房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資管理問(wèn)題探析

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，需要的資金比較多，建設(shè)的時(shí)間較長(zhǎng)，使得其存在的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，因此企業(yè)要做好房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，在此過(guò)程中需要對(duì)可能出現(xiàn)的不同因素進(jìn)行準(zhǔn)確地分析，再采取合適的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理?，F(xiàn)階段，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，同時(shí)也加大了其風(fēng)險(xiǎn)因素，做好項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理可以為企業(yè)的發(fā)展提供正確的指導(dǎo)方向，使其獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。本文將簡(jiǎn)單分析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目投資；風(fēng)險(xiǎn)管理；問(wèn)題探究

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)住房積極改進(jìn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸邁向蓬勃發(fā)展階段，逐漸成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模普遍較小，有部分企業(yè)比較關(guān)注項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，忽視了對(duì)其管理的重要性，導(dǎo)致其項(xiàng)目在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中存在許多不可控的因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)做好投資風(fēng)險(xiǎn)管理，有利于推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。企業(yè)必須要進(jìn)行科學(xué)地房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，降低其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理主要是指通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析，制定相應(yīng)的技術(shù)措施，從而降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，投入最小的成本獲取最大的安全保障。企業(yè)在完善風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中，首先要保證該部門明確自身的職能，擁有具體的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。企業(yè)的所有管理工作都是為了實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的目標(biāo)而制定，風(fēng)險(xiǎn)管理也是如此[1]。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)主要分為損失發(fā)生前和損失發(fā)生后。損失發(fā)生前的管理目標(biāo)分為以下幾點(diǎn)，第一，減少風(fēng)險(xiǎn)管理成本，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理要重視效率，減少不必要的開(kāi)支。這樣相當(dāng)于增加了損失發(fā)生后的恢復(fù)經(jīng)營(yíng)資金，若沒(méi)發(fā)生損失，則會(huì)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；第二，減少恐懼心理，風(fēng)險(xiǎn)是未知的，人們通常對(duì)其具有一定的擔(dān)心，會(huì)使得人們的行為出現(xiàn)反常。領(lǐng)導(dǎo)層的人員可能會(huì)在工作中出現(xiàn)糾結(jié)，不能果斷地進(jìn)行決定，從而延誤了調(diào)整的良好時(shí)機(jī)；公司人員則可能因?yàn)榫o張，造成工作頻繁出現(xiàn)錯(cuò)誤，也會(huì)降低員工工作的積極性，提高了額外的成本開(kāi)支。做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，制定合理的措施，降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，從而減輕企業(yè)人員的心理壓力，使其能積極順利地開(kāi)展各項(xiàng)工作；第三，符合社會(huì)的發(fā)展需求。風(fēng)險(xiǎn)管理必須要重視社會(huì)需求，將其與社會(huì)環(huán)節(jié)相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須符合國(guó)家的法律。例如，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要將城市規(guī)劃和消費(fèi)水平進(jìn)行有效地結(jié)合，否則會(huì)出現(xiàn)租售困難的現(xiàn)象；第四，要承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，其風(fēng)險(xiǎn)不僅對(duì)企業(yè)本身具有一定的影響，而且對(duì)社會(huì)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響。企業(yè)做好風(fēng)險(xiǎn)管理，樹(shù)立良好的形象，可以促進(jìn)其穩(wěn)定發(fā)展。損失發(fā)生后企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，首先，要維持企業(yè)的生存，這是發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失后的第一目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)受到損失，企業(yè)必須要不惜財(cái)力進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，保證相關(guān)項(xiàng)目的正常推進(jìn)，為企業(yè)積累良好的可信度。若損失過(guò)大，企業(yè)也要開(kāi)展部分活動(dòng)，保證企業(yè)繼續(xù)發(fā)展；其次，穩(wěn)定企業(yè)收入，確保其持續(xù)增長(zhǎng)，企業(yè)受到了經(jīng)濟(jì)損失后，穩(wěn)定其收入是必要的措施[2]。風(fēng)險(xiǎn)管理人員要制定相應(yīng)的管理措施，進(jìn)行資金回收，保證企業(yè)收入的穩(wěn)定性，為其提供喘息的時(shí)間，并做好風(fēng)險(xiǎn)損失善后工作，主動(dòng)總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，擴(kuò)大企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；最后，要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，企業(yè)經(jīng)濟(jì)受到損失后，要盡可能地減少不良影響。企業(yè)要主動(dòng)地?fù)?dān)負(fù)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，將損失降低，保持企業(yè)良好的社會(huì)形象。當(dāng)企業(yè)面臨生存抉擇時(shí)，要將其發(fā)展放在首位。

二、減少房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題出現(xiàn)的措施

（一）建立專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門

房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加大，企業(yè)要想有效地降低風(fēng)險(xiǎn)，必須要設(shè)立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門，用發(fā)展的眼光看待風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其進(jìn)行及時(shí)的分析，保證能對(duì)房地產(chǎn)投資的不同階段進(jìn)行全面的分析，使其可以形成相互制衡的監(jiān)督約束機(jī)制。建立風(fēng)險(xiǎn)管理部門是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的前提，同時(shí)也要制定完善的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，這是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)內(nèi)容的具體依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)制定相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃，可以明確企業(yè)各項(xiàng)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，使其相關(guān)人員明確自身的職責(zé)，并且可以依據(jù)此作為協(xié)調(diào)企業(yè)各部門風(fēng)險(xiǎn)管理工作。明確的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃需要制定合理的風(fēng)險(xiǎn)防范與處理措施的選擇，確定風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)其實(shí)施的過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)督。

（二）制定風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)

在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資和管理的過(guò)程中，企業(yè)對(duì)信息的掌控是進(jìn)行分析的基礎(chǔ)，因此要建立信息收集和處理的部門，也可以購(gòu)買專業(yè)的行業(yè)信息系統(tǒng)。一方面可以收集國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、城市規(guī)劃信息、土地招標(biāo)信息以及市場(chǎng)行情等信息[3]，然后將其形成分析報(bào)告，為領(lǐng)導(dǎo)人員決策提供市場(chǎng)信息。另一方面企業(yè)可以制定定期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)告，保證領(lǐng)導(dǎo)層可以了解企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀，把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策的情況。利用信息分享，使其可以及時(shí)了解各項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的影響，掌握市場(chǎng)的供求關(guān)系，了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售策略等，為企業(yè)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目提供合理的建議，提高領(lǐng)導(dǎo)人員決策的科學(xué)性。

（三）拓寬企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中，通常會(huì)采取銀行貸款獲取大量的資金，現(xiàn)階段銀行貸款屬于國(guó)家宏觀調(diào)控的主要方法，會(huì)增加企業(yè)受經(jīng)濟(jì)事件的影響，使得其風(fēng)險(xiǎn)增大。因此要拓寬融資渠道，分散風(fēng)險(xiǎn)。第一，可以引進(jìn)海外資本，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的透明度增加，使得需對(duì)海外房地產(chǎn)資本的加入，為融資提供了一個(gè)全新的渠道；第二，上市融資，企業(yè)上市可以快速收到大量不需要支付利息的資金，并且還可以提高企業(yè)的知名度，增加品牌的無(wú)形資產(chǎn)和融資能力，并且在銀行貸款的過(guò)程中也比較重視上市企業(yè)。在國(guó)內(nèi)上市等待時(shí)間比較長(zhǎng)，并且對(duì)公司的要求比較高，還需要支付相關(guān)的費(fèi)用，使得許多企業(yè)選擇借殼上市；第三，項(xiàng)目投資，對(duì)于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)可以選擇這種方式，分散自身的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要是以項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目使用后的現(xiàn)金作為償還主要資金，不需要使用有形資產(chǎn)作為擔(dān)保資金。

（四）健全風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理不是某一個(gè)部門的責(zé)任，而是一種涉及多層次、全方面的管理職能。企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是相互具有關(guān)聯(lián)性的，部分風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)相互增大，而另外一部門則可以相互抵消，因此需要企業(yè)全體人員的積極參與，提高各部門之間的合作，增加風(fēng)險(xiǎn)管理工作的效率。企業(yè)需要建立相關(guān)的組織機(jī)構(gòu)，企業(yè)在發(fā)展經(jīng)驗(yàn)過(guò)程中要建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)就是掌控企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)情況[4]，并可以對(duì)具有代表性的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)估，機(jī)構(gòu)的組成人員一般是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、法律顧問(wèn)等人員形成的智囊團(tuán)?？梢越Y(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，將各部門面臨風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并對(duì)其進(jìn)行綜合整理，確定風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)，從而有針對(duì)性地制定相關(guān)處理方案。并且企業(yè)要記錄各部門的具體落實(shí)情況，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)要對(duì)工作進(jìn)行有效的指導(dǎo)，從而提高風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)性，并使其具有足夠的工作力度。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度

企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要做好風(fēng)險(xiǎn)宣傳工作，完善各項(xiàng)制度。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員要將不同種類的風(fēng)險(xiǎn)案例不定期的向員工進(jìn)行宣講，特別是風(fēng)險(xiǎn)管理部門，要使其重視可能對(duì)企業(yè)造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，以及企業(yè)存在的安全隱患。同時(shí)不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)素質(zhì)能力，增加其工作的責(zé)任心和積極性。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，避免因企業(yè)內(nèi)部因素造成風(fēng)險(xiǎn)損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要重視安全生產(chǎn)制度、會(huì)計(jì)管理制度、業(yè)務(wù)規(guī)范制度等關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的重要部分。建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制制度，對(duì)每一種風(fēng)險(xiǎn)都進(jìn)行有效的監(jiān)督，增加了企業(yè)業(yè)務(wù)管理的規(guī)范。確保每項(xiàng)制度的落實(shí)，并且要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需求的變化，完善相應(yīng)的管理制度，使其能充分發(fā)揮相關(guān)作用，并且企業(yè)還要學(xué)會(huì)運(yùn)用法律保護(hù)自身的利益。

（六）做好科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃

風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的制定，需要在企業(yè)項(xiàng)目各個(gè)階段開(kāi)始之前完成，并保證能在階段會(huì)議上進(jìn)行展示，使參會(huì)的人員對(duì)其能有所了解，參會(huì)的人員包括風(fēng)險(xiǎn)管理人員、階段負(fù)責(zé)人員等?？梢栽谕顿Y決策前，與相關(guān)人員進(jìn)行頭腦風(fēng)暴，將項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和討論，制定相關(guān)的解決方案。在實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目初期可能出現(xiàn)未預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目實(shí)施者要將其具體情況進(jìn)行匯報(bào)，由風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)行分析和調(diào)整。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，企業(yè)可以具有明確的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，從而確定風(fēng)險(xiǎn)管理部門和人員的具體權(quán)責(zé)，做好各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作?？茖W(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，可以將企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理資源進(jìn)行優(yōu)化，從而提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

（七）重視風(fēng)險(xiǎn)管理人才的培養(yǎng)

風(fēng)險(xiǎn)管理人才隊(duì)伍的培養(yǎng)，是提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平和質(zhì)量的基礎(chǔ)。企業(yè)需要建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)機(jī)制，定期在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行培訓(xùn)，也可以聘請(qǐng)專業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的專業(yè)度，增加企業(yè)的凝聚力，做好風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)工作，使其能充分了解所面臨的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，明確相關(guān)的處理方法，提升風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而增加企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)企業(yè)也要制定嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理人才選拔機(jī)制，從根本上提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，并制定相關(guān)的獎(jiǎng)罰制度，激發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理人員工作的主動(dòng)性。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資存在各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須要提高重視程度，制定合理且全面的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，設(shè)立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，使企業(yè)各部門明確自身的職責(zé)，并保證各部門可以及時(shí)進(jìn)行溝通，做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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作者:陳健華 單位:新州實(shí)業(yè)（廣東）有限公司