房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題及完善路徑

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摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)與科技的不斷發(fā)展，人們的生活水平得到了提高，對(duì)于建筑房產(chǎn)的質(zhì)量以及服務(wù)要求逐漸提高，對(duì)于居住條件以及居住的環(huán)境需求也發(fā)生了改變，這在一定程度上推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一種具有綜合性特征的行業(yè)，企業(yè)的資金管理工作情況將會(huì)直接影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要內(nèi)容、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題以及房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化策略三個(gè)方面進(jìn)行相關(guān)論述，應(yīng)供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；存在問(wèn)題；完善路徑

引言

隨著我國(guó)城市化水平的提升，我國(guó)房地產(chǎn)金融得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，現(xiàn)已成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。近年來(lái)，我國(guó)不斷開(kāi)展農(nóng)村以及城市化建設(shè)，更加為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)金融的成熟與發(fā)展。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作息息相關(guān)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理以及融資發(fā)展方面還存在融資渠道單一、管理制度缺乏等問(wèn)題。對(duì)此，人們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的管理，完善資金管理機(jī)制，豐富融資渠道，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

1.1企業(yè)融資渠道狹窄

盡管房地產(chǎn)行業(yè)得到了較快的發(fā)展，但是與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的金融項(xiàng)目功能并不全面，尤其是在融資發(fā)展中更是存在政策以及行業(yè)發(fā)展的限制。房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)債券或者股票的形式開(kāi)展融資，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最常應(yīng)用的方式就是通過(guò)商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，這樣就加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行之間的關(guān)系，但同時(shí)也限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的開(kāi)展。這也能夠顯示出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過(guò)于狹窄，嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身的特殊性，因此企業(yè)對(duì)于投入資金具有很高的標(biāo)準(zhǔn)要求，但是受到國(guó)內(nèi)融資渠道的限制，很容易導(dǎo)致企業(yè)某環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金緊張甚至斷裂的情況，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)性。

1.2運(yùn)營(yíng)資金管理制度缺失

從目前的情況來(lái)看，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)都存在運(yùn)營(yíng)資金管理缺失的問(wèn)題，這也是影響房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的主要問(wèn)題。受到傳統(tǒng)資金管理理念的影響，當(dāng)前很多企業(yè)依舊使用單一的資金管理方法，并未在管理工作中增加對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的考量，也沒(méi)有管理創(chuàng)新發(fā)展的意識(shí)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在資金管理制度落后、管理意識(shí)不足、現(xiàn)代化水平較低、行政管理復(fù)雜等問(wèn)題，這些問(wèn)題都會(huì)對(duì)企業(yè)的資金管理工作造成不良影響。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展解決了我國(guó)民生經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，為我國(guó)剩余勞動(dòng)力提供了大量的工作機(jī)會(huì)，同時(shí)還推動(dòng)了城市化發(fā)展進(jìn)程。但是受到落后管理理念的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理力度較弱，當(dāng)前的管理工作措施并不能夠滿產(chǎn)業(yè)管理需求。對(duì)此，企業(yè)管理人員應(yīng)該加強(qiáng)資金管理工作，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理制度，提升財(cái)務(wù)資金管理的水平，發(fā)揮現(xiàn)代化管理技術(shù)的作用，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展[1]。

1.3相關(guān)金融產(chǎn)品單一

由于房地產(chǎn)行業(yè)在交易建設(shè)的過(guò)程中會(huì)涉及到大量資金的轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)出，因此對(duì)于資金的依賴性較強(qiáng)，也正是因?yàn)檫@樣的行業(yè)特性，房地產(chǎn)企業(yè)總是與金融行業(yè)聯(lián)系在一起，存在緊密的互動(dòng)。然而我國(guó)社會(huì)發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)的需求是非常大的，但是金融產(chǎn)業(yè)方面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有更多的產(chǎn)品提供服務(wù)，其金融產(chǎn)品顯示出單一的特征，缺乏發(fā)展的方向。從整體的角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為了得到更加長(zhǎng)久的發(fā)展，總是將信貸資金更多地投入到生產(chǎn)建設(shè)的環(huán)節(jié)中，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的供需出現(xiàn)失衡的情況。其次，現(xiàn)階段我國(guó)提供的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的層次偏低，并沒(méi)有形成一種行業(yè)發(fā)展的規(guī)范與體系，制約了房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展。最后，受到自身?xiàng)l件的限制，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)債券以及股票等形式進(jìn)行融資，大多數(shù)企業(yè)只能通過(guò)信托產(chǎn)品進(jìn)行融資，但是信托產(chǎn)品能夠融到的資金數(shù)量并不多，且還款的期限也比較短，對(duì)于房地產(chǎn)金融發(fā)展并沒(méi)有起到很好的效果。

1.4資金預(yù)算與執(zhí)行存在偏差

除了在資金管理水平、金融發(fā)展方面存在問(wèn)題之外，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金預(yù)算管理以及執(zhí)行工作的時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)較大的偏差情況，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金管理工作混亂，影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。首先，有的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金預(yù)算計(jì)劃與管理的時(shí)候完善了數(shù)據(jù)調(diào)查與計(jì)劃工作，但是在預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程中卻難以達(dá)到計(jì)劃規(guī)定的效果，這主要是由于資金預(yù)算與績(jī)效考核之間進(jìn)行了綁定，且在預(yù)算方案設(shè)計(jì)的時(shí)候并未考慮實(shí)際的執(zhí)行情況，導(dǎo)致兩者之間出現(xiàn)較大偏差，影響資金管理的效果。除此之外，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身的資金監(jiān)管工作不夠重視，對(duì)資金的應(yīng)用過(guò)程無(wú)法進(jìn)行有效的監(jiān)管，這樣就導(dǎo)致實(shí)際的資金執(zhí)行與原先的資金預(yù)算之間出現(xiàn)較大的偏差，影響企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作完善路徑

2.1拓展企業(yè)融資渠道

通過(guò)以上的問(wèn)題分析能夠知道，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)資金管理體系不夠完整，融資方式發(fā)展受限，融資渠道比較單一，這也是制約我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的重要因素。面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我國(guó)應(yīng)該不斷豐富融資的模式，拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資的多元化發(fā)展。首先，我國(guó)相關(guān)部門(mén)應(yīng)該放松房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券與股票的準(zhǔn)入條件，充分考慮我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的基本發(fā)展形勢(shì)，讓更多的企業(yè)能夠不受信貸融資模式的限制，能夠采用債券以及股票發(fā)放的形式完成房地產(chǎn)融資，這樣就能夠減少企業(yè)對(duì)于商業(yè)銀行信貸渠道的依賴程度。其次，為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，相關(guān)部門(mén)還可以從降低資金風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)建立房地產(chǎn)基金，通過(guò)成立基金的方式能夠幫助投資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，豐富融資的形式。最后，企業(yè)還應(yīng)該向著投資權(quán)益證券化方向發(fā)展，推進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)，進(jìn)而提升住房抵押貸款的作用，起到分散投資風(fēng)險(xiǎn)的作用，吸引更多的投資者。與此同時(shí)，還可以建立投資信托基金，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造更好的融資條件與市場(chǎng)，有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)[2]。

2.2加強(qiáng)資金運(yùn)營(yíng)管理

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模也越來(lái)越大，其日常運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要管理應(yīng)用的資金規(guī)模也越來(lái)越大，大規(guī)模的資金不僅能夠帶來(lái)更大的收益，同時(shí)也帶來(lái)了更大的資金風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)資金運(yùn)營(yíng)管理，通過(guò)具體的手段提高企業(yè)的資金利用率，強(qiáng)化資金運(yùn)營(yíng)管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款等項(xiàng)目的管理，提高運(yùn)營(yíng)資金的利用率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)銷售模式，開(kāi)發(fā)提前預(yù)售活動(dòng)，在房地產(chǎn)企業(yè)在籌建期間的融資貸款受限的前提下盡早與金融機(jī)構(gòu)配合做好住戶的按揭貸款，能夠快速回籠資金，減少資金成本，更能有效的轉(zhuǎn)移自身的償債風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理機(jī)制的完善不僅能夠保護(hù)企業(yè)的資產(chǎn)，同時(shí)還能夠提高資金的利用率，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力[3]。

2.3加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)管力度

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)中存在的預(yù)算管理與預(yù)算執(zhí)行偏差較大的問(wèn)題，財(cái)務(wù)管理人員在開(kāi)展預(yù)算計(jì)劃與管理工作的時(shí)候應(yīng)該綜合多種因素進(jìn)行計(jì)劃，保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，防止企業(yè)在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)執(zhí)行力低下的問(wèn)題。工作人員應(yīng)該將資金預(yù)算管理工作進(jìn)行細(xì)化，不僅要考慮資金方面的，還要考慮開(kāi)發(fā)周期的預(yù)算，只有將資金與時(shí)間相結(jié)合的預(yù)算，才能提高資金利用率。除此之外，為了加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的效果，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善資金監(jiān)管機(jī)制，對(duì)資金預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，提高資金應(yīng)用的效率，減小預(yù)算管理與預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)之間的偏差?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)預(yù)算管理與監(jiān)管工作，提高資金利用率，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理與預(yù)算執(zhí)行的一致性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展[4]。

3結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了發(fā)展的機(jī)會(huì)，要想落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展，政府以及相關(guān)部門(mén)應(yīng)該正視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的渠道狹窄、產(chǎn)品單一的問(wèn)題，企業(yè)則應(yīng)該關(guān)注資產(chǎn)管理工作中存在的問(wèn)題，通過(guò)豐富融資方式、完善資金管理制度、加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)管力度等途徑提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，減小預(yù)算管理與預(yù)算執(zhí)行之間的偏差，解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理工作中存在的問(wèn)題，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]張淑娟.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理問(wèn)題思考與完善研究[J].中國(guó)產(chǎn)經(jīng),2020(19):157-158.

[2]辛勇.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及完善策略[J].大眾投資指南,2019(05):89-90.

[3]梁麗.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題思考及完善建議[J].中外企業(yè)家,2018(16):68-69.

[4]黃春梅.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及完善策略[J].中國(guó)外資,2012(13):25.

作者：郭萍萍 單位：山丹縣博文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司