房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

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摘要：在國民經(jīng)濟構(gòu)成中，房地產(chǎn)屬于中流砥柱，它與社會經(jīng)濟、國民生活都息息相關(guān)，也是現(xiàn)代社會和政府關(guān)注的焦點。相對其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅種繁多、稅負壓力大，尤其體現(xiàn)在土地增值稅方面。2018年的中央經(jīng)濟會議中提到，我國要實施較大規(guī)模的減稅降費，而作為發(fā)展規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須首當其沖。土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收繳納中較為復雜，時間跨度長、范圍較廣、劃分明細較多，體系龐大，而正是因為這些因素的限定和影響，讓土地增值稅的稅收籌劃有了新的方式和精準思路。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃展開研究，希望拓充房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌劃方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；優(yōu)化路徑

目前，市場激烈競爭和政府相關(guān)調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間被壓縮。土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)較為繁重的稅負，逐年的上漲侵蝕了企業(yè)的利潤空間，為了推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，企業(yè)必須進行納稅籌劃，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利空間。土地增值稅納稅籌劃原則土地增值稅納稅籌劃，不僅要基于法律法規(guī)、相關(guān)政策的限制條件下，還要遵循以下幾個原則：事前籌劃。在企業(yè)經(jīng)濟活動展開時，其經(jīng)濟交易先與稅務發(fā)生，這為企業(yè)納稅籌劃提供了足夠的時間，可以按照相應稅法的要求和條例對經(jīng)濟業(yè)務進行規(guī)范，基于經(jīng)濟業(yè)務特性選擇合適的籌劃方案，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。如果稅收行為已經(jīng)發(fā)生，此刻再進行稅收籌劃已沒有意義，且易致使企業(yè)走向偷稅、漏稅的歧途，因此，稅收籌劃必須在經(jīng)濟活動發(fā)生前進行。經(jīng)濟性。顧名思義，納稅籌劃的目的是為了提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，但并非以犧牲企業(yè)其他價值為條件。究其根本，納稅籌劃屬于企業(yè)財務管理的一類，其與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標應該保持一致。及時調(diào)整。納稅籌劃并非一成不變，需要跟隨國家政策、稅法等的調(diào)節(jié)進行調(diào)整。站在國家角度而言，其稅法等的變化，是基于民生考慮，一定程度上反映了我國社會經(jīng)濟情況發(fā)展，相關(guān)稅率、具體要求等也會發(fā)生相應變化。為了確保納稅籌劃具備可行性，必須要跟隨國家腳步，以適應企業(yè)提高經(jīng)濟利益的要求。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在問題

1.納稅籌劃風險意識不足近些年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃不到位的原因，要從相關(guān)人員的認知上說起，多數(shù)企業(yè)相關(guān)人員缺少稅收籌劃意識，對納稅籌劃潛在風險造成的影響認識不足。于管理層而言，領導者的思維重心決定了企業(yè)內(nèi)部部門發(fā)展重心。通過實踐證明，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領導者，重心放在了如何拓寬企業(yè)經(jīng)營范圍，盲目擴張而忽略了后期的納稅籌劃；于員工層而言，納稅籌劃是個周期性極強的工作，且涉及范圍廣泛，要求部門之間具備極強的溝通能力，但實際上業(yè)務注重拓展，財務注重管理依舊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作常態(tài)，企業(yè)全員上行下效，缺少納稅籌劃的全員觀念。

2.稅企聯(lián)系不緊密房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與稅務部門溝通不及時也是其土地增值稅無法展開科學納稅籌劃的原因之一。一方面，稅務部門在處理稅務相關(guān)事宜時不能與外界交流，很多稅法相關(guān)的信息都是統(tǒng)一下發(fā)，且其中流轉(zhuǎn)層較多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息收集存在很大的滯后性；另一方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務部門存在抵觸心理，不愿意與其溝通，認為稅務部門的存在就是在不斷“苛刻”企業(yè)發(fā)展。

3.納稅籌劃方案靈活度低納稅籌劃方案的靈活調(diào)整能力對企業(yè)實際納稅籌劃取得的效果有很大的影響。政策使用不夠靈活，稅收籌劃是基于稅法條例的基礎上，尤其是土地增值稅方面，涉及稅種繁多，對政策的解讀不同，最后形成的籌劃方案也不同。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體人才構(gòu)成來看，其關(guān)于土地增值稅相關(guān)稅法變化的敏感度不夠，解讀能力也有所欠缺，且企業(yè)內(nèi)部缺少科學、完善的稅收體系，如果法律條例發(fā)生了變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少應對能力。

4.缺少專業(yè)納稅籌劃人才納稅籌劃執(zhí)行者的能力高度，決定了納稅籌劃最終效果，同納稅籌劃風險認識一樣，其管理層和具體操作者中，都存在能力不足的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者，雖然要顧全局，但整體來說企業(yè)的最終發(fā)展目標是提高經(jīng)濟效益，因此管理層也要掌握一定財務專業(yè)知識，但目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者并不注重再學習。另外，納稅籌劃專業(yè)人才缺失。從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅相關(guān)籌劃工作的人員，不僅要熟悉土地增值稅相關(guān)稅法知識，還要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運行模式有所了解，但是實際上在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中同時具備復合能力的綜合人才較少。

5.項目周期缺少納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃，主要圍繞項目周期開展，包括項目開發(fā)環(huán)節(jié)、項目銷售環(huán)節(jié)、后期清算環(huán)節(jié)。在這諸多環(huán)節(jié)進行中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未考慮到納稅籌劃的連鎖反應，缺少對項目周期納稅籌劃的整體考慮。如開發(fā)環(huán)節(jié)未考慮到土地成本、利息支出等的納稅籌劃；銷售環(huán)節(jié)未考慮到代收費用納稅籌劃，或是利用稅收臨界點進行定價籌劃；后期清算環(huán)節(jié)沒有考慮到清算時間節(jié)點等。且在實際房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作過程中，很多都是項目進入開發(fā)期之后才意識到企業(yè)的稅負壓力，然后急忙進行納稅籌劃，而此時項目進程基本已經(jīng)確定，納稅籌劃空間小，實際取得的效果不佳。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃優(yōu)化路徑

1.完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃，需要從改變管理者、執(zhí)行者的意識入手，使其充分認識到土地增值稅納稅籌劃的重要性、正確認識其風險對企業(yè)造成的損失。一方面，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風險意識。制定風險防范預案，強化管理者向下、執(zhí)行者向上的雙向溝通，構(gòu)建上下一體的溝通網(wǎng)絡，全面提高企業(yè)納稅籌劃水平，在此基礎上不斷提高風險防范意識，關(guān)注國家相關(guān)土地增值稅稅收變化和財政制度，靈活運用。另一方面，基于信息化完善風險預警體系。信息化風險防范已是現(xiàn)代企業(yè)風險管理大趨勢，主要從以下幾點進行，一要強調(diào)管理制度化，包括與土地增值稅相關(guān)的預算、發(fā)票等，制定完善制度進行約束；二要強調(diào)內(nèi)控制度化，盤活房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計劃、審核、分析及評價作用，開發(fā)信息產(chǎn)物在土地增值稅模塊的應用，提前預測并化解相關(guān)風險；三要強調(diào)風控制度化，從增值稅申報中對相關(guān)指標進行分解，與均值進行比較，分析比率間的差異，進而研究其風險大小。

2.強化稅企合作稅企合作，是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熟悉各種稅負的重要手段，尤其是對房地產(chǎn)這種變因較多的企業(yè)來說。其一，積極主動與稅務部門展開溝通，積極反映自身涉稅信息，進行咨詢，及時了解與土地增值稅相關(guān)的稅務變化，第一時間進行納稅籌劃的調(diào)整；其二，多從稅務部門角度出發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅的納稅籌劃，最終目的是提升經(jīng)濟效益，但也要考慮到是否符合稅務部門的要求，避免與稅務部門發(fā)生沖突，不斷提高籌劃方案的可行性。

3.強化納稅籌劃方案靈活性第一，從政策入手，強化對相關(guān)政策的靈活運用能力，準確合理的解讀相關(guān)土地增值稅的政策，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際現(xiàn)狀展開納稅籌劃，確保其既符合土地增值稅的征收章程，也符合企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標。第二，從籌劃人員入手，提高其對政策的敏感度。國家相關(guān)土地增值稅的政策調(diào)整，是基于社會經(jīng)濟發(fā)展情況進行，稅收體系也在據(jù)此不斷完善、升華。因此，納稅籌劃人員必須正確預判土地市場環(huán)境的變化，預測稅收政策變化大方向，并在納稅籌劃方案中體現(xiàn)預測的內(nèi)容，提高納稅籌劃方案的前瞻性。

4.提升企業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)人員都不具備專業(yè)的納稅籌劃知識，缺少專業(yè)的籌劃條件。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須注重土地增值稅相關(guān)知識的灌輸，從人力資源方面提供納稅籌劃環(huán)境。一要強化管理層財稅素養(yǎng)，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際現(xiàn)狀中可看出，管理層與財務人員之間的稅務知識差距很大，矛盾也很大。前者注重企業(yè)系統(tǒng)化發(fā)展，后者注重財務方面的完善，因此當意見無法統(tǒng)一時，管理層自然成為了最終決策者，強化管理層的財稅素養(yǎng)，就是強化最終決策的科學性；二要強化企業(yè)全員的財稅素養(yǎng)。不同員工的學歷不同，看問題的方面也不同，強化全員的財稅素養(yǎng)，能夠多維度的發(fā)現(xiàn)土地增值稅方面的問題，集思廣益，給出更科學的納稅籌劃方案，且提高了企業(yè)整體的素質(zhì)。

5.著重項目周期納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目周期長且多，某一階段單一的納稅籌劃存在很大極端性，必須基于企業(yè)整體出發(fā)，系統(tǒng)性的進行籌謀，確定最終的土地增值稅籌劃體系。如開發(fā)環(huán)節(jié)通過土地成本分攤、利息支出扣除等方式進行；銷售環(huán)節(jié)稅收臨界點定價進行籌劃；清算環(huán)節(jié)通過對清算時間節(jié)點把控進行籌劃，從而實現(xiàn)整體最優(yōu)納稅籌劃，確保項目周期得到最大經(jīng)濟效益。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃，影響著企業(yè)最終經(jīng)濟效益。開發(fā)企業(yè)必須基于相關(guān)稅收政策的基礎，結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展情況，合理制定納稅籌劃方案，并結(jié)合政策的調(diào)整，提高納稅籌劃方案的靈活應對能力，才能最終實現(xiàn)納稅籌劃目標。

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作者：陳健華 單位：新州實業(yè)（廣東）有限公司