房地產(chǎn)稅制改革及問題分析

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摘要:隨著歷年來房價水平的節(jié)節(jié)攀升，買房成了有錢人投資致富的手段，貧困人口全家背負的重擔。在這樣一個不平衡的局面之下，我們希望讓多房者承擔較多的稅負，而低收入者可以保障基本的住房需求。于是房產(chǎn)稅的改革便成了人們愈發(fā)關(guān)注的話題。本文將通過分析我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀，來具體地提出一些相關(guān)的完善房產(chǎn)稅的建議。

關(guān)鍵詞:房價;房產(chǎn)稅;稅制改革

一、我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu)不合理在國外，房產(chǎn)稅多是地方政府的主力稅種。在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu)中，稅輕費重致使地方政府的稅收收入不足以抵消財政支出需求。于是多地政府轉(zhuǎn)而通過買賣土地的方式，獲得土地出讓金來彌補這一收支缺口。但土地出讓金是一次性的，具有短期性，不能成為地方財政的長期收入來源。從2015～2018年的數(shù)據(jù)(表1)來看，我國房產(chǎn)稅占全國稅收比重約在1．5%～2%。房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占稅收總額的11%～12%左右。美國的房產(chǎn)稅收入占地方政府財政收入的30%，在稅收總收入中占比高達50%～80%，其他發(fā)達國家房產(chǎn)稅占稅收總收入占比也約為40%左右。相較之下，我國房產(chǎn)稅收入占比遠低于其他征收房產(chǎn)稅的發(fā)達國家水平。

(二)房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅負分配不均目前，我國房地產(chǎn)在開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅負較重，而保有環(huán)節(jié)稅負較輕，存在著稅負不均衡的現(xiàn)象。交易環(huán)節(jié)稅負較高容易助推房價，部分投資者趁機炒房，這樣無疑加重了中低收入者買房的負擔。而房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負較輕，則說明多房者無須花費大量的財力即可維持現(xiàn)有的房產(chǎn)，對于收入分配缺乏調(diào)節(jié)作用，不能體現(xiàn)公平正義，致使貧富差距逐漸拉大。

(三)征稅方式不科學(xué)目前我國房產(chǎn)稅只把經(jīng)營性房產(chǎn)作為征稅對象，這就致使征稅范圍過小，無法起到在保有環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)作用。我國正在實行的從租計征和從價計征方式，因各地區(qū)間發(fā)展存在差異，若規(guī)定使用統(tǒng)一的稅率難以適用于各個地區(qū)。一線城市房地產(chǎn)泡沫過大，房價本來已是居高不下，再征收巨額房產(chǎn)稅，將給普通居民帶來更大的生活壓力。這種情況下，我們應(yīng)該考慮是否給其稅基以一定的比例優(yōu)惠。

二、房產(chǎn)稅功能預(yù)期

(一)引導(dǎo)合理購房面對整個社會愈演愈烈的房價，中低收入人群迫切地想要政府出臺一系列政策，來結(jié)束“六個錢包湊首付”的噩夢。然而，目前我國房價上漲主要是需求帶動的。越來越多的人口向更發(fā)達地區(qū)集聚，城鎮(zhèn)化帶來住房的剛性需求、壟斷的土地供給制度、物價上漲，都是導(dǎo)致房價上漲的主要原因。房產(chǎn)稅所能做到的，是增加房產(chǎn)所有人的持有成本，減少投資性需求。對于住房問題緊張的地區(qū)，倘若有人囤積大量房屋，哄抬房價，造成社會資源浪費的行為，我們要適當加重其稅負，促使投資者重新權(quán)衡投資收益，釋放出部分空置房屋，以緩解一部分人的住房壓力。所以我們將房產(chǎn)稅的出臺，定位成引導(dǎo)需求者合理購房。

(二)籌集財政收入在西方成熟的市場經(jīng)濟國家，房產(chǎn)稅是地方財政收入的重要來源。它能給地方政府帶來穩(wěn)定的財政收入，在一定程度上能減少地方政府對土地政策的依賴。開征房產(chǎn)稅，把一次性收入轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期持久性收入，規(guī)范地方政府財政收入形式。這樣一來，地方政府可以提供更加全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，居民又可以從中受益，實現(xiàn)雙贏。

(三)調(diào)節(jié)社會公平調(diào)節(jié)收入分配是各類稅收的主要功能之一，我國基尼系數(shù)高，家庭收入存在巨大差距。而財富分配不公嚴重到一定程度時，將會引發(fā)一系列社會問題，不利于社會的穩(wěn)定和發(fā)展。一般情況下，市場機制無法自發(fā)的實現(xiàn)收入的公平分配，政府可以采用稅收的手段維護市場秩序，實現(xiàn)社會公平。通過開征房產(chǎn)稅，讓多房者承擔較多的稅負，并將征收上來的稅收收入通過一定的稅收優(yōu)惠，與此同時，也保障市民最基本的住房需求，用以維護社會公平秩序。

三、房產(chǎn)稅改革建議

(一)全面登記房產(chǎn)信息。從目前形勢來看，對居民非經(jīng)營性住房征稅已是大勢所趨，只有擴大稅基，才能保障足額的房產(chǎn)稅稅收收入。這就需要全面登記居民房產(chǎn)信息。我國部分居民因為文化程度較低，缺乏房產(chǎn)登記意識，沒有明確自己房屋的產(chǎn)權(quán)。還有部分居民是有意而為之，為了鉆取法律空子。如今已是互聯(lián)網(wǎng)時代，我們可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺構(gòu)建全面的房產(chǎn)信息登記庫，配合各地方政府宣傳，保證“邊邊角角”地區(qū)也全部如實登記完成。這樣一來，房產(chǎn)所屬信息一目了然，也方便相關(guān)工作人員進行動態(tài)征管。

(二)改革傳統(tǒng)計稅依據(jù)傳統(tǒng)的從價計征和從租計征都無法公平的評估全部類型的房產(chǎn)。具體房產(chǎn)的市場價值如何鑒定，可以借鑒美國的制度，由政府成立專門的評估機構(gòu)，負責房產(chǎn)稅從價值評估到稅收征管及爭議機制處理等內(nèi)容。房產(chǎn)的市場價值不是一個固定的數(shù)值，會根據(jù)時間的推移發(fā)生變動，因此，我們需要定期進行重新評估，及時更新當前房產(chǎn)的市場價值。通過比對各國各地區(qū)評估周期，筆者認為將評估間隔時間定在3～5年內(nèi)較為合理。

(三)合理化征收方案結(jié)合我國的國情來看，若以3口人為一個基本家庭單位，一個家庭擁有兩套房產(chǎn)變得愈發(fā)普遍。盡房皆稅的政策在開征房產(chǎn)稅的初期，肯定是不適用的。可以考慮對個人持有的第三套及以上住房征稅，不論是新購入的還是原有的。因為我國各地房價參差不齊，各城市財政需求情況也不盡相同，采用統(tǒng)一的稅率顯得有失公平?？梢杂芍醒胍?guī)定一個稅率區(qū)間，各級地方再決定具體的稅率。針對多房戶，可以適當調(diào)高其應(yīng)稅稅率，以達到控制房屋銷售量、抑制房價上漲和保證稅收收入的目的。

(四)完善征管機制地方政府對房屋按年度征收房產(chǎn)稅，繳納周期可以是每半年一次或者每季度一次。對于未能按時繳清稅款者，將予以一定的處罰機制，例如，超出規(guī)定時間60天以內(nèi)的，予以3000元罰款，欠稅超過60天未繳清的，與個人信用掛鉤，以此進一步影響其個人的征信情況，以保證房產(chǎn)稅的有效實施。當居民對房產(chǎn)的評估價值存在爭議時，建議當?shù)卣块T成立相關(guān)機構(gòu)組織，當接收到居民申訴時，派遣相關(guān)負責人對房產(chǎn)價值進行重新評估，并公示評估結(jié)果，以解決部分稅收爭議。

參考文獻:

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［4］李美玉．淺議我國房產(chǎn)稅改革存在的問題及建議［J］．魅力中國，2014(20)．

作者：黃業(yè)晴 單位：安徽大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院