房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃論文

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一、房地產(chǎn)項目決策階段的稅收籌劃

（一）借款費用資本化的選擇

根據(jù)《國稅發(fā)【2009】31號》規(guī)定，企業(yè)在所得稅的稅前扣除項目中不包含資本化借款費用，也就是說，發(fā)生在成本對象完工前的借款費用不得在企業(yè)所得稅前扣除，之后發(fā)生的借款費用可以作為財務(wù)費用直接在企業(yè)所得稅前扣除。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于完工時間不同的項目，其成本一定要單獨核算，這樣對于完工時間較早的項目來說，其后發(fā)生的借款費用就可以在企業(yè)所得稅稅前進行扣除，從而減輕了企業(yè)所得稅的負(fù)擔(dān)。

（二）建筑合同訂立的選擇

在與施工企業(yè)簽訂合同時，會涉及到許多的稅務(wù)問題，如果處理不當(dāng)，就會產(chǎn)生過高的稅負(fù)，因此簽訂合同的過程一定要進行周密的籌劃，以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本支出。這里需要抓住的關(guān)鍵問題就是，稅法規(guī)定，項目建設(shè)過程中，施工企業(yè)購買的設(shè)備價款需要繳納營業(yè)稅，而開發(fā)企業(yè)提供的設(shè)備則不需要繳納營業(yè)稅，這就為稅收籌劃提供了可能性。如：施工企業(yè)購買設(shè)備，設(shè)備價款包含在施工合同總金額中，這樣，合同金額增加了，即施工單位的收入增加了，但是同時施工企業(yè)為購買設(shè)備也增加了成本，實際上利潤并未增加，只因合同金額增加，而導(dǎo)致了營業(yè)稅負(fù)擔(dān)的加重，施工企業(yè)勢必會把增加的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)企業(yè)，實際上增加的還是房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)項目銷售階段的稅收籌劃

（一）成立專門的銷售公司

房地產(chǎn)公司成立銷售機構(gòu)可以少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅，這是因為，依據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給銷售公司的傭金可以在土地增值稅前扣除，因此成立銷售公司能夠有效地規(guī)避企業(yè)所得稅和土地增值稅。

（二）通過簽訂裝修合同將銷售收入進行分解

通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)商對精裝修房的定價有兩種方式，一種是將精裝修的價格包含在房屋的銷售價格內(nèi)，即銷售收入由毛胚房的價格和裝修費用共同組成，房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者一并簽署購房合同;另一種是房屋的銷售價格不包括精裝修的價格，即銷售收入就是毛胚房的價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司先與購房者以毛胚房的價格簽署購房合同，再與購房者單獨簽署裝修合同。前者我們稱之為合并定價方式，后者我們稱之為分別定價方式。這兩種方式的稅收負(fù)擔(dān)水平是否相同呢?對于合并定價方式，房地產(chǎn)公司應(yīng)按總的銷售收入一并繳納營業(yè)稅和土地增值稅，裝修費用雖然可以稅前扣除，也不存在增值額，但稅法規(guī)定，土地增值稅采取預(yù)先征收的方式，因此其實裝修價格也繳納了部分的土地增值稅。對于分別定價方式，房地產(chǎn)公司應(yīng)以毛胚房的價格作為銷淺談加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收款管理與監(jiān)控售收入繳納土地增值稅和營業(yè)稅，精裝修的合同收入不需繳納土地增值稅，如果房地產(chǎn)公司與購房者簽訂的裝修合同金額和房地產(chǎn)公司與裝修公司簽訂的裝修合同的金額相同，即營業(yè)額為零，也不需要繳納營業(yè)稅。

（三）嚴(yán)格區(qū)分代收收入

代收收入，顧名思義就是房地產(chǎn)公司代相關(guān)機構(gòu)收取的基金和各種費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于代收收入一定要嚴(yán)格區(qū)分開來，必須取得相關(guān)機構(gòu)的發(fā)票證明，否則一旦并入自身的銷售收入，就會使銷售收入增加，從而加重不必要的稅收負(fù)擔(dān)。

三、結(jié)束語

本文筆者通過對房地產(chǎn)開發(fā)的3個階段，選取典型籌劃案例進行分析，有力地論證了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理一定要合理規(guī)劃，富有遠(yuǎn)見性，以應(yīng)對越來越復(fù)雜的形勢，才能有效、合法地進行籌劃，減輕稅收負(fù)擔(dān)。

作者：劉寧 單位：北京安聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司