房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)新

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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，本文從國(guó)家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩個(gè)角度進(jìn)行措施分析，支持引進(jìn)創(chuàng)新的融資方式，順應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境中進(jìn)行必要的改革，減少國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的良好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理融資

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的布局和調(diào)整。我國(guó)的人口眾多，近年來房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫化問題，國(guó)家需要進(jìn)一步地進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)進(jìn)行融資方面的創(chuàng)新研究，改變傳統(tǒng)的融資模式，直接將融資的規(guī)模進(jìn)行改革，在過去發(fā)展模式的基礎(chǔ)上探索適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的最優(yōu)模式，促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)的分析和調(diào)整。

1、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的主要問題

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)。本文通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的主要問題進(jìn)行論述，從內(nèi)外大環(huán)境的發(fā)展變化中找到問題出現(xiàn)的原因，建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。

1.1我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資發(fā)展的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，無論是建筑施工的哪個(gè)階段都需要大量的活動(dòng)資金，因此，研究我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的發(fā)展很重要，房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有合適的融資方式，無疑無法進(jìn)行長(zhǎng)久地發(fā)展，尤其處于我國(guó)現(xiàn)如今經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時(shí)期。在不同的金融體系下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式和渠道也存在著很多的差別，通過分析國(guó)外融資模式的不同，我們可以更加深入的分析我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的發(fā)展現(xiàn)狀。例如，美國(guó)和英國(guó)就堅(jiān)持資本市場(chǎng)的作用，堅(jiān)持利用股票、債券的方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的把握。而德國(guó)和日本則更加注重銀行的主導(dǎo)作用，以國(guó)家為融資的主體，通過銀行貸款等方式完成融資的過程。我國(guó)是社會(huì)主義社會(huì)，堅(jiān)持建設(shè)中國(guó)特色的社會(huì)主義國(guó)家，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要通過國(guó)內(nèi)的貸款、外資的投入、自有的資金或者購房者的定金或預(yù)付款等。通過對(duì)數(shù)據(jù)的分析顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資中，國(guó)內(nèi)貸款占據(jù)著重要的地位，是資金來源的重要渠道。但是，通過初步的分析也可以看出，我國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的渠道單一，對(duì)各個(gè)渠道的管理也很不到位。由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的思想影響，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時(shí)期無法做到完全進(jìn)行革新，保守的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思想依舊影響著整個(gè)的社會(huì)發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題上，國(guó)家還無法做到適時(shí)地監(jiān)控和管理，使得貸款融資的方面存在著很多的問題，極大地限制了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。在我國(guó)的銀行發(fā)展中，主要的五大行都是國(guó)家控股的，銀行缺乏危機(jī)意識(shí)，無法正確面對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行合理的調(diào)配和分析，使得出現(xiàn)的融資產(chǎn)品單一，無法進(jìn)行創(chuàng)新突破。

1.2我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資發(fā)展中存在的問題

首先，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的渠道主要是銀行貸款，但是由于過分的依賴銀行，使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，出現(xiàn)的金融壞賬無法彌補(bǔ)和協(xié)調(diào)。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資體系還沒有完全的建設(shè)起來，面臨著很多的現(xiàn)實(shí)問題，在起步的階段無法面對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)貸款期限過長(zhǎng)，流動(dòng)性差，使得銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)變大。在負(fù)債期限的結(jié)構(gòu)上，各個(gè)部門進(jìn)行著協(xié)調(diào)，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅的現(xiàn)象，就會(huì)使整體的發(fā)展出現(xiàn)系統(tǒng)性問題。其次，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中存在著畸形發(fā)展的問題，開發(fā)商和政府以及銀行之間存在著灰色關(guān)系，在招標(biāo)中往往存在著不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨椋S多的開發(fā)商試圖利用這層良好的關(guān)系進(jìn)行操作，致使銀行的后續(xù)融資很難推行下去。另一方面，我國(guó)目前的房地產(chǎn)銷售收入定金的額度不斷增加，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)不樂觀的發(fā)展，就會(huì)直接影響開發(fā)商融資的力度，使施工無法按時(shí)完成。上市公司的融資難度明顯偏大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就很難完成上市的手續(xù)。債券融資的時(shí)間又偏長(zhǎng)，一般從申請(qǐng)到最后上市需要一到三年的時(shí)間。最后，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的結(jié)構(gòu)存在著不合理的問題。在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資情況受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃制定的限制，企業(yè)往往無法深入的分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)企業(yè)的影響，而影響了融資的發(fā)展。我國(guó)的金融體制和資本市場(chǎng)有著很強(qiáng)的獨(dú)特性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)理應(yīng)進(jìn)行合理的調(diào)整，尤其是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，資本市場(chǎng)還不成熟，在融資的過程中更容易遇到難以解決的問題。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)新研究

上文通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行描述，指出我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資中需要?jiǎng)?chuàng)新改革的地方，接下來，本文繼續(xù)從創(chuàng)新研究入手，通過國(guó)家、企業(yè)兩個(gè)角度進(jìn)行策略研究。

2.1國(guó)家的角度

首先，應(yīng)當(dāng)建立健全我國(guó)的商業(yè)銀行發(fā)展制度，使銀行更好的服務(wù)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的體制缺陷，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化、科學(xué)化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。徹底改變銀行現(xiàn)行的發(fā)展模式，一方面排除地方行政的干涉力量，另一方面引進(jìn)西方先進(jìn)的管理思想進(jìn)行整合。另外，還要注重實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資優(yōu)化，建立專業(yè)的房地產(chǎn)融資中介機(jī)構(gòu)，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)方面的分析和判斷，對(duì)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)進(jìn)行總結(jié)，積極地將經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和資本市場(chǎng)的運(yùn)作進(jìn)行聯(lián)系，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。為了從根本上解決房地產(chǎn)融資的金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家需要從思想道德建設(shè)的角度進(jìn)行深入建設(shè)，增強(qiáng)組織的自律意識(shí)，遵守國(guó)家的法制法規(guī)，企業(yè)實(shí)現(xiàn)透明化管理，深化社會(huì)責(zé)任心。其次，要加快推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)的證券化發(fā)展，加快上市速度，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的證券化，使房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，使企業(yè)在上市中可以真正獲得所需的資金，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)，降低融資過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國(guó)需要從法律法規(guī)的角度進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的義務(wù)和職責(zé)。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要注重對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制，在一定的程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的惡性發(fā)展幾率。企業(yè)要優(yōu)化內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)，合理的安排融資之間的關(guān)系，選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模，切合實(shí)際選擇資金的額度。在房地產(chǎn)的建設(shè)過程當(dāng)中，企業(yè)需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模進(jìn)行預(yù)估，制定適當(dāng)?shù)娜谫Y規(guī)模，如果出現(xiàn)過多或者過少的情況，都無法在真正意義上實(shí)現(xiàn)資金的靈活運(yùn)轉(zhuǎn)。在制定融資期限的過程中，也要進(jìn)行合理的安排，對(duì)融資的成本和存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估和調(diào)整，綜合分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和存在的危機(jī)。其次，要努力拓寬融資的渠道，改變單一的融資模式，加強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)自身融資的目標(biāo)，依靠合并重組的力量對(duì)企業(yè)進(jìn)行整合，開辟更多的融資渠道。健全企業(yè)的治理模式，強(qiáng)化財(cái)務(wù)的約束，通過合理安置企業(yè)內(nèi)部的融資計(jì)劃，提高融資的效率。我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以效仿國(guó)外的先進(jìn)思想和融資方式，促進(jìn)居民積極參與到住房?jī)?chǔ)蓄的過程中，減少企業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的壓力。另外，可以利用保險(xiǎn)資金融資的方式對(duì)資金進(jìn)行維護(hù)和申請(qǐng)。在創(chuàng)新型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方面，可以利用投資信托基金，對(duì)募集的資金進(jìn)行分配，有效的降低金融風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高的收益。最后，我國(guó)要加強(qiáng)專業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)域的人才培養(yǎng)。在我國(guó)目前的發(fā)展中，房地產(chǎn)投資信托基金屬于一個(gè)新興的投融資領(lǐng)域，企業(yè)如果沒有完備的人才供給，就無法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的評(píng)估和資金的管理。因此，要重視人才隊(duì)伍的建設(shè)，健全信息披露制度，準(zhǔn)確及時(shí)的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

3、總結(jié)

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。但是，通過本文對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式的分析，可以看出其中存在著很多的問題，需要進(jìn)行進(jìn)一步地革新。本文從國(guó)家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩個(gè)角度進(jìn)行措施分析，支持引進(jìn)創(chuàng)新的融資方式，順應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境中進(jìn)行必要的改革，減少國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者:楊薪燕 單位:成都師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院