房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦證的責任承擔

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摘要:隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，我國人民的住房需求也越來越大，需求的增大也促進了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但是在發(fā)展的過程中也面臨著很多的行業(yè)難題，特別是在商品房方面，買賣糾紛出現(xiàn)的幾率還是比較大的，開發(fā)商逾期辦證就是一種比較常見的問題。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展，解決這方面問題是非常有必要的，本文結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況對開發(fā)商逾期辦證的責任承擔問題提出了自己的看法，僅供參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)商;逾期辦證;責任承擔

房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不僅事關(guān)我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時也關(guān)系到我國廣大人民的生活水平，但是房地產(chǎn)和開發(fā)商行業(yè)的發(fā)展涉及到很多的經(jīng)濟問題，所以比較容易引起一系列的經(jīng)濟糾紛，這些經(jīng)濟糾紛不僅會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商工作的效率，同時也會對房地產(chǎn)和開發(fā)商的社會形象造成負面影響。所以說進行房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦證問題的研究是非常有必要的，這樣更有利于分清工作中的責任承擔問題。

一、逾期辦證問題的概述

(一)初始登記業(yè)務(wù)

初始登記業(yè)務(wù)是后期全部工作的基礎(chǔ)，也是前提，具體內(nèi)容也就是對新建的商品房進行登記，這類工作一般是由房地產(chǎn)開發(fā)商來推進的。登記的內(nèi)容也是比較多的，譬如土地使用權(quán)證書，開發(fā)商施工許可證等等，同時也包括對房產(chǎn)的測繪資料和詳細信息。如果出賣人按照上述規(guī)定遞交了相關(guān)證明，那么就可以認為基本完成了初始登記業(yè)務(wù)，但是這并沒有進行房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以這時房地產(chǎn)和開發(fā)商應(yīng)該幫助購買者完成相應(yīng)的房屋轉(zhuǎn)讓登記。(二)逾期辦證的原因在相應(yīng)證明的辦理過程中，初始登記義務(wù)是最基本的，如果不能按時按量完成初始登記業(yè)務(wù)，可能就會造成后續(xù)工作的延期，開發(fā)商逾期辦證就是比較常見的一種現(xiàn)象。而未能按時辦證的原因還是比較多的，總的來說有以下幾個方面的原因:第一，開發(fā)商的相關(guān)手續(xù)不合法。開發(fā)商相關(guān)手續(xù)的不合法，就會加大審查機關(guān)的審查難度，延長辦證的期限，所以比較容易出現(xiàn)逾期辦證的問題;第二，開發(fā)商等相關(guān)部門沒有按時按量繳納土地使用權(quán)出讓金。出讓金的轉(zhuǎn)讓是相關(guān)法律所規(guī)定的，如果開發(fā)商不繳納出讓金，那么土地管理部門就會出面干涉，也會增加辦理工作的周期所以也是造成開發(fā)商逾期辦證的一個主要原因;第三，房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)建房。違規(guī)建房比較容易導(dǎo)致房屋建筑出現(xiàn)一系列的質(zhì)量問題，導(dǎo)致建筑無法通過土地規(guī)劃部門的審核范圍，也會大大增加審核的時間，從而導(dǎo)致開發(fā)商的逾期辦證。

二、追究逾期辦證的訴訟時效

(一)請求辦證訴訟時效

根據(jù)相關(guān)司法規(guī)定來看，購房者申請房屋權(quán)屬證書具有很大的特殊性，因為這個過程兼具了規(guī)定和法定。從約定的角度來看，購房者在購房后，出賣人應(yīng)該幫助其辦理相關(guān)程序，并且要在規(guī)定的時間內(nèi)完成這項任務(wù);從法定的角度來看，開發(fā)商也應(yīng)該在法律規(guī)定的時間內(nèi)辦理相關(guān)程序，所以如果逾期辦證的時間超過了兩年，那么出賣人是要承擔相關(guān)責任的。但是法定義務(wù)不會受到訴訟時效的太大影響，所以說辦證的過程還是比較復(fù)雜的。

(二)請求違約金訴訟時效

違約金的具體形式還是比較多的，適用于不同的情況下，但是法律的后果會受違約金計算形式的影響，但是如果采用固定數(shù)額，那么債權(quán)就是一時性債權(quán)，但是大部分的違約金計算形式都是比較適用于訴訟時效的，可以說，起訴前兩年之內(nèi)的債權(quán)都由訴訟時效來保護。

三、減少開發(fā)商逾期辦證現(xiàn)象的措施

(一)健全房地產(chǎn)市場準入機制

在房地產(chǎn)企業(yè)進入市場之前，一定要對房地產(chǎn)的相關(guān)信息和資質(zhì)進行調(diào)查，從根本上保證房地產(chǎn)市場的合法性和合理性。并且要強化房地產(chǎn)行業(yè)的法律意識和責任意識，如果企業(yè)違反相關(guān)規(guī)定，那么就要受到相關(guān)法律的嚴懲。在企業(yè)進入市場后，也要完善相關(guān)的監(jiān)督機制，充分發(fā)揮監(jiān)督部門，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行全面審查，嚴懲違法違規(guī)行為，為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展營造一個良好的外部環(huán)境。

(二)完善行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

完善行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)也是非常有必要的，而完善相關(guān)法律法規(guī)的具體內(nèi)容也是比較多的，但是都需要與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實際情況相結(jié)合，總的來說有以下幾個方面需要完善:一方面是房地產(chǎn)開發(fā)商辦證過程中的法律法規(guī)完善問題，要善于總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，并且要善于學(xué)習(xí)西方發(fā)達國家的先進管理經(jīng)驗和教訓(xùn);另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)商辦證的相關(guān)流程，對這些流程進行詳細的分工，能夠大大提高開發(fā)商辦證的效率，從根本上解決逾期辦證的問題。

(三)發(fā)揮政府部門的調(diào)控作用

結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)商的實際來看，政府部門對于相關(guān)行業(yè)的管理已經(jīng)有了比較明確的規(guī)定，但是從實際管理情況來看還是不容樂觀的，大部分的管理工作都沒有落實在實際工作中，所以說政府要加快自身的職能轉(zhuǎn)變，簡化辦證流程，加強部門間的溝通與交流，發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，還可以利用網(wǎng)上申報等多種現(xiàn)代信息處理渠道，提高辦證工作的效率。

四、結(jié)語

從上述敘述中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)商的逾期辦證問題比較嚴重，所造成的負面影響也比較大，為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，對逾期辦證的責任承擔問題進行分析是非常有必要的。房地產(chǎn)行業(yè)影響到我國人民的生活水平，讓我們攜起手來一起努力。

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［2］趙欣．試論商品房買賣糾紛中逾期辦證違約責任的訴訟時效問題［J］．法制與社會，2011(17):67－68．

作者：陳慧賢 單位：天津北洋律師事務(wù)所