房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)

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一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程經(jīng)濟(jì)分析的重要性

1)社會(huì)大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟(jì)分析。改革開(kāi)放以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)減少，市場(chǎng)對(duì)自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個(gè)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)力的不斷增強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。鑒于這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。和別的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的國(guó)家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會(huì)大環(huán)境是相同的。那么在這個(gè)大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過(guò)程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過(guò)程中就能夠相應(yīng)的降低房?jī)r(jià)，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程經(jīng)濟(jì)分析不僅對(duì)房屋的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)有著很大的影響，而且在社會(huì)主義建設(shè)新時(shí)期，我國(guó)正逐步加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在我國(guó)廣大農(nóng)村開(kāi)始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程分析也可以應(yīng)用于此，它能夠在推動(dòng)農(nóng)村拆遷的過(guò)程中發(fā)揮重要的作用，推動(dòng)農(nóng)村拆遷工作高速有效的運(yùn)行。

2)企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟(jì)分析。一個(gè)發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中是必然要進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，事先如果進(jìn)行了完善又合理的工程經(jīng)濟(jì)分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資管理更加有效的實(shí)施。做好合理有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟(jì)分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，大大提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工作積極性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程經(jīng)濟(jì)分析

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場(chǎng)，來(lái)獲取更大的利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正確有效的分析，就必須高度重視對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進(jìn)而提高效益，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。

1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)確進(jìn)行前期市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們首先需要對(duì)前期的市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。首先我們需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的分析，其次對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體內(nèi)容也要進(jìn)行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適應(yīng)什么階層的居民，并且還要對(duì)與這個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件類似的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行考察等。通過(guò)研究前期市場(chǎng)的市場(chǎng)定位后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者對(duì)其進(jìn)行正確的分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過(guò)對(duì)以上各個(gè)環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預(yù)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的工程造價(jià)。那樣基本上就能夠讓這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大體上符合所面臨的消費(fèi)人群的定位和市場(chǎng)定位，不會(huì)造成嚴(yán)重脫離市場(chǎng)定位的情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中準(zhǔn)確的前期市場(chǎng)定位，也會(huì)為后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所遇到的實(shí)質(zhì)性的工作提供模板和標(biāo)準(zhǔn)，為以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作確定明確的目標(biāo)，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟(jì)成本。

2)工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其市場(chǎng)定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。因?yàn)楣こ淘O(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中為房地產(chǎn)的開(kāi)工做準(zhǔn)備，但并沒(méi)有進(jìn)入正式開(kāi)工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來(lái)，正式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)還沒(méi)有正式實(shí)施，因此還有對(duì)它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)完備，就能夠避免很多的問(wèn)題，減少那些因?yàn)闆](méi)有很好的設(shè)計(jì)而造成的資金投入過(guò)多的問(wèn)題。相反，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會(huì)遇到更多很難解決的問(wèn)題，還有可能造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程的失控，無(wú)止境的增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)分析的實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)分析階段的費(fèi)用只占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的1%，但這1%的費(fèi)用會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中40%的費(fèi)用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

3)工程實(shí)施階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在建設(shè)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者首先要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行合理的統(tǒng)籌，因?yàn)檫@直接影響到了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。如果項(xiàng)目統(tǒng)籌的好，項(xiàng)目就會(huì)運(yùn)行的快，這就會(huì)在很大程度上降低項(xiàng)目的成本。其次，要完善合理的招標(biāo)制度，那樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就能夠在市場(chǎng)最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價(jià)廉建筑材料的供應(yīng)商進(jìn)行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調(diào)利益，達(dá)到互利雙贏的效果。

作者：郭欣 單位：太原高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展公司