房地產(chǎn)成本控制與研究
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摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為一個綜合性相對較高的第三產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著很重要的作用。但是當(dāng)前形勢下暴力時代已經(jīng)結(jié)束，如何更好的管控成本才能獲得更優(yōu)厚的利潤，已經(jīng)成為房開企業(yè)面臨的重大問題。文章就從這個背景出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)市場的現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項目全成本控制進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);全過程;成本控制
近些年來，社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平得到了顯著地提高，人們對于住房需求期初了更多的要求，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個綜合性很高的產(chǎn)業(yè)自然擔(dān)負(fù)起了這個重大的責(zé)任，在這種大環(huán)境下，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，迎來了發(fā)展的春天。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)因為獨有的特性，所以項目的利潤空間相對其他第三產(chǎn)業(yè)來說，利潤開發(fā)空間非常大，所以很多開發(fā)商在面對房地產(chǎn)開發(fā)項目的時候，沒有重視成本的控制，所以行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了相對普遍的成本超目標(biāo)成本管控限額的問題。而房地產(chǎn)項目的成本控制主要包含了兩個方面內(nèi)容，分別是目標(biāo)成本控制和全過程成本控制(即項目動態(tài)成本控制)。房地產(chǎn)全過程成本控制是對項目進(jìn)行前期決策、工程設(shè)計、工程招標(biāo)、項目施工以及最后的竣工驗收等環(huán)節(jié)的成本控制，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)項目相關(guān)要素成本合理最低化、利潤最大化。
1國內(nèi)房地產(chǎn)成本控制管理現(xiàn)狀
受2008全球金融危機的影響，房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭日益激烈，金融危機導(dǎo)致的市場競爭壓力提升產(chǎn)生的最終結(jié)果，就是行業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了前所未有的難題，產(chǎn)品銷售量下降導(dǎo)致利潤下滑，所以房地產(chǎn)開發(fā)商越發(fā)重視對房地產(chǎn)的成本控制。國內(nèi)房地產(chǎn)成本控制管理的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(1)對于項目成本的控制主要是事后才進(jìn)行，同時事后處理并不是針對全過程，僅僅是針對結(jié)算成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，其他環(huán)節(jié)甚至最重要的設(shè)計環(huán)節(jié)都沒有十分重視與成本的關(guān)聯(lián)，這種問題的存在主要是因為企業(yè)管理人員缺乏成本競爭意識;(2)房地產(chǎn)項目全過程成本控制需要企業(yè)上下每一個人都引起重視，但是目前的現(xiàn)狀是成本控制成了企業(yè)成本管理部門以及管理層的任務(wù)，其他部門和人都沒有參與，所以這就違背了全過程成本控制的三全原則;(3)房地產(chǎn)市場競爭壓力逐漸增大，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)面臨這高投入風(fēng)險和低回報收入的現(xiàn)狀，所以大多數(shù)的企業(yè)為了能夠搶占市場，大量的招攬工程項目，但是對于房地產(chǎn)項目沒有做長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，更不用說成本控制管理，項目成本控制和整體規(guī)劃目標(biāo)嚴(yán)重的脫離，盡管企業(yè)做出了相應(yīng)的成本控制計劃，但是卻沒有按照計劃實施，所以成本管理控制的目標(biāo)無法得到實現(xiàn);(4)從整個行業(yè)平均水平來看，大多企業(yè)全過程成本管理和控制還處于初級發(fā)展階段，很少能夠結(jié)合相應(yīng)的技術(shù)和分析方法，企業(yè)的成本管理部門實際上沒有真正的行使應(yīng)盡的職責(zé)，有的企業(yè)甚至成本管理控制工作是由工程管理部門完成的，這樣就導(dǎo)致工程項目的支出費用和成本控制工作很難協(xié)調(diào)進(jìn)行;(5)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前大多數(shù)的企業(yè)成本核算主要仿照會計成本核算的方法，會計領(lǐng)域成本核算方法中，產(chǎn)品的成本需要考慮三個重要的因素，分別是材料費用、生產(chǎn)過程產(chǎn)生的直接費用支出以及簡介費用支出，這是會計成本核算的考慮因素，但是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特性，僅僅考慮這些因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要考慮管理成本、銷售成本以及財務(wù)成本更等方面，這樣才能夠?qū)椖咳^程進(jìn)行有效地成本控制。
2房地產(chǎn)全過程成本控制方法研究
房地產(chǎn)全過程成本控制需要以企業(yè)項目經(jīng)營為中心，制定成熟有效地成本管理目標(biāo)，通過各部門的協(xié)調(diào)合作來對項目進(jìn)行全面全過程的成本管理。堅持全員、全程以及全面的原則，對各個階段進(jìn)行目標(biāo)管控，所以文章對于全過程成本控制方法的分析從項目不同的階段出發(fā)，進(jìn)行分別的分析介紹，首先需要了解房地產(chǎn)項目全過程成本主要構(gòu)成要素，給出當(dāng)前形勢下大多新開發(fā)的房地產(chǎn)項目總投資大致構(gòu)成.
2.1土地成本控制
首先需要了解影響房地產(chǎn)項目土地成本的主要因素。影響土地成本的主要因素分為兩個方面:常見因素、特有因素和區(qū)域因素。常見的因素主要有國家行政法規(guī)(例如國家土地、住房以及城市規(guī)劃等政策)、社會發(fā)展因素、經(jīng)濟因素以及人口因素等，這些常見因素的出現(xiàn)將會直接的對房地產(chǎn)項目土地成本產(chǎn)生影響;特有因素主要是針對土地來說，包括了項目的位置、用途以及土地概況，這些因素對土地成本的影響主要表現(xiàn)在低價的高低上;區(qū)域因素主要包含了環(huán)境狀況、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、交通以及基礎(chǔ)社會建設(shè)程度。這些因素對土地成本甚至是后期的項目價格都有很大的影響。對于土地成本的控制主要表現(xiàn)在土地競買的過程中。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想更好地控制土地的成本，需要掌握和運用靈活優(yōu)越的土地競買策略。文章這里提出的競買策略主要有兩個:分別是突出報價和聯(lián)合報價。所謂突出報價就是要讓企業(yè)的報價策略充分的體現(xiàn)企業(yè)自身的優(yōu)勢，用自己的優(yōu)勢和對手競爭;聯(lián)合報價就是和其他企業(yè)合作，通過優(yōu)勢互補擴大整體的優(yōu)勢，大幅度的提高成功率。
2．2項目設(shè)計階段的成本控制
設(shè)計階段所涉及到很多方面的內(nèi)容，是項目全成本管控的至關(guān)重要環(huán)節(jié)。所以設(shè)計階段的成本控制，要按制定嚴(yán)密的項目成本控制方案，核定最適合本項目各項綜合因素的產(chǎn)品定位及建造標(biāo)準(zhǔn)，然后嚴(yán)格的按照這個方案執(zhí)行，具體的步驟如下:(1)嚴(yán)格的規(guī)劃項目的整體設(shè)計方案，規(guī)劃方案的參照因素就是房地產(chǎn)項目的建設(shè)要求和主要功能，認(rèn)真分析這些因素進(jìn)行合理的設(shè)計布局，大致設(shè)計每一個環(huán)節(jié)的成本預(yù)算;(2)按照項目的相關(guān)要求設(shè)計工程的布局，主要包括建筑的戶型和住戶面積的分布設(shè)計，根據(jù)市場需求分析數(shù)據(jù)來確定，這個環(huán)節(jié)的工程布局對于房地產(chǎn)項目最終的成本影響非常大，所以所有數(shù)據(jù)的收集和分析都要保證真實可靠;(3)通過項目設(shè)計招標(biāo)的流程來選擇合適的設(shè)計單位，盡最大可能的降低建造成本，通過技術(shù)經(jīng)濟分析選擇合理的工程項目方案，盡最可能的降低項目造價的成本預(yù)算，避免工程資源的浪費;(4)對于成本控制管理專業(yè)人員來說，要制定合理有效地技術(shù)經(jīng)濟分析方案，重視初級方案的制定工作，在充分了解項目設(shè)計原則、方案以及相關(guān)指標(biāo)的前提下，制定開發(fā)成本的限額，參照項目開發(fā)成本限額來制定嚴(yán)密的施工設(shè)計;(5)強化對設(shè)計質(zhì)量環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理工作。房地產(chǎn)項目如果設(shè)計沒有過關(guān)，那么后期的設(shè)計變更費用將會非常大，所以強化設(shè)計管理能夠大幅度的降低設(shè)計變更的支出。項目設(shè)計盡可能的保持不變，如果需要變更設(shè)計，要盡早變更，越早進(jìn)行變更費用就會越小。
2．3項目招投標(biāo)階段的成本控制
首先要強化對招標(biāo)文件的審核，這一方面是由專業(yè)領(lǐng)域的專家來完成的，所以要選擇有權(quán)威性的專家來進(jìn)行審核;其次要嚴(yán)格的避免出現(xiàn)串標(biāo)現(xiàn)象，同時不能夠為了競標(biāo)成功就不計較企業(yè)的成本，招投標(biāo)要以企業(yè)成本掛鉤。
2．4項目建設(shè)環(huán)節(jié)成本控制
(1)制定嚴(yán)格的工程項目責(zé)任制，這個責(zé)任制主要是針對管理人員的，要明確項目成本控制的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置和人員分配狀況，制定明確的各部門以及人員的責(zé)任，根據(jù)工程項目責(zé)任制來制定詳細(xì)的施工階段成本控制主要工作流程;(2)結(jié)合項目的特點制定不同的和建設(shè)計劃相關(guān)的技術(shù)方案，然后運用技術(shù)經(jīng)濟分析方法對不同的技術(shù)方案進(jìn)行合理性和經(jīng)濟性分析，這里需要高度重視對技術(shù)方案的經(jīng)濟效果進(jìn)行分析;(3)嚴(yán)格控制施工階段的成本控制，實現(xiàn)制定經(jīng)濟合理的計劃，制定詳細(xì)的風(fēng)險應(yīng)對計劃，對于潛在的成本風(fēng)險提早處理;(4)嚴(yán)格的執(zhí)行設(shè)計變更、經(jīng)濟簽證審批管理制度，項目設(shè)計變更要有嚴(yán)格的實時性評估與分析，重視設(shè)計變更風(fēng)險的控制，要加強對工程運營節(jié)點的管理控制，對于不用節(jié)點需要采取哪些措施、制定哪些對話都要進(jìn)行全面的了解和管理。
2．5結(jié)算環(huán)節(jié)的成本控制
首先需要嚴(yán)格的按照項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，檢查結(jié)算數(shù)據(jù)是否合理準(zhǔn)確，嚴(yán)格的審核項目的結(jié)算工程量，工程造價部門要嚴(yán)格的按照工程審核確定的價格，同時需要充分的考慮到工程應(yīng)扣款項等，最終確定工程項目的總價。
3結(jié)論
從文章對房地產(chǎn)項目全過程成本控制的分析可以明顯的看出房地產(chǎn)項目的成本控制是一個系統(tǒng)性非常強的研究領(lǐng)域，文章對于這個問題的分析只是給出了一些淺層次的分析。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，占領(lǐng)市場，對于成本控制一定要做到循序漸進(jìn)、按部就班，只有這樣才能對保證成本控制的完整性和有效性。
參考文獻(xiàn)
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作者:卓競光 單位:泰禾集團
