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一、引言
2011年以來,我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率越來越低,與2011年前十年的高利潤率相比,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)了各種微利項目,甚至是出現(xiàn)了一些虧損項目。從近期公布的房地產(chǎn)行業(yè)的142家上市公司2015年中期年報中可以看出,超過四成上市房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過了70%。房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤率僅僅有9%。上市公司的經(jīng)營壓力已經(jīng)如此明顯,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是處于生存的艱難期。在這種嚴(yán)峻的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮如何降低自身經(jīng)營成本。然而,現(xiàn)階段,無論是土地成本,還是勞動成本以及建筑成本都缺乏下調(diào)的空間,因此,通過納稅籌劃來減少納稅成本成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力,提高企業(yè)利潤率的重要手段。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展趨于穩(wěn)定,我國稅收制度也逐漸完善起來。稅收籌劃這個概念漸漸為大眾所熟悉起來,然而我國的稅收相關(guān)法律法規(guī)也在不斷的完善,對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的限制越來越多,如何合法的進行納稅籌劃,是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點研究的問題。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃目前面臨的困境
(一)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃人員素質(zhì)不足
雖然納稅籌劃這個概念已經(jīng)深入房地產(chǎn)企業(yè)管理者心中,然而,很少有房地產(chǎn)企業(yè)有具備完善專業(yè)素質(zhì)以及綜合能力的納稅籌劃人員。一般,房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員僅僅由財務(wù)主管甚至是簡單的財務(wù)會計人員、辦稅員兼任。這些人員雖然可能具備足夠的財務(wù)知識,對稅務(wù)條款也有一定的認(rèn)識,但是由于綜合能力不足,無法宏觀調(diào)控企業(yè)的發(fā)展與目前稅務(wù)的節(jié)約兩方面的利益情況,很可能造成目光短淺,為了短期節(jié)稅而影響企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的情況。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)的納稅籌劃人員,是局限房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重點問題之一。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃缺乏必要的配合機制
在大多數(shù)人眼中,稅務(wù)問題僅僅和財務(wù)部門有關(guān),是財務(wù)部門一個部門的事情。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)中,稅務(wù)籌劃工作全權(quán)交予財務(wù)部門負責(zé)。財務(wù)部門單純的依靠手中的賬目和報表進行納稅籌劃工作,與其他部門缺乏必要的溝通和配合。這樣的納稅籌劃方案在一定程度上可能無法與企業(yè)實際情況相匹配,在實施籌劃方案的過程中也較難完全精準(zhǔn)的實施。
(三)納稅籌劃中可能面臨一定的風(fēng)險
納稅籌劃具有一定的風(fēng)險性,可能因為企業(yè)內(nèi)外因而導(dǎo)致失敗。一是由于企業(yè)納稅籌劃人員對稅收政策解讀錯誤,與稅務(wù)主管部門溝通失敗,以致于納稅籌劃成為了偷稅漏稅的行為,最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到稅務(wù)部門的處罰。第二,房地產(chǎn)企業(yè)可能無法徹底執(zhí)行和運用稅務(wù)相關(guān)的各種優(yōu)惠政策,導(dǎo)致納稅籌劃方案不完善。第三,房地產(chǎn)企業(yè)對稅收政策分析過于片面,無法系統(tǒng)的理解各項優(yōu)惠的政策,最終造成納稅籌劃方案失敗。第四,企業(yè)在進行納稅籌劃的過程中,忽略了權(quán)衡納稅籌劃的成果和成本,最終可能造成成本超過收益的尷尬局面。
(四)營改增給房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃帶來難度
我國房地產(chǎn)企業(yè)營改增推行的時間還不長,現(xiàn)階段,還存在很多不明朗的情況,無論是稅率還是抵扣項目都還不是很清晰。因此,目前很多房地產(chǎn)企業(yè)無法確定自身營改增后稅負的變化情況。由于目前情況的不確定,給房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃帶來了一定的困難。
三、對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議
(一)選擇合適的納稅籌劃人員
納稅籌劃是一項對專業(yè)素質(zhì)要求非常高的工作,成功的納稅方案,不僅可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負最小,而且能夠顧全企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略全局,因此,專業(yè)的納稅籌劃人員首先必須具備專業(yè)的納稅籌劃水平,對收稅政策要有絕對的了解,能夠有效地分析收稅政策背后的每一個細節(jié);還需要有良好的籌劃業(yè)務(wù)能力,依靠扎實的籌劃理論基礎(chǔ)以及豐富的籌劃經(jīng)驗來制定籌劃方案。其次,專業(yè)的納稅籌劃人員還需要具備良好的溝通人力,保障納稅籌劃方案可以得到主管稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可。最重要的是,納稅籌劃人員,必須要有高尚的職業(yè)道德,堅持納稅方案合法、合規(guī),節(jié)稅不可凌駕于法律之上。
(二)整合企業(yè)各個部門進行納稅籌劃
因為稅務(wù)產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營,所以,為了確保納稅籌劃工作的真實、可實施,房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃應(yīng)該從生產(chǎn)經(jīng)營的角度進行。企業(yè)的不同的經(jīng)營戰(zhàn)略,需要匹配不同的稅務(wù)籌劃方案,因此,納稅籌劃要需要從企業(yè)的預(yù)算、決策、執(zhí)行、采購、生產(chǎn)、銷售、監(jiān)督、核算等等各個工作環(huán)節(jié)中進行,并且需要企業(yè)各個部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一。一個完善的納稅籌劃方案,首先需要通過財務(wù)部門完成整體方案的思路設(shè)計,然后提拆分并發(fā)放到各個具體的部門的主管手中進行實際情況的調(diào)整。調(diào)整后的各個子納稅籌劃方案,需返回財務(wù)部門整合協(xié)調(diào),再交給企業(yè)的管理層審核,確定是否與企業(yè)長期經(jīng)營戰(zhàn)略匹配后確定實施。在實施的過程中,還需要企業(yè)監(jiān)督管理部門進行協(xié)調(diào),保障房地產(chǎn)企業(yè)的營銷部門、工程部門以及財務(wù)部門能夠準(zhǔn)確的實施籌劃的內(nèi)容。
(三)盡量規(guī)避稅收籌劃的風(fēng)險
納稅籌劃的風(fēng)險性是無法消除的,但是房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能的規(guī)避納稅籌劃過程中產(chǎn)生的風(fēng)險。首先,企業(yè)應(yīng)該加強房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策的學(xué)習(xí)和解讀,盡可能的全面了解政策的內(nèi)容,及時與相關(guān)稅務(wù)部門溝通,避免因為解讀錯誤造成納稅籌劃的失敗。其次,納稅籌劃人員應(yīng)該積極學(xué)習(xí),加強風(fēng)險意識,不斷的更新自身稅務(wù)相關(guān)的知識,及時了解最新稅收政策,避免因為信息之后造成納稅籌劃的失敗。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加強對納稅籌劃的重視,不間斷的對納稅籌劃人員進行相應(yīng)的培訓(xùn),提高納稅籌劃人員的基本素質(zhì)。此外,房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方案還應(yīng)該盡可能的靈活,以便適應(yīng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變。
(四)針對營改增做好納稅籌劃的基礎(chǔ)工作
營改增工作給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)帶來了很多的不明確,但是,在營改增試點初期,政府通常會對進項抵扣不足,資金周轉(zhuǎn)存在問題的企業(yè)一些扶持。在試點的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好萬全的準(zhǔn)備,盡快適應(yīng)營改增這一政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡可能的索要增值稅發(fā)票,保障進項稅額可以抵扣。例如,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加精裝修房的比例來獲得增值稅發(fā)票,增加抵扣額。
四、結(jié)論
當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)生存的轉(zhuǎn)折點正在到來,在競爭愈發(fā)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)立足是房地產(chǎn)企業(yè)需要加強研究的問題。成本戰(zhàn)略是企業(yè)競爭的重要手段,在政策允許,風(fēng)險可控的范圍內(nèi),有效的運用納稅籌劃進行成本的控制,是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)立足的保障之一。
作者:趙云英