房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范

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一、企業(yè)財務(wù)風險概述

（一）企業(yè)財務(wù)風險的定義

財務(wù)風險反映了企業(yè)在理財活動以及處理財務(wù)關(guān)系中所遇到的風險。財務(wù)風險的概念有廣義和狹義之分。廣義的財務(wù)風險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)企業(yè)的財務(wù)收益與預(yù)期財務(wù)收益發(fā)生偏離的可能性。狹義的財務(wù)風險是由企業(yè)的負債引起的，具體地說是因為借入資金使得企業(yè)面臨償債風險和股東收益的變化。

（二）企業(yè)財務(wù)風險的類型

在市場經(jīng)濟條件下，財務(wù)風險涵蓋企業(yè)的各項財務(wù)活動，貫穿于企業(yè)財務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)，具體包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等類型。

二、地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險狀況分析

（一）籌資風險

從投融資體制來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了逐步從以前單一的國家投資轉(zhuǎn)變?yōu)橛摄y行貸款、外資、自籌資金、其他投資等多種方式并舉的資金來源格局。房地產(chǎn)企業(yè)資金在高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，而不是真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項獲得資金造成籌資風險。

（二）投資風險

房地產(chǎn)市場中的投機因素較多，加大了房地產(chǎn)市場的風險。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌資、上大項目、追求高收益，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了房地產(chǎn)市場的供求狀況從而導(dǎo)致企業(yè)投資項目的實際收益與預(yù)期收益相差過大，投資風險較大。

（三）資金回收風險

商品房銷售持續(xù)下跌,房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達到可出售狀態(tài)后，由于企業(yè)自身負債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業(yè)的償債能力下降，經(jīng)營現(xiàn)金流得不到保證，進而陷入財務(wù)困境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險成因分析

（一）行業(yè)自身的高風險性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金預(yù)售款與銀行貸款為其獲得資金的主要渠道。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、投資周期越長,資金周轉(zhuǎn)越慢，變現(xiàn)性能力越差,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險也就越大。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)自有資金所占比例不高，債務(wù)資本往往占到企業(yè)全部資金來源的債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財務(wù)杠桿效應(yīng)產(chǎn)生的利益就會越大。一旦銷售受阻，開發(fā)周期延長，企業(yè)將面臨資金鏈收緊甚至斷裂的危險。

（三）激烈的市場競爭

從銷售上看，隨著我國房改制度的推進，個人購買者已成為購房的主力，消費者的個性化需求使其對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求更高。同時要求開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面具備前瞻性，否則就會存在產(chǎn)品滯銷的風險。此外，產(chǎn)品的無差別化致使西安房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面，行業(yè)競爭激烈，必定會增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。

（四）土地資源短缺

土地是非再生稀缺資源，受國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家土地政策、土地市場的供求及土地自身位置的影響，土地價格對房地產(chǎn)開發(fā)商有極大影響。作為房地產(chǎn)開發(fā)成本中的重要組成部分，土地占用資金成本較高，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率和利潤率，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范措施

指對房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風險，應(yīng)從以下幾方面防范財務(wù)風險：

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

一般來說，債務(wù)資金的成本較低，但風險較高；權(quán)益資金的風險較低，但成本較高。根據(jù)組合風險分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業(yè)的融資風險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當減少負債，合理確定負債規(guī)模和負債結(jié)構(gòu)，應(yīng)根據(jù)自身的情況，通過提高權(quán)益資金的比例將風險控制在有能力承受的范圍內(nèi)。

（二）加強資金流動性管理

制定合理的資金使用計劃，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保證企業(yè)日常經(jīng)營的資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業(yè)資金支出多為大額、多筆，在財務(wù)收支上要實施嚴格的財務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保開發(fā)項目施工運營和營銷資金需求；第二，加速回收應(yīng)收賬款，調(diào)整庫存，壓縮存貨的資金占用，增強企業(yè)的支付能力，提高企業(yè)信譽度，為下次融資進行鋪墊;第三，嚴格控制企業(yè)成本費用，防止浪費，杜絕費用超支現(xiàn)象，提高所投資金的安全性和合理性，從而降低企業(yè)財務(wù)風險。

（三）提高企業(yè)自身競爭力

房地產(chǎn)近幾年投資過熱、產(chǎn)品銷售持續(xù)下跌及廣大消費者處于觀望狀態(tài)的情況下，企業(yè)應(yīng)當積極應(yīng)對激烈的市場競爭，不斷提高企業(yè)自身競爭力。在確保企業(yè)盈利的同時，利用產(chǎn)品自身的高質(zhì)量與其他優(yōu)勢贏得廣大消費者的青睞，尤其在價格方面讓消費者覺得物有所值。選擇有效的促銷方式，例如打折銷售、付現(xiàn)金折扣及商品保證等。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量，降低房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，從而降低資金回收風險。

（四）重視企業(yè)財務(wù)管理

注重工程的進度和質(zhì)量的同時，充分發(fā)揮財務(wù)部門的優(yōu)勢和職能。針對企業(yè)自身的特點進行成本管理，選擇具體有效的管理方法，提高企業(yè)的財務(wù)管理水平。同時加強公司財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識的培訓(xùn)，樹立企業(yè)員工的風險意識，進而有效防范企業(yè)所面臨的財務(wù)風險。

作者：成煥玲 單位：西安外事學(xué)院