房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃

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摘要：“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響必須根據(jù)企業(yè)個(gè)體情況進(jìn)行具體分析。文章在具體分析“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)變化的基礎(chǔ)上，提出了“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；“營(yíng)改增”；稅收籌劃

在我國(guó)全面實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改增值稅政策以后，國(guó)內(nèi)所有企業(yè)會(huì)因?yàn)槎愂照叩倪@一重大改革而受到重要影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。為了積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之后的稅負(fù)變化，達(dá)到合理避稅減稅的目的，必須積極開展相關(guān)稅收籌劃研究，做好“營(yíng)改增”之后的管理工作調(diào)整。

一、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)變化

在“營(yíng)改增”實(shí)施以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納的稅費(fèi)有11種。其中，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中的三大稅種；在“營(yíng)改增”實(shí)施之后，增值稅就取代營(yíng)業(yè)稅，成為房地產(chǎn)企業(yè)的兩大稅種之一。在“營(yíng)改增”實(shí)施以后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)影響，必須按照具體問題具體分析的原則來(lái)確定。從房地產(chǎn)企業(yè)面臨的總體稅負(fù)來(lái)看，應(yīng)屬利好，原因在于相關(guān)稅收政策允許從銷售額中扣除土地價(jià)款。例如，某大型上市房地產(chǎn)企業(yè)，屬中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一，公司2015年?duì)I業(yè)收入85億元，全年繳納的稅款在8.6億元以上。在“營(yíng)改增”以后，該公司的稅負(fù)變化情況：首先，對(duì)于稅改之前開始實(shí)施的老項(xiàng)目而言，由于增值稅屬于價(jià)外稅，所以在按照營(yíng)業(yè)稅政策征收5%的稅率相當(dāng)于征收4.76%的增值稅，這就是說(shuō)，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，老項(xiàng)目在同等條件下稅負(fù)直接降低了0.24%。另外，從稅負(fù)的資金占用情況來(lái)看，“營(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段不必再按之前的政策預(yù)繳5%營(yíng)業(yè)稅，只需要按照3%的比例預(yù)繳增值稅，與稅改前比較節(jié)約2%，這一點(diǎn)對(duì)于資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠在一定程度上節(jié)約資金成本?！盃I(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目產(chǎn)生的實(shí)際影響則是綜合性的，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。根據(jù)相關(guān)測(cè)算，房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”實(shí)施前后的均衡毛利率約為56%，而實(shí)際上絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率都在均衡點(diǎn)以下。因此，從宏觀層面來(lái)看，“營(yíng)改增”實(shí)際上對(duì)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)起到了減負(fù)的作用。與此同時(shí)，“營(yíng)改增”也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平提出了更高的要求?！盃I(yíng)改增”后，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)流程、供應(yīng)商定價(jià)磋商、合同條款等關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制到位，內(nèi)控制度完善，則能夠?qū)崿F(xiàn)稅負(fù)降低，反之則可能出現(xiàn)稅負(fù)增加。房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之后需要應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)主要有以下幾個(gè)方面：第一、上游企業(yè)傳遞稅負(fù)壓力導(dǎo)致利潤(rùn)減少。在“營(yíng)改增”全面實(shí)施以后，作為上游的建筑企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)壓力上升，從而將把一部分稅負(fù)壓力向下游的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，可能會(huì)導(dǎo)使房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本大幅上漲，利潤(rùn)減少；第二、財(cái)務(wù)人員觀念和技能轉(zhuǎn)變時(shí)間差帶來(lái)的稅負(fù)增加。在“營(yíng)改增”實(shí)施以前，由于營(yíng)業(yè)稅政策推行多年，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員對(duì)于相關(guān)政策規(guī)定已經(jīng)熟悉，其政策觀念已固化，在“營(yíng)改增”實(shí)施以后，重新樹立關(guān)于增值稅的納稅觀念以及熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)流程和技能尚需時(shí)日，在這一時(shí)間轉(zhuǎn)換過(guò)程中，不排除出現(xiàn)因?yàn)樨?cái)務(wù)人員原因而導(dǎo)致增值稅稅負(fù)上升的情況；第三、房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)于資金的需求量巨大，并且投資周期性長(zhǎng)，產(chǎn)生的利息也多，由于一部分利息不能抵扣，由此可能導(dǎo)致一部分新項(xiàng)目的稅負(fù)上升；第四，增值稅抵扣困難?！盃I(yíng)改增”實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)抵扣稅必須提供增值稅發(fā)票，這一實(shí)際操作中存在一些具體困難。例如，建筑材料通常涉及多個(gè)采購(gòu)渠道，除了鋼鐵和水泥等大宗材料以外，河沙、石子以及其它零散建材等多數(shù)從一些個(gè)體工商戶處采購(gòu)，如果出售方不能提供增值稅專用發(fā)票，則無(wú)法對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行扣除。此外，提供人工的勞力公司如果無(wú)法提供增值稅發(fā)票，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。

二、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃措施

（一）加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的使用和管理

在國(guó)家全面推行營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，為了充分利用相關(guān)稅收政策，對(duì)于增值稅專用發(fā)票在稅收抵扣中的關(guān)鍵憑據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視，制定有關(guān)增值稅專用發(fā)票使用和管理的內(nèi)部規(guī)范，加深財(cái)務(wù)人員對(duì)于發(fā)票重要性的認(rèn)識(shí)：第一、加深企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員對(duì)于營(yíng)業(yè)稅改增值稅的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)觀念轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)稅收籌劃能力。同時(shí)，圍繞減稅工作制定企業(yè)內(nèi)部控制流程和規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的使用管理，優(yōu)先選擇能夠出具增值稅專用發(fā)票的合作企業(yè)，以保證能夠享受到充分的稅款抵扣額，降低稅收負(fù)擔(dān)；第二、掌握好增值稅專用發(fā)票的時(shí)效，保證抵扣工作順利完成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得增值稅專用發(fā)票以后，應(yīng)該強(qiáng)化稅收抵扣內(nèi)部流程控制，及時(shí)將發(fā)票用于抵扣稅款，避免因?yàn)闀r(shí)間超期出現(xiàn)發(fā)票失效的情形；第三、房地產(chǎn)企業(yè)要不斷改進(jìn)增值稅背景下的稅收籌劃工作，積極提高相關(guān)工作成效，以達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)，增加利潤(rùn)的目的。

（二）簽訂施工合同之前做好稅收測(cè)算

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占比例大，繳納稅款多，因此在與施工企業(yè)合作之前，必須做好相關(guān)稅收測(cè)算，防止施工企業(yè)轉(zhuǎn)嫁相關(guān)稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)在事前測(cè)算的稅負(fù)重點(diǎn)主要是針對(duì)材料，從這一角度出發(fā)，具體開展事前稅收測(cè)算時(shí)應(yīng)該包括包工包料、加工材料等方式。在營(yíng)業(yè)稅改增值稅實(shí)施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不同的施工合作方式，會(huì)產(chǎn)生不相同的稅負(fù)影響。例如，在營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅人類別上屬于一般納稅人，其增值稅稅率為11%，在這一前提條件下，如果與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和同屬一般納稅人的施工企業(yè)合作，并且獲得施工企業(yè)開具的增值稅專用抵扣發(fā)票，就能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的稅負(fù)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于施工所需材料選擇自行采購(gòu)，則可以通過(guò)材料供應(yīng)商的渠道獲得增值稅專用抵扣發(fā)票（進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為17%），比從施工企業(yè)處獲得的增值稅專用抵扣發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率要高出6%。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂合同之前，要做到仔細(xì)考慮其中利弊，以達(dá)到減稅的目的。

（三）加強(qiáng)材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅收籌劃

在營(yíng)業(yè)稅改增值稅的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為一般納稅人，必須選擇具有開具增值稅專用抵扣發(fā)票能力的材料供應(yīng)商合作，才能提高增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣率，達(dá)到減稅目的?；诖?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇材料供應(yīng)合作商的時(shí)候，除了考慮材料的質(zhì)量、價(jià)格等方面以外，還應(yīng)該重點(diǎn)考慮作為合作方的材料供應(yīng)商能否開具增值稅專用抵扣發(fā)票。按照營(yíng)業(yè)稅改增值稅實(shí)施以后的稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于材料供應(yīng)商的選擇應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：第一、材料供應(yīng)商為一般規(guī)模納稅人和小規(guī)模納稅人時(shí)，選擇作為合作伙伴的材料供應(yīng)商應(yīng)該是一般規(guī)模納稅人，因?yàn)榘凑障嚓P(guān)法規(guī)，如果材料供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，是不具備開具增值稅專用發(fā)票能力的；第二、由于進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率有6%、11%、13%、17%四種，如果材料供應(yīng)商都為一般規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合材料供應(yīng)商報(bào)價(jià)高低、進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率大小等因素來(lái)綜合考慮確定。

（四）進(jìn)一步改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式

在我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用飛漲的房?jī)r(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)相關(guān)稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁。近年來(lái)，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)度過(guò)了高速增長(zhǎng)期，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅用房?jī)r(jià)上漲來(lái)轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須另辟蹊徑，一是從商業(yè)用房開發(fā)中找突破，根據(jù)自身能力特長(zhǎng)，尋找具有重大潛在商業(yè)價(jià)格的地塊進(jìn)行開發(fā)，由于國(guó)家對(duì)于商業(yè)用房的價(jià)格并未限制，可以通過(guò)商業(yè)用房開發(fā)所獲得的高利潤(rùn)來(lái)抵減一部分稅收負(fù)擔(dān)所產(chǎn)生的成本；二是立足企業(yè)特點(diǎn)，走差異化、個(gè)性化的經(jīng)營(yíng)道路，將自身個(gè)性化的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)利潤(rùn)，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化；三是將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)精細(xì)化，圍繞業(yè)務(wù)分拆開展多元化經(jīng)營(yíng)，對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)的突破要從建設(shè)、裝修、經(jīng)營(yíng)、智能服務(wù)等多個(gè)方向來(lái)開展。調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式事關(guān)企業(yè)生存發(fā)展，在調(diào)整之前，必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求認(rèn)真開展全面分析調(diào)研，針對(duì)需求，結(jié)合自身工作特長(zhǎng)及發(fā)展方向做出相關(guān)調(diào)整，不可為調(diào)整而調(diào)整，否則可能產(chǎn)生重大決策失誤，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上文的分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營(yíng)改增”之后要實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目標(biāo)，必須通過(guò)加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的使用和管理、簽訂施工合同之前做好稅收測(cè)算、加強(qiáng)材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅收籌劃、進(jìn)一步改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式等一系列措施，做好相應(yīng)稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉鴻英.“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)(中英文),2017(07).

作者： 繆房賤 單位：中山市坦洲鎮(zhèn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局