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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探究

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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探究

[提要]房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的位置,一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)和各級(jí)學(xué)研人員研究的重要領(lǐng)域。在過(guò)去幾十年的財(cái)稅改革中,中國(guó)經(jīng)濟(jì)厚積薄發(fā),一步一個(gè)腳印堅(jiān)定地邁向第二大世界經(jīng)濟(jì)體。近年來(lái),國(guó)家堅(jiān)持樹(shù)立“房住不炒”定位,避免房地產(chǎn)泡沫,不斷加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)調(diào)控,很少出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策。而房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)多,相關(guān)稅收政策也非常繁雜,征稅較重,這使得稅收支出成為企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出。在國(guó)家管控房?jī)r(jià)的大背景下,想要走出健康可持續(xù)發(fā)展的道路,不僅需要開(kāi)源,還需要節(jié)流———進(jìn)行納稅籌劃,達(dá)到降低稅務(wù)成本,增加企業(yè)利潤(rùn)的目的。企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃,一方面可以獲得更多盈利,在重重競(jìng)爭(zhēng)中保持上游地位;另一方面有助于協(xié)助企業(yè)自覺(jué)形成納稅意識(shí)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);納稅籌劃;必要性;對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)稅收的重要來(lái)源之一,從稅收角度來(lái)看,房地產(chǎn)公司的稅收負(fù)擔(dān)在其開(kāi)發(fā)成本中占有很大比重。房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和,國(guó)家的政策愈發(fā)收緊,對(duì)土地的監(jiān)管逐年嚴(yán)格,建筑業(yè)人工成本和機(jī)械成本逐年增加,面對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展面臨的諸多問(wèn)題,房地產(chǎn)企業(yè)重新將目光放到降低成本上來(lái),土地和建造成本由政府和市場(chǎng)價(jià)格決定,相對(duì)固定,但是納稅成本卻是可以通過(guò)政策研究,改變策略來(lái)進(jìn)行調(diào)控。雖然近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)把控較嚴(yán),但在新稅改的大環(huán)境下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍有機(jī)會(huì)借助良好的納稅籌劃方案來(lái)降低稅負(fù)成本。

一、房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)所需資金龐大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從最初的拿地,中期的開(kāi)發(fā),后期的售賣,還是保有環(huán)節(jié)的處理,每一步都需要耗費(fèi)大量資金,僅靠企業(yè)自有資金是難以支撐這一系列流程的,一般情況下需要借助第三方的投資。而在售賣開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售額也巨大,這樣大量的資金往往會(huì)產(chǎn)生大量的稅款,導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本增加,稅務(wù)部門對(duì)如此龐大的稅款自然也會(huì)格外關(guān)注。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期投入資金巨大,業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)。按照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不同階段,主要分為以下八個(gè)階段:企業(yè)設(shè)立、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、取得項(xiàng)目用地、前期準(zhǔn)備、資金籌措、建設(shè)施工、銷售、物業(yè)服務(wù)等。周期一長(zhǎng),對(duì)于企業(yè)的資金鏈要求、發(fā)票管理、賬務(wù)處理和企業(yè)納稅的要求都相對(duì)提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重要性

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)公司不斷擴(kuò)大營(yíng)收規(guī)模,眾多公司邁入千億級(jí)房企。對(duì)納稅籌劃的不夠重視是房地產(chǎn)公司的短板,因?yàn)槎鄶?shù)房地產(chǎn)公司在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)比較隨意,沒(méi)有足夠的重視。而隨著新形勢(shì)下市場(chǎng)行情的不斷變化,使得公司的經(jīng)營(yíng)壓力與日俱增,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的納稅籌劃,達(dá)到節(jié)稅的目的就顯得尤為重要。

(一)有利于降低納稅成本。在我國(guó),房地產(chǎn)企業(yè)可以說(shuō)是納稅大戶,涉及的稅種也較多,主要以土地增值稅、企業(yè)所得稅為主,這就意味著它們面臨著較為沉重的稅收負(fù)擔(dān)。據(jù)有關(guān)資料顯示,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收占成本的19.06%。因此造成了房地產(chǎn)企業(yè)成本增加,使房地產(chǎn)企業(yè)不得不重視納稅籌劃。

(二)有利于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位。伴隨著市場(chǎng)的不斷變化、調(diào)控的逐步深入,房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。尤其是龍頭房企要保證其領(lǐng)先地位,中型房企為更好的發(fā)展,想進(jìn)一步成為龍頭房企,而中小型房企想要更好的生存,因此造就了只有一個(gè)蛋糕,但不同規(guī)模的房企都想分得更多份額的局面。每類房企為了提高競(jìng)爭(zhēng)力,擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,因此開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在所難免,降低成本是可行有效的策略之一,減少的成本投入到其他業(yè)務(wù)中,能幫助企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)和加快企業(yè)發(fā)展。因此,企業(yè)通過(guò)納稅籌劃能有效提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

(三)有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。無(wú)償性、固定性、強(qiáng)制性是稅收的特點(diǎn),對(duì)于房地產(chǎn)這種資金流轉(zhuǎn)較為密集的企業(yè)而言,從利潤(rùn)層面來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)超過(guò)利潤(rùn)總額的50%,稅收負(fù)擔(dān)重。雖然稅收無(wú)法回避,但不意味著不能減少公司稅負(fù)。稅負(fù)最終的承擔(dān)者往往是購(gòu)房者,進(jìn)而使房?jī)r(jià)逐步上升,購(gòu)房者壓力增大,這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。稅負(fù)過(guò)重也會(huì)引起部分企業(yè)鋌而走險(xiǎn),實(shí)施偷稅、漏稅等行為,違規(guī)概率增加。通過(guò)合理合法的納稅籌劃,比如進(jìn)行公益性捐贈(zèng),在年度總利潤(rùn)12%以內(nèi)的部分準(zhǔn)予扣除。既能減免稅負(fù),又能提高企業(yè)聲譽(yù),有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃對(duì)策分析

納稅籌劃理念是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展工作的前提,在有序地開(kāi)展納稅籌劃工作時(shí)采用先進(jìn)的理念,并且樹(shù)立企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)理念。就目前而言,很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)納稅籌劃進(jìn)行全面的了解,還處于走一步看一步的階段。對(duì)納稅籌劃缺乏正確的認(rèn)識(shí),納稅籌劃意識(shí)較為淡薄。只有納稅人對(duì)納稅籌劃有正確的認(rèn)識(shí),理解納稅籌劃不是公司負(fù)擔(dān),而是對(duì)自身合法權(quán)益的維護(hù),積極配合國(guó)家政策,依法納稅。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段納稅籌劃分析

1、從公司組織形式切入。從公司組織形式切入,主要考慮的是其對(duì)企業(yè)所得稅的影響,子公司具有獨(dú)立法人資格,分公司不具有獨(dú)立法人資格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目常常是異地的,需要在項(xiàng)目所在地建立分支機(jī)構(gòu),來(lái)配合開(kāi)發(fā)全過(guò)程的管理。有的企業(yè)會(huì)選擇以子公司的形式承接項(xiàng)目開(kāi)發(fā),按照現(xiàn)行企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定,子公司獨(dú)立核算與申報(bào)清繳,其涉稅相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)必然聯(lián)系到母公司,而如果是以分公司的形式承接項(xiàng)目開(kāi)發(fā),因其不具有獨(dú)立法人資格,應(yīng)在項(xiàng)目所在地預(yù)繳企業(yè)所得稅,然后再由總公司匯總清繳,可以調(diào)節(jié)盈虧,合理減輕企業(yè)所得稅的負(fù)擔(dān),兩者之間較大的區(qū)別在于彌補(bǔ)以前年度的虧損上的差異。在納稅籌劃中選擇怎樣的公司形式,主要考慮的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、公司以前年度的虧損額以及虧損時(shí)間等,要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光考慮。2、從開(kāi)發(fā)方式切入。2021年2月自然資源部相關(guān)司局住宅用地分類調(diào)控文件,對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)兩集中:集中掛牌、集中競(jìng)拍。由此可以看出,城市土地資源分配不均的現(xiàn)象依然存在,土地價(jià)格不斷上漲,隨著集中供地政策的實(shí)施,資源更是向資金雄厚的大開(kāi)發(fā)企業(yè)靠攏,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。對(duì)于中小房企而言,資金壓力更為艱難,融資難將進(jìn)一步擠壓中小房企的生存空間。而選擇何種開(kāi)發(fā)方式,會(huì)直接影響稅務(wù)成本,關(guān)系到開(kāi)發(fā)結(jié)果以及后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。具體地開(kāi)發(fā)方式有自建自銷、自建代銷、合作開(kāi)發(fā)等,如果獲得土地使用權(quán)的一方選擇自建自銷的方式,涉及的稅種主要包括增值稅﹑契稅、土地增值稅等,整體上稅負(fù)較重;但如果在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,能夠?qū)ふ业接幸欢ㄙY金實(shí)力的合作方出資合建,那么就能以土地使用權(quán)作為投資,這樣一來(lái)只需要按照銷售額繳納增值稅,在一定程度上可以達(dá)到降稅的目的。集中供地政策的實(shí)施,對(duì)房企的資金要求更加嚴(yán)格,合作開(kāi)發(fā)模式也是房企在選擇新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)優(yōu)先考慮的模式。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段納稅籌劃分析

1、從籌資方式切入??紤]到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng),投資額較大的特殊性,故資金需求大,開(kāi)發(fā)全過(guò)程自有資金很難維持,而資金流的穩(wěn)定是企業(yè)開(kāi)發(fā)順利的基本保障。因?yàn)榛I資是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要資金來(lái)源。籌資方式大方向上有股權(quán)籌資和債權(quán)籌資兩種,還有包含兩者的混合籌資,不同方式下的籌資成本也較大差異,如果資本結(jié)構(gòu)合理優(yōu)化,能夠降低稅負(fù)。比如,以債權(quán)方式進(jìn)行籌資,按照現(xiàn)行的稅收規(guī)定,在此過(guò)程中產(chǎn)生的利息費(fèi)用,可以在計(jì)算企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除,但債權(quán)籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。而股權(quán)籌資能減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),但不能向債權(quán)投資,可扣除資金占用成本?;诖?,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在納稅籌劃中充分分析不同籌資方式的優(yōu)缺點(diǎn),以及對(duì)稅負(fù)的影響,綜合運(yùn)用多種籌資方式,達(dá)到避稅的目的。如何在兩者之間權(quán)衡,還是選擇以混合方式籌資,仍然需要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的籌資需求等。同時(shí),“營(yíng)改增”之后,稅率發(fā)生了重大變化,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中涉及的稅種較多,為了科學(xué)地進(jìn)行納稅籌劃,企業(yè)需要根據(jù)具體內(nèi)容分別計(jì)稅。2、從利息費(fèi)用切入。土地增值稅是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中比較重要的稅種之一,很多納稅籌劃方案都是以此為起點(diǎn)開(kāi)展的,利息費(fèi)用就是其中一個(gè)。具體地,在計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí),現(xiàn)行的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定,計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲇袃蓚€(gè)方式,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利息費(fèi)用較高,那么按照項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑶夷軌蚪鹑跈C(jī)構(gòu)證明,允許據(jù)實(shí)扣除,能夠獲得更多的抵扣金額。相反的,如果開(kāi)發(fā)全過(guò)程的利息費(fèi)用較低或不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,直接按照取得土地成本所支付的金額及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)的10%金額予以扣除,可能會(huì)有更好的降稅效果。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言,想要在利息費(fèi)用方面獲得更高的降稅效果,就要把握好這一規(guī)定,在兩者中作對(duì)比和分析。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售階段納稅籌劃分析

銷售階段的納稅籌劃需要充分考慮產(chǎn)品性質(zhì)、產(chǎn)品價(jià)格、銷售方式等。1、從定價(jià)策略切入。定價(jià)策略主要考慮的是土地增值稅。在我國(guó),土地增值稅的適用稅率有四級(jí)劃分,是四級(jí)超率累進(jìn)稅率,具體要根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例來(lái)決定適用的稅率。因此,在這一階段以定價(jià)策略為切入進(jìn)行納稅籌劃,首先需要注意的是免稅臨界點(diǎn)以及各個(gè)適用稅率臨界點(diǎn)的計(jì)算,避免因?yàn)閮r(jià)格提高一點(diǎn),適用稅率出現(xiàn)越級(jí)提高的現(xiàn)象,這樣一來(lái)成本可能遠(yuǎn)高于收益,與收益不成配比,得不償失;其次,要考慮在不影響稅率的情況下,盡可能地提高售價(jià),來(lái)增加收益。按照我國(guó)《土地增值稅暫行條例》中的相關(guān)規(guī)定,對(duì)于納稅人建造的普通住宅出售,如果增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。最后,“營(yíng)改增”之后,精裝房的成本是可以進(jìn)行精裝抵扣的,因此企業(yè)可以增加精裝房的數(shù)量,提高建設(shè)安裝成本,為企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。2、從促銷方式切入。目前,城市中房地產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈,且各地限購(gòu)﹑限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷出臺(tái),爭(zhēng)奪剛需﹑搶占市場(chǎng)份額等各種促銷手段不斷出現(xiàn),不同促銷手段涉及的稅不一樣,因此合理籌劃促銷手段也是較好的納稅籌劃方式之一。如果有一個(gè)好的納稅籌劃方案,促銷也會(huì)帶來(lái)額外的收益,實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。全面“營(yíng)改增”之后,增值稅逐步實(shí)現(xiàn)了全覆蓋,按照我國(guó)現(xiàn)行的《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中的相關(guān)規(guī)定,“購(gòu)房贈(zèng)禮”等促銷手段中的“禮品”是需要視同銷售計(jì)算并繳納相應(yīng)增值稅。但是,如果在前期就有這樣的統(tǒng)籌規(guī)劃意識(shí),將禮品作為房屋的配套與房屋一起作價(jià)出售,整體售價(jià)不變,也就不需要就禮品部分繳納增值稅了。但是,如果促銷手段不合理,會(huì)被視為銷售行為處理。因此,這種籌劃方案存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn),并且對(duì)做賬也提出了更高的要求。所以,企業(yè)應(yīng)對(duì)合同管理進(jìn)行完善,對(duì)促銷、銷售等行為進(jìn)行科學(xué)管理,為了避免將促銷行為當(dāng)作銷售行為,企業(yè)也可以運(yùn)用先進(jìn)打折的方式進(jìn)行促銷活動(dòng)。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算階段納稅籌劃分析

在房地產(chǎn)清算階段,作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的收尾環(huán)節(jié),也應(yīng)高度重視納稅籌劃工作。當(dāng)前,隨著國(guó)家稅務(wù)總局及各地相關(guān)文件的不斷出臺(tái),土地增值稅清算采用“三分法”將是必然趨勢(shì)。所謂“三分法”指的是將普通住宅﹑非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別列為清算對(duì)象土。在此方面,由于各地在土地增值稅清算方面的標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)務(wù)不盡相同,房地產(chǎn)企業(yè)仍應(yīng)把握相應(yīng)的原則進(jìn)行清算階段的納稅考慮。一是合理掌握土地增值稅清算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。雖然土地增值稅清算時(shí)間條件有具體規(guī)定,但房地產(chǎn)企業(yè)仍可通過(guò)開(kāi)發(fā)周期﹑剩余業(yè)態(tài)的把握合理安排清算時(shí)間,同時(shí)由于各地清算任務(wù)繁重,企業(yè)也應(yīng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)保持合理溝通,安排好相關(guān)的成本確認(rèn)要素的及時(shí)完善。二是結(jié)合“三分法”(或各地具體的清算要求)對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)進(jìn)行梳理,合理劃分成本核算對(duì)象,結(jié)合定價(jià)策略,有條件的可做土地增值稅預(yù)清算,確保各類業(yè)態(tài)都具有合理的增值率,使稅負(fù)最優(yōu)。三是提前預(yù)計(jì)土地增值稅清算當(dāng)年的實(shí)際情況及清算后年度銷售房產(chǎn)的情況,并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目確認(rèn)收入的時(shí)間以及公司其他財(cái)稅安排(如其他大額費(fèi)用的發(fā)生),合理對(duì)所得稅匯算金額進(jìn)行預(yù)計(jì),確保企業(yè)整體稅負(fù)最優(yōu)。四是企業(yè)應(yīng)完善稅務(wù)管理、票據(jù)管理等制度,加強(qiáng)對(duì)工作人員的培訓(xùn)教育,提高企業(yè)納稅籌劃工作人員的專業(yè)能力。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速劑,有重要的支撐作用。因此,在當(dāng)前金融與行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中,維持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展,也是在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前行。面對(duì)高額的稅務(wù)成本負(fù)擔(dān),納稅籌劃是解決問(wèn)題的有效途徑之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅籌劃環(huán)境雖然不夠理想,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、管理鏈條長(zhǎng)﹑涉稅種類多等特點(diǎn)確實(shí)給納稅籌劃帶來(lái)了難度,但其開(kāi)發(fā)各階段的納稅籌劃空間還是足夠的,準(zhǔn)入階段可以從組織形式、開(kāi)發(fā)方式切入、建設(shè)階段可以從籌資方式、利息費(fèi)用切入,銷售階段可以從定價(jià)策略﹑促銷方式切入,清算階段也有相應(yīng)的納稅籌劃切入點(diǎn)。因此,優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段納稅籌劃方案,使企業(yè)的利益最大化是可行的。

參考文獻(xiàn):

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作者:孫媛媛 單位:西安石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院