房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在近年來勢頭穩(wěn)定，越來越多的人注意到房地產(chǎn)行業(yè)存在的商機，逐漸投身于其中。本文將就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算進行探究，詳細介紹成本的組成部分、闡述當(dāng)前存在的問題以及提出有效的解決方法，以期能夠為推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出一點貢獻。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計成本核算；常見問題

為了推動房地產(chǎn)行業(yè)的改革與發(fā)展，需要就當(dāng)前存在的問題進行分析并提出措施。例如在會計成本核算方面出現(xiàn)成本難以確定、成本分配不均勻以及賬簿設(shè)計不合理等問題，需要先了解該企業(yè)的成本組成成分，再根據(jù)產(chǎn)生問題的原因分析得出結(jié)果，提出明晰成本審核、準(zhǔn)確分配費用和合理設(shè)置賬目等措施來解決當(dāng)前問題。

一、成本組成

房地產(chǎn)企業(yè)需要進行成本費用核算的組成部分比較多，主要是由以下三個部分組成的：

（一）工程費用

工程費用除了包含建設(shè)房屋需要的資金以外還包括前期購買土地的資金、準(zhǔn)備材料、聘請工人、安裝施工等方面的費用，工程費用的數(shù)額占據(jù)企業(yè)成本組成的八成。（1）土地費用。開發(fā)土地，購買可用土地是房地產(chǎn)行業(yè)必須要做的工作，在開發(fā)時會付許多類別的費用，例如征用土地、租賃土地以及轉(zhuǎn)讓土地等費用。主要包括土地征用費、土地出讓金、土地購置（拍賣、招標(biāo)）費、拆遷補償費、拍賣傭金、土地交易費、土地契稅及其他土地費用。（2）前期費用。前期費用主要是花費在施工現(xiàn)場的實際調(diào)查、測繪等方面的費用，該類型支出大部分屬于人工費用是聘請專業(yè)人員進行工作所支出的金額。主要包括七通一平費、臨時設(shè)施、可行性研究、設(shè)計費、行政規(guī)費及規(guī)劃報建、大配套費、水文地質(zhì)勘察、測繪及其他前期費用。（3）建安工程費用。建安工程費用主要包括建安工程（土建工程、安裝工程、裝飾工程）、樣板房/售樓處裝修、建安監(jiān)理費、檢驗檢測費、景觀工程費。費用包括材料購買、人員雇傭、器材租借以及企業(yè)工程款項費用。這個階段的費用支出比較頻繁，在計算過程中比較復(fù)雜，需要公司的財務(wù)計算人員花費較多的心力。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施費用及公用配套設(shè)施費

基礎(chǔ)設(shè)施費用及公用配套設(shè)施費在整體支出的兩成左右，主要包括電力基礎(chǔ)設(shè)施費、給排水基礎(chǔ)設(shè)施費、燃氣基礎(chǔ)設(shè)施費、電視、通訊工程費、通訊線路及設(shè)備安裝、供熱基礎(chǔ)設(shè)施費、小區(qū)道路工程、環(huán)境景觀工程、郵政等?；A(chǔ)設(shè)施主要是滿足人們的需求，而配套設(shè)施則包括區(qū)內(nèi)公建費（會所、幼兒園、學(xué)校、居委會、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場、鍋爐房、水塔、室外游樂設(shè)施）、小配套費、物業(yè)開辦費、公共設(shè)施維修基金及為其他公用配套設(shè)施費等，由于其與購買者的生活息息相關(guān)，因此需要確保其質(zhì)量，這就要求其成本不能夠降低。

（三）其他相關(guān)費用

除去工程費用以及建安工程費用，其他費用皆列入其他相關(guān)費用之列，其中包括企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用包括辦公費用、資金成本、項目工資及福利費、郵電費、差旅費、水電費、租賃費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷還有基礎(chǔ)建設(shè)費用等。

二、存在問題

現(xiàn)代的房地產(chǎn)行業(yè)在工程建設(shè)方面已經(jīng)取得卓越成效。然而，雖然其發(fā)展快速，卻在發(fā)展過程中暴露許多問題，例如在會計成本審核的過程中存在以下三個主要問題：

（一）成本難確定

成本審核的主要工作是能夠快速確定審核的對象之后進行統(tǒng)計與結(jié)算。然而在實際的審核過程中卻出現(xiàn)了許多問題，例如成本對象不明確，由于施工過程需要支付的費用太多，尤其瑣碎的賬目支出比較多的情況下會影響審核人員的工作，無論是否進行細分成本支出類別，都會增加核算的難度。其次是工程開展過程具有較強的不定性，施工過程容易受到外界因素干擾，最終增加成本支出，或者因為市場材料費用的降低而減少成本使用，因此成本的計算不準(zhǔn)確，很難順利展開審計工作。

（二）歸集隨意

在成本的歸集上，大多公司都選擇間接歸集的方式來歸集成本，譬如上文中提到的各類費用的統(tǒng)計就算是間接歸集。其次是公司的高層人員忽略歸集的重要性導(dǎo)致工程的資料不完整，在進行成本審計的時候無法找到詳細的資料進行比對，造成審計的工作難度上升。

（三）分配不規(guī)范

分配不規(guī)范的原因是多樣化的，首先是由于公司的成本費用支出多，支出瑣碎，工作人員得到的會計信息不準(zhǔn)確，無法根據(jù)實際的情況進行成本分配；其次是在進行分配時，人員對公司的業(yè)務(wù)不熟悉，沒有按照工程的實際進行分配；最后是人員在進行工作時，忽略了分配的原則，過于隨意的進行成本的預(yù)算設(shè)計，之后按照能夠增加企業(yè)自身利益的方案進行成本分配。

（四）賬簿設(shè)計問題

賬簿設(shè)計過于詳細，沒有進行合理的分類，會造成企業(yè)的會計人員在核算過程中花費太多時間在整理賬目以及多次計算賬目的準(zhǔn)確度上，縮短核算的時間。由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程開展從購買土地到工程安裝結(jié)束的周期比較長，在此過程中花費的成本金額高、數(shù)量多、類型不定，人員在施工過程中沒有根據(jù)類型進行成本核算的整理與分類，很容易造成審計人員的混亂，降低核算的準(zhǔn)確性。

三、解決方法

按照上文中存在的問題分析進行總結(jié)，在這個基礎(chǔ)上確定出能夠解決問題的方案，提出以下三個措施：

（一）明晰成本審核

首先進行成本審核需要確定審核的對象，這就需要會計人員對工程所需要支出的費用有詳細的了解，對市場上的價格波動能夠進行預(yù)測，才能夠確保人員的工作效率?？梢远酱倜恳粋€項目的工程會計人員設(shè)計出成本預(yù)算方案，根據(jù)成本適用對象以及可能出現(xiàn)的影響因素制定成本使用計劃。這就要求工作人員要進行實地的考察，充分考慮到現(xiàn)場的場地、物資、人員工資以及安全防護措施等方面的內(nèi)容，將可能需要花銷的方面記錄下來進行成本預(yù)算設(shè)計。其次需要注意到有些工程需要獨立進行核算，例如當(dāng)一項大型工程需要建造許多棟建筑，而各個建筑之間的功能并不一致，人員在進行預(yù)算方案設(shè)計時按照區(qū)域或者建筑功能進行多個方案的設(shè)計，以及最終成本的核算時需要進行不同的結(jié)算，這樣能夠進一步提高資金計算的準(zhǔn)確性。如果碰上多個建筑同屬一個施工隊伍進行建設(shè)的時候，按照其工作量進行結(jié)算，不需要合并。成本審核的明細能夠保證人員不出現(xiàn)思維混亂的現(xiàn)象，能夠根據(jù)核算對象井井有條的完成成本核算工作。

（二）準(zhǔn)確分配費用

由于現(xiàn)代的工程建筑涉及到的人員眾多，工作難度高，涉及范圍廣，因此需要實現(xiàn)資金歸集的準(zhǔn)確以及費用分配的準(zhǔn)確。成本歸集的時候會遇上需要間接歸集的現(xiàn)象，這是很棘手的問題。會計人員可以采取比例分配等方法來實現(xiàn)軌跡的準(zhǔn)確。在進行成本分配的過程中，首先需要對成本核算人員進行技能操作的培訓(xùn)，將工程中涉及到的成本分配類別灌輸于工作人員腦海中，提高分配的準(zhǔn)確性。其次是需要注意按照分配的原則，不能按照成本利益的最大化分配，應(yīng)該考慮到實際的情況以及對后期工程的收入進行預(yù)估，將成本精準(zhǔn)分配在各個部分，實現(xiàn)工程整體收益的最大化。

（三）合理設(shè)置賬目

合理設(shè)置賬目一方面可以表現(xiàn)在會計人員根據(jù)實際情況進行賬簿的分類設(shè)計；另一方面是公司能夠啟用全程跟蹤分階段核算的成本審核制度。首先是賬目的分類設(shè)計上，人員可以劃分出幾個具體的類別，將具體的支出歸類到每一個類別當(dāng)中，善于合并小數(shù)額的費用，方便后期的結(jié)算，降低人員的工作量，提高效率。其次是全過程跟蹤分階段審核的制度啟用，會計人員全過程跟蹤工程成本的使用情況，將其記錄下來，按照工程的周期劃分出幾個較為平均的時間段作為結(jié)算日期，之后根據(jù)周期性對工程進行結(jié)算。這種方法的使用能夠提高成本核算的效率以及精確程度，降低人員操作不規(guī)范的可能性，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟收益的最大化。最后需要注意企業(yè)應(yīng)該組成監(jiān)督隊伍來監(jiān)督會計人員和施工人員的工作，針對成本支出與計算方面實現(xiàn)精細化的監(jiān)督與管理，確定不出現(xiàn)紕漏。合理的設(shè)置賬簿能夠降低會計人員的操作以及計算難度，有效提升人員的工作效率，確保成本審核最終結(jié)果的準(zhǔn)確性，為企業(yè)經(jīng)濟創(chuàng)造收益。

四、結(jié)語

實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算目標(biāo)問題的解決還需要一段時間，需要行業(yè)內(nèi)部對人員的行為進行規(guī)范以及能夠就成本預(yù)算以及分配方面的問題進行具體的分析之后總結(jié)問題關(guān)鍵，得出具有針對性的問題解決方案，借此來解決存在的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要穩(wěn)定當(dāng)前的發(fā)展形勢還需要專家的指導(dǎo)以及從業(yè)人員的積極配合，多位一體才能夠達成目標(biāo)。

參考文獻

［1］耿祎雯.淺析企業(yè)會計核算中存在的問題及對策——以房地產(chǎn)企業(yè)為例［J］.中國商論,2017（13）.

作者：呂秋艷 單位：第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司西安分公司