房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃策略分析

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摘要：近年來，受國家“去庫存”、限購以及“營改增”等各項宏觀調控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)外部經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了重大變化，盈利空間被擠壓，流動性不足，經(jīng)營風險趨于高位。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)試圖采用稅務籌劃等內部管理手段，來改善自身的盈利能力和流動性。在此背景下，本文從分析研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的積極意義出發(fā)，結合房地產(chǎn)企業(yè)的前期準備、項目開發(fā)、銷售以及清算等不同階段，提出具體的稅務籌劃策略，然后提出一些確保房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃策略實施的保障措施。希望能夠對房地產(chǎn)企業(yè)有效降低稅負、控制涉稅風險，提供有益參考。

關鍵詞：稅務籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)；風險；策略

一、稅務籌劃概述

稅務籌劃主要是指企業(yè)在遵從國家相關稅收法規(guī)的前提下，對生產(chǎn)經(jīng)營管理進行分析、規(guī)劃和決策，充分利用各項稅收優(yōu)惠政策，使企業(yè)實現(xiàn)整體的稅負最低、效益最大的財務管理活動。全局性、目標性、事前性以及合法合規(guī)性是稅務籌劃需要遵循的基本原則，而遞延納稅、利用稅收優(yōu)惠政策、扣除技術籌劃以及發(fā)票管理籌劃等，則是稅務籌劃常用的四種籌劃方法。

二、研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的積極意義

由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金密集、項目開發(fā)周期長、涉及的稅種多以及易受國家宏觀調控政策影響等特點，因此研究其稅務籌劃更具積極意義。一方面，能夠充分提高房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識，減少稅收違規(guī)行為和涉稅風險，即進行稅務籌劃是建立在對相關稅收法規(guī)較為熟悉的基礎上所實施的合法合規(guī)行為。從這個角度來說，進行稅務籌劃客觀上能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識，降低偷漏稅等違規(guī)行為以及涉稅風險；另一方面，可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅費負擔，緩解流動性不足的風險，即房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長、資金使用規(guī)模較大、需要負擔的稅費絕對額較大。進行稅收籌劃，能夠減少或者有效延緩稅費資金的流出量和流出速度，在緩解自身資金短缺壓力的同時，充分利用了這部分資金的使用價值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實施稅務籌劃的策略

從房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的實務來看，其運營管理總體上可劃分為項目前期準備、開發(fā)建設階段、銷售階段、保有階段和清算階段，為便于分析，本文在探討其具體稅務籌劃策略時結合這五個階段來進行：

1.項目前期準備階段的稅務籌劃策略在項目前期準備階段，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的稅務籌劃策略主要有：一是在規(guī)劃過程中考慮利用裝修房來進行稅務籌劃。即在對項目開發(fā)進行規(guī)劃時，可以考慮增加裝修房，利用裝修材料采購過程中獲取的可抵扣增值稅進項稅發(fā)票，來降低企業(yè)的增值稅稅負；二是對利息費用的扣除方式進行規(guī)劃和選擇。即房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅的扣除項目時，利息費用的扣除方式有兩種，一種是據(jù)實扣除，一種是不計算應分攤利息支出，扣除方式的不唯一給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的籌劃空間。即當企業(yè)向金融機構借貸了大量資金且能夠提供貸款證明，并且利息費用支出總額超過了開發(fā)成本和土地使用權金額總和的5%時，則可以選擇據(jù)實扣除的方式，以降低土地增值稅的稅負；反之則應選擇開發(fā)成本和土地使用權金額總和的10%以內計算扣除方式來進行節(jié)稅。

2.開發(fā)建設階段的稅務籌劃策略房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設階段可選擇的稅務籌劃策略主要有：一是選擇建筑公司。即在“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建筑公司時，不僅要考慮對方的信譽、價格等因素，還要把對方是否是增值稅一般納稅人身份考慮進來。因為，增值稅一般納稅人身份可以提供抵扣稅率較高的進項稅發(fā)票，幫助企業(yè)降低增值稅稅負；二是積極爭取甲供材方式。之所以要采用甲供材的方式采購材料，主要是因為在甲供材情況下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠從一般納稅人身份的材料供應商處取得13%稅率的增值稅專用發(fā)票；非甲供材情況下，建筑商只能提供9%稅率的增值稅專用發(fā)票，二者之間存在著一定的抵扣差。因此，爭取甲供材能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅抵扣率，降低稅負。

3.銷售階段的稅務籌劃策略房地產(chǎn)企業(yè)在項目銷售階段可以采取的稅務籌劃策略有：一是采用合理的銷售定價方案來進行納稅籌劃，降低稅負。即利用土地增值稅的超率累進稅率每級之間存在跳躍臨界點的特性，以及普通標準住宅增值率低于20%的可以免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，在臨界點處制定較為合理的售價來進行納稅籌劃；二是利用銷售收入分散法籌劃降低土地增值稅常用的途徑。即對于銷售精裝修和包含家電等設備房屋可進行分次簽訂毛坯房合同和裝修合同，這樣在計算增值率時僅按毛坯房售價作為計稅依據(jù)，實現(xiàn)稅務籌劃；三是從延遲收入確認入手來延緩稅金繳納時間，獲取稅金的時間價值。即可以考慮利用收取意向金的方式與消費者達成購房協(xié)議，但由于沒有簽訂正式的銷售合同，因此，意向金不能作為預收款入賬，從而暫緩了收入確認的時間，延遲了稅費資金流出的時間。

4.保有階段的稅務籌劃策略當前在實務中，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)作為其長期投資的策略之一。經(jīng)營性物業(yè)主要與寫字樓、商場以及工業(yè)廠房倉庫等相關，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)，其關鍵點就是保有這些經(jīng)營性物業(yè)需要支付較高的納稅成本。那么在實踐中可以采取的降低保有階段納稅成本的措施主要在于經(jīng)營方式的選擇籌劃，即房地產(chǎn)企業(yè)在將自有房屋出租的過程中需要交納增值稅、附加稅、房產(chǎn)稅等。這些稅費在租金總額中占比較高，建議在實務中房地產(chǎn)企業(yè)可以把欲出租的房產(chǎn)作為一個營業(yè)部，與承租人簽訂合同，招聘承租人作為營業(yè)部的經(jīng)理。營業(yè)部經(jīng)理每年向房地產(chǎn)企業(yè)繳納租金部分的管理費，其余盈虧由經(jīng)理自負，將出租房轉變?yōu)樽誀I房產(chǎn)，只需計算繳納房產(chǎn)稅即可，可以減少增值稅及其附加。在實務中，房地產(chǎn)企業(yè)在清算階段主要涉及土地增值稅的清算。土地增值稅在清算過程中可以采用的稅務籌劃策略主要是清算單位的選擇，在實踐中對于一個項目的土地增值稅清算，可以把整棟建筑作為清算單位，也可以把底商和普通住宅分開作為清算單位。經(jīng)過測算可以發(fā)現(xiàn)，整棟建筑作為清算單位會在一定程度上減輕企業(yè)的土地增值稅稅負。

四、確保房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃策略實施的保障措施

如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)實務中可以實施的稅務籌劃策略較多，也能夠在一定程度上降低稅費支出金額或者延遲稅費支出的時間。但是，這些籌劃策略的實施必須以由一定的措施來加以保障，才能實現(xiàn)籌劃效果，降低涉稅風險：一是企業(yè)必須要有健全的財務管理組織制度作為保障。即由于稅務籌劃涉及的企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營管理鏈條的所有環(huán)節(jié)和所有稅種，只有健全的財務管理組織制度才能具有大局統(tǒng)籌觀，充分調動各部門和各環(huán)節(jié)的密切配合；二是與稅務部門做好溝通工作。由于稅務部門在稅收征管過程中一般具有較高的自由裁量權，而稅務籌劃涉及到對稅收法規(guī)的理解問題，因此只有與稅務部門做好溝通工作，降低其對企業(yè)業(yè)務實際以及稅務籌劃理解分歧，才能確?；I劃的合規(guī)合法性和低風險性；三是要在企業(yè)內部建立風險管理系統(tǒng)，即按照風險識別、風險評估以及風險控制的環(huán)節(jié)，構建起定性和定量相結合的風險管理系統(tǒng)，來實現(xiàn)對稅務風險以及稅收籌劃風險進行有效防控。

五、結語

稅務籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負，增加效益的必要手段，但是進行稅務籌劃也存在一定的涉稅風險。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的視角分析了其進行稅務籌劃的重要作用，然后結合房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務實際，提出了一些易于操作、風險較低、效果較好的稅務籌劃策略，并針對這些策略提出一些必要的保障措施，希望能夠對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃水平的提升有所幫助。

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作者：楊淼 單位：廣州住天下網(wǎng)絡股份有限公司