城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的路徑
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摘要：為建立和諧城市社區(qū)，文章從城市社區(qū)物業(yè)管理角度出發(fā)，提出幾點建議。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū)；物業(yè)管理；路徑
1路徑
1．1重視城市基層社區(qū)自治組織的不斷完善
城市基層社區(qū)基層自治組織主要是社區(qū)居民委員會和業(yè)主委員會，它們是基層社區(qū)進行自我監(jiān)管、自我服務(wù)、自我教育的組織，這兩個組織能夠在一定程度上緩解物業(yè)公司與業(yè)主二者在權(quán)力方面的不對稱狀態(tài)，抑制基層社區(qū)物業(yè)監(jiān)管的行政化行為。然而，上述2個組織當(dāng)前因為受到諸多因素的制約，導(dǎo)致它們的功能并沒有完全發(fā)揮出來，就業(yè)主委員會而言，遇到的問題如下。①在一些小區(qū)內(nèi)，沒有業(yè)主委員會。成立業(yè)主委員會的程序相對繁瑣，假設(shè)得不到上級部門、社區(qū)物業(yè)公司的大力支持，業(yè)主委員會的成立將會非常難；②業(yè)主委員會的運轉(zhuǎn)會給社區(qū)內(nèi)的業(yè)主增加一定的經(jīng)濟負擔(dān)。業(yè)主們自愿形成的自治組織———業(yè)主委員會，要想將其正常運作起來，需要一定的費用，這些費用由業(yè)主均攤，無疑會增加業(yè)主的經(jīng)濟負擔(dān)，假設(shè)業(yè)主不愿均攤費用，業(yè)主委員會就難以運作起來；③即使成立了業(yè)主委員會，因為牽扯到內(nèi)部利益的分配問題，有可能會使得該組織不能發(fā)揮維護業(yè)主共同利益的積極作用。原因是，業(yè)主委員會是受業(yè)主的委托，二者之間是委托的關(guān)系，在這種狀態(tài)下，因為存在信息不對稱的現(xiàn)象，業(yè)主無法在第一時間有效監(jiān)督、約束業(yè)主委員會的各種行為，這時，一些業(yè)主委員可能會就出現(xiàn)“道德風(fēng)險”問題。另外，每個社區(qū)都有很多業(yè)主，業(yè)委會在履行其職責(zé)時，所有權(quán)的主體是多元化的。業(yè)主之間既有共同的利益，也有差異化的需求。所以，在處理具體事務(wù)時，容易出現(xiàn)利益紛爭的現(xiàn)象。相關(guān)研究資料顯示，現(xiàn)在的業(yè)委會遇到的難題，基本可以歸納為業(yè)主開會難、業(yè)委會籌建難、司法維權(quán)難、正常運作難、業(yè)委會及其成員監(jiān)管難等。因此，在現(xiàn)階段我們應(yīng)持續(xù)健全社區(qū)業(yè)委會，積極完善社區(qū)居委會的各項功能，以緩解物業(yè)管理的利益沖突，弱化物業(yè)管理的行政性。社區(qū)居委會是一個維護居民利益的合法組織，從某種程度上講，它的權(quán)威性很強，這一權(quán)威性可以有效幫助協(xié)調(diào)居民和社區(qū)物業(yè)管理二者的糾紛，切實維護各方利益。當(dāng)然，社區(qū)自治組織和社區(qū)物業(yè)的關(guān)系，不是對立的，而是多元化的合作，共同維護利益的關(guān)系，一起推動社區(qū)物業(yè)更加完善。
1．2重視物業(yè)社區(qū)共同體理念的不斷強化
（1）要強化業(yè)主的主體意識。物業(yè)公司承擔(dān)為業(yè)主服務(wù)的業(yè)務(wù)，小區(qū)不是物業(yè)公司而是業(yè)主的，實施物業(yè)監(jiān)管的實質(zhì)是業(yè)主在行使自己的權(quán)利，業(yè)主主導(dǎo)物業(yè)，物業(yè)為業(yè)主服務(wù)，這便是二者的關(guān)系。（2）要強化居民互動，讓他們積極參與物業(yè)監(jiān)管，業(yè)主之間要互相信任，互相了解，構(gòu)建有特色的社區(qū)文化，強化業(yè)主的歸屬感，最終建立和諧社區(qū)。
1．3強化政府部門在物業(yè)治理中的積極作用
（1）從制度上規(guī)范物業(yè)監(jiān)管者的準(zhǔn)入退出資格。要積極完善社區(qū)物業(yè)監(jiān)管者的準(zhǔn)入制度，加強建設(shè)物業(yè)監(jiān)管隊伍，提升該隊伍的綜合素質(zhì)，如果存在沒有物業(yè)監(jiān)管資質(zhì)的公司存在于社區(qū)內(nèi)，相關(guān)部門要責(zé)令制止，嚴(yán)禁入內(nèi)。同時，健全物業(yè)退出制度。假設(shè)物業(yè)監(jiān)管者在其監(jiān)管過程中存在不規(guī)范的行為，同時，不能在第一時間改掉，相關(guān)部門就要取消它的資質(zhì)。（2）政府要規(guī)范物業(yè)監(jiān)管者的權(quán)利。強化物業(yè)監(jiān)管管理工作。盡管社區(qū)內(nèi)的業(yè)主，都很需要物業(yè)管理，然而，因為物業(yè)監(jiān)管方式不當(dāng)，導(dǎo)致了業(yè)主的這一需求被弱化，在很多時候，業(yè)主和物業(yè)都形成了勢不兩立的局面，所以，要想實現(xiàn)物業(yè)監(jiān)管的可持續(xù)性發(fā)展，政府的相關(guān)部門就要嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理者的各項權(quán)力，深入規(guī)范物業(yè)公司的收費行為。（3）保持業(yè)主利益訴求渠道通暢。政府相關(guān)職能部門，要充分發(fā)揮溝通協(xié)調(diào)作用，積極回應(yīng)業(yè)主反映的問題，及時將問題解決掉，不可出現(xiàn)問題積累現(xiàn)象。（3）加大對物業(yè)監(jiān)管的支持力度。盡管現(xiàn)階段的物業(yè)監(jiān)管工作日常運作使用的是市場化運作的方式，在運作過程中，不可避免的會出現(xiàn)強烈的利益沖突。在管理時，為了將這一沖突降至最低，政府應(yīng)對為物業(yè)監(jiān)管提供一定的稅收優(yōu)惠政策，幫助物業(yè)公司實現(xiàn)良性發(fā)展。
2結(jié)束語
城市社區(qū)物業(yè)管理不僅承擔(dān)社區(qū)房產(chǎn)物業(yè)本身的管理服務(wù)，還承擔(dān)著通過服務(wù)去構(gòu)筑有利于人與人之間溝通、人與自然和諧發(fā)展的生活環(huán)境。因此，要從多角度加強社區(qū)物業(yè)管理，從而實現(xiàn)其良性發(fā)展，進而為居民提供優(yōu)質(zhì)、和諧、發(fā)展的城市社區(qū)。
［參考文獻］
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［3］黃文，佟麗萍．社區(qū)建設(shè)與管理［M］．大連：大連理工大學(xué)出版社，2009．
作者：龐鑫 單位：安徽水利水電職業(yè)技術(shù)學(xué)院
