房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性監(jiān)管淺探

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［提要］目前，房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性監(jiān)管是經(jīng)濟全球化大環(huán)境下地產(chǎn)主管機構的核心任務，也是各金融機構資金流動性監(jiān)管領域的重要目標。房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性監(jiān)管方式具有獨立的屬性，它同各金融機構資金流動性監(jiān)管目標具有眾多的一致性，房地產(chǎn)企業(yè)和各金融機構資金流動性監(jiān)管的負債狀態(tài)形式也具有共同的屬性。本文從提高房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性管控目標入手，進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性監(jiān)管的制度建設，細化管控措施手段，從根本上確保房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性安全。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務；流動性；監(jiān)管；對策研究

房地產(chǎn)企業(yè)是市場經(jīng)濟飛速發(fā)展與我國銀行進一步改革條件下的產(chǎn)物。房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性是房企提升資金有效流動、增加房企收益的根本保證。當前，房地產(chǎn)企業(yè)財務本著為內(nèi)部機構流動性服務的原則，不斷降低企業(yè)融資風險，降低房企財務成本，提高企業(yè)資金利用率，并以此促進房地產(chǎn)企業(yè)效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性問題是市場經(jīng)濟條件下的財務創(chuàng)新和宏觀調控政策作用的產(chǎn)物，當前房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性監(jiān)控的目標是保證房企財務流動性安全運營。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性監(jiān)控的特征

根據(jù)當前金融機構流動性監(jiān)控要求，房企流動性風險監(jiān)控指的是房地產(chǎn)企業(yè)以較低成本保證資金充足，能夠及時還清到期債務，從而完成常規(guī)性支出義務，完成一般性項目財務目標，這樣就可以避免經(jīng)費支出環(huán)節(jié)的風險，上述目標是房地產(chǎn)企業(yè)財務主管部門開展資金運行監(jiān)控的關鍵問題及重點內(nèi)容。這也是金融機構等資金單位監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)流動性的基本選項，目前各金融機構是依照房地產(chǎn)企業(yè)財會工作運行占比數(shù)值來進行流動性監(jiān)管的。核算房地產(chǎn)企業(yè)流動性占比每一個季度的流動資產(chǎn)以及一個季度中內(nèi)的流動性負債數(shù)值。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財務的流動性占比必須大于28%，這樣金融機構可以有效地掌控房地產(chǎn)企業(yè)資金，從而做好各項金融服務。另外，受房企自身資金和管控規(guī)模的限制，房企的流動性占比表現(xiàn)在資產(chǎn)負債約束上具有特殊性。

（一）負債資產(chǎn)特征。房地產(chǎn)企業(yè)財務負債項目是基于房企內(nèi)部子公司的資金結余。與銀行機構這類的金融部門資產(chǎn)特征有所不同，金融機構存款的人有較高一致性，并且超大額資金比較豐富；而房地產(chǎn)企業(yè)集團中各分支機構間資金呈現(xiàn)不均衡分布，這樣勢必會造成一定的風險隱患，部分房地產(chǎn)企業(yè)在集團與各分公司內(nèi)部，會形成一定的財務資金流動性不暢，長此以往必然會影響房企財務存款規(guī)模。同時，房企對資金方在提升效益方面具有很高的傾向性，在當前市場化利率環(huán)境下，金融機構的存款利息、資金理財及受理信托業(yè)務對房地產(chǎn)集團的資金有較大的分流影響，上述因素是制約存款安全的關鍵要素。房地產(chǎn)企業(yè)財務公司同金融機構有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)各分公司的資金來源受集團公司行政影響比較多，房地產(chǎn)公司把資金作為關鍵要素實施統(tǒng)一考核，但同時，由于根據(jù)各個公司行政制度迥異，財務部門的資金來源和運營變動有很大區(qū)別。以期限負債為例，下級企業(yè)大體上是短期或活期存款，房地產(chǎn)集團除資本金以外，缺少三年或以上長期存款等穩(wěn)定的負債資金來源。

（二）資本運營特征。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)大多是銀行信貸資金，企業(yè)資金主要集中于集團財務部門?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)各分公司都是從事房地產(chǎn)行業(yè)的，他們的運營方式和房地產(chǎn)集團完全相同，這就使集團資金的運營及風險比較集中。這種運營模式包含基礎授信及房地產(chǎn)系統(tǒng)金融鏈等內(nèi)容，這與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務規(guī)則緊密相關。房地產(chǎn)集團對各分支機構可以開展股權投放，房地產(chǎn)集團的資金在運營過程中產(chǎn)生的債權及股權基本上源于房地產(chǎn)集團內(nèi)部，對風險的產(chǎn)生具有放大的可能。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務機構為滿足各分公司的資金要求，為分支機構發(fā)放流動資金，此類即借即還的短期性投放對資金財務運行與安全具有積極的影響，但是也極易對流動資金占比的結構造成影響。就各金融機構貸款周期來分析，無論是從房地產(chǎn)企業(yè)支持其分公司還是從短期籌資方面的需求，房地產(chǎn)企業(yè)基于長期獲取信貸收益的角度，都極為重視運用集團貸款資金、房地產(chǎn)企業(yè)貸款滿足長期流動資金，一般比較容易發(fā)生資產(chǎn)同負債不一致的現(xiàn)象。在各金融機構頭寸備付上，與各金融單位在人民銀行的備付金儲備的清算不同，房地產(chǎn)企業(yè)是模仿金融機構統(tǒng)算方式開展內(nèi)部清算的。房地產(chǎn)企業(yè)大都通過多家銀行單位的眾多路徑結算來實施各分公司之間的資金結算，這樣容易使房地產(chǎn)企業(yè)的資金頭寸和備付異常分散，極易發(fā)生流動資金系統(tǒng)性風險；而銀行部門只在金融機構的資金頭寸不足時，才容易發(fā)生流動性風險。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務流動性管理業(yè)務中常見的若干問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)流動資金管理目標模糊。依照占比目標，房地產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)與負債的時間差問題體現(xiàn)不全面。從資產(chǎn)負債視角分析，在資產(chǎn)欄中對同行業(yè)信貸的投入等資產(chǎn)的管控比較重視，對負債風控力度比較弱，還缺乏資產(chǎn)與負債的匹配管控。從資金管控視角分析，基本上是重自營，特別是對自營資金項非常重視，但對非本幣項的重視程度不夠。

（二）風控管理環(huán)節(jié)漏洞較多。房地產(chǎn)企業(yè)對流動性風控動態(tài)目標不明晰。房企基本上在月末時按有關部門監(jiān)管要求來進行流動性占比指標的研判和分析，他們的管理行為是變相靜態(tài)目標管理，并非動態(tài)流動性管控，這種靜態(tài)目標管理難以對后續(xù)問題發(fā)出預警。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算中短期流動資金占比變動非常大，特別是同行業(yè)資金來往項目分配形式多樣化。因此，資金來往項目流動性占比波動起伏，極易發(fā)生資金往來時點同管理指標資金的誤差，這同時也反映出流動性占比項目在運營過程中的局限性。

（三）資金風控手段弱化。房地產(chǎn)企業(yè)流動性風控的手段和方法相對弱化，有些房地產(chǎn)企業(yè)的管控制度基本是為了相關部門監(jiān)管規(guī)定而建立，沒有高效的房地產(chǎn)企業(yè)流動性風控管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)風控制度對流動性安全閥設置不完善，房地產(chǎn)集團流動性風控管理的量化內(nèi)容不能適應流動性管理的總體目標，管理較為粗放，大體上是根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)驗來安排資金頭寸風控工作。對一些易產(chǎn)生問題的流動性資金缺少緊急處置方案，從根本上還難以形成房地產(chǎn)企業(yè)流動性問題應急管理控制辦法。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)流動性風控信息的反饋渠道不暢。當前房地產(chǎn)企業(yè)流動性風控管理模式，在每一個實施階段，特別是財務管控力和效能的提高方面，還存在著非常多的問題，最突出的問題是信息的反饋渠道不暢。當前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)已拓展到各個省市，基于不同區(qū)域存在著不同的市場情況，房地產(chǎn)企業(yè)流動性風控管理中采取的策略過于分散。過于分散的流動性風控管理模式就會造成相關財會信息反饋不夠及時，客觀上不利于房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的實施，容易造成一些發(fā)展機遇的喪失，或使局部財務流動性呈現(xiàn)出惡性發(fā)展的態(tài)勢。

三、房地產(chǎn)企業(yè)流動性風控建議

（一）加強房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)資金管控力度。近年來，我國市場經(jīng)濟發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)伴隨著市場快速發(fā)展的腳步，市場總量已經(jīng)位居世界前列。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模的進一步擴大，房地產(chǎn)環(huán)境也呈現(xiàn)多變的市場化特性，對企業(yè)流動性而言，多種制約因素在不斷增大，負債同資產(chǎn)更加緊密相關、相互影響，這樣極易造成資產(chǎn)方和負債方難以實施有效的資金流動性風控管理。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地強化資金流動性制度建設，把握好資金管控力度。

（二）多向管控流動性資金。由于資產(chǎn)、負債波動性明顯，反映出房地產(chǎn)企業(yè)資金應用不足，缺乏流動性。另外，房地產(chǎn)根植于市場、服務于市場，負債方必須讓利于分支機構，資金與貸款的利差空間很小，易對分配利率提較多的要求，這樣很容易產(chǎn)生過高的流動性。過低與過高的流動性都是有風險的，因此有必要多向管控流動性資金，在確保資金運營正常的情況下，負債方時刻處于財務部門能夠承擔的流動性分析范圍內(nèi)，要精準嚴格地計算期間的流動性動態(tài)，高效管控財務資金。

（三）健全流動性管理體系。企業(yè)有必要將流動性問題風控的重點從宏觀平衡轉變?yōu)橘Y產(chǎn)過程的系統(tǒng)管理，要把靜態(tài)思維轉變?yōu)閯討B(tài)思維，要建立健全流動性管理體系，特別是備付頭寸過程管理一定要作為房地產(chǎn)企業(yè)流動風控工作的核心。

（四）創(chuàng)建房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性風險預警體系。當前大中型地產(chǎn)集團在資金流動性管控工作中，創(chuàng)建風險預警體系，可以提前預測企業(yè)資金流動性風險，同時還可以適時擬定資金流動性管控措施，用制度把資金流動性風險降至最低。首先，要對房地產(chǎn)市場開展全面的調查研究，全面匯總與整理地產(chǎn)發(fā)展變化信息。另外，要對房地產(chǎn)企業(yè)的財務報表進行一次有效的整合，對房地產(chǎn)市場的外部與內(nèi)部信息展開系統(tǒng)的分析和研究。其次，依據(jù)Logistic數(shù)學算法開展預警核算，及時獲取財務運行過程中的風險點。最后，根據(jù)測算結果以及資金運行模型，系統(tǒng)完整地完成處理及整合意見。在房地產(chǎn)企業(yè)財務資金風險預警管控中，必須確保部門之間協(xié)調有力、溝通及時，對突發(fā)性資金問題第一時間預警。

（五）加強房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理力度。對特大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強管理資金現(xiàn)金流的管理力度，能夠有效地防范和化解財務資金系統(tǒng)性風險。當前，特大型房地產(chǎn)企業(yè)公司現(xiàn)金流管控工作財務資金大多涉及土地購買資金、房產(chǎn)款項銷售與回流、建設款項等。企業(yè)要認真掌握公司財務資金流動性情況，認真核算資產(chǎn)與債務的合理占比，始終把負債與資產(chǎn)占比核定在一個安全框架內(nèi)。與此同時，企業(yè)一定要將現(xiàn)金流量控制在可控范圍內(nèi)，并按照現(xiàn)金管理標準的細化要求，加強投融資渠道管控，在資金安全的前提下努力拓寬融投資范圍與渠道，杜絕投融資形式單一化，讓企業(yè)通過擴寬資金供給不斷降低資產(chǎn)負債率。目前，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對各財務業(yè)務內(nèi)容開展系統(tǒng)的評估，并根據(jù)財務流金流動時間期限，對所有項目進行有效整合，進一步細化資金管控內(nèi)容，分散資金風險，促進財務資金充沛與安全，促進企業(yè)資金周轉順暢與健康。同時，還要對不同區(qū)域、不同樓盤建設項目開展地區(qū)化現(xiàn)金流管理，注重地產(chǎn)行業(yè)周期特點，保證合理的現(xiàn)金流，實現(xiàn)財務資金投融資的安全目標和獲利目標。

（六）強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機制的組織與建設。房地產(chǎn)企業(yè)一定要根據(jù)各個階段性要求，加強財務部門內(nèi)控機制的組織與建設。在房地產(chǎn)項目立項之初，一定要依照各樓盤建設費用的不同，制定一系列的創(chuàng)建開工階段項目成本管理預案，同時按照費用預案壓縮和減少不合理費用支出。在項目開工之初，必須將每一個項目預算壓實到位，全面提升成本預算精度，為后續(xù)建設資金的精準使用奠定良好基礎。在項目招標投標階段，要對評標成本與中標成本開展嚴格評判或預判，努力做好每個階段前期預案工作，為日后建設項目的策劃、設計等成本管控打好基礎。同時，在建設項目開工后，一定要按照前期預算及決算方案進行成本管理，對突發(fā)性事務要有事前處置的可行性預案，特別是要重視項目外部環(huán)境的突發(fā)事件，對人工成本階段性突變要有預案，對材料成本變動所造成的意外影響要高度重視。企業(yè)一定要建立健全長效內(nèi)控管理機制，對財務資金投融資開展嚴密管控，使房地產(chǎn)企業(yè)的整個工作鏈條保持安全健康發(fā)展形態(tài)。

作者:林成喜 單位:蘇州經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術學院