房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

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摘要：土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益比較大的一種稅種，那么如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作，怎樣減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)等事項便對企業(yè)有著非常重要的現(xiàn)實意義。國家稅務(wù)局曾經(jīng)頒發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，雖說我國土地增值稅早已從預(yù)征制轉(zhuǎn)變?yōu)榱饲逅阒?，但對房地產(chǎn)商還是有著或多或少的影響。本文將對該問題進(jìn)行簡要分析，提供部分參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

一、土地增值稅與稅收籌劃的含義

稅收的籌劃，即企業(yè)于合理的經(jīng)營領(lǐng)域中，要采用繳稅時間的順序及渠道來減少相關(guān)稅負(fù)的成本，秉承著經(jīng)濟效益型、整體性、謹(jǐn)慎性、合法性與時效性等特征。經(jīng)濟效益性說的是這項工作要降低稅負(fù)的成本，將企業(yè)利潤最大化的彰顯出來，當(dāng)利潤超過成本時，才得以進(jìn)行充分可行的籌劃工作；而整體性則指的是，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時，要放眼未來，從今后的整體收益入手，不可僅為了當(dāng)下的利益而損害公司及企業(yè)的長遠(yuǎn)利益；謹(jǐn)慎性則要求企業(yè)在稅收籌劃過程中要有著底線，不可將所作所為變成違法行為；合法性指的是稅收籌劃工作要在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能有偷稅漏稅的行為出現(xiàn)；時效性是說稅收的籌劃工作要依照著國家政策與企業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行，不能脫離實際。增值稅囊括著加工、修理、進(jìn)口、銷售等多種領(lǐng)域，無時無刻不再進(jìn)行著流轉(zhuǎn)與抵扣，于稅理而言，它還可以在生產(chǎn)的商品進(jìn)行流通后依照著相關(guān)價值收入稅款?，F(xiàn)如今，經(jīng)濟迅速發(fā)展，促使我國的房地產(chǎn)市場變得熱鬧繁榮起來，有關(guān)企業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，納稅規(guī)模不斷擴大。房地產(chǎn)開發(fā)商所涉及的稅款有著耕地占用稅、土地增值稅、營業(yè)稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多種稅款。其中土地增值稅的稅負(fù)占據(jù)著百分之五，有些年份能夠達(dá)到百分之十。所以企業(yè)管理人員要對房地產(chǎn)的土地增值稅進(jìn)行細(xì)致的籌劃工作，使其能夠達(dá)到起到科學(xué)有效的避稅作用，以此來展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的最大化效益，保持自身企業(yè)能夠穩(wěn)定有效發(fā)展。

二、營改稅對土地增值稅的影響

營改稅對土地的增值稅也是有著重要影響的，營改增不僅可以讓土地的增值稅從之前的價內(nèi)稅轉(zhuǎn)變成價外稅，還能夠使繳納的基數(shù)從之前的含稅變成不含稅。所以，在營改增的政策頒布之后，部分企業(yè)會在不含稅的收入領(lǐng)域降低增值額度，繼而降低稅負(fù)。與此同時，營改增可以讓企業(yè)把土地的成本當(dāng)做扣除的項目之一，可成本在核算方面仍是以發(fā)票為主。所以，當(dāng)成本是普通發(fā)票時，便可以扣除上面的相關(guān)金額；當(dāng)成本是專用的發(fā)票時，便能夠依照著除去增值稅稅額之后的數(shù)額進(jìn)行相關(guān)的扣除，該方面經(jīng)常會出現(xiàn)在流程的處理問題中。增值稅對企業(yè)的收益也有著非常大的影響，因為土地增值稅會要求企業(yè)通過對項目的分析來開展相關(guān)的清算工作，導(dǎo)致企業(yè)不能從土地囤積中達(dá)成升值的目的，需要對相關(guān)項目進(jìn)行有效地開發(fā)，促使利潤最大化。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅

在當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展背景下，許多人都會從商品生產(chǎn)與經(jīng)營中了解增值稅的概念，能夠?qū)⒇浳镒鳛閱挝患由钫J(rèn)識，彰顯出這一項貨物在經(jīng)歷了生產(chǎn)與流通環(huán)節(jié)后所出產(chǎn)的增值額總和，即最終的銷售價值。土地增值額的多少是受所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額與扣除掉項目資金這兩個因素所決定的，稅法中也有著明確的規(guī)定。

（一）收入額的確定納稅人在對房產(chǎn)轉(zhuǎn)手的過程中取得的相關(guān)收入，即貨幣的收入、實物的收入及其他的收入，且都具有一定的相關(guān)經(jīng)濟利益，不能夠在其中減免掉相關(guān)的成本與費用。實物的收入也要依照著市場中賦予的價格，來轉(zhuǎn)換成貨幣的收入。與此同時，無形資產(chǎn)的收入也可以對其開展相關(guān)的評估活動，在明確它的價值之后進(jìn)行折算。收入為國外的貨幣時要按照收取當(dāng)天的市場價格進(jìn)行核算，換成人民幣后再計算出增值稅的稅額，就算在分期收款中獲得的外幣也要按照當(dāng)天實際的匯價進(jìn)行核算。

（二）扣除項目與金額當(dāng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓的增值額與計算應(yīng)該納入土地增值稅的數(shù)量確定后，便可以從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收入總額度中除去項目與它的相關(guān)金額。當(dāng)土地的使用人要把建筑物與其他的附著物使用權(quán)出售給買受人的時候，可以從收入的額度中扣除掉相關(guān)的項目與金額。納稅人在取得了土地的使用權(quán)之后，便可以將商品房建造起來，然后將建造的商品房與使用范圍之內(nèi)的土地使用權(quán)共同出售給買受人，并從中扣除相關(guān)的項目與金額。另外，納稅者除了這兩種情況外的其他房產(chǎn)，例如舊房與舊建筑物的出售，則可以允許從中扣除項目與相關(guān)金額。

四、土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)中的稅收籌劃研究

（一）運用清算技巧，降低企業(yè)稅負(fù)清算技巧的合理使用屬于當(dāng)前稅收籌劃的關(guān)鍵方法。企業(yè)人要對時點進(jìn)行適度的延遲清算，減少房產(chǎn)企業(yè)的資金占用數(shù)量，促使企業(yè)可以把資金有效投入到應(yīng)用的項目當(dāng)中，以此達(dá)到資金的增值循環(huán)效果。另外，企業(yè)通常會先對稅負(fù)成本小的項目進(jìn)行繳稅，之后再去繳納稅負(fù)比較大的項目，繼而將企業(yè)的資金使用量減少。這樣的清算方式要在國家的清算時限中展開運用。企業(yè)還要科學(xué)有效的增加一些抵扣金額，例如有些企業(yè)不含稅的售價為一千萬元，在增值稅率是百分之十一的基礎(chǔ)上就會使他們的開發(fā)成本變?yōu)榱俣嗳f，開發(fā)的費用和扣除的加計金額就變成了近兩百萬元，總共是八百萬元。之后企業(yè)如果依照著百分之十一的稅率開展計算的話，便會得到進(jìn)項的稅金為六十七萬元，應(yīng)該繳納的稅額在四十二萬元；根據(jù)百分之十二的比例來對城建和教育費進(jìn)行繳納的話大約在五萬元左右，它的增值額度近兩百萬元，增值率近百分之二十五。由此計算得出，土地的增值稅大約近六十萬元，增值率也要高于百分之二十，所以需要繳納一定的土地增值稅。因此，企業(yè)要合理的增加能夠抵扣的金額，繼而降低稅負(fù)，有效使用清算的技巧來滿足房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作。

（二）借助利息費用，進(jìn)行有效籌劃土地中的增值稅制度在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中起到很重要的作用，作為財務(wù)費用的利息支出方法也有著兩種。首先，房地產(chǎn)項目能夠依照著轉(zhuǎn)讓分?jǐn)偳姨峁┏鼋鹑跈C構(gòu)等證明的，都要根據(jù)收據(jù)來扣除相應(yīng)的資金，可最多也不可超過商業(yè)銀行中同類同期貸款所清算出來的數(shù)額。在其他的房地產(chǎn)開發(fā)費用上，企業(yè)要根據(jù)土地的使用權(quán)限來將相關(guān)金額支付出去，并與房地產(chǎn)開發(fā)所使用的成本數(shù)額結(jié)合起來，成為合計數(shù)。合計數(shù)要在百分之五之內(nèi)相繼扣除。其次，不能夠通過房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓來提供出一定金融機構(gòu)證明的，便可以將開發(fā)的金額用以上合計數(shù)的百分之十之內(nèi)進(jìn)行扣除。因此，如果企業(yè)想要通過債款來籌資的話，那么便需要在將來支付高額的利息費用，還要提供出貸款的證明，并把利息費用加入到房地產(chǎn)扣除標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中。假如企業(yè)想要借助權(quán)益的資本來進(jìn)行籌資的話，那么利息便會很少，不用將其納入分?jǐn)偟睦⒅畠?nèi)，繼而根據(jù)合計數(shù)的百分之十來進(jìn)行扣除?？墒窃诠芾砼c銷售費用方面，是時常根據(jù)實際的支出數(shù)額來進(jìn)行扣除的，假如企業(yè)財務(wù)人員不對這一事項提前籌劃的話，那么便容易出現(xiàn)不一致的項目所承擔(dān)的經(jīng)費也不一致的問題，繼而導(dǎo)致增值率不一樣，產(chǎn)生稅款多交的現(xiàn)象，所以要對其進(jìn)行提前的籌劃。在籌劃的過程中，企業(yè)可以將總部人員向外分流，或讓他們到房地產(chǎn)的具體項目中進(jìn)行兼職。例如，某個總部的領(lǐng)導(dǎo)就可以兼任該房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人士，讓他在滿足總部工作需求的同時也融入到這一項目的管理工作當(dāng)中，使這個人的相關(guān)費用分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本當(dāng)中，不僅能夠減少過程中的經(jīng)費，還可以提高房地產(chǎn)的開發(fā)本額。企業(yè)在不提升開支成本的情形下，便能夠增加土地增值稅中所允許扣除掉的相關(guān)數(shù)額。

（三）使用起征政策，享受相關(guān)服務(wù)我國法律有著明確規(guī)定，納稅人所建造的普通住宅在出售過程中，若增值的數(shù)額沒有超過應(yīng)扣除金額百分之二十的，則可以免除掉土地增值稅。企業(yè)財務(wù)人員要充分利用這一起征點的特性，為稅務(wù)籌劃工作提供出適合的條件。但在使用時也要明確企業(yè)所創(chuàng)建出的房屋要與當(dāng)?shù)氐淖≌瑯?biāo)準(zhǔn)相符，屬于居住型住宅，并在出售時，增值額度所占扣除項目的比例不可超越百分之二十，若在百分之二十左右時，稅負(fù)便容易產(chǎn)生幅度非常大的跳躍性，所以企業(yè)要充分關(guān)注稅收的成本對盈利與現(xiàn)金的多元影響。另外，企業(yè)如果既建造普通的住宅區(qū)，又做其他的房地產(chǎn)開發(fā)，那么便可以將增值額分開核算，若不能分開核算，就會導(dǎo)致無法將增值額度劃分清楚，建造出來的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也不能享受稅收優(yōu)惠的服務(wù)。

（四）分散經(jīng)營收入，結(jié)合優(yōu)惠政策將經(jīng)營收入進(jìn)行分散來展開稅收籌劃一般的方法為把能夠分開且單獨處理的事項從房地產(chǎn)中剝離開來，例如其中的裝修工作。許多企業(yè)在房產(chǎn)出售時，經(jīng)常喜歡整體性進(jìn)行，不能將分散的技巧運用其中，雖說可以避免麻煩，但卻不利于繳稅的避免。所以，企業(yè)要在簡單的裝修事項上做一些“文章”，把它當(dāng)成業(yè)務(wù)來進(jìn)行單獨地核算，繼而實現(xiàn)對房地產(chǎn)銷售的稅收籌劃工作。稅法中明確規(guī)定，對一方出地、一方出錢這樣的合作建房類，在住宅建成后根據(jù)相關(guān)比例進(jìn)行分房且自己用的，可以暫時免除征收土地增值稅。企業(yè)要根據(jù)這項優(yōu)惠的政策來起到雙贏的效果。若房地產(chǎn)企業(yè)購入了一塊土地的使用權(quán)打算修建住宅，那么這個企業(yè)就可以利用預(yù)收購房資金的方式來當(dāng)做合作建房的金額。通過這樣的方式，就可以構(gòu)建出一方出土地，另一方出資金的良好條件。另外，房地產(chǎn)商在對剩下的房產(chǎn)進(jìn)行出售前，可以不采用繳納土地增值稅的形式，當(dāng)建成之后對房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時才用繳納土地的增值稅款。

五、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)可以高效地使用清算技巧，充分進(jìn)行稅收的籌劃，以此降低企業(yè)稅負(fù)，并借助利息費用，進(jìn)行有效籌劃；使用起征政策，享受相關(guān)服務(wù)；分散經(jīng)營收入，結(jié)合優(yōu)惠政策這幾大關(guān)鍵方面，提高稅收籌劃工作的時效性。

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作者：毛寧 單位：西北大學(xué)現(xiàn)代學(xué)院