房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅淺談

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［摘要］土地增值稅是國(guó)務(wù)院對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段之一，國(guó)務(wù)院明確了土地增值稅的若干計(jì)稅的問題。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)日益嚴(yán)峻，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日趨增大。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收之一的土地增值稅，其籌劃對(duì)于企業(yè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。文章探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題，并針對(duì)其問題提出解決方法。

［關(guān)鍵詞］土地增值稅;房地產(chǎn)開發(fā);納稅籌劃

1探究背景

20世紀(jì)80年代以來，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了質(zhì)的飛躍。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)投資金額從2004至2014年間持續(xù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)了3倍多，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為95035.61億元。［1］而且國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多部門都和房地產(chǎn)企業(yè)有著密不可分的關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。國(guó)家財(cái)政收入的主要來源就是房地產(chǎn)稅收，也是政府宏觀調(diào)控的主要手段。其中房地產(chǎn)企業(yè)涉及的最重要的稅收之一就是土地增值稅，也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅收調(diào)控之一，國(guó)家多次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了對(duì)土地增值稅的調(diào)控。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)有意降低自身成本，推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。土地增值稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有重要的價(jià)值，也是最有效的應(yīng)對(duì)措施。房地產(chǎn)企業(yè)必須深入探究增值稅納稅籌劃，降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅成本，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

2探究意義

本文分析了房地產(chǎn)土地增值稅籌劃及對(duì)策，一方面可以引起征稅雙方和房地產(chǎn)中介對(duì)土地增值稅的關(guān)注，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)要想降低成本，只有合理籌劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)步、健康發(fā)展。

3房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的主要問題

納稅人在特定稅收制度下，前提是不觸及稅法違法行為，企業(yè)采取一系列有利于企業(yè)收益的手段，安排等來規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕納稅負(fù)擔(dān)，獲取稅收利益的方式就是納稅籌劃。近年來，由于國(guó)家頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)有關(guān)的政策，尤其是對(duì)土地增值稅的控制，不少企業(yè)未能合理納稅籌劃，在納稅籌劃過程中存在不少問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以生存。

3.1納稅籌劃理論認(rèn)識(shí)不足

據(jù)筆者研究，不少企業(yè)對(duì)納稅籌劃認(rèn)識(shí)尚淺，一些企業(yè)唯利是圖，采取納稅籌劃的手段缺乏正當(dāng)性，而另一些企業(yè)卻認(rèn)為納稅籌劃是偷漏稅的不法行為?？偠灾?，因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)納稅籌劃認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致企業(yè)無法正確開展納稅籌劃計(jì)劃。要想促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須擺正對(duì)納稅籌劃的態(tài)度，積極了解納稅籌劃的意義。

3.2企業(yè)管理水平不高

許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，尤其是會(huì)計(jì)從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)不夠，經(jīng)驗(yàn)不足，加上對(duì)納稅法律制度認(rèn)識(shí)模糊，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)算時(shí)出現(xiàn)諸多問題，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的管理，給予定期培訓(xùn)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3.3政府及相關(guān)稅務(wù)部門的相關(guān)措施的不足

一方面，政府頻繁出臺(tái)土地增值稅的相關(guān)政策，導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃步伐滯后，一些合法的相關(guān)的納稅籌劃很有可能因某項(xiàng)政策的改變而不具合法性。另一方面，相關(guān)稅務(wù)部門的宣傳力度不夠，一些企業(yè)對(duì)納稅籌劃合法性的界限模糊。除此之外，政府部門對(duì)于企業(yè)清算政策落實(shí)不徹底，導(dǎo)致一些企業(yè)造成損失，甚至?xí)窟B其他相關(guān)企業(yè)。

4房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃策略

4.1加強(qiáng)對(duì)納稅統(tǒng)籌的認(rèn)識(shí)

要想進(jìn)行合理的納稅統(tǒng)籌，首先最重要的一點(diǎn)就是必須在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行納稅籌劃。杜絕一切不合法的鉆法律空子的行為。企業(yè)必須清楚認(rèn)識(shí)到合理避稅和漏稅偷稅之間的界限，維護(hù)企業(yè)形象。同時(shí)，相關(guān)工作人員必須不斷更新納稅統(tǒng)籌技能，提高綜合素質(zhì)能力。制訂合理納稅統(tǒng)籌計(jì)劃，順應(yīng)市場(chǎng)變化潮流。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

4.2合理利用“臨界點(diǎn)”手段進(jìn)行納稅籌劃“臨界點(diǎn)”

籌劃法是利用政策法規(guī)進(jìn)行籌劃的典型手段。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，納稅人出售普通標(biāo)準(zhǔn)建造住宅，若增值額在扣除項(xiàng)目金額的20%以下，土地增值額稅免征，若增值額在扣除項(xiàng)目金額之和的20%以上，全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。［2］可見，“20%”就是企業(yè)土地增值稅的臨界點(diǎn)，企業(yè)土地增值稅免征的關(guān)鍵就是怎樣計(jì)算土地增值額。而扣除項(xiàng)目金額和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入這兩大因素影響土地增值額的計(jì)算。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定合理的納稅籌劃方案，合理計(jì)算土地增值額，謹(jǐn)慎選擇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，以此控制增值率不超過20%這個(gè)界點(diǎn)。

4.3利用代建房進(jìn)行籌劃

合理選擇代建房方式進(jìn)行籌劃。代建房就是房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的房屋，完成之后會(huì)向客戶收取一定的費(fèi)用。據(jù)我國(guó)相關(guān)稅法規(guī)定，代建房行為不納入土地增值稅征稅范圍。因此，采取代建房行為進(jìn)行籌劃的利益是顯而易見的。

4.4大力統(tǒng)籌，明確籌劃項(xiàng)目

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的關(guān)鍵所在。所以相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須給予重視。首先，必須確定好納稅籌劃的目標(biāo)，加大籌劃力度，做到事前、事中、事后都進(jìn)行籌劃?；I劃方略應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃，籌劃方案應(yīng)有利于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.5抓住國(guó)家優(yōu)惠政策的機(jī)遇

國(guó)家頻繁出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策，企業(yè)應(yīng)及時(shí)根據(jù)政策變動(dòng)修改納稅籌劃計(jì)劃，隨時(shí)掌握政策動(dòng)態(tài)，抓住國(guó)家優(yōu)惠政策的機(jī)遇。同時(shí)，相關(guān)籌劃人員還要結(jié)合實(shí)際情況制訂相關(guān)籌劃計(jì)劃。對(duì)國(guó)家政策變化即時(shí)掌握的同時(shí)，還要對(duì)新的政策變化有一定的預(yù)見性。

4.6提升企業(yè)內(nèi)部的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)必須順應(yīng)時(shí)代潮流，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督。制定適應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)一些對(duì)企業(yè)做出卓越貢獻(xiàn)或者積極舉報(bào)企業(yè)內(nèi)違反相關(guān)制度人員的相關(guān)職員，對(duì)于工作態(tài)度懈怠，甚至做出違法行為的工作人員給予不同程度的懲罰措施。

5結(jié)論

通過以上分析，展示了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地增值稅納稅籌劃過程中出現(xiàn)的問題，并根據(jù)相關(guān)問題明確了幾條對(duì)策。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的關(guān)鍵就是合理地計(jì)算增值額，達(dá)到免征土地增值稅的目標(biāo)，同時(shí)，可以配合代建房行為計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。其次，就要加強(qiáng)納稅籌劃認(rèn)識(shí)，掌握政策動(dòng)態(tài)信息，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，最后強(qiáng)調(diào)的是必須在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行納稅籌劃，反對(duì)一切偷稅漏稅行為?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)只有進(jìn)行合理納稅籌劃，才能在市場(chǎng)中有立足之地，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)步、健康地發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

［1］馬思琳.淺析我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃［J］．經(jīng)營(yíng)管理者，2015(25):20.

［2］楊再卓.商業(yè)地產(chǎn)中土地增值稅的稅收籌劃［J］．房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014(33):17.

作者：楊麗群 單位：中山大學(xué)新華學(xué)院