房產面積與建筑面積計算的差異分析

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摘要:房產面積計算為辦理產權、管理產籍信息、土地開發(fā)利用、房產交易、城鎮(zhèn)的建設需要，建筑面積計算為工業(yè)與民用建筑工程建設全過程的建筑面積計算，兩種規(guī)范針對各自的需要有不同的計算規(guī)則，本文詳細的介紹了兩種規(guī)范在建筑不同功能區(qū)中面積計算的區(qū)別，并且區(qū)別了兩種規(guī)范在具體工作中面積計算算法和結果之間的相互聯(lián)系，對房產測繪面積計算及工程建筑面積計算有一定的參考意義。

關鍵詞:房產面積;建筑面積;計算差異

一、概論

房屋是人民生產和生活的場所，房屋及其用地是生產和生活的基本物質要素，為準確采集和表述要素信息，必須進過房地產測量，其中房產面積測算就是房地產測量中的重要組成部分。完善的房產測量成果資料是統(tǒng)計管理城市建設信息和城市居民住房信息的重要基礎資料［1］。建筑面積計算是反映房屋建筑規(guī)模的重要指標，也是區(qū)分建筑物不同功能分區(qū)的面積指標，它廣泛應用于總體規(guī)劃的前期設計、經濟指標統(tǒng)計、詳細規(guī)劃與設計、建筑工程造價管理、房屋建筑計價、城市規(guī)劃等。

二、適用范圍及作用

房產面積測算為房地產工作的開展與開發(fā)提供權屬信息、及供前期預算和銷售的預測繪面積、辦理產權的實測面積等。另外，房產面積測算也是產權產籍管理的基礎數據來源，它是以后產權辦理、產權變更以及產權糾紛的重要依據。其適用范圍為:城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)的房產測繪;獨立的工礦企事業(yè)單位的房產測繪;與城市、建制鎮(zhèn)、工礦企事業(yè)單位相毗連的居民點的房產測繪;城市、建制鎮(zhèn)建成區(qū)以外的郊區(qū)、農業(yè)區(qū)，以及其他地區(qū)的居民區(qū)、居民點［1］。建筑面積是貫穿建筑工程設計、現(xiàn)場施工等過程，也是總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃及經濟技術指標的重要依據，是核發(fā)工程規(guī)劃許可證的重要依據，在工程項目竣工以后，也是竣工驗收的重要依據。其次，建筑面積是計算結構工程量或用于確定某些費用指標的基礎，有了建筑面積，才有可能計算單位建筑面積的技術經濟指標［2］。

三、兩種規(guī)范的差異性

建筑面積與房產面積是對建筑物的兩種不同用場的面積度量，針對不同的行業(yè)和目的，有相近之處，但不能混淆混用。

(一)關于共有面積的差異建筑面積規(guī)范只解決了面積認定(全面積、半面積、不計面積)問題，不涉及共有面積的分攤問題。而房產面積規(guī)范不光解決了面積認定(全面積、半面積、不計面積)問題，還對各種建筑形態(tài)的共有面積如何分攤提出了較為詳盡的解決方案。另外，建筑面積通常按方案圖(或施工圖)進行測算的，而房產預測面積是按施工圖進行測算，房產實測面積是按現(xiàn)場實測數據并結合竣工圖進行測算的［3］。

(二)關于面積認定的(全面積、半面積、不計面積)差異建筑面積計算規(guī)范與房產面積計算規(guī)范因其應用不一樣，所以在使用過程中存在少許差異，具體如下:(1)房產:層高2．20米或凈高2．10米以下，不計算面積。建筑:層高2．20米以下，按一半計算面積，凈高小于等于1．20米，不計算面積。(2)房產:封閉陽臺按全面積計算，未封陽臺按一半面積計算。建筑:主體結構內的陽臺計算全面積，主體結構外的陽臺計算一半面積。(3)房產:無柱雨篷不計算面積，有柱則計算面積。建筑:有柱雨篷計算全面積，無柱雨篷寬度大于或等于2．1米，計算全面積［4］。(4)房產:有永久性頂蓋的室外樓梯，計算全面積，無頂蓋按半面積計算。建筑:室外樓梯按自然層處理，計算全面積［4］。(5)房產:屋面樓梯間、電梯機房等，層高不足2．2米，不計算面積。建筑:屋面樓梯間、電梯機房等，層高不足2．2米，按一半面積計算［4］。(6)房產:封閉架空通廊按外圍水平計算全面積;有頂蓋不封閉架空通廊，按外圍水平計算一半面積;無頂蓋架空通廊不計算面積。建筑:有圍護結構的架空走廊，按其圍護結構外圍計算面積;無圍護結構、有圍護設施的，按結構底板計算一半面積［4］。(7)房產:落地窗，計算全面積;凸(飄)窗，高度不足2．2米不計算面積。建筑:窗臺與室內地面高差在0．45米以下且結構凈高在2．10米以上的凸(飄)窗，計算一半面積［4］。(8)房產:依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其層高在2．20m水平面積計算。建筑:建筑物吊腳架空層及探基礎架空層，有維護結構且層高2．20m及以上，應按其頂板水平投影計算建筑全面積;結構層高2．20m以下的，計算一半面積［4］。(9)房產:伸縮縫與室內相通計算面積，不相通則不計算面積;建筑:建筑物的伸縮縫按自然層計算。

四、兩種規(guī)范的相關性

房產面積計算與建筑面積計算存在很大的關聯(lián)。首先，房產面積計算規(guī)則是以幢為單位，共有面積的分攤及套內面積的計算都在幢內進行，而建筑面積計算規(guī)范中是以獨立樓棟為單位進行面積統(tǒng)計，但應分別統(tǒng)計計容與不計容面積，兩種規(guī)范存在少許的計算差異，部分城市建設及不動產部門要求產權面積不能大于規(guī)劃指標中的計容面積，因此在房產測繪中對幢的分化有了較明確的要求，應盡可能的與計容面積相吻合而且必須找出面積不吻合之處差異。其次，在城市建設中，很多南方城市鼓勵開發(fā)利用地下空間，存在很多依坡地而建的建筑，在對復雜建筑面積計算過程中，兩種規(guī)范對建筑結構的認定可能存在不一致的地方，如若涉及到地下空間的公共部分，公共區(qū)域的分攤會對房產面積的計算有部分影響，從而會導致房產面積的結果因考慮功能區(qū)分攤等因素與建筑面積的計算結果存在較大差異。

五、結論

縱觀全文，發(fā)現(xiàn)房產面積與建筑面積計算其針對的目的不一樣，并且使用范圍也有較大的差別，但這兩種規(guī)范之間又有較大的聯(lián)系，部分城市的政府部門還為這些聯(lián)系增加了約束條件，因此學習并熟悉這兩種規(guī)范的相同點與不同點，并在針對不同的情況時靈活運用，不僅能準確的計算面積統(tǒng)計成本也能減少經濟損失，也方便服務人民群眾的辦理事務。

參考文獻:

［1］呂永江．房產測量規(guī)范與房產測繪技術［M］．中國標準出版社，2001．

［2］GB/T50353-2013．建筑工程建筑面積計算規(guī)范［S］．2014．

［3］溫科技．基于東塔房產測繪的共有建筑面積分攤方法研究［J］．地理空間信息，2019．05(13):218-220．

［4］劉武．新形勢下的房產測繪_圖文［DB/OL］．互聯(lián)網文檔資源．

作者：張國清 單位：貴陽市測繪院