房地產(chǎn)稅收政策的建議及完善

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一、我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅收體系

1.納稅人。每一種稅種都會(huì)有我們的納稅人進(jìn)行繳納相關(guān)的賦稅，納稅人是構(gòu)成稅收制度的重要組成部分。用法律的定義進(jìn)行區(qū)分，納稅人分為自然人和法人兩種。法人是指依法成立并能以自己的名義行使權(quán)利和負(fù)擔(dān)義務(wù)的組織。作為納稅人的法人，一般系指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)和登記、具備必要的生產(chǎn)手段和經(jīng)條件、實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算并能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任、能夠依法行使權(quán)利和義務(wù)的單位、團(tuán)體。

2.稅目。依據(jù)不同的行業(yè)利潤水平和相關(guān)的國家政策，設(shè)置不同的稅率，首先是充分體現(xiàn)了公平的原則。其次，是為了減化辦稅步驟，把性質(zhì)相同，利潤大致相同的行業(yè)進(jìn)行歸類，便于國家從宏觀的角度上進(jìn)行調(diào)控，按照類別上進(jìn)行調(diào)控稅率。有些稅種不分課稅對(duì)象的性質(zhì)，一律按照課稅對(duì)象的應(yīng)稅數(shù)額采用同一稅率計(jì)征稅款，因此沒有必要設(shè)置稅目，如企業(yè)所得稅。

3.稅率。應(yīng)納稅比例的尺度問題往往體現(xiàn)在，應(yīng)納稅額與課稅對(duì)象之間的比例設(shè)置上。對(duì)于稅率的把控，直接的反應(yīng)出這個(gè)國家的宏觀的經(jīng)濟(jì)政策。影響著納稅人承擔(dān)賦稅的多少和政府財(cái)政收入的多少，是稅收的重中之重。我們國家的稅率由三個(gè)稅組成：第一是比例稅率。這種稅率的實(shí)行條件是，對(duì)于被征收對(duì)象的數(shù)額不論是多少都要按照比例進(jìn)行繳納稅金。這種稅率有著計(jì)算便捷，對(duì)于統(tǒng)一對(duì)象的納稅人有著公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，比例稅率的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：同一課稅對(duì)象的不同納稅人稅收負(fù)擔(dān)相同。第二是定額稅率：它這些稅率中一種比較獨(dú)特的稅率模式。它和我們前面提到的比例征收有著極大的不同。是按照征稅對(duì)象的計(jì)量單位規(guī)定固定稅額，所以又稱為固定稅額，一般適用于從量計(jì)征的稅種。第三是累進(jìn)稅率：累進(jìn)稅率指的是這樣一種稅率，即按征稅對(duì)象數(shù)額的大小，劃分若干等級(jí)，每個(gè)等級(jí)由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅率，征稅對(duì)象數(shù)額越大稅率越高，數(shù)額越小稅率越低。

二、我國房地產(chǎn)稅制存在的問題

1.稅種不合理。重疊征收和稅種設(shè)置重復(fù)現(xiàn)象存在。如針對(duì)房產(chǎn)的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅；針對(duì)土地的土地使用稅和耕地占用稅；針對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，書據(jù)、契約或合同的承受方既課征印花稅，又課征契稅。這樣的反復(fù)征收極大的增加銷售方的成本，最后這部分轉(zhuǎn)移到最后消費(fèi)者手里，這樣極大阻礙了買賣的成交率，嚴(yán)重影響了賦稅的征收。

2.稅收政策不統(tǒng)一。我們國家對(duì)于外來企業(yè)的稅收制度和國內(nèi)企業(yè)的稅率制度相比較而言還是有一定的不同的，使用兩套不同的稅制。首先說我們國內(nèi)的地產(chǎn)商需要繳納企業(yè)所得稅，但是外資的地參開發(fā)商和投資商的需要繳納的是外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅，且稅率不同。二是兩套房產(chǎn)稅制和土地稅制對(duì)內(nèi)資企業(yè)開征房產(chǎn)稅和土地使用稅，而對(duì)涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對(duì)房產(chǎn)征稅，對(duì)地產(chǎn)不征稅。第三不同的是在一些附加的小稅種上面也有著一定的差別。對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費(fèi)附加，涉及外資的房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有此項(xiàng)的稅費(fèi)。最后是占用耕地的政策不一致。對(duì)內(nèi)資企業(yè)征收耕地占用稅，而對(duì)外資企業(yè)不征收。

3.稅收征管制度不完善。我們國家的財(cái)產(chǎn)登記制度還是不完善的，影響了稅收的執(zhí)行力度。同時(shí)，房地產(chǎn)相關(guān)的交易評(píng)估機(jī)構(gòu)不是十分的健全。相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員的應(yīng)有素質(zhì)不具備，無法適應(yīng)稅收征收的需要。再加上許多稅種的稅基老化，導(dǎo)致稅基侵蝕，稅收流失國外的很多的發(fā)達(dá)國家都是十分重視房地產(chǎn)稅收制度的建設(shè)和細(xì)化。將之稱為調(diào)控房地產(chǎn)的重要手段和財(cái)政正常收入的重要保障之一。國外房地產(chǎn)稅種設(shè)置分為三類，即房地產(chǎn)取得稅制、房地產(chǎn)保有稅制、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅制。

三、我國房地產(chǎn)稅制存在的缺陷

1.房地產(chǎn)交易缺監(jiān)控，稅收征管難度大。一是，法律對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)錢的房產(chǎn)交易沒有明顯的限制，低于市場(chǎng)價(jià)交易的房產(chǎn)政府沒有優(yōu)先收購的權(quán)利，這就使得惡意炒房的有可乘之機(jī)，只能以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)。二是，在注冊(cè)和登記制度這一方面沒有嚴(yán)格的審查制度，對(duì)于納稅人的虛假申報(bào)往往是無從考證的。開發(fā)商的土地使用權(quán)是政府整體劃分出來的，但未補(bǔ)交出讓金、補(bǔ)辦出讓手續(xù)，或集體所有土地未經(jīng)國家征用即也是未交出讓金，而直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，對(duì)此兩種情形是采取行政處罰措施還是征土地增值稅，如果征，如何計(jì)算增值額，這些都是法律的空白。第三，出讓、轉(zhuǎn)讓土地界限不明，稅收征免難以確定。

2.稅種分布結(jié)構(gòu)不合理，保有環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕。政府的財(cái)政收入和房地產(chǎn)占有者直接按利分配時(shí)通過這一環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)解的，目前的結(jié)構(gòu)會(huì)使土地成為保有者的無息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，這樣的政策大大的促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)倒把的產(chǎn)生。保有階段的賦稅過低，流通環(huán)節(jié)的賦稅過高，使得正常交易的成交率過于低下，促使地下交易逃脫繳稅的現(xiàn)象發(fā)生。其次，計(jì)稅的理論依據(jù)不完善，稅負(fù)不平等?，F(xiàn)行的契稅區(qū)分國有與非國有企業(yè)納稅；耕地占用稅，房產(chǎn)稅，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅都實(shí)行內(nèi)外企業(yè)有別制。第三，單個(gè)稅種征稅范圍有待擴(kuò)大。一是現(xiàn)行稅制中除耕地占用稅外,其它各項(xiàng)稅種的征稅對(duì)象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建筑物和附著物,這無形中喪失了國家對(duì)這部分房地產(chǎn)的管理和調(diào)控；二是城鎮(zhèn)土地的規(guī)定中也排除了機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、以及由國家財(cái)政拔款的單位自用個(gè)人所有的非經(jīng)營性房地產(chǎn)。

四、國外房地產(chǎn)稅收制度特點(diǎn)及我國改革建議

1.國外房地產(chǎn)稅收制度特點(diǎn)。

1.1稅收的構(gòu)成方面。西方很多國家大多重視的是對(duì)于房地產(chǎn)保有階段的征稅。這樣的稅收結(jié)構(gòu)就促進(jìn)了房地產(chǎn)的交易與買賣。合理的分配了土地的供給。優(yōu)化了產(chǎn)權(quán)要素的分配。

1.2從稅負(fù)水平來看，國外房地產(chǎn)財(cái)稅政策堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。

2.改革我國房地產(chǎn)稅收體系的政策建議。

2.1設(shè)計(jì)稅收體系，完善微觀稅收制度。第一，稅收建設(shè)與趨于結(jié)構(gòu)的合理化。我們要重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，開征統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)稅，強(qiáng)化保有課稅。第二，科學(xué)的制定合理的稅收依據(jù)，擴(kuò)大征收稅率的范圍，調(diào)整稅率。計(jì)稅的依據(jù)要基于市場(chǎng)評(píng)估值的基礎(chǔ)之上?；凇罢l受益，誰支付”的原則，設(shè)置范圍大致為，市中心的房產(chǎn)的稅率要高于郊區(qū)的。這樣的制定更加合理化，收入更彈性化。第三，改革內(nèi)外有別，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制。

2.2協(xié)調(diào)稅費(fèi)關(guān)系，建設(shè)和諧稅費(fèi)體制。第一，簡(jiǎn)化重復(fù)收費(fèi)的和稅收環(huán)節(jié)。稅費(fèi)可由稅務(wù)機(jī)關(guān)集中征收、集中管質(zhì)上屬于地租的土地使用費(fèi)納入地租體系，并做相應(yīng)的更名，如土地出讓金可改為土地批租金；將重復(fù)的稅收環(huán)節(jié)進(jìn)行一一的清理，避免給納稅人帶來雙重的負(fù)擔(dān)。理清稅費(fèi)層次，避免帶給納稅人雙重負(fù)擔(dān)，將原有的土地閑置費(fèi)改成土地閑置稅，增強(qiáng)稅收的調(diào)控職能。

2.3完善房地產(chǎn)課稅的配套制度與政策。我們要以中央集權(quán)和地方分權(quán)相結(jié)合的模式進(jìn)行，稅收的立法。一方面，將全國的稅收和稅種進(jìn)行統(tǒng)一的開征。要提高立法層次由全國人大及其常委會(huì)頒行；另一方面，地方機(jī)構(gòu)應(yīng)該制定稅法的實(shí)施細(xì)。有一定的權(quán)限進(jìn)行彈性的增加或者減免的權(quán)利。適應(yīng)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。大面積的進(jìn)行清查土地的位置和歸屬問題，進(jìn)行登記在冊(cè)。其次，為了杜絕房產(chǎn)的地下交易，要將房屋產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行合一，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的執(zhí)法力度和威嚴(yán)行。

作者：王淑清 單位：大連新型企業(yè)集團(tuán)有限公司