本；3.在項目設(shè)計階段控制成本并不是一味的去降低成本，而不考慮結(jié)構(gòu)建筑物是否安全的問題，這樣很容易在項目施工階段出現(xiàn)意外的情況。因此，在項目設(shè)計階段一定要遵守相關(guān)的行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，有助于更加合理化控制項目成本，這樣既能保證建筑物的結(jié)構(gòu)安全，又能降低開發(fā)項目的成本。

（三）在項目施工階段的成本控制

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，工程項目施工階段永遠(yuǎn)都是項目成本投入最多的環(huán)節(jié)。因此，做好項目施工階段的成本控制工作對于整個項目流程的成本控制是舉足輕重的。具體到該如何做好項目施工階段的成本控制，可以參照以下幾點：1.在實際的項目施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要和項目施工承包商簽訂明確的委托合同，防止項目施工過程中施工方漫天報價、推卸責(zé)任，造成企業(yè)不必要的損失，而增加了項目成本；2.項目施工技術(shù)選擇一定要求合理，避免出現(xiàn)材料過剩和多次返工的情況，造成材料浪費；3.加強(qiáng)項目施工現(xiàn)場的安全工作，一方面防止工程材料被盜，而造成損失；另一方面，可以減少工程事故發(fā)生的可能性。因為，一旦發(fā)生工程事故，項目就可能面臨停工或是項目流產(chǎn)的情況，這樣只會無限的增加工程成本。

（四）竣工驗收階段的成本控制

項目竣工驗收階段是整個項目的最后一個環(huán)節(jié)，一定嚴(yán)格的按照國家相關(guān)的工程竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收。確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以減少后期維修的成本。另一方面，要認(rèn)真仔細(xì)的核算整個工程建設(shè)過程中的各項支出，確保每項支出都有根有據(jù)，避免出現(xiàn)資金去向不明的情況，這樣有助于減少項目成本投入，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也提高企業(yè)在如此競爭激烈的市場環(huán)境下的競爭力。

三、結(jié)語

從房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段來看，不同階段的項目成本管理控制的效果都不一樣。其中，項目初期的規(guī)劃設(shè)計的項目成本管理控制的效果是最顯著的，而項目建設(shè)施工階段的項目成本管理控制是最關(guān)鍵的。但是，對于任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，想要在如此復(fù)雜、競爭激烈的市場環(huán)境下得以生存和發(fā)展，就必須重視項目開發(fā)的每個環(huán)節(jié)的成本控制工作，這對于降低企業(yè)的資金風(fēng)險，提高企業(yè)自身實力是十分重要的。

作者：周學(xué)正 單位：河南江河置業(yè)有限公司