房地產(chǎn)開發(fā)成本核算問題思考
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摘要：科學、合理以及準確的計算房地產(chǎn)成本是進行成本管控的重要前提，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品定價也具有重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本核算存在的問題及原因，并給出了相關(guān)的解決方案。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；核算
一、概述
對于一個企業(yè)而言，促使其朝著未來既定的目標發(fā)展離不開良好的經(jīng)營管理。而經(jīng)營管理中，會計成本核算具有重要的作用。通過企業(yè)的會計成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)對企業(yè)進行成本費用的調(diào)控，從而達到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展朝著既定的目標前進，獲得更多的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是非常巨大的，通過對成本核算的具體數(shù)據(jù)與預(yù)算的差額進行分析，從而達到成本目標的調(diào)控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題
（一）成本核算的對象不明確
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長和壯大，進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地都是成片進行開發(fā)和建設(shè)的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的劃分依據(jù)主要是項目所在的區(qū)域、進行分期的工程項目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個開發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據(jù)開發(fā)項目的具體情況進行分析的，再加上加大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性，種種因素都造成了開發(fā)成本核算的對象劃分不明，過細會造成工作量大大增加，過粗會造成數(shù)據(jù)分析不明，這些都會使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)成本的監(jiān)控以及分析，特別是開發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位。
（二）開發(fā)過程中發(fā)生的成本費用分配方法存在不合理之處
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發(fā)的產(chǎn)品當中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見的拆遷補償款、配套設(shè)施費用以及基礎(chǔ)設(shè)施費用等間接費用。按照國家相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)當按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預(yù)算造價等進行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會根據(jù)自己的實際情況來進行成本費用分配和劃分的標準。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看這個問題，成本費用的分配往往具有任意性，在實際的過程中并沒有形成科學統(tǒng)一的標準來進行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現(xiàn)較大的差異。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算的周期判斷不明，出現(xiàn)竣工決算拖延的現(xiàn)象
一個房地產(chǎn)項目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時間是非常長的，也不存在明確的標準來對核算周期進行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會計核算的及時性原則，無法使得收入與費用產(chǎn)生配比，從而對房地產(chǎn)企業(yè)計算項目的利潤、結(jié)算相關(guān)的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會產(chǎn)生與稅務(wù)部門長期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時，拖延竣工結(jié)算也會使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時的對項目進行評價，對后期的項目開發(fā)無法起到積極的推動和指導(dǎo)作用。現(xiàn)實的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現(xiàn)匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項目甚至出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施未全部完成建設(shè)等情況，這些往往對項目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個開發(fā)項目的決算時間，也對企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的策略
（一）明確房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算對象
由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現(xiàn)問題，因此，將成本核算對象進行明確，可以從以下幾個方面進行：其一，將經(jīng)過規(guī)劃部門審核的總平面圖作為開發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、時期較長、一般采用的分期開發(fā)形式的項目；其二，按照產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)進行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進行成本核算的可行性較大；其三，將單個的房地產(chǎn)項目作為一個核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開發(fā)項目大、耗費大、開發(fā)出來的產(chǎn)品往往只有一種的項目。以上三種常用的開發(fā)成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監(jiān)控非常有利，對于開發(fā)項目的價值評估也是非常有利的。
（二）對開發(fā)項目的成本費用分配方法要進行合理的選取
通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開發(fā)成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進行分配和歸集，例如常見的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價值分配法、個別認定法、預(yù)算造價法等分配標準。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應(yīng)當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產(chǎn)開發(fā)項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進行均攤。在現(xiàn)實中最為常用的方法之一是對開發(fā)項目的價值進行評估，依照評估的價值進行間接費用的分配。一旦合理的進行間接成本費用分配，就可以使得房地產(chǎn)開發(fā)項目進行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。
（三）對成本核算的周期進行合理確定，及時的進行竣工結(jié)算
開發(fā)項目的周期確定應(yīng)當根據(jù)項目的實際情況來確定，不應(yīng)當僅僅按照理論來進行。首先，如果一個項目的規(guī)模較小，同時，持續(xù)的時間短，那么可以將項目的整個時期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開發(fā)項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開發(fā)時間較長、規(guī)模較大，如果仍然按照項目的建設(shè)周期來進行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過審批的總平面圖確定的開發(fā)期數(shù)來進行成本核算周期數(shù)的確定。其次，及時進行竣工結(jié)算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數(shù)進行再次核對，也要培養(yǎng)會計人員的成本預(yù)估能力。在進行“預(yù)提費用”科目的核算時，要將未實施的工程預(yù)算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預(yù)期的計劃進行，以后實際發(fā)生了該項費用就將其轉(zhuǎn)出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會對單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。
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作者：張振霞 單位：杭州北辰置業(yè)有限公司計劃財務(wù)部