房地產(chǎn)集團(tuán)法務(wù)管理優(yōu)化研究

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摘要：伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化的逐步加強(qiáng)，作為營(yíng)利性組織的企業(yè)因開放性國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境而擁有眾多的發(fā)展機(jī)遇，與此同時(shí)眾多的風(fēng)險(xiǎn)也存在其中。企業(yè)雖因市場(chǎng)的開放性得到眾多盈利機(jī)遇以及交往平臺(tái)，但是企業(yè)的處理能力因不能及時(shí)更迭換代，風(fēng)險(xiǎn)也同步存在。文章首先闡述了房地產(chǎn)集團(tuán)法務(wù)管理優(yōu)化的現(xiàn)狀，然后分析了出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因，提出了房地產(chǎn)集團(tuán)法務(wù)管理優(yōu)化措施，提升了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團(tuán)；法務(wù)管理；法律風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)如今，企業(yè)因經(jīng)濟(jì)全球化以及逐步完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而擁有眾多發(fā)展機(jī)遇，但是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共同存在其中。在企業(yè)的運(yùn)行中，因高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)代的存在企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)也貫穿其中。需要注意的是房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)歷了黃金十年而處于一種頻發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)、白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及加劇的宏觀調(diào)控階段。那么要想增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展能力，使得企業(yè)擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就應(yīng)對(duì)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理重視起來(lái)，相應(yīng)的對(duì)策也應(yīng)同步制定。

一、房地產(chǎn)集團(tuán)法務(wù)管理優(yōu)化的現(xiàn)狀

（一）忽視項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，其全過(guò)程都要用到眾多的時(shí)間及金錢、人員、設(shè)備等。其中包括了籌備資金、搭建融資途徑、測(cè)量勘測(cè)、施工竣工、前期準(zhǔn)備建設(shè)項(xiàng)目以及開盤銷售等等。那么未知的風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)進(jìn)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。就目前而言，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的全部過(guò)程來(lái)講，房地產(chǎn)集團(tuán)的法律意識(shí)薄弱，雖然在某部分或者階段管理較為完備，但是健全的系統(tǒng)在整體的風(fēng)險(xiǎn)管理上并沒(méi)有形成。法務(wù)管理人員對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程不了解，更提不上預(yù)測(cè)過(guò)程中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)了。

（二）不重視項(xiàng)目立項(xiàng)前的風(fēng)險(xiǎn)管理

在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)中，項(xiàng)目的合法性問(wèn)題是最為關(guān)鍵的一個(gè)前置性問(wèn)題。項(xiàng)目合法性這個(gè)問(wèn)題紛繁復(fù)雜，在此方面的企業(yè)集團(tuán)的法務(wù)管理更僅僅是審核部分程序以及物資。舉例來(lái)講，首先要進(jìn)行分析的便是國(guó)有土地的使用權(quán)問(wèn)題以及相關(guān)部分是否批準(zhǔn)審核眾多開放項(xiàng)目。但是對(duì)項(xiàng)目的合法性管理而言，以上兩個(gè)方面是不充分的，這是由于這樣做只能確保符合法律的需求的是此項(xiàng)目的開發(fā)主體，眾多的法律風(fēng)險(xiǎn)控制將同步在開發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生出來(lái)。其中經(jīng)?？梢姷谋闶遣糠珠_發(fā)商在經(jīng)過(guò)審核并通過(guò)審批的項(xiàng)目中改變?cè)幸?guī)劃，比如項(xiàng)目的特性、功能以及項(xiàng)目的設(shè)計(jì)參數(shù)等等。此種改變一旦不能通過(guò)審核，那么此項(xiàng)目在竣工后也難以通過(guò)驗(yàn)收，那么對(duì)企業(yè)銷售起著重要作用的產(chǎn)權(quán)證書也就無(wú)從獲得。需要注意的是，部分更改在項(xiàng)目通過(guò)審核后可以發(fā)生，但是更改的內(nèi)容應(yīng)依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，因?yàn)樵诜芍袑?duì)部分可以更改的內(nèi)容已明令指出，明確規(guī)定下來(lái)了。而存在于房地產(chǎn)內(nèi)部的法務(wù)管理工作者對(duì)當(dāng)前的部分風(fēng)險(xiǎn)控制管理尚有不足之處，在項(xiàng)目合法性的問(wèn)題上，不能有效的規(guī)避其中可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（三）欠缺對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的管理

企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程中要面臨紛繁復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在對(duì)土地使用權(quán)的獲取上，眾多的因土地權(quán)屬而產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題從不間斷。而雙方或者是多方可做的糾紛將存在于項(xiàng)目開發(fā)的人員以及組織結(jié)構(gòu)的確定上，與此同時(shí)，開發(fā)商與項(xiàng)目中涉及到房屋拆遷的被拆遷方的利益糾紛也經(jīng)常可見，最近幾年，層出不窮的擴(kuò)大性事件因拆遷利益糾紛問(wèn)題而頻頻出現(xiàn)，社會(huì)也因其出現(xiàn)的法律問(wèn)題而極為關(guān)注。就算是項(xiàng)目的施工時(shí)期，承包商們也會(huì)因具體的施工、設(shè)計(jì)、規(guī)劃等產(chǎn)生糾紛。這是因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目依據(jù)我國(guó)當(dāng)前的法律法規(guī)是可以外包出去的，但是卻禁止分包。對(duì)建設(shè)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行分包的情況在目前的建設(shè)施工中已經(jīng)是常見不鮮了，那么相當(dāng)一部分的法律問(wèn)題就應(yīng)運(yùn)而生。房屋的按揭付款、認(rèn)購(gòu)以及付款等環(huán)節(jié)在項(xiàng)目完工的銷售時(shí)期也會(huì)有部分法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題產(chǎn)生。而就現(xiàn)在而言，房地產(chǎn)集團(tuán)忽視對(duì)流程以及源頭上的法律風(fēng)險(xiǎn)控制管理便是一個(gè)極為關(guān)鍵的問(wèn)題，此問(wèn)題的嚴(yán)重性都是在法律糾紛產(chǎn)生以后才意識(shí)到，而事先控制的思想意識(shí)便顯得相當(dāng)缺乏。

二、問(wèn)題的成因

（一）缺乏綜合素質(zhì)能力的復(fù)合型人才

傳統(tǒng)的法律顧問(wèn)制度針對(duì)的僅是單一的法律處理事務(wù)以及法律糾紛問(wèn)題，而現(xiàn)代法務(wù)管理針對(duì)的便是綜合參與的企業(yè)管理，這是兩者之間存在的最大的差別。而主體能力以及職責(zé)因此種職能的轉(zhuǎn)變而不斷變化。除了具備處理法律糾紛的技能以及部分基礎(chǔ)的法律法規(guī)以外，法務(wù)管理的主體還應(yīng)對(duì)部分的管理常識(shí)有一定的意識(shí)。尤其是針對(duì)法務(wù)部的高層來(lái)講，他們對(duì)相關(guān)的法律以及管理知識(shí)應(yīng)該處理精通的階段，必須是一種復(fù)合型的人才。唯有如此，他們才能在法務(wù)部門的基礎(chǔ)事務(wù)以及本職工作上立足，此外對(duì)企業(yè)高層的管理也能參與其中。但是，就目前而言，復(fù)合型的人才在房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部相當(dāng)匱乏，更別提在法務(wù)部中了，更是寥寥無(wú)幾。因此，造成此項(xiàng)工作未取得重大突破的其中一個(gè)關(guān)鍵因素便是欠缺此種主體素質(zhì)。

（二）管理方式與法務(wù)管理的職能作用不相契合

唯有通過(guò)眾多現(xiàn)實(shí)的管理模式，法務(wù)管理職能才可實(shí)現(xiàn)其自身的作用。法務(wù)管理的具體方式在房地產(chǎn)內(nèi)部企業(yè)的決策工作無(wú)法真正的運(yùn)用其中，在部分問(wèn)題上還起到促進(jìn)法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。企業(yè)開展法律工作的目標(biāo)以及人物伴隨著展開的市場(chǎng)環(huán)境、優(yōu)化調(diào)整后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及企業(yè)規(guī)模等工作的變化而變化，傳統(tǒng)法律顧問(wèn)模式中企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的參與者以及附屬于企業(yè)發(fā)展的職能部門正在逐步被現(xiàn)代企業(yè)所拋棄，這是由于此種模式對(duì)法務(wù)來(lái)講已然不能真正的實(shí)現(xiàn)管理?？墒?，現(xiàn)有的管理方式在目前的企業(yè)管理工作中，在決策管理以及風(fēng)險(xiǎn)控制兩方面并沒(méi)有發(fā)揮出其本身的作用，在法律風(fēng)險(xiǎn)控制上，企業(yè)還時(shí)常處于失去控制的狀態(tài)。換言之，就連接法務(wù)工作以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者之間的橋梁而言，目前的企業(yè)法務(wù)管理方式并不能勝任，還沒(méi)有辦法展現(xiàn)它們所應(yīng)有的功能價(jià)值。

三、房地產(chǎn)集團(tuán)法務(wù)管理優(yōu)化措施

（一）完善法律風(fēng)險(xiǎn)管理組織，設(shè)立法律風(fēng)險(xiǎn)管理部

對(duì)部分法律風(fēng)險(xiǎn)管理的職能進(jìn)行實(shí)現(xiàn)以及處理日常的法律事務(wù)等工作時(shí)目前法律事務(wù)部的主要工作；“事后控制”以及處理法律糾紛等是法務(wù)關(guān)務(wù)模式的主要內(nèi)容。在某種程度上，現(xiàn)行的法務(wù)管理模式在法律糾紛的處理上發(fā)揮了重要的作用，避免了更大的損失在企業(yè)中出現(xiàn)但是其中的局限性也相當(dāng)明顯。法律事務(wù)部在面對(duì)眾多的法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛上，已然滿足不了法律風(fēng)險(xiǎn)的管理需求。1.法律事務(wù)部在工作內(nèi)容上的核心為對(duì)日常的法律事務(wù)進(jìn)行處理，其中包括了出具法律意見、起草、審核以及修訂合同內(nèi)容、辦理訴訟案件等等。而企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)是以系統(tǒng)運(yùn)行為中心所創(chuàng)建的整套保障措施，它是對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的管理系統(tǒng)進(jìn)行控制以及防范的管理?，F(xiàn)如今，法律風(fēng)險(xiǎn)的控制分析以及識(shí)別評(píng)價(jià)等管理體系法律事務(wù)部并不能承擔(dān)建立起來(lái)。2.法律事務(wù)部在實(shí)現(xiàn)方法上將核心定為“事后控制”，此種工作模式是一種不完整的、孤立的系統(tǒng)，而對(duì)于法律風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講，此模式難以進(jìn)行全面的系統(tǒng)管理。3.法律事務(wù)部的傳統(tǒng)法務(wù)工作范圍上將相當(dāng)局限，通常都是法律事務(wù)部單獨(dú)完成，而法律風(fēng)險(xiǎn)管理則大相徑庭，它是波及整個(gè)領(lǐng)域相對(duì)全面的管理，它需要獲得企業(yè)高層的同意，全部門協(xié)調(diào)配合下進(jìn)行共同參與其中。法律風(fēng)險(xiǎn)部門的設(shè)立不僅僅全面革新了法律風(fēng)險(xiǎn)管理中的工作方式、管理理念及模式，還包括了組織職能等，更是變化了組織的名稱。

（二）重組法律風(fēng)險(xiǎn)管理組織架構(gòu)

從適應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)管理的需求出發(fā)，重組組織結(jié)構(gòu)是組織結(jié)構(gòu)變革的必然結(jié)果。從其他企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐以及與集團(tuán)的現(xiàn)實(shí)情況結(jié)合來(lái)看，服務(wù)于各個(gè)子公司及項(xiàng)目的區(qū)域法律風(fēng)險(xiǎn)管理可代替原區(qū)域派駐法務(wù)室；將集團(tuán)總部的各專業(yè)法務(wù)室進(jìn)行重組，組合成3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理組，負(fù)責(zé)工程建設(shè)以及土地投資的歸屬于1組，而分管營(yíng)銷的歸屬于2組，最后1組便負(fù)責(zé)稅務(wù)、勞動(dòng)用工以及物業(yè)管理等領(lǐng)域，在此領(lǐng)域中不包含1、2組中的所有業(yè)務(wù)管理。

（三）建立法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系

法律風(fēng)險(xiǎn)防控包括了風(fēng)險(xiǎn)的控制與預(yù)防。從事前管理的視角出發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是評(píng)估、分析并識(shí)別潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且為了防范起重的風(fēng)險(xiǎn)源出現(xiàn)所采取的對(duì)應(yīng)相關(guān)措施。從事后的視角上看，風(fēng)險(xiǎn)控制是評(píng)估、處理以及監(jiān)控已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。而優(yōu)化不同風(fēng)險(xiǎn)的有效手段便是防控結(jié)合，注意事后控制以及事前預(yù)防等措施。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)國(guó)內(nèi)有著相似經(jīng)歷的企業(yè)而言，本文有著重要的參考價(jià)值，特別是對(duì)于那種中等規(guī)模的房地產(chǎn)集團(tuán)化企業(yè)，作用更為顯著。通過(guò)本文的研究探討，希望對(duì)以上企業(yè)帶來(lái)有用的現(xiàn)實(shí)意義，通過(guò)優(yōu)化法務(wù)管理，創(chuàng)建出一套風(fēng)險(xiǎn)防御體系，此防御體系應(yīng)與企業(yè)實(shí)際的發(fā)展相符，對(duì)企業(yè)中眾多的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，讓企業(yè)獲得持久發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]曹凱.煤炭企業(yè)集團(tuán)的法務(wù)管理體制初探[J].中國(guó)煤炭,2010(02).

作者：常錦坤 單位：上海信達(dá)銀泰置業(yè)有限公司