房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算探思

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摘要：近年來(lái)，備受關(guān)注的新時(shí)期稅制改革“營(yíng)改增”是對(duì)財(cái)稅體制的又一次深刻變革，是充分體現(xiàn)稅收制度內(nèi)涵和價(jià)值取向的重要舉措，有利于我國(guó)增值稅相關(guān)制度的規(guī)范。改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算將會(huì)受到相關(guān)政策的影響，企業(yè)需要充分學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”的相關(guān)政策，從理論體系與基本概念上對(duì)“營(yíng)改增”有一個(gè)深刻的認(rèn)識(shí)與理解。本文以房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增及土地增值問(wèn)題為研究對(duì)象，從其相關(guān)概述入手，深入分析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的主要影響，運(yùn)用科學(xué)的理論指導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的思考，從而為更好地應(yīng)對(duì)相關(guān)影響提出合理的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；稅制改革；房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅清算

早在2011年，我國(guó)就下發(fā)了營(yíng)改增的試點(diǎn)方案；通過(guò)逐步推廣，“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍已經(jīng)在2013年8月擴(kuò)大到了全國(guó)范圍；2016年5月1日起，我國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代化服務(wù)行業(yè)，營(yíng)業(yè)稅改增值稅正式全面實(shí)施。面對(duì)這樣的稅制改革的變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算勢(shì)必會(huì)受到影響，相關(guān)的土地增值稅清算規(guī)則將會(huì)發(fā)生改變，企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策的重視，采取科學(xué)合理的措施有效應(yīng)對(duì)營(yíng)改增對(duì)土地增值稅清算工作帶來(lái)的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增背景下土地增值稅的概述

通過(guò)分步推進(jìn)相關(guān)工作，逐步落實(shí)營(yíng)改增相關(guān)政策，我國(guó)營(yíng)改增工作的部署從2011年開(kāi)始到2016年全面推廣開(kāi)來(lái)，直到2017年?duì)I業(yè)稅正式退出稅收制度。任何一項(xiàng)國(guó)家政策與改革都是黨中央依據(jù)我國(guó)國(guó)情而進(jìn)行的戰(zhàn)略部署，營(yíng)改增即營(yíng)業(yè)稅改增值稅就是我國(guó)稅收制度的一次重大改革，減輕企業(yè)稅負(fù)，主要在于消除制約服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅收制度障礙，同時(shí)從總體上減輕生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的稅負(fù)，營(yíng)改增也有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅，有助于社會(huì)專(zhuān)業(yè)化的分工并優(yōu)化投資、消費(fèi)和出口的結(jié)構(gòu)。增值稅，顧名思義，就是將企業(yè)以前繳納的營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目全部改為增值稅，是一項(xiàng)減稅制度，對(duì)增值稅進(jìn)行規(guī)范。除了運(yùn)輸業(yè)，2016年?duì)I改增的稅收范圍也逐漸擴(kuò)展到建筑業(yè)和房地產(chǎn)等部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。伴隨著試點(diǎn)范圍的不斷擴(kuò)大，改革后的稅率也發(fā)生了一定的變化，相關(guān)稅金清算工作也不同程度地受到了影響。土地增值稅適用于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位或個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓收入向國(guó)家支付的賦稅，土地增值稅在營(yíng)改增后計(jì)算方法有了變化，它不同于增值稅預(yù)征率，它實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)稅率的計(jì)算，根據(jù)土地增值稅稅率表，按照扣除或未扣除扣除項(xiàng)目的比例確定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增背景下土地增值稅清算的主要變化

(一)土地增值稅增值額（轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)）的變化

由納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值稅，在“營(yíng)改增”前已包括價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，相關(guān)稅法適用營(yíng)業(yè)稅。增值稅是一種價(jià)外稅，指的是計(jì)算增值稅額時(shí)，其計(jì)稅價(jià)格是不包含增值稅額的，即增值稅在價(jià)格之外，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入只有價(jià)款部分作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

(二)土地增值稅抵扣項(xiàng)目的變化

原來(lái)能夠列入“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅金”等抵扣項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)，在營(yíng)改增后不能通過(guò)相關(guān)抵扣項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，土地增值稅可抵扣項(xiàng)目減少。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑及附著物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人，取得的收入減去國(guó)家規(guī)定扣除項(xiàng)目的余額，即為實(shí)際要繳納的增值額。土地價(jià)款等一部分費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，可以抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅?；跇?gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用繁雜難以取得增值稅發(fā)票的，依據(jù)有關(guān)財(cái)稅文件的規(guī)定，列入扣除項(xiàng)目的，不再計(jì)入銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理，完善相應(yīng)的流程，確保相關(guān)人員的崗位責(zé)任感。

(三)土地增值稅稅款預(yù)繳的變化

土地增值稅稅款預(yù)繳發(fā)生了一定的變化，具體表現(xiàn)在由原有來(lái)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收土地增值稅改為通過(guò)國(guó)稅征收；然而地方政府仍然繼續(xù)征收土地增值稅、企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收因此受到了多方面的管理。除此之外，納稅人在項(xiàng)目全部完工前轉(zhuǎn)入土地、房產(chǎn)取得的收入由于涉及成本確定或其他原因，無(wú)法計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)繳土地增值稅待項(xiàng)目全部完工辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算多退少補(bǔ)，避免重復(fù)征稅。

三、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增背景下土地增值稅清算對(duì)策研究

面對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅清算帶來(lái)的一系列影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，結(jié)合相關(guān)理論體系，統(tǒng)籌規(guī)劃增值稅清算工作，從而適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)下的增值稅的改革。營(yíng)改增以后，土地增值稅的增值稅額和抵扣項(xiàng)目，以及稅收預(yù)繳都受到了改革的影響發(fā)生了一定的變化。營(yíng)改增對(duì)企業(yè)稅負(fù)的減輕是稅制改革實(shí)施的意義，同時(shí)還在一定程度上避免了重復(fù)征稅。營(yíng)改增以后，增值稅制度取得了進(jìn)一步的完善，企業(yè)擴(kuò)大營(yíng)利的同時(shí)，促進(jìn)了二三產(chǎn)業(yè)的融合，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)。為了積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增，企業(yè)需要采取相應(yīng)的策略，全面應(yīng)對(duì)營(yíng)改增對(duì)土地增值稅清算帶來(lái)的影響。

(一)建立并完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制與體系，以更好地適應(yīng)增值稅改革

任何工作的開(kāi)展都離不開(kāi)健全合理的管理機(jī)制與體系，為了使得企業(yè)更好地適應(yīng)增值稅改革，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理機(jī)制與體系的建立并加以完善。通過(guò)建立財(cái)務(wù)管理機(jī)制與體系，能夠有效完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，提高財(cái)務(wù)管理水平以及土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確性與效率。建立財(cái)務(wù)管理機(jī)制與體系后，有利于企業(yè)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)工作的重視程度，從而使得企業(yè)制定符合房地產(chǎn)土地增值稅清算的計(jì)稅體系，能夠隨政策變化以及清算工作的實(shí)際需要選擇合理的計(jì)稅方法。

(二)加強(qiáng)“營(yíng)改增”相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，以便與相關(guān)部門(mén)建立及時(shí)有效的溝通

綜合考慮，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅清算，需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的重視，組織企業(yè)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響的認(rèn)識(shí)與理解。財(cái)務(wù)人員應(yīng)該隨時(shí)關(guān)注相關(guān)政策規(guī)定，充分了解政策中有關(guān)土地增值稅規(guī)定的變化，做好土地增值稅清算工作。加強(qiáng)營(yíng)改增相關(guān)內(nèi)容的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，拓展財(cái)務(wù)人員對(duì)營(yíng)改增整體知識(shí)框架的掌握，使得企業(yè)更好地適應(yīng)新形勢(shì)下的政策變化，有效做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作。通過(guò)對(duì)相關(guān)政策的學(xué)習(xí)與理解，加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的聯(lián)系，建立及時(shí)有效的溝通，使得土地增值稅清算工作按相關(guān)規(guī)定有序開(kāi)展，促使企業(yè)在持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上取得進(jìn)一步發(fā)展。

(三)強(qiáng)化并細(xì)化稅金清算工作及其流程，以提高清算工作的效率與準(zhǔn)確率

“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的工作流程較為簡(jiǎn)單，便于執(zhí)行，財(cái)務(wù)部門(mén)只需要進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅預(yù)算就能夠很方便后續(xù)的增值稅清算工作的順利開(kāi)展。土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅實(shí)施后，計(jì)算程序繁瑣，計(jì)算誤差容易引發(fā)不必要的稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題。為了簡(jiǎn)化這一流程，需要企業(yè)強(qiáng)化并細(xì)化稅金清算工作的相關(guān)流程，提高財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)技能與崗位責(zé)任心，細(xì)化土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅兩種稅額的計(jì)算流程，將誤差降到最低，從而提高清算工作的效率與準(zhǔn)確率。

(四)加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理的規(guī)范性，以使銷(xiāo)項(xiàng)稅額能夠按需抵扣

由于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程項(xiàng)目投資時(shí)，融資困難、項(xiàng)目施工的周期長(zhǎng)、工人成本高，相應(yīng)的增值稅發(fā)票取得困難程度大。針對(duì)這種現(xiàn)象，企業(yè)要提前制定各項(xiàng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票管理的規(guī)范性，對(duì)發(fā)票的種類(lèi)進(jìn)行合理劃分，預(yù)算部門(mén)負(fù)責(zé)抵扣稅款的核算，調(diào)整原材料來(lái)源。在選擇合作對(duì)象時(shí)，企業(yè)一般以普通納稅人為首選，從而獲取能夠進(jìn)行增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣的增值稅的專(zhuān)用發(fā)票。企業(yè)以及相關(guān)人員要加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的管理的重視程度，制定合理的管理政策，規(guī)范增值稅發(fā)票管理工作。

(五)合理選擇計(jì)稅方法，以使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化

在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)要綜合考慮增值稅稅額的抵扣問(wèn)題，將部分增值稅既可以做銷(xiāo)項(xiàng)抵扣又可以分為增值稅抵扣。規(guī)范營(yíng)改增以后的企業(yè)工作流程，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，合理選擇計(jì)稅方法，通過(guò)詳細(xì)計(jì)算對(duì)比盡可能降低企業(yè)的土地增值稅，減輕企業(yè)賦稅壓力，從而使企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益達(dá)到最大。

(六)提高財(cái)稅人員業(yè)務(wù)水平，合法有效降低企業(yè)稅負(fù)成本

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中，企業(yè)財(cái)稅人員對(duì)政策的了解并執(zhí)行是項(xiàng)目土地增值稅清算的重要控制過(guò)程，因此，加大專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，讓財(cái)稅人員對(duì)“營(yíng)改增”政策充分了解，根據(jù)制定的合理計(jì)稅方案，落實(shí)執(zhí)行，在過(guò)程中跟蹤管控，實(shí)現(xiàn)合法有效的降低企業(yè)稅負(fù)成本。四、結(jié)束語(yǔ)研究增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的具體影響，有助于企業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)下充分認(rèn)識(shí)增值稅改革的內(nèi)涵和重大意義。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，為避免重復(fù)征稅對(duì)企業(yè)造成的稅收負(fù)擔(dān)，要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，進(jìn)一步完善增值稅相關(guān)制度，營(yíng)改增經(jīng)過(guò)試點(diǎn)到全面實(shí)施，取得了建設(shè)性進(jìn)展。企業(yè)通過(guò)提高對(duì)相關(guān)政策的認(rèn)識(shí)，建立財(cái)務(wù)管理機(jī)制和制度、強(qiáng)化清算流程、規(guī)范增值稅發(fā)票管理等，積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增背景下所面臨的挑戰(zhàn)。增值稅改革的不斷深入，企業(yè)可以完善企業(yè)管理的變革，更好地應(yīng)對(duì)土地增值稅清算帶來(lái)的沖擊，促進(jìn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)中的發(fā)展。

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作者:徐禮芳 單位:郭氏投資集團(tuán)有限公司