房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資計(jì)劃思考

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摘要：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好、產(chǎn)業(yè)地位不斷提高、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，是目前宏觀調(diào)控背景下我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境真實(shí)寫(xiě)照。在此宏觀背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)深陷開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實(shí)施調(diào)整投資開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策

近年來(lái)隨著國(guó)家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開(kāi)發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，絕大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運(yùn)用和取得方式入手，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的價(jià)值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問(wèn)題進(jìn)行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場(chǎng)體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運(yùn)作模式。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀

(一)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年年末的2.73萬(wàn)家增至2008年年末8.75萬(wàn)家，其中90%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過(guò)程中，全國(guó)范圍內(nèi)形成了大量以項(xiàng)目公司形式存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這些開(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開(kāi)發(fā)投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來(lái)源33785億元(在其他資金來(lái)源中，定金及預(yù)付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。

(二)政策變化催生新的市場(chǎng)游戲規(guī)則

從2003年以來(lái)，國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部、央行、住建部等相繼出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門(mén)檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險(xiǎn)性被迫降低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，尋求新的融資渠道勢(shì)在必行。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資面臨的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來(lái)源渠道單一，貸款周期相對(duì)較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒(méi)有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對(duì)解決的問(wèn)題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對(duì)投融資方式的創(chuàng)新。

(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對(duì)于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項(xiàng)目執(zhí)行方面并不是十分重視，過(guò)于看中后期的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)相關(guān)的投融資機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)模過(guò)小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資的項(xiàng)目階段性來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴(yán)格劃分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)每個(gè)階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。

(三)資金的核算缺乏科學(xué)性

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過(guò)程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍(lán)圖，下面的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行一個(gè)大體的資金核算，而專(zhuān)門(mén)的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過(guò)程中最為重要的一個(gè)要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算人員只是對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)比較了解，而對(duì)房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)為零，這樣制定出的整體財(cái)務(wù)預(yù)算很容易與實(shí)際建設(shè)過(guò)程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過(guò)多，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過(guò)少，會(huì)很大程度的影響工程建設(shè)的進(jìn)度，臨時(shí)融資的時(shí)效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專(zhuān)業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資運(yùn)作問(wèn)題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機(jī)制、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作等多個(gè)方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實(shí)踐積累分不開(kāi)。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認(rèn)為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)資金瓶頸問(wèn)題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點(diǎn)改變過(guò)分依賴(lài)政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來(lái)3-5年資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動(dòng)或激活間接融資。

(一)尋求企業(yè)的合伙制

尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個(gè)合伙制。企業(yè)可以通過(guò)尋找實(shí)力相當(dāng)或者比資金實(shí)力稍強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行合伙開(kāi)發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開(kāi)發(fā)，彌補(bǔ)自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個(gè)行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問(wèn)題產(chǎn)生一系列糾紛。2015年天津市國(guó)土房管局就推出三項(xiàng)服務(wù)舉措。一是鼓勵(lì)以聯(lián)合方式參與土地競(jìng)買(mǎi)。全面實(shí)行允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機(jī)構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開(kāi)出讓土地競(jìng)買(mǎi)。二是支持企業(yè)多方融資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。允許土地競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)得土地后，按照競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊(cè)出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限。根據(jù)土地成交價(jià)總額和地塊開(kāi)發(fā)要求，出讓金繳納時(shí)限可延長(zhǎng)至6至12個(gè)月。這些舉措都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

(二)增加融資方式

1.融資租賃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)在自己的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過(guò)簽訂長(zhǎng)期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款申請(qǐng)抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)回購(gòu)融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格出手給具有資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)，再以同等價(jià)格回收，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購(gòu)的方式進(jìn)行長(zhǎng)期的分期付款。

2.房地產(chǎn)信托對(duì)于我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)體系才是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托下，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃募集資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)于資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對(duì)較高，但是在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿(mǎn)足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會(huì)恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡(jiǎn)單的國(guó)內(nèi)上市之外，還可以通過(guò)收購(gòu)國(guó)內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模投資。另外，還可以通過(guò)收購(gòu)海外的上市公司進(jìn)行融資，國(guó)外的收購(gòu)相對(duì)于國(guó)內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。

四、結(jié)束語(yǔ)

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢(shì)在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致國(guó)家的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過(guò)自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅(jiān)強(qiáng)后盾，融資是一個(gè)大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專(zhuān)業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問(wèn)題。關(guān)注國(guó)家隨時(shí)變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢(shì)，順應(yīng)時(shí)代潮流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在投融資的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，一定會(huì)一馬當(dāng)先，立于不敗之地。

參考文獻(xiàn):

[1]霍雪梅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的3大難題及對(duì)策分析[J].財(cái)會(huì)研究，2013(06):7-8.

[2]秦學(xué)靜.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的討論[J].時(shí)代金融，2013(07):8-9.

作者:張倩 單位:天津華廈建設(shè)發(fā)展股份有限公司