房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控淺析

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摘要:社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，城市化進程不斷加快，人們對于住房的需求也不斷提升，這在很大程度上促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在幾十年前，炒房客的出現(xiàn)抬升了房價。現(xiàn)在政府出臺相關(guān)政策，不斷抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，調(diào)節(jié)房價。政府部門對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)督力度也加強很多，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面的監(jiān)督力度，從我國當(dāng)前發(fā)展來看，還是有逃稅和漏稅的情況。所以，這對我國部門管理監(jiān)督也提出了更高的要求，加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控、推動社會可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè);稅務(wù)風(fēng)險

1引言

國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展出臺了相關(guān)的調(diào)控政策。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)按時繳稅，避免不必要的稅務(wù)隱患，國家強化了對于風(fēng)險的管控措施。文章重點分析對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所涉及的稅務(wù)風(fēng)險類型，進而提出房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險管控措施。通過對風(fēng)險類型的描繪，提出具有針對性的稅務(wù)風(fēng)險防控措施，加強稅務(wù)風(fēng)險管理。我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，也衍生出房地產(chǎn)經(jīng)理人，對稅務(wù)風(fēng)險涉險進行了分析，從而可以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在未來的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，會不斷完善稅務(wù)風(fēng)險管控，調(diào)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場也會得到更好的發(fā)展。因此，文章主要對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控進行分析。

2房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險類型

2.1收入確認方面的涉稅風(fēng)險分析

大部分的房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中，一般都會在項目進行開盤預(yù)售的時候，收取購房定金等的資產(chǎn)，這些資金主要就是多項預(yù)收款。但是，這些資金基本不會將這一部分資金納入賬目中，又或者是直接不入賬。不過，這項操作本身是違法的，在我國的法律規(guī)定中并不允許這樣的行為，這是沒有按照國家法律規(guī)定依法繳納預(yù)增值稅或者是土地增值稅等。還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)也會耍“小聰明”，在自建房產(chǎn)抵頂債務(wù)或者是工程款項目的時候，沒有按照國家法律規(guī)定和相關(guān)政策的規(guī)定，對銷售收入進行最終確認。另外，因為房地產(chǎn)企業(yè)的資金以及受到銷售因素的影響時，在整個項目結(jié)束之后，不能及時將項目尾款結(jié)清，施工單位的工程款以及材料款無法及時到賬，這些企業(yè)則是利用自建房產(chǎn)來抵賬。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門在入賬的時候，并沒有對這部分進行申報，甚至很多的企業(yè)都會出現(xiàn)隱瞞或者是少報的情況。對于實際的收入確認方面涉稅風(fēng)險分析:在進行到此環(huán)節(jié)的時候，最重要的就是涉及的稅務(wù)風(fēng)險，這會嚴重影響企業(yè)增值稅，同時，對于企業(yè)的所得稅以及各種土地增值稅都會產(chǎn)生巨大的影響。也因為很多的企業(yè)少繳稅或者不繳稅，給國家的稅務(wù)管理產(chǎn)生巨大的影響。房地產(chǎn)市場基本會存在這樣一種現(xiàn)象，也就是對于項目的預(yù)收款基本上都會將其納入其他應(yīng)付稅款中，而沒有按照相應(yīng)的要求進行增值稅以及土地增值稅的申報，他們一般會選擇延期納稅，這也會導(dǎo)致企業(yè)最終將面臨被查的風(fēng)險。不管一些房地產(chǎn)企業(yè)如何逃避稅款，一旦如此，便會在很大程度上對國家的稅務(wù)造成巨大的影響。

2.2成本確認方面的涉稅風(fēng)險

2.2.1虛增開發(fā)成本。在過去的一些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，涉及成本確認方面的稅務(wù)風(fēng)險主要就是虛增開發(fā)成本，其中包括安裝成本、材料成本以及拆遷補償款等的資金等。對于企業(yè)的做法，在法律法規(guī)中已經(jīng)明確規(guī)定這是違法的行為，也是以往稽查案例中非常典型的事件。房地產(chǎn)企業(yè)進行這部分的操作，主要是為了減少企業(yè)總體利潤，以此便可以減少相應(yīng)的納稅資金。2.2.2對不能確定的運行成本進行轉(zhuǎn)結(jié)。對于一部分房地產(chǎn)公司來講，他們對于資金的轉(zhuǎn)結(jié)比較混亂。這些房地產(chǎn)公司在開發(fā)的時候，對歸集的項目成本并沒有按照規(guī)定或者是建筑面積進行有效財稅審計中國市場2022年第24期(總第1123期)分配，資金歸集的時候出現(xiàn)不透明、不合理的現(xiàn)象，嚴重導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金運行不穩(wěn)定，資金出現(xiàn)混亂的情況。還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)，對于項目成本的轉(zhuǎn)結(jié)出現(xiàn)重復(fù)的情況，這些現(xiàn)象都是不合乎法律規(guī)定的。成本確認涉稅風(fēng)險分析:實際的房地產(chǎn)公司在最終的確認階段，對于企業(yè)發(fā)展中的土地增值稅以及企業(yè)所得稅審核是比較嚴的，而且，對于這兩個項目來說，也是具有重大影響的。稅務(wù)機關(guān)在監(jiān)察的時候，可以根據(jù)同一片區(qū)域同為房地產(chǎn)公司行業(yè)建安成本費用進行計算，以此為根據(jù)，來核算該企業(yè)數(shù)據(jù)的真實準確性。這樣一來，能夠有效核驗出該企業(yè)是否存在虛開增值稅或者是逃稅漏稅的情況。另外，在此基礎(chǔ)上，再查驗該企業(yè)的資金賬目往來、銀行往來等的情況，對于出現(xiàn)問題的企業(yè)要加大懲罰力度，不僅需要補繳稅款，還會面臨逃稅漏稅的懲罰。對于一些房地產(chǎn)公司來說，逃稅漏稅是經(jīng)常發(fā)生的事情，但是，這對于我國經(jīng)濟發(fā)展而言，有很大的影響，因此，為了避免出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅款方面務(wù)必及時準確。

3房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控措施

3.1在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期對風(fēng)險的管控

對于很多房地產(chǎn)企業(yè)，在實際的項目開發(fā)之前，一般都會先進行科學(xué)合理的稅務(wù)風(fēng)險管控，最主要的就是對土地款的風(fēng)險管控。對于土地款而言，這項資金支出金額較大，因此，在實際的資金往來和計算的時候，需要嚴格按照合同規(guī)定以及法律法規(guī)進行。通常情況下，土地款項目資金占據(jù)開發(fā)成本總金額的一半左右。所以，在有關(guān)部門查驗的時候，都會選擇對土地款進行審核，這也是稅務(wù)檢查的重點項目。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一定要規(guī)避風(fēng)險，強化稅務(wù)風(fēng)險管理。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)前期對此需要格外注意。一般分為以下三個環(huán)節(jié):其一，在簽訂合同時，合同中對于相關(guān)項目條款都有合理且明確的規(guī)定，這些必須要符合法律規(guī)定;開發(fā)地必須合乎規(guī)定，獲得國家的批準，具有真實依據(jù)的土地使用權(quán)。其二，在購買階段，會涉及契稅以及印花稅等的納稅情況，對此，必須要按照法律規(guī)定進行稅款的繳納，并留下繳納費用的電子憑證或者是賬單憑證。其三，在項目完結(jié)的核算階段，需要保留土地增值稅的繳納憑證，并且根據(jù)上面的資金項目進行扣款。另外，需要房地產(chǎn)企業(yè)注意的是，在這些復(fù)雜的并且涉及大額資金的項目環(huán)節(jié)中，一定要盡量減少使用現(xiàn)金結(jié)算，只有把握好這些細節(jié)問題，才能更好地對房地產(chǎn)企業(yè)的前期稅務(wù)風(fēng)險進行管控。

3.2在項目開發(fā)建設(shè)期間對稅務(wù)風(fēng)險的管控

在房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)階段，需要嚴格保證建設(shè)資金的合理支出，項目建設(shè)中的建筑費用支出占據(jù)整個房地產(chǎn)項目款的一大部分，更是一項非常重要的資金支出。此項資金去向?qū)τ谄髽I(yè)的稅務(wù)風(fēng)險有很嚴重的影響。該項目所涉及的稅種非常多，一般來說，會涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅以及印花稅等一系列的項目稅款。房地產(chǎn)企業(yè)在實際的項目建設(shè)階段，對于這項資金的稅款繳納需要嚴格按照合同以及法律條款中的規(guī)定進行扣稅，在相關(guān)部門登記繳稅，按照規(guī)定繳納稅款。其實，在房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)中，所涉及的項目稅款的繳納比較多，因此，資金支出也比較多。此階段中的項目稅款的繳納和施工單位有非常緊密的聯(lián)系，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們需要更好地管控施工項目的結(jié)算資金，主要目的就是合理規(guī)避大額現(xiàn)金結(jié)款。在實際的審核中，需要加大對于工程的審核力度，對于上繳材料進行合理的核驗，避免因為不合理的稅務(wù)帶來稅務(wù)風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)企業(yè)對于項目建設(shè)過程中的建筑安裝成本核算需要更加準確，以此來提升房地產(chǎn)項目建設(shè)期間的稅務(wù)風(fēng)險管控。

3.3在項目后期對稅務(wù)風(fēng)險的管控

在房地產(chǎn)項目開發(fā)期間，稅種是非常多的，不管是在前期還是在后期的項目稅務(wù)風(fēng)險管控中，還是在最后的項目竣工階段中，企業(yè)必須要提高相關(guān)管理人員對于稅款風(fēng)險的管控。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目在開發(fā)到后期的時候，涉及的稅務(wù)款項目比較多，房地產(chǎn)企業(yè)在處理賬目的時候，必須要結(jié)合實際加強對預(yù)收款項目的管理，對于前期未轉(zhuǎn)結(jié)的項目稅款，在后期得到確認時，必須要及時確認，并且需要根據(jù)建筑行業(yè)的建筑面積進行成本結(jié)算，對于土地增值稅的結(jié)算，這些都能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的稅務(wù)風(fēng)險。還有一部分的企業(yè)，他們有自建房的房產(chǎn)，因此，企業(yè)就可以將這部分的開發(fā)項目作為固定資產(chǎn)處理，又或者是將這部分資金移交到公共配套設(shè)施中，這樣也能夠有效降低后期所涉及的稅務(wù)風(fēng)險。通過對于這家公司的經(jīng)營狀況，2014—2017年的銷售收入、銷售成本、期間費用、銷售利潤四項財務(wù)指標進行分析可以發(fā)現(xiàn)，這幾年中的銷售收入變動率以及銷售利潤變動率的匹配值。如表1所示。

4加強房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管控的重要性

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)風(fēng)險管控具有深遠的意義。一般情況下，在稅務(wù)風(fēng)險防控中，需要專業(yè)人才來計算，對于企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)的繳納需要按照相關(guān)規(guī)定進行繳納。對于稅務(wù)風(fēng)險的防控，最重要的就是合理地規(guī)避，按照條款進行繳納，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。對于很多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在日常生活中需要進行大量的資金轉(zhuǎn)結(jié)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的稅款繳納資金是非常多的。很多房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險管控的過程中，需要承擔(dān)的風(fēng)險比較多，而且稅務(wù)風(fēng)險的管控對于整個企業(yè)的發(fā)展具有深遠的意義。不過，我國目前的房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險防控力度還有待提高，必須要引進更多專業(yè)性人才，在全面了解國家稅務(wù)繳納條例的前提下，保證專業(yè)性知識的學(xué)習(xí)，加強企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險防控。為了避免不必要的風(fēng)險，加強管控措施，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)本身就是一個存在較大風(fēng)險的行業(yè)，對于稅務(wù)風(fēng)險的管理尤為重要。為了更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須要把控好企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險防控和監(jiān)督。隨著社會主義社會的發(fā)展，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的過程中，對于稅務(wù)風(fēng)險的管理具有重要的意義。不管是在過去，還是在未來，加強風(fēng)險防控措施不僅能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)良好運轉(zhuǎn)，而且對于推動國家經(jīng)濟的發(fā)展也具有重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)作為整個經(jīng)濟市場中的重要部分，必須要把握好風(fēng)險防控，不能偷漏稅，保證及時繳稅，促進企業(yè)良好形象的形成，建立良好的信譽，保證企業(yè)的長遠發(fā)展。

5結(jié)論

綜上所述，主要是對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控進行分析。我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依然有不完善的地方，對于房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險管控中的各項復(fù)雜項目，在實際的計算中，不僅非常困難，而且數(shù)據(jù)出錯的概率也會大大提升。在經(jīng)濟相關(guān)的法律法規(guī)中，對于減免稅界限還非常模糊，所以，實際操作中存在的困難比較多，在房產(chǎn)稅和土地出讓金等的費用計算扣除中也存在較大的矛盾沖突。而且，稅務(wù)制度中依然存在一些問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中并沒有嚴格根據(jù)規(guī)定執(zhí)行，這也在很大程度上降低了企業(yè)在納稅方面的計算空間，這大大降低了稅務(wù)管理效率。另外值得關(guān)注的一點就是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，總體的環(huán)境還有待改善。我國也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)，對于稅務(wù)市場的稅收制度的完善將不斷推動房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展。

作者:王瑞香 單位:利津縣自然資源和規(guī)劃局