房地產(chǎn)開發(fā)項目中BIM技術的應用

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關鍵詞:BIM技術;房地產(chǎn)開發(fā);應用;發(fā)展前景

引言

在科技不斷進步的今天，建筑業(yè)的新技術層出不窮，在保證施工進度的前提下，極大提高了施工質量及安全。但對于建筑業(yè)的管理者來說，這些新技術還未能達到最優(yōu)的效果，還需要其他方式來對設計方案、施工技術方案及進度、成本控制進行預判，以進一步確定是否為最優(yōu)。隨著這種需求的提出，BIM模型技術應運而生。

1BIM技術簡述

隨著現(xiàn)代移動辦公的普及化以及5G網(wǎng)絡的逐步應用，傳統(tǒng)的紙質化房地產(chǎn)開發(fā)管理模式也面臨轉型，這個轉型的關鍵就是BIM技術的應用。我國于2003年引入BIM技術，至今隨著政策的推動和房地產(chǎn)行業(yè)的升級，在產(chǎn)業(yè)界，前期主要是設計院、施工單位、咨詢單位等對BIM進行一些應用。雖然國家政策的不斷推進和完善，BIM技術在房地產(chǎn)開發(fā)、設計、施工、運營等各個環(huán)節(jié)都已經(jīng)取得一部分成果，但仍沒有形成一個大一統(tǒng)的格局，對比國外相對成熟體系來講，我們正處于起步階段，有很大的發(fā)展前景，需要加大力度進行推動。

1.1BIM的內(nèi)涵

BIM是BuildingInformationModeling(建筑信息模型)的縮寫，BIM技術是Autodesk公司在2002年率先提出，是一種將傳統(tǒng)圖紙的二維平面予以三維立體化，將建筑工程項目中相關信息進行集成的工程數(shù)據(jù)模型，是用可視的數(shù)字化方式來表達工程項目實體與功能的特性。它的應用貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)周期，對全項目生命周期中的工程信息進行創(chuàng)建、管理和共享，是一種應用于設計、施工、運營管理的數(shù)字化方法，有效地將房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段進行集成管理，減少大量風險和提高房地產(chǎn)項目開發(fā)管理效率。

1.2常用的bim建模軟件

一是Autodesk公司的Revit建筑、結構和設備軟件。常用于民用建筑。二是Bentley建筑、結構和設備系列，Bentley產(chǎn)品常用于石油、化工、電力、醫(yī)藥等工業(yè)設計和道路、橋梁、市政、水利等基礎設施領域。三是ArchiCAD，屬于一個面向全球市場的產(chǎn)品，應該可以說是最早的一個具有市場影響力的BIM核心建模軟件。

2BIM技術在房地產(chǎn)開發(fā)各階段的應用

BIM技術可以應用在房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個階段，能夠幫助開發(fā)企業(yè)更有效控制投入成本、提高產(chǎn)品質量。

2.1基于BIM技術的前期策劃

房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段，主要進行項目可行性研究，需要公司內(nèi)部相關部門進行合作、協(xié)調。在該階段，各部門針對新項目論證的數(shù)據(jù)具有一定專業(yè)性，如果其中一個數(shù)據(jù)進行調整，其他部門也要需要相應的調整。傳統(tǒng)的紙質開發(fā)階段則需針對這種調整進行重復的工作。BIM模型技術作為一個良好的各部門信息溝通與數(shù)據(jù)關聯(lián)的載體，可以避免這種重復工作的發(fā)生，為新項目的論證提供高效、準確的依據(jù)。BIM模型數(shù)據(jù)，由基本數(shù)據(jù)和輔助數(shù)據(jù)組成，基本數(shù)據(jù)是模型本身的屬性及特征，例如地質條件、基礎形式、結構特征及相關的經(jīng)濟技術指標等;而其他的社會、經(jīng)濟、文化等方面的信息屬于輔助數(shù)據(jù)。正是這些可量化的模型參數(shù)存在，我們可以利用層次分析法或者模糊決策法進行最優(yōu)方案的選擇。首先，利用BIM技術，開發(fā)公司可根據(jù)實際參數(shù)建立3D模型，將項目的總體規(guī)劃、周邊配套設施、建筑物的平立面造型及園林進行直觀體現(xiàn);其次，3D模型上添加進度與造價成本信息，使這個模型5D化。5D化使得開發(fā)公司精準地預測建設項目的具體進度與開發(fā)成本，從而為公司決策者提供參考，提高決策的準確率。將BIM技術應用在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃階段可以為后續(xù)的設計、招標、施工、維護運營進行人員調配、財務控制、材料采購、維護維修等要素進行模擬分析。從而比較準確地預測不可控因素，避免施工過程發(fā)生變更、簽證以及運營階段過度投入造成的浪費和不必要的損失，將開發(fā)建設成本控制在最低的標準。

2.2BIM技術應用于設計階段

現(xiàn)今主流的設計方式是基于CAD(計算機輔助設計)為主制作的二維圖紙，通過平、立、剖的設計來表達三維建筑。其弊端容易導致設計信息斷層，各專業(yè)間的設計出現(xiàn)矛盾。然而，BIM技術可以通過Revit系列軟件，將土、水、電三個專業(yè)進行系統(tǒng)、三維化的設計。如一個部位需要調整，相應的其他專業(yè)也能隨著進行調整，從而自動生成相應的變更圖紙，提高了設計的質量及效率。同時，BIM技術還可以在設計階段對單體建筑或建筑群的日照、景觀可視角度、風環(huán)境、噪聲等參數(shù)進行模擬。建筑師根據(jù)建筑物(群)處于地點的自然條件進行全天候模擬，尤其是日照角度及風環(huán)境的因素對建筑群影響很大，例如冬季采光的時間長短、空氣質量的好壞、風的方向、強度，均是影響人們居住舒適的因素，日照好、通風好、空氣質量好的樓盤更利于銷售，投資能更快的見效。此外，在設計過程中由于BIM技術的應用，便于圖紙設計的復核與沖突檢查。一個完整的項目包要求任務越多，互相配合的差錯也越多，難免產(chǎn)生由于一個錯誤而重復工作的情況。但是利用BIM技術及相關的檢查軟件，可以對整體模型中的數(shù)據(jù)進行二次檢測，復核的效率和質量得到了極大提高。在深化設計階段，設備設計師可利用相關機電分析軟件分析全年能耗模擬，以便對項目運行狀態(tài)下的機電系統(tǒng)進行優(yōu)化;模擬火災場景可以對火災發(fā)生后一定時間內(nèi)的溫度變化和消防救援設備的運行狀況進行掌握。BIM技術對于鋼結構的設計、加工、安裝均有幫助，比如根據(jù)鋼結構設計圖紙直接生成材料表、加工尺寸及配件清單等。極大程度上簡化了人工計算的工程量，也確保了用料的精確度。通過BIM技術能有效地分析專業(yè)間的交叉，避免出現(xiàn)“錯、碰、漏”的發(fā)生，減少變更帶來的經(jīng)濟損失。更能對建設項目進行全生命周期總成本、能耗、環(huán)境影響等因素進行分析、預測和控制，讓投資人更好地掌握項目建設信息，以便更好地進行投資規(guī)劃。

2.3BIM技術應用于施工階段

BIM技術應用在施工階段，與工程管理互相結合，最終成為項目管理精細化的工具。例如在進行設計及施工技術交底時，傳統(tǒng)的交底方法以文字敘述為主，這樣就使較復雜、抽象的設計難以理解，施工中降效嚴重?？墒峭ㄟ^可視化的BIM技術進行演示，就能讓實施者明確相應的做法。利用BIM技術可以實現(xiàn)施工現(xiàn)場可視化施工進度及成本的5D化管理。運用相關軟件對施工計劃的方案進行演示，直觀地發(fā)現(xiàn)方案中的不足，并予以改善。根據(jù)改善后的合理方案及計劃，管理者有序地組織機械設備、材料的進場，防止返工、誤工的現(xiàn)象發(fā)生，更好地進行進度管理。而造價的管理則在軟件的支持下增加相關成本信息，對成本和材料消耗依據(jù)已制定的成本計劃進行控制，管理者根據(jù)進度及質量的要求來控制施工成本的投入，避免投入的不足及過量浪費。利用BIM技術能夠協(xié)調各參建單位的施工關系，一個項目是所有參建單位的平臺，每個單位都可以共享該項目的主體模型。不同的是各參建單位使用針對自身配套的BIM軟件，建立與主體模型相關聯(lián)的本專業(yè)的參數(shù)模型，該部分模型與主體模型進行同步，讓各參建單位都能同時查看各專業(yè)的相關變化情況，對各專業(yè)的實時信息進行共享，最終通過這種技術形成一個真實、可靠的竣工模型，為項目順利竣工及日后的物業(yè)運營維護提供有利支持。因此，BIM技術在施工階段的應用能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)公司更好地控制工程質量、進度與成本，使項目的經(jīng)濟技術指標在施工階段得以優(yōu)化地實現(xiàn)。

2.4BIM技術應用于物業(yè)運營管理階段

現(xiàn)有的物業(yè)運營管理模式已經(jīng)日趨智能化，物業(yè)管理者通過一個智能化中心即可對設備、使用空間、人員、車輛等相關信息進行管理，在相應權限的支持下，各級人員通過移動設備即可完成相應的管理操作。完成這些操作的基礎就是BIM技術在設計、施工階段所匯總的建筑信息，這些信息為物業(yè)的運營提供極大的信息支撐。物業(yè)管理者借助基于BIM技術建立的智能建筑管理系統(tǒng)，更便利地對設備進行管理與維護、查看設備實時顯示數(shù)據(jù)、監(jiān)控影像、日志、數(shù)據(jù)記錄、設備故障等具體信息。而且，通過建筑性能分析軟件可以在物業(yè)管理期間，結合當?shù)氐臍庀筚Y料、舒適度指數(shù)與建筑內(nèi)人數(shù)情況，對建筑物內(nèi)的通風、照明、溫度等參數(shù)進行分析，實現(xiàn)智能健康的建筑管理，使居住的人感到舒適，貫徹以人為本的理念。通過BIM技術在施工中形成的隱蔽工程資料，物業(yè)管理者能夠輕松查找到各類隱蔽管線位置及規(guī)格，建立設備、材料檔案。發(fā)生故障時，管理者能夠根據(jù)原始資料進行設備維修及部件更換，杜絕資料缺失造成的維修延誤帶來的經(jīng)濟損失。這種真實資料的存檔為后續(xù)的物業(yè)管理帶來可追溯性，為將來的改擴建工程提供真實可視化資料。通過BIM技術的應用，能夠對建筑進行全方位的智能管理，進一步地進行項目運營優(yōu)化，智能建筑將會轉變成具備以下功能的智慧建筑:一是自行測算建筑能耗，進行節(jié)能管理;二是車位定位智能識別，幫助業(yè)主尋找車位;三是進行安全事故模擬，預判物業(yè)運營中的安全隱患，提前采取有效措施;四是對突發(fā)事件進行模擬演習，提高管理人員對突發(fā)事件的處置與救援能力。

3房地產(chǎn)項目應用BIM技術的展望

BIM技術貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個周期，在每個階段的應用都能提升管理的效率和信息化建設，是項目向數(shù)字化轉型的基礎，也是提高管理者學習數(shù)字化管理的基石。一是未來BIM技術的發(fā)展還須從人的方面入手，比如增設培訓機構及認證證書的認可度，可以增加學習的人數(shù)及動力;二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、設計單位、施工單位及物業(yè)管理企業(yè)應加大BIM技術的投入，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以透明化、可視化的管理來提高管理效率，讓公司的管理者及未來的客戶、業(yè)主都更加清楚自己所提供、所需要的產(chǎn)品是符合自己的定位。因此，BIM模型技術的大力發(fā)展離不開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全力投入，相信中國的數(shù)字化建筑模式在BIM技術的支持下會有進一步的發(fā)展。

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作者：孫寶峰 單位：沈陽建筑大學